1、金科集团-大连房地产市场研究 年10月31日世联行大连公司目录nPART1-城市宏观环境研究nPART2-大连土地市场研究nPART3-大连房地产市场研究nPART4-重点开发商研究nPART5-金州区区域研究nPART6-城市进入性建议l大连概况l大连宏观经济分析l大连产业规划分析l大连交通规划分析l大连人口发展l大连居民消费分析l金普新区影响分析l辽宁自贸区影响分析l总结与建议PART1-城市宏观环境研究城市概况-大连为副省级城市，计划单列市，是东北重要的贸易口岸及区域性经济中心，气候宜人，风景优美，山海资源丰富，适宜居住PART1-城市环境研究资料来源：大连政府网站p地理位置大连市位于辽2、东半岛最南端，区域内山地丘陵多，平原低地少。气候宜人，风景秀丽，海岸线绵长，知名旅游城市p行政区划6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)；3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)；1个国家级新区（金普新区）、4个国家级对外开放先导区（高新园区、保税区、长兴岛开发区、花园口经济区）p城市级别副省级城市之一、计划单列市之一、全国14个沿海开放城市之一，是中国面向世界的区域性经济中心和外贸口岸城市发展年轮-受限于大连的山地丘陵地形，城市发展方向是由中心区“西拓北进”，目前位于城市北部的体育新城、辛寨子区域成为房地产开发的热点区域PART1-城市环境研究 193、80-1990年：大连以中山广场人民广场为直径不断发展;1990-2000年：中山、西岗两区，沙河口星海、西安路已经成熟，城市逐渐增容;2000-2003年：中山、西岗两区日渐饱和，西南至学苑广场、西至马栏广场、北至机场前发展迅猛；2003-2005年：北至机场、西至红旗镇，西南至旅顺南路、城市继续扩张;2006-2009年：北至机场新区、西至西山水库、西南继续向旅顺南路西段延伸，城市飞速前进;2010-2015年：北至后盐、西至营城子、西南至旅顺黄泥川；2016年至今：城市向北扩张，体育新城、辛寨子成为新的热点区域，主城区与新城区逐渐对接。2010-2015年2006-2009年2003-24、005年2000-2003年1990-2000年1980-1990年2016年-至今宏观经济-大连经济持续稳定增长，2016年GDP首次突破8000亿元大关，房地产市场稳定发展PART1-城市环境研究GDP增速与房地产市场的发展关系 数据来源：大连统计报告、大连政府工作报告由于2016年大连市统计公报尚未公布，2016年人均GDP暂时未知，预计将达到历史新高点宏观经济-大连经济发展迅速，经济实力雄厚，稳居东北首位PART1-城市环境研究2016年大连GDP为8150亿元，比沈阳多出1438亿元，比哈尔滨多出2150亿元，比长春多出2290亿元数据来源：各市统计报告及政府工作报告产业分析-以第三5、产业为主，产业结构优化，四大支柱产业支撑城市经济高速发展，新兴产业及多个产业园助力大连经济转型发展PART1-城市环境研究数据来源：大连统计报告、大连政府工作报告n产业结构全市产业结构呈现第一、第二产业比重不断下降、第三产业比重不断上升的良好态势，2015年第三产业首次超过第二产业，产业结构更加优化（注：2016年政府尚未公布相关产业数据）n支柱产业四大支柱产业：装备制造、石化、造船、电子信息全力推动新材料、新能源、智能装备制造、航空航天等战略性新兴产业多个重点产业园区基础设施进一步完善，产业项目不断聚集，成为大连市经济转型发展新支撑点产业分析-主城区主要以金融商贸、旅游服务业等第三产业为主，6、装备制造、生物医药、汽车部件、保税物流等第二产业主要分布在新城区PART1-城市环境研究金州区-装备制造、新能源等开发区-生物医药、制造、新能源、汽车、保税物流等甘井子区-高端装备制造、生物医药、新材料、轻工产业旅顺口区-船舶制造、精细化工、生物医药等沙区西岗中山区双D港产业园保税区高新产业园区电子商务、文化、物流、旅游金融保险、商务商贸、通讯等金融商务、旅游、服务业重大项目-2017年大连市一大批重点项目投资兴建，涉及多个产业，为大连转型发展与产业升级再添新动力PART1-城市环境研究n2017年，大连市共推进总投资5000万元以上重大项目816个，其中亿元以上项目690个(实施项目501个7、，推进前期189个)n重点项目包括红沿河核电二期、华能大连二热电、铁大线原油管道安全改造等n2017达沃斯期间共签约25个项目，签约内外资项目共计288亿人民币n重点项目：清洁能源储能装备基地、汽车流通产业战略合作、中民投产城融合项目、中国移动区域数据中心等重大项目覆盖产业范围：新能源、新材料、石化、汽车零部件、信息技术、金融、商贸、健康医疗交通状况-大连基本上形成了覆盖全国主要城市的交通网络，往来通畅便捷PART1-城市环境研究大连周水子国际机场是东北地区四大机场之一，开通航线146条，其中国内航线108条，与13个国家、88个国内外城市通航，基本形成了覆盖全国、辐射日韩俄、联接欧美澳亚的航8、线网络大连北站是东北三省站场规模第三大火车站，经过列出共180趟，覆盖中国北方主要的大中城市大连火车站是大连市最大的旅客运输窗口，经过列车180趟，年接发旅客2000余万人次交通状况-轨道交通进入快速发展期，目前在运营地铁1、2号线及快轨3、12号线，极大地提升了城市交通发展水平PART1-城市环境研究地铁2号线(海之韵-大连北站）一期2015.5.22机场-港湾广场运行；二期2016.6.7港湾广场-海之韵通车运行机场-大连北站段尚未通车运行地铁1号线(河口-姚家）一期2015.11.2富国街-大连北站运行；二期2016.6.7富国街-河口通车运行大连1号线全部通车运行快轨3号线(火车站-金9、石滩/开发区-金州九里）火车站开往开发区金石滩，在开发区站分支到金州九里开发区站西安路站快轨12号线(河口-旅顺新港）2017.6.7正式开通运营对外交通规划-烟大海底隧道将拉通山东半岛和辽东半岛，对城市发展起到至关重要的作用PART1-城市环境研究烟大海底隧道路线图烟大海底隧道效果图p工程简介：大连-烟台海底隧道，是指旅顺至烟台蓬莱之间的海底隧道，全长123公里，采纳全海底隧道方案，以火车载运汽车通行，届时从大连到烟台最多只需要40分钟p项目进度：2015年11月烟台到大连海底隧道施工方案正式出炉，目前项目仍处于规划阶段，建设总工期需要10年p重大意义：大连烟台海底隧道将两地陆路交通距离时间10、缩短至2小时以内（现乘船从大连至烟台通常需要6个多小时），促进辽东半岛、山东半岛和京津冀融为一体，形成渤海地区闭环交通大动脉，对振兴东北老工业基地和发展山东半岛城市群将起到至关重要的作用对外交通规划-大连新机场建成后将是世界上最大的海上机场，促进经济发展，提高城市价值，项目列入了2018年辽宁省的重点工作PART1-城市环境研究周水子机场规划新机场新机场效果图新机场效果图大连新机场规划项目概况：位于大连市甘井子区北部，面积达20.87平方公里，以离岸填海的方式建设项目进度：2012年开工建设，列入2018年辽宁省重点工作建设意义：建成后将能够起降全球最大客机，将是世界上最大的海上机场，奠定大连11、航空枢纽地位进度来源：辽宁政府网站地铁4号线 营城子龙头石（如左图红线所示）今年年底开工，预计2022年正式运营，4号线为核心区北部东西向骨干线，该线通过串联分布在城市核心区北侧的重要节点，构建了该区域东西向快速连接通道。地铁5号线 虎滩新区后关村（如左图紫线所示）2017年3月开工，预计2021年运营。其中山花街车站预计将于今年12月底完工，梭鱼湾南站将于明年2月底完工。地铁5号线将加快海湾两岸中心的发展，加快城市北拓进程。对内交通规划-2017年大连地铁建设进入高峰期，配合大连“西拓北进“发展方向，4、5号线年内将全面开工建设海底隧道对内交通规划-渤海大道连接沿海城市组团和大连主城区，贯穿12、城市南北，对推动城市全域化进程有极为重要的意义大连湾跨海大桥p渤海大道是连接大连市渤海城市组团和主城区的交通大动脉工程范围：起始于瓦房店市李官镇，途径金普新区，终点在甘井子后盐村，全长140公里，全部工程实行一次规划、分期实施一期工程：北起长皮高速公路炮台镇处，经普兰店湾、三十里堡、金渤海岸，直至后盐村，全长51公里，按8车道城市快速路标准建设，设计时速为100公里项目进展：2011年4月27日奠基，预计2017年底底一期建成项目意义：渤海大道建成对推进全域城市化进程、建设东北亚国际航运中心及辽宁沿海经济带核心城市具有极为重要的意义普湾新区跨海大桥渤海大道一期跨海特大桥合龙海底隧道对内交通规划13、-大连湾跨海大桥建成后将突破大连湾海域对大连市陆上交通的隔断，构成大连新老市区的环形交通路网，推动城市化进程，将直接改变大连的房地产市场格局p大连湾跨海大桥连接大连市核心区和金普新区工程范围：起于大连市解放路（与规划解放路立交衔接），南起大连南岸核心区解放路，在黄白咀入海，跨越大连湾后，由开发区西海屯登陆项目进展:处于前期准备阶段，预计2017年年内开工项目意义：大桥建成后，将大大缩短新城区到主城区的时间，大幅缓解新老城区的交通拥堵状况，对城市全域化发展起到不可估量的作用，同时将改变城市的房地产市场格局普湾新区跨海大桥大连湾跨海大桥效果图对内交通规划-海底隧道与疏港路扩宽工程拉通大连湾南岸与北14、岸，解决城市交通难题，完工后将有效提升城市价值p海底隧道拉通大连湾南岸与北岸，真正实现全域化大连湾海底隧道北起梭鱼湾20号路，南至人民路，主线全长近5.1公里。