1、2010.08.12Page0商业地产研究院商业地产研究院20102010年年0808月月3030日日购物中心典型案例研究2010.08.26Page 1壹壹 总体趋势特征总体趋势特征贰贰 标准化策略（标准化策略（5-85-8层）层）叁叁 非标准化思路（非标准化思路（8 8层以上）层以上）肆肆 参考案例资料参考案例资料主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等主要参考案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城；北京西单大悦城、上海正大广场、上海百联又一城、香港朗豪坊等其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福2、士、北京新光天地、连云港苏宁其他参考案例：南京万达广场、常熟印象城、华润万象城、上海来福士、北京新光天地、连云港苏宁MALL、香港新鸿基、香港新鸿基APM、又一城等、又一城等2010.08.26Page 1壹、总体趋势特征壹、总体趋势特征12010.08.26Page 11F6F6影院影院娱乐娱乐F5F5娱乐娱乐大型餐饮大型餐饮F4F4百货百货（主力店）（主力店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮F3F3零售专卖零售专卖F2F2零售专卖零售专卖F1F1零售专卖零售专卖B1B1超市（主力店）超市（主力店）餐饮餐饮B2B2停车库停车库B3B3停车库停车库系列图系列图1.典型购物中心垂直业态布局典型购3、物中心垂直业态布局典型模型典型模型A:7层结构（层结构（B1-F6）F8F8上空上空影院影院F7F7娱乐娱乐餐饮餐饮F6F6F5F5大型餐饮大型餐饮F4F4百货百货（主力店）（主力店）零售专卖零售专卖休休闲闲餐餐饮饮F3F3零售专卖零售专卖F2F2零售专卖零售专卖F1F1零售专卖零售专卖B1B1超市（主力店）超市（主力店）B2B2停车库停车库B3B3停车库停车库典型模型典型模型B:9层结构（层结构（B1-F8）2010.08.26Page 11编号编号项目名称项目名称区位区位总建筑面积总建筑面积购物中心面积购物中心面积经营楼层经营楼层投资方投资方开业时间开业时间备注备注1金河购物广场金河购物广4、场河西区友谊北路4.3万4.3万B1-F4天津金晖投资2005年乐购2铜锣湾广场铜锣湾广场南开区南马路31.5万12.0万B1-F7天津医药集团2006年远东百货3海信广场海信广场和平区小白楼CBD5.8万5.8万B1-F6青岛海信集团2007年-4嘉茂购物中心嘉茂购物中心天津湾CBD7.0万7.0万B1-F4新加坡凯德2009年-5泰达时尚广场泰达时尚广场开发区140万10.7万B1-F3泰达集团2010年永旺JUSCO2万6河东万达广场河东万达广场河东区津滨大道52.0万17.2万B1-F5万达集团2010年万千百货7水游城水游城红桥区大丰路17.4万9.0万B1-F4上海鹏欣2011年-5、8九方购物中心九方购物中心友谊路10.0万10.0万B1-F4渤海恒基投资 2011年-9恒隆广场恒隆广场和平路滨江道15.3万15.3万B1-F6香港恒隆2011年-10大悦城大悦城内环南马路53.0万25.0万B1-F5中粮集团2011年泰国中央百货11金地国际广场金地国际广场河东区津塘公路52.0万12.0万-金地集团2012年-12金街天河城金街天河城和平区19.3万19.3万B2-F8天河城2012年-13银河国际购物中心银河国际购物中心河西区乐园道35.0万23.8万B1-F5天津市政投资2012年-14红星国际广场红星国际广场河东区90.0万15.0万-红星美凯龙2013年-156、滨海第一城滨海第一城空港经济区53.0万53.0万-菲律宾SM2014年-表表1-1.天津市主要经营及建设中购物中心汇总天津市主要经营及建设中购物中心汇总2010.08.26Page 11编号编号项目名称项目名称区位区位总建筑面积总建筑面积购物中心面积购物中心面积经营楼层经营楼层投资方投资方开业时间开业时间备注备注1卓展购物中心卓展购物中心市政府广场9.1万9.1万B1-F6长春卓展购物集团2006年-2五洲商业广场五洲商业广场太原街26.0万16.0万F1-F4浙江五洲控股2006年-3百联购物中心百联购物中心青年大街8.3万8.3万B1-F5沈阳新拓置业2007年-4华府天地华府天地沈河区7、190.0万24.0万B1-F4香港上置、沈阳华锐2007年-5万达商业广场万达商业广场太原街34.7万15.0万B1-F4万达集团2009年沃尔玛、百盛6沈阳大悦城沈阳大悦城中街52.0万34.0万B2-F5中粮集团2009年营业21万7兴隆大天地兴隆大天地铁西区13.7万9.2万B1-F1辽宁兴隆大家庭2010年-8泛华商业中心泛华商业中心浑南新区49.0万10.0万B1-F6泛华建设集团2010年沃尔玛、苏宁9恒隆中街广场恒隆中街广场中街11.0万11.0万B1-F4香港恒隆2010年-10沈阳茂业城沈阳茂业城铁西区37.0万15.0万B1-F6深圳茂业集团2010年-11铁西万达广场铁8、西万达广场铁西区90.0万23.0万B1-F5万达集团2010年-12龙之梦龙之梦大东区437.0万167.0万B1-F5上海长峰房地产2010年-13华润中心华润中心(万象城万象城)沈河区青年大街70.0万18.0万B1-F5华润集团2011年-14星摩尔星摩尔铁西区32.5万12.9万F1-F3土耳其菲巴集团2011年-15恒隆市府广场恒隆市府广场市政府广场南面84.24万8.1万B2-F5香港恒隆2012年-16东方银座东方银座大东区东北大马路120.0万-深圳东方银座集团2013年-17保利达商务广场保利达商务广场浑南新区80.0万-香港保利达集团2013年-表表1-2.沈阳市主要经营9、及建设中购物中心汇总沈阳市主要经营及建设中购物中心汇总2010.08.26Page 11表表1-3.成都市主要经营及建设中购物中心汇总成都市主要经营及建设中购物中心汇总编号编号项目名称项目名称区位区位总建筑面积总建筑面积购物中心面积购物中心面积经营楼层经营楼层投资方投资方开业时间开业时间备注备注1 1百联天府购物中心百联天府购物中心科华中路、二环路16.0万16.0万F1-F4成都汇诚房产2004年-2 2新城市广场新城市广场CBD青羊西大街27.0万15.0万B1-F5新鸿基2005年-3 3成华成华SMSM广场广场城东商业圈东二环17.0万17.0万B1-F4菲律宾SM集团2006年沃尔玛10、来雅百货4 4万达广场万达广场锦江区锦华路40.0万17.2万B1-F5万达集团2007年-5 5财富又一城财富又一城一环路府青立交桥36.0万8.5万B1-F4成都前锋2010年家乐福、国美6 6凯丹国际广场凯丹国际广场高新区8.6万8.6万B1-F5凯丹国际集团2010年欧洲知名品牌7 7群光广场群光广场春熙路南段20.0万10.5万B2-F8台湾蓝天2010年-8 8苏宁购物广场苏宁购物广场新南天地商圈12.0万12.0万F1-F6苏宁2010年-9 9龙湖天街三千集龙湖天街三千集城东商业圈35.0万12.0万B1-F5龙湖2010年-1010富力天汇富力天汇MALLMALLCBD的核11、心区20.0万14.0万B2-F7富力2010年广百百货1111来福士来福士人民南路四段32.6万10.0万B1-F5凯德置地2012年-1212中航九方广场中航九方广场南三环20.0万10.0万B1-F7中航地产2012年-1313茂业中心茂业中心高新区34.0万12.0万B1-F5深圳茂业2012年-1414华润万象城华润万象城城东商业圈32.0万24.4万B1-F5华润集团2012年-2010.08.26Page 11表表1-4.无锡市主要经营及建设中购物中心汇总无锡市主要经营及建设中购物中心汇总编号编号项目名称项目名称区位区位总建筑面积总建筑面积购物中心面积购物中心面积经营楼层经营楼层12、投资方投资方开业时间开业时间备注备注1 1保利广场保利广场火车站站前商圈15.3万8.0万B1-F3福润投资2006年家乐福2 2无锡茂业城无锡茂业城CBD中心太湖广场45.0万20.0万B1-F8深圳茂业集团2007年-3 3哥伦布广场哥伦布广场崇安新城20.0万12.0万B1-F3香港五洲国际2009年家乐福4 4金太湖国际城金太湖国际城北塘区青石路吴桥68.0万26.0万F1-F6无锡金太湖2009年沃尔玛等5 5红豆国际广场红豆国际广场 中山路胜利门广场13.6万4.3万B1-F6无锡红豆置业2010年远东百货6 6无锡万达广场无锡万达广场河埒口中心商务区70.0万23.0万B1-F413、万达集团2010年-7 7明发商业广场明发商业广场惠山大道与北环路50.0万40.0万B1-F3明发集团2011年-8 8苏宁广场苏宁广场CBD中心太湖广场32.0万10.0万B2-F8苏宁置业2012年-9 9恒隆广场恒隆广场中山路核心商圈26.0万10.0万B1-F5香港恒隆2012年-1010宜家购物中心宜家购物中心锡山经济开发区14.0万14.0万F1-F3瑞典宜家2013年-1111海岸城海岸城太湖新城42.0万10.0万B1-F3深圳海岸集团2013年-1212保利达广场保利达广场崇安区工运路47.2万11.0万B1-F5香港保利达2013年-2010.08.26Page 1图图214、.各类型购物中心分布模型各类型购物中心分布模型1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物社区型购物中心中心百货型购物中心百货型购物中心主题型购物主题型购物中心中心综合体型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心区域型购物中心典型案例：典型案例：深国投深国投印象城系列印象城系列典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆港汇广场港汇广场2）新鸿基）新鸿基APM系列系列3）华润）华润万象城万象城4）凯德）凯德成都来福士成都来福士5）中粮）中粮天津大悦城天津大悦城典型案例：典型案例：中粮中粮西单大悦城系列西单大悦城系列鹏润鹏润水游城水游城典15、型案例：典型案例：1）大连万达系列）大连万达系列2）中粮）中粮朝阳大悦城朝阳大悦城典型案例：典型案例：1）恒隆）恒隆恒隆广场恒隆广场2）凯德）凯德上海来福士上海来福士3）银泰百货）银泰百货4）南京金鹰）南京金鹰2010.08.26Page 1图图3.各类型购物中心建筑面积与楼层分布各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数楼层数面积（万）面积（万）都市核心区都市核心区新城或郊区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心典型规模：典型规模：3-5万万典型层数：典型层数：2-4层层主力店：超市主力店：超市/卖场卖场典型规模：典型规16、模：5-8万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货典型规模：典型规模：15-30万万典型层数：典型层数：3-5层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+家电家电+家居家居典型规模：典型规模：8-12万万典型层数：典型层数：8-12层层主力店：专业店主力店：专业店+餐饮娱乐餐饮娱乐典型规模：典型规模：10-15万万典型层数：典型层数：6-8层层主力店：百货主力店：百货+超市超市+专业店专业店2010.08.26Page 1城市城市项目名称项目名称商业面积（）商业面积（）楼层数楼层数楼层分布楼层分布单层面积单层面积(）投资投资/发展商发展商上海上海来福士广场来福士广场4.60万8层17、B1-F75,750凯德置地恒隆广场恒隆广场5.17万5层F1-F510,340恒隆地产上海国际金融中心上海国际金融中心11.00万6层B2-F418,300新鸿基第一八佰伴第一八佰伴10.80万11层B1-F109,800百联集团港汇广场港汇广场13.00万7层B1-F618,500恒隆地产龙之梦购物中心龙之梦购物中心22.00万13层 B2-F1116,900长峰北京北京北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,500国华置业东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000长实西单大悦城西单大悦城12.50万13层B2-F119,600中粮天津天津天津大悦城天津大悦18、城12.50万6层B1-F520,800中粮南京南京南京国际广场南京国际广场 8.70万8层B1-F710,875摩根士丹利南京水游城南京水游城10.00万7层 B2-F514,280鹏润杭州杭州万象城万象城24.00万8层B2-F630,000华润无锡无锡恒隆广场恒隆广场9.50万7层B1-F613,570恒隆地产表表1-5.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下目前，国内主要综合体型购物中心开发企业主要包括以下3 3个类型：个类型：1）境外系：恒隆地产、新鸿基、长实、嘉里、凯德置地（5家）19、2）国资系：中粮-大悦城、华润-万象城、阳光兴业（首创）、深国投商用、中信地产（5家）3）民资系：万达、宝龙、银泰、深圳茂业城、南京金鹰、江苏雨润、鹏润等2010.08.26Page 1时期时期项目名称项目名称商业面积（）商业面积（）楼层数楼层数楼层分布楼层分布单层面积单层面积(）备注备注早期早期恒隆广场恒隆广场5.17万5层F1-F510,340地下负二层来福士广场来福士广场4.60万8层B1-F75,750地下负三层第一八佰伴第一八佰伴10.80万11层B1-F109,800地下负二层东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000地下负三层中期中期港汇广场港汇广场13.00万720、层B1-F618,500地下负三层北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,500地下负四层龙之梦购物中心龙之梦购物中心22.00万13层 B2-F1116,900地下负四层近期近期西单大悦城西单大悦城12.50万13层B2-F119,600地下负四层天津大悦城天津大悦城12.50万6层B1-F520,800地下负三层南京国际广场南京国际广场 8.70万8层B1-F710,875地下负三层南京水游城南京水游城10.00万7层 B2-F514,280地下负三层杭州万象城杭州万象城24.00万8层B2-F630,000地下负三层上海国际金融中心上海国际金融中心11.00万6层B2-F21、418,300地下负四层恒隆广场恒隆广场9.50万7层B1-F613,570地下负三层表表1-6.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1早期综合体商场面积在早期综合体商场面积在5-105-10万万左右；中期部分项目超过左右；中期部分项目超过2020万万；近期主流面积集中在；近期主流面积集中在1010万万左左右。右。