1、渭南四星级酒店渭南四星级酒店建设项目建设项目可行性研究报告可行性研究报告编制单位：西安文海工程咨询有限公司编制单位：西安文海工程咨询有限公司20142014 年年 5 5 月月目目录录第一章第一章总论总论.1 11.1项目简介. 11.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围. 21.3项目建设单位简介. 31.4研究的主要结论与建议. 5第二章第二章项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性.6 62.1项目建设背景. 62.2项目建设必要性. 9第三章第三章市场分析与预测市场分析与预测.12123.1渭南市旅游市场简析. 123.2渭南市星级酒店市场简析. 143.3项目周边市场环境2、分析. 153.4本章小结. 16第四章第四章项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析. 17174.1项目建设条件分析. 174.2县域经济基础分析. 184.3发展优势. 18第五章第五章建设内容与规模建设内容与规模 .20205.1建设内容与规模. 205.2经营内容. 22第六章第六章工程设计方案工程设计方案.25256.1设计依据. 256.2工程概况. 256.3建筑设计. 256.4结构设计. 276.5辅助工程. 29第七章第七章环境影响分析环境影响分析.34347.1周边环境现状. 347.2环境影响分析. 347.3环境保护措施及治理效果. 35第八章第八章 节3、节 能能.37378.1设计依据. 378.2节能措施. 37第九章第九章消防与安全卫生消防与安全卫生.39399.1消防. 399.2劳动安全. 409.3卫生防护. 41第十章第十章项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式. 444410.1组织机构. 4410.2部门职能. 44第十一章第十一章经营方式与营销策略经营方式与营销策略.515111.1经营方式. 5111.2营销策略. 51第十二章第十二章项目实施进度项目实施进度.555512.1项目工程实施计划. 5512.2项目实施横道图. 55第十三章第十三章投资估算投资估算.575713.1估算编制依据. 5713.2估算编4、制范围. 5713.3估算编制方法. 5713.4投资估算. 5813.5资金筹措及还贷. 59第十四章第十四章经济效益评价经济效益评价.606014.1成本核算. 6014.2利润估算. 6014.3财务评价结论. 62第十五章第十五章结论与建议结论与建议.6464第 1页第一章第一章总论总论1.11.1项目简介项目简介1.项目名称：*建设项目2.项目建设单位：*有限公司3.项目负责人：4.项目建设地点*位于陕西省渭南市行政文化中心的南端，南面 XX，东临 XXX 路，占地面积 45 亩。5.项目建设内容和建设规模：*按四星级标准设计，共有客房 238 套，贵宾房 5 套，主楼 16 层，总5、高 72.5 米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270m2。6.投资估算及筹措资金总投资 xxxx 万元，其中：建设投资 xxxx 万元，铺底流动资金xx 万元，建设期利息 xxx 万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹 xxxx 万元；融资 xxxx 万元。7.可行性研究报告编制单位：可行性研究报告编制单位：西安文海工程咨询有限公司西安文海工程咨询有限公司网址：网址：第 2页1.21.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.11.2.1 编制依据编制依据6、1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准 （GBJ137-90）3. 渭南市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.渭南市土地利用总体规划和渭南市其他有关专项规划5.渭南市城市总体规划 （20122020 年）6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7.其他相关的政策法规和技术规划8.*建设项目提供的相关资料1.2.21.2.2 指导思想指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、7、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照渭南市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能， 创造良好的投资环境和经营气氛， 吸引更多的客户， 谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等） ，又是具有服务社第 3页会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消8、防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.31.3项目建设单位简介项目建设单位简介*由实力浙商投资，公司成立于 2006 年，注册资本3000 万元，现有员工 20 余人，并于 2007 年投资成立控股公司西安天虹置业有限公司，公司注册资本 2000 万元。公司在渭南市投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名） ，目前公司以房地产开发经营为龙头， 凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力， 成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展酒店、房产、商贸三大板块。“日出江花红胜火”，渭河之畔的渭南9、市正蓬勃发展，西安 XX第 4页大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营， 秉承“诚信、 团结、 创新、务实”的核心理念， 凭借一贯的创新精神及专业开发优势， 以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品， 肩负起建筑百年大计的重担， 致力于为渭南市城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为渭南最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。第 5页1.41.4研究的主要结论与建议研究的主要结论与建议1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资其中：1、固定资产投资建设期利息350 万元2、铺10、底流动资金正常年份销售收入正常年正常年份总成本正常年利润总额正常年所得税正常年税后利润正常年内部收益率（）税后财务净现值（万元）税后静态投资回收期（年）含建设期 1 年动态投资回收期（年）含建设期 1 年投资利润率（）投资利税率（）盈亏平衡点（产量）第 6页第二章第二章项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性2.12.1项目建设背景项目建设背景2.1.12.1.1 渭南市渭南市简介简介2.1.22.1.2 本项目建设背景本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。 五十年代以来，世界旅游业以年均 9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率， 全球国11、际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达 11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。 我国是世界上旅游资源最丰富的国家， 虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至 1998 年末，我国旅游业收入3237.21亿元， 占国内生产总值的4.3%， 1995-1998年年均增长率20%，是同期 GDP 增长率的 2 倍多， 旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望 21 世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作12、用。宾馆作为旅游经济的基本细胞， 是旅游业收入的重要来源， 宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。渭南地处东部沿海发达地区与渭河流域的内陆地带的结合部， 腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，渭南市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中第 7页西部传递的前沿地带， 并正成为皖江的商贸中心， 沿江经济走廊已初具规模。 