1、第1页陆通工业园项目定位报告陆通工业园项目定位报告第2页汇汇报报思思路路项目界定项目界定面临问题面临问题宏观市场宏观市场项目定位项目定位机会分析机会分析区域市场区域市场区域客户区域客户社区物业发展建议社区物业发展建议我们是什么？我们是什么？我们是什么？我们是什么？问题界定篇问题界定篇问题界定篇问题界定篇我们有什么？我们有什么？我们有什么？我们有什么？我们做什么？我们做什么？我们做什么？我们做什么？我们有什么？我们有什么？我们有什么？我们有什么？我们做什么？我们做什么？我们做什么？我们做什么？我们是什么？我们是什么？我们是什么？我们是什么？问题界定篇问题界定篇问题界定篇问题界定篇我们有什么？我们2、有什么？我们有什么？我们有什么？线索梳理篇线索梳理篇线索梳理篇线索梳理篇我们做什么？我们做什么？我们做什么？我们做什么？问题解决篇问题解决篇问题解决篇问题解决篇我们怎么做？我们怎么做？我们怎么做？我们怎么做？产品解析篇产品解析篇产品解析篇产品解析篇 我们的城市占位是什么？我们的城市占位是什么？ 我们的先天条件是什么？我们的先天条件是什么？ 我们的地块条件是什么？我们的地块条件是什么？我们是什么？我们是什么？第3页第4页项目本体分析项目本体分析对项目的基本情况进行梳理，找出在企业使命下的项目解决之道对项目的基本情况进行梳理，找出在企业使命下的项目解决之道第5页城市中心7.8KM本案距曲江新区5K3、M广运潭公园3KM距咸阳机场26KM火车站5KMn项目位于矿山路东段，属于浐灞生态区辐射范围内；n项目距离灞河仅1.4公里，广运潭公园近3公里；n项目距离项目距离城市中心仅7.8公里，车程约20分钟。项目区位项目区位项目位于矿山路东段，属于浐灞国际生态区西岸项目位于矿山路东段，属于浐灞国际生态区西岸本案灞河1.4KM矿山路广运潭路酒十路米秦路米秦中路东二环项目交通项目交通项目项目周边路网发达周边路网发达，城市干支道路交织城市干支道路交织，未来享有地铁利好，未来享有地铁利好n项目西侧临近城市主干道东二环路，及未来直通广运潭公园的广运潭路，东侧酒十路现已拓宽改造为景观道路；n项目周边拥有20余条公4、交线路，出行四通八达；n项目距未来地铁三号线辛家庙站约800米，步行10分钟。第6页项目配套项目配套周边周边多为工厂，生活配套资源极度匮乏多为工厂，生活配套资源极度匮乏脑病医院工业区工业区现有住宅本案规划待修道路旧货市场旧货市场工厂现有住宅脑病医院第7页规划中的广运潭路南侧地块63.599亩北侧地块26.194亩现有建筑本体解析本体解析中小体量插件型项目，北侧地块呈狭长状，不利于规划中小体量插件型项目，北侧地块呈狭长状，不利于规划米秦中路矿山路米秦路n规划用地面积：南侧63.599亩，北侧43.831亩；n土地现状：为净地，南侧方正利于规划，北侧呈倒L型，土地价值稍低；n周边道路：路网密集，交5、通便利，未来广运潭路是城市主要道路；n周边现状：项目周边多为厂矿单位和现有住宅项目。土地现状规划中的广运潭路现有建筑脑病医院水电三局交大思源工厂第8页Strength优势分析n浐灞生态区辐射范围内，区域未来发展潜力巨大；n交通路网密集，通达性极佳，且远期享有地铁规划利好；n地块为净地，南侧地块方正，价值较高。Weakness劣势分析n区域配套资源极度匮乏，缺少可利用的外部资源；n周边现状建筑中的工业对项目有明显影响；n本项目是开发商首次开发，经验不足，品牌形象未建立。Opportunity机会分析n浐灞生态区的整体规划利好，区域发展前景巨大；n区域内项目产品档次普遍不高，产品档次提升空间较大；6、n区域内价格尚属全市低谷，具有较高的提升空间。Threaten威胁分析n区域内，未来供应量极大，对本案形成较大竞争；n区域内，不乏有中建、中铁等大型房企资金实力雄厚，也有海荣这样的多年开发经验的企业竞争激烈。项目项目SWOTSWOT分分析析本体本体SWOTSWOT项目虽处浐灞生态区未来发展看好，但现阶段可直接利用的外项目虽处浐灞生态区未来发展看好，但现阶段可直接利用的外部资源较少，只能依靠自身产品打造制胜。部资源较少，只能依靠自身产品打造制胜。第9页我们是什么？我们是什么？我们是城市地段的差等生；我们是城市地段的差等生；我们是城市发展的滞后区；我们是城市发展的滞后区；我们是城市东扩的桥头堡；我7、们是城市东扩的桥头堡；我们是住宅开发的小项目。我们是住宅开发的小项目。我们的下一步思考？我们的下一步思考？如何去突破区域瓶颈？如何去突破区域瓶颈？如何带动土地增值？如何带动土地增值？如何利用价值高地？如何利用价值高地？如何实现高价值？如何实现高价值？第10页第11页那我们有这个可能吗？那我们有这个可能吗？答案：有。答案：有。万科城在长安区万科城在长安区50005000元元/ /平米均价的区平米均价的区域内树立了近域内树立了近80008000元元/ /平米的标杆。平米的标杆。海珀兰轩在城北海珀兰轩在城北70007000元元/ /平米的区域内平米的区域内树立了近树立了近1800018000元元/ 8、/平米的价格标杆。平米的价格标杆。Nothing is impossible如何通过精准的产品及形象定位，突破本体规模限制，突破区域现有产品层级，将项目打造成为区域知名的精品标杆项目，极致放大项目价值，实现项目的利润最大化，实现开发商品牌的快速建立！优浐灞生态区未来规划利好，具备打造中高端项目的潜质！劣区域内现有形象较差，配套资源匮乏可利用资源较少？终极目标：实现项目价值的最大化终极目标：实现项目价值的最大化做明星项目，实现开发商品牌的快速建立做明星项目，实现开发商品牌的快速建立第12页 我们有什么？我们有什么？ 我们有什么样的大势？我们有什么样的大势？ 我们有什么样的天时？我们有什么样的天时9、？ 我们有什么样的地利？我们有什么样的地利？ 我们有什么样的人和？我们有什么样的人和？ 我们有什么样的实力？我们有什么样的实力？假舟楫者，非能水也，而绝江河。假舟楫者，非能水也，而绝江河。-荀子荀子劝学劝学第13页宏观市场之使命宏观市场之使命区域发展前景形成本案的外在动力区域发展前景形成本案的外在动力大势大势第14页政策引导市场，楼市调控主旋律从政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条新国十条”细则向加强版转变细则向加强版转变第15页一线城市：限购令后，成交量应声下跌，再次呈现了价格探底格局一线城市：限购令后，成交量应声下跌，再次呈现了价格探底格局第16页二线城市：调控加强后，成交量出现反复，10、整体趋于走低，成交价走势平稳二线城市：调控加强后，成交量出现反复，整体趋于走低，成交价走势平稳第17页历年调控：回顾以往每次新政出台，市场在经过量缩，价跌的回调后，市场将会历年调控：回顾以往每次新政出台，市场在经过量缩，价跌的回调后，市场将会再次呈现回转再次呈现回转9.27新政新政10.22新政新政4.17新政新政9.27新政新政10.22新政新政4.17新政新政第一阶段第二阶段第三阶段成交量走势价格走势量缩价跌回转市场反应：u4.17新政后，市场出现明显的成交量下滑趋势；u9.27新政后，市场出现量缩，价跌，然后呈现反弹；u10.22新政后，市场呈现小幅下滑后，继续冲高然后出现下滑。每次新政11、的出台，都将影响楼市的整体走势，但博弈透明的前提下，市场量、价将会经历从量缩、价跌及回转的过程。第18页未来走势：预计在高压的政策下房地产成交量将会在完成二次探底后开始回升未来走势：预计在高压的政策下房地产成交量将会在完成二次探底后开始回升第19页新政之下本项目的发展方向：抓两头，尤其要稳抓刚需群体。用产品力说话新政之下本项目的发展方向：抓两头，尤其要稳抓刚需群体。用产品力说话政府痛下杀手，市场情绪急转直下，市场向下调速已是必然政府痛下杀手，市场情绪急转直下，市场向下调速已是必然史上最严厉的调控政策，必定延长调整周期，观望情绪需长时间消化史上最严厉的调控政策，必定延长调整周期，观望情绪需长时间12、消化环境周期供应由单轨向双轨制转变，保刚需，抑投资成为未来需求趋势供应由单轨向双轨制转变，保刚需，抑投资成为未来需求趋势趋势本项目入市顺势抓住市场反弹，以创新型产品撬动市场本项目入市顺势抓住市场反弹，以创新型产品撬动市场时机从客群上而言：抓两头，且刚需群体是市场最大最稳的蛋糕，规避中间型产品；从客群上而言：抓两头，且刚需群体是市场最大最稳的蛋糕，规避中间型产品；从竞争上而言：提升产品力，产品力是永恒的有效竞争力。从竞争上而言：提升产品力，产品力是永恒的有效竞争力。第20页大势所趋城市的区域振兴规划城市的区域振兴规划城市规划前景形成本案的外在动力城市规划前景形成本案的外在动力天时天时第21页 西13、安城市发展东侧、南侧主要以生态、旅游带动区域居住发展的城市建设主轴； 北侧、西则及西南侧主要以产业发展为主带动区域居住发展。