1、建设用地及建筑物补偿简述（参见2001年建筑工程评估基础辅导教材P383-P404）（一）、建设用地概述（二）、建设用地的费用补偿（三）、建筑物损耗的概念及造成建筑物损耗的因素（四）、建筑物损耗率的计算（五）、确定建筑物损耗的现场勘察工作（六）、建筑物新旧程度的评定参考标准（一）、建设用地概述1、建设用地的特性（1）、建设用地的非生态利用特性（2）、建设用地的地位利用特性（3）、建设用地逆转的相对困难性2、建设用地的环境（1）自然环境条件自然环境条件主要包括地貌、地质、水文和气候等方面。（2）经济环境条件建设用地的选择，不仅耍求冇满足建设工程需耍的工程地质条件、水文地质条件以及其他自然环境条件2、，而且也要求具有合适的经济环境条件。（1）、一般要求由于建设用地性质的不同，会对经济环境条件提出不同的要求，但最基本的经济环境条件应包括： 城市规划条件。 交通运输条件。 基础设施条件，包括电力供应、上水、下水、道路等。（2）、工业建设用地要求3、城市规划对房屋建筑和建设用地的限制4、建设用地的分类（1）城市用地分类在城市规划区范围内，城市用地一般按照其所担负的城市功能，划分成不同的用地类型。根据我国城市规划部门制定的城市用地分类与规划建设用地标准规范，城市用地划分为大类、屮类和小类三个层次，共分10 大类，43中类,78小类。如大类居住用地包括中类一、二、三、四类居住用地，中类中每类居住用地3、又包括不同等级的住宅用地、公共服务设施用地、道路用 地和绿地四小类。（2）建设用地分类5、建设用地的取得（1）征用集体土地征用集体土地是指国家依据各项建设和公共利益的需耍，以补偿为条件，依照法律规定，对集体所有土地实行征用。它作为一项国家措施，具冇一定的强制性，但用地单位必须依照法律规定，对土地及其附着物给予合理补偿，并对征用地造成的剩余劳动力作出妥善安排。（2）划拨国有土地划拨国冇土地是指国家因建设需要，将机关、企事业单位、部队等正在使用的国冇土地或国冇储备土地，依照法律规定划拨给另一 个单位建设使用的用地方式。因拨用土地使原用地单位造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。（3）出让国4、有土地使用权出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金。（4）改变集体土地使用权（二）建设用地的费用补偿1、建设征用土地费用补偿的构成根据中华人民共和国土地管理法等法规的规定，建设征用土地费用由以下儿个部分构成：（1）土地补偿费（2）青苗补偿费（3）地上附着物补偿费（4）安置补助费（5）新菜地开发建设基金（6）耕地占用税（7）土地管理费新菜地开发建设基金和耕地占用税这两项费用应上交国家财政。2、国家建设征用土地费用补偿的标准及计算方法（1）土地补偿费征用耕地的补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的610倍。征用菇5、他土地的补偿费标准，由省、门治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。（2）青苗补偿费已征用的土地上长有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲毁；不能收获的，应山用地单位按在田作 物一季产量、产值计算，给予补偿，具体补偿标准由省、自治区、頁辖市规定。（3）地上附着物是指房屋、水井、树木、涵洞、桥梁、公路、水利设施、林木等地呦建筑物、构筑物、附着物等。地上附着物的补偿费，应根据拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原來水平的原则确定。（4）安置补助费标准每一个农业人口的安賈补助标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的46倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最离不得超过被征用前6、三年平均年产值的15倍，个别特别情况还可适当增加，以能保证维持群众 原冇生产和生活水平为原则。但是，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。需耍安置的农业人口数，按被征地 单位征地前农业人口和耕地 而积的比例及征地数量计算。（5）新菜地开发基金征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家冇关规定缴纳新菜地开发建设基金。（6）耕地占用税耕地占用税，根据人均占有耕地数和地区经济发达程度的区别，规定了不同的税额； 全县人均耕地在1.0亩以下（含1.0亩）的地区，每平方米为2. 010.0元； 全县人均耕地在1. 02. 0亩（含2. 0亩）的地区，每平方米为1. 68.7、 0元； 全县人均耕地在2. 0、3. 0亩（含3. 0亩）的地区，每平方米为1. 3飞.5元； 全县人均耕地在3. 0亩以上的地区，每平方米为1. 0、5. 0元； 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以 适当提高，但最高不得超过上述规定税额的5%。获准占用耕地的单位或者个人应在批准占用耕地Z日起30日内缴纳耕地占用税，过期不缴的，从滞纳Z日起，按日加收应纳税款 5%。的滞纳金。（7）土地管理费土地管理费的收取标准，一般是在土地补偿费、青苗费、地而附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%、4%。如果 是征地包干，还应在四项费用Z和后再加上粮食价差副8、食补贴、不可预见费等费用，在此基础上提取2%饮做为土地管理费。