1、商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察构建新场景，探寻城市发展新动能商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈发展沿革世界知名商圈分析仲量联行商圈规划实践仲量联行商圈规划咨询服务体系商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈定义“零售消费交易在城市中最集中发生的区域”可以看到，目前各界对商圈的定义尚未完全形成统一的口径。因此，综合各方研究成果并充分考虑实际应用情况，本文探讨的商圈是指“零售消费交易在城市中最集中发生2、的区域零售消费交易在城市中最集中发生的区域”。在世纪年代，由德国地理学家克里斯 泰勒最早提出的商圈理论，其核心观点是“以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地商品销售和餐饮服务的中心地”。自此，商圈概念便出现在人们的视野之中，并被广泛讨论，机构与学者们从各自的视角对商圈展开的多方位诠释：顾客地理区域商圈也称为购买圈、商势圈，美国市场营销协会（）对商圈的定义是“经营某种商品或服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域顾客分布的地理区域”。精华区与闹市维基百科对商圈的解释是“城市中由商店、商场、餐馆、办公楼、酒店等商业设施，加上街道、车站、步行街等公共设施所有机组合而3、成的区域，为城市内主要的精华区与闹区城市内主要的精华区与闹区”。客群需求圈国外学者主要从微观层面出发，认为商圈是指“单个零售商业企业吸引顾客所及的空间范围或一定的商业地域，即距离不等的客群需求圈距离不等的客群需求圈”。区域商业集合部分国内商界人士认为“商圈是由主力店及次主力店为主构成的区域商业区域商业集合集合形式”。零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径探究一个城市核心商圈的演变史其实就是读一卷城市的发展史。从新中国最开始的国营百货大楼时代到消费场景多元化的今天，这是一部消费者用“买买买”写出来的潮流志。上世纪年代到年代，随着改革4、开放大潮的汹涌席卷，经济体制和经营体制逐渐放活，原先的百货商场不再能满足群众的生活需要。头脑活络的个体户们开始自己进货，并在政府早期打造的步行街上售卖，形成当时竞相追逐的潮流。早期步行街潮流早期步行街潮流时光的脚步踏入了消费场景多元化的今天。商业项目开始注重通过科技与消费场景的融合来加强消费者的参与感。被人工智能系统渗透的购物场景、强调无界融合的公园场景、引入科技的配套场景、嫁接大数据技术的新经济场景等，都在诉说着“零售 科技”的新故事。“零售“零售 科技”赋能消费场景科技”赋能消费场景城市核心商圈的演变史年代后期至年，外来百货的进驻彻底改变了客群的消费习惯。拥有全新经营理念的外来百货一方面对5、商家进行统一管理并根据市场需求采购货物，另一方面通过高端时尚的品牌及贴心的服务让消费者大开眼界。其中开架式自选的购物体验可以说是对国营老商场的“降维打击”。外来百货进驻外来百货进驻年以后，大批新型综合体项目如雨后春笋般冒出来，“”的概念逐渐流行。这时期的代表项目不再是单一百货的落地，而是百货主力店、超市、影院、儿童游乐场、餐厅等等集中进驻，引领一站式购物潮流。新型综合体面世新型综合体面世上世纪年代到年代，国营百货大楼兴起，“付款票据在空中的铁丝上滑来滑去”的画面，仍是老一辈们鲜活的时代记忆。但是彼时的百货商场都是商场统一进货，复杂的人事关系加上市场机制的缺失，导致商场货品库存高企。国营百货时代6、国营百货时代商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径拉动城市内需，推进区域经济发展拉动城市内需，推进区域经济发展商圈是零售消费交易在城市中最集中发生的区域，频繁的商品交易行为在拉动城市内需的同时，也创造了巨大的经济效益。例如，重庆传统五大商圈（解放碑、三峡广场、观音桥、杨家坪和南坪）在过去年间一直承担着全市一半以上的消费；而在“成渝双城经济圈”的另一位主角成都，春熙路商圈早在年的社会消费品零售总额（下称“社销零”）就高达亿，占当年成都市的左右；南京传统商圈新街口的“社销零”占比也在以上。另外，根据仲量联行的研究成果显示，北京王府井、7、上海南京西路等国内顶级商圈的“吸金”范围可延伸至整个城市主城区，且几乎所有人“来了就买单”。商圈作为一个城市经济发展的增长极，其经济创收能力可见一斑。促进产业发展，驱动产业结构调整促进产业发展，驱动产业结构调整在商圈不断进化发展的同时，会因为群众的消费需求，而在知识信息生产、资源转换服务、基建设施运行和生产要素流动等多方面吸引更多的投资者加入，其强大的经济驱动效应开始显现。金融业、房地产业、旅游业、交通运输业和娱乐业等关联产业将得到有力促进，城市产业结构逐步得到调整，文、体、旅、商融合发展的产业新格局逐步形成。推动民生改善，提高公共服务水平推动民生改善，提高公共服务水平商圈在提高了群众生活便捷8、性的同时，也提供了大量的就业岗位、创造了政府税收，有助于当地民生改善和公共服务水平提升。例如，在提供就业岗位方面，年春熙路商圈办公人群超过万，预计到年将高达万；而在政府税收贡献上，早在年底，上海南京西路上的年产纳税收过亿的“亿元楼”就已逼近栋，其中还包括恒隆广场在内的“月双亿楼”栋。对外宣传窗口，提升城市品牌形象对外宣传窗口，提升城市品牌形象商圈在建设的时候往往要求做到文化与商业融合。具有浓厚文化氛围和城市风情特色的商圈，不仅是能强势吸引本地人流和海外游客的商业休闲功能集聚区，也是品牌效应集中的城市对外宣传窗口，有利于进一步提升城市品牌形象。例如，东京银座、新加坡滨海湾、香港中环等世界知名商圈9、的旅游人次渗透率都超过了。