1、萝岗SDK-D-4项目一期项目策划报告目 录第一部分 概论1一、项目基本信息1（一）建筑形式1（二）结构形式2（三）基础形式2（四）边坡和基坑支护2（五）工期目标4（六）质量目标6（七）销售配合目标6二、项目环境信息6（一）项目周边情况6（二）临时水电/排水设施情况7（三）大市政配套接驳情况7（四）水文地质情况7（五）当地特殊要求10（六）当地市场调查10三、项目管理组织构架10（一）项目发展部人员配置要求10（二）项目管理组织架构图11（三）一期人员配置12四、监理管理要求12（一）质量、安全职责上身。12（二）严格控制监理在成本造价方面的行为。12（三）要求监理提供详实的过程控制资料。122、五、总包管理13（一）土建总包分判情况13（二）总包标段划分的原则13（三）主包分判方式14（四）分包单位标段的划分14第二部分 总平面篇15一、施工总体思路15（一）三个“确保”以及三个“高”要求：15（二）以往山地建筑项目的经验借鉴15二、一期总平面布置16（二）场地内交通组织19（三）一期工地围墙及大门开口22（四）一期基坑支护及工程桩设置23（五）土方挖运和边坡支护工作25（六）脚手架形式27（七）模板形式28（八）消防设施29（九）生活区设置29（十）办公室布置29（十一）样板间及展示区要求29（十二）临水临电和排水系统31第三部分 进度篇32一、项目发展总体计划32（一）一期发展总3、体进度计划32（二）一期主要发展节点计划如下：32二、分项工程合约定判时间33三、设计样板定样时间34四、专项策划35（一）孤石处理专项策划35（二）基础施工阶段专项策划35（三）售楼工程专项策划36（四）施工流水及高层施工进度保障专项策划36（五）主包单位劳动力策划38（六）室外工程专项策划39（七）配套报建策划39（八）项目的难点、重点策划42（九）工程施工方面的重点、难点策划46五、各工种穿插计划49六、重要取证时间节点49七、目前实际进度简述50第四部分 质量篇51一、质量标准要求51（一）入伙一次收楼率：95。51（二）结构工程达到广州市结构优良样板工程。51（三）实测实量合格率达84、5%。51二、入伙投诉率目标51三、结构质量控制措施51（一）模板工程51（二）钢筋工程52（三）混凝土工程52四、防水质量控制专篇52（一）地下室防水53（二）屋面防水施工53（三）楼层防水施工53五、重要工作面交接检查控制点53六、实测实量要求55（一）公司层面55（二）项目层面55（三）实测实量具体实施的保障措施55七、精装修专项策划56（一）精装修设计策划56（二）精装修合约管理策划56（三）精装修工程管理策划56（四）精装修验收策划58（五）精装修入伙管理策划58八、成品保护要求58（一）合理安排工序58（二）成品保护分工负责58九、入伙专项策划59（一）入伙范围及时间59（二）入伙5、流程59（三）入伙管理措施59第五部分 安全篇61一、安全管理目标61二、安全管理责任制61三、安全检查规定62（一）细化主包土建合同安全文明施工专项措施费62（二）建立安全文明管理体系63（三）组织安全文明施工样板验收和推广63（四）定期组织安全文明检查及不定期的专项检查63（五）华南区及公司发展管理部安全文明施工检查63四、专项安全方案分项工程清单64五、防火专项要求64六、防盗专项要求65七、安全应急预案66（一）应急救援小组66（二）应急事件的分类66（三）应急救援程序66（四）应急预案交底66第六部分 成本篇67一、标段划分67二、合约框架68三、合约界面划分69四、分项工程技术要求6、72五、设计变更管理72六、签证控制方法73七、付款审核控制办法74八、工程索赔与反索赔管理75附录771、萝岗SDK-D-4项目一期发展总体进度计划772、萝岗SDK-D-4项目报建流程图77附图77第一部分 概论一、项目基本信息（一）建筑形式本项目建筑形式包括超高层（2栋；地上45层，地下2层）、高层（17栋；地上33层，地下23层）、别墅（39栋；地上3层，地下1层）、公建配套。本地块设计规划指标如下：总占地面积190,225m2可建设用地面积157,800 m2保留山体面积32,425 m2总建筑面积589,540 m2地上建筑面积394,500 m2地下建筑面积195,039 m2住7、宅面积378,145m2公建配套面积6,790 m2容积率2.5住宅设计汇总楼栋类型总层数地上层数地下层数栋数交楼模式高层3633315精装修474522精装修超高层494632精装修别墅43139毛坯本次策划报告的一期包括2栋高层及裙楼商业，总建筑面积64,851平方米其中地上总建筑面积42,626平方米（含商业配套建筑面积1,826平方米、架空层面积1,050平方米），地下建筑面积22,175平方米。总平面示 意图如下：（二）结构形式本项目超高层和高层住宅采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构；别墅采用异形柱框架（局部剪力墙）结构。（三）基础形式本项目为山地建筑，地质条件复杂，基础选型因区域不同而不8、同：1、别墅区：东侧和南侧填方大于2米区域拟选用预应力管桩，持力层为全风化或强风化岩层；其余填方小于2米及挖方区域，采用筏板基础，持力层为原状土。2、高层区、超高层：高层土质较硬，且局部存在孤石，拟采用大直径钻（冲）孔桩或旋挖灌注桩，持力层为中风化岩层。3、裙房地下室：由于地下水位较深，结构自重能满足抗浮需要，且底板下地基土良好，故按柱下筏板基础考虑。4、幼儿园：采用筏板基础，持力层为砾质粘性土，局部有软弱下卧层。（四）边坡和基坑支护1、边坡支护方案本项目属山地建筑，根据场地现状条件由设计公司进行整体规划设计，由于场地不平整，高低落差大，有部分区域需进行边坡支护处理，边坡支护高度从310m不等9、，主要分五个部位，并分别采用不同的支护方案：（1） 北侧靠近超高层建筑的中心山体边坡区段（支护区段S1-S2，）：采用砌筑毛石挡墙+坡面植树草绿化的支护方案，并在坡脚设置护脚墙，坡面设置防冲刷挡墙，坡脚靠近高层建筑底坑部分采用桩锚支护。（2） 东侧靠近市政路区段（S3-S4支护段）：根据别墅路和市政路的设计高差，采用上部放坡+下部扶壁挡墙的支护方案。（3） 西侧靠近A1-A8栋33层高层建筑的边坡区段（S5-S6支护段）：采用扶壁挡墙的支护方案，根据地下室基坑支护的现状情况，坡脚基坑支护采用桩锚或桩撑的支护方案。（4） 南侧靠近幼儿园区段（S7-S8）：幼儿园地坪标高与周边道路完成面高差10M10、，拟采用扶壁挡墙进行支护。（5） 西侧、北侧靠近细陂河区段（S9-S10）：小区周边道路标高与细陂河河堤标高差210M不等，拟采用格梁+锚杆或格宾挡土墙进行支护。本地块边坡支护各个区段均应采用有效的排水措施，疏排边坡地下水与地表水，以保证边坡的稳定性。边坡支护区段示意图2、基坑支护方案本项目基坑挖深为1.513m不等，根据场地现状即规划要求，主要采用三种不同的支护方式：（1） 临近别墅区挡土墙及保留山体区段，采用钻（冲）孔桩+预应力锚索支护；（2） 临近小区周边道路基坑开挖段（基坑挖深为1.5-3m不等），因高差较小，为减少土方挖填，主要采用土钉墙喷锚支护；（3） 对其余场地较为开阔地段，则采11、用1:11:1.5放坡喷锚支护。（五）工期目标根据公司安排，本项目计划四年内实现全部所有工程开工，六年内完成所有工程竣工验收，七年内完成所有工程交楼入伙，2013年4月份实现首次销售，具体分期及工程进度目标如下：分期分区总建筑面积（万平米）项目发展计划开工开盘竣工 入伙一期全区64,8512012.42013.42013.122014.9二期一区245,7692013.32014.32015.32015.12二区69,4372013.82014.42014.82015.4三期一区106,8032014.32015.32016.32016.12 二区102,6802015.22016.8 20112、7.82017.12 按照2011年9月份获得土地的时间计算，总体项目原计划按照集团“半年开工、一年销售”的要求进行了铺排，但由于本项目与SDK-D-2地块仅一路之隔，且项目定位、产品类型均比较类似，需充分考虑两个项目联动宣传、资源配置、货量均衡等各种因素。上述时间节点是按照2011年编制的进度计划确定，因合作方的资金未到位原因，致使项目的报建进度拖后，同时，目前地块内还存在3栋民居、高压线塔尚未拆迁以及细陂河整治占用地块用地，影响收地工作， 项目一期的开工时间需延期至2012年12月20日，销售、竣工、入伙的时间相应调整如下：分期分区总建筑面积（万平米）项目发展计划开工开盘竣工 入伙一期全区13、64,8512012.122013.112014.102014.11（六）质量目标质量标准：广州市主体结构优良样板工程；安全文明：广州市建设工程安全生产、文明施工优良样板工程标准；实测实量：各分项工程实测实量合格率85%。以上要求将作为基本要求写入合同条款中执行。（七）销售配合目标本项目与SDK-D-2地块仅一路之隔，产品档次与项目规模均非常接近，从公司层面考虑，为避免内耗，加强产品宣传力度，从资源整合及节约营销费用角度出发，本项目与SDK-D-2地块将按一个项目对外宣传，两地块联动，协调共进。1、推货时间配合SDK-D-2地块一期高层计划于2012年9月份销售，为避免公司两个项目直接在市场上14、竞争，同时也避免货量较大，市场无法消化，本项目一期两栋33F高层计划在2013年12月份开始销售，项目须保证在此之前取得预售证。2、销售环境由于公司资源配置问题，一期首次销售时地块内部的园林、外部规划路等周边环境均可能达不到销售要求，一期的售楼处及样板房均与SDK-D-2地块共用。3、产品配置本项目按精装修标准销售，但考虑到市场大环境的影响、项目定位，结合集团的最新要求，本项目的精装修标准在8001000元/m2之间，项目在户型设计、装修风格、设备选型、材料选择方面出发，精益求精，力求以较为完善的产品呈现在买家面前，减少营销压力。二、项目环境信息（一）项目周边情况地块的南侧、东侧均有自然村落，15、且东侧与村落属“无缝连接”，南侧隔着一条双向8车道的规划路与村落相望，夜间施工将会受到一定影响，如基础采用锤击桩则需充分考虑对村民房屋的震动等影响。地块的西侧、北侧与15米宽的细陂河紧密相连，加上东侧的村庄、南侧的规划路，本项目的基坑支护方案需结合基坑开挖深度、地块地质状况和水文信息等选取。（二）临时水电/排水设施情况（详见第二章临时水电和排水系统内容）（三）大市政配套接驳情况由于目前该项目地块周边的市政道路均未开通，从与政府相关部门沟通的情况看，本项目的永久水电、排水、燃气、电信、电视等市政配套工程将与南侧云埔四路或地块西侧规划路（云埔七路）接驳。具体接驳方案以相关单位的审查方案为准。（四）16、水文地质情况1、场地整体地貌单元为丘陵地带，地形起伏较大，地面标高20.1080.02m。2、场地内岩土自上而下为第四系覆盖层和基层，其中第四系覆盖层包括第四系人工填土层、第四系冲积层和第四系残积层，基岩为花岗岩。3、场地内低山丘陵无地表水，山间洼地和冲积平原大部分地段无地表积水，在场地北侧和西侧环绕一条小河沟，有少量地表水分布，补给来源主要为大气降水。4、不良地质作用地质勘察、地质灾害调查发现，场地内无论地表孤石或是地下孤石的分布面均比较广，场地内的孤石由中风化微风化花岗岩组成，岩质坚硬，多呈亚圆形，最大直径为2.4m，最小直径为0.5m，多呈“球状”，成分为花岗岩，灰白色，中微风化，岩质坚17、硬。按钻孔分布概率计算，约占总钻孔数的9.6%。孤石的埋深一般为520m之间。孤石的存在将造成岩土层存在不均匀性，这种不均匀性的危害有四方面：（1）分布在边坡中的孤石因其重度大于周围岩土层，故在雨水作用下孤石容易下坠从而加剧边坡失稳；（2）天然地基中的孤石将会造成地基不均匀，从而可能诱发上部结构的不均匀沉降问题；（3）对于钻（冲）孔桩，则可能造成桩身倾斜或误认为持力层导致桩基承载力达不到设计要求；较小的孤石在冲孔桩冲锤的反复作用下，可能造成孤石周围岩土体松动，从而形成“探头石”，由此诱发卡住冲锤等孔内事故。（4）孤石岩质坚硬，常规的钻（冲）孔设备的成孔速度极慢，对工程进度影响较大，降低施工工效18、，加大建安成本。 一期高层工程地质剖面为示例如下：1-1剖面示意图2-2剖面示意图（五）当地特殊要求由于当地属于广州市经济开发区，因此在办理修建性详细规划之前需要办理住宅建设项目环境影响报告书，因此将影响施工证办理的进程。（六）当地市场调查1、当地建筑市场作为广州市的其中一个行政区，萝岗区的在房地产项目建设各环节的验收、审批与其他各区基本一致，政府质检站、安监站等对工程质量、安全文明施工并无特殊要求。在合作资源方面，萝岗区除东进、工总等三大国有建筑集团以外，当地无其他大型的建筑公司，且这三家国有建筑集团均以承接政府工程如办公大楼、道路、河道、拆迁等为主，对房地产市场较少涉足，故本项目的合作单位19、基本从我司的QDSS或新引进的单位中选取。2、当地混凝土供应情况由于当地特殊情况，本项目的混凝土将与当地村办的混凝土公司采购，运距短，时间可以安排灵活，但对产品质量需严格控制，尤其是除强度等级以外的指标控制，如坍落度、水灰比、外加剂的添加等（具体详见第四部分质量篇）。3、地方势力的阻挠。由于当地地方势力较为强大，钢筋采购（甲供）以及挖机、塔吊、桩机等设备进场可能面临要求收取保护费等问题，沙石等地材也存在垄断情况，招标时提醒投标单位充分考虑此因素，施工过程中避免与当地村民发生重大冲突，尽量保证与周边村民关系和谐。