1、1建筑与产品策划2第一部分：产品策划第一部分：产品策划3产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70取决于规划设计即产品策划，30取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。4我们拥有目前中国最优秀设计机构之一万科建筑设计研究院；万2、科会把核心力量放在产品研发上，并逐步实现产品销售全面代理化 王石5房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划产品策划产品定位产品定位产品设计产品设计产品营销产品营销6房地产产品策划流程和内容如下：1、产品调研产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。2、产品定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户3、定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括开发策略、规划设计、建筑设计、景观环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。4、产品细节设计采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。5、产品营销77 7、项目开发策略、项目开发策略说明：根据项目的发展定位，制定项目的整体发展策略，对项目的运营模式、开说明：根据项目的发展定位，制定项目的整体发展策略，对项目的运营模式、开发规模、开发次序、开发分期、物业类型以及各期的进度安排等提出建4、议。发规模、开发次序、开发分期、物业类型以及各期的进度安排等提出建议。制定经营理念和经营模式设定开发规模和开发强度设定开发次序设定开发分期开发进度安排物业类型配比及各期安排户型配比及各期安排8 8、规划设计指引、规划设计指引说明：结合项目开发的基本条件以及发展定位，对项目发展的规划理念、平面架说明：结合项目开发的基本条件以及发展定位，对项目发展的规划理念、平面架构、空间组织、功能布局、环境景观、建筑类型、产品形象等提出建议。构、空间组织、功能布局、环境景观、建筑类型、产品形象等提出建议。规划设计理念规划设计主题规划设计主题概念阐述项目总体形象和风格建议环境规划的艺术风格引导生态环保的概念提示总5、体建筑风格及色彩的确定公共建筑与配套设施的概念提示与功能建议8规划设计前提和原则方案制定项目主出入口及开发次序方案制定项目分期、分区开发方案制定各期开发规模、开发强度、物业类型及配比的方案制定第一期的环境规划方案，包括销售卖场、样板房展示、环境园林展示等销售环境方案规划布局规划结构空间组织功能布局公共服务设施规划绿化系统规划道路交通规划规划设计指标9第二部分：规划第二部分：规划10住宅小区概念性规划设计住宅小区概念性规划设计一：住宅小区概念性规划设计二：住宅小区概念性规划设计构思基本程序三：低密度住宅基本类型四：低密度住宅小区概念性规划几个关键问题的常用解决方法五：概念性规划的表达11一：住宅6、小区概念性规划设计l概念性规划设计的概念、内容、任务 概念：根据地块的规划条件（规划要点）、自然条件（水文、地质、地貌、气候）、甲方条件 （意愿、能力）、市场条件、策划定位以 及当地工程水平等因素综合平衡而形成的概念 性空间环境设计。 内容：规划指标（建筑用地、容积率、建筑密度、建筑限高） 规划结构 规划特征特色 分区分期发展计划 室外空间组织 交通组织 竖向组织 公建配置 典型组团 户型构思 立面意向 环境意向 任务：策划定位与详细规划之间的桥梁12二：住宅小区概念性规划设计构思基本程序 可行性规划（可选择之物业类型）甲方条件（资金能力、操作能力）市场条件工程水平初步定位 初步概念设计（对初7、步定位的制约、补充、丰富）策划定位其他规划条件当地规划细则其他自然条件概念规划详细规划专业规范主要规划条件（规划设计要点，政府控制条文）主要自然条件（地形、景观条件）用地性质、容积率、建筑密度、高度13概念规划流程 规划骨架（分区、主入口、基本路网、形态、公建配置)中心区形态、特征基本组团典型户型立面及外部空间意向14三：低密度住宅基本类型低密度住宅小区是指低容积率住宅小区，容积率一般在1.0以下 类型 容积率独院别墅 0.20.3双联别墅 0.3联排别墅 0.50.6双复式洋房 0.81.02+1+2洋房 1.21.5（情景洋房）混合式 X1*Y1+ X2*Y2+X1+X2+？X：户型用地面8、积Y：该户型容积率15容积率设定容积率设定容积率经验值容积率经验值低密度住宅 0.8-1.0多层住宅 1.2-1.5物业类型定位物业类型定位低密度住宅平均4层多层住宅平均6层容积率、平均层数、建筑密度容积率、平均层数、建筑密度对应关系对应关系低密度住宅建筑密度20%-25%多层住宅建筑密度20%-25%项目要打造具有差异化生活模式的项目要打造具有差异化生活模式的郊区楼盘，环境舒适度重要因素，郊区楼盘，环境舒适度重要因素，应尽量考虑较低的建筑密度应尽量考虑较低的建筑密度建筑密度取20%低密度住宅容积率取0.8-0.9多层住宅容积率取1.2-1.3套数比例设定套数比例设定低密度住宅65%多层住宅39、5%建筑面积比例建筑面积比例低密度住宅70%多层住宅30%用地面积比例用地面积比例低密度住宅78%多层住宅22%整体容积率整体容积率.8-1.3.8-1.316四：低密度住宅小区概念性规划几个关键问题的常用解决方法1. 规划结构A 骨架 1）棋盘式 住宅建筑在尺度、形体、朝向等方面有较多相同的因素，并以日照为主要依据建立起来的紧密联系所构成的群体，它们不强调主次等级，成片成块，成组成团的布置，形成棋盘式布局形式。172）轴线式： 住宅小区以线性的道路、绿带、水体等为空间轴线，空间要素沿轴线布置，或对称或均衡，形成具有节奏的空间序列。183）向心式： 将一定空间要素围绕占主导地位的要素组合排列，10、表现出强烈的向心性，易于形成中心的组合形式。194）隐喻式 将某种事物作为原形，经过概括、提炼、抽象成建筑与环境的形态语言，使人产生视觉和心理上的某种联系与领悟，从而增强环境的感染力，构成了“意在象外”的境界升华。