1、 户户 型型 - -置业顾问培训置业顾问培训2010年培训一、基于户型的价值判断案例分析一、基于户型的价值判断案例分析1.户型空间尺度合理户型空间尺度合理合理的尺度空间将会赋予居住功能舒适性。但往往在设计中忽略了空间的重要性，结果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能满足用户需求。案例：空间比例失当案例：空间比例失当进深太大进深太大户型点评户型点评客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费2.2.面积比例适宜面积比例适宜住房必须以有限的空间满足基本的生活需求，如厨房、卫生间等，所以户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。如何经济2、有效的安排各功能房的面积、比例关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素：各房室应具有与户型面积相匹配的比例；大户型不应该出现小房间；主卧应明显大于次卧；三房户型客厅与卧室比例应控制在1.5：1以内。案例：面积比例失当案例：面积比例失当户型点评：户型点评：厨房面积过大，比次卧厨房面积过大，比次卧室大得多，甚至大于主室大得多，甚至大于主卧室。卧室。3.3.户型与定位一致户型与定位一致香蜜湖豪庭香蜜湖豪庭三房：三房：68二房：二房：55美庐锦园美庐锦园三房：三房：115二房：二房：84天鹅堡天鹅堡三房：三房：240二房：二房：220户型点评：户型点评：同样是一3、梯4户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能布置也不会相同。小户型注重基本生活功能区的满足，主要注重有几室；而大户型注重舒适，因此厅、室面积比较大，多阳台、多卫生间搭配。4.4.通风采光良好通风采光良好在房子的居住功能中，通风和采光的要求是一个重要的参考指标，具体说来，通风采光至少要达到“室内四明”“公共空间通风采光”的要求。“室内四明”：明厅、明房、明厨、明卫四大功能区保证采光的充足；“公共空间通风采光”：电梯厅、楼梯（消防楼梯）、公共走道通风采光良好。箭头代表通风采光户型点评户型点评:一梯两户的小高层设计，室内通风采光非常畅通。案例：通风采光良好案例：通风4、采光良好户型点评：户型点评：一梯十八户都能做到通风采光的经典作品，充分反映了建筑师选用“蛙式平面”的苦心。5.5.各房屋合理性要求各房屋合理性要求（1 1）客厅）客厅第一:空间独立。客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙；第二:方正开阔。方正完整是使用的布局。开间不应小于3.6米，但也不应大于5米；第三:长宽比不应失调。进深开间比不应大于2：1；第四:入口设玄关。入口门厅的住宅对外的空间过渡，避免厅内被外人一目了然，保证用户的私密性。客厅开口户型点评：户型点评：客厅开口过多，有四处开口，使客厅很多面积成为公共面积，不好布置家居。案例：客厅开口太多（2 2）餐厅）餐厅相对独立餐厅与客厅空间易相对独立5、；餐厅与客厅即有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房即有关联又独立成区西式厨房与餐厅可以实现一体化；中式餐厅经过独特的设计也能实现厨房餐厅一体化。户型点评：户型点评：上图中餐厅与客厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法使用；客厅的形状不利于家具的摆放，从厨房位置使客厅显得更加局促；下图经过修改后既有玄关又使餐厅相对独立。案例：餐厅不独立餐厅开口餐厅开口餐厅开口案例：餐厅不占角户型点评：户型点评：餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（边角边）；周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用案例：餐厅占角户型点评：户型点评：餐厅占角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用。案例：餐厅独立户型点评6、：户型点评：餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明。案例：西式厨房改善餐厅户型点评：户型点评：上图中采用中式厨房，餐厅采光较差；下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现一体化，改善了餐厅空间和采光条件。（3 3）厨房）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理排布有一定长度的橱柜摆放电器，煤气灶、洗菜盆等设备厨厕最好不要紧邻（4 4）主卧室）主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以设当增加；最好有好的朝向（南向），比客厅的朝向要求更甚；大户型的主卧应带一个专用卫生间；进入式衣帽间（walk-in-closet）的出现使主卧室布局更为灵活，近年成为流行趋势；7、(5)(5)次卧室次卧室次卧室面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些厕浴分离卫生间（6 6）卫生间、储藏室、阳台）卫生间、储藏室、阳台卫生间应有明窗通风采光公共卫生间为厕浴分离，干湿分离，以利于清洁卫生和便利使用。