以渭南为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区 3 处， 省级风景名胜区 20 处；国家级自然保护区 4 处，省级自然保护区 7 处；省级历史文化名城 7 个， 省级历史文化保护区 5 处； 国家和省级森林公园 22 13、个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是陕西省重要的旅游区域。 所有这些给渭南大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合渭南市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：渭南市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目， 并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.22.2项目建设必要性项目建设必要性2.2.114、2.2.1 建设建设*是发展三产、构建现代经济的客观要是发展三产、构建现代经济的客观要求求发展三产， 是现代化经济的要求。 关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象， 必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志， 积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业” ，离不开一、第 8页二、 三产的协调发展， 力争使第三产业的贡献达到 “三分天下有其一” 。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。 在中国都市地区和旅游城市， 休闲已成为一种主流时尚文化， 并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济， 形成了地区新15、的经济增长点， 2000 年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到 39.2%， 开始迈入小康水平的门槛。2003 年我国人均 GDP 首次突破 1000 美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期， “假日经济”就是一种突出表现。 很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。渭南市区域基础设施系统比较完善， 对外开放度大， 经济基础好，产业结构层次较高， 经济发展总体水平处于全省较领先地位， 经济集聚和辐射功能日益增强。*的建设，不仅完善渭南市的服务流通体系， 适应了产业结构的调整需要， 而且对整个陕西省的服务流通体系的改善都将产生积极作用， 必将推动渭南第三产业的发展。 本区位于16、华东地区腹地， 长三角西南部， 是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强渭南在陕西省的经济增长极功能。 鉴于渭南市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展， 建设*具有客观必要性。2.2.22.2.2 本项目建设是本项目建设是渭南渭南机械工业园发展的需要机械工业园发展的需要渭南机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资 6.2 亿元，建成“六通一平”面积 24.86 平方公里。累计引进入园企业 697 家，项目总投资 442 亿元，初步形成了第 9页以机械加工制造为主的产业集群。17、目前，45 平方公里的渭南机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到 2010 年，园区内就业人口将达到 35 万人。随着渭南机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求， 为入园企业服务的商务中心、 购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足渭南机械工业园发展的需要， 规划建设配套服务区， 提升渭南机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。2.2.32.2.3 本项目建设是城市副中心建设的需要本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是渭南市经济黄金发展期，到 2010 年，地区生产总值达到 106 亿元，年均增长 2418、；工业销售收入 150 亿元，年均增长 19；财政总收入 10 亿元，年均增长 20；固定资产投资71 亿元，年均增长 26。 渭南市国民经济和社会发展“十一五” 规划纲要提出，渭南、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求， 加快基础设施建设， 建成区面积分别扩大到 15 平方公里， 人口 15 万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的 8 平方公里扩大到 15 平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂， 不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向 东 发 展 、 向 南 扩 张 ， 是 渭 南 市 城 发 展 的 唯 一 选 择 。*位于渭南市行政文19、化中心， 层高 16 米， 工程竣工后将成为渭南市城南新区标志性建筑， 为渭南市构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第 10页第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测3.13.1渭南渭南市旅游市场简析市旅游市场简析渭南位于陕西东部、濒临渭河，脉连黄山、九华山，素为“皖南的门户”。渭南历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前 109 年，距今已有 2000 多年历史。境内有 240 万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、 全国重点文物保护单位-中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、 全国重点寺庙“广济寺”、 中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。 渭南为国家级开放城市、 国家对外籍轮开放港20、口城市和中国优秀旅游城市， 拥有国家级经济技术开发区、 出口加工区。渭南商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“渭河巨埠、皖之中坚”，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首， 晚清时被辟为对外通商口岸， 是渭河下游地区近代工业的发祥地之一。渭南交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、 渭河水运、 高速公路构成了以渭南为枢纽的立体交通网络。 渭南渭河大桥的建成，更提升了渭南作为全国重要的交通枢纽地位。渭南襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行街环境优美， 鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美不胜收。第 11页渭南旅21、游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品 40 多种。 其中， 渭南铁画具有三百多年历史， 为“中华一绝”；张恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。由陕西省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、 中国轻工业联合会共同举办， 渭南市人民政府、 陕西省旅游局、陕西省贸促会共同承办的中国（渭南）国际旅游商品博览交易会自2000 年以来连续成功地举办了五届。在 2003 年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、 自治区，20 多个国家与港、澳、台。每届会展期22、间，渭南会展中心平均人流量达 15 万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。渭南市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长， 旅游基础设施逐年完善， 城市建设、 旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。 全年接待国内外各类游客549.82 万人次，比上年增长 9.6%，其中，接待国内游客 548 万人次，增长 9.6%。全年实现旅游业总收入 35.65 亿元，比上年增长 15.0%，其中，旅游创汇收入 2460 万美元，增长 11.8%。目前，全市公交运营线路长度 761.5 公里，车辆 718 辆，拥有 4000 辆出租车。全市共23、有旅行社 37 家，星级饭店 20 家，拥有 AA 级及以上旅游景区 5 处。