205）围合式 住宅沿基地外围周边布置，形成一定数量的次要空间并共同围绕一个主导空间，构成后的空间无方向性，主入口按照环境条件可设于任一方位。216）自由式 住宅沿地形、景观布置，形成带状或环状空间组织，序列中的住宅景观性良好，主入口按照环境条件布置。22B 道路布置基本形式a ）贯通式b ）环通式c ）尽端式d ）混合式贯通式23环通式24尽端式25混合式262. 中心区形态特征A11、 广场式B 步行街C 群组式D 分散式广场式27步行街28群组式29分散式303 基本组团A 行列式：日照通风条件较优越，利于管线敷设和工业化施工；但形式单调，识别性差，易产生穿越交通。B 周边式：具有内向集中空间，便于绿化，邻里交往、节约用地、防风防寒；但东西向比例较大、转角单元空间较差有漩涡风、噪声及干扰较大，对地形的适应性差。C 点群式：日照和通风条件较好，对地形的适应能力强，可利用边角余地，缺点是外墙面积大，太阳辐射热较大，视线干扰较大，识别性较差。31A 行列式32B 周边式33C 点群式344 典型户型、立面意向、外部空间意向1）低密度住宅与多层、高层住宅户型特点最大不同是室内外空12、间变化的多样性低密度住宅空间序列352）外部空间意向A 现代B 西式古典C 中式传统D 现代中式E 风情现代36西式古典37中式传统38现代中式39风情40第三部分：建筑第三部分：建筑3.1 3.1 3.1 3.1 建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格3.2 3.2 3.2 3.2 住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共空间设计3.3 3.3 3.3 3.3 装修标准装修标准装修标准装修标准3.4 3.4 3.4 3.4 绿色与生态建筑（新技术、新材料）绿色与生态建筑（新技术、新材料）绿色与生态建筑（新技术、新材料）绿色与生态建筑（新技术、新材料）41 建筑风格：建筑风格：建筑风13、格：建筑风格：1 1）现代主义风格：）现代主义风格：强调建筑立面，线条简洁明朗；追求纯净、雅致的美学风格，体现现代生活的节奏。2 2）欧洲古典主义风格：）欧洲古典主义风格：华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型；体现欧洲文艺复兴时期的建筑风格，但略显繁复。3 3）西班牙风格：）西班牙风格：清雅、精致的尖形拱顶、华丽而朴实；风格个性较强，尤其对高层建筑，需要在色彩、细部及比例 上作较细致的推敲，才能做到既表达风格又不过于浮夸。4 4）新古典主义风格：）新古典主义风格：庄重、内敛、典雅、简约、高贵；风格适用性及接受度较广，更稳健，更理性。 无论哪种建筑风格，在节奏与韵律，比例与尺度，对比与协调，以及材14、料质感和色彩上均需重点关注与考虑。对比周边楼盘如星河湾的古典主义风格，锦绣银湾的西班牙风格，金山谷的现代主义风格，项目的建筑风格需作较大突破，脱颖而出，又能得到较高端的目项目的建筑风格需作较大突破，脱颖而出，又能得到较高端的目标客户群所认同，简约的现代主义风格和稳健的新古典主义风格应是首选，在建筑风格上标客户群所认同，简约的现代主义风格和稳健的新古典主义风格应是首选，在建筑风格上重点思考如何与别墅区形成整体，但亦能竖立高层区独立的形象与个性。重点思考如何与别墅区形成整体，但亦能竖立高层区独立的形象与个性。42 现代主义风格现代主义风格43 新古典主义风格新古典主义风格440010024500415、460064700700848009010492.3.1 2.3.1 架空层架空层首层架空：首层架空：加强住宅区的通风功能，改善地面视野的限制，同时将景观引入其中；结合景观设计，既可作为室外景观与入户大堂的空间过渡，又可利用设置为住户半室外的活动空间，满足日晒雨淋时邻里交往的需要。小区宜结合地形及景观整体处理无障碍设施系统。502.3.2 2.3.2 住宅入户大堂住宅入户大堂住宅入户大堂：住宅入户大堂：可设置阳光中空电梯大堂，引景入室，彰显豪华及舒适感。大堂信箱独立设置，邮政人员无需进入大堂便可投放信件，保证高档住宅的私密性。智能化VIP读卡系统，独具安全性与尊贵性。512.3.1 2.3.116、 车库住宅入口大堂车库住宅入口大堂车库住宅入口大堂：车库住宅入口大堂：车库住宅入口大堂与车库标识,车库流线结合设计，指示清晰，避免迷宫式设计。大堂内设休息等候区，体现人性化设计。智能化VIP读卡系统，独具安全性与尊贵性。宜结合地形及阳光车库，尽量采用自然通风和采光。地下大堂地下大堂阳光车库：宜结合景观设计一起考虑522.3.1 2.3.1 电梯厅电梯厅电梯厅：电梯厅：针对不同户型标准设计与之匹配的电梯厅，或独享或共享，视户型标准而定，空间宜适度，要求直接采光。电梯厅可结合飘台及住户入户花园设计，增加景观的引入。电梯厅室内设计宜简洁明快，增加归属感和可识别性。同时，需结合细节的处理，使空间感更大17、。53545556575859交楼标准装修交楼标准装修客厅的设计客厅的设计大气、简约大气、简约天花的局部处理，体现光影效果；简洁的墙地饰面和现代的灯饰，体现大气简约的客厅设计；60房间的设计房间的设计人性化设计与艺术品味共存人性化设计与艺术品味共存交楼标准装修交楼标准装修通过色块和人性化的装饰品，及CD架、入墙柜等的设计，体现独特的品味61厨房厕所的交标厨房厕所的交标体现人性化体现人性化玻璃橱柜面，炉头位置用不锈钢贴墙；配置浴镜、碗型面盆、洗涤用品架等交楼标准装修交楼标准装修62通过装饰营造不同风格的室内空间通过装饰营造不同风格的室内空间简约时简约时尚风情尚风情个性化装饰：个性化装饰：交楼标准18、的基础上，通过有品位的家私配置，和灯光的运用使样板房呈现不同的风情。63现代中现代中式风情式风情通过装饰营造不同风格的室内空间通过装饰营造不同风格的室内空间64第四部分：户型第四部分：户型6566676869707172737475概论户型与小区布局的关系户型与容积率的关系户型与单元平面的关系户型与楼层的关系户型与景观朝向的关系76户型与小区布局的关系77户型与容积率的关系78户型与单元平面的关系79户型与楼层的关系80户型与景观朝向的关系8182广州、深圳住宅户型分类表广州、深圳住宅户型分类表 单位： 注：（1）广州深圳因受香港住宅户型影响，住宅户型一般比内地小。 （2）内地户型应用时，采用19、高一挡标准。