三、项目管理组织构架（一）项目发展部人员配置要求根据公司目前项目发展思路及要求，本项20、目实行项目发展制的管理模式，即在公司项目主管领导的领导下由项目部经理牵头协调公司相关部门，牵头处理项目发展事宜，推动整个项目的实施，明确并统一项目发展目标，在公司其它专业部门的支持下确保项目发展进度及质量。1、总体思路在项目发展制下，项目经理在公司项目主管领导的指导下，对内协调公司各业务部门，对外协调项目配套报建事宜，同时在区域经理的协助下，全面负责项目的工程进展及工程质量文明等事宜，确保项目工程的顺利推进，最终确保项目指标的完成。2、项目发展部人员配置本项目计划将分三期开发，而各期的开发时间将会有搭接，在实际操作过程中，视具体情况可以将人员配置适当兼顾。（1）项目的人员配置按照区块来进行划分21、；（2）根据各个区块的地理位置、物业类型，设置区块经理，并根据不同阶段的工作量大小，给区块经理配备一定数量的现场工程师；主要解决施工现场遇到的各类问题；（3）各专业工程师配备一名，主要负责图纸审核、与写字楼协调等工作；（4）技术负责人由一名土建工程师兼任；（5）现场配备合约QS一名（与SDK-D-2项目共用）。（二）项目管理组织架构图土建工程师写字楼现场QS项目经理机电工程师区块经理区块经理区块经理园林工程师文员/资料员备注：（1）区块经理不再分专业，专门负责施工现场管理，负责区块内的所有项目管理事宜;可配置若干具体办事人员协助管理，例如海之子亦可； （2）土建、机电、园林等专业工程师可与写字22、楼共享，主要负责看图、审图、解决图纸疑问等； （3）现场QS负责与写字楼沟通，及时确认变更和工程量签证等事宜； （4）文员兼做资料员。（三）一期人员配置 阶 段类 别前期准备建 设 期入伙后期备 注基坑支护阶段地下室阶段主体结构阶段装修阶段维修项目经理111111全面负责项目工作区块经理111111协助项目经理兼任现场安全主任现场工程师002222协助区块经理进行现场管理土建工程师111110兼任技术负责人机电工程师011110机电设计、审图园林工程师011110项目QS111110项目文员011111兼任资料员合 计479995四、监理管理要求对于监理公司，将严格按照国家规范及相关规定和合同23、约定进行管理使用好监理公司，促使监理公司真正发挥作用，代理我司行使质量管理、进度管控、安全监督的职责，有以下几个思路：（一）质量、安全职责上身。在监理合同中，质量、安全目标需明确约定并与监理费用挂钩，职责上身，牢牢绑定。在工作上，给予充分的尊重，调动起监理公司的积极性，使之能够代表我司行使相应的职权。（二）严格控制监理在成本造价方面的行为。监理公司不承担发布工程指令、确认签证、审批工程款等职能，但可以进行工程形象进度确认并说明已完工程的质量状况。（三）要求监理提供详实的过程控制资料。充分利用我司现有的标准化的管理流程和表格，在隐蔽工程验收、混凝土浇筑验收及旁站监督、材料取样、送检防水、砌体、抹24、灰、门窗安装、工序交接、实测实量等方面规范监理的监督行为，要求监理提供详实的过程控制资料，加强质量管理。项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。一期监理进场要求详见下表：类别阶段 阶 段类 别支护及土方施工阶段地下室施工阶段主体结构施工阶段精装修及验收阶段备 注项目总监理工程师1111项目资料员1111水电监理工程师1222土建监理工程师1222测量监理工程师1111安全监理工程师1111园林监理工程师1合 计6889由于一期开发时间与SDK-D-2地块一期较为接近，从成本节约角度出发，考虑总监、资料员两个项目共用。五、总包管理（一）土建总包分判情况根据每期开发面积和具体方位，拟25、定总包情况如下：一期：按一个标段分判，选择主包单位1家，建筑总面积为64,851m2。二期：按两个标段分判，选择主包单位2家，建筑总面积为315,206m2。 三期：按两个标段分判，三期一区为一个标段，建筑总面积为209,483m2。山体景观工程放在二期中实施，在二期一区样板房开放之前完成工程施工，并预留一定的培育时间，争取以较好的展示效果面向公众。（二）总包标段划分的原则1、谨慎选择新引进的总包单位。总包单位的选择非常重要，事关项目的成败，引进新单位参与总包投标时，需非常谨慎，充分考察、调查、了解。2、根据工程量合理划分标段。本项目二期、三期均为较大体量的工程，且施工场地允许，单个标段太大，26、因此需划分标段。3、根据总平面布置确定总包分界。在划分标段、总包边界时，需充分考虑场地内多个总包之间的相互干扰和交通的组织，应使各总包单位均有独立的出入口，各自场地内形成运输回路，塔吊、人货梯及钢筋场的布置便于材料的运输，减少倒运次数。（三）主包分判方式1、招标工作适当提前，按照“无图招标、有图定判”的分判模式。以模拟工程量清单的方式发标，出施工图前先开展施工组织方案评审、议标等工作，在施工图出图后，进行核定工程量并定标，从出施工图到定标控制在20-30天之内。2、所有工程项目除注明为“暂定数量”外，其数量均以我司发出的招标图纸（合同图纸目录所述图纸版本及设计变更）进行包干，不以实际完成工程数27、量与投标时的数量之差异（施工图差异及设计变更除外）进行调整。3、在招标文件中，将我司的工期要求详细说明（如阶段工期、总体工期、销售节点、室外工程形象进度要求等）、施工现场的平面布置、样板房设置、劳务队伍配置、机械设备的台数等等（如塔吊、施工电梯）进行明确，工程质量达到“市结构优良样板工程”质量标准，安全文明施工目标，集团公司对CI的要求，投标单位均需按此要求投标，并将投标文件中的各个要求以及议标过程中确定的事项列入合同。（四）分包单位标段的划分由于项目除土建总包单位外，尚有其他如机电、精装修、栏杆、铝合金门窗、园建等多家分包单位，由于一期仅两栋高层，计划均采用一个标段。第二部分 总平面篇一、施28、工总体思路本项目按拟分三期六区，在项目的开发节奏安排方面，各期之间的开工间距均为一年，以符合公司要求的“持续销售，滚动发展”，满足营销要求的“2012-2016年间实现不同类型的销售货量”，实现持续销售、快速回笼资金的需要。对于本山地建筑项目，施工的总体思路拟安排如下：先完善边坡及挡墙支护、施工道路的施工，后开始楼栋主体施工。在项目前期做好整个项目的总体策划，所有与先行施工的相关联的营销及设计信息都需提前明确，明确之后不轻易修改，以免影响工程报建、施工等进度。（一）整个项目的实施过程中，力争达到三个“确保”以及三个“高”要求：1、三个“确保”一是确保安全和质量，二是确保工期目标，三是确保成本目29、标。2、三个“高”要求项目的建设过程达到：高标准、高效率、高质量。（二）以往山地建筑项目的经验借鉴广州公司SDK-D-2地块都是比较典型的山地建筑项目，其地理位置、地质条件、开工时间、规划设计均与本项目十分的接近，在发展过程中，有一定的经验可供本项目在开发过程中借鉴，避免走弯路、走错路，以达到节约时间成本、经济成本的目的。1、地质勘察阶段即严格控制，避免勘察单位偷报工程量，导致勘察结果不能如实反映实际地质情况，不能有效指导基础选型以及后期的基础施工。2、基础的选型、施工方案的选择必须建立在详细研究地质勘察报告的基础上，在基础工程招标时，对施工单位明确说明地块的地质情况，以免进场后因公司实力原因30、无法面对复杂的地质情况而束手无策，最终退场，耗时费力。尤其是本项目无论是地表还是地下均存在较多的孤石，对基础选型、施工方案、施工机械均有很高的要求，更加需要注意。3、设计部门对设计方案需反复论证、检查、完善，比如总平面布局、室外管网、边坡挡墙结构、室外景观等设计信息，在确定之后即不能轻易改动，以免对工程报建、现场施工造成返工、延误。4、一开始即需要梳理好边坡支护工程与楼栋主体施工之间的关系，在前期总体策划阶段，应先完善边坡支护，为后开始的楼栋主体施工消除可能暴露的边坡支护安全隐患，并减少楼栋主体施工过程中的穿插，为整个项目施工创造良好的条件。5、重视施工场地布置及道路交通的组织。6、在前期对临31、时排水及正式排水进行系统性地设计并统筹考虑，必要时统一考虑。由于山地项目的施工场地狭窄，临时排水系统可能与正式管网位置冲突，可采取提前完成正式排水主干管用作临时排水，但应加强施工期间的沉沙措施，定期清理排水系统。二、一期总平面布置根据公司安排，SDK-D-4项目一期计划2012年7月份动工，地块西南侧A1、A2栋以及裙楼商业划为一期范围（未包含幼儿园及地块北面商业），建筑总面积为64,851m2。由于一期的建筑总面积不大，仅为两栋塔楼及裙楼配套的商业，加上地块较为规整，工作界面划分单一，因此总平面的布置相对较为简单。 （一）塔吊、钢筋场、混凝土泵、人货电梯布置具体位置及布置详见下图（未包含幼儿32、园及地块北面商业）1、塔吊塔吊是工程的指挥棒，科学布置塔吊和提前塔吊基础施工是本阶段策划和施工的重点之一。土方开挖至底板标高时先挖塔吊基础土方，基础施工时先施工塔吊基础，塔吊基础选用高标号混凝土，可以提早安装塔吊。一期由于仅有两栋塔楼，且楼距较小，选用一台臂长为60M的塔吊即能满足施工要求，但在塔吊的布置方面，综合考虑了以下七大布置原则：（1）钢筋加工场，在两栋楼的塔吊交接区设置。（2）塔吊有一台能够到工地大门口。（3）塔吊跟随钢筋加工场。（4）塔吊实现场地的全面覆盖。考虑到项目一期地库面积大，高层A1、A2栋塔吊尽能覆盖所有的地库范围，为以后施工创造条件，所以选择臂长为60M的塔吊。（5）设33、置塔吊时根据不同楼栋的施工进度，合理安排塔吊位置，避免打架和等工。（6）根据施工进度安排，塔吊的设置考虑后续拆塔吊的路线、时间。（7）结合材料堆场、钢筋加工场的位置，塔吊的布置实现吊送距离最短、时间最快。本项目将塔吊设置在A1栋东南侧，一期的两栋塔楼、材料堆场、钢筋加工场以及绝大部分的地下室均在吊臂的覆盖范围之内，同时靠近工地大门，兼顾后期塔吊拆除的便利性。2、钢筋加工厂钢筋加工厂的布置原则及位置如下：（1）钢筋加工场必须在塔吊覆盖范围。（2）综合考虑场地布置，钢筋加工厂尽量布置在离施工场地和施工道路较近的地方。（3）考虑到施工方便，一期的钢筋加工厂布置在地块南边围墙内的空地上。（4）一期设置34、一个钢筋加工厂，具体位置见施工总平面图。3、混凝土泵车根据场地特点和混凝土工程量，一期设置2台混凝土泵机，布置在地块南侧围墙内空地上，靠近施工主干道，便于混凝土车的进出。4、人货电梯人货电梯采用双笼电梯，安装在离道路边线和材料堆场较近的位置，便于材料运输的方便，一期的人货电梯计划放在一期楼栋的南侧，人货电梯的基层设置在负三层地下室底板，运输路线穿过裙楼商铺，人货电梯穿过的地下室楼板洞口、材料运输路线上的门洞在后期进行封堵，具体位置见施工总平面图。（二）场地内交通组织1、地块周边道路情况本项目地块SDK-D-4位于广州市萝岗开发区次中心，本地块北临城市道路开源大道，西接开创大道，其中开创大道与南35、侧的广深高速、广源快速路相接，对外交通联系性强，但地块周边的四条规划路均尚未开通，在与政府相关部门开协调会议的结果以及目前的市政道路建设推进速度判断，估计将在2013年上半年即可开通北侧、西侧两规划路，南侧市政路（云埔四路）如果顺利，有望在2012年9、10月份开通。本项目一期的开工时间延至2012年7月31日，在云埔四路未开通的时间段内，仅一条村道能通往地块，能够满足地块的土方外运，但预制桩（如采用预制桩，则在2012年9月份即需要进场）、钢筋、混凝土等重型车辆无法通行，对项目的发展还是有一定的影响，因此云埔四路能否在2012年9、10月份开通，关系到项目能否顺利开展。如果确实无法按时开通，36、则计划在西侧细陂河与云埔四路交接处，埋设涵管填平，开设一条临时施工道路，以满足施工要求，此方案已得到政府相关部门的同意。从地块的分期分区和周边道路分布情况看，一期的施工通道是可以解决的，二期、三期的开工时间也将延期至2013年下半年之后（与一期开发间隔时间为1年考虑），届时，周边的市政道路应该能够确保开通，外围的施工运输通道没有问题，否则对SDK-D-2的影响也将是巨大的。2、一期场地内交通组织场地内交通组织是项目工程的生命线。由于一期开发面积不大，加上临近市政道路，南侧的空地较为宽阔（裙楼商业边线至市政路人行道边线约35米距离），场地内交通较好组织，为便于工地管理，拟在一期地块西南侧与云埔四37、路相接位置设置一个施工主大门，东侧设置一个副门，主大门进、副门出，形成回路。一期地块的南侧、西侧、东侧设置施工通道，其中南侧的施工通道为主要的材料运输线路，东侧的施工道路与别墅相邻，可行走汽车吊等大型设备，以此解决一期施工期间东侧、北侧的运输“死角”。3、二期、三期场地内交通组织简述从分期分区以及开发时间的安排来看，整个地块的开发线路是从地块的西南侧开始形成顺时针走向，地块分期分区简洁、明了，相互之间无交叉，场地内的施工道路不会相互干扰。二期、三期的场地内交通组织的考虑、问题主要表述如下：1、地块规划中的西北侧跨河桥梁将是二期一区与市政道路连接的主要通道，土方外运、材料进场均是通过该桥梁实现，38、目前该桥梁还处于规划设计阶段，有诸多的因素需要明确才能进一步推进（例如河涌的边坡支护形式等），需要大力推动该桥梁的建设，否则届时即使周边市政路不存在障碍，二期一区也无法与外界实现畅顺连接。针对此跨河桥梁问题，在地块的方案规划方案即已明确建设规模及地点，日常工作中，项目部有意识的多与开发区水利局的相关工作人员联系、沟通，将我司的意图传达给对方，目前，因细陂河整治问题导致桥梁的建设开展受阻（细陂河的边坡支护方案需要调整），预计2012年7月份即可明确河涌的边坡支护形式，项目部即可全力推进桥梁的设计、报建等工作。