商圈对城市的意义“月双亿楼”：月税收贡献达两亿元或以上的楼宇。商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径若把商圈看成一个完整的生命有机体，那么由各类商业项目为主构成的商业基底就是生命体中的“器官”，影响购买力的经济水平则是“细胞”，消费客群则是“血液”，交通系统则是“神经”，运营水平则是“养料”，而城市规划则是“力量源泉”。所以，商圈发展成功与否，取决于商业基底商业基底、经济水平经济水平、消费客群消费客群、交通系统交通系统、运营水平运营水平和城城市规划市规划六大关键因素。商圈发展的关键因素商圈发展商圈发展关键因素关键因素商业基底影响重大差异化定位的商业10、项目，多元融合的功能业态，适当力度的营销宣传、良性双赢的市场竞争，都对商圈发展有重要影响。交通系统快达漫游交通系统包含商圈所在的交通区位和交通条件两方面。对商圈的客流量有着重要影响。打造快达漫游的交通体系，有利于商圈快速发展。消费客群至关重要消费客群的人口构成、消费水平、人口密度、性别结构、就业状况和年龄构成等都对商圈发展有着至关重要的影响。经济水平决定购买力商圈购买力水平取决于当地人均收入水平，而收入水平则由当地经济水平决定。经济水平越高，人均收入水平越高，购买力水平也相应升高，市场需求也就越旺盛。城市规划大力支持城市规划对城市商业中心的形成与转移、商圈的外向拓展等都具有决定性的作用，也直接11、影响政府对商圈发展的支持力度。优质运营商是必要条件优质的商业运营商意味着优质的运营水平，是商圈繁荣昌盛的必要条件，也是商圈长久发展的重要决定因素。商业发展关键因素城市规划消费客群交通系统运营水平经济水平商业基底商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径在全球繁星闪烁的商圈之中，仲量联行致力于通过超越传统之道的地产服务理念，打造不断优化的理想购物空间，助力明日之发展，创造更美好的明天。在本次报告分析中，将对四个卓然的世界级商圈进行对标分析，从发展历程、交通配套、商业能级、消费能场景，商业亮点五个方面逐个分析其发展之道。世界级商圈新加坡滨海湾区日本新宿美国第五大道日本12、银座发展历程交通配套商业能级消费场景商业亮点o美国美国o第五大道第五大道o新加坡新加坡滨海湾滨海湾日本新宿日本新宿日本银座日本银座零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径滨海湾区的前身是新加坡的莱佛士坊（）以及周边的历史文化区域。伴随年与年两次“新都心”计划的开展，政府填海造城，滨海湾逐渐由一个历史中心城区转变成为本土服务的“生活、工作与休闲娱乐相结合的新城市核心区”。随后伴随着大量优质商业运营商和企业巨头的入驻，逐渐升级为全球性的小时全球商业、生活、工作与娱乐中心。滨海湾区总体结构上以滨海湾湖与新加坡河为生态骨架，依13、地理环境特征由北至南展开，构成以一湖（滨海湾湖）、一河（新加坡河）、一公园（福康宁公园）为核心的“中央景观基础设施”。商圈规划白皮书新加坡滨海湾区路面交通路面交通公交线路观光巴士线路条条水上交通水上交通水陆两栖鸭子船新加坡河水上巴士条条市政路网密度：市政路网密度：公里 平方米发展历程交通配套年末期年末期 城市分区域发展城市分区域发展开发万平方米的商务办公中心区，以金融、工业和港口为主。划分城市界限，区隔出人们的工作、生活和休闲空间。年年 全天候城市生活空间区全天候城市生活空间区政府开始填海扩地以扩张区域的商业用地。大面积地扩大商务办公体量，建设基础交通设施，并围绕地铁站周边大举引入各大酒店和宾14、馆。增加个单位的住宅，开发活力娱乐及文化中心。年年 生活生活、工作与休闲娱乐相结合的新城市工作与休闲娱乐相结合的新城市核心区核心区区域着重加强旅游业发展。全面利用地上地下的复合空间开发，通过地下空间串联大型建筑设施形成连续的公共空间。加速对于城市慢行系统的建设，滨海和地下步行系统。并沿水岸线修建城市公园，提升城市绿地面积。持续引入大量优质运营商开发集餐饮、酒店、会议、娱乐、休闲为一体的大型综合娱乐城。年至今年至今小时全球商业小时全球商业、生活生活、工作与娱乐中心工作与娱乐中心扩张商业面积至万平方米以上，持续升级区域慢行系统并构建海湾上的水上运动场地。大举构建复合型业态空间配置，使各板块在商业和15、商务的基础上，兼容文化、休闲和娱乐功能。轨道交通轨道交通地铁线路条慢行系统慢行系统桥梁步行栈道座条零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径数据来源：新加坡交通官方网站商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径滨海湾商业体量共计达万平方米，优质购物中心共计 个。其中以滨海湾金沙购物中心、来福士一号广场为代表的高端购物中心 商场共计 座；大众商业项目共计 个分别是滨海广场和，特色项目 个。整体业态品类及数量整体业态品类及数量品类品类数量数量大奢侈品牌个大国际精品品牌个异国料理菜系品种：新加坡菜、四川菜、粤菜、日本菜、韩国料理、西班牙菜16、法国菜、意大利菜等。个星级酒店个甲级办公楼个博物馆和艺术画廊个公园个演艺中心个购物场景购物场景夜间场景夜间场景公园场景公园场景配套场景配套场景购物中心/百货商业步行街商业街区金沙酒店灯光秀滨海湾植物园灯光秀Ce La Vi空中夜店酒吧滨海湾东岸花园青年奥林匹克公园福康宁公园芳林公园酒店艺术画廊、博物馆会展中心、生活广场先产业先产业导入金融商贸业和政治办公，兴建各档次办公楼宇。接交通接交通建设立体交通体系和快达慢行系统，注重建筑打造。配居住配居住兴建各档次公寓与住宅产品，持续引入高端人才。育商业育商业引入集聚宣传效应的流量品牌商，国际品牌聚集度及以上。亮文旅亮文旅注重商圈公园场景和夜间场景打造17、，旅游路线串联特色文化场景。