仅有一个卫生间应与卧室靠近,避免不必要的穿堂越室。面积较大的户型应设储藏室全封闭独立式空间，面积不小于3。阳台保证客厅有良好的视野和采光客厅不设阳台而在卧室设阳台，则凉衣、休闲都将经过主卧室，会干扰主人。二、二、3 3种常见户型分析种常见户型分析1.复式是受跃层式启发而创造的一种经济型住宅复式住宅在建造上仍每户占用上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一米多高的夹8、层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，（复式一般为3.3米，而跃层式为5.6米）。复式的下层供起居、烹饪、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和储存用。户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即是上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子孙三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人相对独立的空间需求，又达到了相互照应的目的。优点是：优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，9、土地利用率可提高40%。不足在于：不足在于：（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差 。2.2.跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通风好、采光面大风好、采光面大跃层式住宅在东南沿海、福建等一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占上下两层，卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可分层布置，上下10、层的交通不通过公共楼梯而采用户内私用小楼梯连接。优点：优点：是每户都有较大的采光面，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。不足之处不足之处: :但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。 这类住宅的室内空间设计借鉴了欧美小二楼独院的住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台同胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。3.3.错层有错层有“压缩了的复式压缩了的11、复式”之称，之称，通过错层平面让功能区形成整体通过错层平面让功能区形成整体的差别层次的差别层次错层式室内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不等的平面上。错层和复式有一个共同区别于平面式房屋的特征。平面式标示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于一个平面上，而错层和复式内的各个房间处于不同的层面。错层式和复式房屋的区别在尽管两种房屋都处于不同层面，但是复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层高度低于一人高，人站在第一层面能平视或俯视第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一层、夹层露面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层两个（或三个）露面并非垂直相叠，而是互相不以等高形式12、错开。户型分析：户型分析：根据箭头所指，通过室内的小楼梯，让居住区和休息区形成了立体的层次差别案例：错层式住宅提示：提示：错层式住宅不利于抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合层数少，面积大的高档住宅。跃层式、复式和错层的区别跃层式、复式和错层的区别三、户型鉴别的具体标准三、户型鉴别的具体标准1.1.好户型的好户型的4 4大标准大标准四大标准四大标准实用安全灵活经济面积恰当尺度合理健康空间有效分离（1 1）使用安全，灵活经济）使用安全，灵活经济好的户型应该具备6个特性，分别是：实用性、安全性、灵活性、可变性、经济型和艺术性。6大特性大特性实用性可变性安全性灵活性艺术性经济性实用性13、：实用性：实用性是指住宅大小适宜、功能合理、间隔方正、少点“金角银边”，谨防成为多边的”钻石房”。安全新：安全新：安全性是指住宅要具备防盗、防火、抗震和抗拒自然灾害的能力，还要具有一定的私密性，因此社交空间，私人空间应有效分隔。除此之外，住宅还要具有经济性，既面积要紧凑，使用率要高。当然住宅也应该美观大方，有一定的艺术性、个性、特色和文化品位。（2 2）空间有效分隔）空间有效分隔一般一个好的户型应该有6个分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。