1、【 I 期期 商商 业业 调整调整 】东丽湖第二阶段东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位平米商业产品定位http:/ 本本 阶阶 段段 工工 作作 重重 点点 】q典型大盘案例研究典型大盘案例研究q整体项目各期商业定位梳理整体项目各期商业定位梳理q二期二期7000平米商业定位及产品规划设计建议平米商业定位及产品规划设计建议q一期邻里中心商业业态调整建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路第二阶段汇报思路【 大盘商业业态对比研究大盘商业业态对比研究 】n大盘商业业态研究大盘商业业态研究p祁福新村祁福新村p华南星河湾华南星河湾p锦绣香江锦绣香江p深圳城2、深圳城p北京国美第一城北京国美第一城n大盘商业对比分析大盘商业对比分析n项目概况项目概况q祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村中国第一村”美誉；q占地7500亩亩，自1991年破土动工，已投资近160亿元亿元，开发6000多亩，建成售出住宅近3万万套套；q目前已有36个国家和地区的2万多户万多户约7万人万人入住，到完全开发完毕入住人口将达15万人万人；q项目北距广州市中心18公里，东距广州大学城17.8公里，广州新城20公里，西到佛山老城18公里，佛山新城10.8公里，均处在45分钟分钟出行通勤范围内。q建汽车总站汽车总站，多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山3、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。 q24小时专线往返广州。广州公交路线广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288，番禺公交番禺公交有1,13，15，市广路锦信巴士，祈福地铁口祈福地铁口接驳线10A，10B，公交车288路和番禺公交车13路、15路等。 祈福新村祈福新村郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利郊区大盘，开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城房地产房地产E网网晓峰园晓峰园迎迎风风阁阁倚倚云云居居天天湖湖居居倚湖居倚湖居月明轩月明轩湖湖景景居居翠翠怡怡居居绿绿怡4、怡居居青青怡怡居居碟碟舞舞轩轩翠湖居翠湖居康康怡怡居居海晴居海晴居活力花园活力花园绿绿怡怡花花园园康康怡怡雅雅园园湖湖畔畔豪豪庭庭山泉居山泉居旧区洋房旧区洋房n项目规划项目规划以多层洋房洋房为主，辅以别墅别墅和高层高层，是典型的中低密度大盘中低密度大盘。产品主要有四种：q联排、独栋别墅联排、独栋别墅：湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园；q4-5层多层洋房层多层洋房：旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居；q6层半山洋房层半山洋房：月明轩、山泉居；q18-36层高层住宅层高层住宅：天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。n产品分析产品分析注：数据来源：满堂红5、二手房交易注：数据来源：满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大项目总体以多层洋房为主，辅以别墅和高层，随着时间发展户型面积逐渐变大大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城n开发模式开发模式n1991年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，年祈福新村开始开发，首期定为中低密度、高性价比郊区大盘，“香港村香港村”的客户定位吸引大的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住；量港澳投资、度假客户前来入住；n随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独6、栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。籍及广州本地高端人士入住。n随着广州城市随着广州城市“南拓南拓”，地铁，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅，吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。产产品品线线香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，香港、澳门投资客户，周末度假周末度假周末度假周末度假前期前期客客户户线线中期中期后期后期度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流港澳、欧美7、及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高端客户并存端客户并存端客户并存端客户并存湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房5-65-6层半山洋房层半山洋房层半山洋房层半山洋房18-3518-35层观景高层层观景高层层观景高层层观景高层自住客户成为主流，自住客户成为主流，自住客户成为主流，自住客户成为主流，在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住3-43-4层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，层低密度洋房为主，层低密度洋房为主8、，辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城概况概况整盘面积：整盘面积：500500万平米万平米商业面积：商业面积：8 8万万平米平米商业配比：商业配比：2%2%商业操作：统一规划，带租商业操作：统一规划，带租约销售约销售商业格局关键词：沿主街、商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、集中型、按副街、街区式、集中型、按功能分类功能分类q花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；q人工湖：占地600亩，提供9、各种水上活动中心，内部环岛内设置高尔夫球场；q千色园：占地300亩，投资1500万元，集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园，内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。