消费场景商业能级商业亮点新加坡滨海湾区数据来源：仲量联行零售地产部统计，年 月零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书东京银座业态丰富，商业零售与餐饮数量占比领先。线上线下双渠道的商业模式与大量国际买手店助力商圈行走时尚前沿。作为国际一流商圈，顶级时尚品牌汇集于此。同时，建筑设计师们在考虑品牌店的内外观装潢时也不忘向日本文化致敬，当地丰富的历史文化积淀为艺术家们提供了源源不断的灵感和启发。同时，日本的小众文化独树一帜，其中以二次元动漫文化最具影响力。日本积极推动小众文化与餐饮、零售以及其它休闲娱乐业态的有机商业结合，树立了时尚跨界合作的行业标杆地位18、。东京银座是日本最繁华的商业区，由日本政府填海修建而成。是许多百年老铺与本土品牌的发源地。素有“东京心脏”之称，是世界三大繁华中心之一。商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径东京银座路面交通路面交通公交线路条市政路网密度：市政路网密度：10.2公里/平方米发展历程交通配套年年 银座区域形成银座区域形成银币铸造所由骏府迁至江户（现银座之地），区域变更为江户幕府直辖的银币铸造发行所，因此该区域被称为银座。年年 商业体系雏形显现商业体系雏形显现明治三年该区域定名为银座，大量外国人涌入，并在此定居，并将西方文明与文化带入当地。大量的西式商19、业店铺相继运营：咖啡馆、西式酒吧、蒸汽浴、画廊在此涌现。外国人将冰激凌、电灯等西方的商业文化与科技植入于此，由此银座成为了日本通向世界的门户。年年 街道建设优化升级街道建设优化升级经历了年火灾与年的关东大地震，银座商圈在这两次天灾后焕新重建。国际建筑师们将砖墙建筑、煤气路灯的设计理念融入当地，将银座打造为当时日本文明开化的象征街道。年年 优质运营商聚集优质运营商聚集，商业形态多样化扩张商业形态多样化扩张银座三越百货正式在此地开幕营业，销售产品以时髦商品和其它高档商品为主。同时区域内还存在着总数超过家，保持日本与西方传统制作工艺的名牌专门店。区域内出售的商品多是高档品，价格高，面向潮流的上层社会20、消费群体。年年 商业体系完善激发城市中心活力商业体系完善激发城市中心活力银座西面原江户城外堀（护城河）、南面的汐留川与北端的京桥川被填平，以兴建东京高速道路高架桥。政府在高速道路下层建成商店街使该区域渐成商业繁华的商业街区。同时由于行政区划未被确定，被俗称为银座 丁目。至今至今 商业不断优化升级商业不断优化升级，消费场景与时代并进消费场景与时代并进，城市核心商圈奠定城市核心商圈奠定三越、松屋、松坂屋等大百货定期进行维护升级，各国风情的餐饮与酒店批量涌起，影院、画廊、剧院、夜总会和舞厅等休闲业态的定期植入与更新造就了如今繁华鼎盛的银座。政府定期举办各种展览会与演艺活动为商业注入更多的人流量与活力21、。轨道交通轨道交通地铁线路地铁站点条个慢行系统慢行系统步行通道骑行栈道地下通道数据来源：东京地铁官网零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商业零售配置比率商业零售配置比率个商业项目坐落于银座个商业项目坐落于银座，其其中支持线上销售渠道的商场有中支持线上销售渠道的商场有家家。线上零售是对于实体店购物方式的补充，双向节约时间和人工成本，从而帮助商家攫取更多市场份额和营业利润。银座商业项目的建筑设计师们银座商业项目的建筑设计师们在考虑品牌店的内外观装潢时在考虑品牌店的内外观装潢时也不忘向日本文化致敬也不忘向日本文化致敬。当地丰富的历史文22、化积淀为艺术家们提供了源源不断的灵感和启发。银座商业体量共计高达万平方米。优质商业百货共计个。其中以、银座三越百货等为代表的高端购物中心 百货共计 座，其余以中高端档次为主。商业建筑囊括了盒子式的百货公司、商业步行街与临街商铺。购物场景购物场景夜间场景夜间场景公园场景公园场景配套场景配套场景购物中心/百货商业步行街街头艺人现场表演商业街节日灯光秀（圣诞节、情人节等）日比谷公园京桥公园酒店艺术画廊零售品牌集聚零售品牌集聚国际品牌与本土品牌共计超家，积极与本土文化融合推出限定特色商品。线上渠道发达线上渠道发达政府与商家积极扩展线上运营和宣传渠道，近半数的商家具有线上销售渠道。科技元素领先科技元素领23、先商业内部装修、建筑外立面积极融合科技元素，塑造未来感的创新购物体验。服务环境优质服务环境优质大量母婴设施、残疾人无障碍设施及宠物友好场所等营造出人性化服务标签。消费场景商业能级商业亮点零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径东京银座数据来源：仲量联行零售地产部，年 月商圈规划白皮书东京新宿东京新宿商圈是与银座商圈齐名的东京都市级商圈，与池袋、涩谷并称为东京三大“副中心”。整体商业以新宿地铁站为中心向东南西北四大出口扩散，以三大特色街区、两大商业片区为主，是最具代表性的TOD模式商圈。东京新宿在年制定计划，在长达年的建设过程中形成了具有东京大都市核心商圈的城市主要行政区。核心区由商业、商务24、娱乐以及住宅等多种功能板块组成，各种功能协调发展合理规划分区。区域产业从早期单一的零售商业转向金融、保险、咨询、会计、法律等新兴现代服务产业。整体区域分为三大功能区：集中商业零售区、集中休闲娱乐区和集中商务办公区。商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径东京新宿大开发策略大开发策略慢行系统慢行系统步行通道骑行栈道地下通道年代年代 新宿形成之初新宿形成之初以新宿地铁站为中心，商业主要集中于新宿站东口。年代年代 娱乐休闲中心娱乐休闲中心，地下商业初步显现地下商业初步显现新宿站东口休闲娱乐业态逐渐丰富，商业和娱乐设施又逐步向新宿站西口和西南发展；西口地下街和西口广场投入使用。