举例：内地的“中户型”采用广州深圳的“大户型”标准。83住宅性能标准表住宅性能标准表 注：表中参数是最小尺度（下限）。为方便计，可按轴线尺寸计算（一般外墙20cm，内墙10cm，在计算参数时暂忽略）。 （套内面积/最小尺度）案例分享之：竞争项目产品分析案例分享之：竞争项目产品分析产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地项目指标项目指标：占地面积：约63000平方米建筑面积：约220000平方米容积率：3.5套数：约1200套规划特征规划特征：点式布局11栋31层住宅楼两梯两户/两梯三户/三梯六户正南朝向东南朝向混合物业类型物业类型：高层建筑风格建筑风格：现代建20、筑风格园林风格园林风格：现代简约风格园林建筑风格建筑风格：建筑采用现代风格的设计手法，以简单的几何线条及图案组合成各栋既统一又互有区别的高层建筑。以竖向线条为主，体现高层住宅挺拔，高耸的整体观感。个别建筑采用变化灵活的几何线条，避免产生呆板的立面效果，丰富了立面，增添了建筑时代感。基本以白色调作为主要色调，再局部配以相对艳丽的颜色，突出其立面变化。产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地户型基本描述户型基本描述: 3座座 01/06n房型：2房2厅1卫1厨1阳台n户数：三梯六户n建筑面积：82.9m2n实用率：78%东西朝向不理想；入口缺少玄关，私密性不足；缺少景观阳台；21、次卧室尺寸偏小。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；功能分区清晰合理；餐厅采光较好；客厅主卧室超大转角飘窗设计。产品产品优点优点n客厅开间：3600 面积：19m2n主卧开间：3300 面积：14.4m2n次卧开间：2700 面积：9m2主要主要空间空间开间开间户型户型位置位置超大景观飘窗超大景观飘窗工作阳台产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地户型基本描述户型基本描述: 3座座 02/05p房型：2房2厅1卫1厨1阳台p户数：三梯六户p建筑面积：102.8m2p实用率：78%客厅朝向不理想；入口缺少玄关，私密性不足；客厅缺少景观阳台；缺少工作阳台，影响日常生活；厕所为黑22、房间；餐厅采光不足。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；主卧室及次卧室均南向开窗；客厅超大转角飘窗设计。产品产品优点优点p客厅开间：3900 面积：18.7m2p主卧开间：3600 面积：16.7m2p次卧开间：3000 面积：12m2主要主要空间空间开间开间户型户型位置位置超大景观飘窗封闭景观阳台暗厕产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地户型基本描述户型基本描述: 3座座 03/04p房型：2房2厅1卫1厨1阳台p户数：三梯六户p建筑面积：103.65m2p实用率：78%交通面积较大；入口缺少玄关，私密性不足；客厅缺少景观阳台；缺少工作阳台，影响日常生活；厕所为黑房间；23、餐厅采光不足。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；客厅、主卧室及次卧室均南向开窗；客厅超大落地窗设计。产品产品优点优点p客厅开间：3900 面积：18.1m2p主卧开间：3500 面积：13.8m2p次卧开间：3000 面积：11m2主要主要空间空间开间开间户型户型位置位置景观飘窗封闭景观阳台暗厕产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地厨房位置不合理，而且面积偏小，使用不方便；交通面积较大，走廊过道过多；入口缺少玄关，私密性不足；客厅缺少景观阳台；缺少工作阳台，影响日常生活；客厕为黑房间。产品产品缺点缺点南北对流，通风采光好；房间间隔方正实用；客厅、餐厅及主卧室均南向开窗；24、客厅超大落地窗设计；超大面积主卧室。产品产品优点优点p客厅开间：4500 面积：25.7m2p主卧开间：3900 面积：22.2m2p次卧开间：3600 面积：16.2m2主要主要空间空间开间开间转角落地窗景观阳台暗厕户型基本描述户型基本描述:1座座 01(银角）银角）p房型：3房2厅2卫1厨1阳台p户数：两梯三户p建筑面积：159.35m2p实用率：78%厨房产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地交通面积较大，走廊过道过多；入口缺少玄关，私密性不足；缺少工作阳台，影响日常生活。产品产品缺点缺点南北对流，通风采光好；房间间隔方正实用；跃式设计；客厅、主卧室及次卧均南向开25、窗；客厅超大落地窗设计；客厅设侧出阳台，既能观景又避免季候风；餐厅采光良好；超大面积主卧室，设衣帽间；各房间开间尺寸较宽裕。产品产品优点优点p客厅开间：4500 面积：25.7m2p主卧开间：3900 面积：18.7m2p次卧开间：3300 面积：14.8m2主要主要空间空间开间开间衣帽间景观阳台户型基本描述户型基本描述:1座座 03(金角）金角）p房型：3房2厅2卫1厨1阳台p户数：两梯三户p建筑面积：186.12m2p实用率：78%跃式设计产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -犀地犀地犀地犀地产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -金色家园金色家园金色家园金色家园项目指标项目26、指标：占地面积：约58000平方米建筑面积：约104400平方米容积率：1.8规划特征规划特征：点式布局由22栋11层或18层的住宅楼组成一梯两户/两梯四户设置三种户型正南朝向东南朝向混合物业类型物业类型：小高层/高层建筑风格建筑风格：现代建筑风格园林风格园林风格：中央景观轴+复合式植物群落、多种景观+数十棵20年以上树龄的原生大树建筑风格建筑风格：建筑采用现代风格的设计手法，造型简练明快，体积感强，强调现代工业装配式的工艺流程与趋势。强调建筑单体的体积感，再配以点式布局，使每栋建筑都有四个采光面。