2010.08.26Page 1类型类型项目名称项目名称商业面积（）商业面积（）楼层数楼层数楼层分布楼层分布单层面积单层面积(）备注备注1上海恒隆广场上海恒隆广场5.17万5层F1-F510,340地下负二层天津大悦城天津大悦城1222、.50万6层B1-F520,800地下负三层2无锡恒隆广场无锡恒隆广场9.50万7层B1-F613,570地下负三层东方新天地东方新天地12.00万7层B1-F617,000地下负三层港汇广场港汇广场13.00万7层B1-F618,500地下负三层南京水游城南京水游城10.00万7层 B2-F514,280地下负四层上海来福士广场上海来福士广场4.60万8层B1-F75,750地下负三层南京国际广场南京国际广场 8.70万8层B1-F710,875地下负三层上海国际金融中心上海国际金融中心11.00万6层B2-F418,300地下负四层北京新光天地北京新光天地18.00万8层B2-F622,523、00地下负四层杭州万象城杭州万象城24.00万8层B2-F630,000地下负三层3第一八佰伴第一八佰伴10.80万11层B1-F109,800地下负二层西单大悦城西单大悦城12.50万13层B2-F119,600地下负四层龙之梦购物中心龙之梦购物中心22.00万13层 B2-F1116,900地下负四层表表1-7.国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）国内典型综合体型购物中心概况（一、二线城市）1总体经营楼层集中在总体经营楼层集中在7-87-8层，部分项目经营楼层可达层，部分项目经营楼层可达11-1311-13层；单层面积集中在层；单层面积集中在10,000-20,000 10,00024、-20,000。2010.08.26Page 11影响综合体型购物中心的规模的主要因素：影响综合体型购物中心的规模的主要因素：A.建筑结构因素：1 1）占地面积：）占地面积：早期单一塔楼（占地面积小）的商场面积在5万左右，双子楼或三塔楼的商场 面积一般在10万以上；2 2）楼层分布：）楼层分布：5万左右一般在5层左右，地下一层；10万可地下2层，地面在6层以上。B.商业经营因素：3 3）主力商家组合：）主力商家组合：单一百货店或超市店面积在5万，多专业店组合规模在8-12万，多个 大型主力店组合在15万以上；4 4）业态配比因素：）业态配比因素：5万左右的餐饮、娱乐业态比重在20%以内，8-125、2万一般比重超过40%。2010.08.26Page 11综合体型购物中心发展趋势：综合体型购物中心发展趋势：A.规模：1 1）面积：）面积：趋于中等化，集中在10-15万；2 2）楼层：）楼层：趋于高层化，常规为：地下一层，地上6层；非常规可实现：地下2层，地上10层。B.业态：3 3）商家组合：）商家组合：零售业中，中型专业店取代大型百货主力店商家，精品超市取代大卖场；餐饮、娱乐等商家在主力商家的比重越来越大；4 4）业态：）业态：零售业比重减少到60%以内，餐饮比重在20-30%之间，适当增加娱乐业形态（娱乐与 零售混合型），其他服务（生活服务）比重日益增加。2010.08.26Page26、 11上海来福士广场上海港汇广场2010.08.26Page 11南京国际广场无锡恒隆广场2010.08.26Page 112010.08.26Page 112010.08.26Page 112010.08.26Page 1贰、标准化思路（贰、标准化思路（5-85-8层）层）2具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城具体案例：上海港汇广场、南京水游城、天津大悦城2010.08.26Page 12南京水游城南京水游城上海港汇广场上海港汇广场天津大悦城天津大悦城2010.08.26Page 1楼层楼层/项目项目上海港汇广场上海港汇广场南京水游城南京水游城天津大悦城天津大悦城F6娱乐娱乐-F527、餐饮餐饮餐饮餐饮+零售零售娱乐娱乐F4零售零售（5层）层）娱乐娱乐+餐饮餐饮餐饮餐饮+娱乐娱乐F3零售零售+娱乐娱乐+餐饮餐饮（5层）层）零售零售+餐饮餐饮（4层）层）F2F1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库B4-1 1）地下）地下3-43-4层，地上层，地上5-65-6层，合计经营楼层为层，合计经营楼层为6-76-7个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态约占4-54-5个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B1-L4B1-L4层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占1 1个楼层。个楼层。表表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况22010.08.228、6Page 1业态业态/项目项目港汇广场港汇广场南京水游城南京水游城天津大悦城天津大悦城零售零售66.0%60.0%56.9%餐饮餐饮22.0%20.0%19.4%娱乐娱乐11.0%15.0%18.4%其他其他1.0%5.0%5.4%表表2-2.业态配比（按营业面积）业态配比（按营业面积）备注：其他主要包括生活服务（如美容美发等）1)1)业态组合：业态组合：零售、餐饮、娱乐的黄金比例为零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；但从实际项目情况来看，；但从实际项目情况来看，餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成餐饮业比例在下降，娱乐及其他比例在增加，形成55：20：20：5组合。组合。29、22010.08.26Page 1大类大类业态业态建筑面积（建筑面积（MM2 2）占比占比零售（零售（56.9%56.9%）主题购物区26353 21.1%时尚集成店10573 8.5%时尚服饰17420 13.9%休闲服饰5354 4.3%家居家饰5836 4.7%超市4951 4.0%化妆品集成店494 0.4%餐饮（餐饮（19.4%19.4%）餐饮(快餐轻食/饮品）24298 19.4%娱乐（娱乐（18.4%18.4%）电影院10013 8.0%电玩4241 3.4%儿童世界3843 3.1%国际观展中心4937 3.9%其他（其他（5.4%5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套 630、764 5.4%-合计125077 100.0%表表2-3.天津大悦城小业态组合天津大悦城小业态组合1)1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。22010.08.26Page 1F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点F2：茶餐厅/咖啡/茶B1：快餐/轻食小点F1：咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理F5：休闲餐饮类别建筑面积（）面积占比（）快餐快餐6349634931、26%26%西餐9564%咖啡/茶17357%轻食小点13005%日韩料理15236%休闲餐饮休闲餐饮4622462219%19%正餐410617%茶餐厅茶餐厅2965296513%13%泰餐7413%总计24298100.0%通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。图图2-1.天津大悦城各楼层餐饮布局天津大悦城各楼层餐饮布局22010.08.26Page 1表表2-4.北京新光天地各楼层业态分布北京新光天地各楼层业态分布以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大以百货（台北新光三越）为主导32、的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。22010.08.26Page 1业态业态/项目项目港汇广场港汇广场南京水游城南京水游城主力商家面积主力商家面积34,60026,600总建筑面积总建筑面积120,000100,000比重比重28.8%26.6%表表2-5.主力商家比例（按面积）主力商家比例（按面积）由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主由于中型专业店替代百货主力店，精品超市取代大卖场，使得主力商家占总体面积的比重控制在力商家占总体面积的比重控制在30%以内。以33、内。2备注：天津大悦城备注：天津大悦城5大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润大主力商家：泰国中央百货、广州金逸影视、全明星冰场、华润Ole超市、宝贝当家。超市、宝贝当家。2010.08.26Page 1所在楼层所在楼层店名店名业态业态面积面积F6永华电影城永华电影城娱乐娱乐6000金数码电器城金数码电器城零售零售5000港丽餐厅港丽餐厅餐饮餐饮1200F5新华书店新华书店零售零售1500采蝶轩采蝶轩餐饮餐饮1600F4UNIQLO零售1200马克华菲零售800F3only零售1000Teenie Weenie零售1200F2VERSUS VERSACE CAF餐饮500PO34、RTS零售400F1施华洛世奇零售400B1丝芙兰丝芙兰零售零售600ZARA零售零售1000IT零售零售1500名店运动城名店运动城零售零售4200Ole精品超市精品超市零售零售6500合计合计-34600（备注：原主力店为富安百货，15,000，分布于F2-F4三个楼层）港汇广场业态调整策略：将原先的港汇广场业态调整策略：将原先的KTV等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随等大众娱乐商家全部替换成更高利润的数码馆。随后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆后，该广场中一楼品牌店也逐步进行提升，引入了国际化品牌，还会有一些世界一线化妆品品牌入驻港汇35、。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。品品牌入驻港汇。引入一个几千平方米的儿童专卖区。此外家居用品也较为看好。2表表2-6.港汇广场主力商家港汇广场主力商家2010.08.26Page 1所在楼层店名业态面积F5上海小南国餐饮1600品味轩潮粤菜餐饮800F4新华书店零售700天才宝贝娱乐800Health&Beauty SPA娱乐600横店影视电影城娱乐3000川味観餐饮1200F3侏罗纪电玩中心娱乐2500塔可美食餐厅餐饮600Jack Jones零售800F2H&M零售1360ZARA零售1250UNIQLO零售1200BASIC HOUSE零售1100ONLY零售136、100F1SEPHORA零售400MANGO零售400欧爵咖啡餐饮500B1MUJI 无印良品零售600Mannings 万宁零售600麦当劳餐饮500B2BHG 超市零售3200IN BASE零售1800合计26,600每层每层3-5家中型主力商家，零售集中在家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐饮；餐饮600-1600；娱乐；娱乐2500-3000。2表表2-7.南京水游城主力商家南京水游城主力商家2010.08.26Page 1大类大类业态业态基本租金基本租金扣点租金扣点租金零售（零售（56.9%56.9%）主题购物区145181时尚集成店时尚集成店190190221221时尚服37、饰时尚服饰190190230230休闲服饰138186家居家饰8983超市超市46465252化妆品集成店138460餐饮（餐饮（19.4%19.4%）餐饮餐饮(快餐轻食快餐轻食/饮品）饮品）104104104104娱乐（娱乐（18.4%18.4%）电影院电影院35353939电玩电玩52525454儿童世界9569国际观展中心6978其他（其他（5.4%5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套 207230表表2-8.天津大悦城租金分配计划天津大悦城租金分配计划1)1)在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在在零售业态中，超市的租金水平最低，时尚服饰最高，比值在1 1：5 538、左右；左右；2)2)餐饮与零售比值在餐饮与零售比值在1 1：2 2左右；娱乐与餐饮的比值也在左右；娱乐与餐饮的比值也在1 1：2 2左右。左右。22010.08.26Page 1业态业态物业收入构成比例物业收入构成比例出租面积构成比例出租面积构成比例效值效值百货百货27.20%40.00%0.68时装及配饰时装及配饰19.50%6.30%3.10食品和饮料食品和饮料14.90%7.60%1.96超市超市10.50%24.50%0.43美容与健康美容与健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋类及手套鞋类及手套2.90%1.00%2.90休闲娱乐休39、闲娱乐2.80%4.30%0.65体育用品体育用品2.70%2.70%1.00其他其他9.90%4.60%2.151)1)百货、超市占总出租面积的约百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约，总租金收入的约38%；2)2)百货、超市的效值最低百货、超市的效值最低,分别为分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到分别达到3.10、2.90；最大比值可达到最大比值可达到7 7倍。倍。表表2-9.嘉茂零售中国业态分布情况（嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）年）22010.08.26Page 1港汇广场：总建筑面积13万平方米，分为7个40、营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米。22010.08.26Page 1业种业态业种业态零售零售服务及其他服务及其他餐饮餐饮娱乐娱乐大型主题店大型主题店总数总数商家数量商家数量320320202033333 34 4380380比例比例84.21%84.21%5.26%5.26%8.68%8.68%0.79%0.79%1.05%1.05%100.00%100.00%22010.08.26Page 1(4,200(4,200)(6,500(6,500)I.T I.T（香港）（香港）ZARA ZARA（西班牙）（西班牙）丝芙兰丝芙兰（化妆品）（化妆品）B41、1B122010.08.26Page 1F1F1施华洛世奇施华洛世奇22010.08.26Page 1F2F2VERSUS VERSACE CAFVERSUS VERSACE CAFPORTSPORTS22010.08.26Page 1F3F3only/vero moda/Jack&Jonesonly/vero moda/Jack&JonesTeenie WeenieTeenie Weenie22010.08.26Page 1F4F4UNIQLOUNIQLO马克华菲马克华菲22010.08.26Page 1(1,500(1,500)F5F5采蝶轩（采蝶轩（1,600）鹿鹿港港小小镇镇肯肯德德基42、基必胜客必胜客望香园望香园代官山代官山釜山烧烤釜山烧烤一一茶茶一一座座 蕉叶蕉叶咖喱屋咖喱屋翡翠南翡翠南北小厨北小厨禾绿禾绿寿司寿司22010.08.26Page 1(6,000(6,000)(5,000(5,000)F6F6港丽餐厅港丽餐厅22010.08.26Page 1用地面积：26,770平方米，总建面积：167,333平方米；其中地上面积：79,124平方米，地下面积：88,209平方米 商业面积约10万平方米，酒店面积2.7万平方米，停车场面积为4万平方米；建筑层数：地下4层、裙房商业5层、主楼13层、14层两栋酒店。