1、上海柏涛建筑设计有限公司2020年2月BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY BIYUN MANSION PROJECT CONCEPT DESIGN长盛投资集团海门崇明岛项目建 筑 规 划 概 念 方 案 设 计基础分析篇BASIC ANALYSIS01规划策略篇PLANNING STRATEGYS02030405规划分析篇PLANNING ANALYSIS06目录CONTENTS产品分析篇PRODUCT ANALYSIS立面分析篇FACADE ANALYSIS售楼篇SALES OFFICEPART基 础 分 析Basic Analysis01长盛集团海门崇明项目建筑规划2、概念方案设计区位分析交通便利，生态极优海门市启东市上海市崇明区政府SITE基地位置海永镇政府900米基地位于江苏省南通市海门市崇明岛的海永镇境内北侧，距离镇政府直线距离900米左右。第一，基地北临南通、南面上海，大经济环境基础优越，交通便利。第二，基地位于崇明岛内，岛内开发强度较低，居住生态环境极优。20km30km60km21km长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计基地南面为通向上海和南通主要干道永隆路，东侧为海西路。公交车站位于永隆路和鸽龙港路。总体来说，基地周边交通相对比较便利，具备一定的可达性。SITE公交站公交站交通分析周边现状SITE农田农田农田学校公寓办公建筑厂房厂房132基3、地北面为现状公寓与办公建筑，南面农田，东侧为学校，西侧为厂房和农田，基地周边开发强度较低。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计小结1. 1.项目周边交通相对较好，具备一定的可达性2. 2.项目周边配套较为缺乏3. 3.项目周边开发程度较低，具有大量水系和农田牧场，生态环境较好长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计融创海上桃源绿地长岛本案国瑞瀛台蓝湖湾3.5km0.7km大爱城周边主要竞品蓝湖湾蓝湖湾占地面积：141000容积率:1.2类型：洋房，别墅面积段：洋房：88、93、112、115 m绿地长岛绿地长岛占地面积：199377容积率:1.06类型：联排、别墅面积段：联排103m 类独4、栋：125m融创海上桃源融创海上桃源占地面积：330000容积率:0.8类型：叠墅、合院、洋房面积段：洋房：95合院：89叠墅：135国瑞瀛台国瑞瀛台占地面积：1030420容积率:1.01类型：洋房、联排别墅面积段：洋房：85、98 联排：149大爱城占地面积：892128容积率:1.5类型：洋房面积段：洋房85、95、113m432157km12.5km3.5km长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计主力户型主力户型主力户型135户型，3室2厅2卫洋房联排合院蓝湖湾绿地长岛融创海上桃源国瑞瀛台大爱城115户型，3室2厅1卫118户型，3室2厅2卫115户型，3室2厅2卫103户型，2室25、厅3卫125户型，4室2厅3卫95户型，2室2厅2卫98户型，3室2厅1卫86户型，2室2厅1卫149户型，4室3厅4卫85户型，3室2厅1卫95户型，3室2厅1卫113户型，4室2厅2卫90户型，3室2厅1卫105户型，3室2厅1卫90户型，3室2厅1卫90户型，3室2厅1卫周边主要竞品长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计竞品总结1. 项目周边竞品主要为洋房与合院（合院、联排面积均较大，最小的为103平）2. 竞品户型结构较为经典，面宽资源分配常规，多为两面宽、三面宽3.赠送溢价，部分产品通过赠送上层送露台，一层送院子；合院赠送私家庭院。关键词：度假、疗养、休闲关键词：度假、疗养、休闲具6、有全球引领示范作用的世界级生态岛以度假疗养、运动休闲、农业科创功能为主导合院产品最大化最大溢价商办产权劣势扭转高赠送率小面积下产品舒适度提升立体化建筑空间（露台/院落/挑空）周期成本降低地库优化区域特色分析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计目标1. 通过对区域特色和周边竞品的分析，得出：地块的产品定位为二居产品和度假产品2. 