1、1、销售1.1标准作业流程一、职级与等级业务职级分为六级：（1）专案经理；(2) 副专案经理；(3) 专案助理；(4) 专员；(5) 业务员；(6) 试训人员业务等级分为九等，与人员基本工资、奖金及业务考核挂钩初级一级二级三级中级一级二级三级高级一级二级三级基本工资调整根据如下原则：新录用员工为初级一级，三个月试用期后转为初级二级员工每服务满一年自动上调为公司作出特殊贡献或受到公司嘉奖之员工，视情况提升级别严重违反公司规章制度及受到公司处罚的，视情况降低其级别二、人员结构公司采取分级负责制，销售部总体工作及销售、人员管理由销售总监与销售部经理掌握，并对总经理室负责；专案经理负责各案场的实际销售2、工作及人员管理，并对销售总监负责。案场人员配置按项目实际情况而定：案量超过8000万或建面超过15000平方米的，为大型案场，配置正副专案2名，专案助理、专员与业务员若干，总计人员为7人以上（含7人）。案量在8000万以下或建面在15000平方米以下的，为小型案场，配置专案1名，专员及业务员若干。按上述情况设想，若一年内接案量在4个或4个以下（3大1小），业务人员配备将为30人左右，其中干部储备为1012人；若接案量在56个项目的情况下（4大2小），业务人员配备将为3540人，干部储备为15人左右。三、个案运作流程1、案前工作（1）人员配置（2）图表制作（3）业务员工作手册、答客问准备（4）订3、购单、销控表、价目表制作（5）个案培训（6）业务模拟演练、熟悉现场状况（7）市场调查（8）个案企划思路理解与沟通2、案中工作（1）业务人员正式进场销售（2）NP广告发布（3）DM报纸广告陆续大量出现（4）针对每日销售结果检讨并改进修正（5）派报大量出现（6）配合SP活动制造大量参观人潮（7）业务人员应填写的资料表格有：参阅销售表单（8）于每天下班前30分钟确实检讨业务，并针对当日来人反应，研究对策作为业务参考。（9）于每周一下午举行业务企划协调会，并针对一周来人反应，作适当之业务企划路线调整。（10）业务现场与业务进行期间，务必确实作好客户追踪，按客户分析整理分为A、B、C三级客户，必要时亲自4、到客户家追踪拜访。（11）业务人员确实要求现场销售礼节。（12）业务人员确实分区清洁现场。3、后期工作（1）剩余产品不利点分析（2）剩余产品有利点分析（3）剩余产品销售客源分析（4）适时办理适进行促销，达成剩余产品百分之百销售之目的（5）现有客源的再开发与利用（6）结案报告四、销售案场标准作业流程及内容展开作为一家专业的营销代理公司，其现场的销售运作十分关键。一套标准的案场作业既能体现案场销售的规范划一，给客户以良好的销售形象，又能在自然的气氛中营造销售的最佳氛围，并逐步渗透各种销售技巧，而被客户欣然接受，达到案场最佳销售效果。1、“客户到，欢迎参观”当客户到达销售案场，由前宾迎接台（轮接第15、人）高喊：“客户到”，以提示案场销售所有人员，随着这一提示信号，案场所有销售人员，无论其在干任何事情，均暂停致迎接辞“欢迎参观”整齐、统一、响亮。一方面体现案场精神面貌及对客户之礼貌，另一方面，暗示着销售进入开始，集中精神准备后期配合工作。2、第一次引导入座轮接销售员喊毕“客户到”后，随即自然地将客户引导进入接待区的接待桌，请客户入座，并且于引导前带上销售夹（资料）、计算器、笔、名片等销售用具，同组人员配合倒水、递杯，从而完成初次引导入座过程。3、业务寒喧初次引导客户入座，请客户喝水后即而开始同客户进行寒喧，互递名片，开始客户摸底，目的是了解客户的情况，包括年龄、职业、喜好、家庭、所在区域、购6、买动机、购买能力等尽可能详细。从而在后续的销售接待过程中有的放矢，目标明确，能够真正地引导客户，使客户在购房过程中始终跟着销售员的思路走，这样容易达成销售。在业务寒喧过程中，销售员要亲切、真诚，拉近同客户之间的陌生距离，得到客户的初步认可。因此业务寒喧，了解客户是整个业务销售过程中基本的环节，这亦是销售员推销自己，让客户认可的第一步。4、参观展示在初步对客户了解，并得到客户认可之后，销售员将胸有成竹地开始向客户发动第一轮销售攻势即参观展示区、介绍产品。销售员将充分运用案场展示区之销售道具（从效果图到模型，从展板到灯箱）和自己的推销才能清晰地向客户进行发展商说明、环境篇描述、产品篇介绍，要让客户7、感到你是十分专业的房产顾问，使他在购房中信服于你，此外在产品介绍的过程中，要时刻注意客户的神情、语言、行动，有重点、有条理、充满感染力地描述产品的条件及其符合客户的地方，并机智、专业、随和地回答客户在参观过程中的问题及倾听客户的想法。5、第二次引导入座细说产品当客户通过展示区了解到本产品的基本情况之后，销售员应请客户第二次入座，并适时地再请客户喝水，与其寒喧、聊天，客户对产品有了认知后，必将产生许多的疑问及兴趣，因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的销售背景和动机完全不同，销售员将同客户比较深入地细说产品中的问题，如：户型、面积、绿化率、价格等，并根据客户的年龄、职业、喜好、家庭情况、购买实力等8、情况设身处地的为客户考虑，作其参谋，为其解说。销售员同时将通过业务寒喧及参观展示过程中对客户的了解，对客户作出判断，从而在业务洽谈中位于上风，此时销售员还将运用自己销售用具销售夹，对产品的细节进行描述，并拿取海报、说明书、DM等销售企划道具，给客户作详尽的解释。6、带客户看房（样板房、工地实情）客户在对产品的情况比较充分地掌握后，将希望到现场实地去看房，销售员此时应主动提议，并从销控区拿取工地安全帽，带上必要的销售资料，指引客户去工地看房，在看房的过程中（包括现场样板房、实地房型、工地实情等），销售员将对已熟知的工地状况有目的、有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，了9、解其满意度及抗性度，从而做好进行第三次引导入座实质谈判的准备。7、第三次引导入座实质谈判当客户看完工地现场后，要注意此时会出现客户可能会提出不进入案场接待中心，而直接回去考虑或到它处看房，此时销售员应敏锐对客户的内心想法作出判断，是否其真的有事要回去或离开，还是借口推辞，看工地后是否再次回到售楼处洽谈，这是评判客户对产品满意度及评判销售员前面销售作业是否成功的常见标准。倘若客户是真的有事欲走，销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道别，再请其择日再来，并约定时间；倘若客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示“今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽”“请10、原谅，希望其今后再来，并保持联系”。高明的销售人员会在带客户工地看房之前，让其资料、物品留在售楼处，或保留其欲知情况待看房后谈来引导客户在看房后重回现场售楼处。客户由销售员引导至销售案场接待桌，请其第三次入座后，所谈及的内容往往是深入和有针对性的实质问题，销售员可先缓回一下气氛，为其喝水或敬烟，双方再次聊天，然后再切入销售实质问题进行洽谈。此时销售员将利用销售用具销售夹、计算器等，并且充分运用个人销售能力及团队SP配合冲击客户，除为其测算得房率、价格利息、每月还款等实际问题外，还说服客户提出的各种异议，引入已设的“销售圈套”，刺激其购买欲望和提高其购买信心等。在此过程中，高明的销售人员会与客户11、已成为“初识朋友”，交流甚密，从而适时销售产品，让其欣然接受。8、柜台销控当客户对产品的总体情况表示认可，并开始选择其满意的具体房源时，销售员应予以引导，注意切勿在引导过程中给其过多选择的余地，而让客户犹豫不决，要当机立断地将较适合其本人之房源推荐于他（最好是非适销房源），在确认推荐房源是否存在时，将运用柜台销控喊柜台，问：“柜台，请问幢层室卖掉了没有？”或“可以不可以介绍？”，柜台应答：“恭喜你，可以介绍。”或“对不起，已经卖掉了”（柜台销控有一定的暗语交流、沟通）。销售员同销控人员信息、想法沟通完毕后，再向客户予以解释、说明。