q山顶公园：小区内有一座山，全长2.5公里，山上设有亭台，住户可爬山、游公园，也可赏月。 n生态健身主题生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主前期定位为郊区度假低密度住宅，配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城n项目配套项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括：q教育教育：祈福精10、英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院（大专制）；q国家三甲国际JCI认证医院医院：祈福医院，以中西医及自然疗法精华相结合为特色；q亚洲社区最大度假俱乐部度假俱乐部：8万平方米酒店度假俱乐部q主题俱乐部主题俱乐部：水上俱乐部、文化俱乐部，设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等；q小区独立会所小区独立会所：天湖会所、半山会所；q其他其他：大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。 祈福新村度假俱乐部的设施：孩童类：夏威夷水上乐园、宝宝天11、地、电子游乐城、开心乐园；文化类：雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室；商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备；餐饮类：越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆；休闲类：知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院；运动类：潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆；健康类：室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园祈福精英幼儿园天湖会所天湖会所郊野公园郊野公园祈福食街祈福食街祈福度假俱乐部祈福度假俱乐部交通巴士总站交通巴士总站祈福医院祈福医院祈福农庄果园祈福农庄果园祈祈福福英英语12、语实实验验学学校校水上俱乐部水上俱乐部高尔夫球场高尔夫球场千千色色园园半山会所半山会所为食天地为食天地祈福新村学校祈福新村学校肉菜市场肉菜市场整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院整个项目向城市化住宅转型，配套多以生活配套为主，引入教育产业和医院大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城生活配套生活配套银行银行邮局邮局派出所派出所消防局消防局超市超市肉菜市场肉菜市场快餐店快餐店凉茶铺凉茶铺商场商场酒廊酒廊盲人按摩盲人按摩汽车美容汽车美容大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套学校学校一条龙教育服务一条龙教13、育服务 Kindergarten through UniversityKindergarten through University祈祈 福福 新新 邨邨 斥斥 资资 3 3 亿亿 元元 创创 立立 了了 祈祈 福福 英英 语语 实实 验验 学学 校校 及及 祈祈 福福 新新 邨邨 学学 校校 2 2 所所 高高 质质 素素 学学 校校 ， 并并 与与 广广 州州 工工 业业 大大 学学 联联 合合 开开 办办 祈祈 福福 学学 院院 ， 开开 设设 旅旅 游游 酒酒 店店 管管 理理 、 会会 计计 学学 两两 个个 本本 科科 与与 工工 民民 用用 建建 筑筑 一一 个个 专专 科，科，14、 祈祈 福福 是是 全全 国国 唯唯 一一 拥拥 有有 大大 学学 教教 育育 的的 屋屋 邨，邨， 提提 供供 由由 幼幼 儿儿 园园 至至 大大 学学 的的 一一 条条 龙龙 优优 质质 教教 育育 服服 务务 。 大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套医院医院全国唯一一家通过国际全国唯一一家通过国际JCIJCI认证，认证， 20032003年年香港最信赖的中国内地医疗机构香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院世界级大型综合医院自然疗法中心自然疗法中心社区医护服务中心社区医护服务中心健康检查套餐健康检查套餐大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套食15、街食街3030多间食肆多间食肆 各省的正宗地道特色小吃，各省的正宗地道特色小吃，由番禺由番禺 、澳门、澳门 、中山、中山 、 顺顺德德 、潮州、潮州 、上海、上海 、四川、四川 、 浙江浙江 、湖、湖 南南 、东北、东北 、蒙古、蒙古 等等 一般小菜十多元一般小菜十多元 ，大众消，大众消费费 ，价，价 廉廉 物物 美美 。 