我们提升产品力的关键点：超高的附加值、多套房设计、大宽厅、大露台赠送、私家庭院赠送入口庭院园中园下沉庭院侧庭院主庭院屋顶露台,周围景色尽收眼底全套房设计奢华地下空间采光下沉庭院地下挑高家庭厅泰禾姑苏院子泰禾姑苏院子金地泗水风华金地泗水风华泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾7、姑苏院子泰禾姑苏院子柏涛在上海及周边地区完成的典型项目PART规 划 策 略Planning Strategy02长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划条件用地编号01-09-（008）-035用地性质商服用地用地规模47519容积率0.9地上建筑规模42767建筑控制高度18 m建筑密度45%绿地率15%SITES=47519至上海、南通至上海、南通长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计在同等住宅产品的条件下，不同商业位置的排布的比选商业昭示性: 强可达性:实用性:对低层住宅影响:东南角南面结合入口大门北面洋房下底商东面卫生站南面强强较小商业昭示性:较强可达性:实用性:对低层住宅影响8、:强强较小商业昭示性:较弱可达性:实用性:对低层住宅影响:较强较弱小商业昭示性:较弱可达性:实用性:对低层住宅影响:较强较弱较小 长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计多层产多层产品类型品类型6F6F洋房洋房5F5F洋房洋房4F4F叠加叠加6F6F叠加叠加4F LOFT4F LOFT6F SOHO6F SOHO总图总图产品层高产品层高2.9m1层层4.5m，45层层3m3.0m2.9m4.5m2.9m产品产品商业商业+ +合合院比例院比例65.37%61.54%51.45%56.53%43.76%64.87%产品力产品力一般一般强强强强较强较强强强较弱较弱建议建议在同等低层产品的条件下，不同9、多层产品的排布测算与比选在同等低层产品的条件下，不同多层产品的排布测算与比选 长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计商业位置比选及多层经济性测算结论：1 1、商业位置建议在地块的东南角，昭示性实用性更强。2 2 、多层产品的选择上，从产品力和经济性性上综合考虑，56F56F的洋房为佳。长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计市面上低层产品类型一层别墅三层别墅特点：容积率:0.20.2- -0.30.3产品面积段：8080- -100100案例：绿城桃李春风特点：容积率:0.60.6- -0.90.9产品面积段：130130以上案例：万科桂语里二层别墅特点：容积率:0.30.3- -0.50.10、5产品面积段：100100- -130130案例：融创海上桃源长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计特点：产品面积段：8080- -100100院落空间丰富一层平面图1F-83 - 2房2厅2卫容积率:0.30.3面积小，层数低，附加值赠送较少绿城桃花源(1F合院产品)长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计融创海上桃源(2F合院产品)产品面积段：135135产品舒适性：强特点：院落空间较大容积率:0.5 52F-135 - 2房2厅2卫附加值赠送：较高长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计特点：低层容积率度:0.880.88产品面积段：130130以上产品舒适性：强附加值赠送：高万科桂语11、里(3F合院产品)长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划推导1, 1,周边竞品（融创海上桃园为2F+2F+地下一层产品），在合院产品线上，为保证产品优势，不建议做3F3F产品。3,3,本项目为商服用地，可利用商办产权竖向优势，2F2F产品首层和二层分别可以通过夹层和阁楼增加超高产品附赠率。2,2,本项目地块容积率为0.90.9，1F1F产品超低容积率无法保证低层产品的占比。结论：本地块合院产品建议采用2F2F产品形式长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计产品经济测算2 2 、在同等庭院赠送及产品面宽条件下，首层占地的测算和比选3 3 、产品面宽与总图经济性测算与比选1 1、 同等产品级12、配下，不同产品模式及组合方式比选长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计“一”字合院“C”“C”字型合院“L L”型合院南北入理论容积率:院子情况:停车经济性: “L L”型合院东西入高理论容积率: 0.630.63院子情况:停车经济性:一般理论容积率: 0.800.80院子情况:停车经济性:较高理论容积率: 0.780.78院子情况:一般停车经济性:1 1、同等产品级配下，不同产品模式及组合方式比选院子完整，舒适性高0.780.78院子不够整，适用于超大户型院子私密性好，但存在严重对视院子私密性好，存在对视 长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计“一”字型南北入“L L”型东西入院子情况:13、院子情况:院子情况:院子情况:1 1、同等产品级配下，不同产品模式及组合方式比选院子完整，舒适性高院子私密性好，但存在严重对视院子私密性差好，存在对视。