2、二期一期与一期相连，由于一期北侧土方采用放坡的支护形式，二期一期的土方挖运线路为南北39、走向，同时，部分土方平衡至二期二区以及三期。场地内的施工运输通道沿细陂河边设置，与三期的施工运输通道连通。3、二期二区（别墅区，计划2014年2月份开工）东侧玉云路以及东南侧的规划路（尚未命名）均还未立项，需要加紧推动这两条规划路的建设速度，如无法及时开通，则施工通道需要向靠近幼儿园的地块周边选址设置，市政管线也只能望云埔四路接驳，将会增加工程造价，通过努力，开发区政府已经明确表示玉云路将在2013年上半年开通，项目部将持续跟进，努力与广州开发区土地开发建设中心以及代建单位广州东进新区开发有限公司建立畅通的沟通渠道，协同推进规划路的建设。总体来看，二期二区东侧玉云路预计2013年上半年开通，南40、侧云埔四路预计2012年9月份开通，交通比较便利，场内施工道路也比较好布置，在别墅区的主入口设置施工主大门，靠近一期设置施工副门。4、三期一区、三期二区的施工入口均设置在北侧小区主入口处，与市政路相连，对二期的施工、交楼入伙没有影响。（三）一期工地围墙及大门开口本工程项目南侧沿云埔四路围墙采用砌砖形式，围墙高度为3米，长度约100米，其它三面围墙待土方开挖后用彩钢瓦做临时围蔽。工地拟设置两个大门，项目一期地块西南侧与云埔四路相接位置设置一个施工大门，东侧设置一个副门，大门出入口设标准洗车槽。（四）一期基坑支护及工程桩设置1、山体边坡、基坑支护一期共有三层地下室，其中负三层地下室底板标高为25.41、4米（本项目均采用广州市城建高程），南侧市政路、西侧小区道路的规划标高为25.125.4米，结合周边环境，一期基坑支护的形式如下：（1）基坑西侧、南侧无需支护。一期基坑底标高将略低于西侧、南侧规划路路面标高，基坑不需往地下深挖，相应的支护形式选择较为简单，西侧、南侧直接挖至基坑底标高即可。（2）基坑北侧采用分级放坡的形式。地块北侧为原状山体，在整个项目的规划中，该山体需要移除，土方量巨大，但一期开发时即将山体土方移除，则一期造价过高，造成资金浪费，为达到经济上的最优，采用分级放坡的形式，坡顶水沟至坡底水沟边坡面（含水平面）挂网喷C20混凝土厚80，坡面插筋20 L=1m1.5*1.5m(双向)42、，放坡土方全部外运。基坑北侧支护形式剖面图（3）基坑东侧采用放坡+锚索支护方式。东侧与二期交界，紧靠小区永久路，计划采用放坡+锚索支护方式，坡面（含水平面）挂网喷C20混凝土厚80，避免采用分级放坡后再土方回填，对小区永久路的稳定性造成影响。考虑到一期分界线位置与A1、A2栋塔楼接近，北侧、东侧坡底沿基坑边线外扩2米，便于施工。基坑东侧支护形式剖面图2、桩基础方案（1）高层区：一期高层区域土质较硬，且局部存在孤石，拟采用大直径冲孔或旋挖灌注桩，持力层为中风化岩层。（2）裙房地下室：由于地下水位较深，结构自重能满足抗浮需要，且底板下地基土良好，故按柱下筏板基础加防水板即可。（3）商业：采用筏板基43、础，持力层为砾质粘性土，局部有软弱下卧层。3、工程桩施工：一期场地地貌北高南低，高差较大，不宜直接在原状土上做工程桩，拟采用先挖土后作施工工程桩的施工方式。裙房地下室、商业则回填或开挖土方至基地标高，施工完工程桩后即可进行底板浇筑。通过地质详勘，本地块的地质情况较为复杂，地下存在孤石，桩基施工将会遇到较大的困难，结合SDK-D-2地块A8A12栋的基础施工状况，本地块在桩基施工之前先做超前钻，探明每个桩位的地质情况、孤石分布、持力层及终孔深度，为桩基施工提供较为翔实的数据，根据地下孤石分布情况，采用两种施工工艺：（1）如地下孤石较少，则采用普通旋挖钻机成孔，如遇孤石，再由冲孔机或爆破破碎岩石，44、如此反复循环直至达到持力层。（2）如地下孤石较多，且一个桩孔里存在多层孤石，则采用正常施工工艺将无法满足工程进度，需要考虑采用特殊设备进行施工，例如德国宝峨BG系列旋挖钻机等。（五）土方挖运和边坡支护工作 1、土方挖运由于本项目为山地项目，整个项目的标高复杂，土方、支护工程量巨大，土方和边坡支护工程是项目能否顺利开展的关键工程。根据一期基坑支护方案，一期基坑的土方量较大，而支护工程量较小，一期土方开挖工作大致分为三部分：地表孤石的清理、土方挖运、南面土方回填。施工思路如下：（1）地块西侧地表存在较多大规格的岩石，土方开挖之前需先行清理，由于部分岩石呈“球状”，在清理过程中需采取一定支撑措施固定45、岩石，施工场地外围放置“注意滚石”等标语提醒场内工人和过往人员，以免滚落伤人（2）遵循“分层放坡开挖、分层支护”的原则。根据地质详勘报告揭示，一期场地范围内没有含水层，开挖时水量不大，无须设止水帷幕。（3）首先开展北侧、东侧的土方放坡工作，再进行边坡支护工作，由于北侧的土方开挖高度最高达24m（两级放坡），需遵循分层施工的原则进行，直至挖至地下室底板标高。（4）根据施工道路的安排，拟从北侧、东侧向西南施工大门开挖，便于土方外运及工作面安排。2、场内土方平衡本项目是山地建筑，土方量巨大，造价高，对成本的影响很大。本项目的土方平衡主要从以下五个方面考虑：1、在整个项目的方案设计阶段，项目部即介入协46、调进行土方平衡测算，优化方案，通过反复推敲，结合周边的市政道路情况，设定小区竖向标高系统，通过将项目整体标高提升，以及场地内土方均衡，减少土方挖运量，达到最优的经济效应。2、在较晚开发的三期二区设置临时土方的临时堆土点，给场地内的土方平衡提供转运场地。3、充分考虑雨季对临时堆土点的影响，地势较高的堆土点或是堆土较高的部位，做好临时支护。4、项目的规划设计方案确定之后，请专业的测量单位对整个项目的地形、标高按55米的方格网布点进行测量，结合基坑方案、标高等较为准确的计量出每个区域的土方挖、填工程量，为工程土方平衡、合约招标提供相应的依据。5、有别于以往项目对土方量采取暂定数量、转运方式不做约定的47、招标模式，本项目的土方工程招标采取明确开挖范围、土方工程量包干、约定转运方式等，严格控制土方工程的造价。 6、在整个项目的土方平衡规划的里，计划将填方工程提前，给土方沉降预留充裕的时间，在有利于地基的整体稳定的同时，减少强夯等土方压实处理，降低工程造价。按目前的设计方案、分期划分范围，经初步测算，整个项目的土方量约70万方，其中外运土方约47万方，回填土方约23万方，外运土方量主要集中在二期一区，小部分平衡至二期二区和三期二区，并预留临时堆放，以备二次回填用土。一期土方约11万方，计划全部外运，二次回填土、地库顶板以及肥槽土方由二期土方补充。3、一期土方开挖施工路线图一期的土方开挖、外运遵循“48、分层放坡开挖、分层支护”的原则，由从北向南进行。（六）脚手架形式根据本工程结构及装修施工需求，在保证施工质量的前提下，为尽可能利用现有场地，方便交叉施工，本工程脚手架形式拟采用结构内满堂脚手架，结构外采用双排悬挑脚手架（高层）和落地式脚手架（别墅、地下室结构），脚手架材料采用常用的483.5 钢管，连接件为扣件。结构3 层至屋面女儿墙（共33层），此段外立面装修标准主要为贴外墙砖。该段的外架搭设时要求在3 层楼面和屋面女儿墙处上下外架能完全脱离断开，以便该段的外架达到拆除条件时能从屋面女儿墙由上往下拆除，不受上部屋面构架结构外架的影响，也不受下部3 层以下干挂石的干扰。同时，设置8 层外架悬挑49、，并在11、19、27 层处做好安全封闭工作，安排11、19 和27 层以下的阳台栏杆、铝合金窗和外墙抹灰等工作的穿插施工，待完成后再转入屋面女儿墙至27 层的外墙装修工作。型钢悬挑外架见下图：外脚手架的搭设还需要注意以下几个事项：a) 要求悬挑架搭设前，必须编制专项施工方案，方案须包含挑梁平面定位布置图。b) 悬挑脚手架的悬挑梁必须选用不小于16 号的工字钢，楼层预埋20U 型环，具体型号须经设计计算确定。c) 落于结构上的锚固段应是悬挑段的1.5 倍，且须采取两道锚固，每道悬挑梁应加设斜拉钢丝绳，架体分段悬挑高度不大于24000mm。d) 脚手架底部应按规范要求纵横方向设臵扫地杆，悬挑梁上50、表面应加焊钢筋固定立杆，在横杆上方沿脚手架长度方向铺设铺设木枋，并满铺模板进行防护。e) 脚手架底部立杆内侧应设臵200mm 高踢脚板。f) 杆件搭设及防护同落地式外架。（七）模板形式本项目工程模板主要集中在基础、地下室、塔楼核心筒、塔楼核心筒外楼板等部位，根据工程特点和施工总体部署，模板工程采用传统工艺与先进技术相结合的方法，在确保质量安全的前提下，达到施工操作简便、安拆迅速快捷的目的，满足工期要求。本工程地下室底板、拉梁、承台等构件采用砖胎膜，框架构件采用木模板+木枋+钢管支撑的形式。在高层转换层采用高支模施工，支撑架为满堂钢管脚手架，采用常用的483.5钢管，连接件为扣件；同时要求施工单51、位编制高支模方案进行审核。在项目施工过程中，要求墙柱采用“黑模”，并且将尝试使用“大模板体系”，以便提高施工质量和施工进度。（八）消防设施施工现场消防管理拟实行总承包负责制，总承包要对施工现场消防工作负全责，各分包商要服从总承包的管理，双方签署消防安全协议书，明确双方的责任。消防设施配备及要求如下：1、施工现场必须配备足够消防器材、消火栓、进水主管等，均必须满足消防要求。2、消防设施应能保证建筑物最高的灭火需要，高压水泵及高层消火栓要随结构施工同时设置，进入主体和装修阶段，每层灭火器布置根据消防要求布置，但不得少于2个。3、在易燃品堆放处、仓库等设置灭火工具，并设专人管理。4、易燃易爆物品、有52、毒物品均应设专库保管。（九）生活区设置由于本项目各个分期开发节奏紧凑，为方便地块场地管理，地块内不设置生活区，施工单位的生活区由施工单位自行解决，拟建议在项目周边租农民房或租场地进行活动板房的搭设。（十）办公室布置本项目场地内不设置甲方办公室。项目部和一期监理的办公室目前位置在离地块不远的华甫村，租用民宅。总包单位的办公室计划在一期地块的东侧，其他施工单位项目部由施工单位自行考虑。（十一）样板间及展示区要求1、一期不设置现场样板房及展示区。由于SDK-D-4地块周边市政配套无法跟上，销售环境差，根据营销部统一安排本项目前期的售楼处设置在SDK-D-2地块别墅区A19A20栋，销售展示样板房设置53、在SDK-D-2地块三期A6栋南侧的位置，一期不在现场设置样板房，主要原因有以下四个：1、与SDK-D-2地块联动，对外按一个项目宣传；2、本地块前期周边的环境较差，一期销售时四周规划路将可能无法通车；3、一期销售时，根据项目发展计划，地块自身环境营造跟不上，现场设样板房对销售并不会有太多的帮助。4、节省人力、物力，节约公司成本。2、后期现场展示区设置考虑。SDK-D-2地块现有的展示区预计在3年后即将拆除，从本项目的发展节点来看，3年后正是二期一区开盘销售的时间，意味着二期一区的展示区、实体样板极可能不再与SDK-D-2地块共用，需要预先考虑远期的的售楼展示区、实体样板房以及参观通道的问题。54、经过与经营销售部的沟通，综合考虑销售区和样板房的展示效果、集团对实体售楼处的要求以及地块的开发分期分区、地块整体竖向系统等因素，计划将后期的销售中心设置在二期二区别墅南面的商业裙楼中，可通过小区永久道路到达各个销售实体样板房，可有效地将别墅展示区、山体公园和样板房统一在一起，使销售流线相对集中，达到较好的展示效果。销售通道如下图所示：SDK-D-4地块项目展示区及销售路线示意图（十二）临水临电和排水系统临水：由于本地块周边规划路均未建设，市政管线等缺失，临水（2DN50）与市政管线接驳点只能放置在SDK-D-2地块东北侧红线外，由总承包单位接驳至地块，并拟绕地块四周进行布管，用于现场施工用水，55、总承包单位需要对接驳管道进行管理、维护。临电：一期拟在项目南侧红线外设置高压电房一间、并设置箱变1630KVA（前期用电较少，二期开始后再设置箱变1630KVA于地块北侧），目前临电开通手续已经审批完成，预计在2012年11月底即可提供临电。如果一期容量不够，可考虑从SDK-D-2项目南侧靠近A17 栋的2630KVA箱变接入临时用电。一期临电电缆沿西侧、南侧裙楼商业外围砌筑电缆沟设置。临排：计划排入地块南侧市政管网，但由于南侧规划路尚未开通，市政管网缺失，暂时不具备接入条件。排水由施工单位向政府相关部门申请临时排水许可，按政府要求进行排水。第三部分 进度篇一、 项目发展总体计划项目发展总体计56、划就是对设计出图、合约分判、工程报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体的策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先的安排，促使设计、事务、合约、营销、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而保证工程项目的各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置，节约工程成本以取得较好的工程效益。（一）一期发展总体进度计划详见附件1萝岗SDK-D-4项目一期发展总体进度计划。（二）一期主要发展节点计划如下：2012年12月20日工程开工；2013年7月23日结构至0.00（基础结构完成）；2013年11月13日一期高层达57、到预售条件；2013年11月一期开盘；2014年4月2日一期脚手架拆除完成；2014年7月26日室外总体完成；2014年9月14日完成一期质监验收；2014年10月19日完成一期规划验收；2014年11月23日完成入伙工作。