第 12页3.23.2渭南渭南市星级酒店市场简析市星级酒店市场简析3.2.1 渭南市酒店一览表渭南渭南市星级酒店一览表市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率（）年平均接待人数(万人次)1海螺国际大酒店四星2汉爵阳明四星3铁山宾馆四星4渭南国信大酒店四星5沃尔特大酒店四星6花园酒店三星7希亚德大酒店三星8鑫海洋大酒店三星9新南港大酒店三星10奥顿酒店三星11东湖大酒店三星12明远宾馆二星13海员楼宾馆二星14东亚大酒店二星16金山宾馆二星17金傻子大厦二星18繁阳宾馆二星19天源宾馆二星20龙24、津宾馆二星10新环宾馆二星合计137.13.2.23.2.2 渭南渭南市内星级酒店业发展总体趋势简析市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。 虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。第 13页三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响， 他们凭借着在信息收集和客房预订、 宣传促销与管理、 培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.33.3项目周边市场环境分析项目周边市场环境分析3.3.13.3.1 区域特点区域特点1. 本项目建于位于陕西省渭南市行25、政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临渭南南路。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为渭南市新十景之一， 和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。3.3.23.3.2 市场分析市场分析1.通过对渭南市星级酒店市场分析， 海螺国际大酒店、 汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在渭南市内， 对本项目影响不大， 渭南市境内只有一家三星级东湖大酒店， 远远不能满足容易增长的旅游、 商务住宿条件，有着很大的市场空间。226、.随着渭南市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善， 大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时， 伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议第 14页旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.渭南机械工业园创建于 2001 年，经过 4 年左右的发展，累计引进入园企业 697 家，预计到 2010 年，园区内就业人口将达到 35万人。区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入 WTO 并且企业的业务范围不断加大， 企业交往将大大增加， 会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议） 对该地27、区高星级酒店有较大的需求， 商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.43.4本章小结本章小结1.由于项目所在地的地理位置、 经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会， 同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前， 项目所处范围内的没有高星级酒店， 而本项目凭借其优势和管理优势， 使其具有极强的竞争力， 有望成为城南新区酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。 客源、 会议以及有关活动较多， 加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着渭南融入长三28、角， 渭南市的经济地位、 区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动渭南酒店业的持续繁荣、兴旺。第 15页第四章第四章项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析4.14.1项目建设条件分析项目建设条件分析4.1.14.1.1 县域概述县域概述渭南市位于陕西省东南部，渭河中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前 109 年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界， 西北毗邻渭南市， 处于陕西省“沿边” （沿浙江、江苏） 、“沿江”（沿渭河）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等 6 个镇 124 个村 129、5 个社区，总面积 730平方公里，人口 38.2 万人。自 2002 年起，县域综合经济实力连续 5年位居陕西省经济“十强县”行列。4.1.24.1.2 县域自然条件县域自然条件1.气候条件。渭南市地处陕西省的东部， 渭南市的东南部。 东与马鞍山市当涂县接壤， 南同宣城市毗邻， 西与南陵县相连。 属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温 15-16 摄氏度，无霜期每年达 243 天。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分别比较均匀。日照时数 2000 小时左右，8 月份最多，1、2 月份最少。年平均风速 3.3米/秒，风向季节性变化不明显。2.地质条件。渭南市城区域内属于30、冲击平原地区， 地形有一定起伏， 地形标高5.825 米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为第 16页蔬菜种植用地， 在城市建设用地评价中属二类建设用地， 此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。4.24.2县域经济基础分析县域经济基础分析2007 年全县实现地区生产总值 47.4 亿元，不含基金财政收入5.33 亿元，农民人均纯收入 5382 元。全县三次产业结构为19.552.228.3。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、 果蔬苗木等为主导产31、业的区域特色经济已经形成， 是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。 陕西省重点开发区渭南机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区， 成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。陕西省重点开发区渭南机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区， 成为全县对外开放的窗口、 招商引资的平台。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。 “陶辛水韵”被评为渭南市新十景之一， 和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。4.34.3发展优势发展优势1.区位优势第 17页渭南市位于皖南北部， 32、地处皖江城镇带上， 是马芜宣经济核心区的重要组成部分。北接渭南市区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，渭南市城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。2.交通优势渭南市交通发达。 境内青弋江直通黄金水道渭河， 皖赣铁路穿越县城， 104 省道与 205 国道在县境西面交会， 芜宣高速 （渭南宣城） 、芜马高速（渭南马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城） 、芜雁高速（渭南高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口， 这一独特的优势， 构成了渭南市到江浙地区的2 小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两33、小时车程。3.其他资源优势渭南市城工业企业发展基础良好， 现已形成以机械制造、 建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。第 18页第五章第五章建设内容与规模建设内容与规模5.15.1建设内容与规模建设内容与规模*位于陕西省渭南市行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖， 东临渭南南路， 占地面积 30000 平方米。 酒店按四星级标准设计， 共有客房 238 套， 主楼 16 层， 总高 72.5米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1234、70 m2。