注意：为让客户相信本案或其选择类型房源颇受欢迎，并且机会有限，从12、而满足其从众心理及激发其紧迫感，柜台销控时将适当封去几套询问房源，这样对于销售员后期的逼订、签单、守价有着重要意义。9、销售论价当客户确认房源后，就针对此房源会同销售员谈论价格。销售员将面临一次比较重大的销售挑战，因为价格始终是销售过程中买卖双方最为敏感及最为关键的因素。销售员将针对此同客户之间展开论价大战，原则上销售员是没有让价的余地的（根据具体楼盘销售情况，可能给予销售员适当底价，低于此底价将由专案确认），销售员可对楼盘的优势、客户的满意度及成交率、周边楼盘的价格比较、客户付款方式、楼盘成本分析等各种情况向客户阐述此价位的合理甚至合算，来多次阻止客户杀价。不过，记住销售员同样拥有申请价格的13、权利，事实上销售员将根据同客户之间论价的情况判断客户的要求及期望价格（亦称心理价位），从而准确、时效地向专案提出建议，专案将根据情况分析，给予销售员底价来成交此客户，必要时专案将亲自同该客户论价，给予客户心理平衡，从而完成价格的谈判。（同时论价可以和现场销售、逼订紧密联系在一起，进行有效论价）因此销售员是守价及抬高客户心理价位的中间人。高明的销售员将根据客户心理价位和该房源估计底价进行价格协调，从而为专案最终论价作好良好铺垫。拉近客户心理价位同专案手中底价的距离，从而促成交易，并使客户得到论价的满足感，掌握良好的论价技巧是销售员成熟的标志，另外销售员切记在未谈及房屋实质问题时论价是毫无意义的。14、10、现场逼订逼订即逼客户付定金或订金，是销售流程中关键之关键，是否逼订是判别销售是否进行买卖阶段，而非停留于介绍阶段的依据。好的逼订说辞能使客户迅速下订，从而锁定准客户，增加销售成功百分率，差的逼订说辞将使原本有意向的客户付诸东流，因此如何把握好的现场逼订尤为重要。当客户对你所推荐的房源表示出一定的兴趣时，销售员应把握最佳的时机予以逼订，销售员切勿产生惧怕心理，认为逼订会吓走客户或使其产生抵触情绪，事实上就逼订本身而言，并不会产生这种后果，关键在于你的说辞，标准说辞为：“请问是否愿意作保留”、“以免其他客户先订走”、“可以考虑几天以免现场再做推销”。当客户再三决意不予保留，销售员不应强求，亦15、切勿流露不悦神色，而应该自然地顺应其意。但提醒其从速考虑，否则将失去机会。11、柜台确认当客户对保留表示同意或欲下定某套房源时，销售员应立刻先同销控再行确认，标准说辞：“柜台，请问幢层室可不可以介绍？”柜台应答：“恭喜你，可以介绍。”再问：“请帮我再确认一次。”应答：“帮你再确认一次”，然后恭喜售出，通报全体案场，“售出啦！”全体案场人员无论做什么事，均齐声恭喜“恭喜啦！”。柜台确认首先以免销售过程中的一屋二卖；其次为营造现场销售气氛，把销售气氛推向高潮，使之感染周边洽谈客户，增加成交机率；再次体现销售的规范性，尊重客户，使成交造成事实。12、签单收款确认房源成交完毕，销售员应立即起身至销控台16、处拿取销售订单回接待桌，同客户签订订单，签订定单过程中应引导客户看订单，并且迅速填写订单，避免在写签单过程中受客户干扰或说错话语，让客户产生犹豫，然后请客户确认签名并收取预付定（订）金。签单收款完毕后，应马上至销控处请销控核准，核准通过后再拿回订单，将其中一联交于客户为凭证保存，随后同客户进行寒喧（切记签章完毕勿匆忙送客）。13、送客接待完毕，当客户欲离开案场时，销售员要起身相送，同时检查是否完成客户登记工作。送客时应有礼貌地指引路线，送至门外，并同客户约定下次会面时间及事项，希望客户再来并保持联系。若该客户已下定成交，应该再次予以恭喜，标准说辞：“现场全体同仁请注意！让我们再次恭喜先生或小姐17、订购我们（案名）幢层室，让我们恭喜他！”现场全体人员：“恭喜啦！”。送客完毕后，销售员应整理接待桌椅，使其恢复原状，并带好自己的销售用具返回销控工作区座位，填写来人表，进行客户登记后，等待下一轮客户接待。1.2销售战略及技巧应用1.2.1电话接听、邀约、追踪及上门拜访电话接听及来电表的填写一、接听电话接听电话应达到的目的是：留下客户姓名、电话、了解客户购房用途，所需房型和面积，客户目前所在地区及住房现状，估计该客户的意向程度，最后还要尽量使客户在对话中对业务员留下较深印象，以便联络或者当场约他来现场。电话接听最重要的是留下对方的电话（最好不要单留下BP机）。留住宅电话的方法：1、开门见山法：上18、来打过招呼后就直接问对方电话号码。说法可为：“某先生或某小姐，您看留个电话好吗？”或者“某先生或某小姐请您留个电话，我们要做一下登记。”2、中途打断法：来了解介绍产品途中，突然发问，使客户没有多考虑，自然电话号码脱口而出。3、最后追问便于联系：在介绍产品高潮将结束时，当他最想了解的东西你还没介绍之前发问，他为了想了解情况而告诉你电话。还有一些特殊方法：1、假装电话听不清，让对方留下电话再打过去。2、故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。3、说自己不是业务员，说业务员很忙，留下电话再联系（让业务员打过去）。电话接听的注意事项：1、不要一味回答客户的问题，不要被客户牵着走，19、要会去引导客户。最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答你所提问题后，再回答他的问题，但要把握分寸，不要咄咄逼人。2、不要过分夸大赞扬自己楼盘，要不瘟不火。3、由于开盘时来电量大，不要接听时间过长，一般12分钟为宜，询问情况结束后，马上约他到现场来。4、要用简短而具有吸引力的语言，给客户良好印象。5、不要把楼盘所有情况在电话中一一介绍给客户，要保留一下，对他才更具有吸引力。想要进一步了解吗？请到现场来。6、要分辨其是否真有意愿买房子，怀疑其若是房产市调员，可把电话给经理或婉言拒绝回答。可说：“你看，开盘电话很忙，而我们这线路不多，你看想了解更多，不妨约个时间请到现场来20、。”一些敏感问题不要回答，如得房率、容积率、基地面积、总建筑面积等。可推说自己是初来业务员，不是很清楚。记住：凡报上公开的都可以介绍，而其它请到现场来。7、在电话接听中，可留下伏笔（如不回答问题，说去询问过两天给他回应，以便今后追踪）。这样今后就有借口挂电话给他。约客户到现场约客户到现场基础在于：给客户留下好的印象。约客户到现场注意事项：不要用提问式的方法，而要用选择式的方法提问。例：不要问：“你看，先生什么时候过来（到现场）？”他会回答你：”我有空就来。“而要问：“先生（小姐）你看，你星期六过来还是星期天过来？”（给他限定）。他会回答：“我星期天吧。”，你说：“那好，星期天我等你。”电话接听21、标准语言例举：“（案名），您好！”“先生或小姐，再见。”“欢迎到楼盘参观。”二、来电表填写填写内容：附来电表填写方式：以折勾方式填写要点：迅速而详尽填写日期与姓名三、电话追踪（开发）及上门拜访1、电话追踪、拜访的意义客户初次到售楼现场对产品进行了解，一般情况下不会轻易下定或购买，除非你的产品特别适合于他，并且现场气氛运做得相当完善，促其成交，否则的话，客户都会回去再考虑。比较一下，此时追踪客户，甚至上门拜访将是销售的重要手段，不要指望客户会主动，再来现场送上门（当然这种情况亦有）。电话追踪及上门拜访的目的均是重新唤起客户购买我处产品的意识，并约其再至现场参观，从而达成交易。2、客户的追踪、拜访22、基本采取二种形式。电话追踪，约客户到售楼处洽谈。若客户没时间或表示诚意，直接上门拜访。一般采用第一种方式较多在追踪、拜访客户之前，销售人员要打有准备之仗。也就是说应事先了解该客户记录（来电表、来人表、销售人员A、B表）上反映的内容，有首次接触的时间和地点，客户姓名、区域、年龄性别、职业及需求面积、媒体获取途径、询问重点等。从所有的记录中寻求一个交流的切入点（借口），如：解答客户的提问；结合广告内容再介绍些本产品的优点；合理的托辞，关心近况；让客户产生内疚感（一般指那些已经约过，但没有来现场的客户）。3、追踪客户时要注意几个方面：（1）时间的选择，在记录客户的电话时要注意加注该电话是家里的还是公23、司的，另外追踪客户要注意不要太频繁。