22010.08.26Page 1BHG BHG 超市超市IN 43、BASEIN BASEB2B222010.08.26Page 1B1B1Mannings Mannings 万宁万宁麦当劳麦当劳MUJI MUJI 无印良品无印良品22010.08.26Page 1F1F1ZARAZARAH&MH&Mi.ti.tMANGOMANGOSEPHORASEPHORA欧爵咖啡欧爵咖啡星巴克星巴克1,3601,3601,2501,25022010.08.26Page 1F2F2H&MH&MZARAZARAUNIQLOUNIQLOONLYONLYBASIC HOUSEBASIC HOUSETEENIE WEENIETEENIE WEENIESELECTEDSELECTED44、1,2001,20022010.08.26Page 1F3F3idef.zuoidef.zuo塔可美食餐厅塔可美食餐厅香港多品牌店香港多品牌店Jack JonesJack JonesCabbeenCabbeenso basicso basicETAMETAMMark FairwhaleMark Fairwhale22010.08.26Page 1F4F4Health&Beauty SPAHealth&Beauty SPA新华书店新华书店天才宝贝天才宝贝川味観川味観3,00022010.08.26Page 1F5F5上海小南国上海小南国品味轩潮粤菜品味轩潮粤菜22010.08.26Page 1 45、B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#：3116 B26B27B30#：2847 B33 B34 B35B36 B37B38B39B40特力屋特力屋HARBOR HOUSEB29B28B31B32B41时尚服饰时尚服饰时尚品牌时尚品牌集成店集成店OleBHGJusco超市超市美食广场美食广场B1楼层平面图22010.08.26Page 1 B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B2446、B25#=3116 B26B27B30#：2847 B33 B34 B35B36 B37B38B39B40超市：超市：A:Ole B:BHG C:JuscoB29B28B31B32B41精品超市区：精品超市区：n 主动拉动人流，带动沿线区域商业价值时尚元素区：时尚元素区：n依附庞大人流获取最大价值n提高时尚生活元素，增添活力美食广场区：美食广场区：n将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。人流聚集区人流聚集区人流拉动功能区人流拉动功能区生活广场：生活广场：n形成人流吸引点（HOLA、HARBOR HOUSE)精品超市区生活广场时尚元素区美食广场区B1楼层功能分区22010.047、8.26Page 1 业态业态面积面积比例比例铺位数铺位数特色品牌特色品牌家居家居/家饰家饰335631%4特力屋/harbor house/lock&lock/双立人/Potato&Co./Hoyaboby超市超市284726%1Ole/BHG/JUSCO时尚品牌集成店时尚品牌集成店4534%1ASOBIO/watsons概念店时尚服饰时尚服饰108710%6Hot wind/West link/麦考林/Princess/ET boiteebase/Balano/attitude/E.S/me&city/佐丹奴/堡狮龙配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服服务配套务配套5365%9宝岛/48、亮视点/雪亮/APPLE/SONY/SAMSUNG/福奈特/柯达/同仁堂补品/天福名茶/海王星辰餐饮餐饮(快餐轻食快餐轻食/饮品）饮品）266724%20优之良品/巴克闪冰/快乐柠檬/巴黎贝甜/breadktalk/中粮良品/大食代/龙心大悦 合计合计10946100%40-B1楼层业态分布情况22010.08.26Page 1 133132 131134135 136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115#:3895116117118119120121122123124125126127128129130102招行招49、行/中行中行/工行工行108101140化妆品化妆品138鞋鞋包包时尚广场时尚广场F1楼层平面图22010.08.26Page 1 133132131134135 136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115116117118119120121122123124125126127128129130102招行招行/中行中行/工行工行108101140138时尚品牌集成店时尚品牌集成店：H&M/ZARA时尚品牌集成店时尚品牌集成店：ASOBIO/MUJI时尚品牌集成时尚品牌集成店：店：ZARA/H&M时尚品牌集成店：时尚品50、牌集成店：NOVO/NEXT/UNQIO商务配套区：商务配套区：n 吸引写字楼客群消费国际旗舰店：国际旗舰店：n 突出项目定位n 提升人气n平衡人流n提升周边区域商业价值品牌服饰区：品牌服饰区：n 充分利用平衡的高客流，达到高产租时尚广场：时尚广场：n品类集中，增强区域吸引力鞋鞋包包化妆品化妆品品牌服饰区时尚广场国际旗舰F1楼层功能分区22010.08.26Page 1 F1F1：落位示意图：落位示意图2561品牌集成店品牌集成店H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO20%4面积面积业态业态 落位品牌落位品牌占比占比店铺数店铺数亨德利亨德利/emperor/S51、warovski/GATHA/ARTINI/CK/Montblanc ENZO/FOLLI FOLLIE/Swatch/天梭天梭/dior/fendi/招行招行/中行中行/工行工行/Seven eleven881配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音音像像/服务配套服务配套7%44518 时尚服饰时尚服饰LIU.JO/i.t/EQ:IQ/D&G/PORTSs1961/KOOKai/b+ab/Tommy hilfiger/Moiselle/Max.studio/TOP SHOP/Miss sixty/Mango/promod/A/X/LANCEL/NEXT/s.d.spontini/NINE WEST52、/Vero moda/Anne sui/Y-3/Anneklein/PINKO/SELECTED/GUESS/DKNY/Bookbrother/a.testoni/balenciage/aquascutum 35%3013075面积合计面积合计100%51喜力喜力/迪桑娜迪桑娜/WHY/黑眼睛黑眼睛/沙驰沙驰/贝纳通贝纳通/布兰诗布兰诗/新秀丽新秀丽/嘉莲薇嘉莲薇/菲安妮菲安妮/秀丹名物秀丹名物箱包箱包百丽百丽/思加图思加图/天美意天美意/莱尔斯丹莱尔斯丹/翠贝卡翠贝卡/星期六星期六/TATA/红科红科/真美诗真美诗/百思图百思图/FED/哈森哈森/美丽宝美丽宝/奥卡索奥卡索鞋鞋FANEL/L53、OREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/Red Eanth/佰草集佰草集/AUPRES/MAYBE LLINE/ANNISUI/欧舒丹欧舒丹/家美乐家美乐/玛坤丝玛坤丝/深蓝深蓝/DHC/U2B/THE FACE SHOP/药妆药妆/兰芝兰芝/蝶妆蝶妆/230%3895化妆品化妆品主题主题购物购物区区轻型餐饮轻型餐饮Starbucks/Costa/古典玫瑰园古典玫瑰园/Coldstone/Ciao/haagen-dazs/季诺意式休闲咖啡季诺意式休闲咖啡/味牛豆捞味牛豆捞/猫头鹰猫头鹰/土大力土大力/避风塘避风塘/麻布十番麻布十番7%9936284 sephora/Sasa/明星汇明星汇254、%2化妆品集成店化妆品集成店22010.08.26Page 1 56201202203204205206207210211212213214#：5632215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238244243245209241 239女装女装内衣内衣珠宝首饰珠宝首饰240242234246魅力广场魅力广场208F2楼层平面图22010.08.26Page 1 201202203204205206207210211212213214#：563221521621721821922022122222322455、225226227228229230231232233235236237 238247246248208209241 239240242234国际旗舰（北部）：国际旗舰（北部）：n将人流向北侧拉动国际旗舰：国际旗舰：n 提升二层国际感及时尚感n 提升二层租金水平n 一层的延续，垂直拉动人流美食区：美食区：n 拉动人流向南流动n形成人流吸引点，平衡整层人流量和人气时尚服饰区：时尚服饰区：n 充分利用平衡的高客流，达到高产租女装女装内衣内衣珠宝首饰珠宝首饰魅力广场：魅力广场：n品类集中，增强区域吸引力品牌服饰区魅力广场国际旗舰美食区魅力广场魅力广场22010.08.26Page 1 F2 F2：落56、位示意图落位示意图CHIRLY/Giordano Ladies/SISILEY/La pargay/Arrtco/EITIE/EDC/玛斯菲尔玛斯菲尔/G2000/翠贝卡翠贝卡/theme/Azona/江南布衣江南布衣/Size Site/例外例外/子苞米子苞米/Jorya/ELLE/Diesel/Bestseller Group/SOBASIC/马克华菲马克华菲/Kulhe/TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格艾格/Levis/CK Jeans/JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/Geox/Skap/G-Star/Fo57、x/白领白领4413 时尚服饰时尚服饰TOUS/曼谷银曼谷银/Qggle/Swatch/Tissot/Twice GIGIS/Yes or No/shes/SIBO/银的堡银的堡/海盗船海盗船/思妍丽思妍丽756 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服务配套服务配套港丽港丽/金湖金湖/一茶一坐一茶一坐/古典玫瑰园古典玫瑰园餐饮（轻型餐饮）餐饮（轻型餐饮）3066 时尚品牌集成店时尚品牌集成店30%5%7%20%35424 落位品牌落位品牌面积面积业态业态占比占比店铺数店铺数557 H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO周生生周生生/周大福周大福/金至尊金至58、尊/谢瑞麟谢瑞麟/玛贝尔玛贝尔/艾伦斯特艾伦斯特/瑰宝瑰宝/AMA珠宝首饰珠宝首饰黛安芬黛安芬/爱慕爱慕/安莉芳安莉芳/欧迪芬欧迪芬/舒雅舒雅/芬迪诗芬迪诗/桑扶兰桑扶兰/古今古今/艾格艾格/婷美婷美/衣恋衣恋内衣内衣淑女屋淑女屋/KAJA/麦亚奴麦亚奴/芮麦芙芮麦芙/MACXJAC/Lily/依瑶依瑶/COLOUR 18/VEEK/WANKO/柯罗柯罗巴巴/朗姿朗姿/季候风季候风/丽莱丽莱/SINO/简简/亦谷亦谷/贝萱贝萱/贝拉维拉贝拉维拉/哥弟哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神神思思/播播338%5632女装女装主题购主题购物区物区14424 面积合计面积合计100%4859、22010.08.26Page 1 302303304305306308309310311312313314#=5628315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439A:Sega Game CenterB:神采飞扬神采飞扬C:嘉斯猫嘉斯猫330 331338大众书局大众书局光合作用光合作用 307男装男装运动运动申格申格运功运功100301A:天才宝贝天才宝贝B:反斗城反斗城C:汤姆熊汤姆熊炫动广场炫动广场F3楼层平面图22010.08.26Page 1 30230330430530630830931060、311312313315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439A:Sega Game CenterB:神采飞扬神采飞扬C:嘉斯猫嘉斯猫330 331338301 307休闲活力区：休闲活力区：n 主题业态拉动人流休闲餐饮区：休闲餐饮区：n提升人气n与周边业态较好融合娱乐区：娱乐区：n丰富业态n行成三层人流聚集点儿童体验区：儿童体验区：n体现全客层定位n带动家庭消费炫动广场：炫动广场：n品类集中，增强区域吸引力主题购物区主题购物区314#=5628男装男装运动运动申格申格运功运功100炫动广场：炫动广场61、：娱乐区炫动广场休闲活力区儿童体验区美食区22010.08.26Page 1 F3 F3：落位示意图落位示意图Camel/kuhle/jeansport/维斯凯维斯凯/Jeep/LEE/Esprit men/Jasonwood/UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/Inwear/Im david/Bossini style/速写速写/LoisTony jeans/苏格兰飞人苏格兰飞人/FUBU/Skechers/TOUGHJEANS/暇步士暇步士/Acupuncture Dockers/KoyoJeans/Giordano concept/v-one3079 62、休闲休闲zippo/瑞士军刀瑞士军刀crocs/casio疯果疯果/Hello kitty/大众书局大众书局/光合作用光合作用702 配饰配饰/礼品礼品/数码数码/音像音像/服务配套服务配套罗马世家罗马世家/马亚诺马亚诺/伦敦雾伦敦雾/集杰集杰/森迪威尔森迪威尔/TONY WEAR/萨巴蒂尼萨巴蒂尼/威可多威可多/万星威万星威/LEO/铁狮丹顿铁狮丹顿5628 主题主题购物购物区区天才宝贝天才宝贝/反斗城反斗城/汤姆熊汤姆熊Nike kidsAdidas kids/Mothercare/爱丽丝儿童摄影爱丽丝儿童摄影/Kingkow2210 