主要技术经济指标如下：总用地面积：30000m2总建筑面积：地上：36006 m2地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2地下：1270 m2贵宾楼：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢）商务楼：2208 m2建筑密度： 24%容积率：1.2绿地率： 30%机动车停车数： 100 辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积1底层1.1酒店大堂1.2大堂吧1.3自助餐厅厨房 173m2第 19页1.4商店1.5风味餐厅厨房 75m21.6KTV1.7棋牌室11 间(面积 1629m2)1.8行李房1.9电话机房1.10网络机房1.11前台办公135、.12商务中心1.13办公2 间1.14变配电间1.15消防中心及安保 BA1.16冷库3 间1.17采购部1.18收货1.19营销部1.20公关部美工室2夹层2.1KTV 包房18 间(面积 22151m2)2.2办公室4 间2.3培训中心2.4职工餐厅厨房 98m22.5男更衣室300 人2.6女更衣室300 人2.7布草间2.8瓷器银器库2.9干货库2.10面包房2.11花房2.12ARTS 工作室2.13总库房2.14库房2.15工程部3二层3.1带洗手间餐厅包房31 间(面积 19162m2)3.2宴会厅3.3厨房3.4备餐4三层4.1会议间14 间(面积 32235m2)第 20页36、4.2总经理办公室4.3财务室4.4酒店经理办公室5四层5.1游泳池5.2健身房6五层6.1男子 SPA 会所6.2女子 SPA 会所7六至十五层1267m2/层7.1标准间7.2套间8十六层8.1商务客房8.2行政酒廊8.3会议室小计二地下建筑面积1水泵房2柴油发动机组3锅炉房4冷冻机房5热交换机房合计(一+二)5.25.2经营内容经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房） 。 为短期国际、国内商务服务（标准客房） 。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房） 。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房） 。 为短期国际、国内政37、要服务（高级套房） 。为长期国际、国内政要服务（高级套房） 。第 21页 为国际、国内机构办公用房服务（写字间） 。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客户提供特色性餐饮服务。 38、经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务 为住店客户提供一体化娱乐服务。第 22页为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉 OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询） 。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理第 23页第六章第六章工程设计方案工程设计方案6.16.1设计依据设计依据1.原有总体布置和渭南国际大酒店有限公司设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关39、规范、和标准。6.26.2工程概况工程概况*位于陕西省渭南市行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖， 东临渭南南路， 占地面积 30000 平方米。 酒店按四星级标准设计， 共有客房 238 套， 主楼 16 层， 总高 72.5米，裙房 3 层，高 19.2 米，另有 5 幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积 36006m2。地下一层建筑面积 1270 m2。6.36.3建筑设计建筑设计6.3.16.3.1 总体布局与环境设计总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于渭南市新的行政文化中心的南端， 南面隔湖滨路正对优美的南湖， 东临渭南南路， 在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交40、通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢 16 层的四星级酒店、 五幢 3 层的贵宾楼和一幢 3 层商务楼。根据原有总体布置要求， 沿渭南南路布置商务楼， 酒店靠基地北面居中布置， 5 幢贵宾楼放在南面。 在基地的西北角留有将来发展的用地。第 24页酒店沿渭南南路和湖滨路都设有单向 6m 宽的出入车道，中间用 5m宽的绿化带分隔， 这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置， 中间是圆形的喷水池和花坛， 通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5 幢贵宾楼错位布置， 使得每幢楼都能看41、到南湖景色。 总体布置了一片标准网球场作为酒店配套， 在酒店的东西侧布置了大型的停车场地， 建筑周边有环通道路作为消防和货运、 停车场使用。 东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式， 组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.26.3.2 单体设计单体设计1.酒店酒店按星级标准设计， 地上总建筑面积为 31638 平方米， 共布置238 套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA 会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35 吨） ，另42、有一台服务电梯（兼消防电梯） ，每个标准层共有 20个单间和 1 个套房， 十六层布置了行政酒廊和行政会议室， 另外还有8 个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。2.贵宾楼贵宾楼总建筑面积 2160 平方米，每幢都有 5 个带独立卫生间的第 25页客房， 并有宽敞的客厅、 餐厅， 三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3.商务楼商务楼总建筑面积 2208 平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。6.46.4结构设计结构设计6.4.16.4.1 设计荷载设计荷载使43、用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0 KN/m2商场3.5 KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0 KN/m2走道、楼梯、厕所2.5 KN/m2消防疏散楼梯2.5 KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为 0.4 KN/m2，基本雪压值为 0.4 KN/m2。地面粗糙度类别B 类3.地震作用第 26页丙类建筑，设房烈度 6 度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度0.05g。4.抗震等级： 主楼采用框架剪力墙结构体系， 框架抗震等级为四级44、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。6.4.26.4.2 上部结构上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度 120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、 高度及功能， 主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3 材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为 C30。垫层为 100 厚 C10 混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。第 27页645、.56.5辅助工程辅助工程6.5.16.5.1 给排水工程给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入， 经过 DN200 给水管二根以供本工程室内、 外生活、 消防用水。 酒店生活进水管为 DN150。 在总体上设置 DN150水表一只，DN200 消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房2职工3SPA、健身4冷却塔补充水5车库冲洗6锅炉补充水7绿化浇洒8餐饮9未预见水量本建筑最高日用水量估为：950m3/日。3.给水系统酒店： 在地下一层设置生活蓄水池。 给水系统采用上行下给供水方式。 室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。 屋顶水46、箱供水区域分为高， 低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过 350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。