高尚住区及旅游高尚住区及旅游休闲发展轴休闲发展轴曲江发展轴曲江发展轴旅游观光发展轴旅游观光发展轴高新科技发展轴高新科技发展轴工业产业工业产业发展轴发展轴空港区发展轴空港区发展轴经济开发区发展轴经济开发区发展轴建设发展轴建设发展轴产业发展轴产业发展轴图例图例中心城区中心城区西安城市总体规划（西安城市总体规划（20082008年年20202020年）年） 城市规划呈现放射状发展结构，城东将是居住旅游区城市规划呈现放射状发展结构，城东将是居住旅游区第22页“四区二基地”是西安城14、市规划建设的重点区域高新技术产业开发区经济技术开发区浐灞生态区曲江新区阎良国家航空高技术产业基地西安航天科技产业基地区域规划区域规划浐灞生态区是西安城市规划建设发展的重点区域浐灞生态区是西安城市规划建设发展的重点区域第23页高等教育综合功能区滨水住宅区滨水住宅区生态旅游度假区灞桥科技产业园生态 住宅配套区三角洲会展、金融、办公区现代产业及物流服务区广运潭度假区本项目区域定位：“四区”“四带” 四区：新型城区、生态区、商务区和景观区； 四带：生态带、景观带、旅游带和经济带；功能分区： 生态旅游度假区； 高等教育综合功能区； 现代产业和物流服务业； 滨水行政中心； 滨河居住区； 滨河生态休闲区项目15、地块处在现代产业物流区，目前区域形象对本案住宅开发未能形成明显支撑项目地块处在现代产业物流区，目前区域形象对本案住宅开发未能形成明显支撑第24页华清路酒十路北二环延伸线东二环浐河米秦路商务走廊带综合商务展示区时尚智造展示公园基地高尚居住区现代物流区浐河西岸休闲活动带矿山路通过不同功能区的打造与组合，将浐河西岸老工业区建设成为未来西安近郊的“生态商务新城，休闲娱乐之都”，并与周边区域形成良好联动。未来未来“四区，两带，一基地四区，两带，一基地”规划将推动小区域未来快速发展规划将推动小区域未来快速发展本项目第25页第26页本案西安市地铁规划图内河运输时代铁路运输时代汽车运输时代轨道交通时代城市化起16、步阶段城市化发展时期城市化鼎盛阶段郊区化扩展阶段此时的城市为“码头城市”此时出现“车站城市”此时出现“超级城市”此时出现“多中心及新城”地铁交通等因素将使西安面临多中心、轨道新城的到来对与浐灞生态区发展将起促进作用项目所处区域临近地铁项目所处区域临近地铁1 1号线，未来将享受地铁辐射带来的溢价提升号线，未来将享受地铁辐射带来的溢价提升 n地铁对价格的影响第27页浐灞生态区经过六年的发展，目前已经进入快速发展的上行通道，势头正猛浐灞生态区经过六年的发展，目前已经进入快速发展的上行通道，势头正猛区域形象建立期区域发展成熟期房地产市场特点主流项目平台价格时间2008-2015年2015年以后200417、-2005年区域发展状况三年时间完成浐灞三角洲中心地区的基础建设欧亚经济论坛在浐灞举办2007年浐灞半岛区域超级大盘开始入市品牌开发商初步介入，市场开始萌芽3500-5000元/完成“两塬夹一川”的浐灞生态区南区的建设；省政府迁入，世园会举办，等利好持续放出；品牌开发商发力，中高端楼盘出现，楼市火热区域快速发展期区域启动期2005-2008年西安浐灞生态区成立于2004年9月，规划总面积129平方公里2005年被纳入西安市确定重点发展的“四区二基地”之一区域开始基础建设，尚未形成地产市场地产项目百花齐放价格稳步上升5000-10000元/世园会开建众多利好放出大盘不断，供应井喷价格持续快速上涨18、初设经开区三角洲地区开始建设第一批品牌楼盘入市知名企业不断入驻市政配套逐步到位楼市逐渐火爆区域建设达到鼎盛，配套设施完备绕城高速以北浐河灞河沿河经济带的建设配套和市政设施逐步到位地铁1、3号线陆续通车商业繁荣，区域发展达到鼎盛10000-20000元/浐灞未来走向研判浐灞未来走向研判-浐灞为西安第三级，承载人文，金融，生态于一体荣耀责任浐灞为西安第三级，承载人文，金融，生态于一体荣耀责任都市生态区深圳华侨城天津海河广州珠江新城北京温榆河泰晤士河经开213曲江浐灞1金融政务区2历史文化区3都市生态区随着政府的全力打造，从曲江到经开，再到浐灞，成为西安的第三级；这里拥有唐文化的历史文脉，拥有比曲江19、更丰富的景观生态资源八水绕长安的灞河、浐河，广运潭，桃花潭，雁鸣湖生态景观；亲水城市广场18个，拥有水面1700亩，绿化7000亩，林地2900亩。从欧亚经济论坛，国际港务区，西北最大的贸易集中地奠定了浐灞独一无二的金融区地位。从企业新城产业新城走到和谐新城的第三代新城。从其他城市的成功案例来看，城市的都市生态区最终的发展必然是多元的，集政务、商贸、娱乐休闲、生态居住于一体的综合性区域；新区的发展在政府的大力扶持下，其发展速度与投入密切相关；从发展现状和现有规划研判，西安的浐灞新区符合都市生态区发展的一般规律。兼具金融、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。第2820、页浐灞未来走向研判浐灞未来走向研判-世园会的配套建设将加速本区域的城市化进程，拉动本项目世园会的配套建设将加速本区域的城市化进程，拉动本项目的价值体现的价值体现世园会会址及其配套建设项目主要内容为世园会会址和周边道路及市政配套设施的建设，项目总投资为8亿元综合治理开发建设中心区，修建道路约93.55公里、各类管线约868.5公里、河道治理约26公里以及跨浐河、灞河大桥、相关绿化工程等，总投资约22.9亿元完成污水生态化治理、湿地建设、景观建设，以建设人工湿地和恢复自然湿地相结合的方式，构建生态处理系统，建设湿地公园和鸟类栖息地等，着力培育生态农业、观光休闲、循环经济、科普教育等生态产业进行浐河21、治理2公里、建设拦水坝1座、滨河林带与堤顶路2公里；滨水生态居住区、教育、医疗、市政等配套设施，建筑面积约120万平方米，项目总投资为24亿元中心区城市基础设施建设项目浐灞河生态湿地建设项目浐河东岸综合治理与城市改造项目浐灞的自然生态恢复状况浐灞世园会建设中世园会是浐灞生态区的建设核心，于2011年4月开园，将有40个国外城市，60个国内城市云集于此，游客1000万人次，极大的促进本项目发展及影响力；前期主要依靠政府投入及招商引资催熟区域；后期通过开发商的商业运作实现区域价值的深度挖掘，区域的持续发展。第29页本项目的区域发展前景本项目的区域发展前景浐灞生态区已进入快速发展期，本项目所在区域位22、于浐灞生态区西岸，直接受到区域发展的辐射，区域发展烘托之下，项目区域的发展前景值得预期地铁3 3号线已经进入勘察阶段，未来将对沿线项目带来直接的价值提升，本项目享受直接利好按照现有趋势，本项目将浐河西岸老工业区建设成为未来西安近郊的“生态商务新城，休闲娱乐之都”第30页天时之利-浐灞生态区的都市门户，都市繁华区的生态领地临近灞河优质的水源地带、 毗邻广运潭最大稀缺景观资源本项目区域之于浐灞西岸：项目发展要在生态化与都市化之间找到结合点，方为制胜之道第31页第32页中观区域市场使命中观区域市场使命面对区域市场大盘云集，本案如何寻找制胜法宝面对区域市场大盘云集，本案如何寻找制胜法宝地利地利八府庄板23、块康复路板块大东门板块辛家庙板块胡家庙板块动物园板块交大板块东开区板块浐灞板块城东区域分为九大板块，浐灞板块是目前区域发展热点板块城东区域分为九大板块，浐灞板块是目前区域发展热点板块板块特征：浐灞板块：供应量大、产品线丰富、品质较高辛家庙板块：低价房云集，近期成为城东热点八府庄板块：大明宫开发带动了八府庄房地产的发展胡家庙板块：小盘较多，以地缘性客户为主康复路板块：商业项目为主大东门板块：商业、公寓项目为主动物园板块：资源有限，以就掌灯了东尚为典型项目，后续发展受限制交大板块：教育地产云集，中型规模为主东开区板块：大盘较多本项目地处浐灞板块西岸 临近辛家庙板块 周边项目品质较低本案第33页广广24、运运谭谭大大道道广广 安安 路路矿矿 山山 路路东立南路东立南路米秦北路米秦北路米秦南路米秦南路米米 秦秦 路路十十里里铺铺北北街街本案中建1000亩项目海璟印象城翠屏湾恒大名都西岸国际花园锦城四季紫郡观澜即将开盘项目在售项目售罄项目东方罗马花园金源地中海岸竞品项目概况竞品项目概况第34页浐河东岸多以大规模项目为主，本案所在的浐河西岸主要以中小规项目发为主浐河东岸多以大规模项目为主，本案所在的浐河西岸主要以中小规项目发为主水岸东方御锦城东二环中新浐灞半岛普华浅水湾恒大名都灞河浐河本项目恒大绿洲西岸国际花园海璟印象城翠屏湾锦城四季东方罗马花园金源地中海岸浐灞1号浐河以东项目开发规模普遍较大，多为25、高品质楼盘；浐河以西竞争项目多数来自旧城改造，以中小规模开发为主，相对于浐河以东基本都属于低品质楼盘。