年代25、年代 区域枢纽系统形成区域枢纽系统形成，模式快速发展模式快速发展新宿站南口地下街、东口地下街和歌舞伎町地下街建成，大量商业业态及品牌依次入驻，地下商业系统逐步成熟。年代年代 商业项目提档升级商业项目提档升级，形成具备新宿标签的商业形成具备新宿标签的商业格局与氛围格局与氛围新宿站南口商业项目优化升级，同时开发大量商业综合体新项目，商业比例提升。年代后期至今年代后期至今 城市核心商务城市核心商务、商业商业、娱乐娱乐、休闲中休闲中心心定期优化升级现有物业，制造商业话题性。持续注入商业新鲜感，刺激商业效应。规划分区城市意识政府规划项目推动产业集聚品质提升交通便捷空间开发配套设施服务完善交通配套零售商业26、地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径发展历程轨道交通轨道交通地铁线路地铁站点条个路面交通路面交通公交线路条数据来源：东京地铁官网商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径东京新宿新宿站是整个新宿商圈的核心枢纽。新宿商业体量共计万平方米，优质购物中心以伊势丹、高岛屋、为代表共计 个。主要的购物中心 百货共计个，其中百货运营商占比，购物中心只有 个，分别是新宿东广场和。购物场景购物场景夜间场景夜间场景公园场景公园场景配套场景配套场景购物中心/百货临街商铺歌舞伎文化风情街居酒屋文化新宿中央公园新宿御苑酒店生活广场新宿站新宿站商业功能分布商业27、功能分布小田急百货小田急百货京王百货京王百货高岛屋高岛屋新宿站新宿站新宿南口新宿南口（住宅区）（住宅区）新宿西口新宿西口串联高端商务区串联高端商务区商 业项目：商 业项目：小田急、京王、商业定位：商业定位：中高端多品类商业，多服务于办公商务人士。新宿西口新宿西口（高端商务区（高端商务区新宿站东口新宿站东口串联代代木串联代代木涩谷等青年阵地涩谷等青年阵地商 业项目：商 业项目：商业定位：商业定位：时尚潮流少女商业，中低端，多服务于时尚年轻女性。新宿东口新宿东口（商业聚集区）（商业聚集区）新宿南口新宿南口串联住宅区串联住宅区商 业项目：商 业项目：、商 业定位：商 业定位：中端时尚品质淑女 引入多28、个网红店弥补人气不足。新宿站东南口新宿站东南口串联商业聚集串联商业聚集区区商业项目：商业项目：高岛屋商业定位：商业定位：高端全客层百货，充分吸引本地富裕及旅游客群。新宿东南口新宿东南口（新宿御苑）（新宿御苑）商业场景，丰富新颖商业场景，丰富新颖积极引入网红效应与首店经济。与具有话题性和流量的名人明星合作实现线下转换。交通导向，复合建设交通导向，复合建设合理利用地下隧道打造丰富的地下商业系统，为传统的下穿系统注入更多的商业活力。本土文化，有机结合本土文化，有机结合包装城市本土文化，促进与商业的合作，提升商业美学和文艺涵养，助力商圈特色化标签的挖掘。商业能级消费场景商业亮点零售商业地产市场洞察|探29、寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书纽约第五大道由纽约中央公园起，南至华盛顿广场公园，街道两旁分布着众多纽约城市图书馆、博物馆、美术馆、高端精品百货、商业办公中心，是现代商贸、时尚生活、文化艺术的完美融合地，也是全球平均租金最高的商圈。如果说时代广场能让人一瞬间感觉到纽约的气息，第五大道就是一个让人的梦想与追求萌芽的地方，行走在五大道上，能时刻感受到人们对时尚与品质的追求。纽约第五大道位列世界知名商圈首位，是曼哈顿最出名的一条南北向主街道，整条街涵盖了多处纽约必去的景点和顶级百货商店，汇集了无数家全球奢侈品专卖店和旗舰店，高级定制服装、珠宝首饰、电子产品等商品琳琅满目。商圈规划白皮书零售商业地产30、市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径年年 富人住宅区兴起富人住宅区兴起铁路大王范德比尔德在这条乡间小路上大兴土木，建起了一栋极尽奢华的私人住宅。这个消息在美国富人之中不胫而走，越来越多的有钱人汇聚至此并建起豪宅，在这条乡间小道上拥有一座住宅逐渐成为富人身份的象征。年年 豪华酒店的介入为街区的商务配套奠定基础豪华酒店的介入为街区的商务配套奠定基础豪华的酒店和酒店取代了一部分富豪住宅。之后，两家酒店合并成为酒店，从而终结了第五大道一直以来的住宅街区的定位。年年年年 零售商业兴起零售商业兴起，商业活力全面激发商业活力全面激发本杰明 奥特曼在第五大道上建起了第一31、个商铺和第一个百货公司，并影响这里逐渐形成高档购物区。年年 街道协会成立街道协会成立，商业街全面形成及完善商业街全面形成及完善第五大街协会成立，协会向地产商，经纪人和零售商等集资约万美元，为商业街提供服务。为填补政府服务的空白，协会还雇佣了相当于城市警力 倍的保安员保障商业街的治安。从此之后，第五大道上不断有名牌商店开张，日渐成为繁华的商业街。时至今日时至今日商业商业 文化休闲全域发展标杆文化休闲全域发展标杆除了商业之外，第五大道上还建起了众多著名的博物馆建筑。位于街和街之间的这段第五大道，被命名为“博物馆一英里”，正是因为在这短短的距离中就汇聚了近家博物馆、美术馆。博物馆的兴起，进一步提升了32、第五大道的文化高度，从此，第五大道不只是商业，更是文化和品味的象征。路面交通公交线路条发展历程美国第五大道开发步骤：开发步骤：资本助力住宅落地商务配套奠定基础商铺建设百货初现政府介入商业聚集文娱配套综合发展交通配套轨道交通地铁线路地铁站点条个慢行系统步行通道、地下通道数据来源：纽约交通官网零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径第五大道商业能级位列世界前茅，其中高端优质商业以百货商场为主，以知名百货公司：、梅西百货等大型连锁百货旗舰店为主的优质运营商共计 家。截止年，商圈内年营业收入规模约为亿人民币。