生理分居：生理分居：指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应该分室居住；功能分区：功能分区：指不同的生活功能有不14、同的活动空间，会客要有客厅、烹饪要有厨房、存物要有储物室、厕浴要有卫生间；动静分开：动静分开：指活动空间和休息空间要严格区分，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置，而卧室需要更大程度的安静，应比较深入。公私分开：公私分开：指家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客进门后将业主的家庭生活一览无余；主次分开：主次分开：指主人房要与其他房间有所区别；干湿分开：干湿分开：指厨房、卫生间带水、带脏的房间应与精心装修怕水、怕脏的卧室分开。好户型设计的好户型设计的6 6种分离种分离干湿分开动静分开生理分居公私分开主次分开功能分区(3)(3)面积恰当，尺度适宜面积恰当，尺度适宜人15、们较理想的卧室面积为12-15平米之间，较理想的客厅面积为21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则将影响看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、储物室4-5平米，阳台5-6平米较为适宜。此外各功能空间的相互关系对使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口设置，避免买菜后穿过客厅的不方便，卫生间应靠近卧室以方便晚间使用，厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生有不雅观。生活阳台应该与厨房或卫生间相连，不应与卧室相连，因为生活阳台是开放性空间，晒衣时穿过卧室会影响卧室的私密性。（4 4）健康因素的合理利用）健康因素的合理利用呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来讲，这些16、要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般位南向，南偏东或者南偏西不可大于45度。 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对于单朝向的套型必须有通风措施。提示：提示：按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的17、采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有通风窗，无通风窗的卫生间也应该设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调器的墙洞，阳台应有晒衣设施等。根据世界卫生组织定义，健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准 。（1）建筑密度不大于25%。 （2）面积标准： 2.好户型的好户型的16个健康标准个健康标准（3）能引起过敏的化学物质浓度很低；（4）尽量不使用易散发化学物质的材料；（5）二氧化碳浓度要低于10018、0PPM；（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米；（7）每天日照时间应在3小时以上；（8）有足够亮度的照明设备；（9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外；（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备；（11）整个房间温度全年操持在1727之间；（12）室内温度全年保持在40%70%之间；（13）噪声要小于50分贝；（14）有足够的抗自然灾害的能力；（15）便于护理老人和残疾人；（16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米；户型常见的19个缺陷四、户型功能的说明四、户型功能的说明1.户型的特性好户型的标准规不尽相同，这是由于设计师是介个市场的大多数需要来设计户型，购房者是介个家庭的极少数19、需要来选择户型，但是有一点认识是可以统一：基于人性化的设计，对于某一类别的消费者应该是最合适的。户型的特性标准2.2.户型的需求户型的需求购房者在选择户型时，一般是先基于各自不同的宏观需求，如自住需求种的人口数量是一代，两代还是三代，是需要解决有无，还是改善居住；投资需求中的使用性质是长期出租，还是短期炒房，是先自住后出租，还是先自住后转让等等，在匡定了面积大小，居室多少后，人们自然而然地会浮现出各式各样地围观需求：（1）套型需求套型是户型的核心，选择时既要注意现实的需求，又要考虑未来的变化，不管是自住，还是出租或转让，都尽量符合可持续发展的原则。套型需求布局合理采光优良通风畅通布局与配比布局20、与配比有时套型中各居室的布局差之毫厘，需求就谬以千里。因此，结合理论评判布局，结合需求框定布局，就成了选择户型的重要指标。在配比上，均好性是户型匀称的标志，目前国内基本上延续了香港住宅“大厅小窝”的模式，而北方地区的卧室面积适当的放大了。提示：提示：在东区和静区的比例上，有个简单的算法：三居室大致五五开；两居室在东区和静区的比例上，有个简单的算法：三居室大致五五开；两居室大致四六开；一居室大致七三开。而动区中的起居室与其他空间大致七大致四六开；一居室大致七三开。而动区中的起居室与其他空间大致七三开，或者客厅与独立餐厅灯其他空间大致四六开。