大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套租赁服务租赁服务代代 甄甄 选选 租租 客客 ， 监监 管管 房房 代代 安安 排排 维维 修修 及及 报报 价价 代代 办办 签签 约约 及及 楼楼 宇宇 交交 收收 手手 续续 代代 办办 水水 、 电电 、 电电16、 话话 费费 之之 核核 数数 及及 交交 接接 代代 收收 租租 及及 追追 租租 ， 并并 代代 发发 租租 金金 收收 据据大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套居民俱乐部居民俱乐部居民专利会藉居民专利会藉 Residents ClubResidents Club俱俱 乐乐 部部 分分 别别 成成 立立 长长 者者 同同 乐乐 会会 妇妇 女女 会会儿儿 童童 会会 每每 月月 定定 期期 举举 办办 各各 类类 型型 活活 动动 ， 例例 如如 生生 日日 会会 、 旅旅 游游 、 参参 观观 、 兴兴 趣趣 班班 、 专专 题题 讲讲 座座 等等 ， 并并 为为 会17、会 员员 提提 供供 专专 用用 活活 动动 场场 地地 、 租租 用用 设设 施施 折折 扣扣 、 商商 铺铺 购购 物物 折折 扣扣 和和 免免 费费 身身 体体 健健 康康 检检 查查 等等 优优 惠惠 。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套高级休闲会所高级休闲会所 祈福新邨度假俱乐部祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center)(Clifford Estates Resort Center)经营面积经营面积8 8万平方米万平方米耗资耗资3.53.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳可同时容纳 18、10000 10000 人人提供提供5050多项新颖的娱乐消闲设施多项新颖的娱乐消闲设施 http:/ 占地占地1.81.8万平方米，是万平方米，是 亲亲 子子 共共 聚聚 的的 欢欢 乐乐 天天 地地 结合艺术结合艺术 、娱乐、娱乐 、益智及康体等特点、益智及康体等特点 ， 每个设施都各具特每个设施都各具特色色 如千色堡如千色堡 、龟兔竞赛场、龟兔竞赛场 、奇卉馆、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶、蝶舞轩舞轩 、 百鸟湖、水晶宫乐园等百鸟湖、水晶宫乐园等大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套农庄创意坊农庄创意坊占占 地地 一一 百百 多多 亩亩 百百 果果19、 园园 、 畜畜 牧牧 园园 、 骑骑 马马 场场 、 自自 助助 耕耕 种种 区区 、 鱼鱼 塘塘 、 无无 土土 种种 植植 场场 及及 生生 态态 园园 学学 习习 造造 陶陶 艺、插艺、插 花、织花、织 布、酿布、酿 酒酒 和和 磨磨 豆豆 浆浆农农 具具 展展 览览 馆、农馆、农 庄庄 土土 特特 产产 店店 和和 美美 食食 亭亭大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城功能分区功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套q具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔具体地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科20、技区华为基地对面路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面q占地面积：约占地面积：约39.7万平方米万平方米q建筑面积：约建筑面积：约43.7万平方米万平方米q总商业面积：总商业面积：3.5万平方米万平方米q容容 积积 率：率：1.1q开发分期：开发分期：6期期q开发时间：开发时间：4年年q上市时间：上市时间：2004年年10月月q总户数：约总户数：约4000户户q开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期开发节奏：目前一、二、三期已售完，四期别墅热销中，四期高层别墅热销中，四期高层2008年预售年预售三期二区三期二区三期一区三期一区一期一期二期商业二期商业二期二期四期四期四期四期n项目概况项目概况坂雪21、岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积坂雪岗开科技区周边的居住配套，商业面积占总供应面积8%8%，商业配套辐射周边，商业配套辐射周边大盘业态研究大盘业态研究深圳城深圳城n开发模式开发模式q深圳坂田片区以工业为主，区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家，华为、当纳利、索尼、新天下等国内外知名企业均在坂田落户；q在城置业的人群，一般都是周边企业的高级白领人士，特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定城的开发模式以激进型为主坂田高科技园居住配套的定位决定城的开发模式以激进型为主大盘业态研究大盘业态研究深圳城深圳城大盘22、业态研究大盘业态研究深圳城深圳城商业街商业街精品小物件精品小物件餐饮类餐饮类社区类商业社区类商业大盘业态研究大盘业态研究深圳城深圳城社区类商业社区类商业经营业态：银行、邮局经营业态：银行、邮局、移动移动/ /联通营业厅、联通营业厅、票票务中心务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等五金件、耗材等大盘业态研究大盘业态研究深圳城深圳城餐饮街餐饮街中餐：川味火锅城、东北家常菜、中餐：川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等江南火锅、汤品、风味小吃等外餐：印度餐厅外餐23、：印度餐厅大盘业态研究大盘业态研究深圳城深圳城精品小物件精品小物件服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品服饰类：鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类：窗帘、床上用品、家居类：窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等布艺、家装、家饰等q位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸，由广州宏宇房地产有限公司开发宏宇房地产有限公司开发q占地面积占地面积80公顷，建筑面积公顷，建筑面积120万平方米，万平方米，容积率容积率1.5q分期数：分期数：2001.4开盘，现在做到第五期开盘，现在做到第五期q配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星配套：番禺执信中学、商业街、会所、五星酒24、店酒店q价格：价格：2001.4开盘时为开盘时为4000元元/平方米，而平方米，而现在第五期已涨至最高价现在第五期已涨至最高价22000元元/平方米平方米n项目概况项目概况大盘业态研究大盘业态研究华南星河湾华南星河湾一期住宅一期住宅二二期期住住宅宅幼幼儿儿园园中中小小学学三三期期住住宅宅四期住宅四期住宅五期住宅五期住宅一一期期商商业业街街四期商业街四期商业街四季会所四季会所五星酒店五星酒店n开发模式开发模式 q白金五星级酒店白金五星级酒店配套、社区精品园林绿园林绿化化提升了项目整体品质，使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时，也吸引大量港澳、外籍人士及跨国企业高层前来投资购房；q适量的教育25、社区商业配套满足业主基本生活要求。大盘业态研究大盘业态研究华南星河湾华南星河湾大盘业态研究大盘业态研究华南星河湾华南星河湾n 商业内街商业内街q 药店、美容美发、洗衣店、银行、便利店等社区商业为主，满足业主基本生活需要。n园林特色园林特色q1.83 公里中国骑江实木观光休闲大道；q2个全天侯桥底休闲公园；q一江两河四湖六大泳池，沿江、销售中心、会所、第一组团、桥底公园、海岛式游泳池六大水系；q六大异域风情水景园林社区，向人们展现了一个亚热带人居环境的典范。社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住社区绿化环境的精致化，提升项目的整体品质，吸引相对高端人群前来居住大盘业26、态研究大盘业态研究华南星河湾华南星河湾大盘业态研究大盘业态研究锦绣香江锦绣香江整盘面积：整盘面积：123123万万m2商业体量：商业体量：4.84.8万万m2商业配比：商业配比：4%4%住宅关键词：独栋、联排、住宅关键词：独栋、联排、花园洋房、小高层等低密花园洋房、小高层等低密度社区度社区商业关键词：小体量、多商业关键词：小体量、多中心、各档次、街区式中心、各档次、街区式概况概况大盘业态研究大盘业态研究锦绣香江锦绣香江功能分区功能分区豪华会所商业街社区配套设置在以独栋设置在以独栋和联排为主和联排为主的别墅区的别墅区设置在以花园设置在以花园洋房和小高层洋房和小高层为主的低密度为主的低密度住宅区住27、宅区设置在高层设置在高层和小高层为和小高层为主的高密度主的高密度住宅区住宅区房地产房地产E网网大盘业态研究大盘业态研究锦绣香江锦绣香江社区服务中心社区服务中心建筑形式：沿街住宅底商建筑形式：沿街住宅底商业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便业态：银行、邮局、超市、肉菜市场、冲印、干洗店、便利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等利店、快餐、美发、烟酒、二手房租售等http:/ : 宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器宏城超市、海尔电器连锁店、恒耀辉电器医疗保健：医疗保健：SPASPA、按摩、健身、按摩、健身大盘业态研究大盘业态研究锦绣香江锦绣香江豪华会所豪华会所幼儿园幼儿园娱乐、休闲、28、餐饮、商务、康体于一体娱乐、休闲、餐饮、商务、康体于一体中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、中餐厅、湖边咖啡厅、健身室、棋牌室、乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池乒乓球、桌球、桑拿中心、室内泳池酒店、客房、总统套房酒店、客房、总统套房国际会议（商务）中心国际会议（商务）中心 、宴会厅宴会厅建筑面积：建筑面积：20002000多平米多平米特色教学：双语、网络、活动、游戏特色教学：双语、网络、活动、游戏教育内容：健康、语言、社会、科学、教育内容：健康、语言、社会、科学、艺术艺术大盘商业业态研究大盘商业业态研究北京国美第一城北京国美第一城概况概况整盘面积：整盘面积：100100万万mm2 2商业面积：29、商业面积：11.411.4万万m2 2商业配比：商业配比：11.4%11.4%住宅特征：全部高层住宅特征：全部高层商业操作：统一规划，商业操作：统一规划，带租约销售带租约销售商业格局关键词：沿商业格局关键词：沿主街、副街、街区式、主街、副街、街区式、集中型、按功能分类集中型、按功能分类大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城功能分区功能分区文体影视运动中心家居生活城超市购物中心国美餐饮街精品折扣街品味生活中心社区中心街区型和集中型商业形态街区型和集中型商业形态大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城社区中心社区中心菜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食菜市场：水产品、禽30、类、鲜肉、蔬果、熟食五金店、缝纫店、家电维修、水站五金店、缝纫店、家电维修、水站便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店便利店、彩扩店、音像店、西饼店、名烟酒专营店连锁药店、书店、鲜花礼品店连锁药店、书店、鲜花礼品店耗材专营店、汽车美容店耗材专营店、汽车美容店移动移动/ /联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心联通营业厅、邮局、银行、房产中介、旅行社、票务中心社区医疗中心社区医疗中心家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等家政服务、宠物诊所、妇婴儿童用品等大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城超市购物中心超市购物中心经营面积：经营面积：2800028000平米平米定位：31、大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、定位：大卖场，大百货，家电连锁商家：国美电器、物美超市、百安居、曲美、集美、中卡商贸社区医护服务中心曲美、集美、中卡商贸社区医护服务中心经营业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、经营业态：时尚百货、综合超市、家用电器、通讯产品专营店、化妆品、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、珠宝手饰、品牌男装、品牌女装、运动休闲服饰、钟表眼镜、品牌快餐、品牌专卖、彩扩、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿童系列、品牌专卖、彩扩、运动品牌服装专营店、针织用品、床品、儿童系列、鞋帽、箱包、皮具等鞋帽、箱32、包、皮具等 大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城国美餐饮街国美餐饮街经营面积：经营面积：3300033000平米平米餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特餐饮分类：中小型餐饮品牌，家常菜、特色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮色菜、大型品牌餐饮、商务餐饮 业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、业态划分：中档家常菜、高端商务宴请、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、地方特色小吃、时尚酒吧咖啡、果品店、菜系分类：川菜菜系分类：川菜 、湘菜、湘菜 、粤菜、粤菜 、鲁菜、本、鲁菜、本帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜帮菜、东北菜、西北菜、家常菜、农家菜 、沪菜、清真菜、沪菜、清真菜 、京菜、京菜33、 、赣菜、赣菜 、潮洲菜、潮洲菜 、客家菜、闽菜、客家菜、闽菜 、苏菜、浙菜、快餐、传、苏菜、浙菜、快餐、传统菜统菜 、宫廷菜、火锅、宫廷菜、火锅 、烧烤、韩日料理等、烧烤、韩日料理等大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城品味生活中心品味生活中心经营面积：经营面积：1300013000平米平米经营业态：瑜珈健身、美容护肤、经营业态：瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒儿童艺术培训、茶室、咖啡、酒吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政吧、鲜花礼品、足疗按摩、家政护理、室内球馆护理、室内球馆 大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城精品折扣街精品折扣街经营面积：经营面积34、：1200012000平米平米 一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店一层百安居形成业态互补、错位经营，适合开设个性化、多样化的店面面二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、二层是家居生活街，主要经营窗帘、布艺、家装、家饰、床上用品、家纺精品、儿童专卖店等业态家纺精品、儿童专卖店等业态 三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、三层是服饰名品街，主要经营品牌服装、鞋帽、箱包、礼品、饰品、运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店运动用品、文化用品、音像、摄影专卖等精品店 大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城家居生活城家35、居生活城经营面积：经营面积：1000010000平米平米品牌商家：百安居、爱家、物美品牌商家：百安居、爱家、物美 （已经签约）（已经签约）经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小经营业态：玻璃门窗、板材、地砖、墙砖、涂料、木地板、灯具、小五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰五金、卫浴设备、橱柜、散热器；窗帘布艺、油烟机、橱具、家居饰品、宠物用品、窗帘布艺、地毯、床上用品、储物用品、儿童用品、品、宠物用品、窗帘布艺、地毯、床上用品、储物用品、儿童用品、装饰画、工艺礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品、汽车饰品、野营用装饰画、工艺礼品、炊具、玻璃器皿、陶瓷用品36、汽车饰品、野营用品；时尚家具等品；时尚家具等 大盘业态研究大盘业态研究北京国美第一城北京国美第一城文体娱乐运动中心文体娱乐运动中心经营面积：经营面积：1000010000平米平米经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛经营业态：影院、咖啡、茶秀；健身、桌球、保龄球、网球、羽毛球、篮球馆等球、篮球馆等【 大盘商业业态对比研究大盘商业业态对比研究 