1、目录 目录 -1-1.总论 -3- 1.1项目要素-3- 1.2现状概况及存在问题-3-1.2.1区位与现状 -3-1.2.2存在问题 -5-1.3项目背景及必要性分析-6-1.3.1项目背景 -6-1.3.2必要性分析 -8-2目标与技术要求-9-2.1目标要求-9-2.2技术要求-9-2.2.1技术路线 -9-2.2.2技术依据-10-2.2.3技术原则-11-3. 地块发展分析 -11-3.1规划引导 -11-3.2地理交通 -13-3.3周边建设 -15-3.4小结 -15-4.规划方案解析-15-4.1方案解读 -16-4.2规划指标-17-5.交通影响分析 -17-5.1现状交通流2、量-18-5.2地块周边交通规划-19-5.3交通流量预测-19-5.4交通组织分析-20-6.环境影响分析-21-6.1研究地块周边环境敏感点分析-21-6.2建筑项目对环境可能造成的影响-21-6.2.1施工期-21-6.2.2营运期-24-6.3建设项目污染防治措施-27-6.3.1施工期-27-6.3.2营运期-30-7.设施配套分析-32-7.1市政公用设施-32-7.2公共服务设施-33-8.综合效益分析-33-8.1土地盘整-33-8.2土地价值-33-8.3经济效益-34-8.3.1项目投入 -34-8.3.2项目收益 -34-8.4社会效益-35-8.5环境效益-35-9.结3、论及相关说明 -35-9.1结论-35-9.2相关说明-36-1.总论1.1项目要素项目名称：顺德区北滘镇工业园科业路一号地块改造可行性研究报告项目地点：顺德区北滘镇工业园科业路一号地块改造内容：土地使用性质由工业用地改为商业综合用地建设项目：商务酒店、商务公寓、商务办公、商业中心建设周期：两年 用地规模：16365.08容积率：4.3密度：40%总建筑面积：70369.84（计容面积，不含地下车库）投资总额：33081万元1.2现状概况及存在问题1.2.1区位与现状研究地块位于北滘镇工业园科业路一号，东侧为广东金冠涂料集团厂房，南侧为广东星徽精密制造股份有限公司二厂，东南侧为顺德区加利源国际4、工业城，西侧为美的新海岸居住组团，西南方紧邻美的学院，北临规划宽度为60米的三乐公路，紧邻美的广夏花园和广教村。0.5公里步行半径范围内，有美的海岸广场居住组团，加利源国际工业城，0.5公里至1.5公里骑车范围内，有美的海岸花园、美的广厦花园、广教村等大型居住社区。地块现状为北滘镇加利园塑料有限公司旧工业厂房，用地面积16365.08。周边主要建筑现状：* 美的新海岸居住组团：建筑面积20万，拥有多层、高层高品质住宅产品。* 美的海岸花园：105国道边，占地面积670亩，建筑面积约103万，共1960户，为高端住宅小区，独栋别墅及多层高品质住宅产品。* 美的广夏花园：顺德最大规模安居房，包括25、栋28层、6栋27层、2栋20层共10栋高层住宅，共2400户，建筑面积约26万。* 广教居委会：约872户，常住人口3182人。* 加利源国际工业城：建筑面积约11万，拥有多层及高层工业厂房。* 北滘港：拥有省级二类口岸，顺德区主要港口之一。+图 1地块周边关系图 2 美的新海岸沿三乐璐立面 图3美的新海岸沿科业璐立面图 4 北滘港 图5三乐路1.2.2存在问题通过现状调研分析，该地块主要存在以下问题：（1） 地块现状与发展不相符。该地块位于北滘工业园，根据佛山市顺德区总体规划 (2009-2020)，该地块现状用地性质为工业用地。北滘工业园规划总面积12.3平方公里，周边居住用地约42万平6、方米（含美的海岸花园、美的新海岸、广夏花园），只有在美的新海岸临三乐路和科业路首层设置了临街小商铺、小食店，缺乏为其配套具规模的商业、酒店、办公类用地，用地配置失衡。（2） 地块土地利用粗放低效。该地块现状用地面积16365.08，总建筑面积为6458.82，容积率为0.4，共2栋建筑，综合楼层数5层，厂房为单层建筑，土地利用较低效。图6地块现状综合楼 图7地块现状厂房图8地块现状层高分析1.3 项目背景及改造必要性分析1.3.1 项目背景（1）区域及顺德发展背景 2008年底国家出台的珠江三角洲地区改革发展规划纲要赋予了珠江三角洲地区先行先试的责任和使命，探索科学的发展模式和具体路径。其中，7、纲要要求广佛同城先行，携领珠三角城市群的发展。2008年，佛山被省里要求进行“两转型一再造”（产业转型、城市转型和环境再造），坚定不移地走科学发展之路，努力成为广东参与国际竞争的先锋队、珠三角一体化建设的主力军、探索科学发展模式的排头兵。 顺德拥有雄厚的经济基础、强烈的改革意识和丰富的改革经验，破解科学发展难题的能力较强，被省委确定为全省深入学习实践科学发展观活动第一批县（市、区）试点单位之一，并于2009年8月被省委省政府批复同意开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作，要求建设“科学发展的示范区、体制改革的试验区、自主创新的领先区、新型区域合作的模范区、城乡发展一体的先行区”五大定位目8、标。