第35页浐河西岸竞争项目物业类型多以高层、小高层住宅为主，产品线较为单一浐河西岸竞争项目物业类型多以高层、小高层住宅为主，产品线较为单一由于受到容积率的影响，竞争物业类型以高层、小高层为主；周边项目品质相对较低，高品质产品属稀缺产品；产品亮点单一，提升空间较大。翠屏湾翠屏湾东方罗马花园第36页竞品供应主要集中在竞品供应主要集中在80-100m280-100m2的二房和的二房和120-144m2120-144m2的三房，户型产品单一，区的三房，户型产品单一，区域市场缺乏高附加值明星产品。域市场缺26、乏高附加值明星产品。根据美城统计整理分析：周边项目主要面积供应量为80-100的两房，120-144的三房，畅销户型主要是80-90的两房，其次是100-120的和120-144的三房，大面积高总价的大户型销售较慢。西岸国际花园三房126翠屏湾两房93翠屏湾两房89翠屏湾二期两房92金源地中海岸三房144第37页竞争项目外立面多以现代简约风格为主，产品外立面打造水平不高竞争项目外立面多以现代简约风格为主，产品外立面打造水平不高根据美城市场调查得出：周边竞品项目外立面都为现代简约风格，且颜色单一，本身打造水品不高，特点不突出，品质一般，完全看不出创新与出彩，在视觉上不能起到吸引的客户眼球的目的。27、翠屏湾东方罗马花园锦城四季不美不美第38页竞品项目景观园林缺乏突出主题，缺少风情化主题园林的打造竞品项目景观园林缺乏突出主题，缺少风情化主题园林的打造竞品项目园林景观鲜有亮点，客户认同度不高，相对而言，水景系园林景观，主题突出，更易受到客户的追捧。东方罗马花园东方罗马花园西岸国际花园西岸国际花园西岸国际花园西岸国际花园不美不美第39页竞争项目社区配套鲜有亮点，以会所和小型社区商业为主竞争项目社区配套鲜有亮点，以会所和小型社区商业为主教育教育配套资源相对缺乏，引入名校对提升本案的竞争力有重要作用配套资源相对缺乏，引入名校对提升本案的竞争力有重要作用不美不美第40页竞争项目物业公司口碑一般，并未请28、著名物业管理公司，服务水平有待提升竞争项目物业公司口碑一般，并未请著名物业管理公司，服务水平有待提升竞品项目多为不知名物业管理公司；同时还有开发商旗下的物业管理公司；部分聘请知名物业公司：如锦园物业；但区域社区服务整体水平还有待提升。不美不美第41页项目周边后续持续放量约项目周边后续持续放量约450450万，竞争将异常激烈万，竞争将异常激烈根据美城统计：项目周边后续持续放量约为450万，整个城东呈现放量，可预见城东后市将会有大量产品面市，本案将面临较大竞争压力。第42页市场竞争力平台研判市场竞争力平台研判本项目的超越点本项目的超越点第43页不不美美美美感感？中观市场客群分析中观市场客群分析面对29、不同需求，本案如何实现精准定位面对不同需求，本案如何实现精准定位人和人和第44页结合项目现有的地段和质素，在第一批产品入市时，最先能够吸引的客户（即本项目的先锋客户）是怎样的，针对他们，我们应当打造怎样的产品？在项目消化周期中，随着区域的成熟及大盘的成熟，项目的客户演变趋势是怎样的？在紧抓产品力超越的核心策略之上，本项目也同时需要紧抓先锋客户需求，凸在紧抓产品力超越的核心策略之上，本项目也同时需要紧抓先锋客户需求，凸显项目优势，以便进行有效的客户拦截。显项目优势，以便进行有效的客户拦截。在客户的部分我们需要着重解决两个问题：第45页客户研究方法说明客户研究方法说明深度访谈对象名单：访谈目的：深30、入理解消费者的置业需求、决策影响因素、置业关注点等方面内容，以更好地指导项目开发；访谈方式：面访；访谈对象：城东区购房者、专业人士、置业顾问等；第46页购房客户按其置业特征及其身份特征可分为三个层级购房客户按其置业特征及其身份特征可分为三个层级一类客户：积蓄丰富、高收入、支付能力强、二次以上置业；二类客户：事业稳定且处于上升期，中等收入、处于社会中间阶层；三类客户：首次置业客户为主，支付能力相对较弱。第47页购房客户需求购房客户需求一类购房客户一类购房客户倾向选择并占有稀缺资源、密度相对较低的中高端以上物业，强调生活质量同时体现身份感。 倾向选择舒适型、低密度的景观住宅：高厅平层、板式小高层；31、 面积需求在主要是130m2以上的三房或150m2以上的四房，总房款在60万以上； 追求提高居住舒适度、提升生活质量、体现身份感 。“我现在住100多平米的小高层3楼，已经觉得不够住了，很挤，以后把父母接来的话就更挤了，要换的话就换大平层了，我的很多朋友都换大平层了，住大平层一来更加舒服，二来接待朋友也更有面子，对做生意也是有好处的 ”康复路服装批发经营者 第五先生“我就是想买个比较上档次的房子，我的朋友很多在曲江买房子的 我生意在东边，住曲江虽然有面子，可是确实不方便 我比较喜欢水景，水能聚财吗，大平层即漂亮，价格又还算便宜，我觉得住的挺好的” 锦绣鞋城老板韩女士 第48页购房客户需求购房客32、户需求一类购房客户一类购房客户购房关注因素：环境、品牌、质量 看重优越的居住环境，包括周边环境和小区环境，对水景认同度较高； 注重开发商品牌，认为品牌是开发商实力的象征，决定产品质量； 注重项目产品质量，可以多投入资金，但一定要换取档次相称的产品。“西安是一个缺水的北方城市，浐河灞河的改造的确提升了城东的资源环境价值，那些档次高的产品，往往以水做主题，比如浐灞半岛，看灞河的户型比看园景的单价贵好几千块，但卖的还是很好，说明了水的价值” 西安建大教师 来先生“再买房子的话，我要看开发商品牌，品牌大了通常质量比较过关，物业也会好，后期住起来不会出什么大问题小区的环境也要美，高大的树要多些，什么垃圾33、箱啊、公告栏啊都要做漂亮点，这样住着才舒心，我不怕花好几十万，关键是东西要值” 四医大教师 第五先生第49页购房客户需求购房客户需求二类购房客户二类购房客户倾向于高层、小高层物业，偏好紧凑型两房及三房 倾向于选择小高层、高层物业； 50万左右80-100m2的两房、5-60万左右120-144m2三房是二类客户最主力 的需求。“锦城四季和西岸国际花园120-140的三房都是热销产品，这个区段的户型正好符合区域内中高端客户的需求，而且不管单价还是总价都比其它区域更有优势 ” 西岸国际花园置业顾问 王小姐“西安房地产市场的发展时间也不算短了，消费者也比以前成熟多了，基本上类别墅、花园洋房产品只会在34、资源条件特别好的高端项目才会出现，一般项目都是以高层为主的高容积率项目，一般客户对高层的认同度已经非常高了，中高端客户购置物业也是以高层、小高层为主 ” 翠屏湾置业顾问 武小姐第50页购房客户需求购房客户需求二类购房客户二类购房客户购房关注因素：性价比、配套、小区环境、物业管理 看重楼盘的性价比，对高附加值、适当创新的产品接受度较高； 多数客户对项目周边的生活、交通、教育等配套较为敏感； 注重小区内部环境，因此园林展示区的打造是促进销售的重要手段； 对生活品质的升级，所以对以前旧式小区缺乏的管理服务、安全维护较为关注。“其实我觉得翠屏湾一期的房屋质量还可以，物业管理也很好，我比较满意，所以也介35、绍朋友来翠屏湾的房子，觉得翠屏湾的性价比挺高的” 翠屏湾业主 李女士“其实我东方罗马花园的原因很简单，第一、价格便宜还送装修，第二、小区的配套设施多，第三、内部环境好，罗马风格园林，还有骑士雕像” 东方罗马花园业主 王先生第51页购房客户需求购房客户需求三类购房客户三类购房客户自住或婚房为主要置业目的，需求低总价、高性价比的两房物业为主 主要的置业目的是自住或结婚用房； 受收入的限制，对物业类型没有太多要求，关键控制总房款 ； 需求以3040万的70-90m2两房两房为主。“我正准备买房结婚呢，现在房子都太贵了我就想买个80平米的两房，最好在30多万以内，咱是工薪阶层” 西煤厂某部门员工 张先36、生“我打算买房结婚呢，可是现在房子都太贵，我都背不住了就想买个70-80平米的两房，最好能够控制在30万以内，这样还是可以接受的” 长城开关制造厂员工 霍先生第52页购房客户需求购房客户需求三类购房客户三类购房客户以公共交通为出行工具，对价格、交通和生活配套最为关注 由于主要靠公共交通出行，对交通便利度、生活配套依赖度较高，所以置业 时非常关注； 价格是该类客户购房的决定性因素。“暂时没有买车的打算，所以希望小区最好能靠近公交车站，或者地铁也好，这样出行就方便多了生活配套上最起码要有肉菜市场吧，要不平常生活都不方便” 胡家庙批发市场经营业主 钟先生“不管项目在哪首次置业人群，第一看重价格，第二37、看重公共交通，因为他们出行主要依赖公交这些交通工具” 锦城四季置业顾问 马先生第53页购房客户需求购房客户需求三类购房客户三类购房客户 对项目区位认可度不高，认为项目区位偏，配套不齐全，交通不方便，但具有一定的引导性对项目的区位有一定的认知，但是认同度不高；由于首次置业最看重的价格因素，只要价格合适，这部分客户还是可以引导的。