第 28页商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为 500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管， 公共卫生间排水管增设环形通气管， 客房卫生间排水管设器具通气管。 消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。 雨水在总体上经汇流后47、排入市政雨水管道。雨水量按渭南市暴雨强度公式计算，设计重现期采用 P=3 年。6.5.26.5.2 电气工程电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑， 按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中， 消防负荷、 经营管理用电子计算机系统电源， 变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路 10KV 独立电源供电，电源从当地区域变电站引来， 以电缆48、埋地方式进入酒店一层变电所。 商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组， 作为消防设备应急电源， 以及市电电源第 29页失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按 100W/m2计算电容量， 地下部分按 35W/m2计算电容量，考虑需要系数 0.68，功率因数补偿达到 0.9 等因素。商务中心电安装容量按 160KW 计， 需要系数按 0.7 考虑； 每幢贵宾楼电安装容量按 20KW 计，需要系数按 0.7 考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率49、：2626KVA选用变压器 21600KVA，容量为 3200KVA，负荷率 82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的 30%考虑，按 800KW设置。3.防雷接地本工程地处渭南地区， 酒店按二类防雷建筑物考虑， 商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。 在酒店屋面装屋顶避雷。 防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、 基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。 电气设备工作接地， 保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置， 接地电阻不大于 1 欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN- S”接零保护系统。一般插座贿赂均设第 30页置漏50、电保护开关。 各低压配电方式一般为放射式配电方式。 照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器， 以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立 800 门程控用户交换机房， 机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用 2 个 2 兆口。 各层均建立移动通信分布式天线系统， 每个楼层布置收发天线， 系统采用 50 欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入， 商务中心设置 100 门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络： 酒店营业网和客房网51、。 酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度 35，夏季湿球温度 28.2，夏季风速 2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度 26-28，相对湿度30%，新风 2050M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、 制第 31页冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，厨房 40 次/h，52、职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为 6 次/h，送风为 5 次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房 20 次/h，厨房 35 次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为 10 次/h，制冷机房、热交换站、 库房等为 5 次/h。 对餐厅厨房的机械通风系统， 为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷： 本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为 32908 平方米，空调建筑面积约为 31638 平方米。总冷负荷约为53、 4200KW，冷指标为 133W/m2。总热负荷约为 2050KW，热指标为 65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求， 本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台， 大小机组搭配。 其中一台 850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台 350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷 4220KW。第 32页第七章第七章环境影响分析环境影响分析7.17.1周边环境现状周边环境现状*位于陕西省渭南市行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临渭南南路，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行54、施工， 场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源， 主要污染物为道路扬尘、 汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.27.2环境影响分析环境影响分析7.2.17.2.1 项目施工期间的主要环境问题项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、 地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾， 产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械55、 设备和工程运输车辆在第 33页运行过程中产生的噪声。7.2.27.2.2 项目运营期间的主要环境问题项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.37.3环境保护措施及治理效果环境保护措施及治理效果7.3.1 施工期环境污染防治措施及施工期环境污染防治措施及预期治理效果预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治56、措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2） 采用商品水泥， 尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土CODBOD5由市政管网收集，经渭南市污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水第 34页冲洗水SS体伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆57、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2 运营期环境污染防治措施及运营期环境污染防治措施及预期治理效果预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树， 以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定， 使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、 雨水CODBOD5SS由市58、政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、 供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第 35页第八章第八章 节节 能能8.18.1设计依据设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.28.2节能措施节能措施859、.2.18.2.1 建筑专业建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为 Km0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为 Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为 Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材， 主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数 K 及遮阳系数 SC 符合规范规定要求。