（2）城市升级引领转型发展2011年，顺德区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展、共建共享幸福顺德”的战略目标，建设“宜居顺德、智慧顺德、和谐顺德、文明顺德”，走出一条城市与乡村同步升级、和谐共存的发展之路。确定了顺德的城市化不能简单地走大都市化的道路，而是从顺德的实际出发，建设富有岭南水乡特色和独特人文风情的宜居城乡，打造兼容大城市产业效率和小城镇生态环境的网络型城市。明确了三大片区的发展方向，东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心；北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主，发展主题为“创意新城”，重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市9、圈；西南片区以勒流、杏坛、均安为主，发展主题为“生态新城”，重点发展先进制造业和生态休闲旅游业。（3）“三旧”改造背景2007年6月，佛山市人民政府出台了关于加快推进旧城镇厂房旧村居改造的决定和三个相关的配套文件（2007年68号文），在全市启动“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村居、下同）改造工作。在过去的三年多时间里，省、市、区相继出台了一系列促进“三旧”改造工作开展的新的精神和配套政策文件，如广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、佛山市人民政府印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见（佛府2009261号）等，2010年2月10、5日顺德区印发顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见的通知（顺府办发201019号）和顺德区“三旧”改造项目操作办法（试行），2011年9月16日，顺德区印发关于顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见，各镇街在新政策的指导下改造的积极性得到了很好的调动。（4）佛山新城发展的需要佛山新城位于佛山市中部，跨禅城、顺德两区、总规划面积88.6平方公里。随着佛山城市经济的发展和广佛都市圈的加速融合，佛山市委、市政府实施“强中心”战略，要将佛山新城打造成为“广东工业服务示范区、富有现代岭南特色的中心城区”，担当起佛山建设现代化大城市的排头兵。研究地块虽然不位于佛山新城88.6平方公里的范围内，但研11、究地块所在的北部都市发展区是顺德衔接佛山新城发展的重要组成部分。（5）北滘镇发展的需要北滘镇作为顺德传统工业重镇，随着太澳高速及广珠城际轨道的相继开通,北滘正式迈入以高速、高铁为标志的“两高时代”。全镇总面积 92 平方公里,辖 18个村 (社区),户籍人口 11.6 万人，常住人口 27 万人。北滘近年来正着力打造“总部制造基地”的发展模式，北滘的总部经济格局全面形成。美的总部大楼正式落成启用，成为民营企业依托优势产业转型发展的标杆，正式吹响了北滘发展总部经济引领产业转型升级的号角。一大批成长型中小企业纷纷加入实施总部经济的梯队，意向建设总部大楼的企业已达14家，聘请新加坡著名设计公司对总部12、区域进行规划，610亩的总部经济区已初具形态。北滘第三产业发展特色鲜明，与市民生活息息相关的购物消费、教育、交通等服务业加速发展。有“中国历史文化名村” 碧江、“顺德十景”之一的碧江金楼、碧桂园度假村，金楼文化创意产业园等多元文化产业资源，以及以君兰国际高尔夫球场为核心的休闲产业资源。此外一批具有岭南水乡特色的旅游项目，包括水乡主题度假酒店、水文化街、岭南食街、顺德祠堂博物馆等也正在筹建当中。北滘的投资环境和市民生活环境日益改善，现代小城散发无限魅力。规划面积达3平方公里的新城区建设如火如荼，新医院、北滘公园、市民广场、体育中心、公众足球场、金茂华美达广场酒店等已投入使用；北滘购物广场、高档楼13、盘等一批优质项目正加紧建设；模式新颖的北滘公交穿梭往来，成为城市生活的流动风景线。此外北滘还建成了生活污水处理厂，供水、供电、通讯、交通等设施亦日趋完善。随着“三旧”改造提升城市发展空间, 2010 年全镇已获认定批复的“三旧”改造项目 5 个，改造面积 218亩；签约意向合作书项目 8 个，向社会公开推荐项目 10 个，涵盖旧工业区提升、工业改商住办公、旧村改造、旧城镇改造等项目。本改造项目应把握好这个时机，改造和提升本地块的土地价值。