“你们项目的位置是比较偏，但是按照你们的说法未来的规划路广运潭大道建成，如果将来价格合理的话，我还是会考虑的” 东方集团某部门员工 李先生第54页客户需求分析客户需求分析潜在需求总结及启示潜在需求总结及启示在区域配套尚未完善前，应先主抓一、二类客户为项目主力客户第55页客38、户变迁机会研判：随着产品配套的成熟、知名度的提升，必将辐射全市客群客户变迁机会研判：随着产品配套的成熟、知名度的提升，必将辐射全市客群城北客户其他区域客户地缘性客户全市客户城北客户其他区域客户地缘性客户全市客户城北客户其它区域客户地缘性客户全市客户区域地缘性客户迅速扩大，占有绝对的主导地位地缘性客户比例微降，更大范围客户比例明显增长，吸引城北客户群实现客户群的广泛分布与刚性+改善+投资多元化需求第一阶段（2010年末-2011年）第二阶段（2012-2013年）第三阶段（2013年之后）客户发展阶段客户量地缘性客户全市客户城北客户其它区域客户第56页客户变迁机会：项目自身产品品质不但吸引本地的39、客群并且能吸收其他地域客群客户变迁机会：项目自身产品品质不但吸引本地的客群并且能吸收其他地域客群地缘客群城北客群本案辐射全市客群本项目客群首先将以地缘性客户为主其次辐射城东、城北经开区客户项目最后将通过客户的口碑传播打响知名度，从而辐射全市客户未来项目客户将包括政府机关、大型企事业单位中高层、医生等专业人士、私企业主、实力较强的生意人、一般私营业主、专业市场中小生意人、个体小商贩、机关、企事业单位普通职员、年轻白领等。城东客群第57页带动带动带动带动带动先期紧抓市场最主流的客户，以刚需类的产品启动，注重后期的产品梯度的升先期紧抓市场最主流的客户，以刚需类的产品启动，注重后期的产品梯度的升级，以40、承接区域未来扩容吸纳的高层级客户级，以承接区域未来扩容吸纳的高层级客户u先期以区域就近的刚需群体为主，此类客户注重通勤成本，对于户型的实用性最为关注，有较为严格的总价天花板。u作为区域规模较大，市场影响力不可忽视的本项目，在自身竞争平台的搭建下，有能力承接区域发展所带来的大批外围客户。面对多层级的大量客户，项目应当注重后期产品梯度的提升，以实现客户的广泛吸纳。第58页基于区域客户，本项目的发展启示基于区域客户，本项目的发展启示基于竞争及客户，本项目的发展方向应为，与市场现有项目全面差异化，建立新基于竞争及客户，本项目的发展方向应为，与市场现有项目全面差异化，建立新产品体系，主题突出，同时注意控41、制总价，建立产品内部梯度，把握先锋客户产品体系，主题突出，同时注意控制总价，建立产品内部梯度，把握先锋客户产品品质标签化产品品质标签化社区配套完善化社区配套完善化建筑外形主题鲜明化建筑外形主题鲜明化建筑形态差异化建筑形态差异化园林景观风情化园林景观风情化多元产品线多元产品线产品梯度产品梯度总价控制总价控制+第59页美学生活美学生活微观之企业使命微观之企业使命企业的追求及社会责任感之下的企业使命企业的追求及社会责任感之下的企业使命第60页实力实力陆通的品牌建立，树立区域市场标杆赋予项目的使命陆通的品牌建立，树立区域市场标杆赋予项目的使命使命一：以项目成为开发商进入市场，树立品牌的契机；使命一：以42、项目成为开发商进入市场，树立品牌的契机；使命二：以创新产品打造及品质精致追求完成品牌形象落地；使命二：以创新产品打造及品质精致追求完成品牌形象落地；使命三：建立陆通品牌，建立市场影响力。使命三：建立陆通品牌，建立市场影响力。一流企业做标准，二流企业做市场，三流企业做产品一流企业做标准，二流企业做市场，三流企业做产品一流企业做标准，二流企业做市场，三流企业做产品一流企业做标准，二流企业做市场，三流企业做产品新时代下，经济形态下，项目如何打造，方可使得陆通的品牌形象深入人心，新时代下，经济形态下，项目如何打造，方可使得陆通的品牌形象深入人心，深化品牌的内涵，实现品牌升级？深化品牌的内涵，实现品牌升43、级？如何在产品中植入如何在产品中植入“陆通精神陆通精神”？第61页龙湖地产龙湖地产-通过曲江盛景高品质打造，完成龙湖地产在西安的品牌建立通过曲江盛景高品质打造，完成龙湖地产在西安的品牌建立精致的园林打造创新型的别墅产品风情化的建筑风格龙湖曲江盛景以其高品质的产品打造，树立了市场价格新标杆精致园林打造：曲江盛景通过精致园林打造，突破了当时曲江版块市场现有层级；创新别墅产品：龙湖地产以一线城市成熟的开发经验，引入创新的别墅产品，开创了西安市场风情化别墅的新篇章；风情化建筑风格：以曲江版块乃至当时全市绝无仅有的西班牙式的建筑风格代入西安第62页龙湖地产龙湖地产-在品牌的建立后，利用其市场影响力，顺势44、展开全市范围展开扩张在品牌的建立后，利用其市场影响力，顺势展开全市范围展开扩张2008年曲江盛景：龙湖地产首次登陆西安，在曲江南湖开创新疆域；2009年紫都城：以高附加值产品完成龙湖品牌的全产品线延续；2010年弗莱明戈：龙湖地产再次发力，完成在布局城东浐灞板块的市场布局第63页以精致的产品打造，风情化的建筑风格与园林表现，建立产品标准；以精致的产品打造，风情化的建筑风格与园林表现，建立产品标准；通过首个开发项目的品牌打造，使公司品牌深入人心，完成其市场影响力的提升。通过首个开发项目的品牌打造，使公司品牌深入人心，完成其市场影响力的提升。龙湖的本土扩张之路，对陆通的启示龙湖的本土扩张之路，对陆45、通的启示陆通：外来不知名开发商陆通：外来不知名开发商陆通：具有社会责任感的区域开发商，陆通：具有社会责任感的区域开发商，“市场标准市场标准”的缔造者的缔造者陆通工业园项目：设计感、品质感、平价豪宅企业品牌的树立，市场影响力的提升第64页第65页投资及改善型需求受到相对长期抑制，刚性需求成为主流。投资及改善型需求受到相对长期抑制，刚性需求成为主流。大势所趋城市发展向北走、东方红。浐灞生态区的都市门户，都市繁华区的生态领地。城市发展向北走、东方红。浐灞生态区的都市门户，都市繁华区的生态领地。天时之利区域同质化竞争中的市场空白点。区域同质化竞争中的市场空白点。地利之便项目需要控制总价并提升附加值，以46、性价比紧抓区域内的先锋客户。项目需要控制总价并提升附加值，以性价比紧抓区域内的先锋客户。人和之利陆通企业做一流企业的雄心和建立市场标准的魄力。陆通企业做一流企业的雄心和建立市场标准的魄力。实力展示我们有什么？我们有什么？“城市美学生活城市美学生活”缔造者的机缘缔造者的机缘决不能决不能一边捆着草，一边饿着牛一边捆着草，一边饿着牛 我们做什么？我们做什么？第66页定位之使命落地定位之使命落地市场使命、区域使命及企业使命之下，项目的打造方向市场使命、区域使命及企业使命之下，项目的打造方向第67页EspaaItaliaFrance 新东方美学主义新东方美学主义原天地之美原天地之美-居住美学之都市新概念47、居所居住美学之都市新概念居所 城城市市美美学学生生活活天人合一的生活环境天人合一的生活环境艺术想象的建筑语言艺术想象的建筑语言如诗如画的东方园林如诗如画的东方园林从容优雅的禅意生活从容优雅的禅意生活功能齐全的生活配套功能齐全的生活配套贴心知心的物管服务贴心知心的物管服务规划美学规划美学建筑美学建筑美学环境美学环境美学空间美学空间美学城市美学城市美学服务美学服务美学美美学学地地产产理理念念美美第68页新东方美学的集大成者新东方美学的集大成者宝岛台湾宝岛台湾充满东方美学与生活充满东方美学与生活禅意的建筑与园林禅意的建筑与园林第69页战略突围：台湾文化风情主题的平价奢华社区是项目核心价值点风情化、高48、端感、标签化产品打造,景观性驱动，性价比取胜机会点：创新型产品、主题化社区、综合性配套、资源性规划核心差异化方向第70页台湾文化风情主题的新东方美学地产胜而后求战开发战略：以挑战者姿态，强调产品特色，建立新的评估标准，做市场明星开发战略：以挑战者姿态，强调产品特色，建立新的评估标准，做市场明星企业影响力弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者规划指标局限市场认知度高建立快速影响力市场不认可成本不支持缺乏影响力投入成49、本大品牌影响大溢价空间大市场补缺机会把握风险较大挑战者战略，制造市场明星，建立新的评估标准随市场认可,区域发展，提升自我成为大区域的领导者第71页浐灞西岸首席台湾风情都市休闲新奢宅结合战略突围分析及开发战略，我们的项目定位结论：结合战略突围分析及开发战略，我们的项目定位结论：首席：台湾标签，绝无仅有首席：台湾标签，绝无仅有都市休闲社区：打破浐灞西岸配套匮乏的现状都市休闲社区：打破浐灞西岸配套匮乏的现状新奢宅：创新标杆产品，高层社区不再普通新奢宅：创新标杆产品，高层社区不再普通第72页项目形象演绎白天社区的绿荫是我的休闲主场谈天、吹风、晒太阳 生活可以从容不迫第73页项目形象演绎夜晚，让社区的水50、景广场成为我的舞池，喝酒、唱歌、跳舞 一切随心所欲第74页项目形象演绎楼下就是Shopping Mall一切的珍品佳馔都在这里汇聚纵横，时尚的，流行的，尊贵的，典雅的同样的城市，不一样的生活格调!