儿童世界儿童世界一茶一坐一茶一坐/和合谷和合谷/Pur63、esmoothies/ROMANA/水果捞水果捞/巴克闪冰巴克闪冰/一品三笑一品三笑/炼瓦家炼瓦家/找茶找茶/Yofen Fruz1114 餐饮（轻餐）餐饮（轻餐）14%1%36%16%10%1732107落位品牌落位品牌面积面积业态业态占比占比店铺数店铺数男士服饰男士服饰运动运动申格申格/运动运动10015172 面积合计面积合计40Sega Game Center/神采飞扬神采飞扬/嘉斯猫嘉斯猫2439 电玩电玩16%122010.08.26Page 1 62A:金逸金逸B:华谊兄弟华谊兄弟C:嘉禾嘉禾413#：5658401402403404405406：2839407408409#：264、261410411412414415416417418A:金钱豹B:俏江南C:海底捞国际观展中心国际观展中心A:葡京茶餐厅葡京茶餐厅B:一千零一夜一千零一夜C:汉拿山汉拿山D：必胜客：必胜客A:茶马古道茶马古道B:鼎泰丰鼎泰丰A:王品牛排王品牛排B:渝乡人家渝乡人家A:巴贝拉巴贝拉A:鹿港小镇鹿港小镇B:致真酒家致真酒家一茶一坐一茶一坐味千拉面味千拉面/真功真功夫夫/肯德基肯德基/麦当麦当劳劳/禾绿寿司禾绿寿司娇韵诗娇韵诗SPA 玛花纤体玛花纤体浩沙浩沙青鸟青鸟F4楼层平面图22010.08.26Page 1 A:金逸金逸B:华谊兄弟华谊兄弟C:嘉禾嘉禾413#：56584014024034065、4405406：2839407408409#：2261410411412414415416417418A:A:金钱豹B:B:俏江南C:C:海底捞国际观展中心国际观展中心418#：255A:一茶一坐一茶一坐影院、餐饮：影院、餐饮：n 聚人气n客流垂直拉动国际观展中心：国际观展中心：n体现项目独有特色国际观展中心观影中心美食区22010.08.26Page 1 F4 F4：落位示意图落位示意图落位品牌落位品牌店铺数店铺数占比占比面积面积业态业态 金逸金逸/华谊兄弟华谊兄弟/嘉禾嘉禾132%5758影院影院116%2839 国际观展中心国际观展中心荷花泰菜荷花泰菜泰餐泰餐葡京茶餐厅葡京茶餐厅/澳门街66、澳门街茶餐厅茶餐厅棒约翰棒约翰/季诺季诺/一千零一夜一千零一夜/茶马古道茶马古道/鹿港小镇鹿港小镇/致真酒家致真酒家/一茶一坐一茶一坐/荷塘月色荷塘月色休闲餐饮休闲餐饮大长今大长今/缘之味缘之味/松子松子/汉拿山汉拿山日韩料理日韩料理王品牛排王品牛排/西提牛排西提牛排西餐西餐金钱豹金钱豹/俏江南俏江南/海底捞海底捞/鼎泰丰鼎泰丰/渝乡人家渝乡人家大型正餐大型正餐大快活大快活/味百咖喱味百咖喱1338%8167快餐快餐餐饮餐饮娇韵诗娇韵诗SPA/玛花纤体玛花纤体/蒂梵尼造型蒂梵尼造型/东田造型东田造型/巴米罗造型巴米罗造型/德根德根31%1015 服务配套服务配套18100%17779 面积合计67、面积合计22010.08.26Page 1 501502503504F5楼层平面图22010.08.26Page 1叁、非标准化策略（叁、非标准化策略（8 8层以上）层以上）3具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等具体案例：北京西单大悦城、上海正大广场、百联又一城、香港朗豪坊等2010.08.26Page 13上海正大广场上海正大广场北京西单大悦城北京西单大悦城百联又一城百联又一城2010.08.26Page 1楼层楼层/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊L13餐饮餐饮+娱乐娱乐L12零售零售（8层68、）层）L11娱乐娱乐娱乐娱乐L10餐饮餐饮L9娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐+餐饮餐饮娱乐娱乐L8娱乐娱乐+餐饮餐饮L7餐饮餐饮餐饮餐饮L6餐饮餐饮餐饮餐饮零售零售+餐饮餐饮L5零售零售（7层）层）零售零售（6层）层）零售零售（6层）层）L4零售零售（6层）层）餐饮餐饮L3零售零售（4层）层）L2L1B1B2停车库停车库停车库停车库B3停车库停车库停车库停车库停车库停车库B41 1）地下）地下3-43-4层，地上集中在层，地上集中在9-119-11层，合计层，合计12-1512-15个楼层；个楼层；2 2）零售业态约占）零售业态约占6-76-7个楼层，集中分布于个楼层，集中分布于B2-L5B2-L69、5层；餐饮、娱乐约占层；餐饮、娱乐约占4-64-6个楼层。个楼层。表表3-1.参考购物中心楼层业态布局情况参考购物中心楼层业态布局情况32010.08.26Page 12 2）香港朗豪）香港朗豪坊坊L5-L13L5-L13也也为半层结构；为半层结构；以主题性百以主题性百货零售为主。货零售为主。1 1）西单大）西单大悦城悦城F6-F11F6-F11为半层结构；为半层结构；以餐饮、娱以餐饮、娱乐业态为主。乐业态为主。2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。32010.08.26Page 1超级市场超级70、市场/特色食品特色食品（Jasons Market）鞋履专区鞋履专区国际品牌（国际品牌（H&M）美容专层美容专层时尚服饰时尚服饰美食广场美食广场特色餐厅特色餐厅/酒吧酒吧本地原创品牌本地原创品牌运动服饰运动服饰潮流服饰潮流服饰图图2.香港朗豪坊楼层布局香港朗豪坊楼层布局32010.08.26Page 13）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。西西单单大大悦悦城城通通天天扶扶梯梯，可可从从首首层层直直达达第第六六层层 香港朗豪坊分别在香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L171、2之间设置通天扶梯。之间设置通天扶梯。32010.08.26Page 1业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊零售零售58%56%55%65%62%餐饮餐饮25%15%26%16%21%娱乐娱乐15%27%18%17%17%其他其他2%2%1%2%-1)1)业态组合：业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；从实际运行来看，；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。较为符合国内72、情况。表表3-2.总体业态配比情况总体业态配比情况32010.08.26Page 1楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F11-100%-F10-100%-F9-100%-F8-74%25%1%F7-100%-F6-99%-1%F595%5%-F495%5%-F394%5%-1%F295%5%-F199%-1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3-停车场B4-停车场表表3-3.西单大悦城各楼层业态比例西单大悦城各楼层业态比例1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同73、个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。32010.08.26Page 1楼层楼层/业态业态购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐配套配套F10-100%-F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%-F4100%-F383%16%-1%F290%10%-F193%7%-B185%-15%B2100%-B3-停车场表表3-4.正大广场各楼层业态比例正大广场各楼层业态比例1 1）业态垂直分布策略：）业态垂直分布策略：正大广场零74、售约占正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。32010.08.26Page 1业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城正大广场正大广场百联又一城百联又一城香港朗豪坊香港朗豪坊主力商家主力商家首都电影院永旺JUSCO易初莲花扬族百货西武百货建筑面积建筑面积10,40034,00015,00030,0002,000业态业态娱乐综合百货超市超市百货百货层数层数2层5层1层6层2层75、楼层分布楼层分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2单层面积单层面积5,2006,80015,0005,0001,000其他其他-营业面积16,500-表表3-5.各购物中心核心主力商家情况各购物中心核心主力商家情况1 1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百香港朗豪坊的核心主力商家西武百 货仅货仅2,000,占占2个楼层；百联的扬族百货约个楼层；百联的扬族百货约3万万，且占，且占6个楼层；个楼层；2 2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为76、主转变：西单大悦城的核心西单大悦城的核心 主力商家为首都影院分布于主力商家为首都影院分布于F10-F11层层，正大的易初莲花则布置在负一层。（主，正大的易初莲花则布置在负一层。（主 力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样 具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）32010.08.26Page 1业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大广场正大广场零售零售12个14个餐饮餐饮6个12个娱乐娱乐3个8个合计合计24个个30个个业态业态/项目项目西单大悦城西单大悦城正大77、广场正大广场零售零售12,60025,400餐饮餐饮3,60018,000娱乐娱乐15,17013,300合计合计31,37056,700表表3-6.主力商家构成对比（西单大悦城主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）正大广场）1 1）都非常重视主力店作用：）都非常重视主力店作用：西单西单24个主力店约占总营业面积的约个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大，正大 30个主力店约占总营业面积的约个主力店约占总营业面积的约47.0%；2 2）业态作用各有差异：）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为 主导的策略。78、主导的策略。32010.08.26Page 1编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态营业面积营业面积合计合计1212西单科技广场西单科技广场L5零售2,00012,6001111中国移动营业厅中国移动营业厅零售1,0001010马克华菲马克华菲L4零售4009 9G2000 G2000 L3零售8008 8优衣库优衣库 UNIQLOUNIQLO零售12007 7JACK&JONESJACK&JONES零售10006 6ZaraZaraL2L1零售20005 5Walker shop Walker shop L2零售12004 4ARRTCOARRTCO零售10003 3VERO MODA cla79、ssicsVERO MODA classicsL1零售8002 2MUJIMUJI零售6001 1NEXTNEXT零售600表表3-7.零售类主力店分布情况（西单大悦城）零售类主力店分布情况（西单大悦城）1 1）西单大悦城主力店以零售类为主：）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约总计约12家家，合计总营业面积约，合计总营业面积约12,600 ；约占零售类总营业面积的；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约；平均单店面积约1,000，单店营业面，单店营业面积集中在积集中在600-1,200 。32010.08.26Page 1编号编号主力店主力店楼层楼层业态业态面积面积合计合计3 3首80、都电影院首都电影院L10L11娱乐10,36915,1692 2FABFAB音像文化广场音像文化广场 L9零售+娱乐4,0001 1嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城 L8娱乐8006 6蕉叶泰国风味蕉叶泰国风味 L7餐饮5473,5895 5辣婆婆辣婆婆 餐饮8754 4豆捞坊豆捞坊 餐饮5293 3港丽餐厅港丽餐厅L6餐饮5472 2大快活大快活餐饮5291 1巴贝拉巴贝拉 餐饮5622 2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约娱乐类主力店约3家家，合计，合计总面积约总面积约15,169；餐饮类主力店约；餐饮类主力店约6家家81、，合计总营业面积约，合计总营业面积约3,589；约占餐饮类总；约占餐饮类总营业面积的营业面积的25.4%；平均单店面积约；平均单店面积约600，单店营业面积集中在，单店营业面积集中在500-800 。表表3-8.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）32010.08.26Page 1面积区间面积区间套数套数百分比百分比50以下以下13 6.63%50-100 3316.84%100-3007236.73%300-5002914.80%500-1000 199.69%1000以上以上3015.31%合计合计196100.00%表表3-9.正大广场各面积段82、商家分布情况正大广场各面积段商家分布情况1 1）正大广场重视主力店的作用：）正大广场重视主力店的作用：正大面积在正大面积在1,000 以上的商户数量达到以上的商户数量达到30个个，占到总数量的占到总数量的15.3%；总使用面积达到；总使用面积达到5.67万万，约占总使用面积的，约占总使用面积的47.0%。32010.08.26Page 12 2）在正大广场的主力店中）在正大广场的主力店中 ，餐饮、娱乐居主导地位：，餐饮、娱乐居主导地位：在在1,000 以上的商户中，以上的商户中，购物类有购物类有14个，餐饮类个，餐饮类12个，休闲娱乐类个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。个；餐饮、娱乐的83、比例较大。表表3-10.