1、DECEMBER 2011绿地西安大明宫 方案设计1234地块总体分析方案一方案二投资估算一、方案造型二、总平面图三、指标四、日照分析五、地块分析六、金角银边七、持有商业业态八、出售商业业态九、店铺面积分析十、人行流线十一、车行流线十二、消防分析十三、室外停车意向十四、卖场分析十五、功能分析十六、商业平面图十七、公寓平面图一、方案造型二、总平面图三、指标四、地块分析五、中心广场业态交融六、持有商业业态七、出售商业业态八、人行流线九、车行流线十、消防分析十一、室外停车意向十二、功能分析十三、商业平面图十四、公寓平面图一、区位与周边环境二、周边交通与商业业态三、地块面积四、通达性与可视性分析五、商2、业、公寓适建度六、地块量化分析七、缤纷城 or 新都会一、方案一投资估算二、方案二投资估算地块分析District Analysis区位分析本案地铁2号线绕城高速北二环东二环4KM7KM大明宫遗址市中心区位分析 本案位于西安东北部二环之外，东临东二环延伸段北辰路。距市中心直线距离约 7KM，距地铁 2 号线约 4KM。周边规划用地 基地周边用地现状以农田及仓库用地为主。西安城市规划中基地周边主要为住宅用地，在周围 2KM 范围内有集中的商业用地。工业用地公共绿地居住用地商业用地基地主要交通流向、周边商业业态分布本案本案地铁2号线北辰路北二环环园中路凤城四路主要交通流向 从本案相对市中心的地理位3、置而言，主要交通流向其一为沿北辰路由南向北而来，其二为从地铁 2 号线沿环园中路和凤城四路而来。商业业态分析 本案周边 1km、2km、3km 范围内均有集中的商业区域分布，其中东侧有专业性卖场麦德龙，而西南侧是万达百万平方米的一站式购物中心。本案定位于区域型中型商业中心，以主力店与精品零售店组成的购物中心和休闲、餐饮、零售、娱乐业态的风尚休闲商业街区是对本区位商业的有力补充。1KM2KM3KM地块面积分析用地面积：16689.549 建筑面积：58940.0 容积率：3.53用地面积：3988.829 建筑面积：2500.0 容积率：0.63用地面积：22271.638 建筑面积：862284、 容积率：3.87用地面积：33156.400 用地面积：30474.921 用地面积：74895.048 建筑面积：318958.4 容积率：4.26注：所有地块用地性质均为 住宅用地用地面积：151820.602 建筑面积：329341.0 容积率：2.17本案用地面积：44461 地上建筑面积：224900 地下建筑面积：80600 容积率：5.06用地面积：17046.875 地块通达性与可视性分析地块通达性分析 在本案中，南侧面临城市次干道凤城四路并与北辰路相连，具有最佳的可达性，西侧毗邻城市支路，可达性次之，东北侧为城市绿地，相对难以进入。地块可视性分析 本案南侧与西侧均为临街面，5、具有较好的可视性，其中东南角为最佳。东南侧毗邻城市公园，可视性较差，私密性较强。最佳可达性次佳可达性最佳可视性次佳可视性一般可达性一般可视性较差可达性较差可视性商业适建度、公寓适建度商业适建度分析 商铺的商业价值随着远离主要人流道路而逐渐递减，在本案中，南侧因面临城市次干道凤城四路而获得最大的商业价值，西侧毗邻城市支路，商业价值次之，东北侧为城市绿地，商业价值最低。公寓适建度分析 本案西侧与南侧均为住宅用地，且西侧、南侧均为临街面，而东北侧为城市绿地，越是靠近基地东北侧，就越能获得良好的采光和景观，并减少道路上车辆噪音的影响。地块量化分析地块建筑密度 本地块用地面积为 44461 平方米，根据6、建筑密度 45%计算，得出建筑占地面积应为 20007 平方米。商业出售、持有分割 为尽量将商业面积最大化，所有公寓都将在商业之上，仅在一层保留入口大堂。根据绿地西北事业部商管部建议，销售商业面积 40000 平方米；持有商业面积 35000平方米，其中 12000 平方米为地下卖场，地上部分 23000 平方米。品牌策略新都会 or 缤纷城新都会 区域位置：城市副中心、区域商务核心区;业态特征：以街区式主题商业街为主要业态特征，集时尚零售、品牌餐饮、休闲娱乐为一体。本地块商业规模符合绿地八方系列的品牌定位，在八方系列中，包含新都会与缤纷城两个品牌。通过比较我们发现，本地块并不处于交通枢纽位置7、，新都会品牌比较符合本地块作为区域商务核心区的定位。缤纷城 区域位置：高铁站前广场、轨道交通枢纽中心;业态特征：以大中型主题百货、购物中心为主要业态特征，辅以主题商业街。方案一Plan I方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一外表皮灯光效果展示总平面指标序号项目单位指标规划条件 一总用地面积44461二总建筑面积307173(一)地上建筑面积（含保温）224900其 中 公寓161000商业街38200商场25700（二）地下建筑面积82273其 中 大卖场8、12000车库70273三总占地面积20023四容积率万/ha5.06五建筑密度%45%六绿地率%40%七总车位数辆2250其中地上停车位辆160地下停车位辆2090单位指标比例规划条件 191002商业7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%2791034%1200015%16309280%（包含商场沿街商铺、商业街、公寓）3991020%（商场、地下卖场）19100216309285%（包含商场沿街商铺、商业街、公寓）2791015%商场其 中地上总建筑面积出售商场持有地上总建筑面积持有出售项目商业总建筑面积商业街卖场日照分析1、两节点 节点 1 位于凤城四路9、和城市支路的交界处，四周住宅区围绕，主要承担来自住宅区的人流压力，宜设置主要商业广场节点，吸引周边居住人流。