1.3.2 必要性分析 拟改造地块位于北滘工业园，园区规划总面积12.3平方公里，园内共有企业480家，美的集团、美国惠而浦、日清食品、韩国浦项制铁、上海宝钢14、金型重工、蚬华电器等名牌企业荟萃。且拥有省级二类口岸北滘港；2011年初北滘港二期正式投入使用，港口货运年吞吐能力提高到370万吨。在如此具影响力的企业高度聚集背景下，该片区现时缺乏一处能够提供园区企业商务、会议、展览、酒店的经济综合体，而且距离北滘中心的商务、办公等配套场所较远，不便于园区企业的沟通交流，因此，为填补该片区的功能空白，迫切需要一处具规模的办公场所以及一定规模的商务酒店。研究地块西侧及西南侧均为美的海岸及美的新海岸居住区，北面为大教村及美的广夏花园，以及北滘工业园区内的员工村生活区，居住面积超过60万平方米，再加上比较稳定的租住于附近的外地务工人员，常住人口超过3万人，按现有15、发展速度十年内人口将超过10万。经过调研发现，区域内商业分布零散、规模小，主要以小卖店、小型餐馆为主，经营方式落后，缺少商业气氛，缺乏一处具备一定规模的综合性商业场所，供给周边居民文化娱乐、消费、购物、等生活需求。该片区距离北滘镇中心商业场所公交车来回需60分钟，超出合理生活距离圈。因此，本研究地块迫切需要建设大型商业综合体，满足庞大的固定消费群体，提升居民生活幸福感，填补了该片区的空白。2目标与技术要求2.1 目标要求本着完善该片区土地使用合理配套问题，提升该片区土地价值的愿望，把该地块打造成一个具有酒店、公寓、商业、办公于一体的一个综合体，建设成一个和谐宜人，宜商宜居的高尚生态社区。2.216、 技术要求 2.2.1 技术路线改造研究路线改造实施路线概念方面研究可行性研究背景条件分析现状情况分析公共意见调查相关案例借鉴土地调整分析经济平衡分析交通组织分析安置策略研究修建性样貌改造实施计划规划建设指标经济平衡指标交通改进建议规划设计调整地块招拍挂条件条件地块开发建设规划设计条件技术路线框架图 2.2.2 技术依据 （1）法规*中华人民共和国城乡规划法*中华人民共和国土地管理法*城市规划编制办法*佛山市城市规划管理技术规定（2011年） （2） 政策*国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号*关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）* 转发省国土资源17、厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）*印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见佛府办2009261号* 印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（佛府200768号）*顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见（顺府办发201019号）* 顺德区“三旧”改造项目操作办法（试行）* 顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见（顺府办发2011105号） （3） 上位规划*佛山市顺德区总体规划（2009-2020）（修编）*佛山市顺德区交通规划*顺德区北滘镇土地利用总体规划（2010-2020）*佛山市顺德区三旧改18、造专项规划（修编）2.2.3 技术原则（1） 以人为本原则以人的行为、心理、需求出发，体现以人为本的价值观念，使生活于其间的居民真正享有高品质的空间环境。（2） 整体协调原则充分考虑研究地块于周围环境的融合，特别是与周边居住区、工业区的融合，在其两者之间起到很好的缓冲与桥梁的作用，使城市规划在整体布局上更加和谐，同时又体现自身特色。（3） 多元空间融合原则动与静、自然与人工、开放与封闭都是空间多元化的表现，丰富的精神意蕴的表达离不开多元空间的碰撞与融合。（4） 可操作性原则进行实事求是的规划研究，提出审慎而科学的论证结论，提出建设目标和措施，加强规划的可操作性。 3. 地块发展分析3.1 规划19、引导 （1）佛山市顺德区总体规划在顺德 “一城三片”大框架下，北滘镇属于北部都市发展片区，北部都市发展片区，包括陈村、北滘、乐从和龙江，属承接广佛一体化辐射的重要门户、广佛都市核心区的组成和佛山“2+5”结构中心组团的重要构成。其发展定位为为广佛都市核心组成部分及佛山新都区重要组成部分，使之建设成为国际专业采购展贸、现代物流、工业设计等生产性服务中心。图8顺德区总体规划图9顺德区总体规划-一城三片（2）佛山市顺德区交通规划 轨道交通* 珠三角城际铁路北滘站距本地块约1500米 高速公路* 佛山一环三乐路作为佛山一环的南延线部分，并且其最终规划宽度改造成60米，本地块就在三乐路与105国道交汇处20、。 