由于合作方的资金到位原因，致使项目的报建进度拖后，同时，目前地块内还存在3栋民居、高压线塔尚未拆迁以及细陂河整治占用地块用地，影响收地工作，加上周边市政道路建设进展缓慢，对施工所需要的施工通道带来很大的困难，这些都制约着项目的推进，目前，已经无法按照2011年编制的进度计划实施，因此项目的开工时间延后至2012年12月20日，其他工期节点顺延，但工程报建、设计工作已经部分合58、约招标照常推进，不受开工时间延后影响。本篇章按调整之后的计划编制。二、分项工程合约定判时间 项目各分项工程的分判及甲供材进场计划根据项目总体发展计划制定，提前开展，满足各分部分项工程施工节点计划目标的要求。SDK-D-4项目一期分部分项工程分判计划：序号工程名施工开始时间合约分判时间备注1土方工程2012.12.202012.2.92基坑及边坡支护2012.12.202012.2.93桩基础工程2012.1.192012.11.244主包土建工程2012.12.282012.12.195机电分包工程2013.2.202013.1.176室外道路工程2013.7.102013.6.267室外管网59、综合管线2013.7.102013.7.268精装修工程2013.11.142013.11.139铝合金门窗工程2013.10.162013.4.1310消防工程2013.5.272013.2.2711燃气工程2013.11.272013.10.3012高低压配电工程2013.12.302013.10.3013橱柜工程2014.3.252014.1.1014智能化工程2013.12.202013.6.2715电梯采购安装工程2013.1.182013.9.2916木门工程2014.3.252013.10.19SDK-D-4项目一期甲供料分判计划：甲供物资采购将严格按照工程进度需求进行编排，现将60、主要的材料设备计划编排如下：类别物资名称分判时间材料设备外墙砖2013.10.15抛光砖2013.11.30卫生洁具2013.8.30开关面板2013.8.30阀门2013.1.15发电机2013.3.25水泵2013.1.15电线/电缆2013.1.15室内灯具2013.8.30三、设计样板定样时间为保证施工顺利进行，设计先行开始，确保工程持续快速推进。一期主要工程项目设计样板定样时间如下：序号工程名出图时间定样时间设备选型时间备注1土方工程2011.12.292基坑及边坡支护2011.12.293桩基础工程2012.5.34主包土建工程2012.8.105机电分包工程2012.11.10261、012.12.306室外道路工程2013.8.117室外管网综合管线2013.8.118高层精装修工程2013.10.149高层铝合金门窗工程2012.9.2010高层栏杆工程2012.9.2011消防工程2013.4.2512燃气工程2013.4.2513高低压配电工程2013.4.2514橱柜工程2013.10.2415智能化工程2013.10.2516电梯采购安装工程2013.8.202012.9.2517木门工程2013.10.24四、专项策划（一）孤石处理专项策划本项目场地内无论地表孤石或是地下孤石的分布面均比较广，按钻孔分布概率计算，约占总钻孔数的9.6%。孤石的埋深一般为520m62、之间。孤石的存在加大了土方开挖、桩基施工的难度，处理不好对工程进度、建安成本均会带来较大的影响，结合SDK-D-2地块的施工经验，就孤石处理安排如下： 1、谨慎选择桩型，由于本地块的土质较好，计划在土方开挖之后进行土压力试验，如果承载力足够，可考虑采用天然基础。如果不行，则需要选择对孤石影响较小的桩型。2、如采用桩基，则在合约招标之前即预先在各个桩点做超前钻，探明有无孤石或者孤石的位置，为合约招标、桩基施工提供准确依据。3、由于孤石的处理较困难，目前尚无一套行之有效、能够快速推进的施工方法，因此，本项目的进度计划需预留充足的时间，以免因孤石的处理影响整个项目的进度计划。4、如果孤石较多，则考虑63、引入特殊的钻（冲）孔设备，例如SDK-D-2地块最终所采用的德国宝峨BG系列旋挖钻机。5、招标时，与施工单位明确说明地块内的孤石存在情况，施工的进度节点要求、机械设备型号以及数量、施工人员数量等，定标后与合约一道做好合约交底工作。（二）基础施工阶段专项策划基础是主体施工的前置条件，施工进度、质量对后续工程均是直接影响，属于关键工序，需要重点考虑、策划，为此，基础施工安排如下：1、工程施工计划分项工程施工开始时间分判定样计划出图完成计划备注土方开挖2012.12.202012.2.92011.12.29基坑及边坡支护工程2012.12.202012.2.92011.12.29桩基工程2013.164、.192012.5.32、计划保障措施（1）对于桩基施工前，与质检部门、施工单位进行联合商讨，在桩基施工过程中提前介入桩基检测，为底板施工创造工作面。（2）开工前，在合约框架下，与施工单位确定施工的进度节点要求、机械设备数量、施工人员数量等，与合约一道做好合约交底工作。（3）每项工程开工前，施工单位必须认真编辑安全管理要求，确保工程施工中的人、财、物安全，保证工程顺利进行。3、工程质量保障措施（1）开工前做好工程技术交底工作。（2）加强混凝土、钢筋等原材料质量控制，做好材料检测工作。（3）严格按设计图纸要求、工程规范及施工组织设计安排施工，做好各道工序的自检、复查、验收工作。（4）监理、项目部65、对要求旁站的工序严格执行旁站制度。（5）按规定进行桩身完整性及承载力检测。（三）售楼工程专项策划由于公司资源配置问题，SDK-D-2与SDK-D-4地块对外按一个项目宣传，另外考虑到一期首次销售时地块内部的园林以及外部规划路等周边环境均达不到销售要求，故将一期的售楼处及样板房与SDK-D-2地块共用，并在SDK-D-2地块中设置。售楼工程的统筹、建设由SDK-D-2项目部的团队负责，具体的施工计划、保障措施在萝岗SDK-D-2项目一期工程策划报告中有详细的阐述，在实施过程中，SDK-D-4项目部起协助作用。（四）施工流水及高层施工进度保障专项策划1、施工流水一期高层区共2 栋33 层住宅，A166、栋单层面积为550m2 ，A2栋单层面积为500m2，计划采用楼栋之间流水施工。工期第一天第二天第三天第四天AMPMAMPMAMPMAMPMA1栋墙板砼浇筑(1层)砼凝固养护墙柱钢筋绑扎(2 层)支撑脚手架搭设(2层)梁板模板支设(2层)墙柱模板位(2层)墙柱模板加固(2层)梁板钢筋绑扎(2层)墙柱模板加固(1层)梁板钢筋绑扎(1层)墙板砼浇筑(1层)砼凝固养护墙柱钢筋绑扎(2层)支撑脚手架搭设(2层)梁板模板支设(2层)墙柱模板就位(2层)A2栋梁板模板支设(1层)墙柱模板就位(1层)墙柱模板加固(1层)梁板钢筋绑扎(1层)墙板砼浇筑(1层)砼凝固养护墙柱钢筋绑扎(2层)支撑脚手架搭设(2层67、)墙柱钢筋绑扎(1层)支撑脚手架搭设(1层)梁板模板支设(1层)墙柱模板就位(1层)墙柱模板加固(1层)梁板钢筋绑扎(1层)墙板砼浇筑(1层)砼凝固养护2、施工进度保障（主体结构要求4 天/层）为了保障每栋楼的施工进度（主体结构要求4 天/层），实现均衡流水，现场施工管理需从以下5个方面进行安排：（1）为塔楼底板施工创造工作面，从地下室底板开始起步，进行流水施工。在前期的土方工程、桩基工程招标时，即明确要求集中资源、提前给后续工序提供工作面，并在实际施工中予以实施。（2）按照工种的不同分别设置各个班组，配备足够的劳动力。各工种班组安排如下：木工班组：每栋楼安排一个木工班组；钢筋工班组：每栋楼安68、排一个钢筋工班组；混凝土班组：两栋楼安排一个混凝土班组。按照上述原则，A1/A2 栋高层的劳务班组计划如下：标段 劳务分包 木工班组 钢筋班组 混凝土班组A1-A2栋 1221（3）机电安装工程先行。地下室具备拆模条件的，应尽快拆除并清理干净，一旦具备条件，在地下室首先开展机电安装；其次，分区、分层（如每十层一段）进行；再次即是让主包工程单位尽快交出各种设备机房等工作面。机电安装工程的尽快开始与尽早完成，有利于土建收口的尽早完成。（4）多次回头，穿插、分段施工。主体结构施工到一定程度时（如七层楼面模板安装完成），督促施工单位进行某个具体楼层（如三层）砌筑工程施工；随后，门窗工程、抹灰工程等也陆69、续展开。当主体结构施工至一定程度时（如十层），项目发展部立即检讨与之相关的配套工程合同签署情况，是否具备随时进场条件；配套工程（排污、排水、给水、供电）管网应在主体结构至一定楼层时（如结构封顶）穿插进入施工，与单体接驳处可预留接驳井，单体外脚手架应尽量避免市政管网的位置，必要时可悬挑脚手架。检讨门窗工程、抹灰工程、外墙饰面工程等是否已经进场，是否具备大面施工条件等。（5）施工设备及时进场安装。主体结构施工至某个具体楼层时（如五六层），督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利于拆模板的各楼层能及时清运建筑垃圾、运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体工程施工进度。70、（五）主包单位劳动力策划1、劳动力选择施工劳务是施工过程中的实际操作人员，是施工质量、进度、安全、文明施工的最直接的保证者。为了保证施工优质、安全迅速地完成施工生产任务，项目部对主包劳务人员的要求如下：（1）具有良好的质量和安全意识，具有较高的技术等级水平，并具有类似于本工程施工经验的人员，特种工种人员必须持证上岗；（2）主包必须制定劳动力安排计划，对劳动力实施动态管理。2、A1/A2 栋高层拟投入劳动力安排施工区段木工钢筋工混凝土工砌筑工内抹灰贴砖地下室806015塔楼503015456060合计13090304560603、劳动力保障措施（1）要求主包单位在劳动力保证的基础上，合理安排各工71、种数量配套，避免工作面的闲置或劳动力的闲置。（2）要求主包单位选择具有丰富施工经验且具有别墅和高层施工经验的劳务班组，最好是与主包有良好合作关系的施工班组。（3）要求主包单位加强农忙和节假日对劳动力的管理，避免减少和更换劳动力。（4）鉴于目前珠三角劳动力紧缺，要求主包单位由稳定可靠地劳务基地。（六）室外工程专项策划室外配套工程是本项目施工的难点之一。室外配套工程的计划安排如下：分项工程施工开始时间合约定标时间出图完成时间备注室外管网、化粪池2014.4.222013.12.272013.8.11小区道路施工2014.5.112013.12.272013.8.11园建及绿化工程2014.5.1172、2014.2.162013.9.20其他配套工程详见相关配套专项策划。（七）配套报建策划围绕项目发展目标，本项目配套报建工作应合理策划、有序穿插进行，以保证项目顺利发展，同时为公司熟悉萝岗区项目配套报建流程并建立良好的人脉关系。本项目是我司进入萝岗区的第二个项目，但与第一个项目SDK-D-2地块开发报建进度基本同步，陌生的工作环境、政府部门及配套部门与项目快速发展间的矛盾是我们面临的最大挑战。萝岗区配套报建对应部门和工作流程与市区差别较大，报建工作的协调难度较大。1、 本项目配套报建工作的策略如下：（1）充分整合公司合作单位以及施工单位的资源，尽快在萝岗区建立一定的人脉关系，为开展工作创造条件73、。（2）提早并充分与萝岗区各部门及其它开发商沟通，熟悉萝岗 区配套报建工作流程和相关要求。（3）明确各阶段配套报建工作要点，争取做到充分准备、统筹安排、合理策划，使配套报建工作尽可能少的出现在项目发展关键线路上。2、各阶段报建要点及特殊性（1）国土报建阶段a、完成国有土地使用权出让合同后报市发改委办理立项批文；b、广州市建委办理企业开发资质的资料中需要建设用地批准书，而萝岗区可以不需要办理建设用地批准书，交完所有地价及出让金契税后直接办理国有土地使用证。（2）规划报建阶段a、与广州其他行政区不同，在萝岗区申请办理建设用地规划许可证须先办理项目环评报告批复，这是比较特殊也是难度较大的一项，尤其是74、办理时间也较长，对影响正常报建进度。b、办理完建设用地规划许可证、项目环评报告批复、立项批文后，具备“五图一书”及方案设计即可向萝岗区规划局申请办理修建性详细规划批复。c、完成各专业（卫生防疫、人防）、报建通及放线册后办理建设工程规划许可证。（3）专业报建a、完成修建性详细规划批复后进行办理各专业报建，由萝岗区人防办审批许可防空建设意见书；由市疾控防疫中心审批许可卫生学评价批复。b、消防报建必须在取得建设工程规划许可证后办理。c、完成各项专业报建后向市建委申请办理初步设计审查。d、萝岗区建环局根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告发放建设工程施工图设计文件审查批准书。（75、4）施工报建a、在完成建设工程规划许可证、国有土地使用证后向市建设工程交易中心申请办理施工、监理招标手续，公示10 个工作日后安排时间开标，最后完成中标通知书。由于项目公司资金的合理规划，本地块50%的地价拟申请延迟支付，在付清地价及相关契税之前无法办理国有土地使用证，参考D-2地块的报建经验，计划通过合作方的关系，取得建设用地批准书，以便顺利推进施工报建。b、向萝岗区质监站进行施工登记报建。c、萝岗区建环局建管处对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。（5）商品预售许可证阶段a、取得国有土地使用证。b、完成面积预测算报告。c、项目进度达到整体层数的三分之二方可向萝岗区国土局申领商品房76、预售许可证。