（2）实效性。要注意追踪不能时间间隔太长。（3）打追踪电话前应准备一下要表达的内容、顺序、节奏，同时语气要求干脆而不是凶，亲切而不是软。（4）销售人员要充分自信，要有耐心。4、电话开发（略）1.2.2了解客户要素一、了解客户要素及来人表的填写任何销售均要做到“知己知彼”，知彼即了解客户，在现代营销中更显重要，正所谓，从需求市场产品销售。在房屋销售过程特别是现场销售接待中，对客户的了解是销售员取得成功销售的基础，而在了解过程中掌握客户要素更是今后分析客户，进行突破业务的重点。本章将对客户的要素作以介绍，并提示现场销售人员客户登记工作的重要性。1、了解客户要素客24、户要素（1）初级要素姓名年龄电话地址籍贯（国籍）职业区域媒体其他（2）中级要素所需房型所需面积价格承受满意程度购房原因家庭情况其他（3）高级要素相貌特征性格脾气生活习惯个人好恶身体状况家庭背景购房动机干扰因素其他2、获悉客户要素目的： 根据客户要素进行客户分析，采用适当的对策及技巧，进而说服客户。3、获悉客户要素方式：寒喧聊天观察神情留意行动4、获悉客户要素要点：要真实确切，不可被表面现象迷惑逐层深入，不可冒进注意引导，使其真实流露真诚可信，以朋友相交5、来人表的填写：填写内容：附来人表填写方式：以折勾和文字表示填写要点：详尽清晰日期与姓名1.2.3销售引导及道具运用一、销售引导1、销售引导的25、意义作为一名销售员，在整个销售业务活动中，一定要引导客户，使客户始终跟着自己的思路走，而切勿被客户牵着走，只有当你引导着客户，使客户逐渐陷入你的“销售圈套”，你的意图才能被其无意识地吸收，这样你便能在销售中获得最大的成功。销售引导使销售员在销售过程中处于主导地位，销售引导能力是评判个人销售才能的重要依据之一。2、销售引导的常见方式及作用（1）语言引导通过交谈使对方接受你本人，接受你推荐的产品，接受你提出的建议。（2）行为引导通过入座参观展示（效果图、模型、展板等）入座工地看房（样板房、实地）回售楼处入座等一系列行为动作，让其逐渐认为要跟着你安排才能了解到产品，并喜欢上产品。（3）神情引导通过神26、态感情的表露，让客户意识到产品的优秀、销售的火爆，从而增强购买信心；或让其意识到价格的优惠，使其购买后亦会有很大的满足感。二、道具运用1、道具运用的意义销售道具是销售的辅助设备，它是产品企划说明及表现的实物形式。销售道具的展示能帮助销售员说服并赢得客户，使客户对产品充满幻想、充满信心，熟悉各种销售道具的特性及作用，并在适时的时候加以运用，能使销售如虎添翼，得到良好的效果。2、销售道具的种类及作用效果图：鸟瞰图、中庭图模型：总体、单体、户型剖面LOGO墙：楼盘标识灯箱：招店灯箱、室内灯箱（环境示意图、效果图等）展板：发展商简介、楼盘卖点、小区平面配置楼书册海报DM电脑三维动画电视、音响VCD机、27、录像机其它1.2.4 如何带客户看房一、看房目标客户在现场售楼处，了解楼盘的大致情况，定会提出去现场实地看房，销售员要了解客户看房的目的有三项：1.工地实情、工程进度、预计发展2.实物房型、面积结构、采光景观1.实物样板、家庭装潢、功能布置清楚客户的看房目的，销售员在引导客户看房的过程中，要充分运用对工地状况的熟知，指导、介绍、解释客户所提出的各种问题。二、看房设定销售员应在客户看房前，进行看房设定，设定看房时间、看房路线、看房重点，使看房过程顺利、自然，以保证客户看房的满意度。1、看房时间设定上午看房针对楼盘东套房源下午看房针对楼盘西套房源晚上看房混水摸鱼2、看房路线设定原则避免或转化产品的28、不利因素展现实地的有利面不宜在工地停留时间过长锁定看房数量“先中、后优、再差”原则看房重点实物样板房展示三、看房必备安全帽海报、说明书销售夹（资料）1.2.5如何守价如何守住价格议价技巧客户之所以会购买，主要原因是：1.产品条件与客户需求相符合；2.客户非常喜爱产品之各项优点（包括大小环境）；1.业务员能将产品及大小环境之价值表示得很好，客户认为本产品价值超过“表列价格”。一、在议价过程中，我方业务人员必须掌握以下原则：1.对“表列价格”要有充分信心，不轻易让价。2.不要有底价的观念。1.除非客户携带足够现金及支票能够下定；4.能够有做购买决定的权利，否则别作“议价谈判”。5.不要使用“客户出29、价”作价格调整（即以客户出价作加价）。因此，不论客户出价在底价以上，或以下，都要拒绝该价位。（表示公司不可能接受）6.要将让价视为一种促销手法让价要有理由。7.抑制客户有杀价念头的方法：8.坚定态度，信心十足；9.强调产品优点及价值；10.制造无形的价值（风水、名人住附近等）11.促销（自我促销、假客户）要合情合理。二、议价过程的三大阶段1.初期引诱阶段（1）初期，要坚守表列价格。（2）攻击对方购买（下定吧！否则机会会被别人取得）。但最好别超过二次。（3）引诱对方出价。（4）对方出价后，要吊价使用“幕后王牌”来吊价。（5）除非对方能下定金，否则别答应对方出价。（底价以上）2.引入成交阶段（1）30、当客户很有兴趣时，必然会要求让价或出价（开出一个价位）您的否定态度要很坚定提出否定理由：（2）你只能议价元（3）提出假成交资料，表示先生开这种价格，公司都没有答应（4）表示这种价格不合乎成本（分析土地成本、建安成本、配套费、税、贷款利息、管销成本等）（5）当双方进入价格谈判时（对方出价与我方出价谈判），要注意气氛的维持。（6）当双方开出“成交价格”时（如62万，我立即购买）,若在底价以上，仍然不能马上答应。（7）提出相对要求：您的定金要给多少？何时签约？（8）表示自己不能作主，要请示“幕后王牌”（9）答应对方条件，且签下订单时，仍然要作出“这种价格太便宜了”的后悔表情，但别太夸张。1.成交阶段31、填写订单，勿喜形于色，最好表示“今天早上成交了三户，您的价格最便宜。”当然，如果依“表列价格”成交，也别忘了“恭喜您买了好房子。”交待补足定金要携带原订单，签约要带印章、身份证等。三、议价技巧议价技巧之最大原则1.你不是王牌（避免王见王）使用幕后王牌作挡箭牌，你是好人为客户利益着想，唱白脸（幕后王牌唱黑脸）2.外表忠厚，其实不将客户立场放在心中客户立场与我方相左1.使用让价来赢得买方好感（促销手段）4.抑制客户有杀价念头，是吊价的最好办法5.议价时，要提出相对的要求及回答（反应）6.议价要有理由7.压迫下订，且引诱对方出价（先由买方出价，再予回绝）。要掌握买方议价的心理（买方出价的原因）。8.32、探价：打击我方信心（对策：对买方出价，断然拒绝）。9.杀到最底价，再发现可能加价范围（对策：拒绝买方出价，不能以买方出价再加价）。10.探求可能成交价11.我方不论买方初次出价在底价以上或以下，都要回答：“不可能”你可使用：假成交资料：假客户、假电话等作吊价促销。强调本产品之优点或增值远景作促销。12.投石问路（买方不出价时，使用少量折扣来引诱对方出价）且攻击对方，压迫下定金。当你初次压迫买方下定而买方面无表情，不作出价表示时，可再强调本产品优点或未来增值远景。几分钟后，再作第二次压迫下定，此时，若客户很满意产品（察言观色），只是不好意思出价，即可采用投石问路的方法，引诱对方兴起谈价兴趣。1133、.黑白两面。由你扮好人，唱白脸，使用幕后王牌唱黑脸。当客户提出合理价格（底价以上）时，你可以表示“自己权利有限，你可帮助他向经理请示，但是他要马上付出定金或意向金，你才敢向经理请示（否则经理会怀疑你的能力）。”如果客户提出底价以下的价格，可以想办法吊价，或使用“幕后王牌”来吊价。14.打出王牌。客户能够下定金，且有权作主。若开出合理价位。即可请示王牌。请示前，要询问客户“能下多少定金？”“幕后王牌”要事先约定，预留退路。如：专案、经理。15.成交。成交速度要快（往往几秒之内要掌握成交机会）。1.2.6逼订技巧现场逼订SP配合分析下定的过程如果客户没有下定，那他绝对不会再回头，他会在看过几家房产34、公司的其它楼盘之后，完全把你忘掉，那当客户下定之后，设想他去看其他的楼盘。楼盘一个比一个差，他在下定之后，会和我们的楼盘做比较，结果一定是我们的楼盘胜出。