1、目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍业务模式业务解读-概述传统地产开发业务主要关注项目全周期收益，红利收益的获取取决于项目各环节可以创造的价值及利润，任何环节的风险敞口都会导致整盘红利的丧失。代建代管服务本质为项目整体服务打包对外输出，收益取决于各模块可以单独创造的红利及风险，整个服务红利的获取取决于各模块红利收益的投资组合。代建服务1.0版本属于最初级版本，主要剥离开发建设阶段的核心服务对外输出，实现开发红利。风险最低的代建服务模式，核心取决于公司开发管理资源和经验的嫁接。服务实质为总包模式，即提供工程总包式服务2、。业务模式行业解读-代建1.0业务模式行业解读-代建2.0代建服务2.0版本在原1.0的总包模式下进行上下游的延伸，实现全程代建。不是实质上的全周期打通，仅为全周期运营管理阶段的专业服务的全程代建（上至规划设计、下至营销销售）。风险取决于公司各模块的标准化对接和管理。服务实质为专业服务外包服务。业务模式行业解读-代建3.0代建服务3.0为资本代建模式，通过资本资源嫁接融通上下游涉及的项目管理服务。资本嫁接的模式包括小股操盘、基金平台、资金渠道等。根据资金介入模式，风险等级可以差异化管理，但是小于传统开发，大部分风险还是由大股东及业主承担。服务进一步向投前阶段进行延伸，专业分工更为细密。业务模式3、行业解读-代建5.0目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍业务模式行业解读-绿城管理-代建4.0绿城管理，房地产开发轻资产模式的先行者，代建4.0体系的开创者，致力于成为中国房地产问题解决专家。绿城管理代建4.0体系，包括品质信用协定与价值分享计划。品质信用协定包括以下内容：品质信用协定包括以下内容：1、品质认证1）项目绿星认证：项目绿星认证分为三星、四星、五星三个等级，涵盖“产品”、“运营”、“服务”、“供应商”4大评价体系，18个类别，73项技术指标，通过级选定、级认证、级复评，为项目建立全生命周期品质认证与维护系统。2）供应商分级认证：包括设计、施工与监理、材料设备、4、营销以及专业咨询5大类供应商，通过准入、分级、动态管理与结果考核机制，实现优质优价，为行业打造协同发展的产业生态圈。绿城管理品质信用协定-品质认证2 2、品质服务、品质服务1）房屋4S+服务：依托绿城在房产开发领域的专业积累、资源整合能力及品牌美誉度，以线上线下相结合的O2O模式，搭建房屋维修保养、换新、增值、城镇更新等全系列服务链，为购房者提供覆盖房屋全使用周期的优质4S+服务。2）园区生活服务体系：绿城在国内首创园区生活服务体系，从开发源头就考虑到未来生活的便利性，通过健康医疗服务系统、文化教育服务系统以及居家生活服务系统，形成对业主高品质生活需求的全生命周期服务。绿城管理品质信用协定-品5、质服务3 3、品质保障、品质保障1 1）地产基金：）地产基金：由绿城管理联合基金、信托等金融机构，以及产业链上下游相关企业共同组建 ，为代建项目提供资金支持，助力项目稳健运营，实现合作共赢与发展。2 2）管理学堂：）管理学堂：通过输出知识与标准、提供认证服务，致力于员工的学习交流与经验传承，并为供应商与委托方提供开放的知识共享平台，与伙伴共成长。绿城管理品质信用协定-品质保障4 4、价值分享计划三增值、价值分享计划三增值1 1）品牌增值：）品牌增值：绿城已连续13年荣获中国房地产百强企业排第10，拥有领先行业10%以上的溢价能力，以及高达50%的客户重复与推荐购买率，2017年品牌估值达2906、.76亿元。绿城管理先后荣获中国房地产代建运营指引企业、中国房地产商业模式年度大奖和中国房地产成长价值领军企业等荣誉，2016年代建销售额占市场份额的19.4%，稳居行业前茅。2 2）管理增值：）管理增值： 200多个项目的实践经验，绿城独有的七弦琴运营模型，3000余位绿城体系资深人才，打造最值得托付的专家型团队3 3）资源增值：）资源增值：以绿城信用背书，提升项目认同度；以专属地产基金，提供项目运营保障；以23年积累，整合1500余家产业链优秀供应商。绿城管理品质信用协定-价值分享计划三增值绿城管理品质信用协定-五承诺5 5、五承诺、五承诺1 1）定制开发：）定制开发：根据委托方的不同需求7、，提供三类定制开发承诺:包括基于市场需求的产品定位；基于项目条件的定制开发；以及基于资金诉求的运营方案。2 2）成本承诺：）成本承诺：承诺包括目标成本与超额罚则两大承诺。通过限额设计、限额招标、动态成本跟踪、第三方核定成本目标。