“一”字型南北入围合形式“L L”型东西入围合式日照:日照:个别户型日照较差均好性较差日照:日照自遮挡严重日照:一半户型为西南朝向自遮挡厉害日照均好性差院子完整，舒适性较高均好性差 合院商业比例: 65.37%65.37%合院商业比例: 64.85%64.85%合院商业比例: 65.06%65.06%合院商业比例: 65.28%65.28%院子情况:日照:优合院商业比例: 56.37%56.37%院子私密性差好，存在对视。优长盛集团海门崇明项目14、建筑规划概念方案设计首层占地首层占地A2户型首层户型首层50，A1户型首层面积户型首层面积55A1户型首层户型首层55，A2户型首层面积户型首层面积60A1户型首层户型首层60，A2户型首层面积户型首层面积65建筑面宽建筑面宽7.2m两面宽两面宽+9.3m三面三面宽宽6.9m两面宽两面宽+9.0m三面三面宽宽6m1.5面宽面宽+7.5m两面两面宽宽7.2m两面宽两面宽+9.3m三面三面宽宽6.9m两面宽两面宽+9.0m三面三面宽宽6m1.5面宽面宽+7.5m两面两面宽宽7.2m两面宽两面宽+9.3m三面三面宽宽6.9m两面宽两面宽+9.0m三面三面宽宽6m1.5面宽面宽+7.5m两面两面宽宽总15、图总图合院商业比例合院商业比例65.47%70.01%77.21%63.51%68.37%75.62%58.15%63.18%67.33%货值货值8.17亿亿8.38亿8.72亿8.08亿8.31亿8.65亿7.82亿8.06亿8.25亿产品力产品力强较强一般强较强一般强较强一般A1 A1 A2A2产品不同占地及面宽的规划布局分析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计首层占地首层占地A1户型首层户型首层50，A2户型首层面积户型首层面积55A1户型首层户型首层55，A2户型首层面积户型首层面积60A1户型首层户型首层60，A2户型首层面积户型首层面积65总图总图商业商业+合院比例合院比例7016、.01%68.37%63.18%货值货值8.38亿8.31亿8.06亿产品力产品力较差较强强建议建议 2 2、在同等庭院赠送及产品面宽条件下，首层占地的测算和比选长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计首层占地首层占地7.2m两面宽两面宽+9.3m三面宽三面宽6.9m两面宽两面宽+9.0m三面宽三面宽6.0m1.5面宽面宽+7.5m两面宽两面宽总图总图商业商业+合院比例合院比例63.51%68.37%75.62%货值货值8.08亿8.31亿8.65亿产品力产品力强较强差建议建议 3 3、产品面宽与总图经济性测算与比选长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计传统产品经济性测算结论：1、产品建议选17、择55占地,首层院子占比约1:1的模式2 、产品面宽大户型9米3个面宽 小户型6.9米2个面宽模式3 、产品采用南北入户形式，“一”字型的产品形式为佳长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计是否还有其他做法的可能性目前传统别墅产品保证一定舒适度下别墅比例只能做到66%左右，任然有比较大的数量低溢价的洋房产品长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计3F叠院产品绿城-蓝城春风江南1F大平层户型2-3F上叠户型上叠院子下叠院子3F叠墅产品优势：产品面积段：83-1881.高容积率2. 提升产品舒适度3. 更附加值高2-3F地下室赠送1F地下室赠送二层大露台的私家庭院感受长盛集团海门崇明项目建筑规划概18、念方案设计3F叠院产品-商办产权竖向优势利用地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面首层地面标高-1.00阁楼2.9夹层3m夹层1.首层5米层高加上偷地下室1米可以隔成两层2.3层利用4.2米的层高加阁楼的高度可将阁楼更好的利用。利用商办层高优势，3层变5层地上加一层地下的超高赠送，由于产品竖向层数过多，则更易于叠院形式的产品长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院比例做到：78%3F叠院产品-规划测算保证3面宽户型，与高院子赠送的前提下PART规 划 分 析Planning Analysis03长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划方案一长盛集团19、海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一总平面图、技术指标业态户型面积层数户数单元数总面积面积比例洋房858561681414008.132.75%合院10010121291291302965.77%合院110111212712714097沿街商业1000物业用房2730.64%配电房3600.84%合计42442767.1100.00%海门崇明岛项目项目指标单位备注总用地面积47519总建筑面积68177.41 