其原因主要归结于纽约聚集了世界各33、国的高净值人群、市民的高收入水平和游客消费贡献。购物场景购物场景夜间场景夜间场景公园场景公园场景配套场景配套场景购物中心/百货临街商铺商业步行街剧院商业街霓虹灯光秀纽约中央公园酒店博物馆、艺术画廊会展中心国际品牌，规模聚集国际品牌，规模聚集百货和买手店引入大量新潮的时尚品牌，并定期跟随潮流更新换代。文化艺术，氛围浓厚文化艺术，氛围浓厚定期举办时尚和艺术活动，为商圈聚集商业人气并加深区域话题度。时尚活动，丰富多样时尚活动，丰富多样包装兴建大量的博物馆与艺术画廊，促进了本土与国际文化间的交流合作。商务生活，配套完善商务生活，配套完善高档酒店、住宅与餐饮的多元发展，助力高端商务与上流资本注入。消费场34、景商业亮点截止年，整条第五大道驻扎了众多顶级百货商场，零售品牌旗舰店，品牌门类丰富多样，共计吸引了全球家品牌。第五大道也是国际四大知名时装发布会 纽约时装周的核心场所，每年时尚品牌发布会和艺术美术展会高达场。截止年，超过家咖啡馆、书店聚集于此。大量的商业与配套服务的聚集为商业街注入了浓郁的休闲生活氛围亿亿家家家家场场商业能级资料来源：互联网公开资料收集，仲量联行零售地产部整理，年 月美国第五大道零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书商圈规划实践商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径仲量联行商圈规划实践仲量联行致力于与城市共同发展，在过去十几年间参与了大量35、的商圈规划工作，结合世界知名商圈发展规律与中国各城市自身发展路径，我们为您总结呈现四类特色商圈焕新规划模式。特色商圈的焕新近郊商圈的崛起原生都市级商圈的提升新区商圈的打造商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径模式一 都市原生商圈的提升春熙路商圈发展背景春熙路商圈发展背景成都自古蜀以来，逐渐形成“两江抱城，里坊制式”格局。自年劝业场诞生以来，历经因街成市 因市兴商 因商扬名，春熙路的发展已逾百年，如今的春熙路已焕然一新，成为了成都市商业发展的核心区域。春熙路商圈位于成都市中心两江环抱区以内，府河以西、东大街以北、中新街36、以东、蜀都大道以南，总面积平方公里。近年来，春熙路商圈向东扩展趋势明显，除核心范围以外，还重点辐射盐市口、水井坊、崇德里等区域。服务案例：成都春熙路商圈发展现状：中国商圈排名发展现状：中国商圈排名，引擎项目吸金能力强劲，引擎项目吸金能力强劲根据新一线城市研究所的报告，春熙路商圈在品牌聚集度、交通便捷度、日均客流量等方面均跻身全国商圈前三甲，是当之无愧的西部第一商圈。春熙路商圈聚集了国际金融中心、太古里、伊势丹、伊藤洋华堂等引擎商业项目，年春熙路商圈营业额总额高达亿元人民币。除集中式购物中心和百货以外，各大品牌也积极抢滩春熙路步行街街铺，推出其品牌概念店、旗舰店，最大程度地诠释了品牌的理念内涵，37、并第一时间传送给消费者。IFSIFS国际金融中心国际金融中心-奢侈品牌旗舰门店奢侈品牌旗舰门店春熙路西段春熙路西段-金开运动中心改造开业金开运动中心改造开业春熙路商圈范围少城（满城）少城（满城）历史文化街区历史文化街区祠堂街祠堂街历史文化历史文化街区街区皇城皇城历史文历史文化风貌化风貌片区片区春熙路春熙路商圈核心区商圈核心区北书院北书院历史文化街历史文化街文殊院文殊院历史文化街区历史文化街区大 慈寺大 慈寺历史文化历史文化耿家巷耿家巷历史文化街区历史文化街区商圈规划白皮书为紧跟成都营造国际影响力的消费中心城市发展步伐，夯实区域支撑城市消费引领主力和全球商业配置力的首要地位。仲量联行受百年春熙建38、设发展投资有限责任公司委托，充分探索春熙路商圈提升的潜力空间，积极营造春熙路商圈向世界发声的渠道和与全球知名商圈对话的平台。品质下沉：品质下沉：年，步行街物业的产权、使用权不断流转，发展品质降低、业态老化，品牌档次下沉。大牌入驻：大牌入驻：年，通过重点引进国际大品牌，以适当改善街区的品质感。街区风貌提升：街区风貌提升：年，黄浦区政府提出了将南京东路打造为世界级商业街的战略规划。在这一战略下，进行了街区风貌整体一体化改造，街区业态统一规划。重点商业项目调改：重点商业项目调改：年，南京东路大量商业体开始投入改造，希望为南京东路带来更多新鲜感和体验感。研究思路：引流带动商圈内部均衡发展，对标学习优质39、案例优化体验研究思路：引流带动商圈内部均衡发展，对标学习优质案例优化体验解析上海南京东路商圈发展路径，寻找春熙路商圈相似节点。春熙路兴盛之初初步升级改造的春熙路多家顶级商业运营商入驻春熙路商圈开始举办品牌活动研究课题南京东路发展路径南京东路发展路径春熙路发展路径春熙路发展路径阶段一阶段二阶段三阶段四风貌业态统一规划,拉动商圈均衡发展，优质载体活动营造,强化国际发声渠道。商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径建议策略为了打造兼具“国际化”与“本土范”的时尚春熙路商圈，建设国际消费资源集聚地和消费时尚创新地，形成集聚化、高端化、时尚化40、的现代商业中心，我们提出了以下三项发展策略：建平台建平台：多渠道协同发展，拓宽国际时尚交流路径，持续扩大春熙路商圈在全球的时尚影响力。立文化：立文化：以天府文化出发，将在地人文元素融入创新活力，塑造具有成都特色的时尚品格，树立春熙路商圈的时尚文化地标。优形象：优形象：提升春熙路商圈整体风貌形象，构造具有科技感与时尚感的视觉景观体系。商圈规划白皮书以春熙路为代表的传统都市核心商圈，在繁荣发展的同时，也在面临商业物业老化、商圈发展重心转移等问题。为了避免新项目的虹吸效应持续扩大而导致商圈发展不均衡等问题，需积极开展传统区域的城市更新，在保留传统空间、肌理和文化的基础上，通过改造对片区城市功能进行植41、入和完善；另一方面，还需持续不断进行商圈包装和对外发声，提升商圈在域外的影响力。