1、招商方案(1)目录目录目录目录一、项目概况二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划五、招商推广 推广计划 推广预算六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算七、工作安排 招商时间 工作计划项目概况项目概况 项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。项目概况项目概况承租单位：吉星德亿商业中心建筑面积：11890楼层：地上四层 停车位：地上372、0个，地下370个主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器 三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。(4)目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-团队组织架构团队组织架构团队组织架构团队组织架构共计26人招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-团队组建及计划团队组建及计划团队组建及计划团队组建及计划组织筹备商业管理有限公司 2019年10月8日-2019年11月30日制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批商管公司组织架构、薪酬标准的确定 商管公司注册申请 商管公司企业名称核准3、 商管公司注册资金申请及拨款 商管公司完成注册后备案 办理物业管理资质证件 商业管理有限公司人员到岗 2019年11月1日-2019年2月28日项目总经理入职各部门经理入职各部门员工入职商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2019年4月15日-2019年5月15日招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-物料准备物料准备物料准备物料准备招商折页（海报） 2019年12月底到位面积测算表及图纸 2019年11月底到位招商说辞 2019年11月底到位招商培训 2019年12月底到位租赁意向书、租赁合同 2019年11月中旬到位物业及客户管理手册 2019年11月中旬到位招商中心 20194、年12月底投付使用招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-工作流程工作流程工作流程工作流程招商工作流程图招商筹备招商实施协议&签约团队组建商业方案策划招商物料准备商户搜集商务洽谈综合评审初步审核意向书审核&签订合同审核&签订转入运营意向沟 通招商准备工作招商准备工作招商准备工作招商准备工作-审批流程审批流程审批流程审批流程租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租金策略租金策略租金策略租金策略u 租金构成：纯租金和租金或营业额抽成 两者取其高两种租金收取方式；u租金形式：纯租金（ 80% ）， 租金、抽成两者取高（20%）；u报价策略：130%-150% 保守租金价格；u租金递增策略：较优5、惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的调控 。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租期策略租期策略租期策略租期策略租期策略 u大型餐饮店：5-10年u 电玩、培训：5-8年 u 快餐及特色餐饮店：3-8年u 儿童、服装服饰：2-5年u 其它：1-3年装修期u大型餐饮店：4-6个月u电玩、培训：4个月u快餐及特色餐饮店： 2-4个月u儿童、服装服饰： 2-3个月u其它：1-2个月免租期u大型餐饮店：2个月u电玩、培训：1个月u快餐及特色餐饮店： 1个月u儿童、服装服饰： 3个月u其它：1-2个月续约策略： 对知名品牌6、，提供灵活的续约政策，保证远期租金目标实现。p 对高成长性品牌，提供优先续约策略，保证品质、租金的高速增长。(11)对具备影响力品牌进行预先接触和访谈，测试定位安排与客户会面，激发客户对项目的兴趣安排客户对项目的实地考察处理客户的提问资讯，与客户进行商务洽谈、租赁条款谈判确定合作，收取押金并签署意向书及租赁合同。结合招商推广活动，不断改变客户对项目认知租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-谈判策略谈判策略谈判策略谈判策略1、整体租赁 项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、人员成本、维修等费用，由7、承租方自行承担。 由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣店或整合商业的企业。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运营。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案A方案：方案：租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m8、2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2F144m2特色餐饮93m2特色美食94m2特色餐饮129m2休闲服饰213m2皮具鞋品247m2休闲服饰104m2休闲服饰35m2170m2皮具鞋品114m2皮具鞋品42m2珠宝首饰54m2甜品店14m2水吧229m2特色餐饮租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案A方案方案3F425m2特色餐饮102m2休闲服饰118m2休闲服饰10m2水吧35m2家居礼品29、24m2休闲服饰31m2家居礼品45m2家居礼品租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案418m2手机数码479m2教育培训114m2休闲服饰102m2休闲服饰16m2家居礼品36m2家居礼品A方案方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝贝59m2甜品店80m2协和美容院租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具2、分租-根据目前商户实际情况的商业定位根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建团队自行运10、营。