1、的成功之道 The research of sales shops on WANDA plaza 销售型商铺研究 的发展模式 PART 1 产品编年史 单店模式 发展时期 01-03年 建筑形态 单体盒式建筑 产品类型 纯商业 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 5万平方米左右 业态功能 代表项目 商业 长沙、南昌 20%的商业散售，散售部分为一层商铺。 第一代产品 组合店模式 发展时期 04-05年 建筑形态 组合盒式建筑或盒子+高层 产品类型 纯商业或商业+高层 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 10万平方米左右 业态功能 商业或商业+居住/酒店 代表项目 武汉、哈尔滨 购物中心真正2、的“只租不售”。后来采取整体销售缓解资金压力。 第二代产品 城市综合体模式 发展时期 06年以后 建筑形态 盒子+街区+高层 产品类型 综合体 选址特点 城市副中心，新区中心 规模体量 50-100万平方米左右 业态功能 住宅+商业+办公+酒店 代表项目 北京CBD 核心商业购物中心“只租不售”。销售部分占项目整理比例40%-60%。 第三代产品 项目开发的命脉现金流 资金 建设 销售 开发过程 银行不可能无止境的贷款，而采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转要求上非常高。如何将手上有的现金?作的好，将上图所示的循环转得快，是每个开发商都想做到的。 可复制模块的确立 初期出现的问题 在第一代，3、第二代产品中，由于自持物业比例很高，主力店的租金收入比较低，回报慢，导致商业资金链条偏紧，影响整体经营收入， 第三代广场更丰富的业态组合 购物中心 高级酒店 写字楼 公寓住宅 第三代产品调整了物业结构：在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。 大商业 大商业就像心脏 没有心脏血液无法流动 销售型物业就像血管 没有血管心脏也无法存活 酒店 写字楼 住宅 商铺 自持商业与销售物业相互依存，互为支撑 大商业，必须有 销售物业，更必须有 没有大商业，缺少一个核心吸引力，会使销售物业后期乏力，难以独立存活，客户不能收回投资预期。 销售物业作为整个项目能够按预期开展下去的保证，能否快速销售是项目成败的关键。 大商业 大商业 住宅 底商 写字楼 酒店 步行街 住宅 底商 写字楼 酒店 步行街 如何快