第75页被动式客观性主观性主动式产品环境人文配套214领导者品牌3自然资源社会资源合理规划新亚洲主义建筑产品高附加值，面积合理控制风情商街、双会所等高规格配套领先产品领先产品台湾风情的社区园林景观领先环境领先环境区域级集中商业服务中心大型购物、风情商业、休闲娱乐、泛会所等高规格配套台湾品牌双语幼儿园区域级配套区域级配套台湾文化价值的深度挖掘挖掘人文挖掘人文硬竞争力软竞争力项目核心竞争力构筑项目核心竞争51、力构筑打造打造“产品产品+配套配套”的核心竞争力的核心竞争力第76页我们怎么做？我们怎么做？我们的规划怎么做？我们的规划怎么做？我们的园林怎么做？我们的园林怎么做？我们的建筑怎么做？我们的建筑怎么做？我们的户型怎么做？我们的户型怎么做？我们的配套怎么做？我们的配套怎么做？我们的服务怎么做？我们的服务怎么做？第77页社区打造建议社区打造建议将使命之下的项目定位落地，细化未来的社区打造方向将使命之下的项目定位落地，细化未来的社区打造方向第78页第79页陆通陆通“台湾风情主题社区台湾风情主题社区”美学地产七大标准，为普宅产品贴上豪宅标签美学地产七大标准，为普宅产品贴上豪宅标签大开大合的围合规划，强烈52、规划感，体现台湾规划气度大开大合的围合规划，强烈规划感，体现台湾规划气度台湾规划理念台湾化物业形态台湾风情化园林台湾主流建筑风格创新性户型产品综合化社区配套台湾式物业管理打造公寓、高端住宅、集成式商业等综合体，引进台湾老年公寓等新型物业形态打造公寓、高端住宅、集成式商业等综合体，引进台湾老年公寓等新型物业形态台湾风情园林打造手法，打造层次分明的立体超大中心园林景观台湾风情园林打造手法，打造层次分明的立体超大中心园林景观台湾新亚洲主义住宅风格，打破区域台湾新亚洲主义住宅风格，打破区域“千城一面千城一面”的现状的现状细致实用高性价比：布局合理细致实用高性价比：布局合理+功能细化功能细化+高附加值高53、附加值+可变户型空间可变户型空间+适度创新适度创新台湾品牌幼儿园、台湾西门汀风情商业街、台湾风情泛会所台湾品牌幼儿园、台湾西门汀风情商业街、台湾风情泛会所引进台湾知名物业管理公司，实现物业管理服务内容及质量双提升引进台湾知名物业管理公司，实现物业管理服务内容及质量双提升美学地产KPI体系标准一：台湾规划理念标准一：台湾规划理念标准二：台湾化物业形态标准二：台湾化物业形态第80页地块指标与土地价值研判地块指标与土地价值研判107.43亩=71621平米A地块：63.599亩=42400平米B地块：26.194亩=17463平米C地块：17.637亩=11758平米结论地块指标总计土地价值研判交通54、通达性；景观利好性；地块可塑性；形象昭示性。ACB第81页第81页地块价值分析与规划对策地块价值分析与规划对策AA地块地块A地块价值分析：A地块规模比其他两地块大，地块呈较规则梯形。东西最窄140米，南北最短210米，地块可塑性强。A地块建议做纯住宅高端社区。A地块南、北、西侧三面临街，交通通达性好。西侧是未来项目客户经过的主要干道，昭示性和进入性最佳，但噪音影响较大；北侧和南侧也会随着市政道路的开通而受到一定的噪音污染。如右图所示：A地块三周绿色区域内地块价值稍逊于中央及东侧粉色区域地块价值。建议A地块三周做点板结合的创新型高附加值主流产品，中央及东侧区域做纯板式创新型高价值标杆产品。第8255、页第82页棕榈泉国际公寓11栋塔楼围合了3.8万平方米的中央园林景观区珠江帝景B区合围的中央园林面积达到15万平方米依此策略，建议：u在A地块中央位置复制台湾日月潭的形状，规划以人工湖为核心的集中景观，提升地块自身的景观价值u整体围合式排布，建筑布局要有韵律感；u最好的产品占据最佳的资源。第83页A A地块价值提升策略一：以东方四合院式的围合布局形式地块价值提升策略一：以东方四合院式的围合布局形式, ,形成超大集中景观形成超大集中景观首层完全架空，做楼王专属泛会所首层完全架空，做楼王专属泛会所A A地块价值提升策略二：核心区建筑首层全架空，增加景观性和通透性地块价值提升策略二：核心区建筑首层全56、架空，增加景观性和通透性第84页A A地块价值提升策略三：楼王顶层配备专属天际泳池，尊享私人豪华配套地块价值提升策略三：楼王顶层配备专属天际泳池，尊享私人豪华配套第85页建议容积率：3.5；A地块占地：42400平米；建筑面积：148400平米A A地块产品配比：创新型高附加值主流产品占主导，高端产品树标杆。地块产品配比：创新型高附加值主流产品占主导，高端产品树标杆。考虑到A地块定位是高品质化纯住宅社区，以舒适性、景观性为规划目标，则地块的容积率不宜太高。整体规划要注重高绿化率、低密度。u政策调控紧逼，市场进入深度博弈、胶着状态。在这样的市场上，只有紧抓刚需和豪宅两级产品，积极填补区域产品空白57、，迎合市场客户演变大趋势，主动创造出符合客户需求的产品，以相同产品，更多使用功能、更风格化的表现, 相同总价，更升级的产品空间和类别、更高价值区间满足不同客群的置业需要！第86页第86页uu排布在排布在地块中心地块中心，享受双湖景资源，最佳的居住位置，最阔绰的，享受双湖景资源，最佳的居住位置，最阔绰的楼间距；楼间距；uu做以深圳蝴蝶谷为范本的全创新标杆楼王产品，做以深圳蝴蝶谷为范本的全创新标杆楼王产品，社区产品价格顶社区产品价格顶峰。峰。高端产品规划建议高端产品规划建议以深圳蝴蝶谷为例以深圳蝴蝶谷为例uu1 1梯梯2 2户，做户，做大平层，大平层，层高层高3.5-3.63.5-3.6米，户米，58、户型面积型面积180-180-220220uu顶层复式约顶层复式约300300平米，平米，带专带专属天际泳池。属天际泳池。第87页uu社区最主流产品，排布在社区最主流产品，排布在A A地块绿色区域（如地块绿色区域（如图示）相对外围的地块，图示）相对外围的地块，通过产品的创新性通过产品的创新性设计，提高自身的附加值，以弥补景观不足设计，提高自身的附加值，以弥补景观不足的劣势。的劣势。uu充分的利用中央景观，做到户户有景。充分的利用中央景观，做到户户有景。uu适当的增加产品布局密度和建筑高度，以增适当的增加产品布局密度和建筑高度，以增加和提高项目的容积率。加和提高项目的容积率。uu做做2T42T459、产品，主力户型为产品，主力户型为8080多多2+12+1（南向（南向两居半），两居半），100100的的3+13+1（端头三居半）（端头三居半）。uu通过通过空中内庭院，每个户型赠送一间房；空中内庭院，每个户型赠送一间房；端端头户型可附加错层挑空露台；头户型可附加错层挑空露台；高附加值主流产品规划建议高附加值主流产品规划建议以复地优尚为例以复地优尚为例第88页地块价值分析与规划对策地块价值分析与规划对策BB、C C地块地块B、C地块价值分析：B地块规模比C地块稍大，但是呈狭长状，不利于规划和楼位排布，地块可塑性差。考虑到现有建成区内有可利用的地块开阔绿化用地，和地块现有酒店。鉴于此，我们建议充60、分借助这两个现有地块，对地块价值进行重新研判，将B、C、地块作为一个整体考虑。如果以现有的地块进行景观提升，则可以作为B、C地块的景观资源，盘活和提升不规则的地块B、C地块。第89页地块价值分析与规划对策地块价值分析与规划对策BB、C C地块地块B2处于三角地带，形象昭示性强，人流、车流量大，并具有一定的独立性。建议物业类型以商业+公寓的形式为主。B1地块与地块、C地块综合考虑后，如果能将地块的景观优势做绝，则其地块的价值就得到凸显。但是考虑到其地块规模小、周边有酒店、写字楼等外向型服务物业，业态复杂，不适宜做高端住宅。建议物业类型以边缘地块的高附加值现金流快销产品和老年公寓为主。第90页B 61、B地块价值提升策略一地块价值提升策略一：借助内势，重新整合；华丽转身，树立标杆。：借助内势，重新整合；华丽转身，树立标杆。现有写字楼和酒店现有写字楼和酒店项目南地块呈较规则的梯形，可塑性强。而北地块可用地块呈不规则的倒“L”型，且地块狭长，不利于规划。现状对策将已经建起的写字楼和酒店当做项目整体的一部分来通盘考虑，将酒店进行改造，打造成高端星级酒店，提高土地价值。AB第91页腾笼换鸟，重塑金身腾笼换鸟，重塑金身-将现有酒店以五星级酒店标准进行改造将现有酒店以五星级酒店标准进行改造建议引进台湾知名的晶华酒店集团，将现有酒店打造成一座具有高知名度的、高标准的五星级酒店，具备外事交往、商务交往、礼仪62、接待等功能。