8.2.28.2.2 设备专业设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水60、达到节能目的；第 36页3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS） ，对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用 Y 型节能型高效61、率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第 37页第九章第九章消防与安全卫生消防与安全卫生9.19.1消防消防1.消防给水水源由室外给水管网二路 DN300 给水管接来， 消火栓消防泵、 自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水， 以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按高层民用建筑设计防火规范 ，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地， 沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三62、座防烟疏散楼梯， 均从地下室通至大屋面， 主楼设一座上下贯通的消防电梯， 整个建筑在裙楼设有二部消防电梯， 裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；7.安全疏散距离均符合规范要求。 主楼标准层、 裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于 15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于 30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、 楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、第 38页电梯机房等场所选用感烟63、探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS） 。在一层设置消防控制室， 消防控制室内设置火灾自动报警屏、 消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.29.2劳动安全劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础， 地下及地上中间部位为框架剪力墙结构， 地上南北两部分为板块剪力墙结构。 该工程按抗地震 6 度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全64、本工程采用 TN-S 接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、 沐浴盆、 游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保第 39页护， 对餐厅厨房、 洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。 变电所电气设备之间及设备与墙、 门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫65、耐压等级不低于 10KV。对澡盆、 沐浴盆、 游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过 12V 的安全超低压供电。酒店客房内 220/110V 刮须插座内 220电源侧设有安全隔离变压器。 对走廊等处的安装高度低于 7.8 米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范 （GB50057-94）第 2.0.3 条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。 本建筑物设防直击雷、 感应雷和防雷电被浸入的措施。9.39.3卫生防护卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。 会66、议及商场部分也设立了开水供应处。 餐厅厨房作二次装修设计， 设计时应符合加流程， 避免往返交错， 符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。第 40页1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统， 城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。 生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有67、空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在 24-28之间，冬季一般在 16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为 120 立方米/h/室，餐厅内 25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉 OK 厅等为 40 立方米/h/人，健身房为 80 立方米/h/人，美容院为 30 立方米/h/人，走道、 大厅为 7 立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为 8-15 次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置， 采暖温度为低于 16。4.振动防治及噪声控制振动防治： 本工程振动源主要是制冷机组、 风机、 水泵及电梯等，设计中将以上设备布68、置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。第 41页噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。 饭店走廊及客房均采用地毯， 走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在 5-8 层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第 42页第十章第十章项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式10.110.169、组织机构组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、 逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.210.2部门职能部门职能10.2.110.2.1 董事会董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机70、构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。第 43页10.2.210.2.2 总经理总经理1.执行国家有关企业的政策、 法律和规定， 执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责， 组织领导酒店的日常经营管理工作， 实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势， 结合酒店实际， 研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划， 并组织贯彻实施， 努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的71、各项规章制度，切实有效地组织落实， 保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算， 并组织贯彻落实。 