楼盘一个比一个好，他在看到好的时候会犹豫，想定但又舍不得我们的定金，会想我们的好处来弥补我们的不足，结果很可能会倾向我们这一边。一、产品介绍：1.对产品自信来自对自我肯定2.强势主导，预设场景1.突显细节优势，善折巧问，找出客户关心点，对号入座4.中断解脱，了解客户，缩短彼此距离5.确认产品（帮其推荐）促其决定6.封杀有余地（不要让其无从选择）注意：当客户到家时一定会和亲戚朋友商议，那做为参谋在看到“过期不退款”时，会想如果说我劝他不要买房，35、但他的订金会没收，我不可能补偿，那只有说服他来买。晚上的追踪电话可能客户正在比较其它楼盘，那你的电话可以起到十分重要的作用，你一方面可以加强客户对于我们楼盘的印象，另一方面可以探求客户的意向，比如说在电话中谈到白天没有谈过的问题，可以及时加强。二、现场SP配合SP销售推广注意：SP要给客户真实感现场SP1.自己和自己P（有客户刚进来，可应对昨天刚定了一户，今天为自己再定一户）2.自己和柜台P（，有客户五是来大定，你要不要订）1.销控P（卖掉了没有，可不可以介绍）4.电话SP、传真SP5.有一户已经下定，您只能排第二顺位6.有一层的客户在谈，您可以先保留，然后我们再谈7.旁敲侧击询问；自我状况刺36、激三、逼订-信誉保留金1、公司背景的热销状况2、现场自主作价3、备用金下单，独特职务，自愿勿迁强4、先探知他有没有带钱，带了多少，还有其它什么可以保留，现金、信用卡都可以。5、信誉保留是为了喜欢而保留，不是为了保留而保留。买房不是选青菜萝卜，必须慎重考虑。6、现场品质的要求： 我们所表现的形象，代表着楼盘，代销业是为客户挑一个好的楼盘，凭什么让客户相信你，特别是预售房，而不是现房的时候，凭现场仪客、仪表、专业，通过我们来推动产品。四、折扣谈价技巧：给多少折并不重要，关键是给你是最低。1.策略：懂得守价又留讨价余地。把握“打扣满意度”，不在同一条件下给折。可以调换产品增加购买总户改变付款方式（首37、期、各期Time）以退为进（这是最低）2.方式：站在客户立场确认客户喜欢本产品。并非为难客户，你只是雇员而已；你帮亲戚也在争取未果。频出状况，为客户作极大争取努力。以情感人，它要有所表示才心安。避免客户预期心理，不轻易承诺。善用拒绝又巧于保全情面。（不当的许诺往往带来后续作业莫名困扰）。观念到场，最后一搏。凡经努力争取到的，人都会万分珍惜。神秘告知折扣。1.以退为进替自己留下讨价还价的余地。如果你是卖主，喊价要高些；如果你是买主，出价要低些。无论哪种情况，都不能乱要价，务必在合理范围内。有时候先要隐藏自己的要求，让对方先开口说话，让他表明所有的要求。特别是对方主动找你谈买卖，更要先稳住些。让对38、方在重要的问题上先让步。如果你愿意的话，可在较小的问题上先让步。不过你不要让步太快，晚点让步比较好。因为对方等得愈久就愈会珍惜它。同等级的让步是不必要的，如果对方让你60%，你就让40%；你若让出60%，要既换对方让60%，否则你就不要急于提出让步。不要作无谓的让步，每次让步都要能使对方获得某些益处。当然，有时你也不妨作些对你没有任何损失的让步。如果谈判到关键时候，你碰到棘手的问题时，请记住，这件事我会考虑一下，这也是一种让步。学会吊胃口。人们总会珍惜难于得到的东西。假如你真的想让对方满意，就让他努力去争取每样能得到的东西。在让步之前，先要让对方去争取一阵。不要掉以轻心，记住尽管在让步的情况下39、，也要永远保持住全局的有利形势。假如你在做了让步后，想要反悔，也不要不好意思。因为那不是一种协定，还未签约，可以重约谈判。不要太快或过多的作出让步，以免对方过于坚持原来的要求。在进行商业谈判中，你要随时注意自己方面让步的次数程度。四、逼订技术1、逼订意义逼订即逼客户订购下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推销过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志（详见现场标准作业流程中“现场逼订”）。2、逼订方式战略高招（1）正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。注：这是逼订永不改变的法则，体现出一个业务员的实力、信心。下定的基础是客户喜40、欢你的房子，引起欲望。（2）若不成功就追根究底，找出问题所在，击破之。注：也许他只是编一个善意谎言，也许是真正的原因；但不要轻易放弃，用你的信心、胆略击破它。（3）一再保证，现在订购是对他最有利的，告诉客户不订而可能发生的利润损失。如：“现在订购的客户很多，而房子是一种特殊的产品，每一户都是唯一的。”“每一个客户都是很有眼光的，你看中的很可能是每一个客户都看中的。”“相信自己的第一感觉。”“下周我们的楼盘就要涨价了，你这样喜欢我们的房子，若一犹豫可能就会丧失一个很好的机会。”“世上总没有十全十美的房子的，其实你的投资马上会收到回报。”（4）提供某项特殊的优惠作为签约的鼓励。注：即为利诱。例如价41、格，价格是一个漩涡，客户可以把你套在其中，你也同样可以让客户陷入价格的漩涡，当他达到一个平衡点时，然后放价让他达到另一个平衡点而下定，或者给他一个优惠的机会请他先订再说，套入网中。（5）假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。注：即渲染一种浓烈的成交气氛，让客户充分想象解决问题后的美好情景并下定。（6）商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。注：付出就会有回报，细节问题的探讨会让客户感觉贴切、放心、感动并增加其下定的信心。（7）采取一种实际行动。注：如填写订单，起身握手引导客户，不给其犹豫、反应之机会。（8）诱发客户惰性。客户在订时需要勇气。业务员希望成交，其实客户也希望成交，诱发他惰性，“42、楼盘虽多，合适自己的楼盘其实并不多，比较下去，累，算了吧！订下来，了却一件心事。”（9）举一实例，暗示客户错过机会的遗憾。意味深长的告诉他：“失去这次机会你会后悔的。”逼订有很多技巧，其实是一种心理和实力的较量。最主要的是业务员应该以一种更成熟的心态来对待它。应从客户角度去分析，要掌握时机，使客户了解产品，喜欢产品，切勿操之过急。不要盲目逼定，做到心急而口不急，语速节奏沉稳而有力度，攻其弱点。1.2.7销控及柜台一般情况下，在现场售楼处内（接待中心）的有利位置将划分出销控区，在销控区内专案是销售总指挥，根据现场情况进行销售控制和业务安排，销控即销售控制简称，它将对不同种类房屋的销售速度或成交数43、量进行严格控制，使销售达到均衡状态，而避免出现人为滞销房源。成功的销控会使销售达到满分，并配合促进销售员的销售速度，而柜台是指销控区的硬件设备（销控桌），现泛指整个销控区人员或销控代表。销售过程中一方面销售员将经常询问柜台（或喊柜台）房源情况，了解房源是否售出，或封去某些房源，从而明确推销目标；另一方面柜台销控代表将根据总体房源售出情况来提示、指令销售员推荐房源，从而配合控制销售，双方这种交流形式叫作柜台销控，柜台销控将会使销售达到高潮，刺激客户及销售员达成交易。柜台销控销控及柜台的销售综合运用柜台销控暗语销售员：“柜台”柜台（销控代表）：“请说”销售员：“请问（案名）幢层室卖掉了没有？”（其44、中“卖掉了没有”表明销售员不想推荐或建议封去该套房屋）柜台：“对不起，已经卖掉了。”（配合应答）销售员：“柜台”柜台：“请说”销售员：“请问（案名）幢层室可不可以介绍？”（其中“可不可介绍”表明销售员想推荐该套房屋）柜台：“恭喜你，可以介绍”（如果该房屋确实存在，并且销控代表亦愿意推荐该套房屋）销售员：“请帮我再确认一次”（客户确定要订购该套房屋，并愿意付定金时）柜台：“帮你再确认一次”销售员：“售出啦”（通知现场全体同仁）现场全体同仁：“恭喜啦！”（鼓掌）柜台：“现场全体同仁请注意，让我们恭喜先生或小姐，订购我们（案名）幢层室，让我们恭喜他。”（当客户订购完毕离开案场时，为炒作现场气氛）全体45、同仁：“恭喜啦！”