城市主干道* 三乐路规划宽度为60米城市主干道* 105国道 水道* 北滘港在本地块东南方，相距约500米（3） 北滘镇总体规划图10北滘镇总体规划（4） 小结本地块北面紧临三乐路，相距105国道约150米，西侧紧靠美的海岸广场，东面南面均为工业企业，南面毗邻顺德水道，东南方远眺北滘港（相距约500米），地理位置优越，宜商宜居。3.2 地理交通研究地块位于顺德区北部都市发展片区，也是北滘镇重要发展地段，邻近地块已经发展了多个大型居住组团，还有多处在建的商住性质的地块。因此，该地块地理区位优势明显，在居住、工作、交通等方面与周边区域联系密切，适宜从区域的角度统筹地块开发建设。依据佛山市顺德区21、交通规划，本次研究地块周边构建了轨道交通（广佛珠城际铁路，而且地块邻近城轨北滘站），高速公路（佛山一环、广明高速），快速路系统（一环南路-三乐公路、碧桂公路），城市主干道（105国道），支路等立体交通网络。因此，本次研究地块交通优势明显，与周边区域联系便捷。图11顺德区交通分析图图12研究地块交通分析图3.3 周边建设沿一环南路-三乐公路两侧开发建设是北部都市发展片区未来最为精彩的部分之一，也是未来该地区城市形象的主要展示面，更是城市升级的主战场，其一路两旁的开发主要是以商业、服务业为主导，依赖周边以高品质、高标准的建设的居住小区（如美的海岸花园、美的新海岸、广夏花园等），适当的在该片区规划合22、理的商业、办公、酒店公寓，对调节城市区域功能平衡起着画龙点睛的作用。 3.4 小结本次研究地块位于顺德北部都市发展区，区位、交通优势明显。因此，该地块应延伸一环南路-三乐公路两侧以商业、居住、服务类为主导的城市功能，将研究地块规划建设成一个宜商宜居的高尚生态社区，丰富城市功能，有助提升城市品位。4. 规划方案解析4.1 方案解读 本案根据该片区总体发展定位及地块周边的实际情况进行规划布局。 研究地块地理位置优越、交通便利，方案满足日照、采光、通风，消防等条件，采用点式布局，尽量留出公共空间和视线通廊。 研究地块位于北滘镇工业园科业路一号，东侧、南侧为480家企业、北滘港、员工村生活区的大背景，23、西侧、西南侧为美的新海岸居住组团，北临规划宽度为60米的三乐公路，紧邻美的广夏花园。地块内设计一座首、二、三层为商业心，四至二十五层分别为两座南北向平行布置的塔楼建筑，北侧为高级商务酒店，南侧为高级商务公寓：配套为工业园内高层管理人才办公及住宿使用。图13规划方案总平面图图14规划方案鸟瞰图4.2 规划指标项目指标用地面积16365.08建筑面积70369.84建筑控高100米建筑密度40%容积率4.3绿地率25%地下车库面积27000（两层）停车位数（辆）690其地下停车600中地面停车905. 交通影响分析5.1 现状交通流量（1） 地块周边现状道路本次研究地块周边现状主要有城市道路有三乐24、路、105国道。* 三乐路：城市主干道（6车道），现状道路红线宽度38米* 105国道：城市主干道（8车道），现状道路红线宽度60米（2） 地块周边现状交通流量为了更好地做好该地块的交通分析，通过对以上道路的高峰时段交通流量调查，全面反映本次研究地块及周边片区的现状交通流。表：主要道路现状高峰小时流量和饱和度路名车流方向实测流量（pcu、小时）饱和度服务水平三乐路由东向西1770.18A由西向东1680.17A105国由南到北15300.31A由北到南16730.33A 路段服务水平采用V/C（饱和度）来评价，借鉴道路通行能力手册2000中评价道路服务水平分析方法，将路段服务水平分为A、B、C25、D、E、F六个等级，详见下表。服务水平饱和度（V/C）运行状况AV/C0.35极少延误的畅行车流B0.35V/C0.55稍有延误的稳定车流C0.55V/C0.75有较大延误的稳定车流D0.75V/C0.90有很大延误的稳定车流E0.90V/C1.0拥挤的不稳定车流FV/C1.0强制车流或堵塞车流（3） 小结三乐路、105国为研究地块周边主要城市道路，由交通流量调查结果分析可知，该路段服务水平均达到A级，属于极少延误的畅行车流，因此，规划现状周边交通条件较好。5.2 地块周边交通规划依据佛山市顺德区交通规划，本次研究地块周边两条城市主要干道规划控制如下：* 三乐路：城市主干道（8车道），道路红26、线宽度60米* 105国道：城市主干道（8车道），现状道路红线宽度60米三乐路在现状道路宽度基础上由道路中心线向两侧扩宽，增加道路通行能力。5.3 交通流量预测（1） 研究地块交通流量预测根据拟改造地块项目用地性质和建筑规模，参考佛山、广州、中山等地相关规划中对不同用地性质建筑的发生吸引率的调查数据，针对商业用地计算出平均发生、吸引率，预测该项目的交通生成量。附近城市商业、办公、居住用地单位用地出行率表城市发生率（人次/100m2）吸引率（人次/100m2）佛山市1.761.92广州市2.432.65中山市2.322.51平均2.172.36该地块定义为商业用地，总建筑面积约为75034.5127、，开发地块的出行率采用佛山市标准。