1、工程部管理方案书工程部管理方案书 项目名称项目名称：国典华园国典华园国典华园国典华园 一一.方案制定依据方案制定依据二二.工程部组织架构工程部组织架构三三.工程部内部运行管理工程部内部运行管理四四.与其它部门的协调管理与其它部门的协调管理五五.设备设施运行管理设备设施运行管理六六.工程部工作目标工程部工作目标1 1.方方案案制制定定依依据据 为为打打造造花花园园式式国国典典品品牌牌社社区区，为为业业主主提提供供智智能能、安安宁宁、祥祥和和、优优雅雅的的居居住住环环境境、便便捷捷的的生生活活空空间间。提提升升工工程程服服务务质质量量、优优化化组组织织架架构构、树树立立企企业业形形象象、参参照照国2、国家家物物业业三三级级服服务务标标准准结结合合项项目目实实际际运运行行情情况况，工工程程部部特特制制订订以以下下具具体体管管理理方方案案。2.工工程程部部内内部部运运行行管管理理（P PDDCCAA_ _ _ _ _ _ _ _走走走走动动动动式式式式管管管管理理理理）1 1.负负责责工工程程设设备备人人员员的的管管辖辖及及调调配配、培培养养巩巩固固骨骨干干队队伍伍、切切实实保保障障设设备备的的良良性性运运行行。2 2.深深入入现现场场及及时时掌掌握握员员工工及及设设备备具具体体情情况况 3 3.制制订订本本部部门门培培训训计计划划、对对员员工工定定期期进进行行培培训训提提高高专专业业技技术术3、水水平平。4 4.制制订订本本部部门门工工作作计计划划，并并及及时时对对基基层层员员工工工工作作落落实实情情况况进进行行检检查查。5 5.每每周周一一次次部部门门工工作作会会议议。6 6.每每月月总总结结工工程程维维修修质质量量、分分析析原原因因、落落实实解解决决方方案案。7 7.整整理理本本部部门门合合理理化化工工作作建建议议。8 8.做做好好突突发发事事件件的的处处理理及及工工作作记记录录 9 9.制制订订雨雨雪雪特特殊殊天天气气紧紧急急预预案案并并及及时时培培训训 1 10 0.审审核核本本部部门门各各报报表表、请请示示、及及工工作作报报告告 1 11 1.每每周周一一次次能能源源统统计4、计、每每天天一一次次查查表表。1 12 2.每每周周一一次次办办公公室室、员员工工宿宿舍舍卫卫生生抽抽查查3.与与其其它它部部门门的的协协调调管管理理1.协助保安部做好安全防范工作2.协助人事行政部做好对员工培训、员工生活工作3.协助客服部物业费收缴工作4.协助财务部做好能源统计按时缴费工作4.设设备备设设施施运运行行管管理理 1 1.房房屋屋维维修修养养护护 1 1 对对房房屋屋共共用用部部位位进进行行日日常常管管理理和和维维修修养养护护，有有检检修修记记录录和和保保养养记记录录。2 2 根根据据房房屋屋实实际际使使用用年年限限，适适时时检检查查房房屋屋共共用用部部位位的的使使用用状状况况。5、如如需需要要维维修修，属属于于小小修修范范围围的的，及及时时组组织织修修复复。属属于于大大、中中修修范范围围或或者者需需要要更更新新改改造造的的，要要提提出出报报告告与与建建议议，按按规规定定组组织织实实施施。3 3 每每周周对对楼楼内内公公共共区区域域巡巡查查2 2次次，做做好好巡巡查查记记录录，并并及及时时维维修修养养护护。4 4 公公共共部部位位玻玻璃璃、门门窗窗等等出出现现问问题题需需要要维维修修的的，3 3个个工工作作日日内内完完成成。照照明明设设施施的的一一般般故故障障（损损坏坏的的灯灯座座、灯灯泡泡、开开关关等等）2 24 4小小时时内内修修复复，其其他他故故障障5 5个个工工作6、作日日内内完完成成。保保持持楼楼道道照照明明灯灯具具能能够够正正常常使使用用。内内墙墙面面、顶顶面面粉粉刷刷层层发发现现剥剥落落或或污污损损，应应每每半半年年集集中中安安排排1 1次次修修补补、除除污污。步步行行梯梯、散散水水、地地面面、屋屋面面等等需需要要维维修修的的，每每半半年年集集中中1 1次次进进行行修修补补维维修修。门门禁禁和和楼楼宇宇对对讲讲系系统统出出现现一一般般性性故故障障及及时时修修复复，不不能能及及时时修修复复的的应应有有相相应应解解决决措措施施。5 5 按按照照有有关关规规定定，每每年年进进行行1 1次次房房屋屋避避雷雷检检测测，符符合合避避雷雷规规范范要要求求。6 6 7、保保持持小小区区各各组组团团、栋栋及及单单元元（门门）、户户标标志志清清晰晰。7 7 对对危危及及房房屋屋结结构构安安全全的的行行为为及及时时告告知知和和劝劝阻阻，对对拒拒不不改改正正的的，要要报报告告行行政政主主管管部部门门，同同时时告告知知产产权权人人或或业业主主委委员员会会。8 8 按按照照有有关关规规定定使使用用、管管理理人人防防工工程程和和普普通通地地下下室室水水电电安安全全使使用用，每每周周对对用用电电用用水水做做一一次次检检查查。