通车后从大连湾南岸东港、人民路等地至大连湾北岸梭鱼湾商务区、老甘井子仅需10多分钟，已经进入实施建设阶段，预计2019年完工p疏港路拓宽工程，解决城市拥堵难题疏港路拓宽改造工程西起绿波桥，东至港湾广场，全长约9.2公里，改造拓宽后在东端与东港商务区、邮轮中心路网进行衔接，形成主线为双向8车道的快速通道，目前已经通车疏港路拓宽后效果图海底隧道示意图城市人口-大连户籍人口较为稳定约590万人，但常住人口攀升到历史新高，有望突破700万人，常15、住人口主要居住在甘井子区PART1-城市环境研究数据来源：大连统计报告、大连日报等n大连户籍人口较为稳定约590万，2015年户籍人口为593.6万人，同比略微下降，但是常住人口达到历史新高，有望突破700万人n常住人口主要集中在甘井子区，其次是沙河口和开发区人口构成-中青年人口为主力，是房地产市场健康发展的有力保障，人口密度低，适宜居住，未来有广阔的发展空间PART1-城市环境研究p大连人口密度缓慢增长，2015年人口密度是472人/平方公里，与大多数沿海城市相比人口密度相对较低，适合居住，未来也会有更大的发展空间p根据大连市2010年第六次全国人口普查数据显示，大连市常住人口中15-59岁16、的中青年占比74%，该年龄段的庞大人口数量是房地产刚需及改善型产品的有力支撑收入与消费-城镇居民人均可支配收入稳步上涨，具有较强的购买力PART1-城市环境研究数据来源：大连统计报告金普新区-全国第十个国家级新区，2015年设立，是大连近年来重大利好政策，直接改变城市格局与发展方向p新区设立-2015年8月，金普新区正式挂牌，2016年管理机构正式运营p新区格局-“双核七区”发展格局，以普湾城区和金州城区为双核，七区发展区分别为大小窑湾区、金石滩区、登沙河-杏树屯区、金渤海岸区、七顶山三十里堡区、复州湾炮台区、华家登沙河区引领东北地区全面振兴重要增长极体制机制创新与自主创新的示范区东北亚国际航17、运中心和物流中心金普新区东北亚区域开放合作战略高地老工业基地转变发展方式先导区新型城镇化和城乡统筹先行区金普新区国家政策对外开放政策自主创新政策产业发展政策金融政策支持在新区先行先试投资、货物、服务贸易便利化政策支持人才引进、创新平台建设、知识产权保护先试先行支持新区建设重点产业集群设立产业、创业投资基金根据实际需要，研究赋予新区省级经济管理权限金普新区影响-国家级新区政策支持区域进一步开放，自主创新，促使市场主体大幅增长，带动城市经济快速发展自贸区-2017年4月1月辽宁自贸区成为第三批获批的自贸区，承载着提升东北老工业基地竞争力和对外开放水平的重任PART1-城市环境研究福建广东四川重庆陕18、西河南湖北浙江辽宁天津上海第一批获批贸易区第二批获批贸易区第三批获批贸易区中国（辽宁）自由贸易实验区设立时间：2017年4月1日实施范围：沈阳、大连、营口三个片区战略地位：建设成为提升东北老工业基地发展整体竞争力和对外开放水平的新引擎自贸区大连片区-重点发展六大产业，旨在推动东北亚航运中心、国际物流中心的建设进程，城市发展迎来重大的历史机遇PART1-城市环境研究p实施范围：位于金普新区，范围为 59.96平方公里，其中保税区31.96平方公里，经济开发区28平方公里，涵盖大窑湾、小窑湾、双D港、保税区等区域p建设目标：大连片区将逐步建成高端产业集聚、投资贸易便利、金融服务完善、监管高效便捷、19、法制环境规范的自由贸易园区p功能定位：重点发展港航物流、金融商贸、先进装备制造、高新技术、循环经济、航运服务等产业，推动东北亚国际航运中心、国际物流中心建设进程，形成面向东北亚开放合作的战略高地p发展历程：辽宁自贸区大连片区于2017年4月1日正式成立，4月10日在金普新区正式挂牌中国（辽宁）自由贸易实验区大连片区主城区金普新区自贸区影响-一系列利好政策，促使自贸区在短时间内市场主体剧增，自贸区将成为大连经济发展的新引擎PART1-城市环境研究n自贸区设立的成效：截止2017年5月8日，自贸区大连片区新增市场主体2447户，新增注册企业1269家，注册资本超过80亿元，涵盖金融、贸易、物流、融20、资租赁等各行业n对房地产市场的影响分析自贸区在金融创新、贸易、投资、政府职能转变等方面一系列的利好政策，促使区域经济活跃，市场主体剧增，增加就业人口，有利于区域房地产市场的繁荣小结-大连经济快速发展，国家政策重点扶持，发展前景看好，为房地产市场的健康发展提供了良好的外部环境PART1-城市环境研究p城市经济稳定发展-2016年GDP首次超过8000亿元大关，产业结构优化，经济发展位于东北各大城市首位p国家政策重大利好-金普新区和自贸区的设立，说明国家对大连发展寄予了众望，一系列利好政策出台，大连发展迎来重大历史机遇p交通规划促进城市发展-一系列对内对外的重大交通规划都预示着大连未来城市全域化发21、展及城市竞争力的提升p具有稳定的有购买力的人口-常住人口持续增长，可支配收入持续增加，为房地产市场稳定发展做有力支撑l2013年-2017年土地成交分析l土地热点区域分析l土地价格分析l未来供应l总结与建议PART2-大连土地市场研究土地供求-政府严格控制土地出让，住宅用地供应锐减，自2016年以来开发商拿地热情高涨，今年上半年住宅用地成交率达到100%PART2-大连土地市场研究城市住宅用地供应急剧下降，从2013年的1143.63万平下降到2016年的356.54万平，下降71%，由供应超过百宗土地到现在仅供应二三十宗住宅用地成交受供应影响，也大幅减少，2016年市场回暖，开发商拿地热情高22、涨，成交率持续攀升，目前成交率100%数据来源：大连市国土资源和房屋局、中指指数供地结构-供应住宅用地为主，2013年开发区和金州区集中供地，2014年至今甘井子区大量供地，成为七区住宅用地供应量最大的区域PART2-大连土地市场研究近几年供应的各类土地中，住宅用地供应最大，约占50%甘井子区供应量最大，占七区总供应的44%，其次是开发区占总供应23%2013年开发区和金州区大量供地，2014年至今甘井子区为主要供地区域数据来源：大连市国土资源和房屋局、中指指数成交结构-住宅用地成交为主，2013年开发区和金州区成交大量住宅用地，随后甘井子区大量成交住宅用地，成为房地产土地成交的热点区域PAR23、T2-大连土地市场研究近几年成交的各类土地中，住宅用地成交量最大占比46%甘井子区土地成交量最大，占比56%；其次是金州区，占比13%2013年开发区和金州区大量成交，随后甘井子区一直为住宅用地成交主力区域数据来源：大连市国土资源和房屋局、中指指数热点区域-甘井子区西部和北部是热点区域，尤其是营城子、辛寨子、体育新城3个区域，距离市中心远，交通不便，周边无配套，多由品牌房企取得土地PART2-大连土地市场研究2017年2016年2015年2014年2013年营城子体育新城辛寨子城市中心区2013-2017年6月甘井子区成交的住宅用地分布图成交土地分布-2016年下半年成交15宗住宅用地，全部由24、品牌房企摘得，接近一半土地溢价PART2-大连土地市场研究地块：金州区站前街道占地：3.91万建面：8.99万取得人：保利楼面价：1686元/溢价率：0%地块：甘井子华东路西侧占地：3.62万建面：5.13万取得人：万科楼面价：8135元/溢价率：115.68%地块：岭西路北、山东路西侧占地：9.40万建面：33.81万取得人：招商楼面价：2206元/溢价率：0%地块：大连湾街道占地：13.14万建面：23.63万取得人：金地楼面价：2275元/溢价率：1.9%地块：中山区中南路北侧占地：0.98万建面：1.65万取得人：金地楼面价：4199元/溢价率：0%地块：寨子街道新水泥路南侧占地：2.25、91万建面：10.19万取得人：保利楼面价：3582元/溢价率：52.12%地块：甘井子区金荣路东侧占地：2.04万建面：2.30万取得人：金地楼面价：9372元/溢价率：112.68%地块：松江路以北,玉浓街西占地：20.34万建面：37.49万取得人：华润楼面价：4303元/溢价率：89.52%地块：松江路以北,玉浓街西占地：18.97万建面：36.30万取得人：华润楼面价：4309元/溢价率：91.64%地块：中山区中青街南占地：1.10万建面：3.40万取得人：金地楼面价：9483元/溢价率：104.94%地块：河周路东、中华路延伸占地：9.06万建面：23.98万取得人：保利楼面价：26、1764元/溢价率：0%地块：甘井子区河周路东侧占地：7.36万建面：18.18万取得人：万科楼面价：1749元/溢价率：0%地块：河周路东、中华路延伸占地：6.22万建面：17.48万取得人：中铁楼面价：1752元/溢价率：0%地块：中山区滨海路北侧占地：1.39万建面：5.61万取得人：碧桂园楼面价：5141元/溢价率：0%地块：岭西路北、山东路西侧占地：5.13万建面：17.84万取得人：招商楼面价：2392元/溢价率：0%成交土地分布-2017年1-7月共成交10块土地，2块在沙区，8块在甘区，均由品牌开发商取得PART2-大连土地市场研究备注：红色框地块为7月成交地块：沙河口西南路、27、和清街占地：2.82万建面：5.73万取得人：新希望楼面价：10491元/溢价率：172.87%地块：华东路西、校园街南侧占地：0.98万建面：4.10万取得人：金地楼面价：3020元/溢价率：0%地块：金龙路东侧、黄山路南占地：0.49万建面：1.18万取得人：金地楼面价：3316元/溢价率：2.63%地块：高新区腾飞软件园西侧占地：5.03万建面：6.04万取得人：龙湖楼面价：10222元/溢价率：143.88%地块：岭西路北、山东路东侧占地：5.50万建面：19.14万取得人：万科楼面价：2420元/溢价率：0%地块：金荣路西侧占地：0.55万建面：1.11万取得人：金地楼面价：466228、元/溢价率：47.05%地块：沙河口西北路、新生路占地：1.61万建面：2.31万取得人：旭辉楼面价：9766元/溢价率：144.36%地块：土革路南、河周路东侧占地：10.94万建面：19.03万取得人：大华楼面价：1776元/溢价率：0%地块：土革路南、河周路东侧占地：13.43万建面：25.25万取得人：保利楼面价：1719元/溢价率：0.23%地块：土革路南、河周路东侧占地：9.41万建面：18.44万取得人：金地楼面价：1635元/溢价率：0.33%土地成交明细表-2017年上半年大连地王频出，溢价率再创新高PART2-大连土地市场研究土地成交明细表PART2-大连土地市场研究土地价29、格-住宅用地价格迅速上涨，目前大连七区成交楼面均价突破5000元/平，溢价能力强；商业用地均价目前约2000元/平PART2-大连土