（2） 分析图表：研究地块高峰小时交通生成量建筑面积（）发生率（人次/100）吸引率（人次/100）发生量（人次）吸引量（人次）74952.071.761.9213201440研究地块机动车高峰小时交通生成量 交通方式总量小汽车 + 摩托车公交出租车步行其他分担率（）10040302253发生量（人次）11614643482329036吸引量（人次）12665073802531738平均载客（人/pcu）-2.4351.5发生车流量（pcu）2191941015吸引车流量（pcu）2392111117（3） 地块周边交通流量分配根据佛山市顺德区总体规划（20028、9-2020）修编，一环南路-三乐公路因道路需要扩宽，能够容纳未来该片区改造而增加的交通流量，研究地块东侧，南侧均为企业工业厂房，对交通流量影响不大，西侧为比较成熟的居住小区，不存在再开发建设的问题，因此可以推断研究地块周边路网可以满足开发建设带来的交通流增量。5.4 交通组织分析本次研究地块周边路网结构及机动车出入口设置组织交通如下：位于地块东侧的广东金冠涂料集团厂房的出入口设置在伟业路上，东南侧加利源国际工业城出入口设置在兴业路上，南侧广东星徽精密制造股份有限公司二厂出入口设置在科业路上，靠近兴业路处，西侧美的新海岸小区出入口设置在三乐路方向，有一地下车库出入口设置在科业路上。地块周边企业29、厂房货物运输线路主要走兴业路港前路，走下穿涵洞上105国道，或兴业路伟业路，上三乐路。研究本次交通影响分析研究地块交通组织如下图。图15交通组织分析图6. 环境影响分析环境影响分析是针对本次研究地块的实际情况，假定按照概念方案确定的土地使用性质及其开发强度，对该项目开发建设及使用后对环境和人民健康产生的影响及造成的环境变化进行系统化分析和评估，并提出减少这些影响的对策和措施。6.1 研究地块周边环境敏感点分析本次研究地块周边敏感点主要有美的新海岸广场居住区、广教村、广夏花园。6.2 建筑项目对环境可能造成的影响6.2.1 施工期（1） 废气为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小30、程度，建议采取以下防护措施： 开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防治粉尘飞扬。 加强回填土方堆放场的管理，要将土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。 运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。 运输车辆加蓬盖，且离开装、卸场地前应先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。 对运输过程中散落在路面上的泥土要及31、时清扫，以减少运行过程中的扬尘。 施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。 施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。（2） 固体废物为减少弃土在堆放和运输过程中对环境的影响，建议采取如下措施：项目没有弃土方，但有临时土方产生，因此施工单位应妥善处理，及时加盖，防止扬尘产生和防雨水冲刷。车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带；弃土场的上游要设置导流沟。弃土期应尽量集中并避开暴雨期，32、要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。（3） 废水在拟建项目建设施工期，应重视水污染的防治问题。 当区内施工人数交多时，由于施工周期较长，故应建设临时污水处理装置，将产生的生活污水处理达标后，排入市政污水管网。 严禁将未经处理的施工人员生活污水随意排放公路雨水管道。（4） 噪声其主要噪声通过选用低噪施工设备、合理布置等隔音、降噪措施降低噪声影响。 强噪声设备夜间（22:0006:00），中午（12:0014:00）不准施工。 采用低噪声系列施工机械，降低施工噪声对评价区的噪声污染。 施工部门应合理安排好施工场所，高噪声设备应安装在远离项目北部，远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规33、范。在其施工边界，设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。 若有爆破工程，应严格控制爆破的频率和时间。表：建设期环境保护措施污染源防治对策废水生活污水设置化粪池，经市管网排入污水处理厂处理施工机械冲洗水设置隔油沉淀池打桩产生的泥浆水设置沉砂池，上清液排放，泥浆抽运废气扬尘减少扬尘量，远离环境敏感点噪声施工机械噪声1. 