地上计容建筑面积42767.1其中住宅41134.1其中洋房14008.1合院27126商业配套用房1633其中物业用房273沿街商20、业360配电房1000地下建筑面积25410.31 其中车库面积10158.35 地下赠送面积（不含夹层）15251.96 容积率0.90 绿地率15%建筑密度42.82%住宅户数424户住宅人数1357人3.2人/户建筑限高18m机动车位数256 辆长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一功能分布合院产品为主要产品洋房布置于地块北侧一排商业布置于地块东南角配电房分开布置满足全区配电半径人行大堂布置于地块南侧洋房住宅合院人行大堂配套商业长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一公共空间体系利用传统院落的街巷布局形式，在方案一的小区公共空间的设置中引入了留园的设计手法，在公共区域布置形21、成有节奏韵律的街、门、巷、径、园、院、宅园林空间序列。同时依靠住宅组团的围合，形成独立的组团公共空间。场街宅里弄河院序列空间营造、多重入户体验街坊里宅弄院长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一交通组织人行流线车行流线消防流线（隐形消防道路）入口即进入地库，全区无车设计。地块内部消防车为隐形车道，与景观道路结合在划分的处理上，避免简单的重复，也便于街巷间的通达，及归家路线的便捷。采用道路分级（街巷坊多级路网）实现建筑街巷间疏密有度，所谓“疏可走马，密不透风”，形成既开放又围合的组织关系地库出入口小区次入口小区主入口长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计地下室模式分析全地库模式半地库- 22、-单边停车半地库- -双边停车1.对规划影响小，叠墅比例为75%75%2.小区品质高，人车分流，庭院面积大3.满足规范要求，落地性强4.地库开挖为基准标高往下约4.64.6米1.对规划影响较大，叠墅比例为65%65%2.人车混行3.入户高差大4.如满足规范用地地库顶板标高，则无法赠送首层层高5.车库占用地下赠送部分，地下赠送率降低6.地下开挖是基准标高往下约1.81.8米1.对规划影响较大，叠墅比例为65%65%2.人车混行3.产品均好性差（地下赠送率，室外停车和室内停车区别，入户方式区别，大小间距区别等）4.如满足规范用地地库顶板标高，则无法赠送首层层高5.车库占用地下赠送部分，地下赠送率降23、低6.地下开挖是基准标高往下约1.81.8米 长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计集中式地库停车地库经济性强，开挖面积小成本低地下室模式分析鱼骨状地库停车局部鱼骨状集中式停车地库经济性差，开挖面积大成本高合院停车归家流线过长，用户感受差私家停车位独立入户，用户感受好地库经济性适中，分期开发可规避周期问题大户型私家停车入户，小户型采用集中竖向电梯就近入户，用户感受较好 长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一地下车库平面图及指标地下总建筑面积 18085.69 机动车停车 308辆单车位指标 5.3*2.5m地库层高 3.9m图例用地红线低层退界线地库边界线地库道路机动车车位回填土不开24、挖地库出入口进地库电梯长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计规划方案二长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二总平面图、技术指标业态户型面积层数户数单元数总面积面积比例洋房8585610298671.120.28%合院1001012156781545978.24%合院11010911567817004沿街商业1000配电房3600.84%物业2730.64%合计41442767.1100.00%海门崇明岛项目项目指标单位备注总用地面积47519总建筑面积75796.10 地上计容建筑面积42767.1其中住宅41134.1其中洋房8625、71.1合院32463商业配套用房1633其中物业用房273沿街商业1000配电房360地下建筑面积33029.00 其中车库面积18521.00 地下赠送（不含夹层）14508.00 容积率0.90 绿地率15%建筑密度42.32%住宅户数414户住宅人数1325人3.2人/户建筑限高18m机动车位数312 辆长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二功能分布洋房住宅合院人行大堂配套商业叠院产品为主要产品洋房布置于地块北侧一排商业布置于地块东南角配电房分开布置满足全区配电半径人行大堂布置于地块南侧长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案二公共空间体系利用传统院落的街巷布局形式，在方案26、一的小区公共空间的设置中引入了留园的设计手法，在公共区域布置形成有节奏韵律的街、门、巷、径、园、院、宅园林空间序列。同时依靠住宅组团的围合，形成独立的组团公共空间。