色彩较为强烈，区别明显，灰黑色为11层一梯两户小高层，橘黄色为18层两梯四户高层，工业化气息浓郁27、。产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -金色家园金色家园金色家园金色家园户型基本描述户型基本描述: 101平方米平方米p房型：2房2厅2卫1厨2阳台p户数：两梯四户p建筑面积：101m2p实用率：80%交通面积较大，楼梯占用面积；厕所为黑房间；缺少工作阳台，影响景观视线。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；功能分区清晰合理，布局紧凑；客厅设超大景观露台，采光好；客厅及卧室均南向开窗；露台上空设计；双厕所设计，使用方便。产品产品优点优点p客厅开间：3700 面积：16m2p主卧开间：3300 面积：12.2m2p次卧开间：3000 面积：11m2p露台开间：2100 面积：9m2主要主要空28、间空间开间开间户型户型位置位置室内楼梯超大景观露台黑厕所黑厕所景观露台露台上空室内楼梯产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -金色家园金色家园金色家园金色家园户型进深大,空间利用率不够高;交通面积较大，门厅空间浪费；缺少工作阳台，影响景观视线。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；功能分区清晰合理；三面采光，保证室内光线充足；门厅设超大面积露台；客厅设大景观阳台，采光较好；客厅及主卧室南向开窗；餐厅采光好。产品产品优点优点p客厅开间：3800 面积：21m2p主卧开间：3300 面积：13.2m2p次卧开间：3300 面积：11.6m2p露台开间：2350 面积：7m2主要主要空间空间开间开29、间大景观露台厕所户型基本描述户型基本描述: 105平方米平方米p房型：2房2厅1卫1厨2阳台p户数：两梯四户p建筑面积：105m2p实用率：80%大景观阳台产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -金色家园金色家园金色家园金色家园交通面积较大，门厅空间浪费；工作阳台面积太小，影响日常使用；次卧室开间尺寸偏小。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用；功能分区清晰合理；三面采光，保证室内光线充足；客厅设大景观阳台，采光较好；客厅、主卧室及次卧室均南向开窗；餐厅采光较好；主卧室设大飘窗设计。产品产品优点优点p客厅开间：3900 面积：19.5m2p主卧开间：3400 面积：17m2p次卧开间：290030、 面积：13m2p露台开间：1500 面积：5.8m2主要主要空间空间开间开间厕所户型基本描述户型基本描述: 117平方米平方米p房型：3房2厅1卫1厨2阳台p户数：一梯两户p建筑面积：117m2p实用率：80%大景观阳台产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -金色家园金色家园金色家园金色家园产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -富力城富力城富力城富力城项目指标项目指标：占地面积：约215550平方米建筑面积：约724230平方米容积率：2.99规划特征规划特征：点式布局以24层至28层的短板住宅楼为主两梯三户设置三种户型纯南北朝向为主物业类型物业类型：高层建筑风格建筑风格：现代31、建筑风格园林风格园林风格：南派园林设计风格建筑风格建筑风格：建筑造型清新明快，序列感强。在立面表现上强调封闭阳台的体块变化，材质运用玻璃与面砖进行对比衬托，务求表现出建筑整齐划一，体块明确又具备细部变化的效果。以玻璃及白色面砖作为主要立面材质，色彩统一清新。建筑细部集中在阳台及飘窗位置，丰富建筑立面的层次，增加变化。产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -富力城富力城富力城富力城户型进深大,空间利用率不够高;交通面积较大，门厅空间浪费；客厅餐厅分区不明显，餐厅空间较窄；客厅朝向不理想；客厕为黑房间。产品产品缺点缺点功能分区清晰合理,动静分区明确;三面采光，保证室内光线充足；客厅设封闭景观32、阳台；餐厅采光好;各卧室均设飘窗设计;设储藏室。产品产品优点优点p客厅开间：4350 面积：15.9m2p主卧开间：3650 面积：15.3m2p次卧开间：2950 面积：12.4m2p露台开间：900 面积：2.5m2主要主要空间空间开间开间封闭景观阳台黑厕所户型基本描述户型基本描述: 8#01p房型：3房2厅1卫1厨2阳台p户数：两梯三户p建筑面积：145.17m2p实用率：80%景观飘窗储藏室产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -富力城富力城富力城富力城交通面积较大，门厅空间浪费；餐厅空间较小，采光一般；厕所为黑房间。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用;各主要房间均南向开窗；主卧室33、设飘窗设计；次卧室设大转角封闭景观阳台;厨房设工作阳台。产品产品优点优点p客厅开间：3850 面积：14.8m2p主卧开间：3350 面积：12.9m2p次卧开间：2700 面积：10.3m2p露台开间：1300 面积：3.5m2主要主要空间空间开间开间封闭景观阳台黑厕所户型基本描述户型基本描述: 8#02p房型：2房2厅1卫1厨1阳台p户数：两梯三户p建筑面积：88.44m2p实用率：80%景观飘窗产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -富力城富力城富力城富力城交通面积较大；主卧室缺少衣帽间。产品产品缺点缺点房间间隔方正实用;功能分区清晰合理；客厅设大封闭景观阳台；餐厅设小封闭景观阳台34、；主卧室及次卧室均设飘窗设计;厨房设工作阳台。