正大广场主力店分布（中高层区）正大广场主力店分布（中高层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F10俏江南特色餐饮餐饮1600F9小南国特色餐饮餐饮1000F8星美正大影院影院休闲 2000大众书局 书城休闲1800ZIYIN BEAUTY SALON 沙龙休闲 2500好乐迪KTV娱乐休闲1500司凯特正大溜冰场溜冰场 休闲1200F7正大百货欢乐童趣馆百货购物 1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮1300WILLS GYM健身健身馆休闲1200F6 唐宫海鲜舫 特色餐饮餐饮1800汤姆熊游乐休闲1500愉家 特色餐饮餐饮1300F5拉面+满记84、甜品特色餐饮餐饮150032010.08.26Page 13 3）在正大广场的主力店中）在正大广场的主力店中 ，零售类主力店：，零售类主力店：集中在集中在1,000-2,000 的中型专的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。表表3-11.正大广场主力店分布（中低层区）正大广场主力店分布（中低层区）所在楼层所在楼层店名店名经营类型经营类型功能功能使用面积使用面积F4玩具反斗城娱乐休闲1600班尼路专卖店购物1700名店运动城专卖店购物2000F3优衣库专卖店 购物 1700正大百货都会仕女馆专卖店 购物85、2500鼎泰丰特色餐饮餐饮1000F2正大百货美鞋苑 百货 购物2000ESPRIT SALA专卖店购物1000ESPRIT专卖店购物 1500 NEXT专卖店购物1000F1 H&M专卖店购物1000C&A 专卖店购物1000B1 特力屋专卖店购物2000B2易初莲花 超市购物1500032010.08.26Page 14 4）正大广场主力店的作用：）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。指标指标2005年（调整前）年86、（调整前）2008年（调整后）年（调整后）出租率出租率60%98%日常客流量日常客流量 3万万/天天7万万/天天周末客流量周末客流量 5万/天 11万/天节假日客流量节假日客流量 7.6万/天 15万/天最高客流量最高客流量 8.9万/天 25万/天平均停留时间平均停留时间 53分钟分钟 3.2小时小时日常平均消费金额日常平均消费金额 159.4元元 470.3元元节假日平均消费金额节假日平均消费金额 269.8元1145.6元顾客光顾频率顾客光顾频率 1.8次/月2.2次/周运营收入运营收入 3亿元 12亿元表表3-12.正大广场经营绩效对比正大广场经营绩效对比32010.08.26Page87、 1-主力店主力店非主力店非主力店楼层楼层面积段面积段租金租金面积段面积段租金租金B1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151 1）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在）楼层差异：各楼层租金差88、异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；以内；2 2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在非主力店型租金比值约在2.0；3 3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-147-14元元/日日,非主力店租金集中在非主力店租金集中在25-3625-36元元/日日,比值约在比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在；餐饮类主力店租金集中在6-96-9元元/日；非主力店在日；非主力店在9-159-15元元/日；非主力与主力零售的租金比值约在日；非主力与主力零售89、的租金比值约在1.5-2.0。表表3-13.西单大悦城的租金分配情况西单大悦城的租金分配情况32010.08.26Page 1品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2 black labeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513Giordano Concepts215.3826HoneysF4214.2320品味轩品味轩F5222.9213.5港丽茶餐厅港丽茶餐厅F6654.737Dolar ShopF7753.997表表3-14.主力商家租金情况（西单大悦城）主力商家租金情况（90、西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约7-197-19元元/日，餐饮类日，餐饮类7-147-14元元/日，比值约为日，比值约为1.5：1。32010.08.26Page 1品牌品牌楼层楼层面积面积租金租金AnubisB197.6221The Face Shop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357 DaysF498.2722Onitsuka Tiger98.1925Im David92.691、133Lee CooperF58025Onda7028Mango MangoF679.0611星奇异水果厨房F881.5715表表3-15.非主力商家租金情况（西单大悦城）非主力商家租金情况（西单大悦城）1 1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2 2）各业态比较：零售类约）各业态比较：零售类约21-3621-36元元/日，餐饮类日，餐饮类11-1511-15元元/日，比值约为日，比值约为2：1。32010.08.26Page 12010.08.26Page 11-龙川小勃美发沙龙龙川小92、勃美发沙龙2-佐丹奴佐丹奴5-以纯以纯3-班尼路班尼路4-Jasonwood6-I.P.ZONE7-美特斯邦威美特斯邦威1234567业态业态数量数量比例比例店名店名面积面积RANK5零售2184%KOBO、卡玛、乐扣乐扣、阿瑟斯、曼迪飞、阿伊莲、Jasonwood、以纯、热风、真维斯、霸狮腾、I.P.ZONE、伊韵儿、美特斯邦威、NEE、堡狮龙、优之良品、佐丹奴、罗宾汉、波顿、CROCS、s&k、班尼路 佐丹奴、班尼路 餐饮28%雅酷比、可口可乐-休闲娱乐38%happy house、凯艺玩具龙川小勃美发沙龙 附附-12010.08.26Page 11-万宁万宁MANNINGS 3-宝岛眼镜93、宝岛眼镜 5-丁和李朴国际专业美容美发丁和李朴国际专业美容美发6-面包新语面包新语2-丝芙兰丝芙兰Sephora1234564-Potato&Co 业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售3485%万宁、家美乐、SHES、TWICE、曼古银、PAICHICHI、PUCCA、靓丽金象皮肤医学护理中心、MICKEY MOUSE、大明眼镜、2HOME+、Hoya Boby、Nic、Hello Kitty、阿努比斯、宝岛眼镜、MISSY MISSI、HUGOBOSS香水、Potato&Co、Lavinne、爱特宝斯、爱美菲露、EXPRESS、BRILLNT、Maybe Doll 、Red Ea94、rfh、Qggle、Missha、佰草集、KORRES、LEUNUIT、DHC、APPLE数码、Sephora、THE FACE SHOP 万宁、丝芙兰餐饮510%八喜、鲜元案、COLD STONE、面包新语酒屋休闲娱乐25%丁和李朴国际专业美容美发、INAIL丁和李朴国际专业美容美发、INAIL专卖-附附-12010.08.26Page 111-Zara复式店（下）复式店（下）2-ESPRIT 3-VERO MODA classics4-MUJI 5-NEXT6-Nike 北京北京08店店23456业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售21100%ZARA、RPOMOD、B+ab、95、ESPRIT、Best Seller复式店、Artini、City Chain、SWATCH、MUJI、NEXT、HILFIGER DENIM、GUESS、CK JEANS、GUCCI GLASS、TISSOT、SIBO、FOLLI FOLLIE、Sephora ZARA餐饮-休闲娱乐-专卖-附附-12010.08.26Page 112345671-Zara复式店（上）复式店（上）2-Belle 3-ONLY 4-Ochirly 5-Walker shop 6-ARRTCO7-星巴克星巴克 FCUK 业态数量比例店名主力店零售2697%Zara复式店、JINAVA、Ein、La Pargay、96、Eachway、Belle、红科、Best Seller复式店、Ochirly、Walker shop、G2000 BLACK LABLE、EITIE、ARRTCO、COBO、Prich、Hiroshima、Giordano ladies、MOTIVI、Les Pallines、Metallurgy、COTTON REPUBLIC、FCUK、W.Scotfield 修表ARRTCO、only、Walker One餐饮13%星巴克-休闲娱乐-专卖-附附-12010.08.26Page 1123451-G2000 2-Mirabell3-JACK&JONES4-优衣库优衣库 UNIQLO5-Wag97、as咖啡简餐咖啡简餐 业态数量比例店名主力店零售2897%G2000、LEVI S/DOCKERS、Adidas Linear、TAIXAIT、In Wear、AZONA、Mind/Bridge、Belle、best Seller复式店、Giordano cocept、Basic House、爱慕、受妮芬、爱美丽、松山棉店、CK UNDERWEAR、UNIQLO、Love&Love/Ciosi、Roem、Bodpops、Teenie&wennie、LILY、CASIO、GARONA、Edc、Blanc DE R.G、E-land-餐饮13%Wagas咖啡简餐-休闲娱乐-专卖-附附-12010.98、08.26Page 1业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店零售3995%马克华菲、So Basic、Bench Body、IM DAVID、西门盯、歌莉娅、Honeys、SURFACE、尚智喜、VEILOND、海盗船、D.TWO、江南布衣、E&YOU、6&8、Mudd、EXR、Bauhaus、必酷、THE THING、Couzzle、Tb2 JEANS、VISCAP、COEY 8610、SOFIYA、ENO、QUIKSILVER、味千、Onitsuka Tige、Tonv Jeans、Ebase、LOVELY、LACE、A toZ、播、百图、Bossini Style、UNITED C99、OLORS OF BENETTON包、SCAT、星期六马克华菲Bauhaus 餐饮15%味千-休闲娱乐-专卖-1234567891011121-Quicksilver Roxy 2-ENO 3-SAFIA12-味千味千9-马克华菲马克华菲 10-SO BASIC11.eBase4-Viscap5.TB2 Jeans 6-Bauhaus8-Honeys 7-Surface 附附-12010.08.26Page 11234561-西单科技广场西单科技广场2-中国移动营业厅中国移动营业厅3-运动品牌运动品牌4-ADDIDAS5-NIKE6-龙心大悦龙心大悦业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店100、零售2195%Lee、Lee cooper、Nike、The north face、哥伦比亚、Pony、Adidas、ONDA、APPLE、COTTONFELID、法力滕phiten、彪马、匡威、锐步、卡帕、KEEN、乐途、美津浓、李宁、ADIDAS NBA、手机广场AddidasNike餐饮15%龙心大悦-休闲娱乐-专卖-附附-12010.08.26Page 112345671-巴贝拉巴贝拉2-Mango Mango3-KFC4-Mr.Pizza5-大快活大快活6-港丽餐厅港丽餐厅 7-Java Bob&rsquo业态业态数量数量比例比例店名店名主力主力店店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮15101、60%港丽餐厅、大快活、Mr.Pizza、找茶、欧美尔、仙踪林、JAVA BOBS、DQ、优根芙斯、KFC、芒果 芒果、巴贝拉-服务115%工商银行-附附-12010.08.26Page 11-辣婆婆辣婆婆122-桂林人桂林人33-大长今大长今44-豆捞坊豆捞坊55-蕉叶泰国餐厅蕉叶泰国餐厅6-麻辣香锅麻辣香锅业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮760%蕉叶泰国风味、豆捞坊、元绿寿司、大长今、桂林人、麻辣香锅、辣婆婆-服务115%工商银行-附附-12010.08.26Page 112345678910111-蒙自源蒙自源2-千味久品千味久品3-蒸霸天下蒸霸102、天下 4-吉野家吉野家5.源之味源之味6-麦吉柯魔术教学麦吉柯魔术教学7-卓翼族玩具城卓翼族玩具城8-星奇异星奇异 11-面香居面香居9-涮品天下涮品天下10.嘉斯猫电玩城嘉斯猫电玩城业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐424%嘉斯猫电玩城 星奇异 桌翼族玩具城 麦吉柯魔术教学馆-餐饮836%面香居 吉野家 缘之味 一品三笑 蒙自源 千味久品 蒸霸天下 涮品天下-服务115%工商银行-附附-12010.08.26Page 11.FAB数码娱乐广场数码娱乐广场1业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-专卖160%FAB音像文103、化广场FAB音像文化广场服务115%工商银行-附附-12010.08.26Page 11影城影城业态业态数量数量比例比例店名店名主力店主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐160%首都电影院 首都电影院 服务115%工商银行-附附-12010.08.26Page 1B21.awfully chocolate2.澳人坊3.巴贝拉4.贝高福5.COLD STONE6.蛋蛋屋7.迪信通8.华丽屋9.好事唐纳姿10.宽方数码11.面包新语12.奇脆乐13.SUBWAY14.膳魔师 THERMOS15.食家物语16.童涵春17.喜久福18.一品燕栈19.一代眼镜20.争鲜21.爱优果22.贝尔多爸爸2104、3.宝岛眼镜24.Coffee Beanery25.cafe tasse26.DQ27.ESSEUSUALS28.Hu-Hu29.集品堂30.卡布拉蛋糕31.欧格妮妮32.泉逸轩33.苏瓦卡34.双立人35.同仁堂36.玺燕37.岩岛成 Gino Pasco38.易初莲花39.yodio B3 靓车高手 塞纳烟草附附-2B22010.08.26Page 1B11.春水堂2.芙瑞诗3.JQ4.屈臣氏5.特力屋6.中国工商银行7.ENZO9998.福奈特9.美蝶天堂10.瑞尔齿科11.中国银行 2116541089附附-2B1 特力屋 福奈特屈臣氏2010.08.26Page 11F1.雅天妮2.105、C&A3.ENZO4.飞乐5.亨达利钟表6.哈根达斯7.HAZZYS8.天美钻珠宝9.凛花10.猫头鹰11.NOVO12.千禧之星13.