随时了解掌握预算完成情况， 督导各部门及时采取相关措施， 确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、 标准与规范， 不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员， 负责组织开发酒店的人力资源， 科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；第 4472、页10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件， 丰富员工的文化生活， 增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同， 审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.310.2.3 副总经理副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作， 确保总经理做出的经营计划73、得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况， 及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.410.2.4 总会计师总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作， 包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济第 45页规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制74、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度， 利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、 会计人员的配备、 会计专业职务的设置和聘任方案； 组织会计人员的业务培训与考核； 支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。10.2.510.2.5 审计师审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作， 审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月75、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；第 46页5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.610.2.6 总经理办公室总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。 负责监督酒店各项决议的落实和执行情况， 确保酒店领导管理思路得到切实、 准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助； 负责做好上下级之间、 店内外的信息传76、递与宣传报道， 做好上传下达， 与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.710.2.7 促销与公关部促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略； 实施并执行企业既定方针， 建立企业市场目标。 通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作77、。10.2.810.2.8 前厅部前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、 商务中心等部分组成的。 它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别第 47页客人， 是酒店服务的起点和终点， 是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.910.2.9 客房部客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门， 包括客房楼层、 洗衣、康乐中心、 美容美发中心和公共区等部门。 其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.1010.2.10 餐饮部餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，78、 是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.1110.2.11 后勤服务部后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全， 维护酒店正常的经营秩序。 二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态， 保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.1210.2.12 人力资源部人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管79、理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。第 48页10.2.1310.2.13 财务部财务部财务部是酒店的核心部门之一， 其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算， 编制会计报表。 财务部通过资金筹措、 运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程， 确保企业正常业务的连贯进行， 为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.1410.80、2.14 工程部工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第 49页第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略11.111.1经营方式经营方式11.1.111.1.1 整体经营方式整体经营方式*将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、 企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.211.1.2 分体经营方式分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营： 引进高水准的国际会议经营方式， 在企业统一领导下进行分包式的一体化管81、理经营；商业经营： 按照商业百货零售的业态特点， 在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营： 按照企业一体经营理念， 进行分包的管理经营。11.211.2营销策略营销策略酒店营销中， 市场营销是酒店经营活动的重要组成部分， 它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力， 增进酒店的收益， 市场营销涉及到满足宾客的第 50页需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动， 最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造82、和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式， 使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源， 可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、 客房环境、 活动项目等， 提高宾客对酒店的感官印象。运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势， 增强影响面， 营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、 菜肴赏品、 美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在渭南以及周边的影响力。除了传83、统的公关策略， 酒店还可进行一系列的创意公关， 即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意， 使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象， 增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异， 而本酒店营销可根据销售要求， 针对宾客的第 51页不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品， 吸引客源， 可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。 针对公务客人的特殊服务， 为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱84、乐活动。会议组合产品。 会议组合产品包括使用会议厅， 会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。 形式如双人房供全家住宿， 小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。 