序列空间营造、多重入户体验街坊里宅弄院长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计方案一交通组织人行流线车行流线消防流线（隐形消防道路）入口即进入地库，全区无车设计。地块内部消防车为隐形车道，与景观道路结合在划分的处理上，避免简单的重复，也便于街巷间的通达，及归家路线的便捷。采用道路分级（街巷坊多级路网）实现建筑街巷间疏密有度，所谓“疏可走马，密不透风”，形成既开放又围合的组织关系地库出入口小区次入口小区主入口长盛集团海门崇明项目建筑规27、划概念方案设计方案二地下车库平面图及指标地下总建筑面积 33029.6 机动车停车 312辆单车位指标 5.3*2.5m地库层高 3.9m图例用地红线低层退界线地库边界线地库道路机动车车位回填土不开挖地库出入口PART产 品 分 析Product Analysis04长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品分析洋房产品分析叠院产品分析长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品分布图合院占比：63.43%商业占比：2.34%洋房占比：32.75%110100长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团首层平面8.2m1.5m4.7m8.2m1.5m4.0m8.2m1.5m428、.7m8.2m1.5m4.0m2.5m4.7m4.0m9.0m6.2m10.5m4.0m2.5m9.0m6.2m10.5m4.0m9.0m9.0m10.5m4.0m10.5m6.9m6.9m长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团地下一层平面组团户数：24户停车数：36辆每户车位数：1.5辆长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团形态鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院产品组团形态透视图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计6.4m8.0m2.5m南北家庭厅楼梯厨房衣帽间更衣室书房餐厅家庭厅健身区车道停车位健身区书房楼梯厨房衣帽间更衣室书房餐厅书房日照间29、距 （10.2-3-0.9）*1.33*0.9=7.548合院组团剖面分析南北剖长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计赠送阁楼赠送夹层赠送南向庭院赠送地下夹层赠送地下一层合院产品体块分析阁楼二层夹层一层地下夹层地下一层赠送露台赠送阁楼赠送夹层赠送南向庭院赠送地下夹层赠送地下一层计容建筑面积：110.33地下赠送面积： 146.2院子赠送面积： 62.5夹层赠送面积： 69.98阁楼赠送面积： 46.62露台赠送面积： 19.16挑空赠送面积： 3.68天井赠送面积： 6.8实得（使用面积）： 465.27实得（不含院子）： 402.77得房率：365%计容建筑面积：98.67地下赠送面积： 30、127.34院子赠送面积： 51.14夹层赠送面积： 56.78阁楼赠送面积： 51.01露台赠送面积： 5.77挑空赠送面积：3.52天井赠送面积： 5.6实得（使用面积）： 399.83实得（不含院子）： 348.69得房率：353.4%110户型100户型长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计计容建筑面积 地下赠送面积 院子赠送面积 夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积 挑空赠送面积 天井赠送面积实得使用面积实得建筑面积（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.6531、.6399.83399.83348.69348.69353.40%353.40%合院A1户型高度在2200以上的范围1、南北入户两层合院2、户型面积993、两开间：3.5+3.44、高得房率：353.4%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A1户型计容建筑面积 地下赠送面积 院子赠送面积 夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积 挑空赠送面积 天井赠送面积实得使用面积实得建筑面积（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.65.6399.83399.83348.6934832、.69353.40%353.40%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计（改造前）合院A1户型长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计计容建筑面积 