通过与代建费收取挂钩，与委托方风险共担。3 3）进度保障：）进度保障：承诺开盘、样板建设和开放节点；承诺首期开盘销售去化率和项目交付去化率。4 4）品质承诺：）品质承诺：保证工程品质高于国家标准，承诺不出现因管理原因的群体性投诉；并做到24小时内100%投诉反馈。5 5）价格约定：）价格约定：根据项目情况，执行代建费与销售价格挂钩的奖惩约定，与委托方风险共担、利益共享。8、目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍现状梳理项目全周期现状梳理目标及现状盘点目标：识别代建业务实施条件。明确地产建设开发价值链中可产生红利的部分-红利模块。明确独特的业务竞争优势可以嫁接的红利模块-业务单元。统一代建管理指标和维度-标准化管理指标。明确代建业务责任考核管理-推行责任指标和责任成本体系。根据战略发展特定要求嫁接复星资源-资源融通。现状梳理目标及现状盘点现状：评估当前业务基础的情况。建设和工程管理可形成独特的竞争优势。各业务模块有相应的指标体系，但是尚未实现完全统一和标准化。强大的复星资源有待进行融通和利用。中后台管理平台工具的支持较薄弱，信息化建设有待加强。9、目前项目的管理指标、责任指标、责任成本已经成型，尚未嫁接代建代管服务。现状梳理投前阶段现状梳理融资管理融资管理现状梳理运营管理阶段现状梳理运营管理阶段现状梳理退出管理现状梳理模块评估-投前管理现状梳理模块评估-融资管理现状梳理模块评估-定位规划现状梳理模块评估-开发管理现状梳理模块评估-成本管理现状梳理模块评估-营销管理现状梳理模块评估-退出管理现状梳理评估结果现状梳理模块评估-退出管理现状梳理评估结果现状梳理评估结论：在合理模块范围内进行代建模式的开发是可行的。核心代建模块应集中在开发建设、成本管理、采购管理、供应商管理及销售管理，该部分管理经验较为成熟，相关服务输出具备一定条件。体系较成熟10、，制度和管理指标较统一。各模块责任成本和责任指标的建设搭建难度较小。评估结果现状梳理评估结论：一链网-信息化管理平台进行业务支撑。专业人员经验较丰富。根据模块梳理情况，目前建议使用低风险的代建模式：1.0-2.0模式。建议进行各模块收益评估，落地取费标准和商务条件。建议先以内部项目的代建代管服务进行试水。目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍痛点及建议风险应对痛点及建议风险应对痛点1：代建代管服务工作红利模块未梳理，地产及其嫁接资源没有梳理核心优势并形成整合方案。方案1：进行波特价值链梳理，明确并强化竞争优势。对地产板块的全周期业务活动进行全面梳理，识别核心价值链。明确成本11、中心、利润中心、投资中心、收入中心各模块的事项及价值目标。全周期核心价值链梳理需要考虑嫁接经营型轻资产、持有运营资产（代管模式）。根据核心价值链，识别红利模块，评估红利模块是否具备核心竞争优势。强化该红利模块的管理和价值链提升，衍生代建代管工作模块。痛点及建议风险应对痛点2：代建管理需要并强化后台管理工作，目前较为薄弱。方案2：协同和强化后台管理，引入项目导向的全面支持。打通项目管理中后台资源，包括财务、运营、营销、人事等相关管理工作。各管理后台需要结合具体的红利模块及管理工作模块明确增值点。建立统一制度和流程，协同各中后台管理动作和职能。投行项目制的矩阵式管理及考核的模式建议引入。痛点及建议12、风险应对痛点3：尚未形成统一标准化管理指标，工作模块的核心指标缺少与项目整体指标融通 。方案3：全周期角度建立标准化管理体系，标准化管理指标和流程。发起并推动全周期标准化管理工作，融通指标，统一制度流程。信息化平台建设是进行流程再造和价值链管理的核心。必须引入嫁接资源（服务、管理、轻资产）的标准化管理体系。痛点及建议风险应对痛点4：缺少责任成本和动态预算管理机制。方案4：考核管理需要引入责任成本，业绩监控引入动态预算管理。建立全面预算管理机制，明确考核责任成本。建立动态预算管理（IRR管理）机制，实现事前监控预警。实现项目利润和投资回报指标的动态锁定和管理。软件支持风险应对软件支持：代管代建的人员矩阵化管理及考核体系。核心管理模块涉及的预算及责任成本管理体系。统一管理指标。协同管理流程及管理制度。硬件支持风险应对硬件支持：信息化平台星网的持续开发，增强中后台管理协同能力。核心指标的动态管理和预警体系。模块核心指标与项目整盘核心指标的体系融通（成本、利润、收入、投资中心的切分和管理）。组织架构及责任分工。目录目录贰业务模式壹绿城管理现状梳理叁风险应对肆战略升级伍轻重分离战略升级