蜜月度假产品只向新婚夫妇提供， 一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务， 如一间布置漂亮的洞房， 免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。 本类产品主要针对渭南当地居民市场， 结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合渭南本地口味或新人亲属口味的筵席， 免费提供全场软饮料， 四层精85、美婚礼蛋糕一座， 以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余， 来休息和娱乐一下， 因而需策划组织一些娱乐体育活动： 如举办周末晚会、 周末杂技演出等等， 将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。第 52页淡季度假产品。 在营业淡季时以一周、 十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。 这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，86、提高酒店的声誉及形象。第 53页第十二章第十二章项目实施进度项目实施进度12.112.1项目工程实施计划项目工程实施计划2014 年 6 月2014 年 7 月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2014 年 7 月2014 年 8 月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2014 年 9 月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2014年10月2015年4月： 完成项目工程的全部土建工程施工；2015 年 5 月2015 年 6 月：工程的全部装饰装修工程；2015 年 7 月：完成人员培训工作2015 年 8 月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.212.2项目实施横道图项目87、实施横道图第 54页项目实施计划表序号计划内容2014 年2015 年6789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第 55页第十三章第十三章投资估算投资估算13.113.1估算编制依据估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据渭南市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.建设项目经济评价方法与参数 （第三版）2.陕西省建设工程单位估算表3.全国统一安装工程概算定额陕西省单位估价表4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用 8%估算。6.建设期利88、息按年利率 7.0%估算7.项目建设期预计为 1 年，融资偿还期 5 年。13.213.2估算编制范围估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.313.3估算编制方法估算编制方法13.413.4投资估算投资估算13.513.5资金筹措及还贷资金筹措及还贷第 56页第十四章第十四章 经济效益评价经济效益评价14.114.1成本核算成本核算14.1.114.1.1 成本核算依据成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工89、资根据全公司 300 人，年人均收入 15000 元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产 2051 万元，分年摊销，年摊销为 160.5 万元。其余形成固定资产，以残值率 5%，土建工程按平均年限法 20 年折旧，设备按平均年限法 15 年折旧，年均折旧合计 826.3 万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.214.1.2 成本核算成本核算正常年份，年总成本费用 3005.8 万元（详见总成本表） 。14.1.314.1.3 投资经营进度投资经营进度本项目建设期一年，经营期 10 年，计算期 11 年。其90、中达到设计能力时间为二年，第一年达到 50%，第二年 60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按 60%计算） 。14.214.2利润估算利润估算14.2.114.2.1 收入估算收入估算根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，第 57页项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共 220 个标准间、10 间套房、8 间商务套房和 5 幢贵宾楼，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况， 暂定每个标准间和套房平均价格为每天 400 元左右， ，按 60%的入住率，住宿每年营业收入 2128.7 万元；2.商务91、会议收入：商务会议按每天接待 2 次计，暂定每次会议消费 2000 元，商务会议每年营业收入 146 万元；3.休闲娱乐收入：其中包括 KTV，游泳馆、男女 SPA 会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待 100 人次计算，暂定每人平均消费200 元，休闲娱乐每年营业收入 730 万元；4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照渭南市餐饮行业的收费标准和渭南市当地居民的消费情况， 按每天接待 400 人次计算，暂定每人平均消费 200 元，餐饮每年营业收入 2336 万元；则正常年份年营业收入合计 5340.7 万元（详见销售收入表） 。14.2.214.2.2 利润估算利润估算税金及92、附加按国家规定计取，营业税按 5%，城建税和教育费附加分别为营业税的 7%和 3%，所得税按 25%计取。项目正常年利润总额为 2326.4 万元，所得税 581.6 万元，税后利润为 1744.8 万元，详见损益表。项目在正常年的投资利润率为 10.8%，投资利税率为 11.0%。14.2.314.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析财务现金流量和资金来源运用分析第 58页全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表 14-1。表 14-1全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税93、后备注全部投资财务内部收益率%全部投资回收期年全部投资财务净现值万元ic=10%本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.314.3财务评价结论财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后） ，投资回收期从建设期算起为 7.9 年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.114.3.1 经济风险分析经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：固定总成本BEP =100%销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加= 70.5%以上说明， 正常年份当实际运营能力达到设94、计运营能力的 70.5%，第 59页企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。 基本方案财务内部收益率（税前）为 14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为 6.9 年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高 10%和降低 10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期， 其中收入的提高或降低最为敏感， 经营成本次之。 所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，95、以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第 60页第十五章第十五章结论与建议结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为渭南市旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和渭南市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是*地处渭南市城南新区， 可带动当地一批相关联产业； 三是四星级*的建成必将推进渭南市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然渭南市没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。