仲量联行在年为天府锦城锦江片区的街区改造制定了街区业态规划指导目录、并在年连续两年为锦江区发布春熙路商圈时尚指数报告，为成都传统核心商圈的提档升级建言献策。仲量联行认为，传统商业核心区的发展更新，需以“政府政府主导主导、市场主体参与市场主体参与”为原则，引入商业化逻辑，从城市发展、产业植入、业态提升、环境优化和增强发声等多维度进行构思策划，最终实现商圈的系统性有机更新及提档升级。思考总结零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商42、圈更新及规划路径交子公园商圈发展背景交子公园商圈发展背景模式二：新区商圈的打造交子公园商圈位于成都市中心南部，锦江两岸，西邻益州大道、东接锦华路、北至府城大道、南至天府一街，隶属于高新区和锦江区，总面积平方公里。经过数十年的发展，交子公园商圈内形成了金融产业的聚集，商业体量已达到一定的规模。成都是新兴世界城市、国家中心城市、中国西部消费中心和西南生活中心，到年，成都要建成具有国际影响力的消费中心城市，同时积极打造“三城三都城市名片”，建立世界文化名城、旅游名城、赛事名城，高标准打造国际美食之都、音乐之都、会展之都，全面优化发展环境、提升城市软实力。服务案例：成都交子公园商圈发展特征：高附加值金43、融产业聚集发展特征：高附加值金融产业聚集 商业规模较大但布局分散商业规模较大但布局分散新区商圈区域以高附加值产业为主导。以交子公园商圈为例，为金融城总部商务区，以“新金融”为主导产业，是成都“”金融产业格局中明确的、唯一的引领带动区域，更是国家级西部金融中心新名片。年金融城总部商务区机构分布表年金融城总部商务区机构分布表金融机构家高端服务公司家企业总部家家家年高新区金融机构分布图年高新区金融机构分布图高新区非金融城区域的金融机构总数及占比高新区之金融城区域的金融机构总数及占比数据来源：成都金融城官方公众号金融城总部金融城总部商务区商务区数据来源：成都金融城官方公众号西南财大财经智谷西南财大财经44、智谷东大街金融服务聚集区东大街金融服务聚集区天府国际基金小镇天府国际基金小镇天府国际金融科技产业园天府国际金融科技产业园成都中心金融商务服务集聚区成都中心金融商务服务集聚区金融总部商务区金融总部商务区成都市金融产业总体规划成都市金融产业总体规划商圈规划白皮书都市级商圈的形成路径都市级商圈的形成路径仲量联行在研究对标了多个国际和国内新区的发展历程后，发现高附加值产业聚集的新高附加值产业聚集的新区区，往往为城市孕育出第二个都市级商圈往往为城市孕育出第二个都市级商圈。交子公园片区经历了多年的金融业发展沉淀，目前已经发展为了成都乃至西部地区的重要成熟区域，交子公园商圈已具备成为成都第交子公园商圈已具备45、成为成都第二个都市级商圈的条件：二个都市级商圈的条件：所在区域聚集高附加值服务行业高附加值服务行业，特别是金融业金融业；产业功能区已经过年年的发展沉淀；服务业产值在城市经济总量中接近。城市第二核心商圈形成的必要条件第第 个个都市级商圈的诞生，是在城市规划指引下，高附加值产业迁移至城市新兴发展区域，交通体系等基建保证了产业区与城市中心区的串联，人口聚集效应凸显。第第 个个都市级商圈的出现，得益于城市能级指标进一步增长，新兴产业、基础设施及人口聚集。首个首个都市级商圈发端自商业发展历史沿革下的商业底蕴沉淀。研究课题都市级商圈的模式是在城市发展更新，能级提升中逐步形成的，若城市出现 个具有影响力的都46、市级商圈，其形成路径往往遵循如下路径：商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径研究思路研究思路：洞察现阶段的交子公园片区，其金融，商业，配套，交通和客群都已形成了良好的发展基础。在对标世界知名城市的第二个都市级商圈后，发现其往往囊括五大共性特征。现阶段交子公园商圈的完善与发展，也将从这五个方向进行思考与再塑造，例如引入顶级运营商、丰富载体形态及消费场景，建立慢行交通体系等。家购物中心万总建筑面积亿元年零售总额家五星级酒店家四星级酒店间酒店客房数座写字楼万平方米建筑总面积 金融机构及配套服务机构家 汇聚成都的金融机构 中西部排名第一生47、态环境良好生态环境良好文旅设施丰富文旅设施丰富座公园条区域级绿道处市级文旅设施交子公交子公园商圈园商圈商业商业金融金融配套配套交通交通客群客群条轨道线网个轨道站点 站点米覆盖率分钟内抵达交通枢纽条南北向通道条东西向通道交通设施条件较好交通设施条件较好金融产业基础较好金融产业基础较好商业设施初具规模商业设施初具规模 年轻化、高知化 高收入、高消费周边客群消费潜力大周边客群消费潜力大都市级商圈无界融合的消费场景快达漫游的交通体系世界顶级的商业运营商丰富齐全的功能业态多种多样的载体形态商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径构快达慢游体系建多样消费场景抓顶级运营商抓顶级运营商资源招48、引资源招引建议策略依托三大公园及轨道站点开发，打造 大商业集聚区，形成“大购物中心条商业街个特色街区个公园消费体验节点”的商圈总体布局。购物中心商业街区特色街商业集聚区图图例例慢行绿道公园消费体验节点仲量联行总结提炼出多维度打造策略，助力新区顶级商圈打造。打造消费引领、国际时尚的商业业态和形态营造多维客群、全时活力的消费场景强化快达慢游、内联外畅的交通支撑商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径新区往往已经形成高附加值的服务产业，高净值人群的聚集，现代轨道交通的接驳以及优良的生态本底；但街道规模尺度较大、商业项目分散等因素往往限制了49、新区形成商圈的聚集效应。针对此类商圈的打造，仲量联行思考总结出以下关键措施：思考总结差异组团贯穿规划范围，突破规模尺度的限制；消费场景植入多样载体，突破物业形态的限制；城市地标营造推广流量，突破旅游渗透的限制；快达漫游便捷游购体验，突破单一消费的限制。