1.21.2共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护共用设施设备运行及维修养护 1 1 对共用设施设备进行日常管理8、和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。2 2 建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。记录。3 3 制定并执行设施设备操作规程及保养规范。制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4 4 对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实组织修复。属9、于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。施。5 5 属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。6 6 设备机房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无设备机房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。操作规程、保养规范、管理制度堆积杂物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本（运行、在显著位置张贴10、公示；各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。监控记录可保存一周，并能正常回放。保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。监控记录可保存一周，并能正常回放。7 7 每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视2 2次。发现故障和损坏及时修复，不次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。能及时修复的，要有提示标志或防范措施。8 8 公共11、区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1 1次。雨水、污水井每半年次。雨水、污水井每半年检查、清掏检查、清掏1 1次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏次。雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通。化粪池每年清掏1 1次，次，每季度检查每季度检查1 1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。9 9 有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。10 10 建立设备设施巡视制度，12、有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录 11 11 设立日常消耗物料、备件仓库，仓库有管理制度，专人管理，物品分类码放。设立日常消耗物料、备件仓库，仓库有管理制度，专人管理，物品分类码放。12 12 使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关机构）。发现问题应及时通知有关机构）。1 1 1 1.3 3 3 3电电电电梯梯梯梯服服服服务务务务 1 1 无无人人值值守守电电梯梯，主主梯梯2 24 13、4小小时时不不间间断断运运行行。2 2 电电梯梯工工夜夜间间值值班班，在在首首层层候候梯梯厅厅及及轿轿厢厢内内公公布布值值班班电电话话和和值值班班房房号号。3 3 有有2 2名名住住场场电电梯梯维维修修工工。4 4 有有专专人人对对电电梯梯保保养养进进行行监监督督，每每周周检检查查1 1次次并并作作记记录录。5 5 每每日日巡巡查查一一次次，并并有有记记录录。6 6 无无人人值值守守的的高高层层电电梯梯三三方方对对讲讲、轿轿厢厢内内监监控控2 24 4小小时时正正常常运运行行，发发现现故故障障2 24 4小小时时内内修修复复。7 7 电电梯梯出出现现故故障障，报报修修后后维维修修人人员员应应在14、在2 20 0分分钟钟内内到到达达现现场场。主主梯梯维维修修时时，有有备备用用梯梯的的，用用备备用用梯梯运运行行。8 8 有有应应急急处处置置预预案案，电电梯梯出出现现事事故故，应应迅迅速速启启动动应应急急预预案案。