产品产品优点优点p客厅开间：3900 面积：19.9m2p主卧开间：3600 面积：14.4m2p次卧开间：2900 面积：9.3m2p露台开间：1200 面积：4m2主要主要空间空间开间开间大封闭景观阳台户型基本描述户型基本描述: 17#1单元单元03p房型：2房2厅2卫1厨3阳台p户数：两梯三户p建筑面积：124.75m2p实用率：80%景观飘窗小封闭景观阳台产品分析产品分析产品分析产品分析- - - -富力城富力城富力城富力城案例分享之：地块条件分析案例分享之：地块条件分析外部条件分析外部条件分析外部条件分析外部条件分析周边配套分析周边配套分35、析周边配套分析周边配套分析超市：超市：超市：超市：沃尔玛家乐福家世界商业：商业：商业：商业：（3 3大商圈）大商圈）大胡同鼓楼食品街滨江津耀商业综合体医院医院医院医院永安医院教育：教育：教育：教育：三十一中学第二南开中学(市重点中学)学学商商和平路东东马马路路南南门门外外大大街街超超超超超超菜菜商学学南马路南马路福安大街福安大街商商政政三十一中学三十一中学第二南开中学第二南开中学菜市场菜市场百盛商场百盛商场沃尔玛超市沃尔玛超市家乐福家乐福家世界家世界大胡同大胡同食品街食品街棕榈底商棕榈底商商鼓楼商业街鼓楼商业街商商业综合体商业综合体永安永安医院医院医医海海河河荣业大街从商业角度看：从商业角度看36、：3大超市3大商圈的存在，令本项目商业业态选择受限商铜锣湾铜锣湾商新世界新世界百货百货从住宅角度看：从住宅角度看：日常生活配套方面：周边设有多家大型超市及生活配套设施可以满足业主日常生活需求教育配套方面：从跨区竞争来看具有一定优势本区竞争来看，教育非项目核心优势(学校离项目有一定距离，且非本项目独享资源)配套现状配套现状对项目的启示对项目的启示地铁换乘站地铁换乘站公交车站公交车站公公外部条件分析外部条件分析外部条件分析外部条件分析交通条件分析交通条件分析交通条件分析交通条件分析公交体系完善：公交体系完善：地铁：2、3号线换乘站公交：区域内公交车站较便捷道路四通八达：道路四通八达：靠近城市主干道37、南马路、南门外大街、福安大街、和平路四周次干道与主干道联系紧密荣业大街、慎益大街、北侧东侧规划路对商业影响：对商业影响：地块不直接临近主干道，且缺少聚集空间，对零售商业有较大制约对居住影响：对居住影响：邻近公交车站及地铁站口，使用公交系统的居民出入较方便。路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区南马路南马路福安大街福安大街东东马马路路荣荣业业大大街街公公公公公公公公公公公公公公兴兴安安路路和和平平路路南南门门外外大大街街交通状况交通状况对项目的启示对项目的启示慎益大街慎益大街南马路南马路福安大街福安大街南南门门外外大大街街东马路东马路荣业大街荣业大街兴兴安安路路和和平平路路外部条件分析外38、部条件分析外部条件分析外部条件分析车辆出入流线分析车辆出入流线分析车辆出入流线分析车辆出入流线分析进入车流出外车流规划路未开通进入：进入： 根据车流方向而言，北面车流一般接驳南马路进入荣业大街，南面车流一般接驳南门外大街、富安街进入荣业大街。外出：外出：荣业大街和南马路是最便捷的道路。启示：启示：荣业大街是项目昭示性最强，人流车流最旺的一条街；荣业大街的商业价值相应最高；荣业大街最适宜设置项目主出入口。地铁站口人流：地铁站口人流：位于和平路旁的地铁出口，将引导人流从规划路进入本项目。公交站人流：公交站人流：根据不同的公交车站点，人流将主要从西面、东南角进入小区启示：启示：地块西面及东南角适宜设39、置人行出入口。公交站人流地铁站人流南马路南马路福安大街福安大街南南门门外外大大街街东东马马路路荣业大街荣业大街公公公公公公公公公公公公兴兴安安路路和和平平路路公公外部条件分析外部条件分析外部条件分析外部条件分析人流出入流线分析人流出入流线分析人流出入流线分析人流出入流线分析n 与交通主干道相连的噪音干扰与交通主干道相连的噪音干扰n 社区东北部变电站的心理影响社区东北部变电站的心理影响交通干道交通干道五金城五金城变电站变电站永安医院永安医院医医外部条件分析外部条件分析外部条件分析外部条件分析环境噪声污染分析环境噪声污染分析环境噪声污染分析环境噪声污染分析无景观支持无景观支持未来规划未确定未来规划40、未确定无景观支持无景观支持未来规划未确定未来规划未确定无景观支持无景观支持新世界一期新世界一期景观视线尚可景观视线尚可无景观支持无景观支持五金城在建五金城在建医医变电站变电站新世界新世界202202号地号地内部条件分析内部条件分析内部条件分析内部条件分析用地指标用地指标用地指标用地指标占地面积占地面积：58935（可出让54735、4300公建配套）总建筑面积总建筑面积：183340 住宅面积：150100 商业面积：30240 会所面积：3000总容积率：总容积率：3.2绿绿 化化 率：率：35%建筑密度建筑密度： 25%公建配套公建配套：2700幼儿园沿街商铺为主，少量集中式商业？集中式商41、业为主，少量沿街商铺？建筑形态预计以高层住宅为主建筑形态预计以高层住宅为主内部条件分析内部条件分析内部条件分析内部条件分析用地现状条件用地现状条件用地现状条件用地现状条件原有道路地块范围永安医院变电站荣吉大街荣吉大街东东兴兴大大街街内部条件分析内部条件分析内部条件分析内部条件分析用地现状条件用地现状条件用地现状条件用地现状条件对内部原有道路分析和建议：对内部原有道路分析和建议：荣吉大街荣吉大街沿路可利用景观资源不多，可不考虑保留。东兴大街东兴大街原东兴大街两旁有大量原生树木，建议通过移植加以保留和利用。永安永安医院医院变电变电站站荣吉大街荣吉大街东东兴兴大大街街东兴大街东兴大街荣吉大街荣吉大街42、居住用地价值小结居住用地价值小结居住用地价值小结居住用地价值小结不良影响分析不良影响分析道路污噪影响：地块东、南两侧：受荣业大街、慎益大街的影响较大地块北、东两侧：受规划路A、规划路B影响次之配套设施的心理影响：变电站影响医院影响内部景观资源分析内部景观资源分析通过保留移植原生树木，结合后期园林打造，以社区内部营造优质园林景观提升项目附加值p外围： 受不良影响较大p内部： 景观价值较高中心景观区中心景观区永安永安医院医院变电站变电站荣业大街慎益大街规划路A规划路B变电站变电站永安永安医院医院用地商业价值小结用地商业价值小结用地商业价值小结用地商业价值小结相对而言，地块商业价值：荣业大街慎益大街43、 规划路A 规划路B商业价值较高的路段：商业价值较高的路段：荣业大街有一定的商业氛围唯一直接与地块联系的城市主要道路，人流车流较旺。新世界一期街铺已形成一定的商业氛围。