】n大盘业态研究大盘业态研究n大盘商业对比分析大盘商业对比分析大盘商业业态对比分析大盘商业业态对比分析商业功能对比分析商业功能对比分析东丽湖首要东丽湖首要完善社区配套完善社区配套，特色配套需，特色配套需结合国美结合国美的餐饮娱乐的餐饮37、娱乐运动性和运动性和祈福新村祈福新村的文化休闲趣味性；最后还要注重区域教育、的文化休闲趣味性；最后还要注重区域教育、医疗、购物等市政功能的配套医疗、购物等市政功能的配套大盘商业业态对比分析大盘商业业态对比分析商业功能对比分析商业功能对比分析p完善的完善的社区配套社区配套是大盘商业走向成熟的是大盘商业走向成熟的基础基础p定位精准的定位精准的特色配套特色配套是商业迅速成熟的是商业迅速成熟的催化剂催化剂p恰当的恰当的区域配套区域配套是走向城市化的是走向城市化的必备要素必备要素最基本的生活配套升级型生活配套区域配套跟进特色配套带动大盘商业业态对比分析大盘商业业态对比分析社区商业业态梳理社区商业业态梳理38、SPA足浴盲人按摩美容美发店服饰店社区诊所音像店彩扩店宠物诊所妇女儿童用品花店家居饰品家政服务房屋租售礼品店票务中心便利店水果摊五金店缝纫店修鞋配钥匙早点铺家常菜肉菜市场中西快餐连锁店西饼店烟酒店中小超市干洗店ATM机耗材店小药店基础生活配套升级型生活配套大盘商业业态对比分析大盘商业业态对比分析特色商业业态梳理特色商业业态梳理餐饮类特色小吃艺术餐厅西式正餐商务餐私房菜中西快餐连锁中式菜系名店娱乐文化类KTV个性酒吧迪吧洗浴桑拿影院杀人游戏俱乐部宗教文化系列运动类休闲类健身俱乐部桌球俱乐部羽毛、网球馆保龄球馆跆拳道武馆MINI高尔夫攀岩滑冰咖啡厅茶艺馆曲艺茶楼艺术酒吧陶吧布坊、绣坊创意坊大盘商业39、业态对比分析大盘商业业态对比分析区域商业业态梳理区域商业业态梳理大型购物大型超市汽车维修美容品牌服饰折扣百货商场家具建材通讯电子产品电器连锁办公营业厅工、建、招行移动、联通电信、网通邮局消防局俱乐部派出所医疗类教育类口腔医院中医医院美容院大型综合医院康体中心大型综合药房中草药库幼儿园重点中小学艺术培训补习学校假期活动营社会实践俱乐部亲子创意坊大盘商业业态对比分析大盘商业业态对比分析对本项目启发对本项目启发p1-5期期商业需有完善的商业需有完善的社区配套社区配套p2-3期期需聚集人气的需聚集人气的特色配套特色配套p5-6期区域配套期区域配套持续跟进持续跟进【 本项目本项目商业整体定位商业整体定位40、 】本项目整体商业定位本项目整体商业定位多中心：宜动宜静多中心：宜动宜静 内外有序内外有序动态文、体、艺娱乐中心动态文、体、艺娱乐中心静态高端休闲中心静态高端休闲中心邻里中心邻里中心动态区域集中购物中心动态区域集中购物中心外向型区域商业中心外向型区域商业中心本项目整体商业定位本项目整体商业定位一期邻里中心：一期邻里中心：承担项目前期首批业主承担项目前期首批业主基本基本生活需求生活需求，以，以社区服务类社区服务类商商业业态为主。业业态为主。q一期工作重点：现有商户调整一期工作重点：现有商户调整q调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，调整方向：邻里中心主要以社区服务类业态为主，如如24小时便41、利店、洗衣店、药店、花店为主；小时便利店、洗衣店、药店、花店为主；q中高档餐饮类调至中高档餐饮类调至II期镇中心商业中去。期镇中心商业中去。q位置：靠近小区的商业位置：靠近小区的商业q客群：客群：1-2期业主期业主q业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店、花店、家居小饰品、水站、药店、ATM机机q档次：中高档的品牌连锁档次：中高档的品牌连锁本项目整体商业定位本项目整体商业定位一期一期生活配套型商业生活配套型商业3F1F1F1F1F2F2F2F生态走廊生态走廊入口广场入口广场B入口广场入口广场Aq次入口广场的处理可以结合场地次入口42、广场的处理可以结合场地的特性，的特性，与与建筑之间形成有效的融合建筑之间形成有效的融合和渗透；和渗透；次入口广场景观建议次入口广场景观建议二期二期70007000平米商业景观设计平米商业景观设计q内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势内部特殊庭院应充分利用生态走廊的优势,进行有效的进行有效的结合结合,同意规划除了同意规划除了,形成不同特殊的主题氛围形成不同特殊的主题氛围,利于商利于商业外部气氛的形成业外部气氛的形成;特色情景庭院景观建议特色情景庭院景观建议二期二期70007000平米商业景观设计平米商业景观设计http:/ 。二期二期70007000平米商业景观设计平米商业景观设计外部主入口外部43、主入口外部次入口外部次入口q出入口规划充分出入口规划充分考考虑东丽湖内、外虑东丽湖内、外部人流、车流和部人流、车流和分出分出不同层次的不同层次的出入口出入口,利于人流利于人流车流车流的组织的组织出入口规划建议出入口规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划一一级级主主人人流流动动线线三三级级人人流流动动线线入入口口二二级级次次人人流流动动线线沿沿生生态态走走廊廊可可通通过过人人行行动动线线交通组织交通组织交通组织交通组织外外部部车车流流动动线线交通动线规划建议交通动线规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划房地产房地产E网网主入口广场主入口广场次入44、口广场次入口广场特色情景庭院特色情景庭院廊道景观廊道景观q在整体规划中充分考虑在整体规划中充分考虑室内外空间的结合室内外空间的结合,形成形成不同层级的功能广场不同层级的功能广场,体体现不同的商业氛围现不同的商业氛围,形成形成不同主题不同主题的空间的空间功能广场规划建议功能广场规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划l停车位位置示意图停车位位置示意图q根据用地条件根据用地条件,车位结合交车位结合交通流向通流向,建议规划位置沿建议规划位置沿道道路布置路布置停车位规划建议停车位规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划规划业态面积及相应车位需求数量规划业45、态面积及相应车位需求数量q根据根据以上标准，本项目最少满足车位数量为以上标准，本项目最少满足车位数量为140个，结合项目自身的个，结合项目自身的情况综合情况综合考考虑，建议设计最少虑，建议设计最少100个车位为最好个车位为最好,其他利用周边的其他利用周边的场地停车场地停车停车位数量规划建议停车位数量规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。示功能。