斯沃琪14.Skechers15.天梭16.星巴克17.星美售票亭18.兆亿咖啡19.ZARA20.阿迪达斯经典21.Calvin Klein Jeans(.22.FANCL无添加23.GUESS ACCESSORIES24.H&M25.Hilfiger Denim26.Just Gold27.蓝蛙28.罗飞诺珠宝29.马哥孛罗30.波芒得31.古典玫瑰园32.塞纳烟草33.丝芙兰34.贝纳通/茜思黎35.香啡缤36.新元素37.中银易兑行361035231 106、22 15132115342324201119143122718616372993330附附-2F1C&AZARAH&M2010.08.26Page 12F1.Azure Blu2.EHomme3.grosse4.Hiroshima5.leo6.曼古银7.NEXT8.QGGLE9.时间廊10.小南国日式烧栲11.正大百货美妆源12.Esprit13.法文箱子14.guess15.Honeys16.亮视点17.马克华菲18.欧时力19.QUIKSILVER20.Sinquanone21.雅莹22.正大百货美鞋苑1211151396710121718192022附附-2F2Esprit正大百货美鞋107、苑正大百货美妆源小南国日式烧栲NEXT2010.08.26Page 13F1.奥卡索2.爱茜茜里3.堡师龙4.CnE5.Esprit Salon6.凡妮7.交通银行8.楼兰9.Luxman Spark10.mu11.on on12.Theme13.Urban Shock14.无印良品15.夏娃的诱惑16.亦谷17.真锅咖啡馆18.AGATHA19.艾格20.宝罗莉卡21.鼎泰丰22.Elle23.Jack&Jones24.卡佳25.LAZO26.莱尔斯丹27.Only28.PIERRE GARROUDI29.TALLYWEIJL30.Vero Moda31.星巴克32.优衣库33.Z&A34.108、正大百货伊殿191234568910121315161720212223242526728333432312730附附-2F3优衣库正大百货伊殿2010.08.26Page 14F1.宝岛眼镜2.Baleno3.CROCS4.Color Jeans5.富临轩6.GEOX7.领航人生8.茂昌眼镜9.Test-tube10.V-one11.吴良材12.奔趣13.best buy14.榭飞雍15.多玛尼餐厅16.Fiorucci17.iPod/Apple18.名店运动城19.耐克36020.UNISEX21.玩具“反”斗城22.新秀丽212341857810111213151617181819202109、122附附-2F4玩具“反”斗城Baleno 名店运动城Color Jeans2010.08.26Page 15F1.必胜客2.东北家人3.富君韩国烧烤4.干锅轩5.皇家摄影6.禾绿寿司7.金同小厨8.肯德基9.廊亦舫10.满记甜品11.面加12.盘古烤肉13.松叶家日式烧烤14.THE FACE SHOP15.享食7816.一茶一坐17.云南美食园18.彩华花艺19.大家乐20.高丽苑21.汉堡王22.和民23.吉野家24.季诺意式休闲餐厅25.老上海弄堂菜26.麦当劳27.名甲物语28.南非海鲜29.骐祯宫30.泰泰小厨31.味千拉面32.新素代33.宴点秀34.真功夫1234678910110、111213161517192021222324252628293031323334附附-2F5 满记甜品廊亦舫2010.08.26Page 16F1.阿拉丁儿童摄影2.傲胜3.明洞本家韩国料理4.Chater House5.ECOH生态家6.皇家摄影7.泓叶汤馆8.卡通乐乐园创意童话摄影9.雷诺瓦10.麦吉柯魔术11.TEMPUR ZEN12.汤姆熊13.炫动卡通乐乐园14.依曼琪15.张生记得味轩16.澳西奴17.宝宝贝贝18.楚炫堂19.多样屋20.风美花传日本大头贴照相馆21.合衣坊22.汇美舍23.路易治.波米奥尼24.乐纷25.葡京茶餐厅26.唐宫海鲜舫27.外文书店28.渝乡人家111、29.樱之味 134579111214151617222325262728291017附附-2F6 汤姆熊唐宫海鲜舫2010.08.26Page 17F1.艾维庭2.蕉叶音乐餐厅3.凯尔齿科4.时代生活美语时空5.汤尼英盖6.喜多屋国际海鲜料理7.英孚教育8.紫颖美容9.港丽餐厅10.俊奥11.史云逊护发中心12.思泳杰13.威尔士健身中心14.学乐英语15.御美会16.正大百货欢乐童趣馆17.新都市舞工场123456781011131415161617附附-2F7正大百货欢乐童趣馆 蕉叶音乐餐厅威尔士健身中心2010.08.26Page 18F1.爱晚亭酒家2.大众书局3.DQ冰淇淋4.DC112、-咖啡5.好乐迪6.肯德基精选餐厅7.司凯特真冰滑冰场8.味千拉面9.洋葱餐厅10.City Art Center11.DAIWO SUSHI12.大禾寿司13.健康煮休闲火锅14.孙平发型工作室15.萨利亚16.星美电影院123578131615附附-2F8星美电影院大众书局 好乐迪司凯特真冰滑冰场2010.08.26Page 1小南国俏江南 9F 小南国 10F 俏江南附附-2F9-102010.08.26Page 1附附-3扬族百货6层共16500平方米亨达利（眼镜）256平方米Nine West(服饰）203平方米Bean Pole(服饰）230平方米W&F（服饰）637平方米扬族百货113、F12010.08.26Page 1附附-3百丽（鞋）419平方米扬族百货一茶一坐（餐饮）775平方米F22010.08.26Page 1附附-3扬族百货F32010.08.26Page 1附附-3和绿寿司（餐饮）285平方米Jack Jones(服饰）207平方米扬族百货F42010.08.26Page 1附附-3红树林（餐饮）285平方米Nike360207平方米扬族百货F52010.08.26Page 1附附-3梦洁（家纺）185平方米思妍丽（休闲）350平方米采蝶轩（餐饮）扬族百货F62010.08.26Page 1附附-3冠军溜冰场（娱乐）2000平方米大诚料理（餐饮）300平方米大114、渔铁板烧韩林炭烤现代厨房6000平方米F72010.08.26Page 1附附-3今典放影院（娱乐）6000平方米炭烤火锅一兆韦德（健身）2000平方米汤姆熊（娱乐）1000平方米F82010.08.26Page 1附附-3好乐迪KTV2500平方米一兆韦德（健身）1000平方米知音琴行270平方米英孚教育600平方米F92010.08.26Page 1附附-42010.08.26Page 1附附-42010.08.26Page 1附附-42010.08.26Page 1附附-42010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附115、-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 12010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 120116、10.08.26Page 12010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1附附-52010.08.26Page 1餐饮餐饮主力主力店店银行银行商铺商铺主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场附附-62010.08.26Page 12、1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正117、市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化特色特色百货百货3、4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场l香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位 l“万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动 附附-62010.08.26Page 1 商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流。表表2.深圳万象城平面图深圳万象城平面图附附-62010.08.2118、6Page 1 主力店、次主力店所占比例为40精品店占22国际名牌占3餐饮占15娱乐占20附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（B2）附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（B1）附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（L1）附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（L2）附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（L3）附附-62010.08.26Page 1 表表2.119、深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（L4）附附-62010.08.26Page 1 表表2.深圳万象城平面图（深圳万象城平面图（L5）附附-62010.08.26Page 1 楼层楼层类型类型租赁面积租赁面积租金（元租金（元/月）月）年租金（元）年租金（元）1F小型店小型店2,1492486,395,870 中型店中型店1,7022485,064,110 柜台、公共服务柜台、公共服务122248361,584食品、餐饮食品、餐饮1,2992483,866,122 Wal-Mart（超市）（超市）34143176,075 2F小型店小型店3,091 2218,198,101 中型店中型店499 120、2211,324,091 食品、餐饮食品、餐饮104 221276,126 柜台、公共服务柜台、公共服务1,598 2214,237,737 3F小型店小型店1,347 182 2,942,285 食品、餐饮食品、餐饮121 182 264,461 Wal-Mart6,057433,125,402 4FWal-Mart9,839435,076,666 表表1.杭州万象城租金分布情况杭州万象城租金分布情况附附-62010.08.26Page 1楼层楼层功能业态功能业态L6美食+娱乐L5美食+娱乐L4美食+娱乐+艺术L3休闲服饰L2服饰大牌L1服饰+珠宝+百货B1美食+百货+珠宝B2停车场+Ole121、超市（华润）B3停车场表表2.杭州万象城功能业态分布杭州万象城功能业态分布附附-62010.08.26Page 1楼层楼层商家名录商家名录L3L301 OchirlyL303 LACAARL305 EIEGANT.PROSPERL308 DissonaL309 COZZIL311 LEL313 PesaroL315 NINE WESTL317 MephistoL318 尚泰百货尚泰百货L321 EQ：IQL323 GIVH SHYHL325 FinityL327 Jorya/Jorya WeekendL333 MarisfrolgL338 MAP by belleL341 鼎泰丰 L345 D122、aniel HechterL348 VersinoL351 PSALTERL353 CROQUISL355 JessicaL358 BroadwayL361 Steve MaddenL363 Ys for livingL365 仙踪林L368 NOVOL371 H&ML378 CATL380 GEOXL381 FincoL385 LapaletteL388 SKAPL393 蓝丝绘L395 JNBYL398 VERO MODAJACK&JONESONLY SELECTEDL2L201 BoogieL203 Blues HerosL205 theryL208 DurbanL210 KookaiL123、211 MarellaL213 Hugo Boss Orange LabelL215 True ReligionL218 尚泰百货尚泰百货L223 PinkL225 iBLUESL226 BlugirlL227 LLOYDl228 LancelL231 AnteprimaL235 GiadaL238 Louis VuittonL241 SammyL243 ALEXANDRE DE PARISL248 song of songL253 Escada SportL255 Max&Co.L257 Kent&CurwenL263 H&ML265 Costa CoffeeL268 MUJIL273 NO124、VOL278 LbL281 Penny BlackL283 D-mopL288 Tommy HilfigerL291 Harmont&BlaineL293 minimumL298 OVSL1L105 CoachL106 Marina RinaldiL108 MaxmaraL115 FendiL118 尚泰百货尚泰百货L121 Dior&Dior HommeL132 FerragamoL138 Louis VuittonL141 Ermenegildo ZegnaL148 Bottega VenetaL151 CartierL156 Emporio ArmaniL158 中艺L165 Piage125、tL171 BalenciagaL175 Hugo Boss Black LabelL178 EscadaL186 MarniL188 DunhillL191 Paul&SharkL195 亨吉利世纪名表中心L198 Y-3B1B101 大渔铁板烧B103 满记甜品B105 BestbiteB107 MakesenseB110 RimeB112 TissotB113 CHJ JEWELLERYB115 SeikoB118 尚泰百货尚泰百货B121 CITY CHAINB125 LensCraftersB128 BreadtalkB138 Cold StoneB145 味千拉面B148 Pizz126、a HutB151 StarbucksB161 McDonaldsB163 KFCB167 Tony MolyB168 甜言物语B171 M StarB175 emoiB178 manningsB180 minigemB181 周大福B183 GloireB185 老凤祥B187 时光音像B188 千味涮B198 太兴烧味B2B206 美车堂B208 OleB211 华润堂B218 味千拉面B221 八马茶业B268 狮牌茶叶B275 位元堂B278 宝明堂B288 McDonaldsB298 Rich Life表表2.