不得采用冲击式打桩机。2. 尽可能采用低噪声设备替代，按建筑施工场界噪声限值（GB12523-09）对施工场界进行噪声控制。固废生活垃圾由环卫部门及时清运多余的土石方外运定点堆放并进行绿化处理包装袋、包装箱、碎木块等建筑垃圾进行分类堆放，综合利用，不可利用的纳入生活垃圾收集系统6.234、.2 营运期（1） 废气备用柴油发电机工作时，其烟气经水喷淋处理后经楼预留烟道楼顶高空排放，其烟气小于林格曼黑度1级，达到广东省大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准。 机动车尾气通过强制通风的方式使停车场中机动车尾气迅速排出、迅速扩散，以及经过绿地的净化，对建设项目内环境和外环境影响较轻。 各住户的燃气和油烟废气拟采用抽油烟机处理，经抽油烟机处理后排放。构筑物要设置有内置烟井直通楼顶，以利于油烟排放与扩散，减少对附近环境敏感点的影响。 住宅区内的空调系统选用无氟里昂排出的环保型空调，保护大气环境。 生活垃圾由环卫部门按时派人将垃圾清走，统一处理，不得让垃圾过夜；垃圾收35、集站要加强室内空气流动，不使恶臭污染物浓度积累；同时垃圾中转站管理部门要定期喷洒除臭剂与保持场内卫生。另外垃圾收集站周围应种植散发香味的树木、花卉，以减轻臭气对周围环境敏感点的影响。（2） 废水该项目所在地属于北滘污水处理厂的集水范围，所排污水主要为生活污水。（3） 噪声为了保证噪声的达标排放，建设单位拟采取如下措施： 中央空调冷却塔 选用低噪减振的冷却塔型号。同时对冷却塔及进排风系统进行减振、消声、隔音、密闭等综合治理措施。 水泵 水泵房设在各建筑地下室，经减震处理，防止震动向外传递，再经墙壁隔声之后，不会对外界环境造成污染。 各类风机 该项目的各类进、排风在运行时产生的噪声除机械噪声外，主36、要还来源于气动性噪声，必须对风机加消弯头进行消声，并进行减振处理。 机动车 整个项目共有小车位约为1143个，地下停车库建设汽车尾气经地下车库机械排风系统收集后通过井道排放，只要保证换气次数，进行高空排放，地下车库内汽车尾气对周围环境空气质量影响不大。 备用柴油发电机 柴油发电机组放置在专门机房内，发电机房全封闭，设备选取低噪低振机型，对机组底座及近排风系统进行减振，对机房进行减振、消声、隔音、密闭等综合治理措施。（4） 固体废物本项目固体废弃物主要是生活垃圾。拟建项目生活垃圾主要为住宅居民、商业员工、公建设施人群产生，生活垃圾交环卫部门清运。垃圾房应定期清洗，注重周围环境的绿化，同时小区应配37、备固体废弃物清扫、收集和管理队伍，对固体废弃物进行统一管理，保持小区环境清洁。表：运行期环境保护措施污染源防治对策废水生活污水排入北滘污水处理厂处理。废气油烟废气通过专用的油烟管道，引到楼顶进行高空排放。汽车尾气严禁尾气超标的车辆进入小区，要求车辆安装尾气净化装置噪声设备噪声设备选型时尽量选用低噪音设备、各类风机等均需安装隔振机座或减震垫，管道采用弹性连接，通风排气设备安装消音器。交通噪声加强管理，严禁车辆在小区内鸣喇叭，控制进入小区的车辆速度。固废生活垃圾对生活垃圾进行分类收集，收集的垃圾应当日产日清，保持小区的清洁。小结：如果本项目在施工过程中能落实噪声、粉尘、污水等方面的防治措施，在项目38、规划建设和运营后落实各项环保措施，做好项目“三同时”和生态小区建设，则项目建设后，能保证生活废水、噪声达标排放，对周围环境影响将降至最低。该项目从环境保护的角度是可行的。6.3 建设项目污染防治措施6.3.1 施工期 （1） 废气 为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小程度，建议采取以下防护措施： 开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防治粉尘飞扬。 加强回填土方堆放场的管理，要将土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。 运土39、卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。 运输车辆加蓬盖，且离开装、卸场地前应先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。 对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。 施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。 施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。（2）废水在拟建项目建设施工期，应重视水污染的防治问题。 当区内施工人数交多时，由于施工周期较长，故应建设临时污水处理装置，将40、产生的生活污水处理达标后，排入市政污水管网。 