3、分案情况说明项目的分案从规划许可证的获取开始办理，本项目根据开发区域、开发进度的不同，规划许可证拟分为2个案，分别如下：类别包括楼栋第一个规划许可证A1-A2 栋（高层）第二个规划许可证幼儿园根据规划许可证获得的时间确定施工许可证的分案情况。根据规划要求，幼儿园须与一期A1-A2栋高层同时开发并交付使用，但由于地块上高压线塔等尚未拆除，施工场地分散，开发分区面临极大困难，计划申请幼儿园在后续分区中开发，但规划许可证等必须在一期中办理。3、报建流程策划详见附件：萝岗SDK-D-4地块报建流程图。（八）项目的难点、重点策划广州公司以往是项目均是平地建筑项目，本项目属山地建筑项目，有77、其特殊的地形地势，甚至连项目的开发顺序都有别于一般平地建筑项目，这将颠覆我们以往开发过程中形成的传统经验和惯性思维，加上我司首次进入萝岗区，地块周边的市政建设、规划报建等均存在很多不确定的因素，制约项目的发展，是项目开发过程中需重点解决。1、难点、重点（1）本项目为山地建筑，主要特点是场地不平整，高低落差大，因此，不同于一般平地项目，在边坡挡墙支护、场地土方及平整、土方挖运及回填、材料运输组织、道路交通组织、临时排水组织等六个方面较为特殊，是工程施工方面的难点、重点。（2）本项目用地涉及到原有民居拆迁、高压线塔迁移等诸多事宜。政府在卖地时承诺尽快解决以满足我司开发进度，但实际工作中如何推进、如78、何与政府协调，确保上述问题顺利推进以保证我司的开发进度将是项目工作的一个难点。图示一：地块内民房、村道图示二：地块内高压电线塔（3）项目周边市政配套欠缺，周边市政道路除南侧云埔四路已进入施工阶段外（目前处停工状态），西侧、北侧的市政路正在做前期设计报建工作，东侧的市政路尚未立项，施工用水、雨污水接驳等直接影响施工的市政配套还未完善，周边市政路暂时无法预估准确通车时间，这些都将直接影响项目的顺利推进。图示三：地块周边市政路建设现状（4）细陂河的整治工程用地与我司用地重叠，并且目前已施工的河涌护坡无法满足小区开发的景观要求，拟对河涌护坡方案进行调整，需要跟水利、规划等众多政府部门沟通、协调，难度较79、大，如果护坡调整费用均由我司承担，则费用巨大。图示四：细陂河边坡支护占用我司地块示意图（5）项目为合作开发项目，由于地块购地总价较高，由于合作方的资金不能及时到位，对前期报建、工程施工均产生较大影响。2、应对措施（1）上述第1是项目自身存在的特点、难点，对于山体项目，开发之前的首要任务是确定项目的整体施工顺序，本项目的整体施工顺序：先完善边坡及挡墙支护、后开始楼栋主体施工。与之相关的总平面布局、室外管网、边坡挡墙结构、室外景观等设计信息尽早明确，为整个项目施工创造良好的条件，这些信息一旦确定，则不能轻易更改，否则现场返工难度极大。（2）上述第2、3、4点与政府相关部门、地块周边市政建设等有较大80、关系，在土地出让合同中，国土部门承诺地块内民房（存在部分违建、部分合法，较为复杂）、高压电线塔限期拆除、搬迁，否则地块建设期限顺延，在与各政府相关部门的沟通、协调过程中，以卖地合同为依据，结合合作方在开发区的良好人脉资源，力争不影响项目开发进度。A、进展情况a）地块内原有民居拆迁、高压线塔迁移等问题，经过公司及合作单位向萝岗区政府致函说明相关情况之后，萝岗区企业建设局张超平局长于2011年10月16日召集萝岗区企业建设局企业建设处、广东电网萝岗供电局、广州东进新区开发有限公司、拆迁管理办公室室以及我司相关人员现场踏勘了解情况，并开会协调处理各个问题，同时形成书面的会议纪要，以便各政府相关部门、81、涉及单位工作推进。b）经过我司协调，2012年3月16日，萝岗区企业建设局再次召集广州东进新区开发有限公司、拆迁管理办公室室以及我司相关人员现场踏勘了解情况，并开会协调处理民房拆迁、细陂河整治工程占用地块用地等问题。c）在企业建设局协调会议之后，虽然经过多方努力，地块内的原有民居仍未实现拆迁、高压电线塔的迁移工作推进也极为缓慢，同时，地块北侧、西侧的细陂河整治工程与我司用地红线重叠，占用我司用地，针对以上问题，经过项目部的反映，公司领导出面协调、沟通，开发区副区长于2012年4月27日召集土地开发建设中心、规划国土局、农林水利局、广州市城市管理综合执法局萝岗分局、拆迁管理办公室、刘村村委会相关82、人员到现场踏勘了解情况，并经过会议协调，再次就民居拆迁、周边规划路开通、高压电线塔迁移、细陂河整治工程的用地红线重叠等问题做出指示，并明确问题解决的时间节点：民房拆除：2012年10月中旬完成补偿及拆迁。周边规划路建设、开通：2012年6月份启动施工招标，8月底进场施工， 争取2013年上半年开通。高压电线塔搬迁：2012年11月份完成立塔、接线工程，12月完成截线转换工程。细陂河整治工程：6月中旬就细陂河护坡工程（靠SDK-D-4地块一侧）调整方案达成一致意见，不占用SDK-D-4开发建设用地。d）企业建设局、开发区副区长的协调，为排除项目的发展障碍起到了较大的推动作用，项目部在此基础上，尚83、需主动与各相关政府部门、刘村村委积极沟通、协调，积极推动各方的工作，使之了解我司的开发进度要求以及面临的压力，遇到项目部能力无法解决的问题，及时向公司领导反映、汇报。B、后期跟进、解决措施a）民房拆迁：拆迁工作主要由区拆迁办牵头处理，项目部需要协调规划局对民房的违章违建、合法范围进行定性，通过城管局给住户施加压力，促使住户配合拆除工作，同时，考虑到2012年10月份广州市召开人大代表大会，抓住政府部门需要减少社会舆论压力的需求，尽量在2012年10月份之前完成拆除工作。b）高压电线塔迁移：高压电线塔的搬迁涉及问题较多（塔基地址、线塔形式、断电施工时间选择），影响也比较大。我司曾通过合作方关系要84、求将新的塔基选择在开创大道，高压电线的走向调整比较大，投资也大，施工周期长，可行性确实不高，从目前回馈的信息看，新的塔基地址极可能选择在地块南侧云埔四路的中间绿化带，如采用铁塔，对地块的销售环境则有一定的影响，对此，我司从整体环境、区域档次的角度出发，向开发区领导表达了能否采用高压线埋地的方式，虽然造价较高，但也一步到位，解决了以后区域发展之后，高压线仍需下地带来的二次投资。目前，开发区领导也表示将与广州供电局有限公司进一步沟通，我司需做好该方案无法通过的准备，但确保高压电线塔在2012年12月份完成搬迁。c）市政道路建设：周边市政道路建设由土地开发建设中心牵头，推进比较顺利，目前已经完成规划85、设计、地质勘察工作，2012年6月份施工招标，项目部已联合附近的部分企业，如国际香料(中国)有限公司、广州弘亚机械有限公司一同向政府相关部门沟通、协调，加大推进力度。如果市政道路的建设无法满足SDK-D-4地块一期施工需要，可直接在目前尚未施工完成的云埔四路段细陂河上埋涵管修建临时施工道路。d）细陂河边坡支护占用地块用地：就4月份的工作协调会议精神，项目部已经与细陂河整治工程的调整方案已经与该工程设计单位广州市水利水电勘察设计研究院达成一致，并上报开发区农林水利局，最终由开发区农林水利局召集各相关单位明确建设顺序、建设范围等问题后即可解决。（3）上述第5点与合作方有关，由于资金问题，项目的发展86、进度已经受到了影响，无法按2011年编制的发展计划实施，就目前的市场形势、项目周边环境而言，项目的发展适当延后，不一定就是坏事，但是项目部不能以此为借口，放松对自身的工作要求，资金短缺、周边环境不如人意，是无法改变的现实情况，也是无法回避的，因此在地价支付、合约招标以及工程推进的过程中，就需要对资金统筹安排，合理利用，将资金用在关键工序上，尽量减少资金不足对项目发展的影响，同时，做好、做细项目策划，使之真正能指导项目发展，是项目顺利发展。（九）工程施工方面的重点、难点策划本工程的施工难点和重点是山地施工、基坑支护施工、保留山体的边坡支护、山体园林工程。1、山地工程施工（1）地表高低起伏、地形高87、差大，标高控制要求高。本工程涉及标高种类繁多，地形起伏从3 米至于8 米不等，地形复杂。在开工前须建立了一套完整的坐标控制系统，并要求各施工方进场后进行工作面移交复核，确保标高和坐标控制的准确性。（2）由于岩层和土体分化，容易引起塌方和山体滑坡，施工安全要求高。本工程属于山体建筑，土方平整采用开挖和明爆的方式，对原有岩层和土体稳定性造成一定的影响，容易引起塌方和山体滑坡。为保证施工绝对安全，各单位设置专职安全员，每天驻现场进行巡视，同时采用各种安全防护措施进行针对性防护。（3）雨季山体易形成大面积汇水，施工排水要求高。本工程内保留山体占地3.2 万平方米，保留山体顶部标高与小区完成面高差为1388、.5-42 米不等，山体容易造成大面积汇水。因此，山体排水施工是关键。工程前期，通过有组织排水设计将雨水汇集至排水沟，沿三期和二期方向进行排泄；待山体排水系统完善后，山体汇水可收集至排水系统后排至市政管道。（4）整个项目基础形式复杂，技术处理要求高。从地质详勘以及邻近的SDK-D-2地块的施工情况看，本地块地质条件复杂，对施工技术要求较高，整个项目的基础选型将因区域不同而不同，在施工过程中将现场实际情况与设计保持随时沟通，结合SDK-D-2地块的施工情况，为设计优化提供数据支持。2、土石方工程的计算由于本项目孤石较多，而在土方开挖中，孤石的处理存在数量难以统计、处理方法多样、造价估算困难等等情89、况。实际执行过程中，可参考SDK-D-2地块的做法，先确定孤石处理单价，工程量暂定，最终土石方比根据现场业主、监理、施工单位三方确认。3、桩型、支护形式多样基础包括：冲孔桩、筏板基础或天然基础等；一期拟采用冲孔桩。山体及基坑支护方式包括：毛石挡墙、护壁式挡墙、桩锚、土钉墙、自然放坡。4、保留山体的工程特点和计划安排地块内的保留山体不在一期开发区域内，计划在二期中再进行山体改造，但由于广州公司除目前正在开发的SDK-D-2项目外，无其他山体项目，经验较为缺乏，因此，本项目的山体改造工程将充分借鉴SDK-D-2项目的开发经验，提前做好策划工作。（1）工程特点a、山体一部分比较陡峭，且与基坑边线较近90、，因此需要进行“削”山做边坡以保证基坑及后续建筑物的安全，因此需要进行专家论证并向政府部门报建。b、山体边坡支护方案需要同山体园建和园林方案结合，因此设计方案需综合考虑，避免成本浪费。c、山体地质条件复杂，孤石较多，山体土方开挖和合约定量存在一定的困难；同时孤石需要进行爆破，需要向政府相关部门报批申请。d、因山体高差变化大，雨季时水流较一般平地项目更急，流速快、冲击力大，对施工造成的影响大，因此山体的排水系统设置是关键。（2）工程计划安排计划在二期中进行山体改造，并适当提前，给予绿化以一定的培育时间，在二期售楼时有较好的展示效果。5、道路本项目周边规划路均未开通，仅南侧有一条村道能到达一期工地91、，但该村道不能通行钢筋运输车，因此为工程推进，需与相关政府部门沟通，加快周边规划路的建设，尤其需确保南面规划路在2012年底开通。6、不同工种的施工交叉为加快工程进度，实现流水施工，在工程施工高峰期，多单位、多工种同时交叉作业的现象不可避免，对施工道路、施工机械、施工场地的使用是个考验，同时对现场的施工管理也是难题。7、安全施工山体建筑不同高之间落差大、深基坑等等都将是对我们如何进行现场安全文明施工的一次巨大考验。8、排水组织山地工建筑对有组织排水要求较高，在设计阶段通过对设计提出现场要求，结合工程实际情况，明确本项目排水的原则如下：（1）基坑内四周设置排水沟与集水井相连，集水井配置潜水泵2492、 小时不间断抽水，保证基坑内无积水。（2）现场布置排水沟，设置沉淀池，规划雨水分流区，排水沟与市政管网连接。（3）工程前期，通过有组织排水设计将雨水汇集至排水沟，沿三期和二期方向进行排泄；待山体排水系统完善后，山体汇水可收集至排水系统后排至市政管道。五、各工种穿插计划工程的有效穿插可以减少施工周期，提高工作效率。一期各阶段工种穿插计划如下：序号施工阶段工序穿插计划1土方及支护阶段土方先行施工，并按工作面划分，逐段移交2基础施工阶段塔吊桩基先行施工；桩基检测分段介入；基础施工按工作面划分，逐段移交土建。3主体结构施工阶段地上结构10F插入砌筑施工，并分判铝合金门窗；砌筑10F后插入室内抹灰；外墙93、砖施工分段作业；结构3F开始施工电梯安装外架拆除20日后，完成施工电梯拆除。4精装修施工阶段按照精装修工程管理流程之工程管理执行六、重要取证时间节点根据项目发展进度计划，为保障项目尽早开工，各证件取得时间要求如下：序号证件名称计划完成时间实际完成情况1萝岗项目环评报告批复2011.12.30已完成2用地规划许可证2011.12.30已完成3修建性详细规划批复2012.4.20已完成4一期建筑规划施工许可证2012.7.2在办理中5一期建筑工程施工许可证2012.9.56一期预售许可证2013.11.187建筑规划验收许可证2014.10.198竣工验收备案表2014.10.24七、目前实际进度94、简述本项目地块在2011 年9 月9 日挂牌摘得后，在集团和公司“快速推进”正确思想指导下，迅速开展项目开发的相关工作。2011 年10 月16日，萝岗SDK-D-4项目正式成立，标志着地块开始以项目运作为核心。截止2012 年5月，工程取得的进展如下：（1）2011 年12 月20 日，完成现场地质勘探设计。（2）2011 年12 月28 日，完成场地平整。（3）2012 年2 月25 日，基坑及边坡支护工程定标。目前项目部正在配合合约管理部积极推动土建招标工作。项目部时刻牢记“为下一道工作创造条件”的指导思路，优化计划安排，合理安排工序，穿插施工，保证完成集团和公司下达的各项指标。第四部分95、 质量篇一、 质量标准要求（一）入伙一次收楼率：95。