地市场研究2015年居住用地价格处于低点，随着二级市场回暖，土地价格迅速上涨，2017年上半年市内七区成交楼面均价突破5000元/平；持续溢价2015年商业用地地价处于低点，目前价格有所上涨，约2000元/平，尚未回到2014年的高点价格数据来源：大连市国土资源和房屋局、中指指数土地价格-沙河口区的住宅成交楼面均价每平突破万元，中山区住宅用地成交楼面价将近7000元/平，金州区和旅顺口区目前是土地价格洼地PART2-大连土地市场研究2017年沙河口区的成交楼面均价30、最高，约10500元/平，主城区成熟地块，引来多家房企争夺，土地实现高溢价；中山区的成交楼面均价位列第二，约6900元/平，城市核心，土地资源稀缺，实力房企争相竞得；甘井子区成交楼面均价上涨明显，今年上半年比2016年上涨约1000元/平；金州区和旅顺口区成交楼面均价目前不足2000元/平2016年至今西岗区和开发区无住宅用地供应数据来源：大连市国土资源和房屋局、中指指数热点地块1-高新园区腾飞软件园地块，多家品牌开发商争夺，溢价率144%，楼面价10222元/平，最终由龙湖摘得PART2-大连土地市场研究大高（2017）-1号高新区腾飞软件园西侧地块热点地块2-沙河口区时隔2年再次供应住宅用31、地，周边配套齐全，多家房企激烈争夺，最终由新希望地产摘得，创大连最高溢价率PART2-大连土地市场研究大城(2017)-1号沙河口区西南路西侧、河清街北侧热点地块3-7月沙河口区再出让一宗住宅用地，溢价率144%，由首次进入大连的旭辉地产摘得PART2-大连土地市场研究大城(2017)-10号沙河口区西北路西、新生路北侧土地潜在开发量-目前潜在土地未开发量约1534万平，其中开发区591万平，主要集中在小窑湾；金州386万平，主要集中在世茂御龙海湾；甘井子281万平，主要集中在甘西北和甘北1、中山区-东港未开发土地量占中山区95%2、甘井子区-西北及北部区域（营城子、辛寨子、体育中心等地）占甘32、区未开发土地66%，甘中区域占比17%3、高新园区-未开发土地主要集中在七贤岭4、金州区-潜在未开发的土地主要集中在世茂御龙海湾项目，占比金州未开发量67%5、开发区-小窑湾未开发量占比60%，金石滩和保税区各占约6%6、旅顺口区-世茂寰海城和中铁琥珀湾两个项目未开发的土地占50%，其余土地多位于旅顺开发区PART2-大连土地市场研究未来供应-大连四区以去库存、合理供地为政策导向，全年计划供应住宅用地150万平，目前已经供应147.95万平PART2-大连土地市场研究用途区县大连市2017年度市本级国有建设用地供应计划表单位：万平备注：1、商品房用地指标中包含普通商品房配建租赁房的开发项目用地33、2、市本级包含中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区，不含高新园区3、旅顺口区、金普新区、高新园区尚未出台相应的供地计划目前大连市四区（不含高新园区）已经供应147.95万平居住用地数据来源：大连市国土资源和房屋局未来可能会出让的地块分布-根据2016年11月大连土地招商会，截至8月22日尚有如下住宅用地尚未出让，集中在甘井子西北和北部PART2-大连土地市场研究1234567891110121314151617181920212223未来可能会出让的地块列表-未出让的住宅用地共23块，总用地面积310.04万平，建筑面积628.21 万平，容积率多在2以上PART2-大连土地市场研究2017.134、0.20成交PART2-大连土地市场研究数据来源：2016年11月土地招商会-接上表-土地趋势判断-未来土地主要供应在甘西北和北部；土地存量主要在金州金渤海岸和开发区小窑湾区域中心区未来土地供应趋势大连森林覆盖率达到41.5%，平地资源少，土地的供应与城市“西拓北进”的战略方向一致1、未来大连市土地供应主要集中在甘井子区西北的辛寨子、营城子、革镇堡和北部的体育新城，逐步与金普新区相连，这一点从2016年底大连市土地招商会释放的可供应土地信息也可以得到印证，目前大连仍在全力去库存，旅顺、金州、开发区基本停止供地，未来集中供地的可能性很小2、目前土地存量主要在金州金渤海岸、开发区小窑湾，甘西北和甘35、北土地集中放量，未来会有比较大的土地存量PART2-大连土地市场研究可摘取的土地-一手地主要分布在甘西北和甘北，各区均有已摘尚未开发的土地，建议取地时尽量避免金渤海岸和小窑湾区域PART6-城市进入性建议n通过招拍挂取得一手地，根据2016年底大连土地招商会，可出让的土地主要分布在甘西北和甘北n多种方式取得二手地，大连各区目前都有尚未开发的二手地，可以通过购买、合作开发等多种形式取得土地，建议尽量避免在金州金渤海岸和开发区小窑湾区域摘地，这两个区域除了土地存量大，而且目前各项配套尚未齐全，客户认可度较低小结-土地供应锐减，开发商拿地热情高涨，地价大幅上涨，地王频出，甘井子区西北和北部仍然是土地36、供应的热点区域；可获取的土地除了未来挂牌的一手地，尚有多宗未开发的二手地PART2-大连土地市场研究p政府控制供地，住宅用地供应锐减-2014年以来住宅用地供应大幅下降，每年仅成交二三十宗，主要分布在甘井子区p开发商拿地热情高涨，地价迅速上涨，地王频出-2016年土地成交率超过90%，今年上半年出让土地全部成交，沙区楼面价突破万元，品牌开发商频频出手，扩充土地储备p未来土地供应以甘西北和甘北为重点区域-近几年来出让和成交的土地主要集中的甘井子区，其次是开发区，未来土地出让主要集中的甘区西北部和北部，金州区等新城区出让土地有限p未来可获取的土地除了招拍挂的土地，还可以多种方式取得二手地-除了计划37、出让的一手地，大连七区尚有潜在未开发的多宗土地，可以通过购买二手地、合作开发等形式取得，但尽量避开土地存量大的金渤海岸和小窑湾区域l大连市房地产相关政策分析l2013年-2017年大连七区商品住宅成交分析l2013年-2017年房价分析l产品分析l大连七区市场分析l热点区域分析l购房客户分析l存量分析l销量前十房地产项目分析l销售金额前十房地产项目分析l总结与建议PART3-大连房地产市场研究政策-国家层面坚持因城施策去库存，促进房地产市场平稳健康发展；大连本地政策较为宽松，以去库存为主旋律PART3-大连房地产市场研究1月10日，大连政府工作报告提出全面推进“三去一降一补”；支持城镇居民改善38、性住房需求，规范发展房屋租赁市场，逐步消化房地产库存，严格控制房地产土地供应。1月20日，财政部、住建部颁布中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法，向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障家庭发放租赁补贴，支持公共租赁住房项目建设。2月10日，大连市政府大连市户籍管理办法2月16日，人民银行金融市场工作会议上强调，继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。2月22日，大连市召开2017年住房公积金工作会，从4月1日起，实现全国异地贷款；本市还将推行“公转商”贴息贷款业务。3月5日，全国两会报告指出：因城施策去库存。加强房地产市场分类调控，房价上涨压39、力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。3月21日，中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见：央行各分支机构要合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷款年限等住房信贷政策工具；做好房贷资源投放的区域分布，支持三、四线城市去库存。4月6日，住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。5月1日，辽宁省不动产登记办法施行。4月17日，住建部：今年各地扩大住房保障覆盖，新分配公租房两百万套。4月19日，国务院常务会议，决定推出6方面减税举措。会议决定，在一季40、度已出台降费2000亿元措施的基础上，进一步推出以下减税举措：继续推进营改增，简化增值税税率结构。从今年7月1日起，将增值税税率由四档减至17%、11%和6%三档，取消13%这一档税率。4月25日，中共中央政治局召开会议，会议强调，积极推进供给侧结构性改革，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，及时解决经济运行中的突出矛盾和问题，确保经济平稳健康发展，确保供给侧结构性改革得到深化，确保不发生系统性金融风险。4月26日，市政府网站发布大连市降低实体经济企业成本工作实施方案，方案提出，全面推开营改增试点，确保所有行业税负只减不增。5月2日，压缩不动产登记时间实施方案、关于全面排查41、不动产登记“中梗阻”问题的通知5月19日，住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。5月22日，大连市与上海市对口合作工作方案明确，大连市将全方位学习借鉴上海先进经验和做法，激发大连振兴发展内生动力，加快推进大连老工业基地率先实现全面振兴。6月5日，中国银监会、国土资源部联合下发关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知，规范金融机构不动产抵押权登记有关程序，明确无需办理没有法律法规依据的合同备案、确认告知等手续，不动产抵押当事人可直接向不动产登记机构申请办理抵押登记。6月28日，大连充分利用夏季达沃斯年会在连召开的有利契机，加大招商引资工作力度，本次42、年会期间有25个项目签约。