节点 2 位于北辰大道与凤城四路的交界处，展示面较佳，宜作为地块商业的一个重要展示节点。2、三展示面 a 面位于凤城四路一侧，凤城四路作为城市主干道，道路两侧拥有住宅区底商，整体商业氛围强烈，所以 a 面的商业价值是最高的。b 面位于凤城四路北侧城市支路一侧，商业价值明显低于 a 面。c 面紧邻绿化用地，商业价值明显弱于 a 面和 b 面，但景观环境价值较高。凤 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅区底商住宅区底商绿化用地住宅区底商住宅区底商bc地块分析12a持有出售出售主要10、人流主力店广场黄金后街黄金后街黄金后街 多个大小有致、层层渐进的广场逐级的将人流吸引至后侧商业街的每个角落，打造一条高人气的“黄金后街”。“金角”“银边”金角银边金角银边 曲折变化的形体带来更多的商业展示面，得到更多的“金角旺铺”，同时提升了边铺的商业价值，使地块商业价值更加均衡并达到最大化。持有商业业态分析餐饮影城KTV国美电器国美电器卖场餐饮零售零售4F3F2F1F-1F零售餐饮国美电器卖场影城KTV垂直交通出售商铺业态分析传统的商业每一层均为独立的一户，以二三层侧廊连接，不利于商业人流的到达，二三层的商业价值明显较低。本案的商业模式采用更灵活的空间组织方式，通过一层带二层的商铺、一层独立11、商铺、一层带门厅的三四层商铺，使每个商铺均可由一层直接进行人流导入，提高每一个商铺综合价值。商业外廊一层带门厅的 3 层商铺业态建议：目标性消费为主，如网吧、KTV、健身会所等一层带二层的独立商铺业态建议：餐饮，精品店等一层独立商铺业态建议：餐便利店等小型商业一层带二层的独立商铺业态建议：餐饮，精品店，便利店等出售商业业态分析人行流线分析室外人行流线室内人行流线商业入口公寓入口广场场地车行流线分析货运流线班车流线私家车流线地下车库入口自行车库入口班车停车点卖场卸货区城市道路消防分析消防流线登高扑面城市道路室外停车意向图店铺面积分析240m2 80m21F2F3F 店铺面积大小从西南到东北逐渐递12、减，同时并在广场、端头等商业价值较高的位置布置主力店或者大铺。卖场分析沃尔玛位置卖场卖场自营货运通道货运通道顾客流线顾客流线货运流线货运流线卖场入口卖场入口仓储卖场办公安全出口1F-1F卖场剖面示意-1F总平面-1F5.5M3.6M自营通道收银卖场1F-2F仓储功能分析持有店铺出售店铺公寓功能分析持有店铺出售店铺公寓功能分析持有店铺出售店铺公寓一层平面图持有店铺交通出售店铺公寓持有店铺面积：6850 出售店铺面积：11900 二层平面图持有店铺交通出售店铺持有店铺面积：5500 出售店铺面积：13000 三层平面图持有店铺交通办公持有店铺面积：6600 出售店铺面积：13300 出售店铺四层平13、面图持有店铺交通公寓持有店铺面积：6750 地下一层平面图交通持有店铺持有店铺面积：12000 地下二层平面图交通公寓平面图跃层二层跃层一层A 户型：82.14m2 B 户型：83.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.05m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2 公寓平面图跃层一层A 户型：82.14m2 B 户型：83.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.05m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2 H 户型：56.52m2公寓平面图跃层二层方案二Plan II方案造型方案二方14、案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二总平面方案二指标序号项目单位指标规划条件 一总用地面积44461二总建筑面积273275(一)地上建筑面积（含保温）191002公寓120899商业街40184商场29919（二）地下建筑面积82273其 中 大卖场12000车库70273三总占地面积19985四容积率万/ha4.30五建筑密度%45%六绿地率%40%七总车位数辆2032地上停车位辆124地下停车位辆1908其 中其中单位指标比例规划条件 191002商业7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%279115、034%1200015%16309280%（包含商场沿街商铺、商业街、公寓）3991020%（商场、地下卖场）19100216309285%（包含商场沿街商铺、商业街、公寓）2791015%商场其 中地上总建筑面积出售商场持有地上总建筑面积持有出售项目商业总建筑面积商业街卖场凤城四路最佳展示面凤城四路作为最佳展示面，在方案二中得到了最佳体现。方案二舍去大 mall 两端的开口，最大化地延长了凤城四路的沿街展示面，强调了大 mall 的中心地位。节点 1 不是重要的展示节点，但其对外打开，能较好的提升商业街后部的商业价值，故考虑将其打开。凤 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅区底商16、住宅区底商绿化用地住宅区底商住宅区底商bc地块分析1a持有出售出售中心广场主力店主力店主力店主力店主力店主力店广场引入人流人流来向中心广场中心广场交融业态中心广场交融业态通过单个的中心广场将从不同入口进入的人流汇聚起来，并将其引入商业后街，带动了整个商业街的商业气氛，也提升了商业街后部的商业价值。