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案：方案：298m2呷哺呷哺33m2化妆品礼品428m2比格pizza24m2么么茶61m2钟表眼镜37m2化妆品饰品50m2化妆品礼品52m2化妆品礼品24m2钟表15m2比格pizza24.4m2东方时尚驾校91m2蛋糕烘培店256m2个性护理店244m2兴宏小额贷款39m2化妆品礼品31m2化妆品礼品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略租赁策略租赁策11、略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案方案29m2家居礼品99m2休闲服饰2F457m2特色餐饮404m2特色餐饮213m2餐饮2278m2餐饮1491m2114m2休闲服饰特色餐饮170m2休闲服饰租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案B方案方案29m2家居礼品99m2休闲服饰3F1071m2特色餐饮121m2精品女装163m2精品女装租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案255m2精品女装644m2翻斗乐/淘气堡420m2特色餐饮B方案方案4F1000m2酷动电玩254m2文具用品图书用品246m2一多宝贝545m2丽家宝12、贝59m2甜品店80m2儿童用品租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案150m2巴布豆60m2琴学社68m2家居礼品85m2力士玩具奥迪玩具3、分租整体商业全部调整后的商业定位目前租赁商户全部进行清场处理后，我司自行组建团队对该项目重新定位、招商、运营。金融个性护理店蛋糕烘焙店钟表眼镜1F2F3F4F主题餐厅特色餐饮电玩娱乐水吧儿童服饰摄影美容美发教育培训饰品休闲服饰手机数码特色餐饮租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案538.5m2西式快餐688.5m2Pizza牛排馆113、12m2蛋糕烘焙252m2个人护理店244m2兴宏小额贷款22m2饰品52m2手表化妆品52m2手表化妆品9m2饰品51m2眼镜71m2手表化妆品1F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案538.5m2西式快餐34m2 饰品184m2休闲服饰104m2休闲服饰67m2饰品688.5m2Pizza牛排馆308m2休闲服饰462m2手机数码13m2饰品2F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案904m2电玩娱乐282m2美容美发104m2儿童摄影184m2儿童服饰31m2水吧10m2水吧784m2教育培训86m2儿童服饰儿童玩具153m2婴儿14、培训3F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案3890m2主题餐饮4F租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-租赁方案租赁方案租赁方案租赁方案整租方案： 劣势：1、租赁年限较长，持续增长较为缓慢，且商业整体定位不能把控。 2、由于项目进深较窄、层高较低故商户业态选择上限制较多，所以符合商家较少,招商 洽谈时间相对较长。 3、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：收益相对稳定，且不需我司投入改造及运营费用。分租方案（一）：根据目前商户实际情况调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出以及设 施设备的维护15、费用 。 2、接收部分商家会造成商业整体定位布局的局限，调整周期较长，不利于公司整体商业 形象的提升。 优势：1、双方协商达成一致的可能性较大，故清退时间会相应缩短。 2、保留部分商家可减少招商商户洽谈量。 3、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-方案分析方案分析方案分析方案分析分租方案（二）：整体商业全部调整 劣势：1、需前期投入部分费用进行项目改造以及宣传推广事宜，并增加人员成本的支出、公 共区域能源费以及设施设备的维护费用 。 2、需将现有租赁商户全部清退后，方可实施该方案，故清退时间较长。 优势：1、经营收益调整空16、间大且灵活，可随市场的趋势进行调整，持续递增较快，日后收益 较高； 2、商业整体定位利于把控，招商品质可随市场变化而适时调整，有利于提升公司整体 形象； 3、根据项目物业情况尽量整合商户进行大面积租赁，可节省部分人员支出成本以及公 共区域水、电、气等费用。 4、我司可利用该项目自行组建团队，成立自己的运营队伍，为今后商业发展奠定基础。 租赁策略租赁策略租赁策略租赁策略-方案分析方案分析方案分析方案分析品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽谈构想洽谈构想洽谈构想洽谈构想优先考虑因素 p 对项目具有标杆意义的品牌 p 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 p 大面积的租户 进度安排 p 大型主力店、特色店p 17、各业态领衔品牌 p 一般品牌品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽谈构想洽谈构想洽谈构想洽谈构想(36) 根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招根据项目实际工程进度情况，及不同招商阶段的时间安排，将项目招商分为以下阶段：商分为以下阶段：招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(37)第一阶段：招商筹备（第一阶段：招商筹备（ 2019 2019年年1010月月20192019年年1212月月）推广目的：前期市场筹备入市 通过前期招商筹备，在业内开始接触掌握一定的资源。