3、国家建设拨用土地及临时用地的费用补偿（1）国家建设拨用土地费用补偿（2）国家建设临时用地的费用补偿閤（三）、建筑物损耗的概念及造成建筑物损耗的因素1、建筑物损耗的概念建筑物的损耗，分为有形损耗和无形损耗。前者是指山于使用和受自然力影响而引起的价值损失，后者是指苗于功能上的和经济上 的因素。折旧并不是损耗，这是因为：第一，折旧是高度政策化的损耗。第二，建筑物、构筑物的折I口年限的确定，是以保证资产的正常维修及资产正常使用为前提的。第三，每一幢建筑物的设计要求不同，所采用的建筑材料不同，其设计年限不同，使得其实际使用年限必然不同。29、造成建筑物损耗的因素（1）自然因素 因使用产生的破损； 随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化； 因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏。（2）功能因素功能退化引起的损耗包括： 技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术新工艺的推广运用； 设计变化，含消费观念的变更。（3）经济因素 周边地区经济的衰退； 此建筑物与周边环境不相适应； 区域的优良性发生减退等。（四）、建筑物损耗率的计算1、建筑物损耗率的鉴定方法（1）、观察法，又称打分法。即由具冇专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主耍部位进行观察打分，以判断确定被评估建筑物的损耗率。（2）、使用年限法。是指利用建筑物的实际己使用年限10、占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率。（3）、综合法。是指在综合运用多种方法基础上，确定建筑物的损耗率或成新率。2、观察法损耗率二结构部分合计得分X G+装修部分合计得分X S+设备部分合计得分X B式中：G为结构部分的评分修正系数；S为装修部分的评分修正系数；B为设备部分的评分修正系数。由于损耗率和成新率之和等于1的关系，在评估实务中，通常把评分标准直接设计成不同结构建筑物成新率的评分标准。3、使用年限法使用年限法也称耐用年限法，计算公式如下：D-t/NX100%式中：D为建筑物损耗率；t为建筑物已使用年限（年）；N为建筑物耐用年限。由于评估采用的耐用年限为经济耐用年限，因而通过前述计算11、公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗利无形损耗Z后的综合损 耗率。在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上计算得到，即成新率二1-损耗率也可肖接运用卞列公式计算得到：成新率-预见尚可使用年限/建筑物耐用年限X100%或成新率二预见尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限X100%4、综合法综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率或成新率的方法。其屮比较典型的冇打分少使用年限加权平均法。打分与使用年限加权平均法是指建筑物的损耗率或成新率的测算同时采用使用年限法和打分法两种方法，并赋予两种方法的测算结 果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率。5、其12、他方法修复费用法是通过估算建筑物恢复原冇全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置成木（再生产价值）的百分比确定损耗率。计算公式为：损耗率二修复费用/重置成本x 100%6、关于建筑物的功能性损耗和经济性损耗建筑物的功能性损耗或称功能性贬值，是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。建筑物的经济性损耗或称经济性贬值，是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。关于建筑物的功能性损耗和经济性损耗问题，主要是采用成本法时才会遇到。（五）、确定建筑物损耗的现场勘察工作1、在现场勘察过程屮，应重点注意以卜部分：（1）.钢13、筋混凝土结构。 结构部分。地慕肚础：观察有无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。承重构件：观察有无裂缝，混凝土是否剥落，是否露筋锈蚀。屋面：观察是否局部漏雨，保温层、隔热层是否损坏。楼地面：观察是整体面层是否有裂缝、空鼓、起砂，硬木楼地面是否有腐朽、翘裂、松动、油漆老化。 装饰部分。门窗：观察开启是否自如，钢门窗是否变形，玻璃、五金是否残缺不全，油漆是否剥落。内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落。顶棚：观察面层冇无局部损坏，冇无明显卞垂变形。 设备部分。水卫：上水管是否锈蚀，下水有无破漏。电照：观察设备陈山情况，电线是否老化。特种设备：现状是否良好，能否正常使用。（2）砖混结构。结构部分。地基基14、础：观察冇无不均匀沉降，对上部结构是否产生影响。承重构件：观察墙、柱、梁是否完好，屋架各部件、节点是否完好。非承重墙：观察是否有裂缝，间隔墙面层有无局部损坏。屋面：观察是否局部漏雨，平屋面、隔热层、防水层破损情况，板屋面基层是否局部腐朽变形，排水设施是否受到破坏。楼地面：观察整体面层是否部分空鼓、脱落。 装修部分。门窗：观察开启是否白如，有无局部破缺、油漆老化、剥落。内外粉刷：观察有无空鼓、裂缝、剥落，勒角侵蚀情况。顶棚：观察面层损坏情况，冇无明显下垂变形。 设备部分。水卫：上水管是否锈蚀，上、卞水是否畅通，卫生器具是否滴漏损坏。 电照：观察电线是否老化，照明装置是否完好。特种设备：观察是否完好，能否正常使用。