供求分析-2016年房地产成交量达到近4年顶点为677万平，今年上半年市场火爆，全年成交量有望超越去年，新增供应大幅减少，供需日趋平衡，房地产发展势头良好PART3-大连房地产市场研究n2016年商品住宅成交量达到近4年来的顶点，2017年上半年成交量同比增长15%，预计今年全年成交量有望超越去年水平，新增供应同比下降72%，达到历史最低水平，房地产市场供需日趋平衡数据来源：世联数据平台供求分析-甘井子区是供需主力区域，其次是开发区，中山区成交占比小幅上涨，改善需求进一步释放，其他区域总成交量占比约20%PART3-大连房地产市场研究n新增供应主要集中在甘井子区，其次43、是开发区，今年上半年这样的状态进一步加强，两区占比合计超过90%n甘井子成交量占比50%左右，开发区成交量占约20%，中山区市场份额逐年上涨，改善需求进一步释放数据来源：世联数据平台房价分析-2017上半年大连七区均价达到历史新高，首次突破11000元/平，中山区均价最高为18000元/平，金州区均价最低为6287元/平，开发区均价同比涨幅最大为17.25%PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台产品-2013年至今普通住宅最大市场容量为622万平，别墅为31万平，公寓25万平，政策宽松和市场回暖促使改善、投资型产品成交大幅增长PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台n44、别墅占比稳定增长，二改及终极改善客户增加；2017年上半年公寓占比提高3个百分点，主要是由于市场上投资客户增加所致产品-两室是市场主流，其次是三室产品，纯改善四室产品成交比例进一步提升，投资型一室产品成交回暖PART3-大连房地产市场研究两室和三室刚需刚改产品是主流市场仍然以刚需和刚改产品为主力，但随着市场回暖，所占比例持续下降四室纯改善产品比例持续攀升随着二胎政策的放开和改善需求的释放，四室产品成交量大幅增长一室投资型产品比例有所提高2017年上半年投资客重新回归市场，致使一室产品成交占比小幅上涨数据来源：世联数据平台产品-70-110平刚需及刚改产品是主流，市场回暖及相关政策导向，纯改善和45、投资产品成交份额有所增加PART3-大连房地产市场研究近4年来110-170平改善产品成交有增长的趋势，约占市场30%份额近4年来70-110平刚需刚改产品是市场主流，约占市场46%份额，目前市场上纯改善和投资等需求得到释放，刚性需求产品所占比例有所下降数据来源：世联数据平台产品-100万以下的产品是主流，100万以上产品成交回暖明显PART3-大连房地产市场研究n100万以下的产品是市场主流产品约占各年度总成交量的50%，其中60-80万是绝对主力n100万以上的产品成交占比呈上升趋势主要是由于单价上涨，同时大面积改善产品大量成交所导致，未来这一趋势将更加明显数据来源：世联数据平台产品-功能46、性强，方正通透，紧凑实用的两室畅销；大面宽、主卧套间，卫生间干湿分离的舒适型三室畅销PART3-大连房地产市场研究畅销户型-3室2厅2卫，125主卧套间次卧书房餐厅厨房n户型方正、南北通透、全明、三个功能室朝南、独立玄关n主卧设置卫生间，卫生间干湿分离n相对独立的餐厅厨房，动线简洁畅销户型-2室2厅2卫，90主卧次卧设置玄关南向阳台n经典两室、户型方正、南北通透、紧凑无浪费面积n南向设置阳台，实用性与情趣性兼具，增加产品性价比n独立玄关，方便、实用七区市场-2016年至今年上半年，各区域大量去库存，上半年仅3个区域有新增供应，成交量同比大幅增长，甘井子区是主力，其次开发区PART3-大连房地产47、市场研究数据来源：世联数据平台2016年至今年上半年，甘井子区新增供应共计213万，超过其他六区总和；金州区供应31万，上半年仅甘区、开发区和旅顺有新增供应2016年至今年上半年，甘井子区成交共计500万，相当于其他六区成交总和；开发区成交约200万，金州区成交约86万七区市场-目前中山区商品住宅均价最高为1.8万元/平，金州和旅顺口区均价垫底，为0.63元/平；开发区均价比去年同期增长1000元/平，同比增长最大PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台中山区均价最高，上半年均价超过1.8万元/平；其次是沙河口区，均价为1.57万元/平；西岗区均价1.24万元/平；甘井子区成交均价48、为1.14万元/平；上半年开发区均价同比达到17%，比去年同期高出将近1千元/平，目前金州区均价为0.63万元/平，旅顺均价和金州均价相当中山区市场-品牌房企云集，在售项目主要集中在东港，单价高，多为改善类项目，承接全市的改善型客户、部分品质刚需客户和外地投资客户PART3-大连房地产市场研究中南路解放路路东港青泥洼桥-人民路西岗区市场-在售项目极少，普通住宅和公寓各占一半，以地缘性客户为主，普通住宅以自住为主，公寓以投资和学区购房居多PART3-大连房地产市场研究沙河口区市场-在售项目多集中在星海广场，星海属于大连豪宅区，以大平层和公寓为主，沙区其他区域项目多承接地缘性自住客户PART3-大49、连房地产市场研究甘井子区市场-在售项目众多，产品丰富，从纯刚需到终极改善别墅产品一应俱全，客户多以地缘性自住及城市外溢人群为主PART3-大连房地产市场研究高新产业园区-项目多，品质感较强，价格较高，客户主要是高新园区产业客户、地缘性客户开发区市场-项目多，开发区中心多为高层住宅，以开发区本地刚需及改善客户为主；金石滩多为洋房、别墅，除了本地改善客户，外地养老度假及投资客户占据一定比例PART3-大连房地产市场研究金州区市场-项目多位于主城区和新城区，房地产内生型市场，以本地自住客户为主，金渤海岸区域吸引部分外省市客户PART3-大连房地产市场研究旅顺口区市场-项目较为分散，低密大盘项目较多，50、为内生型房地产市场，主要以旅顺本地自住客户为主PART3-大连房地产市场研究大连各版块-根据各个区域房地产市场的不同特征，将大连七区主要分为17个版块PART3-大连房地产市场研究大连各版块示意图甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区备注：中山、西岗、沙河口的大部分区域，包括甘井子的部分区域，为市中心，在这里统一表述为中心区板块东港商务区版块-城市新名片，环境优越，规划逐步兑现，高端项目聚集，竞争激烈，在售项目房款多在150万以上，覆盖全市财富客户，同时也吸引了外省市及外国客户前来购房PART3-大连房地产市场研究人口属性人口密51、度：常住人口密度较低，流动人口密度较低人口构成：全市财富客户，中山区老大连人居多，外省市及外国客户多景观价值城市景观：音乐喷泉、游艇码头、威尼斯水城等自然景观：东北侧为一线海景城市配套定位：CBD的延伸区域、国际航运中心和邮轮经济的核心区 交通：地铁2号线（已开通）、多条公交线路配套：凯丹广场、国际会议中心、五星级酒店、音乐喷泉等市级配套发展：区域规划好，正在逐步落实，发展日渐成熟房地产概况在售项目多，竞争激烈，大高层，大面积产品居多，总价多在150万以上，品牌房企多甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区开发区北部滨海开发区中心版块四至：东至海之韵广场；南至长江东路；西至港湾广场（港湾街）52、；北至大连港码头版块房价-新房售价16000-23000元/平之间，部分项目含3000-5000元/平精装修，典型二手房售价19000-22000元/平PART3-大连房地产市场研究保利天禧18500元/平龙湖水晶郦湾19000元/平中国铁建国滨苑19000元/平海韵华府18500元/平恒大四季上东23000元/平维多利亚公馆21000元/平中庚当代艺术19000元/平佳兆业中心16000元/平万达公馆22000元/平东港版块典型项目房价层次图中信海港城19000元/平备注：部分含精装修如维多利亚公馆含5000元/平精装中信海港城含3000元/平精装新房二手房趋势判断-版块以优越的城市地段、海53、景资源和强势规划具有良好的发展前景，客户认可度越来越高，是大连未来发展的新亮点PART3-大连房地产市场研究中心区版块-城市中心，各项配套成熟完善，以改善产品为主，客户认可度高PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区城市配套定位：大连市中心，城市政治中心和传统商业中心交通：大连火车站、轻轨站、地铁1、2号线、多条公交线路配套：城市级配套，多个成熟商圈，教育资源丰富，各项配套成熟发展：大连发展最为成熟区域景观价值城市景观：滨海路、人民广场、中山公园、劳动公园、植物园、动物园自然景观：部分海景资源和山景资源人口密度：常住人口密度高，流动人口密度较高人口构成：以老大连54、人为主，东北等外地财富客户占比增多人口属性房地产概况在售新项目不多，以改善产品为主，总房款较高，各项目配套齐全，客户认可度高版块四至：东至东港；南至滨海；西至西北路、星海；北至机场版块房价-新房售价15500-33000元/平，典型二手房售价17000-22000元/平PART3-大连房地产市场研究华润半山悦景22500元/平绿城九龙仓桃源里23500元/平青云天下23000元/平南山首府32000元/平琥珀湾33000元/平明秀山庄21000元/平悦泰福里19000元/平中航国际广场20000元/平春柳公园15500元/平万科半山半海20000元/平豪森茗家18000元/平青云林海1700055、元/平颐和香榭22000元/平北京公园18000元/平新房二手房趋势判断-市中心，成熟度高，住宅用地少且体量小，老大连人最认可的区域，未来区域内将聚集更多的本地纯改善客群PART3-大连房地产市场研究星海版块-城市名片，环境优越，豪宅区，海景豪宅与投资型海景公寓集中供应，大连本地和东三省财富客户聚集PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺金州主城区金渤海岸人口属性人口密度：常住人口密度较低，但流动人口密度较高人口构成：经济实力强，外地客户多城市配套定位：城市名片，大连城市金融中心交通：地铁1号线，多条公交线路，交通便捷配套：和平广场、顶级酒店配套，教育资源有56、所欠缺发展：区域发展较为成熟景观价值城市景观：星海广场、自然博物馆（4A）、现代博物馆（4A）、圣亚海洋世界（4A）、星