酒店的内外部装修要充分的体现出台湾原汁原味的本土风格，将台湾文化味做到极致。酒店的服务严格按照台湾酒店的服务标准，体现台湾礼仪接待的风俗和文化。第92页借助世园会东风，浐灞板块区域涌现了一大批高品质的大盘，地产大鳄纷纷在此跑马圈地，浐灞区域成为当下西安的地产热点。大明宫板块也受到大明宫国家遗址公园开园的利好刺激，受到了地产商的追捧和青睐。本区域恰好处于这两大热点板块的交集，目前主要以中低端产品供应为主，后发力强劲，区域配套严重不足。配套不足商气不足人气不足区域形象差土地价值低产品档次低区域商业现状研判B B地块价值研判及规划对策地块价值研判及规划对策第93页B B地块价值提升策略地63、块价值提升策略二二 ：船高促水涨，打造桥头堡：船高促水涨，打造桥头堡项目位于辛家庙区域的核心区，是城市东扩浐灞板块的“桥头堡”。因此，项目的运营必须充分的兑现自身的土地价值，对区域起到带动作用。项目在功能上定位应体现-成为城市区域服务中心，完善区域服务业功能，辐射周边区域，提升周边土地能级。船高促水涨，就是抓住重点，提高势能，把重点项目推向极致，树立标杆，引起追捧。第94页集星级酒店、高级会所、写字楼、大型商业、公寓为一体的休闲、娱乐、购物、文化体验之所。集星级酒店、高级会所、写字楼、大型商业、公寓为一体的休闲、娱乐、购物、文化体验之所。目标第95页B B地块商业规划地块商业规划-STREET64、MALL-STREETMALL（景观型购物中（景观型购物中心）心）成功案例借鉴上海海上海1、按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域；营造5种不同的生活场景；2、不同的区域进驻不同的商业业态（休闲/原创/体验）3、长400米，以(999m)为基本空间，进行组合和分拆。第96页“StreetMall”StreetMall”设计理念设计理念与传统的ShoppingMall不同，并非由大型的百货主导，而是由一系列解构的盒子组成，形成商业街的形式。划整铺为街铺，空间丰富多变，使用灵活，营造富有特色极具吸引力的商业空间。并在人流导入口设置小型广场，以聚集人气。“3+2”组合：底部65、三层布局，廊桥空间两层。第97页东莞万科运河东一号东莞万科运河东一号“StreetMall”StreetMall”空间意向空间意向-开放式休闲开放式休闲+购物体验购物体验第98页多功能公寓多功能公寓-Box-Living-Box-Living的弹性空间的弹性空间户型设计以40、45为标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产品形式满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求第99页B B地块规划建议地块规划建议公寓形成轴线方向的视觉焦点，公寓形成轴线方向的视觉焦点，建筑形式则沿南北轴依次拔高。建筑形式则沿南北轴依次拔高。STREET MALLSTREET MALL趣味空间，趣味空间，变化中存在66、规律，公寓沿内变化中存在规律，公寓沿内街轴线形成序列感街轴线形成序列感第100页B B、C C地块价值提升策略三：坡地景观的营造地块价值提升策略三：坡地景观的营造B、C地块自身比较狭长，不利于规划布局和景观的营造，建议将现有建筑群的地块进行景观升级，以台湾阿里山为缩影，打造坡地景观，并形成叠水流瀑的景观效果，则“一子动全盘活”，带动整个B、C地块的土地价值。第101页B B地块价值提升策略四：建筑首层全架空，增加景观性和通透性地块价值提升策略四：建筑首层全架空，增加景观性和通透性第102页B B、C C地块规划建议地块规划建议以边缘地块的现金流快销产品和老年公寓为主以边缘地块的现金流快销产品和67、老年公寓为主 快销产品面积不宜过大，主要以紧凑的两居室、创快销产品面积不宜过大，主要以紧凑的两居室、创新型的一房变两房，两房变三房产品为主。新型的一房变两房，两房变三房产品为主。uu针对适婚青年及外来人才，满足过渡型或投资型针对适婚青年及外来人才，满足过渡型或投资型需求。需求。uu建议将高梯户比的小户型产品排布在居住价值最建议将高梯户比的小户型产品排布在居住价值最弱的地块，弱的地块，以小面积、高功能性的产品为卖点以小面积、高功能性的产品为卖点；uu以以2T62T6产品，产品，60-8560-85的创新的创新“1+1”1+1”、“2+1”2+1”小户型为主小户型为主老年公寓老年公寓面积也不宜过大68、，以面积也不宜过大，以紧凑的两居室、创新紧凑的两居室、创新型的一房变两房型的一房变两房产品为主。设计要注重人性化设计，产品为主。设计要注重人性化设计，方便老人生活。设计要以相关文件为参照：方便老人生活。设计要以相关文件为参照：老年人建筑设计规范老年人建筑设计规范-JGJ122-99-JGJ122-99老年人居住建筑设计标准老年人居住建筑设计标准-GB/T50340-2003-GB/T50340-2003建筑排布要充分的兑现地块的景观价值，做到景观价值的最大化。第103页底商规划建议底商规划建议-1-2-1-2层中小面积商铺层中小面积商铺第104页项目临街面长，而且靠近主干道，从提地价值最大化的69、角度出发，建议地块四周临街底层全规划商业。由于项目规划有大型的综合商业，商业集聚会带来大量的人流和财流，会极大的带动底层商业价值的提升。底层商业以1-2层为宜。在靠近综合商业的位置可以考虑做部分大面积商铺，其他位置单铺面积不宜过大。商业要充分放大项目的台湾建筑风情，利用具有福建、台湾等闽南地域风格的构件、灯饰、窗门、小品等要素，强化项目的外观价值。项目各地块容积率及建面建议项目各地块容积率及建面建议n关于地块的容积率建议，美城经过反复研讨及测算，在此容积率的基础上，美城提出了现阶段容积率下的最佳产品排布建议。希望能够实现大盘产品的多样性，并保证分期产品的亮点提升。n为进一步确定各个地块最佳容积70、率，美城建议，先由设计院根据美城提出的总体定位以及各地块定位及亮点等元素进行强排，初步确定各地块能够实现的容积率。然后结合各地块整体容积率，对各个地块进行优化调整，以确保实现“居住圈层分级分区明确”、“产品多样且亮点有序升级”这一最终目标，最终测算每个地块的最佳容积率。第105页标准三：台湾风情化园林标准三：台湾风情化园林第106页景观规划思路景观规划思路两大台湾文化主题的集中式景观两大台湾文化主题的集中式景观日月潭中央水景-以台湾著名的日月潭为创意来源，在A地块中央开挖人工湖，打造社区大型水景资源。阿里山坡地景观-以台湾著名的阿里山为原型，在地块打造大型坡地景观，竹园、叠瀑等景观共同构成背面71、地块的集中景观。第107页景观意向定位：台湾风情主题园林景观景观意向定位：台湾风情主题园林景观台湾属于亚热带气候区，项目的景观体系打造将以亚热带园林风情为主题，在树种的选栽、水系的打造上充分的体现这一风格。树种的选择：阿里山神木（其实就是红桧木）、樟树、白蜡等亚热带名贵树种。灌木的选择：小叶黄杨球、多头苏铁、石楠球等观赏性较强的灌木。第108页景观创新策略：台湾著名景点的微缩景观景观创新策略：台湾著名景点的微缩景观将台湾的“台湾八景”台北101 、台北故宫 、日月潭 、阿里山 、玉山 、高雄爱河 、垦丁 、太鲁阁等的标志性景观在社区内进行微缩复制。对于山川水系景观，可以通过园区坡地、水景、湖泊72、进行抽象化体现；对于建筑类景观，可以通过等比例缩放的形式进行微缩复制，只具有观赏性，不具备实用性；对于无法展现的景观可以通过画廊、橱窗的形式展示。一步迈进台湾，一日游遍宝岛一步迈进台湾，一日游遍宝岛第109页关键点关键点1 1：主动营造高差，注重立体空间的层次：主动营造高差，注重立体空间的层次1 11.独特的立体平均式园林景观，主动创造场地高差，通过多级高差的变化，形成自然的起伏。2.使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合.第110页关键点关键点2 2：重绿植轻硬地、重木轻草：重绿植轻硬地、重木轻草2 21.从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大73、绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。2.在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气)3.与其他景观要素结合配置成景。（使得园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）第111页关键点关键点3 3：精致的景观小品与休憩空间，多样步道，使景观生动化：精致的景观小品与休憩空间，多样步道，使景观生动化3 31.