市场策略：业内关注 将项目前期招商工作顺利开展，筹备各种宣传资料，并在市场业内形成一18、定的声音，吸引市场关注度。推广执行： u接洽确定广告公司：着手准备未来的广告平面展示、推广宣传物料等；u招商现场：进行现场周边包装，完善导视系统；u招商折页：强调项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈、主力商户重新招商、品牌升级等，充分展示项目的优势和亮点。招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(38)第二阶段：公开招商（第二阶段：公开招商（20192019年年0101月月20192019年年0303月月）推广目的：增强商户对项目的信心！ 通过对项目商业优势的告知性宣传，全面展示项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势，主力商户重新招商、品牌升级等信息，引起19、商户兴趣，并增强进驻项目的信心。市场策略：项目优势展示，针对性宣传 通过媒介组合，选择受众集中的媒介渠道，有针对性的宣传。广告主题：首邑上城，火爆招商中 看得到的消费 享得到的商机推广执行：u活动：项目公开对外招商推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；u纸媒、短信：定期对项目成熟现状、周边成熟社区、所属成熟商圈等优势进行分析，发布招商信息；维持每2周1篇软文、短信发放；针对性选择商业杂志进行项目招商信息宣传，包括项目优势及主力商户重新招商、品牌升级等信息；u道旗：临近主要路道旗宣传，项目分主题、招商信息宣传；u项目现场：对现场包装重新更换画面，宣传商业主题（时尚生活、娱乐天地、大众20、配套等），配合形象示意图，赋予项目生动的消费场景；对签约主力商户、一般商户信息进行宣传；招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划第三阶段：招商末期（第三阶段：招商末期（20192019年年0404月月20192019年年0606月月）推广目的：增强商户对项目的信心 结合项目优势和招商情况宣传，造势项目品牌升级成功，即将重新开业，吸引市场关注度，为成功试运营做好宣传准备。市场策略：制造项目人气度 进行项目优势及招商情况的宣传，通过庆祝项目成功招商，制造项目热点，提升项目人气度，为项目试营业营造热烈氛围。本阶段选择多媒介组合，采用集中投放，在短期内引起市场轰动效益。广告主21、题：恭贺首邑上城成功升级，即将重新开业。首邑上城开业在即，引爆商机无限。推广执行：u活动：商户答谢暨开业推介会，邀请主、次要商户代表、媒体、合作团队参加；u纸媒、短信：对项目招商后的情况、商户进驻进行宣传报道。着重开业消息的宣传，舆论造势。维持每两周1篇软文。短信密集投放；u道旗：临近主要路道旗宣传，项目成功升级及重新开业消息；u项目现场：营造热烈、隆重的开业氛围。对外墙、现场包装重新装饰，成功升级、即将开业宣传；u派报：对社区、商业区进行派报，告知开业信息；招商推广招商推广招商推广招商推广-推广计划推广计划推广计划推广计划(40)单位：万元招商推广招商推广招商推广招商推广-推广预算推广预算推22、广预算推广预算1、整体租赁按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.15亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为1.53亿元。资产升值另计第一年年租金租金每三年递增建议 单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算第一年正常年租金2、分租-根据目前商户实际情况商业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算第一年乐观年租金2、分租-根据目前商户实际情况商业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.98亿元。按照乐观估计，整租23、15年总租金收益大约为2.44亿元。资产升值另计分租租金每两年递增建议出租率租金计算方式2、分租-根据目前商户实际情况商业定位的租金预算单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算A方案：方案：分租第一年正常年租金3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算分租第一年乐观年租金3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算单位：分收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算按照正常估计，整租15年总租金收益大约为1.95亿元。按照乐观估计，整租15年总租金收益大约为2.424、8亿元。资产升值另计分租租金每两年递增建议出租率租金计算方式3、分租整体商业全部调整后商业定位的租金预算单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-收入预算收入预算收入预算收入预算分租方案需前期投入600万左右的改造费用单位：元收益测算收益测算收益测算收益测算-改造预算改造预算改造预算改造预算支出项目包括：前期投入的改造费用（分摊到10年）、宣传推广费用（逐年递减）、人员成本以及设施设备维保费用等-该费用未包含各项税费及附加。单位：万元收益测算收益测算收益测算收益测算-支出预算支出预算支出预算支出预算(50)招商的时间受到多重因素的影响，招商进度计划建立于以下的时间进度结点之上：首邑上城商业商户清退符合进度规划；项目工程改造符合进度规划；招商开始及各项前期推广工作符合进度规划；我司具备相关的签订意向书和合同的条件；招商时间计划招商时间计划招商时间计划招商时间计划工作安排工作安排工作安排工作安排-招商时间招商时间招商时间招商时间工作安排工作安排工作安排工作安排-工作计划工作计划工作计划工作计划