（二）结构工程达到广州市结构优良样板工程。（三）实测实量合格率达85%。二、 入伙投诉率目标根据CRM系统2011年统计，参照广州公司目前入伙投诉问题统计，本项目预计入伙投诉率为户均6条。三、 结构质量控制措施结构质量控制主要控制模板工程、钢筋工程和混凝土工程三个分部工程的质量：（一）模板工程本项目模板控制措施如下：1、模板施工之前，要求施工单位进行模板专项设计，如对模板材料选用、排板、模板整体和支撑系统刚度、稳定性等进行设计，监理人员应进行认真审核，重点审核支撑体系刚度、稳定性，墙、柱、梁侧模对拉螺栓的选型布置等设计是否可靠，并以此为依据96、检查模板施工。2、施工中应定期检查模板、支架的损耗情况，出现损坏及时维修，防止出现模板本身缺陷造成工程质量隐患。3、施工过程中，应严格按设计图检查模板安装的轴线、标高、截面尺寸、表面平整度、拼接缝等是否超差。4、梁、板跨度4m时，模板应预先起拱1/10003/1000。5、施工中应加强模板脱模剂的使用管理，对于影响结构、装饰工程质量的油质隔离剂不宜使用，严禁使用废机油。隔离剂应涂刷均匀，无漏涂。6、拆模应严格按砼强度满足原则，加强拆模报验管理工作。7、应当注意回填土上的支模要有可靠的防止回填土沉陷引起模板下挠的措施。（二）钢筋工程本项目钢筋为甲供材料，拟采用以下几种措施：1、严格控制钢筋原材料97、进场的质量证明书，并做好计划安排。2、采用比较先进的机器加工设备和技术，控制钢筋加工质量标准。3、严格按照规范要求，控制梁板钢筋施工的质量和工艺。4、做好质量检测，及时反馈跟进。（三）混凝土工程本项目为确保混凝土质量拟采用以下几种措施，：1、由于当地特殊情况，本项目的混凝土将与当地村办的混凝土公司采购，无法按照公司以往项目的做法择优选用混凝土供应厂家，因此需格外注意控制好质量，尤其是除强度等级以外的指标控制，如坍落度、水灰比、外加剂的添加等。2、拟委托第三方有资质的检测单位或质监站指定检测单位按要求在现场做同条件混凝土试块工作，包括负责现场取样、养护、检测和出报告等。3、每批次混凝土要求做7天98、混凝土强度检测，以确保有问题能提前发现和解决。4、尽可能采用墙柱与梁板混凝土分开浇注。5、塔楼混凝土浇注时要求采用布料机。6、贯彻落实现场各项管理制度（包括严禁施工工人随意加水、浇注混凝土时要求旁站等）。7、严格按照广州公司商品混凝土管理办法执行、规范混凝土的质量管理工作，同时加强以下五项管理工作：（1）加强混凝土的资料管理；（2）加强混凝土浇筑前的验收管理；（3）切实履行混凝土浇筑旁站制度；（4）将混凝土的养护工作落实到实处；（5）及时开展实测实量工作。四、 防水质量控制专篇防水渗漏是常见的工程质量通病之一，如何控制防水质量是工程管理中质量控制的重点之一。本项目防水质量包括地下室防水、屋面防99、水和楼层防水三方面：（一）地下室防水1、根据地下室使用功能，本项目防水等级拟为二级。2、地下室临空且具有厚覆土的地下室顶板，其防水做法拟参照种植屋面，排水坡度为0.3%-0.5%。3、防水混凝土的施工缝、穿墙管道预留洞、转角、坑槽、后浇带等部位和变形缝等地下工程的薄弱环节，建筑构造做法按地下防水工程质量验收规范处理，施工完毕后，必须进行抗渗漏试验，一经发现问题及时处理。竣工完成后，严格执行成品保护措施，避免防水层受损。对于穿越地下室外墙的管道，尽可能提高至最高水位以上。4、由于地下室面积大，在保证结构设计合理性和使用期间的维护及造价的情况下，尽量较少地下室的缝隙。（二）屋面防水施工1、屋面防水100、防水等级二级，防水层合理使用年限为15年。2、严格保证转角泛水附加卷材尺寸，严格按照相关规范进行节点施工。3、防水层下的找平层设分割缝，缝宽严格控制在2公分以内，纵横间距不大于6M,缝内按设计要求填密封膏，必须保证材料质量。4、坡屋面全部材料均采用固定加强措施。5、屋面变形缝盖板施工严格按照规范要求，避免后期渗水，对于具体的设计图示进行深化研讨。（三）楼层防水施工1、卫生间、厨房、阳台楼地面采用设计涂料，卫生间四周沿墙上翻1800高（不含降板高度）；施工前，基层阴阳角应事先加固。2、厕浴间四周除门洞外，应做混凝土翻边，高度为200-250mm。3、考虑到卫生间渗漏问题为常见渗漏重点位置，关于卫101、生间防水设计节点做法在施工前做研讨和深化，进而规避防水质量问题。五、重要工作面交接检查控制点为了进一步明确责任主体，给各施工单位创造良好的工作面，从而保证现场工作有序、工程有质、进度提高，需要在工作面交接方面强化管理。本工程主要工作面交接检查控制点如下：序号工作单项检查重点1边坡和基坑施工移交土建施工面（1）按照设计要求完成基坑支护，且自检合格；（2）基坑监测截止移交日符合国家规范要求，且有书面记录；（3）复核坐标点和标高。2土方移交桩基施工面（1）复核标高是否达到合约规定要求；（2）场地内无影响桩基施工因素，具备桩基施工；（3）具备桩基施工的交通作业条件。3混凝土浇筑施工面（1）模板、钢筋验102、收记录，其中模板钢筋验收必须满足国家相关规范要求，相关验收文件必须有监理或甲方签字认可；（2）各预留孔洞位置和标高；（3）预埋线管位置和标高。4防水工程移交施工面（1）土建移交防水工作面场地内无影响防水施工因素(人员、材料等),各部位防水具备工作面;经过检查并有检查记录,有缺陷结构已经处理完毕,无渗水现象;挡墙防水底部积水排开,基层基本干燥;露台栏杆泛水实施完,室内地坪实施完,露台周边细部实施完; 厨房、卫生间管道安装完,周边填补等构造完成;屋面部位已完成烟道出屋面、排气管出屋面、周边屋檐线条、周边泛水等的细部构造施工;室内防潮层施工前各栋室内天棚抹灰完,墙体大面抹灰完,室内工作基本完成;土建103、垃圾已清理干净。（2）防水移交土建工作面各部位防水工作已按分别国家规范和设计施工完成(可分部位移交);已经过外观检查、厚度检查或功能试验,验收记录齐全;场地内无影响土建或环境施工的因素(人员、材料等),施工用具、施工垃圾已清理出场;观感质量达到国家相关要求。5土建移交精装修（1）复核室内1M线；墙地面平整度、垂直度；天花平整度及标高；阴阳角方正度，室内大小头；地面平整度和地面标高。（2）给水管试压记录、排水管和地漏闭水、灌水记录；厨房、卫生间闭水试验记录。（3）抹灰层裂缝和空鼓。（4）线盒、电线和空调洞的预留位。六、实测实量要求本项目实测实量工作拟分为公司层面、项目层面两部分。（一）公司层面选104、取施工过程中的重要阶段，由公司层面牵头，引入第三方实测实量单位，对公司所有在建项目的施工质量进行实测实量，并根据实测实量结果进行评比，从公司层面加强施工质量管理。（二）项目层面目的在于充分利用监理单位质量控制方面的作用，对工程施工的全过程予以实测实量，全面掌握各施工单位的施工质量。1、根据地产工程质量管理手册（第一版，2011年3月）安排落实项目部实测工作，成立实测实量小组。2、实测成员：土建专业监理工程师2人，其中1人为实测小组组长。施工单位质检员、施工员各1人，地盘工程师与分管栋号各自对应，由地盘工程师负责实测实量监督。3、实测实量项目：除砼工程，抹灰工程、防水工程、材料选用外，还增加精装105、修墙面砖、地面砖、墙面及天花涂料等观感项目检测。4、实测实量时间：各分项工程完成1层后立即进行实测实量，及时掌握施工质量状况，发现问题提前解决，不得等到完成大部或全部工作后才进行检测工作。5、实测实量标识：做好现场实测实量结果标识，及时把分项工程质量信息传递到施工班组。 （三）实测实量具体实施的保障措施为切实有效的推行实测实量，提升工程质量，在合约招标、工程施工过程中，需有明确的措施保障，使之落到实处。1、人员保障：项目部实测小组组长需由项目经理或者工程经理担任，由其指定项目部技术负责人具体跟进实测工作。2、合约保障：将实测实量的实施细则项目的工程分判合同以及监理合同中，作为强制执行要求。3、106、与付款挂钩：根据地产工程质量管理手册的要求，单次检查总合格率t及综合合格率T均应不小于85%，并将实测实量结果纳入工程进度款的审核范围，根据实测实量合格率确定的每月进度付款比例如下：单次检查各承建商总合格率(t)t85%70%t85%60%t70%t60%当期付款系数1.00.900.850.804、惩罚措施：在合约招标之时，约定从质量保证金中拿出合同额的 1 个百分点，做为实测合格率保证金，若承建商综合实测合格率满足我方要求，则在实测结束后可提前返还作为激励措施。若未达到地产工程质量管理手册所定的基准合格率，则实测质量保证金做罚没处理，具体罚没比例为：单次检查各承建商总合格率(t)t85%7107、0%t85%60%t70%t60%当期付款系数1.00.900.850.80七、精装修专项策划根据项目发展要求，高层住宅采用精装修交楼入伙。（一）精装修设计策划精装修设计策划内容参照营销定位标准和设计图纸及计划安排。（二）精装修合约管理策划参照合约管理部相关内容。（三）精装修工程管理策划精装修工程管理主要在于加强质量要点、进度节点的有效控制，抓紧验收管理环节，具体内容如下：1、总包与装修单位的移交内容: （1）户内土建：入户门、户内门、墙面、厅房、厨房、卫生间、楼地板、阳台、天花；（2）公共部分土建：天花、墙面、地面、防火门、栏杆、电梯；（3）安装：水、强电、弱点、燃气、消防。2、样板工程中的108、注意事项：（1）装修材料由设计定板，项目部备板，待大批材料进场后对板；根据进度要求提前下单备料，一旦由材料供给不及时造成进度滞后，需合理调整施工进度计划，并由项目部向材料商施加压力。（2）样板工程分为销售样板和施工样板两大块销售样板需根据销售及进度要求确定楼层。一般根据能够满足获得商品房预售许可证的时间倒推销售样板房开工时间。施工时间为30-45个工作日，主要确定交楼标准。施工样板由项目部制定现楼内每种户型进行施工样板房施工，经验收合格后方可全面展开；样板房施工一般为30-45个工作日，主要确定各种施工材料及工艺流程。（3）通过施工样板的验收，项目部进行总结，并完善技术交底内容。3、精装修工序109、的作业条件及注意事项:严格参照地产精装修工程管理之流程管理和公司相关管理制度及国家相关标准和文件执行。4、其它注意事项：精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，协调工作非常重要。这项工作将直接影响到施工的质量及进度管理。因此，在工程管理过程中要注意以下事项：（1）精装修工程进度计划注意事项：根据销售进度及工程进度的要求独立编制精装修进度总体计划。分单项工程，如橱柜、地板、木门、甲供物资等编制施工进度安排；设立专业协调机制，划分分包分项专业工程界面，结合精装修施工工艺特点合理安排和穿插工序，并根据施工进度需要设置关键点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等；设立合理检查工期：110、如一周、半个月等为界限，对施工总进度进行核查，以便使每一个施工环节处于受控状态。（2）垂直运输的协调措施：土建单位的垂直运输需满足精装修湿作业施工阶段的材料运输；土建单位的外用施工电梯、井架等必须待室内电梯安装调试完毕，由项目主管工程师批准后才可拆除；加强计划性：要求各分包单位上报每周材料运输计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等；强调总包的管理职责：要求总包根据各单位上报的每周运输计划，适当调整，排出总的运输计划，报项目主管工程师备案；充分利用晚上施工间隙运输，将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰；强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，开电梯的工人不得以任111、何借口对分包的材料运输设置人为障碍，一经发现后对投诉者将严肃处理。（3）移交工作的协调管理：土建移交精装修工作面，参加单位有甲方或监理单位、土建单位、安装单位及精装修单位。移交流程按地产精装修工程管理之流程管理执行。（4）垃圾处理：楼层内所产生的垃圾均由总包土建运至自然地面垃圾存放处，并清运出场；移交后，在合约分判中规定由精装修单位将楼层内垃圾打包放置电梯厅或外用施工电梯口，由总包负责清运至自然地面，请清运出场，此要求将在精装修合约分判中给予明确。（5）成品保护：严格按照地产精装修工程管理之流程管理和广州公司精装修成品保护管理办法。（四）精装修验收策划1、各施工单位按照国家相关专业规范对精装修112、进行自检，自检合格后报监理。2、监理根据现场情况进行抽检，并将抽检结构报项目部。3、项目部根据现场实际情况进行全面检查，并根据各个专业的特点，督促施工单位进行整改。4、待工程完成后，项目部要组织公司相关部门及时对各专业分包进行竣工验收，此验收合格后，各专业分包单位进入保修期。5、竣工验收标准及流程参照公司发展管理部相关制度及国家相关专业验收标准。（五）精装修入伙管理策划参看入伙专项策划相关内容。八、成品保护要求（一）合理安排工序 1、合理工序安排对成品保护和施工质量起到事半功倍效果，要求装修总包需提交施工进度计划（含专业分包进场配合计划和甲供材料进场计划），合理安排各分项工程前后顺序，并得到项113、目部批准后实施。2、具备锁门条件为关键节点计划，此时间将做为合同工期节点，洁具、灯具、开关、插座、燃气灶、热水器、五金件安装需在具备锁门条件后安装，安装时间需征得项目部批准。 （二）成品保护分工负责 1、装修总包和各装修分包单位需按照合同条件和成品保护标准做法对各自施工范围内的半成品、成品采取保护措施。