（鼓掌）柜台销控补充及延伸（略）柜台销控原则声音响亮、清脆自然对答自如、不露痕迹见机行事煽风点火柜台销控作用销售控制交流，避免销售出错整体销售配合，刺激意向客户购买调节现场气氛，使购买气氛升温1.2.8 现场造势及S.P.技巧一、现场造势在目前的房地产销售普遍感受到吃紧的情况下，竞争楼盘又不断的出现。发展商时时为售楼处门可罗雀而烦恼不已。而对于客户来说，对楼盘的信任度首先是建立在售楼处人气的旺盛与否的程度上。所以销售的现场造势就显得尤为重要，我们作为专业的代理公司对于现场造势有以下几项常用技巧。1.假客户造势客户进入售楼处后一片人气兴旺鼎盛，签约的签约，下定的下定，谈价格的、46、看房的，在此种情况下对于客户的第一感觉就是这家楼盘生意那么好，肯定是有道理的。即然有那么多人买这里的楼盘，那肯定不会错的。这一点主要是抓住了客户的从众心理。所以在销售不是很景气的时候适当地派人装扮客户能起到很好的效果。2.假电话造势在无人员安排或来不及情况下，若感觉到售楼处气氛很冷清，而会给客户看房留下不良感觉。那就可以制造一些假电话。即问价、问房源、以及谈论下定等事宜，也可以多打追踪电话，只要给客户感觉到销售员都在处理客户事宜，那么假电话造势就达到目的的。1.业务工作造势另有一种方法是通过业务员在忙碌的准备合同等销售资料，并不时地谈论客户马上就来签约及付首期等事情，给正在看房的客户感觉到楼盘47、的热销。4.喊柜台造势在客户少的情况下也要喊柜台。此起彼伏使客户有紧迫感。具体执行的方法大家可以在工作中根据实际的情况灵活运用和创造。注意要自然不露痕迹，切忌过火。二、SP技巧SP妙释：把将发生的事情提前化；把想象中的事情现实化。SP常用方式1.逼订SP（1）喊柜台做销控使客户感觉到如果今天不定看中的房型可能就此没有了。（2）业务员配合抢一套房，在介绍客户时注意身边其它客户，必要时牺牲一下不是很有意向的客户，而逼订较有意向的客户。（3）价格优惠活动即将结束，如果今天不订，再来可能优惠活动就结束了。2.谈价格SP（1）准备一份假的底价表，在实在搞不定客户时，甩出假底价表给客户自己看，使他确信价格48、最低了。（2）客户的要价其实能够接受，但考虑到客户的反复很大，在这种情况下不能很爽快答应存心制造有点很为难的状况，比如打假电话请示等。这样谈下来的价格使客户可信度提高。（3）和客户拉近关系，使他确定地感到业务员和他关系好，所以放了这个价。必要时出具一份成交价高于该客户的订单或合同，增加信任度。（4）在客户要价很低的时候，可以做一下销控，就是他看中的房子已被人暂时保留，你现在开的价太低我宁愿卖给开价高的客户。所有以上这些技巧及SP都是通过实践不断总结的，最重要是业务员应具备充分的表演才能。能在客户面前自然而又真实地表现各种技巧，不露痕迹，不过火，并应审时度势地灵活运用和创造，只有这样才能具备这方49、面的成功经验。1.2.9 客户异议说服一、客户异议说服销售员在销售房屋的过程中，将会碰到客户提出的各种异议，而如何机智地说服客户是销售员个人销售才能的最佳体现。销售员要明白一点，要是没有这种异议的话，销售本身这个行业不会是个兴旺的事业，因此我们要感激顾客提出异议，当然这并不意味着客户的异议越多越好，而在于销售员要想成功，就必须设法克服客户的异议。1.减少客户异议的方法：1) 做一次详尽的销售介绍；2) 意识到客户提出异议带有可预见的规律性。2.客户异议本质当客户提出异议是由于他们对产品产生了兴趣，否则他们将什么也不说。1.客户异议判别明白客户异议的潜台词实际客户提出的某些异议是有一定潜台词的。50、例如：“我不觉得这价钱代表一分价钱一分货”潜台词：“除非你能证明产品是物有所值”例如：“我从未听说过你的公司”潜台词：“我想知道你公司的信誉”例如：“我想再比较一下”潜台词：“你要是说服我，我就买，否则我不买”4.辨明异议真假出于各种原因，人们往往表达出假的异议，而不告诉你为什么他们真的不想购买，很显然，你可能无法说服客户，除非你搞清了他们真正的异议。人们最不愿意表达的一种异议，恐怕就是承认自己买不起你的产品了。5.辨别异议真假方式：（1）当你提供肯定确凿答案时，留心观察对方的反应，一般说来，他们要是无动于衷的话，就表明他们没有告诉你真正的异议。（2）当人们提出一系列毫不相干的异议时，他们很可51、能是在掩饰那些真正困扰他们的原因。6.探出真正异议方式：大胆直接发问：“先生，我真的很想请你帮个忙”“我相信你很合适这套房屋，但是我觉得你好像有什么瞒着我，你能告诉我真正的原因吗？”7.说服异议要点：绝不能使客户陷入窘境。8.克服七种最常见的异议（1）“我买不起”（包括一切价格异议，如“太贵了”“我不想花那么多钱”“那边价格如何”等等）。不要忽视这种可能性，也许你的客户真的买不起你的房屋，所以试探，了解真相很有必要。处理价格异议方法之一：就是把费用分解、缩小，以每年每月，甚至每天计算。（2）“我和我丈夫（妻子）商量商量”（包括同类型的话）。也许避免这种异议的最好方法就是搞清楚谁是真正的决策人，52、或者鼓动在场的人自己做主。（3）“我的朋友也是开发商”（或者可能是其他楼盘竞争对手中有他熟悉的人）。记住客户永远只为自己的利益考虑，他们不会因为朋友情义而掏钱买自己不喜欢的房屋。（4）“我只是来看看”。当顾客说这种话的时候，销售员不要气馁，请其随便参观，并为其引导介绍，无论何种房型、层次均为其介绍一番，热情而又主动。（5）“给我这些资料，我看完再答复你”。记住这类客户的态度表明，你还没有能够说服他们下决心购买，不要指望宣传资料比你更能促进销售，否则各个销售部门都可以关门大吉了。标准答案推荐：“好吧，我很高兴为你提供我们楼盘的资料，要是有朋友问起，请你把资料拿给他们看看。”（6）“我本想买你的产53、品，是因为”。这种具体异议能够使销售员集中注意客户不想买的真正原因，设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。“如果我的产品有（能），您一定会下决心购买是吧？”，然后在设法解释客户这一点抗性，成功了即可使客户成交。（7）“我没有带钱来”。无论其是真是假，记住“双鸟在林，不如一鸟在手”，决不得让客户轻易的离开，可说：“没关系，我也经常忘带钱”，“事实上，你的承诺比钱更说明问题。”二、排除干扰在销售中，决定或影响客户购买的人为因素相当之多，诸如：其家人、其朋友、其律师、其他客户等等，销售员要注意在你的销售过程中要见机、巧妙地排除这些干扰，从而才能集中精心对付客户，使其成交。1.干扰种类及如何排除（154、）客户带众多家人一同来看房；但七嘴八舌意见不一致。记住家人一同至现场看房，说明他们的诚意度相当高，在你介绍房屋的时候要了解以下几类人：a、花钱的人；b、决定权人；c、同住之人；d、参谋。针对这几类人的特性逐个说服，赢得他们认同；若不行，则目标明确攻击最重要的角色b类及a类，其他人可暂缓应对。（2）客户带朋友来看房，做参谋，而此位仁兄虽不是很懂，但要冒充专家。首先要说服客户，让其认可你本人，然后切勿怠慢旁边的参谋，要给其面子，吹捧他，“看来，你的朋友真是位专家”“我从来没有碰到那么懂房产的人”，让参谋得意，然后逐渐引导其话语朝有利于销售、成交的一面走，从而获得成功。（3）客户带律师前来助阵签约。55、律师是专家，切不可硬碰，要注意任何法律合同两方面权利义务应等同，不可能朝着有利于客户的一面过多倾斜，因此只要把握住合同原则方向，大不可担心，况且在购买房屋时前提为客户喜欢该产品，而律师也明白，目前合同内容大体为双方约定项目，而非是否合法。因此只要抓住客户的购买心理，稳住律师，掌握“买卖”原则，即可轻易排除此干扰。（4）客户的风水先生前来看风水认为不佳。最好销售员能略懂风水，从而辨别风水先生言论是谬误。在销售过程中，输导客户的现代思想，或以朋友的身份劝告客户不要轻信此风水先生的话，而借机可推荐其他风水先生，为客户看风水，甚至可见机买通风水先生为楼盘说话。（5）客户欲付订金时，恰逢其他客户前来退订56、。不露声色请退订客户在其他房间稍坐片刻，待在谈客户付完定（订）金后，再办理退订事宜，或让其他业务员帮忙引至他处退订给客户，而保证现有客户下定（订）金。（6）无理客户吵闹影响在谈客户。