海公园自然景观：一线南向海景房地产概况海景豪宅和投资型公寓集中供应，区域以优越的环境和知名度吸引本地及外省市实力客户版块四至：东至马栏河、滨海西路；南至黄海；西至学苑广场（黑石礁）；北至中山路版块房价-新房售价17000-35000元/平，典型二手房售价18000-23000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房星海湾壹号35000元/平星海长岛18500元/平新星星海中心18500元/平星海凯泰铭座25000元/平城市旋律17000元/平绿城深蓝中心23000元/平57、星海CEO公馆27000元/平国宝典藏34000元/平壹品星海21000元/平星海国宝18000元/平大连明珠23000元/平趋势判断-成熟豪宅区，高端配套，区域价值高，具有一定的成长空间，未来客户将仍以实力财富客户为主体PART3-大连房地产市场研究甘中版块-各项配套逐渐完善，项目多并且多为刚需产品，购房客户主要是城市外溢客户及本地刚需客户PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区人口属性人口密度：常住人口密度高，流动人口密度较高人口构成：多为城市外溢客户，区域外地人口较多城市配套定位：城市居住区交通：地铁1号58、线，多条公交线路，交通便捷配套：华南广场配套、金三角商圈配套发展：地铁开通、亿合城等商业投入使用，大幅提升区域成熟度景观价值城市景观：亿合城购物广场、枣园公园、甘井子公园自然景观：东侧少量一线海景房地产概况项目多，多为刚需产品，客户多为城市外溢客群和本地刚需客户版块四至：东至海岸线；南至大连湾；西至西北路；北至华北路版块房价-新房售价9500-15500元/平，典型二手房售价10000-14000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房天下粮仓13000元/平钻石湾13500元/平青秀蓝湾15000元/平金地檀溪9500元/平金山花园12500元/平金地保利墅苑风华待开盘宏都熙景155059、0元/平远洋荣域13500元/平华润置地广场15000元/平温莎小镇10500元/平欧尚广场11000元/平远洋广场13000元/平华润凯旋门14000元/平鹏辉新世纪10000元/平趋势判断-区域人口密集，逐渐成熟，随着各项配套的升级完善，将有更多品质刚需和改善的客户选择该版块，成长性好PART3-大连房地产市场研究甘北版块-规划未来居住区，目前处于起步阶段，近两年土地集中出让，品牌开发商云集，是未来土地集中出让区域PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区登沙河版块四至：东至海岸线；南至华北路；西至西北路；北60、至甘区区界人口属性人口密度：常住人口密度较低人口构成：地缘性客户约占80%，暂未形成城市居住气氛城市配套定位：城际交通枢纽，体育新城居住区交通：高铁站、地铁1号线、快轨3号线、多条公交线路配套：基础生活配套，无大型商业配套 发展：处于起步阶段景观价值城市景观：大连北站、体育中心自然景观：较少房地产概况近两年土地集中供应，品牌开发商云集，商品住宅逐步面市，地缘客户居多版块房价-新房售价8500-12000元/平，典型二手房售价9000-9500元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房恒大港湾9500元/平屹辰优生活9000元/平中华城10500元/平福佳新城8500元/平益丰乾城9500元61、/平金地檀溪9500元/平金地艺境9000元/平金地自在城9500元/平丽湾海景9500元/平万科新都会12000元/平趋势判断-大连新兴发展区域，随着住宅项目陆续入市，将持续导入地缘性和城市外溢刚需客户，区域储备大量土地，是大连未来土地供应的方向，目前处于起步阶段，成长性强PART3-大连房地产市场研究甘西北版块-距离城市远，配套不完善，品牌开发商多，产品舒适度高，主要以地缘性客户和城市外溢客户为主，未来土地将集中供应PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺版块四至：东至西北路；南至松江路、机场；西至海岸线；北至甘区区界、海岸线城市配套定位：中国生态版硅谷62、未来居住区交通：规划地铁，目前区域交通较为不便利配套：基础生活配套，暂无大型商业配套 发展：目前处于起步阶段景观价值城市景观：无自然景观：牧城驿水库、自然山体人口属性人口密度：常住人口密度较低，是未来人口主要承载区域人口构成：甘井子区外溢人群及本地乡镇客户为主房地产概况近两年土地集中供应，品牌开发商云集，产品以小高、洋房为主部分别墅，产品舒适度高，以地缘性客户和城市外溢客户为主版块房价-新房售价10000-15000元/平，典型二手房售价8500-10000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房恒峰天泉小镇11000元/平万科城市之光15000元/平亿达春田13000元/平万科魅力之63、城10000元/平诺维溪谷8500元/平中冶蓝城9000元/平保利梧桐语待定万科翡翠四季待定华润二十四城13000元/平中海凤凰熙岸10000元/平趋势判断-处于起步阶段，大量土地储备，将是未来商品住宅主要供应地之一，未来一段时间客户都将以地缘性及城市外溢刚需客群为主，区域成长性强PART3-大连房地产市场研究西山版块-具备山湖资源，环境优越，产品类型丰富，覆盖全市财富客户及地缘性自住客户PART3-大连房地产市场研究城市配套定位：“西拓北进”战略中城市副中心地位交通：地铁2号线，受限于山体，交通稍显不便配套：仅具备基础生活配套、无大型商业配套发展：居住区较为成熟，交通及商业配套有待进一步提升64、景观价值城市景观：西郊国家森林公园（4A)自然景观：西山水库、88森林覆盖率 人口属性人口密度：常住人口与流动人口密度较低，但增长速度较快人口构成：新大连人居多，部分实力财富阶层，部分软件园员工房地产概况产品类型丰富，从普通住宅到别墅一应俱全，别墅吸引全市财富客户，普通住宅承接地缘性自住客户甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺版块四至：东至西南路、太原街、香炉礁；南至马栏河、沿河街；西至石门山隧道、西北路；北至松江路版块房价-新房售价9000-38000元/平，典型二手房售价9000-11000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房易和熙园12500元/平长鹭悦湖11000元65、/平依云溪谷9000元/平碧桂园红旗谷别墅21000元/平龙湖滟澜山别墅11000元/平万科西山别墅38000元/平中海御湖熙谷11300元/平恒大檀府别墅23000元/平中体奥林匹克花园9000元/平万科溪之谷9800元/平万科假日风景11000元/平趋势判断-较为成熟的居住区，客户认知度较高，区域88%的森林覆盖率，环境优越，但道路交通不便、建设用地有限，未来发展空间有限PART3-大连房地产市场研究机场新区版块-甘区政府所在地，环境较为优越，成熟居住区，区域价值较高，在售项目少，改善客户为主PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺版块四至：东至西北路；66、南至明珠路；西至辛水路；北至姚垃线城市配套定位：大连新兴的城市副中心交通：机场、地铁2号线、西部大通道、多条公交线路配套：甘区政府、重点学区、万达广场（即将开业）发展：区域发展较为成熟景观价值城市景观：明珠公园、大连周水子国际机场自然景观：石门山北麓的少量山体景观人口属性人口密度：常住人口密度适中人口构成：区域原住民、产业人口、改善居住及城市外溢人群房地产概况区域价值较高，项目较少，单价较高，目前以改善客户居多版块房价-新房售价11000-17000元/平，典型二手房售价11500-18000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房三鼎春天17000元/平城市印象11000元/平甘区万达67、广场待售福佳机场前院12500元/平亿达第五郡18000元/平美树日记15000元/平万科金域华府11500元/平趋势判断-区域价值较高，客户认知度高，随着交通和配套的持续升级，未来将吸引更多的改善客群进入，具有较好的发展前景PART3-大连房地产市场研究高新园区版块-成熟产业园区，高校云集，在售项目多，竞争激烈，产品价格较高，购房客户以地缘性自住客户为主，具有较强的总价承受力PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺版块四至：东至黑石礁尖山街；南至海岸线；西至旅顺；大顶山、金宝山；北至西山片区人口属性人口密度：常住人口与流动人口密度较高人口构成：本地原住民、68、产业人群及高校人员城市配套定位：高新产业园区交通：地铁1号线、快轨202、跨海大桥、多条公交线路配套：万达广场、锦辉商场、理工、海事、东财等多所高校发展：成熟居住区，各项配套齐全城市景观：数码广场、万达广场自然景观：南向一线海景、七贤岭公园、山体景观价值房地产概况在售项目众多，产品价格较高，购房客户主要为地缘性自住客户，总价承受能力较强版块房价-新房售价10000-19000元/平，典型二手房售价16000-21000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房国滨馆19000元/平万达海公馆21000元/平恒大御景湾15000元/平未名山15500元/平招商兰溪谷19000元/平悦丽海湾169、0000元/平普罗旺斯13500元/平大华锦绣华城14500元/平东方圣克拉20000元/平东方圣荷西18000元/平龙湖天琅待定浦项道18000元/平大湖山语16000元/平星海彼岸17000元/平中海紫御官邸16000元/平滨海诺德花园14000元/平趋势判断