严禁将未经处理的施工人员生活污水随意排放公路雨水管道。（3） 噪声其主要噪声通过选用低噪施工设备、合理布置等隔音、降噪措施降低噪声影响。 强噪声设备夜间（22:0006:00），中午（12:0014:00）不准施工。 采用低噪声系列施工机械，降低施工噪声对评价区的噪声污染。 施工部门应合理安排好施工场所，高噪声设备应安装在远离项目北部，远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。在其施工边界，设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。 若有爆破工程，应严格控制爆破的频率和时间。（4） 固体废物 为减少弃土在堆放和运输过程中对环境的影响，建议采取如下41、措施： 项目没有弃土方，但有临时土方产生，因此施工单位应妥善处理，及时加盖，防止扬尘产生和防雨水冲刷。 车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。 选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带；弃土场的上游要设置导流沟。 弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。表：建设期环境保护措施污染源防治对策废水生活污水设置化粪池，经市管网排入污水处理厂处理施工机械冲洗水设置隔油沉淀池打桩产生的泥浆水设置沉砂池，上清液排放，泥浆抽运废气扬尘减少扬尘量，远离环境敏感点噪声施工机械42、噪声1 不得采用冲击式打桩机。2 尽可能采用低噪声设备替代，按建筑施工场界噪声限值（GB12523-09）对施工场界进行噪声控制。固废生活垃圾由环卫部门及时清运多余的土石方外运定点堆放并进行绿化处理包装袋、包装箱、碎木块等建筑垃圾进行分类堆放，综合利用，不可利用的纳入生活垃圾收集系统6.3.2 营运期（1） 废气备用柴油发电机工作时，其烟气经水喷淋处理后经楼预留烟道楼顶高空排放，其烟气小于林格曼黑度1级，达到广东省大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准。 机动车尾气通过强制通风的方式使停车场中机动车尾气迅速排出、迅速扩散，以及经过绿地的净化，对建设项目内环境和外环境影响43、较轻。 各住户的燃气和油烟废气拟采用抽油烟机处理，经抽油烟机处理后排放。构筑物要设置有内置烟井直通楼顶，以利于油烟排放与扩散，减少对附近环境敏感点的影响。 住宅区内的空调系统选用无氟里昂排出的环保型空调，保护大气环境。 生活垃圾由环卫部门按时派人将垃圾清走，统一处理，不得让垃圾过夜；垃圾收集站要加强室内空气流动，不使恶臭污染物浓度积累；同时垃圾中转站管理部门要定期喷洒除臭剂与保持场内卫生。另外垃圾收集站周围应种植散发香味的树木、花卉，以减轻臭气对周围环境敏感点的影响。（2） 废水 该项目所在地属于陈村污水处理厂的集水范围，所排污水主要为生活污水。（3） 噪声 为了保证噪声的达标排放，建设单位拟44、采取如下措施： 中央空调冷却塔 选用低噪减振的冷却塔型号。同时对冷却塔及进排风系统进行减振、消声、隔音、密闭等综合治理措施。 水泵 水泵房设在各建筑地下室，经减震处理，防止震动向外传递，再经墙壁隔声之后，不会对外界环境造成污染。 各类风机 该项目的各类进、排风在运行时产生的噪声除机械噪声外，主要还来源于气动性噪声，必须对风机加消弯头进行消声，并进行减振处理。 机动车 整个项目共有小车位约为1143个，地下停车库建设汽车尾气经地下车库机械排风系统收集后通过井道排放，只要保证换气次数，进行高空排放，地下车库内汽车尾气对周围环境空气质量影响不大。 备用柴油发电机 柴油发电机组放置在专门机房内，发电机45、房全封闭，设备选取低噪低振机型，对机组底座及近排风系统进行减振，对机房进行减振、消声、隔音、密闭等综合治理措施。（4） 固体废物 本项目固体废弃物主要是生活垃圾。 拟建项目生活垃圾主要为住宅居民、商业员工、公建设施人群产生，生活垃圾交环卫部门清运。 垃圾房应定期清洗，注重周围环境的绿化，同时小区应配备固体废弃物清扫、收集和管理队伍，对固体废弃物进行统一管理，保持小区环境清洁。表：运行期环境保护措施污染源防治对策废水生活污水排入陈村污水处理厂处理。废气油烟废气通过专用的油烟管道，引到楼顶进行高空排放。汽车尾气严禁尾气超标的车辆进入小区，要求车辆安装尾气净化装置噪声设备噪声设备选型时尽量选用低噪音46、设备、各类风机等均需安装隔振机座或减震垫，管道采用弹性连接，通风排气设备安装消音器。交通噪声加强管理，严禁车辆在小区内鸣喇叭，控制进入小区的车辆速度。固废生活垃圾对生活垃圾进行分类收集，收集的垃圾应当日产日清，保持小区的清洁。