设置精致而富有情趣的景观小品，以及社区内必要的休憩空间，增添园林的可参与性；74、2.步道与木栈桥、石质台阶相连，使得道路成为景观的一部分，增添了景观的生动。第112页标准四：台湾主流建筑风格标准四：台湾主流建筑风格第113页第114页台湾主流新亚洲主义建筑风格本项目，要在整盘气质、整盘的国际化、整盘对于历史文脉的尊重，主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。新东方美学新亚洲主义风格，代表了一种国际混搭风格，以浓郁的亚洲区域文化为支撑，日式崇尚极简、东南亚风情万种的浓烈色彩氛围、新唐风雍容而内敛、古典与时尚兼容、艺术与75、高尚完美纳入，充分挖掘人类对居家环境的身心需求；。台湾主流新亚洲主义建筑风格台湾主流新亚洲主义建筑风格第115页第116页n新亚洲主义建筑：新亚洲主义建筑：借鉴而融汇亚洲建筑内在精髓，以内庭院、借鉴而融汇亚洲建筑内在精髓，以内庭院、低院墙与半围合等完全创新的设计，将自然景观与建筑、私低院墙与半围合等完全创新的设计，将自然景观与建筑、私密性与开放性巧妙结合；强调建筑与环境的和谐共生，强调密性与开放性巧妙结合；强调建筑与环境的和谐共生，强调一种开放的态度和内敛的性格；不事张扬、不为炫耀，而是一种开放的态度和内敛的性格；不事张扬、不为炫耀，而是充分尊重居住者内在的心理感受充分尊重居住者内在的心理感受76、新亚洲主义建筑，围绕新亚洲主义建筑，围绕天人合一、包容、内敛等观点阐述了亚洲价值观的文化内涵，天人合一、包容、内敛等观点阐述了亚洲价值观的文化内涵，真正满足了那些既具有国际视野，又保有中国文化传统的新真正满足了那些既具有国际视野，又保有中国文化传统的新贵阶层的内敛性格与开放心态。贵阶层的内敛性格与开放心态。n风格印象：风格印象：以浓厚的具有亚洲地域特色的传统文化为根基，以浓厚的具有亚洲地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化，在功能上进行改良，让亚洲优秀的传统融入现代西方文化，在功能上进行改良，让亚洲优秀的传统文化得以很好发扬，同时更加适合现代人的生活方式。文化得以很好发扬，同时更加适合现代77、人的生活方式。“新新亚洲主义亚洲主义”为亚洲、更为世界建筑设计带来了一种风情，一为亚洲、更为世界建筑设计带来了一种风情，一种气息，显现出一种新的东方人的态度、精神，是一种完全种气息，显现出一种新的东方人的态度、精神，是一种完全创新的居住理念。创新的居住理念。新亚洲主义建筑风格关键词：文化底蕴、东西合璧、亲近自然、新贵阶层新亚洲主义建筑风格关键词：文化底蕴、东西合璧、亲近自然、新贵阶层新亚洲主义风格建筑语言和符号元素新亚洲主义风格建筑语言和符号元素第117页n空间。继承了中国传统居住文化精髓，半围合式布局，既保留了东方人所注重的围合形式的归属感，也开放了居住的视野，延展了与自然空间的交流互动。组78、团式布局，邻里间由庭院水景绿化、分段毛石院墙等相隔离，既保持了居住的私密感，同时强化了景观的整体性与共生性。讲究线条的简约、质朴，注重建筑的流线，步移景易。标准五：创新性户型产品标准五：创新性户型产品第118页公寓产品：公寓产品：BOX-LIVINGBOX-LIVING以万科蚂蚁工房为例以万科蚂蚁工房为例1 1第119页建筑面积：约建筑面积：约5151平方平方米米户型特点：户型特点：板式结构，南北通透，板式结构，南北通透，方正实方正实用；用；起居室卧室空间宽敞起居室卧室空间宽敞可随意布可随意布局，创意空间，体现局，创意空间，体现个性生活个性生活情趣；情趣；小户型，大开间，面小户型，大开间，面宽79、超过宽超过4 4米，阳光充沛；米，阳光充沛；敞开式厨房，工作便敞开式厨房，工作便利光线充利光线充足。足。规划布局：公寓主要的客户群是投资客和单身一族，对景观的区位要求不是很高，因此分布在综合商业体上方。公寓规划位置公寓产品：公寓产品：BOX-LIVINGBOX-LIVING以东门以东门168168为例为例1 1第120页规划位置布局建议：高附加值两居室主要是通过户型的创新来提高产品的市场竞争力，以规避其所处地块的先天不利和劣势。所针对的客户也是刚需客户为主。建议布局在B2、C地块内。高附加值普通高层高附加值普通高层两居室两居室2 2第121页紧凑型两居（75-85）推荐户型户型案例：深圳富通城80、2房2厅1卫75平米户型亮点：户型方正，全明功能布局紧凑合理，无面积浪费主功能空间尺度合理花园式观景露台，双层高，面积全赠送凸窗、露台、入户花园多点赠送，附加值极高高附加值普通高层高附加值普通高层创新性户型设计创新性户型设计2 2第122页紧凑型两居（紧凑型两居（75-8575-85）推荐户型）推荐户型户型案例：西安复地优尚2房2厅1卫76.5平米户型亮点：户型方正，全明功能布局紧凑合理，无面积浪费主功能空间尺度合理空中花园，前期搭梁，验收后统一封装，实现面积全赠送仅空中花园就赠送6.8平米，附加值极高第123页实用型两居（实用型两居（89-9589-95）推荐户型）推荐户型户型案例：3房2厅81、1卫93平米户型亮点：户型方正，全明功能布局紧凑合理，无面积浪费四间房朝南，舒适度高空中花园、调控露台及飘窗赠送，附加值极高改进空间：次卧过于局促，可去掉书房空间，增大次卧及客厅尺度第124页实用型两居（实用型两居（89-9589-95）推荐户型）推荐户型户型案例：西安复地优尚3房2厅1卫87.5平米户型亮点：户型方正，全明功能布局紧凑合理，无面积浪费四间房朝南，舒适度高空中花园全赠送，两居变三居空中花园、入户花园及阳台赠送，附加值极高第125页高附加值普通高层高附加值普通高层三居室三居室3 3第126页布局建议：三居室总价相对较高，所针对客户也比较高端，主要是通过户型的创新来提高产品的市场竞82、争力，以规避其所处地块的先天不利和劣势。建议布局在A地块临街三周区域内。规划位置紧凑型三居（紧凑型三居（110110左右）推荐户型左右）推荐户型户型案例：成都中环西岸观邸3房2厅2卫117平米户型亮点：户型方正，全明功能布局紧凑花园式观景露台，双层高，面积全赠送凸窗、露台、入户花园多点赠送，附加值极高改进空间：客厅及两个次卧布置于北向，如布置在南向则户型质素更高有少许过道面积浪费第127页实用型三居（实用型三居（120-130120-130）推荐户型）推荐户型户型案例：深圳公园大地3房2厅2卫125平米户型亮点：户型全明，空间布局合理超大南向面宽主功能空间尺度适宜多个挑空阳台空间，挑空空间入户83、，增强尊贵感及生活情趣凸窗、双层阳台全赠送，阳台半赠送，附加值极高第128页第129页奢华楼王户型奢华楼王户型以深圳蝴蝶谷为例，创新出位且富有艺术感的标杆高层产品以深圳蝴蝶谷为例，创新出位且富有艺术感的标杆高层产品4 4180180大景观阳台，实现室内大景观阳台，实现室内空间与园林的完美延展空间与园林的完美延展户型南北通透，户户拥有私户型南北通透，户户拥有私家园家园别墅级主卧套，加强主卧室别墅级主卧套，加强主卧室功能性功能性私家电梯入户，真正实现资私家电梯入户，真正实现资源的独享源的独享无走廊等公共空间，实现户无走廊等公共空间，实现户型的超高使用率型的超高使用率大面积空中院馆赠送大面积空中院馆84、赠送空间，提升户型附加值空间，提升户型附加值布局建议：奢华楼王是项目的价值标杆，必须占尽项目的最优势资源，方能做到极致。建议规划布局在A地块中央位置。奢华楼王规划位置说明：扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。常见大户型中，高厅设计在一些中小户型结合赠送夹层设计宽厅设计，享受最大景观面宽宽厅空间高厅空间（3米9、4米5、6米）BB4.5米4.5米CC3米3米3米楼层结构示意奢华楼王户型奢华楼王户型：高厅、宽厅设计，大幅提升舒适度：高厅、宽厅设计，大幅提升舒适度4 4第130页标准六：综合化社区配套标准六：综合化社区配套第131页社区配套的打造依据社区配套的打造依据体现对85、社区各年龄阶段人群的充分关怀体现对社区各年龄阶段人群的充分关怀医食住育乐康婴幼儿儿童少年中年老年青年社区保健医疗室社区超市配套餐饮商业社区幼儿园社区图书室、音乐舞蹈室、画廊社区洗衣房儿童游乐天地老年康乐中心健身中心、瑜伽馆红酒吧、棋牌室、商务会议室社区运动场地影音室、咖啡茶秀家政中心商业配套会所配套教育配套会所配套第132页台湾主题文化商业街区台湾主题文化商业街区1 1商业街区整体以现代古典风格为主，突出闽南风情和台湾本土风情，呈现原味的台湾城市意象。复制台北最具历史意义和文化精髓的士林街、华西街、西门町。在业态经营上引进一些台湾品牌餐饮、娱乐和旅游产品等，以“国际观光产业街区”模式整合商业。