2、装修总包有责任督促各装修分包做好成品保护工作和维护工作，并定期检查，在分包移交之后，成品保护由精装总包负责。 3、在入户门安装完成并验收通过后，装修单位将接管房门钥匙，从此以后的木门成品保护由装修单位全面负责。 4、装修总包有责任成立专门的现场看护小组，有权利对现场的成品破坏、偷盗等行为进行114、检查及采取相应的处罚措施； 如果装修单位没有按照此标准采取相应保护措施，项目部有权按照合同要求，委托第三方施工，所发生的费用另加15%从精装总包中扣回。 九、入伙专项策划本项目一期工程仅两栋高层，约512户，结合我司以往的交楼经验，计划采用分批次提前交楼模式，不采用集中交楼，避免小业主抱团应对。（一）入伙范围及时间顺序号范围时间（暂定）1高层A1-A2栋，共计512户2014年11月（二）入伙流程1、项目部在施工单位自查的基础上组织人员进行全面普查。2、客户服务中心组织物业管理处及专业验房公司进行检查，检查后内容送项目部，由项目部负责组织相关单位进行整改。3、客户服务中心与项目部做好交楼前的培115、训工作，同时客户服务中心做好信息收集工作，及时了解业主的需求。4、按照合同规定和公司流程，项目部组织维修人员，跟进业主提出的维修问题。5、项目部负责入伙后六个月的维修整改工作。6、项目部与物业管理处和客户服务中心做好移交工作。（三）入伙管理措施1、项目加大品质质量监管力度，保证质量过硬，经得起业主的检验。项目部根据交楼的时间节点，制定了详细合理的工程进度安排，将竣工验收与质量整改合二为一，积极推进工作进程，并加大园林施工完善和小区周围环境的改善。项目部及时完成竣工验收，按时取得了工程竣工备案表，避免交楼的法律风险。2、客服中心组织预验收工作，认真梳理问题，推出预验收信息反馈汇总。客服服务中心组116、织专业验楼单位进行预验收，并将预验收中所提到的工程整改问题汇编成预验收信息反馈报告，及时反馈给主管领导和项目部。并针对预验收中提出的设计、工程、法律纠纷等问题与项目部、设计管理部和销售代理等相关部门进行沟通落实。同时，项目部结合预验收交楼工作中所指出的整改问题，积极落实整改。3、客户服务中心通过网络、电话咨询等方式收集业主的要求和期望，为领导决策和入伙策划提供参考。客户服务中心需通过各种方式了解客户对项目的期望和要求，并及时将问题进行归类总结。在公司领导的统一组织下，客户服务中心应组织相关部门召开专题会议，通过分析讨论，大家达成共识，统一口径。4、项目部和客服中心加强陪同人员培训力度，认真核对117、资料，制定应急预案。根据讨论的结果，客户服务中心与物业公司结合，抽调部分管理处客户主任组成收楼陪同小组，并先后举行了两次培训，进一步加强服务细节控制和提升现场服务水平。为了避免因工作疏忽可能造成的影响，客户服务中心认真核实入户通知书中的每一项内容，并核实每一户业主的姓名、地址和联系方式，保证入户通知书准时准确达到业主手中。公司领导组织相关部门指定了相关的应急预案，并组织成立包括法律、营销、报建、设计、项目、客服等部门在内的咨询小组。为进一步提高维修效率，项目部组织相关专业工程师成立工程应急小组，负责收楼当日的工程咨询服务工作。5、公司主管领导现场指挥，项目经理总体协调，客服经理主控一线，物业公118、司全方位协助，公司各部门联合协助，组织严密，处理得当，安排到位。6、项目部和客户服务中心认真跟进，及时检讨，在过程中总结、实践。第五部分 安全篇一、 安全管理目标安全文明施工管理主要包括：现场临时围墙及路口开设前期布置及施工要求，现场施工合理布置，各种大、中、小型机械设备进场前、进场后及在施工过程中的操作、保养情况的监督及其他施工、生活等多方面事项的管理监督。安全文明施工管理是以前期策划为基础的，所以在项目前期应详细对各施工单位进行合理规划、施工现场进行合理布局，为以后的安全文明落实奠定基础。本项目的安全文明施工管理目标是：广州市建设工程安全生产、文明施工优良样板工程；现场形象标识严格按照地产119、施工现场形象标识系统强制执行标准执行。二、 安全管理责任制公司内部建立安全管理责任制，其安全管理体系：公司安全生产领导小组发展管理部项目发展部；项目实行安全管理责任制，安全管理组织架构:项目发展部监理公司施工单位，具体如下：项目部拟定采用公司发展部、项目经理、监理部三层垂直监督的形式进行层层管理，即：项目经理全面负责落实工程项目的安全文明施工监督管理，监理总监、安全主管工程师具体负责对各分包单位的安全文明施工监督管理，现场各专业负责工程师配合监督、执行，公司发展部定期巡检、评比。管理组织体系见下表：项目经理专业工程师总监理工程师各专业监理工程师监理公司项目经理（主管生产）项目副经理专职安全员施120、工单位技术负责人专职质检员施工员现场施工员各班组负责人项目发展部工程经理三、 安全检查规定（一）细化主包土建合同安全文明施工专项措施费1、在主包工程招标时，对招标文件中的安全文明措施费用进行细化列举。对场容场貌、道路及堆场硬地化、场地临设、安全通道、雨污水排放、外架及安全网搭设、临边洞口的防护、成品保护等涉及安全文明施工的内容进行逐条细化，对要求达到的标准可在合同招标文件中附上样板工程彩色图片进行参照，对要求达到的面积、规格、数量进行量化明确。2、对主包合同中的安全文明措施专项费用要求投标单位逐项报价。为了避免主包单位不平衡报价对细化措施报价太低，在合同中需明确如某项措施未实施而需另行委托单位121、施工，则相关费用完全由中标单位承担。（二）建立安全文明管理体系总包单位负责与各分包单位签订安全协议。明确土建总承包商和各个分包商的安全管理责任，落实到各个施工单位。总承包商将在前期各个单位现场安全生产管理组织的基础上建立一个涵盖整个工程项目的安全生产管理体系确保实现工程安全生产总目标。按照国家和地方政府有关安全生产法律法规的要求建立现场安全生产工作条例及安全事故报告和调查程序，对工程交接阶段进场施工人员进行一次全员安全生产教育，层层签订安全生产责任制。（三）组织安全文明施工样板验收和推广本项目安全文明施工实行“安全文明施工样板先行制度”。标准层的临边防护、洞口防护、人货电梯安全门安装、外架搭设122、标识牌管理等安全文明施工，首先要求施工单位施工一个样板楼层，然后由甲方、监理、主包单位组成的联合检查组进行专项验收，经验收合格后才各楼层施工推广。（四）定期组织安全文明检查及不定期的专项检查1、为了检验安全文明施工效果、提高主分包单位加强安全文明施工的积极性，项目发展部设立安全文明定期检查及奖罚制度。2、项目安全文明检查由项目部安全主任、监理公司总监牵头组织，各主分包施工单位的项目经理、安全员必须参加，对各主分包单位的安全文明施工进行检查评比。对存在重大安全隐患及不满足现场文明施工要求且拒不整改的进行重罚，对安全防护措施到位、文明施工良好的进行奖励。3、每次检查发现的安全隐患问题，要求责任分123、包单位限期整改，并以书面整改反馈项目发展部，项目发展部安排复查，若整改期限未完成，项目发展部将对分包进行罚款。（五）华南区及公司发展管理部安全文明施工检查项目部积极配合华南区及公司发展管理部做好月度、季度安全文明施工检查。对在检查中发现的问题及安全隐患及时进行整改，由总监组织整改复查，符合要求后回复公司发展管理部，并由公司发展管理部进行复查。四、 专项安全方案分项工程清单鉴于本项目为山地项目，一期项目为两栋33层高住宅楼，带3层地下室，专项安全方案分项工程清单如下：序号名称1边坡和基坑支护方案2脚手架施工组织方案3高支模施工组织方案4塔吊施工组织方案5施工电梯设备安装方案五、 防火专项要求1、124、各单位在编制施工组织设计时，施工总平面布置、施工方法和施工技术均要符合消防安全要求。2、施工现场应明确划分用火作业范围，明确易燃可燃材料堆场、仓库、易燃废品集中站和生活区等区域。3、施工现场夜间应有照明设备；保持消防车通道畅通无阻，并要安排力量加强值班巡逻。4、施工作业期间需搭设临时性建筑物，必须经施工企业技术负责人批准，施工结束应及时拆除。但不得在高压架空下面搭设临时性建筑物或堆放可燃物品。5、施工现场应配备足够的消防器材，指定专人维护、管理、定期更新，保证完整好用。6、在土建施工时，应先将消防器材和设施配备好，有条件的，应敷设好室外消防水管和消防栓。7、焊、割作业点与氧气瓶、电石桶和乙炔发125、生器等危险物品的距离不少于10m，与易燃易爆物品的距离不得少于30m；如达不到上述要求的，应执行动火审批制度，并采取有效的安全隔离措施。8、乙炔发生器和氧气瓶的存放之间距离不得少于2m；使用时两者的距离不得少于5m。9、氧气瓶、乙炔发生器等焊割设备上的安全附件应完整有效，否则不准使用。10、施工现场的焊、割作用，必须符合防火要求，严格执行“十不烧”规定：（1）焊工必须持证上岗，无广州市特种作业人员安全操作证的人员，不准进行焊、割作业；（2）凡属一、二、三级动火范围的焊、割作业，未经办理动火审批手续，不准进行焊、割；（3）焊工不了解焊、割现场周围情况，不得进行焊、割；（4）焊工不了解焊件内部是否126、安全时，不得进行焊、割；（5）各种装过可燃气体、易燃液体和有毒物质的容器，未经彻底清洗 ，排除危险性之前，不准进行焊、割；（6）用可燃材料作保温层、冷却层、隔音、隔热设备的部位，或火星能飞溅到的地方，在未采取切实可靠的安全措施之前，不准焊、割；（7）有压力或密闭的管道、容器，不准焊、割；（8）焊、割部位附近有易燃易爆物品，在未作清理或未采取有效的安全措施前，不准焊、割；（9）附近有与明火作业相抵触的工种在作业时，不准焊、割；（10）与外单位相连的部位，在没有弄清有无险情，或明知存在危险而未采取有效的措施之前，不准焊、割。11、施工现场用电，应严格执行市建委施工现场电气安全管理规定，加强电源管理127、，防止发生电气火灾。六、 防盗专项要求1、总包进场前要编写防盗专项方案，并成立防盗小组，由主管安全文明施工负责人负责。2、各分包进场后根据分包工程的特点，编写分包专项防盗管理措施，报总包和甲方。3、原则上各单位负责各单位仓库、工作面的财产安全，并由专人负责看管巡查；一经发现盗窃现场，立即制止或上报总包和监理；若无法举证，则由该单位自行负责。4、各单位进场工作人员要佩戴工作卡片，未佩戴工作卡擅自进入其他单位工作面和仓库的，则视为偷盗，后果自负。七、 安全应急预案（一）应急救援小组安全应急救援小组从组织框架上保证本工程施工事故应急处理措施的及时性和有效性，本着“预防为主、自救为辅、统一指挥、分工负128、责”的原则，充分发挥项目经理在事故应急处理中的重要作用，使事故造成的损失和影响降至最低程度。（二）应急事件的分类本项目为山地项目，根据项目特点，可能出现的应急事件为边坡/基坑/土方坍塌、高空坠落事故、物体打击事故、火灾、涂料中毒、台风暴雨等自然灾害。在项目开工前，针对可能出现的应急事故要求施工单位制定详细的应对措施，并报项目审核。（三）应急救援程序应急救援程序围绕保证生命安全为第一原则，在事故发生后由项目经理统一指挥协调、快捷安全、及时抢救，防止事故扩大。首先停止作业，实行警戒，封闭现场，在项目经理指挥下，项目安全负责人应立即组织相关人员控制现场，避免事故进一步扩大。迅速组织人员进行全面排查，129、并对可能出现的险情进行处理。项目经理应第一时间向公司主管领导汇报，若事故严重程度已超出救援能力后，应立即向社会应急组织救援，在实施过程中要保留音像资料图片，在抢救及抢救完毕后，在事故调查组确认后方可清理事故现场。（四）应急预案交底应急预案和应急计划确立后，按计划组织项目部及施工单位相关人员进行有效安全交底，从而完成甲方向施工方、施工方向班组、班组向工人三级交底。主要交底内容包括但不限于：灭火器的使用以及灭火步骤的训练；施工安全防护、作业区内安全警示设置、个人的防护措施、施工用电常识、工程的交通安全、大型机械的安全使用；对危险源的突显特性辨识；事故报警；紧急情况下人员的安全疏散；现场抢救的基本知130、识。第六部分 成本篇一、标段划分（一） 标段划分总体思路1、 根据萝岗SDK-D-4地块项目发展计划，一期仅开发两栋，不分标段。2、土方及边坡支护工程：一期基坑土方开挖方量约为11万方左右，同时基坑边坡仅考虑做一些简单的挂网及喷锚，为减少交叉作业，以及配合方面的问题，拟定由一家单位同时承接土方及边坡支护工程，不再按专业单独分包。3、基础工程：桩基础工程拟采用大直径钻（冲）孔桩，体量较少，拟设置一个标段。4、总包工程：一期仅开发两栋，为便于现场管理，拟选择一家总包单位承接。5、售楼部及样板房工程：本项目与SDK-D-2地块将按一个项目对外宣传，两盘联动，售楼处及样板房均与SDK-D-2地块共用，131、不再单独设置。6、机电、消防工程：参照总包，按不同专业划分，拟各选择一家单位承接。7、外立面铝门窗：根据进度及体量划分，拟选择一家单位承接。8、装饰工程：包括室内及公共部分装饰工程、木门工程、厨柜工程及木地板工程等，根据进度及体量，按不同专业划分，拟各选择1家单位承接。9、市政配套及室外工程：一期室外工程体量较少，按不同专业划分，拟各选择1家单位。10、其它工程：根据现场具体情况合理选择承包人。二、合约框架为控制成本及工程质量，由我司直接分判较多的专业分包单位和供货商，合约管理框架采用“土建总承包+专业分包+甲供材料设备分包”的形式，具体见图1：【萝岗SDK-D-4地块一期】项目合约管理架构图132、。所有专业分包+甲供材设备分包，直接与我司签订合同，明确相互关系和各自权利义务，并由土建总承包进行照管，纳入总承包的管理体系，既可保证项目整体质量，又可降低成本。