三开，或者客厅与独立餐厅灯其他空间大致四六开。采光与通风21、采光与通风对于阳光，南方和北方有着不同的要求：北方因为寒冷，更在意阳光，朝阳面是人们重点的选择；南方因为炎热，尤其惧怕西晒，对阳光的需求不那么强烈。年轻人早出晚归，很少会考虑晒太阳，可以选择价格低一些的北向房；老人需要阳光的照射，两居以上的户型，至少要保证一个卧室或起居室处于朝阳面。景观也是朝向的重要因素，像大到山景、海景、河景、湖景、小到小区园林、水景、都会或多或少地影响着现代家居生活，因为好的景观会对心情起着重要的调节作用，这也是一些背向阳关、朝向景观的套型反而卖得好的原因。采光还要注意采光口的大小，也就是窗户的宽窄高低。大窗户采光、观景丰富、视觉上能延展居室空间，同时充满着时尚感，但保温22、会受到影响，并且私密性也差一些。住宅的通风在南方要求高一些，这是因为空气相对潮湿，像卫生间、工人房，在北方可以做成暗的，但在南方则多为明窗。（2 2）功能需求）功能需求在总面积一定的情况下，选择什么样的空间组合，以达到居室效益的最大化，是影响户型的关键。卧室与起居室不论是过去的“室大厅小”，还是现在的“室小厅大”，选择住宅时，恐怕首先考虑的还是有几个卧室，才能满足生活的基本需求，起居室包括门厅、客厅和餐厅，它是现在住宅的核心，不仅是户型的结构中枢，还是生活的重心所在。打个比方，户型像个螃蟹，卧室是爪子，支撑着身躯，起居室是夹子，掌握着方向。厨房与卫生间厨房与卫生间是体现家庭生活质量高低的关键场23、所，又是住宅科技非常集中的地方，因此大厨房、大卫生间是一种选择趋势。不仅如此，双卫甚至三卫、四卫，中西分厨甚至增设早餐室，都是提高舒适度的必要选择。不要忘了，准求面积和数量的同时，还要注意平衡其他居住空间。休闲与储物间户内的次要空间，对生活情趣起着调节作用。像在居室一侧或一角设置茶座、酒吧、棋牌桌等等，成为很多人选择户型时的参考因素；而阳光室的设计，恰恰迎合了此类休闲空间设置的潮流。储物间包括衣帽间和储藏间，将各种衣物和杂物集中于此，会使居室变得更为整洁。户型的功能需求卧室、起居室生活必须休闲区、储物功能分开厨房、卫生间满足舒适（3 3）材质的需求）材质的需求表面上看，建筑材质与户型格局没有直24、接的关联，实际上，建筑材质优劣与否对购房者选择户型有重要影响。窗与门窗户的发展变化与科技进步有着密切的关系：型材从铸钢窗、铝合金推拉窗、铝合金平开窗，直至铝包木窗；玻璃从单层平板玻璃、双层夹胶玻璃，直至多层中空玻璃；隔热保温技术从型材上的断桥隔热，玻璃上的防辐射膜，包括外挂的隔热卷帘等等。窗户在套型内采用的数量和面积较多，因而性能和成本有着直接的关系，选择时要注重性价比。而门主要是入户门，相当于户的脸面，造型美观，安全优质，会提升住宅的档次。内饰与外墙内饰主要体现在精装修项目上，优良的装饰会使户型掩藏缺憾，锦上添花，而劣质的装饰则瑜不掩瑕，画蛇添足。外墙装饰按档次依次为石材、塑铝板、釉面砖和涂25、料，虽然这些离户型似乎远了些，但好的外墙装饰会增强购房者的选择欲 。材质需求窗户与门防盗美观内饰外墙锦上添花3.3.户型的流线户型的流线流线是人们在户内活动的路线，流畅与否直接关系到各种功能的转换。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向影响到居住的品质，换句话说，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大而无当”。因此，选择户型的一个基本思路就是：选好流线。家务流线家务流线分烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线。储存、清洗、料理三道程序决定了烹饪流线，一般家中的厨房较窄，流线通常为“一”字形和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。比如，假使烹饪流线规划是先冰箱，然后隔过炉灶进入水槽清26、洗、案头加工，最后再回炉灶烹调，这样感觉流线并不合理。如果一开始就是冰箱、水槽、案头、炉灶，使用起来会更流畅些。洗涤流线主要是洗衣、晾晒和熨衣，这三点最好一线，甚至一区域，像将洗衣机放置服务阳台，使洗涤过程集中完成，是目前常见的布局。又比如洗浴流线，有些采用干湿分离的手法，将洗手台设计在卫生间外侧，然后依次是坐便和淋浴房，既避免了浴室潮气四处散布，又使洗手、如厕、淋浴互不干扰。 户型流线家务流线符合家务流程居住流线尊重主人生活格调来客流线达到动静分离居住流线居住流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间中。这种流线应尊重主人的生活格调，满足生活习惯。像主卧配独立卫生间甚至衣帽间，大一点27、的户型增设带卫生间的次主卧，以及主卧配书房等等，增强了居住流线的私密性。目前还有一种书房开设两个门、分别通向主卧和客厅的设计，既保证了主人学习的便利，又使亲密关系的来客能在书房畅谈，将居住流线和来客流线在书房中形成交叉点。 来客流线来客流线主要指从入户门进入客厅的行动路线。来客流线不应与居住流线和家务流线交叉，以免客人来访时影响家人的休息或工作。客厅所处的位置和周边的门是保证流线合理的关键。客厅处于套型中的动区，应在外侧，也就是离入户门近的区域；卧室的门要开在会客区外，避免出入时横穿沙发和电视机之间，最好的办法是完全动静分离，将客厅独立设置。在一些大的公寓或者别墅类住宅中，已经出现了仿造欧美流行的双起居室设计，即会客室和家庭起居室，将不同流线的干扰降到最低。 五、对室内功能区的进一步说明五、对室内功能区的进一步说明