地下赠送面积 院子赠送面积夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积挑空赠送面积 天井赠送面积实得使用面积 实得建筑面积（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%高度在2200以上的范围合院A2户型平面方案11、南北入户两层合院2、户型面积1103、三开间4、高33、得房率：365%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案1计容建筑面积 地下赠送面积 院子赠送面积夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积挑空赠送面积 天井赠送面积实得使用面积 实得建筑面积（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案1（改造前）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计高度在2200以上的范围计容建筑面积 地下赠送34、面积 院子赠送面积 夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积 挑空赠送面积 天井赠送面积 实得使用面积 实得建筑面积（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%合院A2户型平面方案21、南北入户两层合院2、户型面积1103、三开间4、高得房率：353%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案2计容建筑面积 地下赠送面积 院子赠送面积 夹层赠送面积 阁楼赠送面积 露台赠送面积 挑空赠送面积 天井赠送面积 35、实得使用面积 实得建筑面积（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计合院A2户型平面方案2（改造前）长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面首层地面标高-1.00阁楼2.9夹层3m夹层剖面改造1、通过设备夹层，首层层高调整至6m;可设3m的夹层2、二层增设阁楼夹层3、地下赠送两层4、与竞品比地上赠送多，实得36、有效面积多合院赠送面积：地上买二得四，地下赠送两层，总计买二得六长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品分布图合院占比：上叠：36.46%下叠：40.10%合计：76.56%商业占比：2.34%洋房占比：20.26%长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团首层平面5.5m2.5m2.5m2.5m5.5m2.5m10m10m10m10m10m10m5.5m2.5m2.5m11.5m2.5m5.5m2.5m2.5m11.5m5.5m2.5m11.5m长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团地下一层平面组团户数：24户停车数：48辆每户车位数：2辆一个单元4+4户8个37、停车位长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团形态鸟瞰图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品组团形态透视图长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计15m11.7m2.5m南北家庭厅健身区厨房卧室餐厅主卧庭院卧室起居室餐厅家庭厅健身区厨房卧室餐厅主卧庭院卧室起居室餐厅车道停车位停车位日照间距 （13.2-3-0.9）*1.33*0.9=11.1311.7叠院组团剖面分析-南北剖长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院产品体块分析阁楼二层夹层一层地下夹层地下一层三层下叠赠送夹层上叠赠送阁楼上叠赠送南向庭院上叠赠送地下夹层上叠赠送地下一层上叠赠送南向庭院下叠赠送南向庭院下38、叠赠送北向庭院下叠赠送地下一层下叠赠送地下夹层上叠下叠计容建筑面积：108.75地下赠送面积： 108.6院子赠送面积： 65.35夹层赠送面积： 101.7阁楼赠送面积： 0露台赠送面积： 0天井赠送面积： 0实得（使用面积）： 384.4实得（不含院子）： 319.05得房率：293.4%计容建筑面积：101.45地下赠送面积： 57.59院子赠送面积： 43.4夹层赠送面积： 0阁楼赠送面积：47.93露台赠送面积： 19.7天井赠送面积： 16.64实得（使用面积）： 267.01实得（不含院子）： 