影城餐饮国美电器零售卖场KTV餐饮零售零售垂直交通持有商业业态分析零售餐饮国美电器卖场影城KTV垂直交通出售商铺业态分析传统的商业每一层均为独立的一户，以二三层侧廊连接，不利于商业人流的到达，二三层的商业价值明显较低。本案的商业模式采用更灵活的空间组织方式，通过一层带二层的商铺、一层独立商铺、一层带门17、厅的三四层商铺，使每个商铺均可由一层直接进行人流导入，提高每一个商铺综合价值。商业外廊一层带门厅的 3 层商铺业态建议：目标性消费为主，如网吧、KTV、健身会所等一层带二层的独立商铺业态建议：餐饮，精品店等一层独立商铺业态建议：餐便利店等小型商业一层带二层的独立商铺业态建议：餐饮，精品店，便利店等出售商业业态分析人行流线分析室外人行流线室内人行流线主要人流来向城市道路商业入口公寓入口场地车行流线分析货运流线班车流线私家车流线地下车库入口自行车库入口班车停车点卖场卸货区城市道路消防分析消防流线登高扑面城市道路室外停车意向图功能分析功能分析一层平面图持有店铺交通出售店铺公寓持有店铺面积：7656 18、出售店铺面积：11079 二层平面图持有店铺交通出售店铺持有店铺面积：7073 出售店铺面积：11877 三层平面图持有店铺交通办公持有店铺面积：7224 出售店铺面积：11494 出售店铺四层平面图持有店铺交通公寓持有店铺面积：7966 地下一层平面图交通持有店铺持有店铺面积：11823 地下二层平面图交通公寓平面图-方案二跃层二层跃层一层A 户型：82.14m2 B 户型：83.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.50m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2 公寓平面图-方案二跃层二层跃层一层A 户型：82.14m2 B 户型：8319、.18m2 C 户型：43.74m2 D 户型：45.07m2 E 户型：42.50m2 F 户型：82.19m2 G 户型：72.37m2 I 户型：87.20m2 投资估算Investment Estimate建筑类别公寓（32F）商业合计单位数量单位造价（元/平方米）总价（万元）备注可售面积（万）16.103.8219.92一建安工程项目费用3071733467106504售价（元/)800020000103011 土建工程销售额（亿元）12.887.6420.521.1 地下建筑822734003291盈利（亿元）7.851.2 地下结构82273195016043参考因素1.3 地上20、建筑22490050011245开盘预期1.4 地上结构2249001500337351.5 小计：3071732094643142 机电安装工程2.1 给排水工程3071739529182.2 消防喷淋30717312438092.3 电气307173500153592.4 火灾报警30717315547612.5 空调送排风307173450138232.6 电梯部3840000015202.7 小计：307173137342190二其他费用1 前期工作准备费项3071730.0261432 建设单位管理费项1065040.0221303 设计费项1065040.0331954 勘测费项121、065040.0011075 监理费项1065040.01819176 工程审计费用项1065040.00454797 三通一平项4446150222小计：14194三不可预见费项1206980.056035四126733建设工程项目总费用一+二+三方案一成本估算方案一销售预测香树花城一期2012.6出售价格暂定2015年项目名称书编号估算价值技术经济指标方案一投资估算建筑类别公寓（32F）商业合计单位数量单位造价（元/平方米）总价（万元）备注可售面积（万）12.094.0216.11一建安工程项目费用273275349495476售价（元/)800020000109941 土建工程销售额（亿22、元）9.678.0417.711.1 地下建筑822734003291盈利（亿元）6.351.2 地下结构82273195016043参考因素1.3 地上建筑1910025009550开盘预期1.4 地上结构1910021500286501.5 小计：2732752105575352 机电安装工程2.1 给排水工程2732759525962.2 消防喷淋27327512433892.3 电气273275500136642.4 火灾报警27327515542362.5 空调送排风273275450122972.6 电梯部4440000017602.7 小计：273275138837942二其他费用1 前期工作准备费项2732750.0254662 建设单位管理费项954760.0219103 设计费项954760.0328644 勘测费项954760.001955 监理费项954760.01817196 工程审计费用项954760.00454308 三通一平项4446150222小计：12705三不可预见费项1081810.055409四113591建设工程项目总费用一+二+三方案二成本估算估算价值技术经济指标书编号项目名称香树花城一期2012.6出售价格方案二销售预测暂定2015年方案二投资估算