商圈规划白皮书建设路商圈发展背景建设路商圈发展背景模式三：特色商圈的焕新建设路商圈是成都历史悠久的商圈之一，占地约10平方公里，靠近主城核心区，发展成熟，交通完善，覆盖建设路街道、猛追湾街道、双桥子街道及府青路街道四个街道范围。在经过数十年的发展后，建设路商圈经历了国营百货-外资百货-商业综合体的集中入市阶段，形成了有认知度的“成都第二大商圈”，50、但项目同质化严重，转型滞后。范锐平书记在对成华区调研时特别提出建设路将打造生活体验型都市商圈建设路将打造生活体验型都市商圈，以建设“全国有影响力的特色商业街区”为目标，形成一站式精致生活体验消费综合群落。服务案例：建设路商圈研究思路：解读生活体验型都市商圈构成维度，分维度制定发展目标研究思路：解读生活体验型都市商圈构成维度，分维度制定发展目标天府广场天府广场建设路商圈建设路商圈以下六类新型消费业态推动着生活体验型都市商圈的形成：时尚型体验型主题型智能型创意型休闲型追踪国际一线城市的消费模式，让成都保持西部地区消费中心城市的地位;分析成都商圈布局，以差异化思维整合建设建设路商圈、猛追湾市民休闲区51、东郊以及文创旅游区;吸引世界级名企名品名店名人进驻，引进新零售业态和服务体系，构建新的消费场景;引领个性化，定制化延长商圈消费链，提升商圈业态附加值和竞争力;要以建设“具有全国形像力的特色商业街区”为目标。为打造“全国有影响力的特色商业街区”，我们从这五个维度制定发展目标：零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径仲量联行从政策维度、区位维度、资源维度、载体维度、业态维度及运营维度，深入分析建设路商圈现阶段的发展优势及不足短板，提出具有针对性的打造策略，以获得突破性发展。夜间经济、旅游经济52、等体验经济具备活力生活体验功能初具规模商业载体聚集、特色餐饮街区具备优势文旅成华、工业文明、熊猫文化名片核心地理位置 优势城市资源三城三都及百亿商圈发展机会承载优势商业运营空置率高、租金低物业载体老旧，未来发展空间受限商圈对外营销发声机制尚未成熟商业项目布局较为分散交通配套设施有待完善现有商业档次及品牌业态待提升不足短板提升商圈能级突破地缘区域限制构建核心竞争力研究课题商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径凸显熊猫元素，塑造成都旅游新名片“生活“生活 体验”特色消费场景体验”特色消费场景“五场十一景”“五场十一景”特色小店市井烟火消费场景公园绿道户外游憩消费场景街坊里巷历史53、文脉消费场景购物中心潮流体验消费场景邻里空间守望相助消费场景仲量联行在剖析建设路商业发展现状、自然资源本底、在地文化脉络、独一识别标签及地缘分布特征后，提出了提档次、延时段、复街区、立标识和连春盐五大策略，全面打造具备成都记忆点的生活体验型都市级商圈。建议策略提档商业业态，引领城东商业高发展整合锦江资源，树立夜间经济新标杆串联美食街区，再现成都味道生活场景携手春盐商圈，公共打造国际消费中心商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径成熟商圈的焕新亮相成熟商圈的焕新亮相特色商圈的别样精彩特色商圈的别样精彩创文化创文化挖掘当地城市记忆再现市54、井怀旧场景寻空间寻空间老旧物业改造街道景观优化优结构优结构河滨界面利用核心商圈联动以建设路为代表的成熟商圈，往往历经了数十年发展的沉淀，在区域内形成了稳定的影响力；但随着城市发展格局的变化，这类商圈在与城市核心商圈的竞争中日趋被动，求变焕新是在规划这类商圈时我们一直思考的主题。仲量联行认为，文化标签的建立文化标签的建立、空间风貌的提升以及地空间风貌的提升以及地缘结构的优化缘结构的优化，是这类商圈在需求焕新过程中最关键的措施。思考总结商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径温江商业发展变革温江商业发展变革模式四：近郊商圈的崛起服务案例：温江光华商圈发展特征：景观生态资源优异发展55、特征：景观生态资源优异 居民消费趋于异地化居民消费趋于异地化根据仲量联行统计，目前温江优质零售商业总量达万方，商圈规模初显，影响力正逐步提升。光华新城商圈景观生态资源优异，中央位置坐落了大型中央生态公园碧落湖公园，拥有丰富的水系支流和绿地资源，周末和节假日都吸引了大量游客到访、休憩；同时，由于光华新城商圈建成开业项目数量偏少，也面临着知名零售品牌偏少、国际化程度偏低、居民消费趋于异地化等现象。温江碧落湖公园近年来，随着成都城市化发展，不断衍生出近郊的高密度居住区。温江光华新城板块便是成都向西衍生发展的新城区，由于城市功能的快速发展，商业需求也随之不断萌发。到年珠江广场入市，光华新城已经逐步形成56、温江区域范围内最有影响力的重点商圈。温江商圈发展整体形态围绕老城中心逐渐向周边拓展。年以前，以温江东西大街、文庙广场为中心区域的老城区，是当地居民购物的首选地；年国色天乡开园，依托主题乐园形成商业聚集，发展主题商业街区，如摩天轮商业街；年到现在，光华新城商圈逐渐成型，新城规划带动城市商业发展，大型购物中心开始聚集，包括珠江国际广场、新光天地等。国色天乡国色天乡商圈商圈温江老城区温江老城区商圈商圈光华新城光华新城商圈商圈大学城商圈大学城商圈（规划中）（规划中）温江商圈分布格局商圈名称主要业态日均人流量（人）租金元月春熙路商圈中、高档零售万盐市口商圈中档，大众化零售万光华商圈光华商圈中、低档零中、57、低档零售售万万光华新城商圈与春盐商圈对比：光华新城商圈与春盐商圈对比：品牌类别成都光华商圈国际百货品牌国际奢侈品牌国际快时尚品牌国际咖啡 轻食品牌国际酒店品牌光华新城商圈品牌数量：光华新城商圈品牌数量：数据来源：仲量联行零售地产部统计，年 月商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径温江商业发展通过建设多级商圈体系，重塑光华新城核心商圈，提振温江商业影响力，同时强化大学城、国色天乡等区域的主题定位，形成独树一帜的温江商业发展路径：光华新城光华新城现代商贸门户商圈现代商贸门户商圈光华新城商圈汇集多个城市商业综合体项目、未来仍有大量商业供58、应，是温江入城门户区域，瞄准城市重点商业中心以及百亿级商圈发展目标。