广告位规划建议广告位规划建议内部主题广告位内部主题广告位二期二期746、0007000平米商业总体规划平米商业总体规划q突出商户个性化，强调设计感，体现产品细节及人性化功能。突出商户个性化，强调设计感，体现产品细节及人性化功能。同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引同时针对内部交通流线及后勤通道（货流及员工）提供导引指示。指示。广告位规划建议广告位规划建议内部商户广告位内部商户广告位二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、主要面向进入项目商业氛围中的消费人群，内容包括店铺列表、位置图并具备相应的指示功能。位置图并具备相应的指示功能。广告位规划建议广告位规划建议外部主题广告位外部47、主题广告位二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q卸货区的位置应该根据车卸货区的位置应该根据车流动线规划在比较便捷流动线规划在比较便捷的的位置位置q同时同时满足对主要商业形象满足对主要商业形象影响较小影响较小的地方的地方卸货区位置规划建议卸货区位置规划建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q建议在项目垃圾清洁建议在项目垃圾清洁房设置在比较偏避的房设置在比较偏避的位置位置,对商业形象影响对商业形象影响最小最小,q公共卫生间的位置建公共卫生间的位置建筑设置比较中心的位筑设置比较中心的位置置,辐射周边辐射周边,不占主要不占主要商业街面。商业街面。建议商户内预留48、电话线接口、宽带接口建议商户内预留电话线接口、宽带接口建议预留应急指示灯位置及接线口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议弱电系统建议地下室建议地下室建议垃圾清洁房位置垃圾清洁房位置公共卫生间位置公共卫生间位置其他配套设施建议其他配套设施建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q建议商户内预留电话线接口、建议商户内预留电话线接口、宽带接口宽带接口q建议预留应急指示灯位置及接线口建议预留应急指示灯位置及接线口弱电系统建议弱电系统建议q建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。建议在项目组团各物业地下设置地下室，作为储货间及其他配套用途。地下室建议地下室49、建议其他配套设施建议其他配套设施建议二期二期70007000平米商业总体规划平米商业总体规划q建议建议将餐饮及休闲娱乐商业部分首层层高规划为将餐饮及休闲娱乐商业部分首层层高规划为4.2米，二层层高规划为米，二层层高规划为3.8米米;二期二期70007000平米商业技术指标建议平米商业技术指标建议建筑指标建议建筑指标建议l上下水指标建议上下水指标建议q建议本项目的上下水管预留管径为上水建议本项目的上下水管预留管径为上水DN50，下水，下水DN100 l用电指标建议用电指标建议q本项目配套及休闲类商户的本项目配套及休闲类商户的用电量大致在大致在用电量大致在大致在380KW左右左右 水电指标建议水电50、指标建议二期二期70007000平米商业技术指标建议平米商业技术指标建议l用电技术指标建议用电技术指标建议l上下水技术指标建议上下水技术指标建议餐饮类指标建议餐饮类指标建议二期二期70007000平米商业技术指标建议平米商业技术指标建议l燃气技术指标建议燃气技术指标建议l隔油池技术指标建议隔油池技术指标建议餐饮类指标建议餐饮类指标建议二期二期7000平米商业技术指标建议平米商业技术指标建议l厨房排烟量技术指标建议厨房排烟量技术指标建议l餐厅排风技术指标建议餐厅排风技术指标建议餐饮类指标建议餐饮类指标建议二期二期70007000平米商业技术指标建议平米商业技术指标建议【 I期邻里中心现有商业业态51、调整建议期邻里中心现有商业业态调整建议 】nI期邻里中心商业功能定位期邻里中心商业功能定位nI期商业业态调整方案期商业业态调整方案一期邻里中心功能定位一期邻里中心功能定位社区商业社区商业功能定位功能定位档次档次中高档中高档q根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中根据第一阶段对邻里中心的调查研究分析工作，判定一期邻里中心从目前到中长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主的消费需求不长期都将承担社区商业的功能，而目前的商业档次和业态与业主的消费需求不相符，固邻里中心调整后的定位如下：相符，固邻里中心调整后的定位如下：一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整52、方案调整布局原则调整布局原则q考虑一期小区内部人流考虑一期小区内部人流和外部通过性人流能便和外部通过性人流能便捷到达捷到达q将知名品牌的商业沿街将知名品牌的商业沿街布置，起到展示和布置，起到展示和“诱诱敌深入敌深入”的作用，激活的作用，激活内部消费内部消费q将人流较多的业态与人将人流较多的业态与人流较少的业态揉和到一流较少的业态揉和到一起起展示面展示面招商银行招商银行花店家居店花店家居店滨湖酒楼滨湖酒楼天海风餐吧天海风餐吧大方便利大方便利一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案对目前商业建议对目前商业建议饺子馆饺子馆物业物业q滨湖酒楼和大方便利档次滨湖酒楼和大方便利档次太低，建议搬出太低，建议53、搬出q花店家居店保留，但建议花店家居店保留，但建议改变位置改变位置q天海风档次和风格与天海风档次和风格与7000平米定位符合，建议搬到平米定位符合，建议搬到7000平米餐饮街平米餐饮街q饺子馆如增加早餐可以保饺子馆如增加早餐可以保留，位置需调整留，位置需调整q招商银行位置保留招商银行位置保留q物业改变位置物业改变位置一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案建议增加业态建议增加业态q品牌便利店、名烟酒专营店品牌便利店、名烟酒专营店q肉菜水果生鲜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