杭州万象城功能业态分布杭州万象城功能业态分布附附-62010.08.26P127、age 1 楼层楼层商家名录商家名录L6L618 OrlaneL658 苏浙汇L668 张生记L688 唐宫L5L511 SIMON琴行L513 禾绿回转寿司L518 大时代L521 豆捞坊L525 玫瑰人生L527 roesnthalL528 LLADROL529 天籁钟行L531 defaL533 MantaniL535 非非想时尚发型L536 PandearL538 MTML539 亚洲土地L541 好家庭L543 SimmonsL545 SealyL547 古吴绣皇L548 FRANZL550 艺廊L558 BroadwayL568 BOSEL575 OSIML585 SONYL588128、 CAVL598 BESTBUYL4L401 釜山韩国料理L403 Paul FrankL408 美国旅行者L418 冰纷万象冰纷万象L421 三上日本料理L423 一茶一座L428 La CompagnieL431 Nike KidsL433 KingkowL435Goodbaby L438 ToysRusL441 外婆家L443 MONNALISAL445 Louis TocoolL448 Eland KidsL450 CeldenL451 CHCKEEDUCKL453 Step 2woL457 iCafL458 BroadwayL461 DriveProL476 LOTTOL478 Co129、lumbiaL480 The North FaceL483 Jack WolfsinL488 Page One表表2.杭州万象城功能业态分布杭州万象城功能业态分布附附-62010.08.26Page 1表表1.凯德置地凯德置地来福士系列来福士系列项目项目上海来福士北京来福士成都来福士杭州来福士宁波来福士深圳来福士项目区位项目区位人民广场东直门人民南路钱江新城江北大庆南路南山区开业时间开业时间2003，112009，062012，X2013，X2012，X2014，X拿地时间拿地时间-2005，022006，11-2008，X开工时间开工时间-2005，032008，01-2009，09-占地面130、积占地面积15,18614,68532,57240,355-53,725总建筑面积总建筑面积165,261145,928308,939389,489157,807426,430容积率容积率9.069.946.317.03地上建筑面积地上建筑面积13,7606-194,961283,568102,000-购物中心购物中心45,98529,71678,636-52,000写字楼写字楼91,62241,31876,228-酒店酒店-41,584-服务公寓服务公寓-28,66111,691-19,980-高端个人事务所高端个人事务所-28,781-附属及停车场附属及停车场27,65448,263-附附131、-72010.08.26Page 1功能业态功能业态建筑面积建筑面积比例比例可出租面积可出租面积使用率使用率商业45,98527.83%27,66560.16%办公91,62255.44%82,57290.12%停车场27,65416.73%-合计165,261100.00%110,23766.70%项目区位：人民广场占地面积：15,186总建筑面积：165,261容积率：-写字楼标准层：2198.89 写字楼得房率：73%-76%投资商：凯德置地（新加坡）建筑设计：巴马丹拿开业时间：2003年11月1日项目概况：项目概况：表表2.功能业态配比功能业态配比附附-72010.08.26Page 132、1 附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 17F7F健身与美容6F6F美食广场5F5F运动生活天地4F4F男性世界与运动3F3F休闲服饰2F2F流行服饰1F1F摩登精品B1B1特色集市B2B2地下停车场B3B3表表3.各楼层功能和主题各楼层功能和主题附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表4.B1层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称眼镜眼镜2美式眼镜、茂昌眼镜音像音像1天鼎音像 餐饮餐饮15味千拉面、永和大王、云南美食园、美珍香、大旺山留许、华夫饼133、美国伟思巧克力曲奇、富士妈妈、比萨站、广良与 古丸今来 豆果子、裕恒食品、每日新鲜、好多客、贝尔多爸爸的泡芙功茶 礼品、嗜好礼品、嗜好7福驰欢乐屋、水琉璃、思彼垂银、爱丽丝、麦吉柯主题魔术店、草莓妹、PIKA 化妆用品化妆用品3泛亚“爱美”美甲世界、伊娜薇、欧美药妆 美容美发美容美发1蒂樊尼造型设计服务、便利店服务、便利店3屈臣式、柯达快速冲印真色彩店、筑波时空港手机大世界附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表5.1F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称眼镜眼镜1希曼明镜饰品饰品5思沃琪、JEAN PAUL、银镇、TE、D134、YRBERGKERN咖啡厅咖啡厅/餐厅餐厅3星巴克、面包新语、哈根达斯休闲服饰休闲服饰1CHEVIGNON 化妆用品化妆用品2red、earth女装女装8GUESS、NOVO、Concept、路逸沙美、kookai、fornarina、娜芙、慕诗男装男装2卡特彼勒、赛德其尼皮鞋皮鞋1真美诗附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表6.2F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称眼镜眼镜1现代观点 饰品饰品2玛贝甭、麦凯塞餐饮餐饮3伍京堂、仙踪林、食东食西休闲服饰休闲服饰1艾狮女装女装13密雅、放肆、奥莉、Udb、VERO、MODA、135、ItsumiDOSAKA、和平天使、COZZI、a02、三文治、碧爱钡、诗凡诗皮鞋皮鞋1思嘉图附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表7.3F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称餐饮餐饮2雷亚尔巴西烧烤、蕉叶咖喱屋休闲服饰休闲服饰5优衣库、奥索比诗、bods.bodynits、洛卡小镇、麦杰女装女装5艾格、BYTHREE Tango、酷拉拉、拉夏贝尔、Le tutu男装男装3苏格兰飞人、马克.华菲、Jack&Jones皮具皮具1TOUCH礼品礼品1名线附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page136、 1表表8.4F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称餐饮餐饮1COCA女装女装5SPACE24、赛乐、OXWIL、XRAY、Star 内衣内衣1奔趣男装男装12雷伯斯特、万祺凯易、大仓.雷迪、艾姆缔、蓝豹、梵尚、洋服青山、法狐、博格西尼、WEST、COAST、路易柏高运动服饰运动服饰1运动100皮具皮具1千科附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表9.5F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称书店书店1季风书园保健用品保健用品1傲胜健康焦点运动服饰运动服饰1运动100电器电器1新方特数码空间附附-7201137、0.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1表表10.6F层业态分布情况层业态分布情况业态业态数量数量店铺名称店铺名称餐饮餐饮1大食代来福士店儿童用品儿童用品1博士蛙365童美儿童摄影礼品礼品1头大原创玩具房美容美发美容美发2王磊形象公社美容美体SPA护理中心、王磊形象公社美发中心家居用品家居用品1澳西奴附附-72010.08.26Page 1附附-72010.08.26Page 1 附附-82010.08.26Page 1 附附-82010.08.26Page 1 附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.2138、6Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1附附-82010.08.26Page 1 楼层楼层功能业态功能业态建筑面积建筑面积8F8F娱乐、休闲9，6187F7F娱乐、餐饮、设备用房9，89139、96F6F餐饮、娱乐10，7645F5F次主力店、店铺10，4754F4F苏宁主力店、次主力店、店铺10，8853F3F苏宁主力店、次主力店、店铺10，7552F2F苏宁主力店、次主力店、店铺9，5741F1F苏宁、店铺、酒店及住宅大堂11，927合计合计-83，897表表1.各楼层功能和主题各楼层功能和主题附附-92010.08.26Page 1 附附-92010.08.26Page 1 附附-92010.08.26Page 1 附附-92010.08.26Page 1 附附-92010.08.26Page 1朗豪坊附附-102010.08.26Page 1项目概况最大程度上利用人流，并将人140、流迅速转换为购买力。附附-102010.08.26Page 1 朗豪坊总面积达16.7万平方米，整个朗豪坊主要分为三个部分，包括九龙半岛最高的60层甲级朗豪坊办公朗豪坊办公大楼大楼、面积达60000平方米的朗豪坊商场朗豪坊商场以及楼高42层的五星级朗豪酒店朗豪酒店。朗豪坊购物广场楼高15层其外墙和内围均以由巴西特别开采的金满堂石建成，是美国捷得国际建筑师事务所为朗豪坊设计的非凡特色。朗豪坊商场，开创香港先河，还有更多项崭新的建筑及设计特色，其中包括两条两条全港最长的室内扶手电梯，以及全港首创的数码天幕，全港最长的室内扶手电梯，以及全港首创的数码天幕，打造出香港首屈一指的购物中心打造出香港首屈一141、指的购物中心天空之城天空之城。其天幕的设计、现代化框架结构在mall的空间内形成了一个非凡的购物环境，另外，朗豪坊的朗豪坊的4层高的通天电梯、旋层高的通天电梯、旋转楼梯等改变了常规楼层价值，使楼层价值递减规律失转楼梯等改变了常规楼层价值，使楼层价值递减规律失效，重新构架了楼层价值体系效，重新构架了楼层价值体系，这一创新设计让朗豪坊商业楼层达到了十三层之高，并且依然商业价值不减，创造了情景商业mall领域的神话。附附-102010.08.26Page 1 超级市场超级市场/特色食品特色食品（Jasons Market）鞋履专区鞋履专区国际品牌（国际品牌（H&M）美容专层美容专层时尚服饰时尚服饰美142、食广场美食广场特色餐厅特色餐厅/酒吧酒吧本地原创品牌本地原创品牌运动服饰运动服饰潮流服饰潮流服饰附附-102010.08.26Page 1附附-102010.08.26Page 1标志物：通天梯标志物：happy men雕塑附附-102010.08.26Page 1朗豪坊位于香港旺角砵兰街，是该区的著名地标建筑，定位为年轻时尚消费基地，于2004年10月开业。业态构成：综合商业+五星级酒店+甲级写字楼总建筑面积：16.7万平方米商业面积：约6万平方米商业比例：约为36%商业楼层：地下2层，地上13层购物中心写字楼酒店附附-102010.08.26Page 1附附-102010.08.26Pag143、e 1100m附附-102010.08.26Page 1三部分功能流线分析商业部分垂直主动线分析附附-102010.08.26Page 1通天广场及主要中庭示意写字楼附附-102010.08.26Page 1业态分布B1-L3:传统商业：品牌旗舰店（如CK、G2000、AX、H&M、i.t）、鞋靴珠宝、化妆品（西武）。L4:餐饮，通天广场的首层。B2:超级市场。2010.08.26Page 1业态分布L5-L7时尚服饰、运动服饰：品牌如MUJI、VANS、IZZUE、adidas、acupuncture2010.08.26Page 1业态分布L8-L12：The Spiral潮牌、潮店聚集地。144、8L有戏院（UA Cinema）。2010.08.26Page 1业态分布L13：特色餐厅酒吧。2010.08.26Page 1主力店次主力店 个体店业态分布传统 整体个性 零碎主营业态为：服饰+餐饮2010.08.26Page 1交通组织L2 二层平面happy man铜雕塑2010.08.26Page 1L2 二层平面L4 四层平面（通天广场）L8L4L3L2L12010.08.26Page 12010.08.26Page 1L2 二层平面L4 四层平面（通天广场）L8L4L3L2L12010.08.26Page 12L 二层平面4L 四层平面（通天广场）L1-L4普通扶梯位置及动线示意2145、010.08.26Page 1L4 通天广场层平面L8L4L3L2L1通天广场L4-L8L3-L4L1-L3 2010.08.26Page 1商场的L4至L8，以及L8至L12，架设两组总长83米、全港最长之无承拓室内扶手电梯，避免游人在升降机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的时间，走至每一家商店。2010.08.26Page 1通天广场时时刻刻都有大型主题布置2010.08.26Page 1通天梯：游客拍照、官方宣传的最佳地点2010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 1L12 十二层平146、面L8 八层平面L8-L122010.08.26Page 1潮店，原创，品牌限量店 2010.08.26Page 1旋转台阶及坡道 彩虹梯2010.08.26Page 1OZONE=live stage+sky barlivestage2010.08.26Page 1sky bar数码天幕：全港第一个数码天幕，面积达138米 x 38米，覆盖整个购物中心的顶部。天幕时刻播放不同数影像，每日的特定时间，或每逢节日，天幕将会播放特别画面。街外途人亦可透过玻璃墙身，看到室内数码特效。livestage2010.08.26Page 12010.08.26Page 1兴奋空间通天广场Ozone兴奋空间：147、2个。L4通天广场L12-L13 Ozone区（live stage+sky bar）大堂处即有醒目指引！2010.08.26Page 1立面设计外墙朗豪坊商场部份由The Jerde Partnership日藉设计师Brian Honda负责。商场以“巨石坠落”作为推广概念，外墙和内部支柱由巴西开采、再运至台湾进行切割工作。商场外墙除了以坚固大石作建筑材料外，另一半就以玻璃幕墙设计，增加透明感，尽览旺角日与夜。朗豪坊于2005年获香港工程师学会颁发“卓越结构大奖”。2010.08.26Page 12010.08.26Page 12010.08.26Page 1石材与玻璃交错的立面2010.0148、8.26Page 1香港购物中心充分利用了玻璃幕墙材质透明的特点，将浓郁的购物气息充分展示出来，形成了一个良好 外部形象设计，让路人经过此处，就生产了进入购物中心的愿望。2010.08.26Page 1两棵巨大铁树艺术品Metal Tree，原本设计为内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。2010.08.26Page 1 位置位置觀塘道觀塘道 418 號創紀之城第號創紀之城第 5 期期(直駁觀塘地鐵站及大型交通交匯處直駁觀塘地鐵站及大型交通交匯處)占地面积1.17万平方米建筑面积7万平方米楼层地面地层-6层&11 层Xsite 總樓面面積45,000 平方呎，X Generation Site，149、匯聚年輕及潮流品牌。