-区域发展较为成熟，产业和高校支撑区域价值，交通和配套的升级促使区域仍然有较大的发展空间PART3-大连房地产市场研究开发区中心版块-开发区中心，发展成熟，在售新盘较少，大高层产品，购房客户主要是开发区本地自住客群PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金70、州新城区版块四至：东至松岚街；南至黄海西路；西至赫山西路；北至开发区界城市配套景观价值城市景观：金马路沿线城市景观自然景观：体育公园、童牛岭公园、炮台山公园人口属性房地产概况定位：开发区核心区交通：快轨3号线，多条公交线路，交通便捷配套：商圈聚集、基础配套齐全发展：成熟生活区人口密度：常住人口与流动人口密度较大人口构成：本地原住民、产业人口、外地人口较多在售新盘较少，产品为大高层，客户为开发区本地自住客户版块房价-新房售价6000-15000元/平，典型二手房售价在7500-10000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房亿锋8号15000元/平金科清都记忆8000元/平万达公寓78071、0元/平中环城市广场7500元/平亿锋广场10000元/平亿锋现代城9000元/平中信润泽园7500元/平吉祥E家6000元/平趋势判断-开发区产业较为成熟，作为开发区中心，区域价值高，尤其是自贸区设立和大连湾跨海大桥建设进一步提升区域价值，发展前景看好，但区域基本停止供地PART3-大连房地产市场研究开发区滨海版块-一线海景，开发区成熟的高端改善区域，价格为开发区高地，以开发区本地自住客户为主，部分外省市度假养老投资客户PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区城市配套定位：滨海高端居住区交通：海滨路辽河西路纵横交错，公72、共交通较为欠缺配套：完善基础生活配套 发展：已经成为开发区成熟的高端改善区域景观价值城市景观：滨海栈道、海滨浴场等自然景观：一线海景、山体资源人口属性人口密度：人口密度不断增加人口构成：开发区本地人为主，以东北三省为代表的外地人口多房地产概况在售多为大盘项目，为开发区价格高地，多为大面积改善产品，客户以开发区本地自住客户为主，部分外地度假养老投资客户版块四至：东至小孤山区域；南至海岸线；西至赫山西路；北至黄海西路版块房价-新房售价8500-20000元/平，典型二手房售价7800-10000元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房银帆国际8500元/平恒大公园大道12500元/平华润海中73、国13500元/平万国公馆10000元/平港湾城9200元/平海中国二手房10000元/平热岛黄金海岸8000元/平众益阳光海岸7800元/平红星海在售别墅20000元/平趋势判断-版块以稀缺的一线海景受到客户认可，区域较为成熟，未来发展前景看好，但房地产市场竞争激烈，而且基本上处于无地可拿的状态PART3-大连房地产市场研究开发区北部版块-区域工厂较多，在售项目多为高层刚需产品，客户主要为地缘性自住客户PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区版块四至：东至数字技术园区域；南至保税区；西至松岚街；北至大黑山城市配套景观价74、值城市景观：一般自然景观：大黑山风景区人口属性定位：以生活，教育为主城市次中心交通：鹤大、大窑湾高速纵横交错，城市主干线延伸至此配套：完善基础生活配套 发展：积极发展转型产业，区域产业快速发展人口密度：常住人口与流动人口密度较高，但增长速度较慢人口构成：开发区本地人、外地来连产业人口房地产概况多为高层刚需产品，主要为地缘性自住客户版块房价-新房售价5300-7700元/平，典型二手房售价6500-7500元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房金湾山城6400元/平乾豪新界7700元/平青国青城7300元/平聚美东湾6500元/平东城国际6500元/平圣地秋实5300元/平高城花园66575、0元/平岚山著作7000元/平乾豪东城天下7500元/平趋势判断-区域产业成熟，交通便捷，房价为开发区价格洼地，未来将承接更多的地缘性产业客户和开发区中心外溢客户，但目前房地产存量较大PART3-大连房地产市场研究金石滩版块-知名的旅游度假区，以别墅、洋房等低密稀缺产品为主，洋房多承接地缘性改善客户，别墅外地客户居多，多作为旅游度假养老等第二居所PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区版块四至：金石滩旅游度假区城市配套景观价值城市景观：发现王国、金石园、国家地质公园、金石蜡像馆等自然景观：南向一线海景、十里黄金海岸人口属76、性定位：知名的旅游度假区交通：快轨3号线、道路通达，但公共交通较差配套：仅有基础的生活配套发展：区域形成了较为成熟的别墅区人口密度：常住人口密度较低，流动人口密度较大人口构成：金石滩本地人、外地来连产业及购房人口房地产概况在售项目多为别墅、洋房等低密产品，洋房客户多为地缘性改善客户，别墅产品多作为旅游度假养老等第二居所，以大连市区、外省市尤其是东北三省客户居多版块房价-新房别墅10000-22000元/平，新房洋房6500-7000元/平，典型二手别墅售价8500-12000元/平，典型二手洋房售价6000-6200元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房汤景泽别墅22000元/平鲁能优77、山美地6500/10000元/平恒基碧桂园别墅11000元/平保亿丽景山10000元/平金石城洋房7000元/平德嘉与海别墅16000元/平君海别墅19000元/平碧桂园海昌波尔多别墅16500元/平红堡别墅12000元/平万达金石天成6000元/平鲁能优山美地6200/8500元/平趋势判断-知名旅游度假区，区域价值高，客户认可度高，目前生活配套较为欠缺，随着规划配套兑现，区域未来将有更大的发展空间PART3-大连房地产市场研究旅顺版块-历史悠久、山海资源丰富，距离大连市区较远，内生型房地产市场，去库存为主，基本停止新项目开发，以旅顺本地自住客户为主，别墅项目吸纳部分大连及外省市客户PART78、3-大连房地产市场研究甘中机场甘北甘西北西山高新区星海东港中心区旅顺版块四至：旅顺口区城市配套定位：旅顺绿色经济区交通：快轨12号线、旅顺南路、旅顺中路、旅顺北路等配套：大商新玛特、配套较为齐全发展：区域发展较为成熟景观价值城市景观：中苏友谊塔、万忠墓、水师营、旅顺军港等自然景观：海景、山景、温泉人口属性人口密度：常住人口密度较高、流动人口密度较低人口构成：旅顺本地人为主体，部分外地来连务工人员房地产概况房地产市场暂停新项目开发，去库存为主，产品丰富，客户以旅顺本地自住客户为主，部分别墅项目吸纳大连及外省市客户版块房价-新房售价4300-9000元/平，典型二手房售价4000-7700元/平P79、ART3-大连房地产市场研究新房二手房新加坡花园6000元/平半岛印象8300元/平保利西海岸4500元/平亿达第一郡8500元/平华发新城5800元/平阳光书香苑4000元/平中铁琥珀湾7000元/平和平海岸5000元/平香海金鼎4300元/平亿达蓝湾8500元/平世茂寰海城6300元/平江山帝景5200元/平庭林熙谷9000元/平美林西岸6200元/平君悦天下7700元/平趋势判断-区域发展较为成熟，随着道路升级、规划落地，凭借优越的山海资源和人文环境，未来仍然有一定的发展空间PART3-大连房地产市场研究热点区域-2017年上半年高新园区回暖势头迅猛，其次是甘井子区的甘中板块PART3-80、大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台热点区域-高新区，2016年下半年起市场回暖明显，购房需求大量释放，量价齐升，上半年成交量同比增长38%，均价约13700元/平PART3-大连房地产市场研究同比增长38%数据来源：世联数据平台热点区域-高新区，小开发商众多，项目规模较小，以高层为主，产品面积跨度大，刚需产品与纯改善产品并存，热销品质楼盘均价14000元/平以上，较远项目每平不足10000元/平PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台热点区域-甘中版块，过去几年一直是供需两旺的热点区域，今年起区域新增供应锐减，受供应影响成交量有所下滑，价格持续走高，一年之内均价每平上涨24081、0元PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台热点区域-甘中版块，知名房企项目多，140平以下普通住宅产品为主，多数项目在10000-14000元/平之间PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台客户-大连市本地自住客户为购房主力，目前仍然是刚需市场，随着市场回暖，改善需求进一步释放，投资客重新回归PART3-大连房地产市场研究客户-大连各区客户多以地缘性自住客户为主，东港、星海、开发区滨海区域、金石滩、金渤海岸等具有强势海资源和规划的区域吸引较多外省市度假/养老/投资客户PART3-大连房地产市场研究销许存量：大连七区约905万平，甘井子区和中山区销许存量较大，其次是开发82、区和金州PART3-大连房地产市场研究甘井子区销许存量约246万平，占27%；中山区228万平，占25%；开发区143万平，占16%；金州123万平，占14%（备注：销许存量指已经拿到预售许可证，尚未销售完毕的可售量）数据来源：世联数据平台销许存量-甘中、甘北、开发区北部、金州新城区的销许存量较高；开发区北部和金渤海度假区去库存周期长，库存压力依然比较大PART3-大连房地产市场研究销许存量：甘中、甘北、开发区北部、金州新城区、金渤海度假区5个版块存量分别为89万平、84万平、66万平、66万平、46