食肉菜水果生鲜市场：水产品、禽类、鲜肉、蔬果、熟食q品牌中式品牌中式24小时快餐店、连锁西饼店小时快餐店、连锁西饼店q干54、洗店、缝纫店、皮革美容、五金店、水站、耗材专营店干洗店、缝纫店、皮革美容、五金店、水站、耗材专营店q品牌诊所、连锁药店、宠物诊所、妇婴儿童用品等品牌诊所、连锁药店、宠物诊所、妇婴儿童用品等q连锁足浴、盲人按摩、连锁足浴、盲人按摩、SPAq建议物业承担社区服务中心进行房产中介、票务、家政服务的管理建议物业承担社区服务中心进行房产中介、票务、家政服务的管理功能功能一期邻里中心商业调整后，将为一期和二期入住业主提供较为完善的一期邻里中心商业调整后，将为一期和二期入住业主提供较为完善的社区配套服务社区配套服务将餐饮等其他配套功能转移到二期将餐饮等其他配套功能转移到二期70007000平米商业平米商业医55、药类医药类健诊类健诊类餐饮类餐饮类零售类零售类洗护类洗护类一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案业态调整方案业态调整方案物业物业（服务中心）（服务中心）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案零售类摆布位置零售类摆布位置q建议便利店、烟酒店沿街建议便利店、烟酒店沿街布满一层，入口沿街、出布满一层，入口沿街、出口通向邻里中心内部口通向邻里中心内部q生鲜市场建议放在西饼烟生鲜市场建议放在西饼烟酒店的酒店的2层层q花店、家居饰品店正对着花店、家居56、饰品店正对着便利店的出口便利店的出口生鲜市场生鲜市场便利店便利店花店、家居饰品花店、家居饰品烟酒烟酒零售类零售类西饼西饼2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789方案方案 一：引进品牌生鲜超市一：引进品牌生鲜超市面积：面积：200-300平米平米经营范围：蔬菜水果、肉类、海鲜、熟食经营范围：蔬菜水果、肉类、海鲜、熟食优点：优点：超市统一管理，节省开发商人力超市统一管理，节省开发商人力统一物流配送，不会影响社区形象统一物流配送，不会影响社区形象超市统一标准，质量有保证超市统一标准，质量57、有保证缺点：缺点：招商难度高。招商难度高。耗损、运输费用高、导致养商成本高。耗损、运输费用高、导致养商成本高。开发商不便控制和调整供应种类和数量开发商不便控制和调整供应种类和数量一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案房地产房地产E网网方案方案 二：建立社区标准化净菜市场二：建立社区标准化净菜市场经营面积：经营面积：200-300200-300平米平米经营范围：蔬菜、水果、生熟肉类、海鲜、主经营范围：蔬菜、水果、生熟肉类、海鲜、主食、调料、五金小物件食、调料、五金小物件优点：优点：由物业成立专门管理处，划分专营区，由物业成立专门管理处，划分专营区，统一管理统一管理挑选个体经营者、便于调整和控制58、质量挑选个体经营者、便于调整和控制质量由管理处安排统一进货时间和渠道、避免影由管理处安排统一进货时间和渠道、避免影响社区形象响社区形象菜农直营、价格便宜，养商成本低，并能短菜农直营、价格便宜，养商成本低，并能短期养商转为盈利期养商转为盈利缺点：缺点：管理难度较高。管理难度较高。一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案q建议由品牌便利店替代大方便利店建议由品牌便利店替代大方便利店q建议品牌：建议品牌：7-ELEVEN、华联快客、华联快客q经营面积：经营面积：50-100平米平米q营业时间：营业时间：16-24小时小时q便利服务：食品、饮料，鲜磨热咖啡、小物件、便利服务：食品、饮料，鲜磨热咖啡、小59、物件、快餐套餐、速递、存取款、发传真、复印、代快餐套餐、速递、存取款、发传真、复印、代收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票收公用事业费、代售邮票、代订车票和飞机票、代冲胶卷等综合服务、代冲胶卷等综合服务传统便利店模式传统便利店模式 一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案餐饮类餐饮类q把选择大众消费的品牌连把选择大众消费的品牌连锁小店沿街布设锁小店沿街布设q饺子馆布设在中心内侧饺子馆布设在中心内侧q内部选择贯通式格局内部选择贯通式格局永合大王永合大王上海城隍庙小吃上海城隍庙小吃q原则：引导外部人流向邻里商业中心到达，连接内部健诊类休闲商业原则：引导外部人流向邻里商业中心到达，连接内部健诊类60、休闲商业健诊类健诊类餐饮类摆布位置餐饮类摆布位置一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案饺子馆饺子馆q建议品牌：永和大王、城隍庙小吃建议品牌：永和大王、城隍庙小吃q经营面积：合计经营面积：合计450平米平米q经营内容：早餐、中式快餐服务经营内容：早餐、中式快餐服务品牌中式快餐连锁品牌中式快餐连锁 餐饮类餐饮类一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案洗护类洗护类q洗护类主要依靠社区内的固定客源，故位置靠近小区的位置即可洗护类主要依靠社区内的固定客源，故位置靠近小区的位置即可q总经营面积：总经营面积：200平米左右平米左右q建议业态：优尼干洗店、娃哈哈水站、61、建议业态：优尼干洗店、娃哈哈水站、德高工具耗材连锁店、缝纫店、皮革美德高工具耗材连锁店、缝纫店、皮革美容容洗护类洗护类http:/ 医药类医药类同仁堂同仁堂健诊类健诊类q建议品牌：自然美、足浴堂、建议品牌：自然美、足浴堂、q经营面积：共经营面积：共500平米平米q经营内容：经营内容：SPA、足浴、按摩、健身、足浴、按摩、健身SPA 足浴足浴健身健身健诊类健诊类足生堂足生堂自然美自然美SPA健身健身一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案q传统的物业服务传统的物业服务q保洁、代购、老人陪护、保洁、代购、老人陪护、票务、房屋租售、社区活票务、房屋租售、社区活动组织协调等服务的管理动组织协调等服务的管理社区服务中心社区服务中心社区服务中心社区服务中心一期邻里中心调整方案一期邻里中心调整方案