国色天乡国色天乡特色主题游憩商圈特色主题游憩商圈依托主题公园的游玩属性以及强引流作用，以配套商业实现收益提升，目前主要吸引外地到访游客消费，以娱乐业态的主力品牌带动零售商业。大学城大学城创新文化娱乐商圈创新文化娱乐商圈温江大学城是成都周边成熟且名校聚集的主要区域，围绕优质的教育资源以及海量的消费人口，发展创新文化以及配套商业是形成商圈的重要议题。为了持续优化温江商业布局，提升商圈国际化水平、回流居民外溢消费，对标借鉴锦江区的成功经验，梳理温江商圈特色资源，积极思考探索商业结合点，制定商圈发展体系，明确各商圈主题发展方向。同时，59、为了推进商贸业的进一步发展，温江应积极搭建分级商圈体系，建设都市级商圈、城市级商圈及次级商圈等三级商圈体系，同时加快光华新城核心商圈的项目开业、定位调整及业态转型升级。研究课题建建立立分分级级商商圈圈发发展展体体系系大力发展核心商圈大力发展核心商圈光华新城商圈光华新城商圈优化核心商圈建设，巩固加快光华新城商圈氛围打造、商业项目开业聚集及新兴品牌招引。优化建设区域商圈优化建设区域商圈国色天乡商圈、大学城商圈国色天乡商圈、大学城商圈明确商圈发展定位、特色及重点客群，逐步实施建设与优化。布局社区生活商圈布局社区生活商圈永宁商圈、金马商圈永宁商圈、金马商圈围绕产业功能区发展要求和重大项目建设需要，统筹60、规划全区分钟生活圈布局和商圈配套布局。商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径为了进一步推动光华新城商圈升级发展，挖掘更多产业商务机会，多维度实现商业、商贸、社区共荣发展，实现消费客群导入，提出以下四项发展策略：主题化商圈发展：项目主题确认，空间打造、主题活动布置商圈活动营销：打造温江特色活动吸引人流夜游经济打造：打造碧落湖和江安河特色夜游经济导入人流商业氛围提升：交通优化、商业联动发展建议策略升级发展门户商圈 明确光华商圈发展功能 梳理光华商圈门户地位及形象多级商圈特色化发展 完善现代商贸服务功能 加强商圈发声，提升商圈影响力加快构建十五分钟生活圈 优化商贸服61、务环境 提升商圈消费服务水准商圈规划白皮书以温江光华新城为代表的近郊新兴商圈，在城市进化和土地外扩的发展下应运而生。较之传统商圈深厚的文化底蕴和丰富多元的品牌吸引力，新兴商圈通常拥有更优异的生态资源和更宽阔的可规划空间，同时也面临同质化竞争严重、本地客群消费外溢等问题。仲量联行认为，近郊新兴商圈的打造，应着力提炼本地的产业发展特性和资源特色，围绕已有的产业基础和生态资源，利用可规划、可改造空间打造生活服务需求全覆盖、打造生活服务需求全覆盖、主题特色突出的商圈，以扩大外部吸引力主题特色突出的商圈，以扩大外部吸引力，同时避免消费外溢，多维度实现商业、商贸、社区的共荣发展。思考总结零售商业地产市场洞62、察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书商圈规划咨询服务体系商圈规划白皮书作为仲量联行城市发展及规划体系的重要部分，仲量联行商圈规划顾问团队，专注为城市及区域商圈的发展提供专业解决方案。商圈整体规划商圈整体规划产业功能规划发展体系制定行动策略实施保障机制建议重点项目改造建议重点项目改造建议业态改造提升建议优质租户招引建议整体风貌提升建议运营活动连动建议商圈专项指数发布商圈专项指数发布专项指数研究体系对标商圈横向分析动态追踪指数变化专项行动策略建议资源对接招引资源对接招引全球优质资源对接专业运营商落地旗舰门店招引首店品牌招商商圈规划咨询服务体系零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划63、白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径策略官团队策略官团队谢凌成都董事总经理华西区零售部负责人商圈规划魏然零售地产部总监中国区商圈规划杜博峰董事咨询，零售地产部，上海商圈规划兰田璐成都零售地产部董事咨询顾问负责人商圈规划规划师团队规划师团队魏来成都零售地产部董事成都业主代表负责人商圈规划许雯琳成都零售地产部董事成都租户代表负责人商圈规划品牌缔造团队品牌缔造团队商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径仲量联行商圈规划部分服务案例成都交子公园商圈概念性产业策划成都春熙路商圈策划规划设计一体化方案上海长宁区虹桥商64、圈商业规划方案苏州新建元（金鸡湖）商圈规划成都春熙路商圈时尚指数研究报告成都建设路商圈高端化建设生活体验型都市商圈成都双流空港商圈建设规划方案成都温江区商圈发展专题研究报告研究案例研究案例零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径商圈的发展是城市发展的缩影。纵观仲量联行数十年商圈规划咨询经验，以及国内外案例研究，我们发现招引优质的商业运营商、打造前沿舒适的消费氛围、营造具备城市记忆的文化标签以及推出商圈统一发声渠道及机制，是商圈更新迭代发展的核心关键。商圈作为承载城市发展的重要载体，旨为消费者创造更多消费空间，为城市树立对外形象标签，同时也为城市经济发展提供源源不断的动力。仲量联行致力于以科学、客观、创新的方式，为城市商圈的发展助力，推进消费型社会建设，助力建设消费中心城市，成为城市发展的参与者与见证者。零售商业地产市场洞察|探寻商圈更新及规划路径