成品烟道防水工程萝岗SDK-D-4项目部（业主）土建总承包甲方指定分包专业分包机电类分包甲供设备/材料独立工程土方及边坡支护工程铝门窗工程装饰工程木门工程木地板工程橱柜工程淋浴门工程机电工程消防工程弱电工程智能化工程电梯安装合约关系监理钢筋供应土建类分包照管关系市政工程园林工程燃气工程变配电永久用水有线电视交通标识图1：【萝岗SDK-D-4地块一期】项目合约管理架构图三、合约界面划分由于我司采用的合约体系“土建总承包+专业分包+甲供材133、料设备分包”及萝岗项目一期标段划分要求，使得产生了总承包与专业分包、专业分包与专业分包、总承包/专业分包与甲供材料设备之间较多的合同关系，各合同之间存在相互依赖及制约,为此必须在合同内明确相互之间工作内容、交叉位置、前后工作的依赖及搭接关系。施工界面以工程策划为主，工作内容以以往工程合同确定的施工范围为主，不再赘述，仅在此明确交叉及前后搭接，或以往界面不清之内容。（一）土方及边坡支护工程由于土方开挖与支护工程为同一承包人，施工单位可根据现场要求安排作业，避免了交叉作业及配合上的问题，合同界面清晰。（二）基础工程序号工作内容完成单位备注1管桩截桩及冲孔桩凿桩至设计标高总包单位2配合桩基检测,包括134、静载、抽芯、低应变等桩基单位3断桩接桩或补桩桩基单位4断桩、短桩导致扩大承台(责任单位为桩基单位)总包单位索赔项（三）总包工程序号工作内容完成单位备注1施工用水、用电：包括所有分包人正常及变更产生的用水用电费用,不包括生活用水用电。总包单位2垃圾清理及外运：包括在向精装修总包单位移交工作面之前，场内包括各楼层内及总平面内所有垃圾；移交精装修总包单位后,楼层内的的垃圾由精装修总包负责打包,并运到总平面内指定垃圾站,垃圾站内垃圾仍由总包单位负责清理并外运。总包单位3吊洞、线槽修补：所有招标范围内的、设计变更引起的或合同外增加工程的孔洞、管洞、管槽的预留、封堵、收口，孔洞、管洞、管槽的开槽（包括但不135、仅仅限于砼砌块、砖上的开槽等），钢质、塑料套管（如所有穿地下室顶板、外墙及屋面的管道、厨房卫生间排气扇洞口、排水管穿外墙洞、每户客厅，卧室、书房等空调洞的套管等）、线盒、所有消防套管、消防箱、强弱电箱洞口的预留及安装后的堵补、收口、清理、饰面等（含其他所有分包）。总包单位4售楼区域必须严格与施工区域分开，总包单位负责封闭施工区域与售楼区域的一切通道、洞口。总包单位5地下室与二期、三期地库交接的后浇带位置由总包单位按规范要求预留足够的钢筋搭接，并进行保护，包括后浇带位置临时封闭围墙的砌筑、拆除、垃圾外运工作，并负责该区域的地下室及地表的降水、排水工作。总包单位6成品保护:巡视现场,对现场所有物品136、均承担照管责任。总包单位7地库底板、外墙、顶板；塔楼卫生间、阳台地面、外墙等所有防水工程总包单位设置地库防渗漏保证金（四）机电工程序号工作内容完成单位备注高层住宅：1给排水专业：市政给水总表后端的所有管道（包括生活给排水系统及消防给水系统）；室内（包括地库、裙楼、塔楼）给水系统、消火栓/喷淋系统所包含的变频给水设备、管道、阀门、支架、消火栓箱、消火栓、灭火器、灭火器箱、防水翼环套管、喷淋头、油漆等供应安装或安装（甲供材料设备只有安装）；卫生洁具、水暖件及生活用水表的安装；塔楼、裙楼、地库排水系统的潜水泵、阀门、管道、地漏、防水翼环套管等供应安装或安装。（至室外第一个排水井，不包含排水井砌筑）；137、负责所有单元和楼栋的排水管道（包含雨水、污废水、空调冷凝水、沉厢排水等）、（包含且不限于室内、地下室及地下室顶板、斜屋面及天面、结构花池、阳台、露台），并负责将排水主管道接入室外的第一个检查井；包含接入检查井的埋地管、立管、末端排水管路和相应地漏、检查口、清扫扣安装；给排水及消火栓系统、喷淋系统安装、调试；水池清洗消毒及水质检测（须委托具有相关资质的检测单位检测并提供自来水公司认可的水质检测报告）。机电单位2电气专业：公变部分负责从单元总电表箱或楼层电表箱后端管线，包含住户进户电线或电缆管道、线路敷设和压接；住户电箱安装、标识、压线、调试通电；室内电气管道埋设和穿线、线头并线和绝缘测试；所有塔138、楼内功能房间、公共部位以及住户内部的穿线和灯具、开关、插座面板安装；低压配电柜到公共照明箱电缆及桥架敷设；公共部位的照明配电箱安装及进线电线电缆、桥架或管道敷设；地下室、电气竖井内强电桥架安装；负责施工从专变低压动力出线柜敷设电缆到各动力设备控制箱，含桥架、预埋管路、电缆敷设、重复接地、接线通电；其他部位的灯具、开关插座、电气管线、接线盒、动力/照明配电箱、金属线槽、电缆桥架、各类配电箱、电线电缆等的安装与敷设。机电单位3弱电部分：机房控制中心至弱电井、弱电井到户内及大堂设备终端盒的管路预埋（包含明装管道）；住户内管路预埋、线盒安装、穿铁丝并移交弱电施工单位。机电单位4防雷接地部分：从基础至屋139、面的所有防雷接地装置（防雷引上线，与主体结构的连接、均压环的制安等）；室外接地测试点、卫生间等电位连接等施工；部分功能房间的接地施工。机电单位5地下室通风与防排烟系统、塔楼楼梯间与电梯间正压送风系统与排烟系统的施工；各类风机的采购、安装与调试；消防报警系统穿线、调试；消防系统设计报建、实体检测及工程验收；消防单位（五）外立面门窗序号工作内容完成单位备注1接收土建工作面,复核门洞标高、定位、尺寸、质量等铝门窗单位不合格不接收2铝门窗周边3cm范围内的塞缝铝门窗单位窗边渗水责任3铝门窗外框与外墙饰面交接处缝隙填外墙密封胶铝门窗单位窗边渗水责任（六）精装修工程序号工作内容完成单位备注1检查、接收土建140、移交工作面，然后承担室内装饰总包的管理责任。装修单位不合格不接收2检查、接收甲供物资，对甲供物资/设备的质量承担监督管理责任，包括检查色泽、裂纹、翘曲、缺损等缺陷。如因监管不力，造成的损失由装修单位承担装修单位3室内与其他承包人交界接口部位的收口由装修单位处理，包括木门收口处、脚线处、铝窗内墙面周边、线盒周边、空调洞口、塑料扣板周边等装修单位4垃圾清运：接收总包单位楼层内工作面后,负责楼层内垃圾收集,并打包运至总包单位指定的总平面垃圾站,包括甲方单独分判的橱柜、木门、木地板、淋浴门等产生的垃圾。装修单位5成品保护：负责自身成品及半成品保护,并对楼层范围其它分包人的成品及半成品承担照管责任。装修141、单位四、分项工程技术要求要求项目部在各分包工程招标开始前，结合项目施工技术及管理要求，向合约部提交招标技术要求，包括特殊工艺做法要求、工地内机械、脚手架使用须知、场地现状、工期及节点工期要求、各分包之间施工配合要求及现场管理规定等，以增强标前约束，便于提前管控。五、设计变更管理变更是造价变动的主要源头之一，变更处理好坏是成本控制的关键。由于萝岗项目为山体建筑，虽然一期开发体量较少，但现场施工条件较差，同时本项目为合作开发，资金压力仍较大，故受项目成本制约，本工程将严格执行集团新颁布的合约管理制度（1.0版）及广州公司的相关评审流程。1、所有设计变更的必须经过设计部以工程变更指令的方式发给项目部142、，项目部再以工程指令（类）的形式发给各分包单位，即分包人所有签证单附件的工程指令均是从项目部取得，绝对禁止承包商直接从设计院获得变更文件。2、所有工程指令均需进行评审，严格按照广州公司工程变更/管理指令审批授权表进行会签执行。3、工程指令（类、类）的签发人必须为项目部经理，并明确指令执行人。4、合约部建立工程变更指令台帐，登记每份变更指令的基本信息和造价变动情况，尤其是减少项目台帐，避免减少项目的遗漏，每月及时更新成本变动台帐，掌握项目成本总体情况，核实成本执行情况，并形成工程成本变动报告，上报相关部门及公司领导。5、项目部也应相应建立工程指令管理台帐，并登记工程指令发放台帐。6、每份工程指令143、完成必须有项目部相关主管工程师签署完成情况及完成日期，指令工作内容未完成，不允许提前确认。六、签证控制方法除桩基础工程为暂定合同总价外，其它合同性质均为按招标图总价包干合同，也就是说工程完工后的“工程结算价合同价+签证费用”，签证是分包单位获取合同外费用的唯一手段，签证管理工作必须贯穿施工全过程。1、从项目开始必须严格规范签证申报程序、签证内容及审核意见，对项目部工程师进行广州公司现场签证审核工作之合约指引的培训，明确成本不只是合约部门的事，亦与项目部每个人息息相关，项目经理为成本第一责任人。2、签证单附件指令必须进行封闭，确认工程已由本签证单申报人实施完成，并对指令增加的内容是否属于合同内范144、畴进行合理判定。3、注重对合同范围的界定产生的协调配合费，交叉重复费用、及由于现场管理不到位产生的返工、多次修改、代工等的签证，及时反馈并予以纠偏。4、每份签证单均需对签证原因进行分析说明，分清签证增加原因主要来源于工程本身，还是外部影响。5、合约部建立签证单统计台帐，对签证发生的原因进行分门别类统计，并在项目月报中予以反映，并定期在成本分析会上向公司领导进行汇报，分析到底是哪些原因主导了成本增加，增加了多少，要分清责任。6、合同暂定数量应在图纸完善后尽早核算。主要暂定量项目核算的时间要求：桩工程量，桩基础完成后1个月内；外墙面砖，开工后3个月内；园林乔木，苗木完成种植后1个月内。七、付款审核145、控制办法本项目为合作开发项目，项目启动资金非常紧张，招标前期须同财务资金部充分沟通，确定现实可行的付款方式，另必须考虑利用施工方的资金实力，进行垫资施工，所以付款方式及付款审核必须严格苛刻。（一）合同内付款审核1、严格按工程实际进度审核工程粮单，杜绝提前支付、超付现象，并形成责任人。2、前期工程，包括土方及边坡支护工程、桩基础工程等拟支付两次工程款, 在合同内工程量完成50%时，甲方支付已完工程造价的60%（即合同造价的30%），最终结算审核完成，扣留保修金后再支付一次。3、总包工程按每月支付一次,按“支85%留15%”,保留金扣留比例15%,审核、付款期42天，并单独设立地库防渗漏保修金。4146、由我司直接分判的专业分包拟采用月进度付款, 按“支85%留15%”,审核、付款期42天。5、精装修、厨柜、木门及木地板等易发生扣减费用或交楼容易返工较多的工程,每月审核付款比例宜适当降低，避免付超或代工无法扣回。6、暂定总价合同则严格依据每月现场工程师确认的实际完成工作量进行审核,并按比例支付。7、对甲供材料或设备采购（不包括集中采购），每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的28天内支付该期货款，保留金扣留比例至少为15%，最后一批次待结算完成再付款。8、对小额工程，且施工期较短，则应在竣工且完成结算审批后30天内支付。9、加强对减少工程及涉及合同价款减少的项目进行统计，并及时反馈到过程147、粮单审核中，做到减少项目不付款。（二）合同外付款审核1、合同外工程变更价款一般情况下不进行中期付款，但遇特殊情况必须支付，需按合约管理相关制度办理非正常付款审批程序，并按相关制度办理合同例外事项付款审批表。2、合同外付款的变更增加工程必须办理变更价款确认书或签证费用审批表等确认程序。3、合同外付款金额无论大小，审批均签至地区公司总经理,并报区域、集团备案。4、累计合同外付款金额总包工程超过200万元（非总包工程超过100万元），应及时办理大额增补合同审批表，并对超付情况及原因进行汇报说明。八、 工程索赔与反索赔管理由于萝岗项目发展速度较快,为达到营销销售节点,合约分判及施工速度均非常规进行,且148、属山地项目,山体改造土石方量大,施工过程中易产生索赔事项,应提前加以防范,杜绝合约风险。1、因地质条件不可预见，增加土石方开挖、爆破及外运成本。本项目除爆破工程量为暂定外，其余的基坑及边坡支护土方均为包干，但由于地质条件原因，对于在开挖过程中遇见孤石且需爆破时，现场应该严格采用现场实测实量，并由甲方、监理、乙方及测量方共同签字确认方可进行开挖、爆破，避免完工扯皮。2、因无证施工造成的停工。由于前期多处于无证施工状态，且萝岗地块处于郊区，地方势力影响较大，对可能触发的政府或地方原因停工，应提前在合约中予以明确，分清责任，费用包干处理。对于预计由于甲方原因引发的较长时间的停工（停工期大于15天）或149、不可抗力造成的停工，提高预见性，提早进行劳动力安排，避免大额索赔。对已经发生的停工事实，要仔细记录停工前后的现场劳动力和机械数量，为索赔谈判提供客观依据。3、设计图纸缺陷由于前期设计出图速度跟不上合约分判及施工节奏，容易出现图纸缺陷及漏项，各部门应尽量沟通协调,进行图纸会审,提前解决,不能及时解决的,在不影响项目进度及招标图总价包干大局的情况下,对少量项目进行暂定数量综合单价包干的方式。并在施工图出图后,尽快与招标图核对,将暂定数量项目进行核销。4、代工结算项目部必须及时发布代工指令，并函告分包人，代工指令应指明代工原因，以便于项目QS辨别此代工是分包人由于自身原因造成的无能力完成还是由于设计150、变更或其它原因减少分包人工作量。5、分包人相互索赔由于施工界面及合同界面较多,我方首先必须在合同内明确合约界面,规避我方风险。分包人之间相互索赔的, 被索赔分包人必须书面签收索赔意见或索赔签证单,我方也必须及时做好索赔签证台帐登记工作,争取施工过程中予以扣款,避免结算后大额索赔签证无法扣回由我方买单的现象发生。6、反索赔过程中注意收集整理分包人在工期、工程质量、成品保护、场地照管等方面未达到我方要求的证据或违约行为,并留作过程资料。当遭遇恶意索赔时，及时提出反索赔，澄清前后利害关系，以便我方随时掌握主动。附录1、萝岗SDK-D-4项目一期发展总体进度计划2、萝岗SDK-D-4项目报建流程图附图1、萝岗SDK-D-4地块总平面示意图2、萝岗SDK-D-4 地块分期分区图3、萝岗SDK-D-4地块施工机械、场地平面布置图4、萝岗SDK-D-4地块一期土方开挖路线图