慎益大街商业价值有一定的发展空间是连接荣业大街与和平路商圈的主要道路受地铁、公交站点的人流带动，有利与商业氛围的形成。商业价值较低的路段商业价值较低的路段规划路A作为地块与五金城之间的内街，人流可达性相对较低，商业价值较低。规划路B作为道路等级较低的内街，人流量较少，商业价值较低。永安医院变电站和和平平路路规划路规划路A A慎益大街慎益大街规规划划路路B B荣荣业业大大街街开发条件综合思考开发条件综合思考开发条件综合思考开发条件44、综合思考项目用地周边、内部均无景观资源支持，规划设计需弥补项目先天景观资源不足、营造良好的景观环境；项目用地不规整，西南及东北角均有影响较大的污染源。因此，项目规划设计考虑怎么减低物业所受到的影响，并把地块出入口以及内部流线组织好；容积率3.2，项目物业类型应以高层住宅为主，为项目创造良好的收益和营造优质的居住环境，应如何设定最适合的物业布局方式？规划设计景观设计规划设计开发策略项目四面临街，如何在满足项目定位档次的同时，充分发掘项目商业价值，结合市场需要，通过合理的布局，实现商住共生、共赢？开发策略案例分享之：项目开发策略案例分享之：项目开发策略物业分布策略物业分布策略物业分布策略物业分布策45、略商业分布商业分布商业分布商业分布& &选点选点选点选点项目商业形态项目商业形态 定位定位 一一 ：商业形象档次优质化：商业形象档次优质化社区街铺服务本社区和周边住户的沿街商业，量不宜大，避免降低社区档次酒店式公寓有利于项目档次提升，灵活性较高，可长期经营也可销售产权街铺面积估算：街铺面积估算：按人均0.35配套商业面积计算，项目社区配套商业面积约 1837.5社区配套商业面积经验值：人均0.35社区人口总数估算：5250人（150000 /100 （/户）x3.5（人/户)）商业总面积:30240 集中式集中式商业面积商业面积社区配套商业面积：约1800约约28440发挥商业价值：发挥商业价46、值：地块商业价值排序：荣业大街 慎益大街 规划路A 规划路B社区街铺社区街铺选择人流量大，商业价值相对较高的路段为住户提供优质的居住产品同时，提供便利的生活配套，合理的服务半径集中式商业或酒店式公寓集中式商业或酒店式公寓布置在昭示性较强的路段，对项目形象提升有较大帮助物业分布策略物业分布策略物业分布策略物业分布策略商业分布商业分布商业分布商业分布& &选点选点选点选点永安永安医院医院变电站变电站规划路A慎益大街规划路B荣业大街商业选点原则商业选点原则商业选点建议商业选点建议建议设置于慎益大街建议设置于荣业大街集集中中式式商商业业街铺街铺物业分布策略物业分布策略物业分布策略物业分布策略商业分布商47、业分布商业分布商业分布& &选点选点选点选点项目商业形态项目商业形态 定定 位位 二二 ：街铺价值最大化：街铺价值最大化社区街铺 最大化利用地块沿街面，实现商业价值最大化专业市场 家具、家饰类沿街商业面积估算：沿街商业面积估算：商业总面积:30240专业市场专业市场商业面积商业面积沿街商业商业面积：约5300约约24940荣业大街：150m（扣除保留建筑及出入口） 慎益大街：200m（扣除保留建筑及出入口）规划路B：130m（扣除变电站面宽及出入口）按沿街商铺进深10m 慎益大街按两层（1拖2)规划路B按一层计算：沿街商业面积：沿街商业面积：5300永安医院规划路规划路A A慎益大街慎益大街规48、规划划路路B B荣荣业业大大街街变电站发挥商业价值：发挥商业价值：地块商业价值排序：荣业大街 慎益大街 规划路A 规划路B沿街街铺沿街街铺选择人流量大，商业价值相对较高的路段在满足规范及用地实际情况的条件下，实现沿街商业价值最大化专业卖场专业卖场布置在昭示性较强的路段，提高市场商业价值在尽量满足商场的各项使用要求的情况下，把对小区住宅使用的影响减到最低 。物业分布策略物业分布策略物业分布策略物业分布策略商业分布商业分布商业分布商业分布& &选点选点选点选点商业选点原则商业选点原则商业选点建议商业选点建议建议设置于慎益大街 规划路B 建议设置于荣业大街与规划路A交汇处永安医院规划路A慎益大街慎益49、大街规规划划路路B B荣荣业业大大街街变电站专业专业卖场卖场街铺街铺分期开发策略分期开发策略分期开发策略分期开发策略住宅建筑面积：住宅建筑面积：150000150000施工分期：项目占地不大，考虑地下室的施工要求等，建议施工一期完成销售分期：根据市场情况，可分三期推售永安永安医院医院变电站变电站案例分享之：产品策略案例分享之：产品策略建议小区实行人车分流：建议小区实行人车分流：车行出入口设置原则：车行出入口设置原则：避免小区内部人车混行，降低小区生活品质；汽车直接进入地下停车库，方便实施物业管理。车行出入口位置分布建议：车行出入口位置分布建议：建议在建议在慎益大街，规划路A，规划路B各设置一各50、设置一个车行出入口。个车行出入口。按户数：车位户数：车位=1=1：1 1计算，初步推算需要约15001500个车位。计算出需要6000060000地下停车库，按建筑规范要求需要3 3个汽车出入口。根据交通情况分析，把车行出入口设置在交通相对较好，汽车出入较便利的地段。永安医院永安医院变电站变电站人行出入口人行出入口人行车行人行车行次出入口次出入口车行出入口车行出入口规划路规划路A A慎益大街慎益大街规规划划路路B B荣荣业业大大街街产品策略产品策略产品策略产品策略规划部分规划部分规划部分规划部分交通组织建议交通组织建议交通组织建议交通组织建议人行次人行次出入口出入口人行出入口设置原则：人行出入51、口设置原则：方便业主到达周边公共交通系统主入口实行人车分流，次入口实行人车混行人行出入口设置建议：人行出入口设置建议：主出入口靠荣业大街中部设置与新世界一期相呼应荣业大街交通便利，可达性强利于项目形象的展示次出入口1：靠规划路B中部设置方便通往和平路，交通便利靠近地铁站口，利于人流疏导次出入口2：靠慎益大街中部设置方便业主到达小区街铺永安医院永安医院变电站变电站人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行主出入口人行主出入口车行出入口车行出入口车行出入口车行出入口规划路规划路A A慎益大街慎益大街规规划划路路B B荣荣业业大大街街产品策略产品策略产品策略产品策略规划部分规划部分规划部分规划部分52、交通组织建议交通组织建议交通组织建议交通组织建议配套分布配套分布幼儿园位置 建议设置在地块东面。