先说服无理客户劝其冷静，若其不听，可请保安劝其离场，或者领在谈客户至其他房间稍作解释，然后再同客户洽谈购房事宜，切不可只顾处理无理客户而不顾及在谈之意向客户，而且避免他们接触。三、客户说服和常见问题处理1、客户分析：需求能力决定权2、如何判断一个真正的客户：名字、地址、性别、籍贯、年龄、职业、衣着、言谈、举止、行为惯、交通工具、通讯工具3、客户应对原则：听听出问题、听出客户的心声、听出客户的疑问所在，人都是可读的，57、一个面的隐藏会以另一面的形式显露出来。问引导性的问。说针对性的说。个人的能力和价值的体现在于独立面对客户的时候。4、客户常见问题及处理：环境：（有关市政规划、实际状况、市政工程）例如：关于黎金苑的苏州河的问题。解答：上海是国际化的都市，是世界瞩目的东方明珠，大家都可以看对，上海一年一个样，三年大变样，国家会花大力气改造苏州河，难是在于淤泥深，要引进技术，逐步治理，1）小船靠岸；2）分段治理3）清淤泥船。例：绿化少（和原来的讲法不相合）。承认错误，但情有可原。书香名第是和师大合作建造，有许多是老师住房，在第一期开发完毕之后，我们做出第二期评估得出结论，为了保证老师住宅，我们又增加了一排住宅，减少58、了部分绿化面积。原来书香名第是安置房，我们是从安置房中分出一批做为商品房，而不是主要以商品房为主，因此先要满足师大的要求。价格和折扣。怎样的客户才能打折。分期付款，首期多交，期数拉紧。职务的变更可以打折。换数层。数量增加。朝向变换。介绍客户。l原则不介绍一次付款。谈价格的方式反问诱导法您认为多少才是行情（在底价以下）不要给他一寸坚持你自己的原则，人性都有得寸进尺的个性，当您说够（不）的时候，别人就会相信那真的是“不”了。折扣带小数点。衰兵政策在经理下场也谈不下的时候。我们有一层的客户，您可以先下单，然后我们再和公司谈。1.2.10 如何成交如何成交顾客有异议怎么办一、减少客户异议的方法。做一次59、详尽的推销介绍（如一粗略的介绍，顾客反而提出更多的异议，结果不得不花费更多的时间去说服他们）。去意识到顾客提出一些异议带有预见的规律性（可提前做好准备。在顾客提出之前给出答案，或当然那不大可能的异议真的冒出来时，你可以胸有成竹）。二、异议表现出客户对产品有兴趣。异 议：我不觉得这价钱代表着“一分钱一分货”。潜在要求：除非你能说明你的产品是物有所值。异 议：这尺寸看来对我不大合适。潜在要求：除你能说明我穿上大小、长短合身。公司是否有信誉，值得信赖。异 议：我正在减少开支，所以我不想买任何新产品。潜在要求：除非你能使我确信你的产品真是我需要的东西，我不会掏钱购买。异 议：我只想逛逛，看看有没有什么60、别的合适产品。潜在要求：你要是能说服我，我就买，否则，我就当是在散步。三、克服六种最常见的异议：1.“我买不起”（包括一切价钱异议，如“太贵了”、“你要价太高了”、“我不想花那么多钱”或“我在别处少花钱也能买到”等等）处理价格异议的方法，就是把费用分解，缩小。以每周、每天、每小时计算，而不必费劲解释你的产品是多么的出众。2.“我得和我丈夫（妻子）商量商量。”（包括同类型的话，如“我得和我的合作伙伴讨论讨论”、“我要和我的律师分析分析”等）也许避免这种异议最好的办法就是搞清楚，谁是真正的决策人或者鼓动在场的人自己做主。1.我有一位好朋友也做这种生意你可以说相信你的朋友也愿意让你做对你最有利的事情61、，顾客不会因为朋友而掏钱买次品，要不他根本算不上一个真正的朋友。4.我只想到处看看（随便转转）当顾客这么说，我就可以问他愿意购买怎样的产品，多注意这样的资料，随时为他提供一份。5.给我一些推销材料，我看完再答复您标准回答：“那好，我很高兴为您提供一些介绍我们的产品资料，要是有朋友问起您新宅的情况，我想您可以把这些资料拿给他们看看”（没想推销成功，并暗示顾客不要放弃做出购买决定）6.我本想买你的产品是因为顾客提出这类针对性的具体问题，可以使我设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。如果我们的单价可以降到6200元/平方米，您说您一定会买我们的房，对吧？如果说我们能分期付款，您今天就会订二套，是吧62、？1.2.11如何填写订单房屋销售订单是客户打算购买具体房屋的意向凭证。它包括客户情况、所购单元情况、购买价格、付款方式、预缴定金数额、保留期限等内容。签订销售订单是房屋销售过程中比较重要的环节，它是将客户的购买意愿落实到书面的形式表现。一般情况下，当客户同卖家签订了销售订单后，基本上表明这笔业务成交了。一、销售订单作用分类销售订单可以以一种标准形式出现，但可根据其填写内容及客户意向程度划分为二种，即保留单（小订单）、定单（大订单）。保留单表明客户初步的意向程度，允许客户考虑一段时间再确认房屋；在该段时间内替客户保留该套房屋而不销售于他人。为表明客户的诚意，原则上收取保留金（小订）10002063、00元。定单表明客户明确的意向，房屋已被客户订购，将进行签约阶段；该套房屋不得销售于他人，除非其违反定单重要条款。原则上定金（订金）为1000020000元。销售定单在实际销售中还能起到为逼订、议价、签约的铺垫作用。二、标准销售订单主要条款预订方内容（包括法人、个人、代理人的地址、电话、凭证）订购内容（包括户别、面积、总价、付款方式）付款金额（包括应付定金、签约金、实付订金）附带约定（补足时间、签约时间及事项）备注双方签章三、如何填写订单签单方式签单原则快速、熟练勿受干扰引导客户看单签单流程取单填单看单签单收款核单还单1.2.12 如何快速签订合同许多销售员认为当为客户详尽地解说产品（房屋）并64、得到其认可，通过自己的异议说服及引导，客户签下了定单，且付了定金之后，销售便获得成功了。诚然，此时客户的购买意向相当明确，该单生意成交机率可能已超过80%，但要记住只要客户没有同卖方签订合同，他仍然可能产生变化，而且作为商品房的买卖，本身是一件比较复杂的生意，其合同条款、数量及异议也多于其他一般产品，再加上现今因购房而产生的纠纷层出不穷，客户在购房签约时会特别谨慎。因此，如何使客户快速签订合同是最终锁定客户的关键。在学习签订合同之前，先让我们归纳合同的要素合同的四大要素双方情况部分合同规范部分双方协商部分（填空部分）合同签章部分（具体详见商品房合同本文）通过归纳，我们清楚合同四大要素中，除了第65、三部分外，其他部分均没有异议，换而言之，只要双方在协商部分取得一致，则合同顺利即能签订。1.快速签订合同的原则把合同中可协商部分（填空部分）变得最少最好。销售员可以在销售签约之前把合同条款中空白部分用样本格式统一填写完毕，而无须待客户前来逐个协商，引导客户看完合同，把客户的异议缩减到几个点，在予以各个击破，从而完成合约的签订。2.快速签订合同的要点事先合同样本准备完善客户异议缩减到最少不要给其充足时间看合同尽量不让客户把合同带离现场1.签订合同流程签约时间锁定签约前准备引导客户看合同客户异议缩减客户异议解除填写合同完毕快速签名盖章1.3常用语销售常用语44则1. 销售人员：请找林先生。接线生：66、请问您是？销售人员：我姓许。接线生：请问您有什么事吗？销售人员：林老板要我与他联系一下，麻烦一下好吗？2. 林先生吗？您好，我是# # #，我们那天在工地上谈了很久，不知您高见如何？什么，太贵了，那先生认为多少合适呢？我看这样好了，电话中也不好谈，我们当面再仔细研究一下好吗？林先生是早上比较方便呢还是下午方便？三点钟怎么样？好了，就今天下午三点整，我准时到府上，谢谢！3. 林先生，我本不该打扰您，但是为了让您有一个理想舒适的家，能借用5分钟吗？4. 林太太，为了让您的孩子有一理想舒适的学习环境，我劝您下决心，不要再犹豫了。5. 先生这么年轻就开这种名牌跑车真是令人羡慕。6. 听君一席话，胜读十67、年书，今天实在受益非浅。可否请教先生一下我们的房子有没有什么缺点，比如说建材方面7. 先生这么内行相当难得，我们这些卖房的人最喜欢遇到内行人，彼此容易沟通，容易进入状态。8. 不简单，令千金居然是学校里的模范生，实在难得。9. 您小孩长得真可爱，尤其是这对眼睛，您瞧，好象会说话似的，比电视上的小童星还要可爱。10. 您长得真漂亮，有点象王祖贤呢！