发发生生电电梯梯停停电电关关人人、夹夹人人等等危危险险情情况况，迅迅速速组组织织救救助助，物物业业人人员员在在1 10 0分分钟钟内内到到现现场场，同同时时实实施施电电话话安安慰慰、指指导导自自我我保保护护等等措措施施，并并报报告告有有关关部部门门。委委托托其其他他单单位位提提供供电电梯梯维维保保等等服服务务的的，应应与与受受托托单单位位签签订订书书面面协协议议，明明确确并并监监督15、督受受托托单单位位落落实实责责任任。1 1 1 1.4 4 4 4消消消消防防防防管管管管理理理理1 1、消消防防泵泵每每月月攀攀车车、每每季季点点动动试试泵泵1 1次次并并有有记记录录，每每季季度度保保养养1 1次次，每每年年检检修修1 1次次。对对探探测测装装置置（烟烟感感、温温感感等等）分分批批每每年年检检查查检检验验1 1次次，每每3 3年年清清洗洗1 1次次。消消防防栓栓箱箱封封闭闭管管理理，每每周周偱偱环环检检查查一一次次，其其各各种种配配件件完完好好，可可正正常常使使用用，无无渗渗漏漏，无无积积尘尘。每每半半年年开开箱箱检检查查1 1次次消消防防栓栓，阀阀杆杆处处加加注注润润滑滑16、油油，消消防防水水池池、水水箱箱定定期期检检查查，水水位位达达到到规规定定标标准准。2 2、每每年年对对员员工工进进行行2 2次次消消防防安安全全宣宣传传教教育育。1 1 1 1.5 5 5 5二二二二次次次次供供供供水水水水管管管管理理理理 1 1 二二次次供供水水设设施施设设备备正正常常运运行行，有有跑跑水水、要要有有停停水水处处置置预预案案。2 2 水水箱箱按按要要求求使使用用紫紫外外线线消消毒毒灯灯（器器），并并按按规规定定清清洗洗消消毒毒、水水质质化化验验，取取得得卫卫生生许许可可证证，水水质质符符合合国国家家生生活活饮饮用用水水卫卫生生标标准准。水水箱箱盖盖上上锁锁，钥钥匙匙有有专17、专人人保保管管。3 3 建建立立水水泵泵房房专专人人定定期期巡巡视视制制度度，每每日日巡巡视视3 3次次，有有巡巡视视记记录录，及及时时清清除除故故障障和和安安全全隐隐患患。4 4 采采用用一一用用一一备备（或或一一用用二二备备）水水泵泵的的供供水水系系统统，要要定定期期切切换换运运行行水水泵泵。5 5 因因设设施施设设备备维维修修改改造造需需要要停停水水的的，应应事事前前告告知知相相关关业业主主或或物物业业使使用用人人。必必要要时时，组组织织、联联系系提提供供水水源源。6 6、参参照照工工程程制制定定的的设设备备保保养养计计划划。对对水水泵泵房房设设备备做做定定期期保保养养，并并做做记记录录18、。1 1 1 1.6 6 6 6二二二二装装装装管管管管理理理理 1 1.建建立立装装饰饰装装修修管管理理服服务务制制度度 2 2.建建立立装装饰饰装装修修管管理理档档案案 3 3.受受理理业业主主或或使使用用人人的的装装饰饰装装修修申申报报登登记记，与与业业主主或或使使用用人人、装装饰饰装装修修企企业业签签订订住住宅宅内内装装饰饰装装修修管管理理服服务务协协议议、告告知知业业主主或或使使用用人人在在装装饰饰装装修修过过程程中中的的禁禁止止行行为为和和注注意意事事项项。4 4.装装饰饰装装修修期期间间每每日日巡巡查查1 1次次现现场场，发发现现业业主主或或使使用用人人未未申申报报登登记记或或者19、者有有违违法法违违纪纪行行为为的的，应应立立即即劝劝阻阻；拒拒不不改改正正的的，报报告告相相关关行行政政主主管管部部门门及及业业主主、业业主主委委员员会会，并并在在物物业业管管理理区区域域内内公公示示。5 5，装装饰饰装装修修结结束束后后进进行行检检查查，对对违违反反住住宅宅内内装装饰饰装装修修管管理理服服务务协协议议的的当当事事人人按按照照约约定定处处理理。6 6.委委托托清清运运装装修修垃垃圾圾的的，应应在在指指定定地地点点临临时时堆堆放放，采采取取围围挡挡 遮遮盖盖措措施施，在在2 2 日日内内清清运运。自自行行清清运运装装修修垃垃圾圾的的，应应采采用用袋袋装装运运输输或或密密闭闭运运输20、输的的方方式式，在在2 2 日日内内清清运运。1 1 1 1.7 7 7 7工工工工程程程程运运运运行行行行工工工工作作作作流流流流程程程程图图图图 入室维修流程图入室维修流程图入室维修流程图入室维修流程图客服前台备好鞋套入室维修工作完成后清理现场填写派工单维修记录业主签字确认工程返单，部门经理签字确认工程部接报修工单根据工单内容做维修准备工作轻敲门三下收工本费收费发票公公共共区区域域巡巡视视流流程程图图 国国典典华华园园六号楼七号楼1号楼2号楼3号楼5号楼4号楼绿化绿化高压机房消防监控工工工工程程程程部部部部组组组组织织织织结结结结构构构构国典华园工程部经理弱电主管综合主管弱电工强电工强电工强电工综合综合综合六六.工工程程部部工工作作目目标标国典华园工程部国典华园工程部