小结：如果本项目在施工过程中能落实噪声、粉尘、污水等方面的防治措施，在项目规划建设和运营后落实各项环保措施，做好项目“三同时”和生态小区建设，则项目建设后，能保证生活废水、噪声达标排放，对周围环境影响将降至最低。该项目从环境保护的角度是可行的。 7. 设施配套分析7.1 市政公用设施（5） 给水研究地块的供水水源位于北滘镇西海村的北滘水厂，源水取自北江顺德水道西海段。全镇47、已经基本形成了供水主管的循环供水格局，研究地块供水有保证。（6） 雨水采用重力流方式把雨水就近排入地块东侧河涌或城市雨水管。（7） 污水排入北滘镇将污水处理厂进行处理。（8） 电力10KV线路基本采用环网方式，提高用电安全性。按3处/K的密度设置10KV变压器。（9） 电信北滘镇规划将105国道、一环南路-三乐公路作为主干通信电缆通道，建成以光缆为主的环状网，加强传输网络的可靠性，普遍实现光纤大楼（FTTB）、光纤到路边（FTTC）、部分实现光纤到用户（FTTH）建成全部范围内的综合数字网（IDN）；建立智能网络系统（IN）。（10） 环卫设施近期人均生活垃圾产生量为1.2千克/d；预测近期生48、活垃圾量为4700千克/d。规划在研究地块设置垃圾房，生活垃圾逐步实现袋装化收集，密闭化中转运输，运往顺德区垃圾处理厂进行无害化处理，达到卫生、无蝇、无臭的要求，并开展资源化综合利用。7.2 公共服务设施（1） 现状公共服务设施研究地块周边现状公共服务设施主要为顺江社区、大教村居委及附近企业职工服务，类型单一、档次不高，主要有马路边零星小商铺，美的新海岸花园首层商铺等。（2） 规划公共服务设施本次研究地块提供商业、酒店、办公的综合性大型配套服务。8. 综合效益分析8.1 土地盘整研究地块现状永恒滴面积为16365.08，在佛山市顺德区交通总体规划仲的路网控制不涉及研究地块，因此，可利用土地面积49、不变。8.2 土地价值土地价值受外部市场环境因素影响较大，要做好该地块的土地价值的估算有必要对顺德及周边区域土地出让情况进行分析，综合顺德及周边的土地出让情况，以北滘及周边地区近两年出让土地情况这参考来估算土地价格，确定研究地块的土地价值在3965元/平方米，则该地块的土地价值为：16365.08*3965元/=64887542元（6489万元）。8.3 经济效益8.3.1 项目投入（1）土地成本依据顺德及周边的土地出让情况，按照土地价格3965元/平方米进行估算，则土地成本为：16365.08*3965元/=64887542元=6489万元。（2）建安成本（含地下车库）建筑面积：70369.50、84*2500元/=17592万元。（3）其它成本其它成本（税费、利息、前期费用等）估算为：9000万元。项目总投入=土地成本+建安成本+其它成本=6489+17592+9000=33081万元。8.3.2 项目收益项目租金收益主要包括：商铺、车位、办公、商务酒店收益，依据概念研究方案确定的建设指标，开发地块的商铺面积为19638.9平方米、车位为600个、办公为27803平方米、商务酒店为27803平方米。参考研究地块周边的市场价格，各项收益如下：（1） 商铺租金收益：19638.9*45元/=88.3750万元/月=1061万元/年。（2） 车位租金收益：600个*350元/个=21万元/51、月=252万元/年。（3） 办公租金收益：25283*30元/=75.8490万元/月=910万/年。（4） 商务酒店租金收益：25283*30元/=75.8490万元/月=910万/年。每年项目租金收益=商铺+车位+办公+商务酒店=3133万元/年。综上所述：该项目的每年租金投资效益约为9.5%。8.4 社会效益项目的建设可向社会提供设施齐全、功能完善、环境优美的高尚商业区，有利于树立北滘的城市发展形象，树立了北滘商业高品质标杆，为区域发展提供了示范效应。本项目的改造可以推动北滘镇“三旧”改造工作的进程，加快城市升级转型步伐。8.5 环境效益 本项目建设可以增加绿地、节省能源、减少排放，可以52、降低气温，减轻惹到效应，是改环境的重要举措，是塑造城市形象的重要手段，起建设提升该地段的城市品位，不尽可以优化外部环境空间，也有利于该地段的治安环境的改善，更有利于和谐北滘的创建。9. 结论及相关说明9.1 结论拟改造地块属于北滘镇工业园“三旧”改造项目，该改造项目符合土地利用总体规划、城乡建设总体规划和“三旧”改造专项规划；在土地利用现状卫星影像图（航片或正射影像图）上显示为已有上盖建筑物，改造规模为16365.08，符合“三旧”改造项目认定条件。通过对该地块改造方案的整体分析，该改造项目环境影响、设施配套、经济分析上都是可行的，因此，该“三旧”改造项目是可行的。图16卫星影像图 图17城乡建设总体规划图9.2 相关说明（1） 本报告所述的土地面积和建筑面积是依据概念研究方案确定的，具体面积以政府批复为准；（2） 本报告所列的建设项目中的相关数据为估算数值，具体以上级主管部门和项目实施过程中所确认的数据为准。36