220.40得房率：220.40%下叠上叠长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院39、B1(下叠110户型)一层南入产品套内建筑面积总套内总建筑面积得房率（不含赠送）计容建筑面积地下赠送面积夹层阁楼或上空赠送面积院子赠送面积露台赠送面积天井赠送面积实得建筑面积（不含院子）实得使用面积（含院子）得房率（不含院子）首层/院落（含公摊）110110下叠下叠104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上叠上叠97.497.4101.45101.4557.5957.540、947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计叠院B1(下叠110户型)一层北入产品套内建筑面积总套内总建筑面积得房率（不含赠送）计容建筑面积地下赠送面积夹层阁楼或上空赠送面积院子赠送面积露台赠送面积天井赠送面积实得建筑面积（不含院子）实得使用面积（含院子）得房率（不含院子）首层/院落（含公摊）110110下叠下叠104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.641、101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上叠上叠97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计（改造后）叠院B1(下叠110户型)产品套内建筑面积总套内总建筑面积得房率（不含赠送）计容建筑面积地下赠送面积夹层阁楼或上空赠送面积院子赠送面积露台赠送面积天井赠送面积实得建筑42、面积（不含院子）实得使用面积（含院子）得房率（不含院子）首层/院落（含公摊）110110下叠下叠104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上叠上叠97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/11243、长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计（改造前）叠院B1(上叠100户型)产品套内建筑面积总套内总建筑面积得房率（不含赠送）计容建筑面积地下赠送面积夹层阁楼或上空赠送面积院子赠送面积露台赠送面积天井赠送面积实得建筑面积（不含院子）实得使用面积（含院子）得房率（不含院子）首层/院落（含公摊）110110下叠下叠104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上叠上叠97.49744、.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计（改造后）叠院B1(上叠100户型)高度在2200以上的范围产品套内建筑面积总套内总建筑面积得房率（不含赠送）计容建筑面积地下赠送面积夹层阁楼或上空赠送面积院子赠送面积露台赠送面积天井赠送面积实得建筑面积（不含院子）实得使用面积（含院子）得房率（不含院子）首层/院落（含公摊）110110下叠下叠104.04104.04403.6403.64245、0.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上叠上叠97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计地下是人防可偷设备夹层，所以本案只能抬高地库1m来增加层高，后续作为首层地面首层地面标高-1.00阁楼246、.9夹层3m夹层剖面改造1、通过设备夹层，首层层高调整至6m;可设3m的夹层2、二层增设阁楼夹层3、地下赠送两层4、与竞品比地上赠送多，实得有效面积多叠院赠送面积：地上买二得五，地下赠送两层，总计买二得七长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计户型套型配置套内建筑面积建筑面积得房率标准层面积 总套内建筑面积总建筑面积层数854房2厅2卫61.9585.97 72.06%343.8601486.82063.166洋房85户型长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计洋房85户型办公平面图(改造前)长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计洋房赠送面积：一层送地下室，顶层送阁楼剖面改造1、一层5.7m47、层改造为两层，一层附赠地下室。2、顶层改为两层，顶层送阁楼。