1、外环 品质时代的来临从市场来看，外环区域无疑已经成为楼市的主角从市场来看，外环区域无疑已经成为楼市的主角外环成为楼市的主角外环成为楼市的主角外环成为上海房地产市场主流外环成为上海房地产市场主流外因外因内因内因配 套 设 施 建 设 不 断 完 善规模化开发带动品质提升品牌开发商日益强调品质相对价格较低，性价比较高中心区土地有限开 发 成 本 上 升房 价 日 益 攀 升市 区 客 户 外 逃07年全市商品住宅成交前20名板块中外环沿线板块占据七席 顾村的崛起顾村的崛起传统的动迁基地正向中高档都市居住区转变传统的动迁基地正向中高档都市居住区转变公寓成交量及成交均价排名公寓成交量及成交均价排名(12、-11(1-11月月) ) 板块成交量成交套数成交量排名成交均价成交均价排名顾村板块顾村板块362743362743357135713 3605760571313宝山西板块3092252926771039宝山东板块219882181482547高桥板块3583022798493264曹路板块2340522913705010唐镇板块360415491415川沙板块1106639459647511周康板块55168454681624412三林板块41363435632102672华泾板块834126911290455春申板块948238211093533莘庄板块3341272914678318七宝3、板块19400615368111951江桥板块33678934575590014桃浦板块879637651186536成交量领跑外环板块成交量领跑外环板块今年1月至11月销售面积排在十五个外环板块第3位依然是价格洼地依然是价格洼地目前整体均价排在十五个外环板块第13位与其他板块相比存在明显的量价倒挂现象顾村正在顾村正在“脱贫脱贫”建筑风格的升级建筑风格的升级房型面积的升级房型面积的升级以铂庭的巴洛克风格和依云湾的法式风情为代表， 外立面风格趋于多样化现代简约主义风格为主 动迁房低档小面积商品住宅别墅、高品质住宅品质时代的来临品质时代的来临既是竞争的需求，又是客户的需求既是竞争的需求，又是客户的4、需求竞争的需求竞争的需求规 模 化 开 发 成 为 主 旋 律大量品牌开发商强调品质顾村板块- 依云湾周 康 板 块-绿 地 东 上 海七 宝 板 块-皇 都 花 园三 林 板 块-金 谊 河 畔81594453355396819461014162 1 11210闵行宝山卢湾普陀虹口浦东外地闸北黄浦杨浦嘉定长宁徐汇青浦松江金山崇明静安铂庭公寓成交客户区域分布目前的全市型客源分布开盘初顾村区域客转变客户的需求客户的需求全市型客源的特点在于其原来基本居住在市区，因难以承受市区高昂房价，从而到近郊寻求改善居住品质，他们对改善居住品质有着强烈要求。1.2容积率 VS 高品质向规划要效益从产品规划挖掘约5、8800万额外价值【按常规复合产品组合的方案假想】【按常规复合产品组合的方案假想】四联排TOWNHOUSE多层公寓小高层风情商业街风情商业街幼托幼托敬老院敬老院与常规规划方案的假想比较【按常规复合产品组合的市场价值估算】【按常规复合产品组合的市场价值估算】+ +20832M2x14000元M2=2.92亿元联排产品价值估算联排产品价值估算多层公寓价值估算多层公寓价值估算+ +小高层价值估算小高层价值估算住宅产品市场总市值估算约住宅产品市场总市值估算约9.89.8亿元亿元45928M2x7800元M2=3.58亿元44040M2x7500元M2=3.30亿元与常规规划方案的假想比较跳脱原产品组合6、的平面方案示意图敬老院风情商业街风情商业街幼托幼托【价值挖掘估算】【价值挖掘估算】新产品组合模式的产品价值估算+ +30132M2x14000元M2=4.22亿元联排产品价值估算联排产品价值估算双拼产品价值估算双拼产品价值估算+ +小高层产品价值估算小高层产品价值估算住宅产品市场总市值估算约住宅产品市场总市值估算约10.6810.68亿元亿元6000M2x15000元M2=0.9亿元74134M2x7500元M2=5.56亿元规划方案产品价值估算差总市值估算差约总市值估算差约10.6810.68亿元亿元9.89.8亿元亿元= =0.88亿元亿元主要经济技术指标主要经济技术指标注:由于受70/97、0要求限制，小高层部分的户型面积均为90平方米以下；故一梯三户的每栋楼可按二单元排布，一梯二户的每栋楼可按三单元排布；产品类型及配比产品类型及配比向风格要品质传统南加州、地中海风情，纯手工建筑精华坡屋顶的红瓦坡屋顶的红瓦建筑风格特征意向元素没有痕迹，就不够完美没有痕迹，就不够完美建筑风格特征意向元素浪漫的铁艺浪漫的铁艺建筑风格特征意向元素朴拙的天然石材朴拙的天然石材手工的细节手工的细节 