86、在这里能享受台式大餐，吃到台湾风味小吃，买到正宗的台湾商品，“一日游遍台湾”，感受台湾风情。第133页白天白天购物、吃饭，一站购物、吃饭，一站式消费，便利时尚式消费，便利时尚夜晚夜晚饭馆、茶馆、电玩、电饭馆、茶馆、电玩、电影，精彩的夜生活从这里开始影，精彩的夜生活从这里开始时尚时尚“西门町西门町”以街区为表，购物、餐饮、休闲及适量娱乐相结合多元业态组合为里。以街区为表，购物、餐饮、休闲及适量娱乐相结合多元业态组合为里。1 1第134页引进台湾百年老字号“雾峰林家的五桂楼”以及当红的邓丽君音乐主题餐厅，提高商业知名度。同时引进代官山、鹿港小镇、好乐迪等知名台湾品牌和特色小店，让消费者不仅可以享受87、地道的欣叶、度小月、台南周氏虾卷等台湾美食，还可以买到台湾水果、茶叶、电子产品等台湾特产，享受到宝岛独有的特色风情。台湾特色商品街台湾特色商品街台湾美食、台湾特色商品台湾美食、台湾特色商品邓丽君音乐主题餐厅邓丽君音乐主题餐厅1 1第135页引进品牌主力店引进品牌主力店1 1第136页第137页引进大型生活购物超市引进大型生活购物超市华润万家、苏宁、国美等华润万家、苏宁、国美等1 1奥斯卡国际影城奥斯卡国际影城-将娱乐与时尚引入区域，青年群体的时尚乐园将娱乐与时尚引入区域，青年群体的时尚乐园1 1第138页顶级健身中心、电玩城、网吧、书吧顶级健身中心、电玩城、网吧、书吧-提倡都市休闲生活理念提倡88、都市休闲生活理念1 1第139页泛博物馆概念的台湾文化体验区泛博物馆概念的台湾文化体验区建议将酒店的一楼打造成一个台湾文化的主题体验区。既作为酒店的接待区、也是台湾文化的展示区、体验区，极大的提升酒店的文化品位，使酒店变成一个具备台湾文化教育、台湾旅游、台湾主题展示的集中区域，乃至成为台湾与大陆两岸文化交流的一个中枢。除了一楼的集中展示外，在酒店的各个环节都以台湾文化主题来营造氛围，将博物馆和展示的概念延伸到游客所及的方方面面，以泛博物馆的概念打造台湾文化主题。3 3第140页台湾文化风情会所：核心内部功能模块建议台湾文化风情会所：核心内部功能模块建议恒温泳池恒温泳池融侨观邸的恒温泳池鸿基紫韵89、的恒温泳池融侨城的恒温泳池4 4第141页台湾文化风情会所：核心内部功能模块建议台湾文化风情会所：核心内部功能模块建议阅读室（融侨观邸）瑜伽房（融侨观邸）台球室（融侨观邸）乒乓球室（融侨城）健身房（融侨城）儿童房（融侨城）4 4第142页引入台湾知名的幼儿园宋庆龄幼儿园，打造社区双语幼儿园引入台湾知名的幼儿园宋庆龄幼儿园，打造社区双语幼儿园n按照国家规范，20万以上的就要设置幼儿园，常规的50万设置的幼儿园规模9个班，面积2000-3000之间。n本项目未来将容纳约1.5万人居住，按照适龄儿童为15人/千人的标准核算，则需容纳约240儿童，即8个班。n引进国内或国际知名教育品牌，为业主子女提供90、金牌起点教育。可考虑的品牌为：台湾大地英伦美语幼儿园、宋庆龄幼儿园n区域规划，建议在北地块的商业区北面基本配置标准：以融侨蒙特梭利国际双语幼儿园为例n全园15个班，可容纳幼儿400余名，全面培养孩子成为中英文自由运用的国际儿童。n教学活动室、寝室按照国际化水准设计。 n配有功能齐全的现代化多媒体教室（室内配备钢琴、计算机、开放式玩具橱、闭路电子系统、内部程控电话、网上监控系统、网络宽带），拥有阅览室、钢琴室科学探宝发现室、手工坊、电脑室、影视厅、多功能亲子活动室、感觉综合训练室、室内活动场、形体训练室和监控室。n室外拥有旱冰场、动物区、植物区、顶层平台种植园、塑造操场、大型智力儿童玩具、升旗台91、等。n配置现代化的厨房设备和卫生、医疗设备，并有幼儿膳食营养师和医护人员精心呵护。5 5第143页标准七：台湾式物业管理标准七：台湾式物业管理第144页真正的管家式服务，物管质量及服务范围双提升：真正的管家式服务，物管质量及服务范围双提升：2424小时无障碍服务小时无障碍服务1 1迅速应急服务，体现社区服务的专业性及人性化：n维修类：（进行收费）:灯具、线路、配电线路、水路的维护；大型家电、空调日常养护12n私属贴心管家服务：24小时服务热线、首问责任制服务、一站式服务、24小时叫醒服务、24小时留言服务第145页真正的管家式服务，物管质量及服务范围双提升：人性化社区增值服务真正的管家式服务，92、物管质量及服务范围双提升：人性化社区增值服务2 2针对社区居民特定需求，提供更丰富的无偿及付费服务：n商务类：商务活动安排（包括订票、订座、订酒店），商务秘书（拟稿、打印、电话联系）；代缴各类费用（水费、电费、天然气费、电话费、网络使用费等）123n租赁类：房屋租赁代理服务n家政类：全天卫生保洁；室内花草养护及美化；就餐打理（购物、制作、清除保洁）；服装洗涤（干洗另计费）；每日私车清洗、加油（油费另计）第146页项目分期和体验区打造建议项目分期建议项目分期建议体验区打造建议体验区打造建议第147页规划中的广运潭路项目二期26.194亩米秦中路矿山路米秦路阶段性开发策略（分批次开发建议）阶段性开93、发策略（分批次开发建议）项目一期63.599亩l项目一期：资源较好地块，以高品质的明星产品撬动市场；l项目二期：资源相对较差地块，以高容积率、高密度产品，增加建筑面积，提升溢价；第148页结合分期开发战略，基于项目战略发展角度的整体开发节奏示意结合分期开发战略，基于项目战略发展角度的整体开发节奏示意2010201120122013开发节奏战略目标：大规模上线、高调宣传，通过景观展示区和高附加值产品，树立市场形象战略目标：通过二期产品线，提升溢价项目整体战略要求：2年内开发完毕，赢得市场认可，实现合理利润l一期开发，降低容积率、树立项目的市场形象、建立价格标杆l二期增加容积率，提升建筑密度、提升94、溢价2014二期一期第149页体验区总体建议体验区总体建议景观大道、形象入口、风情商业街、会所、主景观体系、组团景观的营造充分考虑客户导入及展示效果，选取项目沿矿山路一侧作为样板展示区样板房核心展示体验区选择样板展示打造高品质浓郁风情的样板体验区，拔高项目品质立形象，确概念做配套，减抗性预造势，树品牌高品质体验区的设立决定项目首期形象树立及开盘热销景观与样板先行，前期一次性投入第150页项目体验区划分建议项目体验区划分建议1.矿山路南侧重要道路节点优先规划和展示，加大想象和体验力度，体现项目的大盘气势。2.体验区入口处设置入口广场及社区标志（精神堡垒），体现浓郁的台湾风情。3.设置台湾西门汀主95、题商业街区，体现真正的台湾都市生活情调，有效增强社区活力表现。4.在资源全面整合基础上，合理规划，充分体现项目特质；以浓郁的台湾风情建筑、园林小品来渲染社区生活气氛。5.物业与配套全面展示，弱化陌生感；将配套充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果。第151页规划中的广运潭路项目二期26.194亩米秦中路矿山路米秦路项目一期63.599亩沿矿山路南侧精装路面台湾风情精神堡垒西门汀商业街台湾风情销售中心第152页打造精装路面，弱化荒凉郊区形象浓郁的台湾风情营造、广告渲染，最大化拦截客户1精装路面示意第153页高品质围墙，聚焦区域市场关注2社区围墙示意第154页注重台湾主题景观的细节处理，创造景观资96、源价值3入口广场示意第155页社区标志（精神堡垒示意）4第156页台湾风情园林样板区展示园林以微缩的台湾风情景观。第158页入口广场布置西门汀商业街，打造展示区形象，延续公共配套区的空间。形成配套丰富强大的印象5西门汀商业街示意第159页情景营销情景营销-泛博物馆概念的台湾文化售楼部泛博物馆概念的台湾文化售楼部建议将体验区的一楼打造成一个台湾文化的主题体验区。使售楼部变成一个具备台湾文化教育、台湾旅游、台湾主题展示的集中区域。除了一楼的集中展示外，在售楼部的各个环节都以台湾文化主题来营造氛围，将博物馆和展示的概念延伸到客户所及的方方面面，以泛博物馆的概念打造售楼部的台湾文化氛围。第160页接待97、中心示意考虑到与沿街商业的结合，将接待中心设置在沿街商业中。以台湾后现代主义风情，作为项目接待中心作为接待中心核心元素。精致细节打造体现高贵品质6第161页接待中心奢侈品体验馆示意第162页第163页现场体验大师级新奢宅样板示意精装样板展示体系示意7第164页样板间打造以更多的窗户、更多的露台和长廊等特殊处理手法让客户充分地享受风和阳光，同时让室外景观系统发挥最大感染效果第165页体验区营造费用预算体验区营造费用预算本案样板体验区含接待中心营造费用合计约为1350万元。注：1.以上费用不包含设计费，仅为初步估算，具体应于规划设计最终确定后再做核算；2.以上费用不包含北辰大道南段精装路面营造费用。第166页第167页汇报结束，感谢聆听