顶层改为2.9m和3.4阁楼一层送地下室顶层送阁楼长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计院落尺度对比9m4m3.65m2m合院110户型（方案A）9m4m5.5m2m合院110户型（方案B）5.5m6.9m3.5m1.1m合院100户型10m5.5m7.9m2.5m下叠110户型7m4.5m上叠100户型产品优势：1、单户土地资源面积小但院落占比大2、院落层次多（合院南北院，叠院立体院）3、房型配置高长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计产品产品合院合院A1（100）合院合院A2（110方案方案1）合院合院A2（110方案方案2）48、叠院叠院B2（110）叠院叠院B1（100）计容建筑面积98.67110.3109.68109101房间配置3+2房4+2房4+2房4+2房3+1房赠送面积301.16354.94343.8275.6165.56其中院子面积51.1462.566.265.343.4不含院子250.02292.47277.6210.3122.16其中地下127.34146.2138.8108.657.59夹层阁楼或上空116.91127.08125.8101.764.57露台5.7719.1613019.7得房率(不含院子）353.4%365%353%293.4%220.4%首层/庭院51.1462.566.249、116/19269/112产品总结PART立 面 分 析Facade Analysis05合院立面篇立面意向1深色石材铝单板&铝塑复合板铝单板单价：250-280元/（3mm厚氟碳喷涂）铝塑板单价：130-150元/（3mm厚氟碳喷涂）常用涂料单价参考金属材料单价参考浅色石材真石漆单价：40-60元/仿石涂料深色金属板深色金属板紫点金麻单价：400500元/材质：花岗石石材单价参考金属板仿石涂料金属格栅镂空金属板浅灰色石材维多利亚灰单价：280元/材质：大理石色系：灰色紫点金麻单价：400500元/材质：花岗石仿铜不锈钢板单价：400元/（1mm厚）仿铜拉丝石材单价参考金属材料单价参考立面意向50、2深色铝板玻璃栏杆深色铝板真石漆单价：40-60元/铝单板&铝塑复合板铝单板单价：250-280元/（3mm厚氟碳喷涂）铝塑板单价：130-150元/（3mm厚氟碳喷涂）常用涂料单价参考金属材料单价参考仿石涂料立面意向3金属板常用涂料单价参考金属材料单价参考真石漆单价：40-60元/铝单板&铝塑复合板铝单板单价：250-280元/（3mm厚氟碳喷涂）铝塑板单价：130-150元/（3mm厚氟碳喷涂）仿石涂料立面意向4深色金属框仿铜不锈钢板单价：400元/（1mm厚）仿铜拉丝洋房立面篇洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向方案详解方案详解SCHEME51、 ILLUSTRATIONPART售 楼 处 篇Sales Office06长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计售楼处选址策略ABC城市主干道规划道路A紧邻主干道永隆路和海西路交叉口，交通方便，招示性好，能利用东侧景观资源作为示范区景观。对后期改造为商业，独立运营较有利。BC紧邻小区主入口，有利于后期改造成商业，提供商业溢价。且交通较为方便。位于项目用地西南角，招示性较差。不建议售楼处选址此处。D位于项目用地西北角，招示性较差。且西侧为厂房，不建议售楼处选址此处。D办公建筑厂房长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计样板间选址策略城市主干道规划道路11、样板间位于基地东南角，适宜单独建设252、同时能利用东侧景观资源，结合示范区景观综合设计参观流线21、紧邻售楼处，流线方便2、前期单独施工对周边有一定影响3、无法利用东侧的景观资源21长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计城市主干道规划道路11、空间尺度充2、能充分利用东侧绿地景观资源3、有效结合样板房流线设计1、前场空间较局促2、东侧景观资源利用较少3、难以和样板房流线结合设计景观示范区选址策略121长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计单位（）总占地面积4215 其中红线外3436红线内779其中售楼处占地面积548联排样板间210 景观面积21 地块外用地线售楼处占地样板房示范区总平面图样板房售楼处景观示范区示范区出入口停53、车场长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计示范区功能流线分析1281停车场示范区入口主庭院四水归堂大堂售楼处内庭院2345678售楼流线46397景观前院59停车流线样板房长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计改造分析售楼处平面改造为商业平面长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向阳光城檀院长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向郑州正荣府长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向新城常州璞樾和山长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计立面意向金地招商依云水岸长盛集团海门崇明项目建筑规划概念方案设计上海柏涛建筑设计有限公司2020年2月THANK YOU