淡定自然淡定自然建筑风格特征意向元素精致的线角精致的线角建筑风格特征意向元素纯正的拱纯正的拱建筑风格特征意向元素带着悠闲的心静静观赏带着悠闲的心静静观赏精装后花园精装后花园景观风格意向元素景观风格意向元素河畔植8、物：以垂柳、水杉、芦苇、睡莲、香樟，形成自然野趣的水畔景观植栽意向元素园区以香樟为基调，玉兰、银杏、樱花等色彩浓郁植物为主调向房型要利润凭 借 差 异 化 房 型 提 升 价 值户型意向参考图联排联排TOWNHOUSETOWNHOUSE内庭院空间丰富了建筑与室外自然的融合露台也是“有天有地”别院生活的必备户型意向参考图双拼双拼户型意向参考图此此户户型型完完全全可可称称为为“7 70 0/ /9 90 0”小小高高层层户户型型的的典典范范户户型型功功能能排排布布紧紧凑凑，规规避避较较为为浪浪费费的的走走道道面面积积小高层（一梯二户）小高层（一梯二户）生活开始享受给顾村享受的权利告别动迁基地的烙印9、，这一次顾村开始享受告别动迁基地的烙印，这一次顾村开始享受本案销售期预计顾村几大配套基本竣工和投入使用总建面约3万平米，引入沃尔玛香港莱蒙鹏源集团建设项目预计08年年底建成并投入使用莱蒙商业中心莱蒙商业中心轨道交通轨道交通地铁1号线北北延伸段已经通车，7号线正在加紧建设，在沪太路设站享受未来享受未来顾村公园顾村公园规 划 总 用 地434.5公 顷一轴、一带、三片、十二区大型城市郊野生态公园典范 双河景观双河景观享受自然享受自然荻泾河与沙浦河双河相拥享受西班牙建筑享受西班牙景观享受西班牙生活享受西班牙享受西班牙西西 班班 牙牙 情情 境境史无前例史无前例 承前启后承前启后动迁基地动迁基地 享受10、之城享受之城质的飞跃质的飞跃享享 受受 城城 市市享享 受受 自自 然然享享受受西西班班牙牙公园、商业、地铁构筑都市享受西 班 牙 生 活 主 张 阳 光 、 享 受邑为城、郡之意，凸显小镇情调与 上 海 话“ 惬意” 音似朗 朗 上 口 ， 易 于 口 碑 传 播享邑享邑Sun CountySun County释释 意：意： 数理暗示：数理暗示：谦恭做事，外得人和，大事成就，一门兴隆。 案名案名城城市市 公公园园 西西班班牙牙CI T Y PARK SPAI N“城市”强调都市生活方式，模糊外环概念“公园”凸显本案公园与双河的景观优势“西班牙”表明项目建筑风格与生活品质释意：释意：广告语广告11、语整体由中文、 图形、英文、广告语构成，大气简洁，寓意深刻S 图 形 代 表 西 班 牙 英 文 单 词S p a i n的 首 个 字 母S图形由两条交汇的鱼组成，寓意生活因城市、公园、西班牙如鱼得水S图 形 的 两 条 鱼 的 形 状 也 象 征 了 本 案 珍 稀 的 双 河 景 观释意：释意：LOGOLOGO楼书名片 信封 信纸包袋名片夹咖啡杯礼品：红酒 门卡 笔记簿礼品：台历 相框导示系统户外广告示意围墙广告示意西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑西班牙文叫Patio（帕提欧）释意：释意：备选案名一备选案名一顾村核心 压轴精华释意：释意：备选案名二备选案名二现现场场的的实实景景环环境境12、，比比最最好好的的说说辞辞更更具具说说服服力力景景观观样样板板示示 范范 区区享受生活的现场享受生活的现场风情商业街风情商业街 售楼处体验馆售楼处体验馆 样板景观段样板景观段 样板房样板房风情商业街享受风情商业街享受概念：西班牙体验馆袅袅的咖啡香、淡淡的雪莉红酒味、激情的西班牙音乐，运用多种西班牙元素塑造西班牙 “享邑” 的独特视觉文化。布置元素：布置元素：阳光、展览馆、展板对售楼处的印象就是对未来生活的印象售楼处享受售楼处享受西班牙珍藏陈列区橄榄油，雪利酒，葡萄酒，皮革制品，手工艺品售楼处享受售楼处享受西班牙周日派对西班牙吉他演奏、弗朗明戈舞蹈、堂吉诃德情景剧演出，雪莉酒品鉴会，西班牙狂欢节 会所享受会所享受业主沈女士，最爱西班牙，一眼望去，西班牙的拱门、西班牙的沙发、西班牙的吊灯只要是西班牙的元素，你都可以在这里发现。样板房享受样板房享受业主王先生是某私企公司的老板，他经常去欧洲一些国家旅行，尤其喜爱地中海沿岸的居住风情，阳光、美酒、惬意、生活。样板房享受样板房享受业主Jason是某外贸公司的高管，他对中国有着浓厚的兴趣，希望自己的家也采用中式的装饰风格，但又要融入一些西方的现代元素。样板房享受样板房享受鉴 于 项 目 仍 处 于 前 期 规 划 阶 段销售部分暂略，详见提交报告文本