万平，存量较高去化周期：开发区北部、金渤海度假区的去化周期分别为40、46个月，去化周期长，库83、存压力依然比较大数据来源：世联数据平台n大连七区中，西岗区的库存量最小，中山区和甘井子区的库存量相对大n开发区的去化周期最小为8个月，中山区和金州区的库存周期最长，其次是旅顺口区n截止2017年6月，大连七区库存量为1048万平，近一年来大连七区月均去化量为60.10万平，大连七区去库存周期约17个月n存量：指已经开工，但尚未完成销售存量-截止2017年6月大连去库存压力有效缓解，七区去库存周期约为17个月，日趋合理PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台面积排行-前十项目多为品牌房企开发，半数位于甘井子区，高新园区项目表现亮眼，今年上半年销量冠军为远洋荣域，成交量为9.2万平PA84、RT3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台金额排行-上半年保利天禧排名第一，排名前五项目均超过十亿，全部为品牌开发商，中山区和高新园区项目业绩优异PART3-大连房地产市场研究数据来源：世联数据平台小结-政策宽松，市场回暖明显，量价齐升，刚需产品仍是市场主流，改善需求进一步释放，本地自主客群是购房主力，外地客户有所增长PART3-大连房地产市场研究p成交量达到近年来最高值-政策宽松，房地产快速去库存，2016年成交677万平，为近4年历史最高值，2017年上半年成交量同比增长15%p房价迅速上涨，均价首次突破11000元/平-上半年大连各区房价均有不同程度的上涨，七区均价首次突破110085、0元/平，局部区域上涨2400元/平p刚需产品是主流，改善产品成交量大幅上涨-100万以下70-110平的两室三室产品是主流，大面积改善型产品成交量大幅上涨，投资型产品成交量上涨p购房客户以大连本地自住客户为主-本地刚需和改善客户为主力，外地度假养老客群增加，投资客户重新回归市场l大连市品牌开发商项目分布l大连市品牌开发商代表项目分析l品牌开发商发展规划l总结及建议PART4-重点开发商研究重点开发商-全国知名开发商万科、华润、恒大、金地、龙湖、远洋、中海等均已布局大连PART4-重点开发商研究万科-深耕大连20余年，2010年以来持续发力，2016年销售39个亿，排名第二，品牌号召力强PAR86、T4-重点开发商研究n进入时间-1993年n累计开发项目-24个在售8个：中南府、半山半海、西山别墅、城市之光、新都会、樱花园、万科城、海港城待售4个：翡翠之光、翡翠公园、翡翠四季、万科八栋墅售罄：12个项目地块：1块（挂牌地块）n项目分布特点-深耕西山、机场、城市北部的辛寨子和革镇堡等地n产品特点-产品丰富，以万科城为代表的品质刚需社区；以城市花园为代表的情景花园洋房；以西山别墅为代表的资源型顶级别墅；待售的翡翠系列是城郊品质住宅；“三好”住宅到V-link，万科正在践行“城市配套服务商”的决心万科樱花园万科城市之光万科半山半海万科城万科朗润园万科魅力之城万科金域华府万科公园里万科蓝山万科溪87、之谷万科西山别墅万科西山湖1号万科假日风景万科城市花园万科中南府万科翡翠之光万科翡翠四季万科翡翠公园万科新都会万科八栋墅万科现在城万科地块邮电万科大厦（写字楼）万科天麓售罄在售待售地块项目分布图-知名房企的绝大多数项目在“西拓北进”的方向上分布PART4-重点开发商研究万科华润恒大金地龙湖远洋中海城市中心区知名房企项目分布图万科城市之光-精装洋房社区，距离市中心较远，万科实力保证热销，月均去化126套PART4-重点开发商研究华润-深耕大连11年，以品质和企业实力树立市场口碑，2016年销售27个亿，排名第四PART4-重点开发商研究华润半山悦景华润海中国华润二十四城星海湾壹号华润考拉住区华润88、置地广场华润凯旋门君悦酒店华润地块售罄在售待售地块华润万象汇n进入时间-2006年n累计开发项目-9个在售6个：半山悦景、星海湾壹号、华润置地广场、二十四城、考拉住区、海中国待售1个：华润万象汇售罄2个：华润凯旋门、君悦酒店（自持）地块：1块（挂牌地块）n项目分布特点-分布在华南、开发区、星海，新布局机场区域及中山片区n产品特点-“造城”、“高品质”，以海中国、凯旋门、华润置地广场、二十四城为代表的大型品质社区；以星海湾壹号为代表的顶级豪宅；半山悦景为代表的高端住宅；以万象汇为代表的综合体，超五星酒店“君悦”华润置地广场-位于华南核心地段，品质楼盘，自2012年开盘以来一直为区域标杆项目PAR89、T4-重点开发商研究华润置地广场恒大-进入大连不足5年，通过独立开发+收购项目，迅速布局大连市场，2016年销售14亿，排名第十PART4-重点开发商研究恒大公园大道恒大城市之光恒大雅苑恒大港湾恒大帝景恒大檀溪郡恒大御景湾恒大四季上东售罄在售待售地块恒大地块n进入时间-2013年n累计开发项目-8个在售5个：四季上东、檀溪郡、帝景、恒大港湾、公园大道待售2个：恒大城市之光、雅苑售罄1个：恒大御景湾地块：1块（二手地）n项目分布特点-布局全域化，除了旅顺和西岗区，其他五区都有项目n产品特点-以品质精装+配套发力，通过自己开发+收购二手项目迅速抢占大连市场，以恒大帝景、御景湾为代表的中高档楼盘，收90、购的四季上东和公园大道为比较高端的项目恒大帝景-恒大大连第3个项目，位于沙河口区，面市后项目热销，恒大品牌正式落地PART4-重点开发商研究金地-2011年进驻大连，初期主要布局在城市远郊大连湾及泉水，2016年之后摘得多块小规模地块，不乏主城区优质地块，注重产品力打造，2016年全年销售约17亿元，排名第七PART4-重点开发商研究n进入时间-2011年n累计开发项目-9个在售4个：檀溪、檀境、艺境、自在城待售3个：御苑风华、御中南售罄2个：金地云锦、金地中心（自持）地块：5块（挂牌交易）n项目分布特点-深耕大连湾，2016年以来在金三角和中山区有多块土地储备n产品特点-注重产品力的打造，舒91、适的户型+大面积的赠送，以艺境和檀溪为代表的远郊低密品质社区；以墅苑风华为代表的城市别墅；以自在城为代表的远郊别墅；以金地御中南为代表的城市豪宅金地艺境金地檀境金地自在城金地檀溪金地保利墅苑风华金地御中南金地云锦金地中心（写字楼）金地地块金地华南项目金地地块金地地块金地地块售罄在售待售地块金地地块金地檀溪-位置较为偏远，金地凭借产品优势，实现了项目热销，2015年销量全市排名第四PART4-重点开发商研究龙湖-进入大连5年，优质产品与地段优势保证项目热销，相比同期进驻的品牌房企扩张速度略慢，2016年销售11亿元，排名第十三PART4-重点开发商研究龙湖星海彼岸龙湖滟澜山龙湖水晶郦湾龙湖天琅售92、罄在售待售地块n进入时间-2012年n累计开发项目-3个在售2个：龙湖滟澜山、龙湖星海彼岸待售：无售罄1个：水晶郦湾地块：1块（目前已经发布案名）n项目分布特点-布点中山区、甘井子西山和高新区，具有地段优势或资源优势n产品特点-以低密产品+精致园林为核心，凭借地段优势+稀缺资源，造就所开发的项目均为热销项目，水晶郦湾为东港片区的稀缺洋房、龙湖滟澜山为具有一定山湖资源的别墅项目，星海彼岸位居高新园区核心地段星海彼岸-龙湖大连第3盘，地处高新园区核心地段，开盘劲销7亿，龙湖再次彰显品牌实力 PART4-重点开发商研究远洋-深耕大连十余年，知名度高，开发项目多为大社区，大规划，多为区域销冠项目，业绩93、优异，2016年销售约36亿元，位列第三 PART4-重点开发商研究n进入时间-2006年n累计开发项目-11个在售5个：钻石湾、远洋荣域、远洋壹中心、红星海世界观、假日养生庄园待售：无售罄6个：远洋风景、远洋广场、远洋自然、远洋时代城、花颂香城（庄河）、远洋大厦地块：4块（3块挂牌交易、1块二手地）n项目分布特点-多分布城市边缘或非成熟区，开发区、甘区华南广场和钻石湾n产品特点-城市边缘大盘开发，产品丰富+大盘规划，以红星海世界观、钻石湾为代表的百万滨海大盘，产品丰富；以远洋荣域为代表的品质高层；以假日养生庄园为代表的养老休闲低密住宅远洋钻石湾远洋荣域远洋壹中心假日养生庄园红星海世界观远洋时94、代城远洋自然远洋广场远洋风景远洋大厦（写字楼）远洋地块远洋地块远洋地块售罄在售待售地块远洋地块远洋荣域-华南广场百万大盘，开盘以来快速去化，2015年销售面积位列全市第一，2017年上半年销售面积排名第一PART4-重点开发商研究中海-进入大连十年，所开发多为中高端项目，扩张较为缓慢，2016年销售16个亿，排名第八PART4-重点开发商研究中海华庭中海紫御官邸中海凤凰熙岸中海海港城中海御湖熙谷中海英伦官邸中海天赋山售罄在售待售地块n进入时间-2007年n累计开发项目-7个在售4个：中海天赋山、御湖熙谷、凤凰熙岸、中海海港城（收购中信）待售：无售罄3个：中海华庭、紫御官邸、英伦观邸地块：无n项95、目分布特点-多位于沙区和甘区，近年来开发项目较为偏远n产品特点-建设精品住宅，整体品质感较强，以中海英伦观邸、中海华庭为代表的城市高端住区，以中海天赋山、御湖熙岸为代表的城市宜居社区，中海凤凰熙岸为代表的远郊精品住宅中海地块中海凤凰熙岸-距离市区远，小面积精装楼盘，延续了中海一贯的品质，进入2017年项目迅速走量，3月至今月均去化超过100套PART4-重点开发商研究发展规划-品牌房企多元化布局，扩规模，求效益，注重产品打造，独立运作项目是主流，主要通过招拍挂和购买转让土地获得土地，目前恒大的土地储备量最大PART4-重点开发商研究小结-品牌房企纷纷进驻大连，激烈抢夺土地，扩大市场规模，以独立96、运作项目为主，所开发项目多为品质热销楼盘PART4-重点开发商研究p品牌房企纷纷布局大连-多数全国知名房地产企业已经在大连开发项目，持续深耕p开发项目品质感较强，多为热销项目-项目多为热销楼盘，实现了较高的售价与快速去化p品牌房企在土地市场上竞争激烈，持续扩充土地储备-土地供应有限，优质地块日益稀缺，一经推出就引来多家房企激烈争夺，目前品牌房企主要通过招拍挂取得土地p独立运作为主，联合开发与收购项目为辅-多数开发商独立开发项目，万科、金地同时也与其他企业联合开发，恒大目前已经收购两个项