尽量缩小南向开间尺寸，避免占用南向景观资源；设置在商业价值与景观资源相对较低的位置。会所位置建议设置在地块西面。荣业大街交通较旺，人流车流较多，便于树立小区形象；与新世界一期小区入口相呼应，产生联系；设置在小区主入口旁，有利于日后作销售中心永安医院永安医院变电站变电站幼儿园幼儿园会所会所产品策略产品策略产品策略产品策略规划部分规划部分规划部分规划部分社区配套分布建议社区配套分布建议社区配套分布建议社区配套分布建议产品策略产品策略产品策略产品策略规划部分规划部分规划部分规划部分建筑排布分析建筑排布分析53、建筑排布分析建筑排布分析建筑排布分析前提：建筑排布分析前提：根据住宅总建筑面积，项目户型配比计算出户均面积：106按最经济用地假设所有住宅建筑同一层数按景观资源较好及基底面积适中的一梯三户作为计算依据建议采用层数26/33建筑住宅栋数1915建筑住宅栋数过多，难以保证小区景观舒适性。产品策略产品策略产品策略产品策略规划部分规划部分规划部分规划部分建筑排布建议建筑排布建议建筑排布建议建筑排布建议排布意向二：排布意向二：配合项目商业形态定位二配合项目商业形态定位二沿街商业沿街商业专业卖场专业卖场沿街商业沿街商业沿街商业沿街商业个案选取原则：个案选取原则：同区或周边同档次楼盘；客户群体相近；用地指标54、或地块条件相似的楼盘。建筑风格总结建筑风格总结当地客户对现代风格建筑接受度较高；当地客户对现代风格建筑接受度较高；当地竞争项目较多采用现代风格住宅建当地竞争项目较多采用现代风格住宅建筑；筑；现代风格建筑能有效提升产品商业价值。现代风格建筑能有效提升产品商业价值。市场分析：市场分析：各楼盘地块地理位置均较优越，区位及教育配套，商业氛围均较理想；楼盘建筑注重商业与住宅相结合，商业与住宅协调共生，共同发展；建筑形象立面趋向于现代主义风格，以体现现代新型住宅小区的整体形象并能有效结合商业部分。市场分析个案市场分析个案犀地富力城金色家园金茂现场产品策略产品策略产品策略产品策略建筑部分建筑部分建筑部分建筑55、部分建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议市场分析总结市场分析总结市场分析总结市场分析总结住宅建筑推荐风格：住宅建筑推荐风格：现代简约风格，突出建筑的理性化设计；通过建筑立面材质及细部表现出建筑档次；建筑色彩和谐统一，在追求统一的基础上寻求变化。产品策略产品策略产品策略产品策略建筑部分建筑部分建筑部分建筑部分建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议商业建筑推荐风格：商业建筑推荐风格：商业建筑建议原则共享的注重人性化设计精致的注重建筑细部个性化的注重商业氛围的营造产品策略产品策略产品策略产品策略建筑部分建筑部分建筑部分建筑部分建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议个案56、选取原则：个案选取原则：同区或周边同档次楼盘；客户群体相近；用地指标或地块条件相似的楼盘。市场分析：市场分析：园林景观设计风格不明显，倾向性不大；受地区气候及植物种类影响，市场园林景观整体效果一般；注重水体景观资源的引入，同时带来枯水期的问题；硬质铺地比例较大，户外活动空间相对较多。园林景观总结园林景观总结市场对园林景观风格倾向不大；对水体景观要求较高；对植物的种类选择及绿化配搭要求高；园林景观对小区楼盘重要性未能充分体现。市场分析个案：市场分析个案：犀地富力城金色家园金茂现场产品策略产品策略产品策略产品策略园林部分园林部分园林部分园林部分园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议市场分57、析总结市场分析总结市场分析总结市场分析总结园林景观建议原则：园林景观建议原则：体现项目价值感；结合项目建筑，建筑园林一体化设计；利用地块资源丰富园林景观，增加空间层次；注重细部处理，提升项目形象。园林景观设计要点：园林景观设计要点：高层住宅项目园林设计特点：强调空间层次的处理强调平面构成与变化，满足高层住户景观视线需要植物色彩配搭方面注意季节变化，避免出现缺乏景点的情况出现北方园林水景设计特点：避免水体面积过大考虑枯水期时水体景观的使用问题避免水体过深出现的安全问题产品策略产品策略产品策略产品策略园林部分园林部分园林部分园林部分园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议原则要点原则要点原58、则要点原则要点内部景观绿轴建议：内部景观绿轴建议：建议沿小区人行主干道营造中心景观绿轴根据连接东西面人行出入口的小区主干道，自然形成东西向的中心景观绿轴；根据小区建筑的排布意向分析，景观轴线呈东西向延伸更利于营造开阔的内部空间景观。永安医院永安医院变电站变电站幼儿幼儿园园会所会所人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口通过抬升、下沉等处理手法，丰富空间层次感，结合地下停车库、园林水景，令园林空间更具特色、趣味性内部景观空间处理建议：内部景观空间处理建议：产品策略产品策略产品策略产品策略园林部分园林部分园林部分园林部分园林空间建议园林空间建议园林空间建议园林空间建议内部景观体系：内部景观体系：植59、物配置原则花期较长常绿与落叶混合搭配利于营造空间感产品策略产品策略产品策略产品策略园林部分园林部分园林部分园林部分园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议内部景观体系：内部景观体系：景观节点与园林小品增加景观层次感根据实际情况打造适量水景适当位置设置园林小品，增加景观趣味性，提高品位注重细节处理注重参与感产品策略产品策略产品策略产品策略园林部分园林部分园林部分园林部分园林景观建议园林景观建议园林景观建议园林景观建议综述当地高端产品主流特征综述当地高端产品主流特征/ /数据归纳数据归纳户型普遍南北进深较大，造成门厅空 间浪费，而且采光不足；户型普遍缺少玄关设计；交通/门厅面积较大；部分户60、型缺少工作阳台；部分户型客厕为黑房间；次卧室开间尺寸偏小。以短板住宅为主；避免北向户型的出现；金银角户型南北对流，通风采光好；南向设景观封闭阳台；各卧室设飘窗台设计；部分户型赠送大面积露台或小面积 室内空间，增加其附加值。