11. 小姐，您保养得这么好，可否告诉我保养的秘诀吗？12. 张董事长，您有这么好的经历与学识，怎么不开班传授呢？好让我们这些晚辈有机会学习学习。13. 林先生这部车子实在少见，不仅样式新又气派，而且这种音响也很高级，听说整个市里就您这么一部名牌轿车，68、真不简单（竖起大拇指）。14. 住在这里，空气清鲜，视野开阔，没有污染，保证您有一个健康的好身体。15. 买房子最重要的是看建筑商的信誉如何，稍不小心就会落得房、财两空，我们公司信誉再好不过了，您知道16. 先生您真有眼光，买房子就是要胆大心细，您所提的这些问题很中肯，又实际，但我认为17. 先生您好，我根据您的意见将这一户房子做了适度的修改，请您过目一下，是否有什么地方需要补充的？18. 谢谢您的夸奖，并不是我的口才好，我只不过将这户房子所有的优点详细地向您报告了而已。19. 先生，您现在再不决定的话，我不敢保证，下午您再来时，这户房子仍旧没有卖出，因为20. 曾经有许多顾客也有您这种想法，69、不过21. 喔，这似乎有些道理，先生您能告诉我您之所以这样想的原因吗？22. 我也认为目前这价位稍高了一些，但是23. 太贵了，为什么呢？您认为不值这价吗？24. 考虑是应该的，但可否请问您考虑的是什么？25. 我认为应该由我们负担的费用，我们决不会要您出半分钱，同时我也认为该由您们负担的费用，也希望由您们负责，先生以为呢？26. 林先生，我希望您在施工用料，完工期限、产品质量等方面多多考虑，而不是为了几万元甚至送一些东西方面斤斤计较。27. 先生所担心的这一点很有道理，现在有许多建筑公司，嘴里说的和手里做的完全不一样。但请放心，我们公司决不会这样，因为28. 您说要考虑一下是应该的，但不知要70、考虑的是什么，我做房地产已有近十年的时间了，可否告诉我让我替您参考一下？29. 200平方米不会太小吧？30. 您看10楼会不会太高了？31. 如果我是您的话，我会考虑这一户，因为32. 先生，我认为买住的房子，首先要考虑您看这是不是很重要。33. 先生，我不会卖房子，我只不过帮您参考一下而已。34. 这是我粗浅的想法，请指教一下。35. 先生这么强调，我相信您有您的看法，能否告诉我，您所以如此想的原因呢？36. 以先生您的身份与地位，我建议您买这一户最恰当了。37. 以先生的眼光看，这一套卫生设施值多少钱？38. 先生是明理的人，一定比我知道得还清楚，这一带未来的发展潜力很大。39. 先生，71、我要向你强调的是未来的都市发展已朝# #路了，因为第一第二40. 先生，是想看看店面还是住房？41. 恭喜您，明年这时您就可以住在这里，享受环境、景色皆美的住房。今天真谢谢您！42. 我认为这样完美的住房先生不应该一人独享，是否可请几位新友共享呢？43. 先生，后天签约时别忘了带，我们会尽快把产权过户给您，好让您高枕无忧。44. 先生有空时，请常来我们这指导一下，顺便来看您未来的房子。1.4销售讨论题销售讨论题1.您认为成功销售的手段有哪些？（可以举例）2.当客人进入公司表达购楼的意向，您会做哪些考虑和反应？1.客户提出较大的压价幅度，您会怎么处理？4.客户提出更改建筑装修设备标准时才购楼，您72、会是怎么处理？5.阐述公司售楼的内部作业程序？6.怎么引发客户购楼的冲动性？7.如果客户指出您所销售的楼盘缺点时，您会怎么反映？（主要是指姿态行为）8.为什么会选择销售物业这个行业？9.销售人员起码应具备的职业道德是什么？10.您认为一但销售成功是一个整体行为的结果还是个人行为结果，假如结论是前者，作为一个售楼人员在整体作业中应注意什么问题？11.任何买卖交易肯定有经济利益之争，怎么才能保证公司的最佳利益而使客户又能满意？12.带客户去看样板房或现场，应注意哪些问题？11.销售中为什么要销控，销控的目的是什么？您是如何引导客户遵从销控，假14.如客户欲购买尚未开售的单元，您会是怎么处理？15.73、压价和挑剔是购买者的正常的习惯和现象，您应对的技巧是什么？16.物业管理是否是售楼的一个组成部分，现代物业管理的最基本理念是什么，如何使客户接受这种理念？17.当客户付完定金或首期款之后，出现反复的行为您会怎么处理？18.您认为一个成功的售楼员应具备什么素质和条件？19.同时面对2组以上客户时您如何处理？20.同一组客户2个有以上时您如何处理？21.您如何理解销售时同事的“助攻”（SP）行为？22.广告在房地产销售中担负什么角色和责任？21.销售与人际关系有什么关联？24.签约应有的态度和手法？25.房地产的销售市场调查与了解同业动态有何重要性？26.影响房地产销售的因素有哪些？27.销售失败74、的原因为何？4.5案例讨论案例一顾客：请问你们那边是不是有房子要卖？总机：是的，请问您要买房子吗？顾客：不一定，只是问问罢了。请问你们的房子，在哪里？总机：我们房子在# #路与# #路交叉口。先生是不是抽空来一下现场，这样解释比较清楚。顾客：好的。有空我一定来参观。总机：欢迎！欢迎！案例二顾客：请问是不是有房子要卖？总机：我们的房子位于# #路中心公园附近，先生是不是能听我简单的将本房子的特点向您介绍一下？（你想顾客会说不吗？）我们要卖的这两套房子，是五层楼的第一层（楼下）及第三层，楼下是可做生意的店铺、第三层是纯粹的住房，先生是想要住房吧？顾客：是的，你们价格怎么样？总机：先生是说三楼这套房75、子吧！我们的房子有一百二十平米，这还不包括阳台及公共设施，室内有三房二厅，套卫生设备，所有的装璜都赠送给您，此外我们房子的现场环境还有几点特色：我们这里交通非常便利，门口有五路公共汽车、每三分钟即有一班车；第二，这边的学区正好有# #小学，先生您一定明白# #小学是本市的明星小学，不仅师资优秀、读书风气很盛，而且将来的升学率更高，您如果住在这里，您的公子千金的未来前途一定看好，您说这是不是很重要；第三，我们这里购物也很方便，只要走三百米就可到菜市场，您的夫人以后再也不用冒着寒冷的北风（或大热天顶着烈日）辛苦地采购。先生，您如果住这里，我相信您的夫人一定第一赞成。顾客：你真会说话，那价钱怎么算？76、总机：是这样，您只要准备现金二十万，然后一年后每月再付五千元十年期的银行贷款，这样您就能拥有三房两厅、卫生、漂亮的装璜及这么好的学区、交通方便的房子。先生，你看这样子好了，在电话里说的很有限，是否可以劳驾先生亲自到现场来，实际了解一下，我保证您看到房子现状以及周围的环境一定会很喜欢，当然，不买也没关系，反正参考一下也无妨，先生是马上来还是下午来？喔！现在很忙下班后才有空，那您今天下午六时三十分怎么样？好，就这么说定，今天下午六时三十分我在房子现场等您，我们把有关详细资料准备好给您参考，谢谢您，再见。案例三顾客：请问你们那边是不是有房子要卖？总机：是的，请问您要买房子吗？顾客：不一定，只是问问罢77、了。请问你们的房子，在哪里？总机：我们房子在# #路与# #路交叉口。先生是不是抽空来一下现场，这样解释比较清楚。顾客：好的。有空我一定来参观。总机：欢迎！欢迎！案例四顾客：请问是不是有房子要卖？总机：我们的房子位于# #路中心公园附近，先生是不是能听我简单的将本房子的特点向您介绍一下？（你想顾客会说不吗？）我们要卖的这两套房子，是五层楼的第一层（楼下）及第三层，楼下是可做生意的店铺、第三层是纯粹的住房，先生是想要住房吧？顾客：是的，你们价格怎么样？总机：先生是说三楼这套房子吧！我们的房子有一百二十平米，这还不包括阳台及公共设施，室内有三房二厅，套卫生设备，所有的装璜都赠送给您，此外我们房子的78、现场环境还有几点特色：我们这里交通非常便利，门口有五路公共汽车、每三分钟即有一班车；第二，这边的学区正好有# #小学，先生您一定明白# #小学是本市的明星小学，不仅师资优秀、读书风气很盛，而且将来的升学率更高，您如果住在这里，您的公子千金的未来前途一定看好，您说这是不是很重要；第三，我们这里购物也很方便，只要走三百米就可到菜市场，您的夫人以后再也不用冒着寒冷的北风（或大热天顶着烈日）辛苦地采购。先生，您如果住这里，我相信您的夫人一定第一赞成。顾客：你真会说话，那价钱怎么算？