目l2013年-2017年金州区土地市场分析l2013年-2017年金州区房地产市场分析l2013年-201797、年金州区历年房价分析l金州区产品分析l金州区客户分析l金州区未来供应分析l区域开发商研究l品牌开发商代表项目分析l总结与建议PART5-金州区区域研究土地-2013年金州区住宅用地供求再次出现小高峰，成交204万平，2014年起严格控制住宅用地出让，2014年至今仅成交4宗住宅用地PART5-金州区区域研究2010-2012年，金州区住宅用地成交量分别为246万平、36万平、131万平数据来源：世联数据平台土地-2016年住宅楼面均价为1656元/平，为大连市区的土地价格洼地，容积率多在1-3之间，产品多为小高、高层PART5-金州区区域研究仅成交1宗，位于亮甲店数据来源：世联数据平台土地列表98、-2016年保利摘得1宗住宅用地，楼面价为1686元/平，另外2宗为棚户区改造地块，由德泰控股摘得PART5-金州区区域研究PART5-金州区区域研究-接上表-房地产市场-今年上半年新增供应锐减，且多为老项目，新品少，受此影响成交量仅14万平，成交集中在主城区PART5-金州区区域研究数据来源：世联数据平台房价-2017年上半年金渤海岸和主城区均价上涨400-1500元/平，新城区均价约7000元/平，与去年持平PART5-金州区区域研究御龙海湾别墅产品拉高整体均价2016年主城区均价6978元/平；新城区均价7000元/平；金渤海岸均价6811元/平；2017年上半年金渤海区域均价上涨幅度最99、大产品-两室产品是市场主流，市场回暖及二胎政策促使三室和四室产品成交占比增大，改善型需求大量释放PART5-金州区区域研究数据来源：世联数据平台产品-90平以下产品为市场主流，120平以上改善型产品成交占比大幅上涨PART5-金州区区域研究数据来源：世联数据平台产品-总房款70万以下是主流，100-140万改善型产品成交占比大幅增长PART5-金州区区域研究数据来源：世联数据平台金州主城区版块-发展成熟，配套完善，区域价值高，在售项目主要承接地缘性改善及品质刚需客户PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区版块四至：东至赫100、山西路；南至金州区界；西至海岸线；北至北大河城市配套定位：金州核心区交通：快轨、多条公交线路，交通配套成熟配套：安盛购物广场、金州新玛特、瑞柏中心等发展：金州新区的政治经济中心景观价值城市景观：金州体育场、向应公园自然景观：较少人口属性人口密度：常住人口密度较大人口构成：金州本地原住民，外省市尤其东北三省外地人口房地产概况在售项目较多，以改善及品质刚需项目为主，客户主要是地缘性改善及品质刚需自住客户版块房价-新房售价6400-11000元/平，典型二手房售价6000-7800元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房万科翡翠之光待定保利金香槟8300元/平文润金宸11000元/平金宸联郡6101、600元/平万科城8500元/平观山悦6400元/平金润花园6000元/平碧海尚城7800元/平金连领地6000元/平御河壹号6880元/平瑞柏中心9000元/平趋势判断-金州政治经济中心，发展较为成熟，区域对金州本地人具有较强吸引力，金普新区的设立带来新机遇，区域具有一定的发展前景PART3-大连房地产市场研究金州新城区版块-范围较广，具备一定的山景资源，是金州未来的居住区，配套正在逐步完善中，客户以地缘性自住客户为主PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区版块四至：东至胜利路沿线；南至北大河；西至金渤度假区；北至普兰102、店城市配套定位：规划为金州新中心交通：多条高速公路经过，与大连市内通过快轨连接配套：配套逐步完善中 发展：金州新区未来的居住中心景观价值城市景观：较少自然景观：大黑山风景区人口属性人口密度：常住人口与流动人口密度较低人口构成：本地原住民、来自东三省的新大连人房地产概况在售项目不多，且销售时间较长，多为地缘性自住客户版块房价-新房售价6000-16000元/平，典型二手房售价6500-7500元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房玉兰花园8000元/平悦泰山里6000元/平鸿玮澜山16000元/平华邦俪城7000元/平上河云珠7500元/平恒大雅苑待定龙祥嘉园6500元/平翰林壹品750103、0元/平趋势判断-目前区域发展不太成熟，具有较好的规划，短时间内需求不会大量爆发，未来将有一定的发展空间PART3-大连房地产市场研究金渤海岸版块-山海资源较为丰富，规划好但目前尚未兑现，存量大，购房客户主要是外地度假养老客户，部分刚需项目承接金州外溢客户PART3-大连房地产市场研究甘中机场甘北东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区版块四至：金渤海度假区城市配套定位：金渤海岸旅游度假区交通：滨海公路、渤海大道等道路通达，公共交通弱配套：配套较弱发展：发展较为缓慢景观价值城市景观：较少自然景观：一线海景、山景人口属性人口密度：常住人口与流动人口密度都较低人口构成：104、金州本地人，外地度假养老人群，在金州工作的人房地产概况供应大，存量多，产品较为丰富，御龙海湾主要承接外地度假养老客户和本地改善客户，部分刚需楼盘承接金州外溢客户版块房价-新房售价3700-11500元/平，典型二手房售价4500-5800元/平PART3-大连房地产市场研究新房二手房世茂御龙海湾别墅11500元/平万恒天籁湾6500元/平中交金海湾3700元/平金海国际花园5800元/平阳光丽景4500元/平东方湾5500元/平北京郡5800元/平趋势判断-规划好，但迟迟未落地，目前仍处于起步阶段，交通配套均不完善，客户认可度较低，区域发展空间有限PART3-大连房地产市场研究客户-金州为房地105、产内生型市场，主要以本地自住客户为主，刚需客户为主力，购房关注价格、交通、配套、产品PART5-金州区区域研究未来供应-金州市场以去库存为主，新项目有限，上半年保利金香槟入市，预计下半年恒大雅苑和万科翡翠之光入市，总体量约63万方PART5-金州区区域研究主城区金渤海岸新城区金州区房地产板块示意图新城区主城区恒大雅苑世茂御龙海湾万科翡翠之光保利金香槟2010至今金州区成交的土地有1/4集中在金渤海岸，造成了金渤海岸区域大量库存目前，金州区房地产存量为152.28万平；市场上多为老项目持销，没有新产品供应，影响了整体去化速度下半年万科翡翠之光和恒大雅苑的入市，预计将大幅提高金州的房地产成交量开发106、商分析-房地产市场以本地小开发商为主，品牌房企约占17%，万科、保利、恒大已经陆续进入金州市场PART5-金州区区域研究典型项目1-万科翡翠之光，作为万科城的升级版，打造金州低密洋房社区，总体量约25万平，预计下半年入市PART5-金州区区域研究万科翡翠之光典型项目2-保利进驻金州首开作品，82-140平产品覆盖本地刚需及改善客群，2017年6月4日开盘，月均去化86套PART5-金州区区域研究保利金香槟典型项目3-恒大雅苑，恒大金州的第1个项目，位于新城区，总体量约38万平，75-100平精装产品，预计今年下半年开盘PART5-金州区区域研究恒大雅苑典型项目4-世茂御龙海湾，2011年开盘，107、超级大盘，低密产品，规划顶级配套，客户覆盖大连本地及外省市养老度假客户，去年全年去化5.28万平PART5-金州区区域研究世茂御龙海湾小结-区域供地有限，土地价格较为低廉，房地产二级市场受新增供应减少影响成交量大幅下降，主城区和金渤海岸均价大幅上涨，品牌房企陆续进入金州PART5-金州区区域研究p住宅用地供应有限，地价为大连市价值洼地-2014年至今近成交4宗，楼面价不到2000元/平p二级市场新增供应锐减，成交下降，主城区及金渤海岸均价大幅上涨-多为老项目在售，没有新产品，成交量受此影响大幅下降；主城区和金渤海岸房价上涨400-1500元/平，新城区价格与去年持平p刚需产品是主力，改善产品成108、交上涨-70万以下90平以内的两室产品满足刚需客户需求，成交量最大，大面积高总价产品成交量上涨，改善需求大量释放p本地小开发商项目多，品牌房企陆续进入-超过80%的项目为本地小开发商开发，万科、保利、恒大陆续进入金州PART6-城市进入性建议城市进入性建议-城市经济、规划、政策、房地产市场均有利好，风险主要是拿地竞争激烈和局部区域存量较大，机会大于风险，建议进入大连PART6-城市进入性建议n城市进入机会1、经济利好：大连作为东北区域经济中心，经济快速发展，前景看好，众多开发商纷纷布局大连2、规划利好：金普新区和自贸区的国家级规划，大连发展迎来重大历史机遇3、政策利好：大连市房地产政策以去库存109、为基调，政策宽松，利于房地产发展4、市场利好：房地产市场回暖明显，量价齐升，大连目前的房价与其他同级别的城市相比，仍然具有一定的上涨空间5、地价利好：金州区目前的土地楼面价为大连市区的价值洼地n城市进入风险1、土地供应减少，竞争激烈：大连控制土地供应，住宅用地日益稀缺，资质好的土地一经推出就引来多家品牌房企激烈争夺2、局部版块土地存量大、新房去化周期较长：受2010-2011年大连集中供地影响，部分区域土地存量大，去库存周期长，建议避开相应区域拿地区域进入意见-建议摘取意向地块PART6-城市进入性建议甘中机场甘北星海东港中心区金石滩开发区北部滨海开发区中心金州主城区金渤海岸金州新城区意向地块建议进入该区域1、拿地成本低，竞争相对较小-金州土地价格处于大连七区价格洼地，且拿地竞争相对较小2、目前有一定的交通和配套，未来有好的规划-目前有一定的交通和配套；规划为金州未来的副中心，主要定位为居住区，有商业和交通等较好规划3、承接多地客群，未来能实现较好的销售-本项目位于金州主城区和新城区的交界，随着主城区日益扩张，本项目除了承接主城区外溢客群，同时承接三十里、二十里等下辖乡镇客群，具有较大的客户基础谢 谢 聆 听