产产品品优优点点产产品品缺缺点点常常用用设设计计亮亮点点亮亮点点设设计计趋趋势势继续向住宅的实用性的增加与性价比的提高不断发展；随着国六条的落实，住宅更会向紧凑，实用及多变性方面发展；随着各大发展商对国六条的适应理解以及对市场的摸索研究下，适应新政策的住宅产品将会涌现在日趋激烈的市场竞争当中。为住宅的南向空间实用率的提高，而进行各种实用性的设计，如：1.南向大面积景观封闭阳台61、或侧出开放式景观阳台；2.各卧室设飘窗台设计；3.利用压缩层高等方式增加附加值设计产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分市场分析回顾市场分析回顾市场分析回顾市场分析回顾项目户型配比定位：项目户型配比定位：产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分户型开间尺寸建议户型开间尺寸建议户型开间尺寸建议户型开间尺寸建议项目户型开间尺寸要求：项目户型开间尺寸要求：名称面积产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分户型建议户型建议户型建议户型建议户型设计原则：户型设计原则：洋房建议采用一梯三户为主、一梯两户/四户为辅的形式进行设计；尽量考62、虑增加南向开间数量；尽量减少空间的浪费。户型设计亮点：户型设计亮点：p 功能空间的完整性：90以下户型尽量满足各功能用房的完整；140以上大户型尽量设置双套房设计；p 阳台设计：南向争取设置景观阳台/露台；尽量考虑设置工作阳台；p 增加空间变化：考虑露台采用错层设计，提高附加值；90以下户型考虑附送多功能空间；标准层高建议不低于3.0米。产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点高层底层的情景洋房高层底层的情景洋房高层底层的情景洋房高层底层的情景洋房+ + + +LOFTLOFTLOFTLOFT送地下室，退台式的露台，将情景63、洋房的产品特点引入高层底层产品，增加高层产品的附加值地下室层高在2.2米内，不计算户内的建筑面积首层住户可从本户进入私家地下室地下室可设置作影视厅、娱乐室、存酒室等为提高地下室的舒适性，可结合室外楼梯设置采光天井首层带私家花园23层复式送露台高层底层的情景房产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点户型亮点送阳光室送阳光室通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，无须计算建筑面积为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间附送空间（阳光室）附送空间（阳光室）2.2m产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部64、分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考1:1:一梯三户一梯三户q一梯三户户型分布合理实用，各户均好性较好；q各户均有三个采光面；q设计充分利用有利朝向，在南向区域中布置主要功能空间（客厅、主卧室）；q平面具有布局紧凑，户内交通空间较少的优点。01单元单元02单元单元03单元单元产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考2:2:二梯三户二梯三户q两梯三户户型分布合理实用，各户均好性较好；q各户均有三个采光面；q大户型南北对流，三开间南向设计；q小户型全南向，双开间南向设计；q平面具有布局紧凑，户内交65、通空间较少的优点。三开间南向设计三开间南向设计产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考平面参考2:2:二梯二梯 四户四户q两梯四户建筑形态面宽较大；q户型开间尺寸相对紧凑；q设计充分利用有利朝向，在南向区域中布置主要功能空间（客厅、主卧室）；q户型平面布局紧凑。产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考9090以下特色户型参考以下特色户型参考1 1：增加附加值主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台卧室卧室右图： 建筑面积：约95100 户型：366、房2厅1卫主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台入户花园入户花园左图：建筑面积：约90 户型：2房2厅1卫入户花园将入户花园调整为卧室后产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考9090以下特色户型参考以下特色户型参考2 2：增加附加值右图： 建筑面积：约95 户型：3房2厅1卫(功能分区明确)左图：建筑面积：约90 户型：2房2厅1卫+空中庭院厨房厨房卧室卧室阳阳台台卧室卧室卫卫生生间间客厅客厅餐厅餐厅空中花园空中花园厨房厨房卧室卧室阳阳台台卧室卧室卫卫生生间间客厅客厅餐厅餐厅空中花园空中花园卧室卧室将空67、中庭院调整为卧室后产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考110110以下大二房户型参考以下大二房户型参考：设计亮点：间隔方正实用；功能用房配套齐全；交通面积小，布局紧凑；双卫生间设计，使用方便;南向双阳台设计，景观利用最大化。 建筑面积：约110 户型：2房2厅2卫2阳台卫生间卫生间卫生间卫生间景观阳台景观阳台景观阳台景观阳台产品策略产品策略产品策略产品策略户型部分户型部分户型部分户型部分平面参考平面参考平面参考平面参考120-140120-140三房户型参考三房户型参考：设计亮点：间隔方正实用；功能用房配套齐全；南向三开间设计，景观资源发挥得好；交通面积小，布局紧凑；双卫生间设计，使用方便;南向双阳台设计，景观利用最大化。 建筑面积：约125 户型：3房2厅2卫2阳台卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间卫生间景观阳台景观阳台景观阳台景观阳台