总机：是这样，您只要准备现金二十万，然后一年后每月再付五千元十年期的银行贷款，这样您就能拥有三房两厅、卫生、漂亮的装璜及这79、么好的学区、交通方便的房子。先生，你看这样子好了，在电话里说的很有限，是否可以劳驾先生亲自到现场来，实际了解一下，我保证您看到房子现状以及周围的环境一定会很喜欢，当然，不买也没关系，反正参考一下也无妨，先生是马上来还是下午来？喔！现在很忙下班后才有空，那您今天下午六时三十分怎么样？好，就这么说定，今天下午六时三十分我在房子现场等您，我们把有关详细资料准备好给您参考，谢谢您，再见。1.6注意事项业务员是一种高收入的职业，但高收入的相对代价就是高意志力、高挫折感、高机动性。不具备这三种心理基础的人，最好去干个领固定薪的“上班族”，免得一上场，就被“三振出局”。除此之外，业务员还需具备以下条件：1.80、必须很了解本行的专业知识，可立即回答客户提出的任何问题，以争取下一次谈判的机会。2.必须能够给客户提供一系列的服务，让客户觉得买了你的产品无后顾之忧。1.尽量运用“假钱”的交易。尤其在付款方面，尽量给客户方便，例如：支票、分期付款等优惠办法，应事先设想周全。4.要能把握住长期客户。许多客户，只要觉得第一次交易的服务非常满意，便会习惯性地固定跟该业务员来往。所以，要在交易完成之后，仍不断做售后服务，才能把握住该长期类型客户。5.主动出击。做一个时常主动联络客户的业务员，等到“日久生情”时，再将商业关系转变为朋友交情，一旦成为朋友后，事情就会好办得多。6.业务员心目中没有“好客”、“恶客”的区别，81、只有“客户”。7.业务员要有一般人三倍的脑力、体力、耐力和意志力。8.业务员就是要在悬崖上练武功，心里必须明白，功力不够就得随时接受阵亡。9.业务员要有强大的利润生产力，而且能主导消费动向。10.业务员对产品与客户的市场区隔，须有明智有判断力。11.业务员要做到“攻守自如”，能进能退，因时、因地、因利而制宜。12.业务员必须具备超强的签约能力。这一点非常重要，不能签约，一切都是白搭。11.业务员必须具备交涉能力。要能主动出击，要能搭线引荐，也要能突破重重关卡。“擒贼先擒王”，最好直接找到能负责的主管，再谈判交涉，则事半功倍。14.业务员必须懂得“一勤天下无难事”的道理。15.业务员要有韦小宝的82、性格，能适应各种环境变化，各种不同类型的客户。16.要有消化产品的能力，否则就回家吃自己。17.养成不挑产品的习惯与能力。18.对行销的产品，本身要深具信心。无论结果如何，必先认同产品才好进行销售。19.要能要求高额订金，而且要尽快签约。20.资深销售员，不可有职业老化症，更不允许职业倦怠感。21.必须具备卖东西的狂热性格。22.业务员是高所得族群，切勿自贬身价，做廉价行销。21.业务员懂得“置之死地而后生”的道理，在灰心消沉后，必须要很快的鼓起勇气再出发。这种失意也是千载难逢的磨练机会，不妨视为一种福气。24.要明白“赚钱为自己，做事则是为别人”的道理。为别人做事，等于为自己赚钱。让人感觉你83、的确是为他设想，对方也才容易接受你的建议。25.碰到客户，就沉不住气，一副急于出售的样子，最要不得。26.对方一问底价，就以为即将成交，甚至自动惠予折扣，降价后，还征询对方是否满意，实在是笨到极点。27.以低姿态打电话给客户，问对方，下次什么时候可以再来参观，这是不占先屈已之兵，乱之始也。28.客户口说“不错”，就以为买卖将成交，而乐不可支，以致言谈松懈，戒心解除，败之始也！29.没详加明察细考，就认定对方必然会买，真是一厢情愿！这种自以为是、自我陶醉的心态，是基层业务员最常犯的错误。30.客户问什么，才答什么。这种由客户操控的一问一答，最容易使自己陷于被动的劣势。行销应该积极，而且采取主动，84、最高明的业务员主导买卖游戏规划。31.客户一来，就请他写个问卷调查，最容易让人产生戒心，徒增行销、谈判和议价的困扰。32.拼命解说销售重点，缺失反倒避而不谈。通常买方发现了，未必会说破，但购买意识却立刻降到最低点。天下没有十全十美的商品，你不妨直说：“这房子还有个小小的缺点，我必须告诉你，这也是价格所以降低的原因”。能以诚相待，自动点破轻微的小瑕疵，反而能取得买方的信赖。31.因客户未提商品弱点而沾沾自喜。这是一大失策，肯定是低劣的行销。34.切忌对客户的看法相应不理，甚至一概否决。应该设法婉转破解，你可以不同意，但绝不可以忽视客户的观点。35.切勿有“先入为主”的成见，客户初次光临，就认定他85、不可能做决定，而掉以轻心，这种做法，就是赶潜的财神爷出门。其实，购买与否，因人而异，各人想法不同，行事准则各异。有人即使是第一次来，也会购买；有人来了十几次，你说破了嘴，他还是不满意。所以买不买决定于业务员的行销技巧，和第几次来没多大关系。36.漫无目标，毫无重点的挨家挨户拜访，最事倍功半。最没有效率的开发就是地毯式拜访或从电话簿找客户。以后者而言，打100通电话，从第一通拨到99通，要花多少时间与精力？就算100通终于命中目标，业务员的体力与信心也垮了！何苦没事找事来打击自己？37.业务员自己都不了解的商品，客户肯定不会买。38.向客户表明已付的订金可以退还。开玩笑！订金付了，岂能退还！订金86、可能以退还，还做什么生意？39.拜托客户先付“一点点”的订金，会让客户生产戒心，甚至还以为你在骗他呢！40.买卖应求速战速决，以免夜长梦多，日久生变。给客户太多时间考虑，反而容易出现变数；最好在收到订金两天内就立即签约。41.未获得明确答复，就让客户离去。客户离去前，至少要问一问，以明白对方的动态。从对方的回答，你才清楚自己的下一步骤该如何应对，业绩不会自己跑来，坐以待“币”就是坐以待“毙”，主控权应该操之在已。2、表单2.1市场调查表单说明1、区域踏街记录表2、个案分析表2.2销售表单说明不动产代理公司的业务操作中，表单的填写及销售资料的管理是重要的一节。每个案场应据实填写销售业务表单，并定87、期传回公司，由业务行政处统一管理备案，作为公司的销售资料库。各案场的销售业务表单如下：1、案场来电登记表2、案场来人登记表3、客户洽谈记录单（业务员）4、来电周分析表（副专）5、来人周分析表（副专）6、小订客户资料表（副专）7、客户签约明细表（副专）8、业务综合周报表（专案）9、专案经理销售统计周报表（专案）10、客户成交过程一览表（专案）12、案场员工月考核表（专案）13、奖惩单（专案）14、重要事项汇报3、纪律3.1案场纪律一、案场工作纪律销售部人员除了应遵守公司总部的各项规章制度外，还应当严格执行案场纪律，这将作为员工考核的重要依据之一。1、案场考勤工作由行政部进行电话考勤，如弄虚作假将88、从重处分。2、每日早上9:00之前，值日生必须完成所有清洁工作。3、销售现场一律禁止吃东西，私人物品各自收放，随时保持桌面清洁，吃东西均至指定地点食用。4、销售现场禁止接待亲友来访，以免造成业务执行不便，认识性拜访或经理室批准除外。5、销售现场禁止下棋、打牌、赌博及看小说杂志，女职员严禁吸烟。6、销售现场人员之仪容服装于上班前全部梳妆整理完毕，以顾全公司业务形象，并禁止穿休闲装上班。7、案场禁止使用私人电话（如遇急事，以3分钟为限），公务电话应尽量长话短说，以维持线路畅通。8、现场人员及时、认真填写业务表单，并按时上交。9、禁止利用职务之便，从事他人工作或与他人串通获得不法利益。10、严禁泄漏89、案场业务机密。11、现场业务员对主管应绝对尊敬、服从，一律不准批评上级主管，如有任何意见，应向销售总监反映情况，提出申诉。二、案场卫生规定各案场卫生由专案自行负责，落实各人包干区域。1、内容：地毯、桌椅、窗台、烟灰缸、盆栽、花坛、电话机及其它相关办公设备的清洁、维护。2、要求：（1）每日的卫生工作须于9:00之前完成。（2）值日人员应认真工作：地上无纸屑、尘土，桌椅、窗台及相关设备无灰尘，桌椅及办公用品摆放整齐，无堆放零乱之现象。（3）卫生间做到地面、盥洗台无积水、纸屑、化妆镜明亮无尘，卫生用品及时补充。3、检查及罚则公司派员将随时到各部门巡查，如发现未达上述卫生清洁要求责令重做，如借故或故意不做，给予相应之行政处罚。具体详见销售部（案场）管理守则4、附录（略）6.1市场调查表单6.2案场销售表单6.3考核题