(2 樓至 6 樓)玻璃圓柱建築270開揚景觀，8,600 平方呎的玻璃幕牆，共利用了 350 塊玻璃，營造通透感及不夜天的氣勢。玻璃天幕14,500 平方呎的玻璃天幕，引入大量天然光線，營造品味生活的空間感。快速扶手電梯特別設計 2 組快速扶手電梯，將顧客迅速地由1/F 帶往 3/F 及 5/F，令人流平均分布。扶手電梯52 部特高樓底3.5 米至 4.2 米流線型商舖間隔視線無遮擋建築及發展商新鴻基地產新鸿基APM商场资料：附附-112010.08.26Page 1 楼层楼层主营主营主力店主力店地面底层超级市场及便利点吉之島超級市場地面超级市场及便利点大堂层时装、美容/150、个人护理、餐饮万宁大堂高层时装、美容/个人护理、礼品/书籍/生活品味、餐饮1F超级市场及便利点、时装、美容/个人护理、礼品/书籍/生活品味、餐饮2F时装、礼品/书籍/生活品味、餐饮3F时装、礼品/书籍/生活品味、餐饮4F时装、美容/个人护理、礼品/书籍/生活品味、餐饮、影音/电子产品5F美容/个人护理、礼品/书籍/生活品味、餐饮、影音/电子产品6F礼品/书籍/生活品味、娱乐、餐饮11F娱乐新时代卡拉OK楼层分布：附附-112010.08.26Page 1 附附-112010.08.26Page 1 附附-112010.08.26Page 1 附附-112010.08.26Page 1 附附-1151、12010.08.26Page 1 附附-112010.08.26Page 1 附附-112010.08.12Page0香港购物中心香港购物中心 香港购物中心的发展对亚洲购物中心具有非凡意义；香港建设了亚洲最早的购物中心；自1966年海运大厦第一期开业以来，目前分布于香港岛、九龙、新界的大大小小的购物中心约50个。本报告是严格保密的。附附-122010.08.26Page 1附附-122010.08.12Page0本报告是严格保密的。信德中心信德中心置地广场置地广场太古广场太古广场时代广场时代广场太古城广场太古城广场杏花新城杏花新城东港城东港城新都城新都城荷里活广场荷里活广场又一城又一城朗豪坊152、朗豪坊APMAPM新都会广场新都会广场海港城海港城本项目位于香港九龙的中心地带九龙塘九龙塘。200200万平方米万平方米竞争与繁荣的商业竞争与繁荣的商业现今香港购物中心商业面积总量超超过过200200万平万平方米方米高高度竞争与繁度竞争与繁荣的商业市荣的商业市场！场！德福广场德福广场2010.08.12Page0九龙塘九龙塘九龙塘九龙塘位于香港九龙的西部，当中大部份地域都在九龙城区，位置为狮子山以南，界限街以北，石硖尾以东，九龙城及乐富以西。九龙塘交通方便，九龙塘地铁站位于观塘线与东铁线交汇处，使九龙塘成为九龙与新界的换乘中心九龙与新界的换乘中心。此外，该区的巴士可通往九龙、新界、香港岛大部分153、地区。九九龙龙塘塘附附-122010.08.12Page0本报告是严格保密的。九龙塘九龙塘九龙塘是香港市区罕有的低密度发展区低密度发展区，以平房及别墅为主，环境清幽。而此区著名学校林立，为九龙之主要名校区（香港城市大学、香港浸会大学）。九龙塘的街道多是以英格兰的郡名或地方名命名，例如歌和老街的康沃尔郡（Cornwall），森麻实道的森麻实郡，律伦街的拉特兰郡。附附-122010.08.12Page0又一城又一城又一城由香港太古地产及中信泰富香港太古地产及中信泰富开发，位于九龙的中心地带，九龙塘又一村达之路80号，毗邻香港城市大学，属于地铁上盖物业。总建面约总建面约9000090000平方米平方154、米，拥有约约220220间间7 7层的商铺及食肆层的商铺及食肆、设备齐全的电影院、全港其中之一最大的溜冰场以及约约2290022900平方米的写字楼平方米的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约约830830个停车位个停车位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0交通网络交通网络又一城设有完善的公共交通网络，乘搭乘搭港铁观塘线及东铁线路港铁观塘线及东铁线路均可直达九龙塘站。经由九龙塘站C出口即可到达，即使由港、九、新界甚至内地前来，都十分便捷。又一城与九龙塘地铁站155、及九广铁路火车站直接连通，并设有巴士总站及的士落客区。设于又一城的巴士总站以及邻近九龍塘地铁站之巴士路线:城巴:62R新巴:796B九巴:2C,80M,81M,82M,88M,203小巴:2,2A,10A,10M,25M,29A,29B,41A,41M,61M,72,（可到达新界、九龙、香港岛各地）又一城位处于香港城市大学對面，驾驶私家车前往又一城，經由窝打老道驶至歌和老街，再转往达之路便可到达。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0L2L1UGGLG1LG2MTRP7 7层商场中从最低一层起有层商场中从最低一层起有5 5层可直接由外部导层可直接由外部导南部连接九龙塘地铁156、站本报告是严格保密的。站MTR层（商场最低层）UG西侧连接地面层G层西侧连接地面层，西侧站中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连东侧北部为南部为巴士总 的士站LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路附附-122010.08.12Page0展览会场展览会场u汇聚了知名的时装品牌、餐厅食肆以及娱乐场所，又一城吸引了邻近的高消費人群游览。144.5平方米127.5平方米本报告是严格保密的。Area A(LG2层)Area B(LG2层)展览场地的设计灵活，无论举办任何类型的展览活动都是理想之选。展览场地展览场地 面积面积附附-122010.08.12Page0本报告是严格保密的。写字楼写字楼数码157、控制风机盘管设备四部載客升降机及三部载货升降机提供后备紧急电源，支援租戶重要设施运作空气调节空气调节系统系统升降机设升降机设备备后备供电后备供电设备设备u由世界著名的建設公司迈阿密Arquitectonica设计，四层低密度四层低密度，配合全全玻璃幕墙玻璃幕墙，令自然阳光透射入內，环境优美。u商业大楼位于购物商場上盖，毗邻香港城市毗邻香港城市大学、创新中心、香港生产力促近局大楼及赛大学、创新中心、香港生产力促近局大楼及赛马会环保大楼。马会环保大楼。偌大的楼层，四周被翠绿山景包围，再配合先进科技配套设施，使之成为香办公面积办公面积 約52,00平方米楼层数目楼层数目 四楼层高度楼层高度 約2.5158、米连架空地台每楼层均有三层电线槽，让租戶可灵活设计辦公室设施附附-122010.08.12Page05%玩具/童装4 C,Folli Follie,周生生,世界珠宝，时间廊3%美容美发/个人护理美食15%娱乐/休闲1%服装/配饰/鞋帽37%珠宝精品14%百货/超市/便利店1%影音器材1%运动及用品4%书籍/光碟服装/配饰/鞋帽美食珠宝精品美容美发/个人护理各类服务家居玩具/童装书籍/光碟运动及用品影音器材百货/超市/便利店娱乐/休闲经营商品经营商品经营的商品以大众档次大众档次商品为主，定位中档定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便159、服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、本报告是严格保密的。娱乐娱乐/休闲休闲店店Adidas,Columbia,Fila,马拉松，皇家运动专门店Nakamichi，丰泽电器，百老汇电器玛莎百货，TASTE，屈臣氏，万宁运动及用品运动及用品影音器材影音器材百货百货/超市超市/便利便利家居Lancome 4%各类服务OSIM傲胜国际保健、世界视力 2%Disney Store,玩具反斗城 13%Haagen-Dazs,又一栈，奇华饼家，皇后饼店，沪翠园。Biotherm,Bobbi Brown,Body shop,CHANEL,LOG-ON，欧洲名画之家，琉璃工房，柏斯琴行香160、港唱片，叶一堂，Inside Edge,美食美食珠宝精品珠宝精品美容美发美容美发/个人个人护理护理各类服务各类服务家居家居玩具玩具/童装童装书籍书籍/光碟光碟中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。服装服装/配饰配饰/鞋帽鞋帽 Ashworth,BALLY,CK Jeans,Esprit,G2000附附-122010.08.12Page0主力店主力店又一城的业态设计很有特点，主力店是英国玛莎百货和英国玛莎百货和TASTE超市市场、大型溜超市市场、大型溜冰场以及设置有冰场以及设置有2000个座位的个座位的AMC电影院电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的a161、gnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店。UG本报告是严格保密的。AMCAMC电影院电影院楼层LG1MTRUG-L2主力店主力店玛莎百货玛莎百货TASTETASTE超市市超市市场场欢天雪地溜冰欢天雪地溜冰场场附附-122010.08.12Page0玛莎百货玛莎百货u马莎百货缘于英国纽卡素，于1988年进军香港，在尖沙咀海洋中心开业（而此处亦演变成香港旗舰店）。u目前马莎有10家分店，过往马莎也曾经在太古广场及愉景新城开设分店，但其后迁出。u和其他海外分店不同，香港马莎百货是由马莎百货总公司拥有，而其他地区则为特许经营。不过，英国马莎表示，未来内地分店，将同样以全资拥有方式经营。u在香港马162、莎可找到尺码较大的衣着和英式食品、尺码较大的衣着和英式食品、零食零食等。马莎顾客可享有35天退款及货品更换服务。而且以高质素及公平交易高质素及公平交易见称，如看似普通的各式果酱亦以40%或以上鲜果制成，故此与别不同。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0TASTETASTETaste是和记黄埔旗下屈臣氏集团和记黄埔旗下屈臣氏集团在香港设立的连锁超级市场，主要对象是中产阶级的消费者，售卖世界各地产品。现有9间分店在香港和1间分店在广州。首间分店于2004年11月在九龙塘又一城开幕，广州的分店在2010年2月开业。Taste出售来自全球的产品，包括：u来自全球的杂货u新鲜海产163、u来自亚洲及日本的产品u店内面包店的面包u即叫即造的三文治环球熟食uWatsons Wine Cellar 酒窖出售的酒u日式森之卷u家居用品本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0本报告是严格保密的。AMCAMC电影城电影城AMC又一城以提供多元化的优质电影为本，为观众提供不同类型的电影选择。所有影院均使用数码环回立体声设备数码环回立体声设备以及层级式座位设计层级式座位设计，让观众尽情欣赏至爱电影，视野全无阻碍。情侣座位设计情侣座位设计座位上的手柄可随意提高，座位前更有额外的空间，让情侣可以更亲密舒适的欣赏电影。AMC又一城同时设有为伤残人士而设的设施伤残人士而设的设施。164、世联地产附附-122010.08.12Page0欢天雪地溜冰场欢天雪地溜冰场u又一城欢天雪地是全港最大型的室內溜冰场之一，拥有大型舞台灯光大型舞台灯光及优质视听系优质视听系统统，是举办世界级滑冰赛事和表演的理想场地举办世界级滑冰赛事和表演的理想场地，亦是休闲娱乐的理想之选。u香港又一城溜冰场聘请陈露等著名花样滑冰运动员定期指导著名花样滑冰运动员定期指导，同时举办滑比赛。经营滑冰场成本较高，并非大部分购物中心都要引入滑冰场。地本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0地地上上四四层层地地下下三三层层楼层分布楼层分布L2L1UGGLG1LG2MTRP本报告是严格保密的。附附-12165、2010.08.12Page0本报告是严格保密的。MTRMTRu由于与地铁接驳，该层店铺比其上六层少许多，以主力店主力店TASTETASTE为主，附有东亚银行分行、百老汇电器、丰泽电器、屈臣氏、万宁等电器、生活品店铺。TASTETASTE百老汇电器百老汇电器屈臣氏屈臣氏东亚银行东亚银行地铁站覆地铁站覆盖区域盖区域2010.08.12Page0本报告是严格保密的。LG2&LG1LG2&LG1uLG1,LG2主要以时装时装和高档餐厅和高档餐厅为主，加上主力店玛莎百货，附以少许的化妆品、珠宝、手表店。其中店铺面积大较大的有服饰店i.t，玛莎百货，时装agnesb.，书店叶一堂等。叶一堂叶一堂Agne166、sAgnes b,b,玛莎百货玛莎百货i.t叶一堂叶一堂周生生周生生AgnesAgnes b.b.i,ti,t又一栈又一栈i.t附附-122010.08.12Page0本报告是严格保密的。G&UGG&UGuG主要以生活精品店生活精品店为主，包括化妆品、家化妆品、家居店居店，同时高档餐厅高档餐厅也比较多，人气高的王家沙、八月花便在此楼。uUG以主力店主力店AMCAMC电电影院、欢天雪地溜冰场影院、欢天雪地溜冰场和和LOG-ONLOG-ON精品店精品店置于两端，中间布置化妆品和时装店，以时装店为主。同时也有EXP、STARBUCKS等饮食餐厅。AMCAMCEXPEXPLOG-ONLOG-ONfra167、ncfrancLevis.Levis.BubbiBubbi brownbrownTheThe BodyBody shopshopH.MH.MFrancfrancFrancfrancLog-onLog-onEXPEXP王家沙王家沙八月花八月花王家沙王家沙香港城市大香港城市大学覆盖区域学覆盖区域附附-122010.08.12Page0板前回转板前回转AMC寿司寿司本报告是严格保密的。L1&L2L1&L2uL1西端主要布置各类餐厅配以AMC电影院，东端布置两大时装店铺，中间几乎都是时装时装店铺。uL2西端为AMC电影院配半露天柏斯琴行柏斯琴行香港唱片香港唱片麦当劳麦当劳KFCH.MAMCUNIQLO168、GigaSports香港唱片香港唱片半露天美食广场半露天美食广场Hagen-DazsHagen-DazsUNIQLOUNIQLO柏斯琴行柏斯琴行玩具反斗城玩具反斗城美食广场，东端为柏斯琴行与香港唱片店，中间混杂着时装店与时装店与精品店精品店。半露天美半露天美食广场食广场Rice H.Mpaper附附-122010.08.12Page0特色活动特色活动u每年重要节日，在又一城LG2的展示会场，都会布置相关特色的装饰增加节日气氛，增进顾客购物的热情。u例如春节就会有一些春节主题的装饰物，而圣诞节会布置一个六层一个六层高的圣诞树高的圣诞树，摆放近一个月的时间。u此外，一些名牌产品会请当红演艺明星来又169、一城做宣传活动，以吸引人气。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0与穿有关的承租商户数量最多，平均占总与穿有关的承租商户数量最多，平均占总承租商户数量的承租商户数量的3030以上以上u总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。服装/配饰/鞋帽美食珠宝精品美容美发/个人护理各类服务家居玩具/童装书籍/光碟运动及170、用品影音器材百货/超市/便利店运动及用品4%百货/超市/便利店书籍/光碟5%玩具/童装3%家居4%2%美容美发/个人护理13%影音器材1%1%娱乐/休闲1%各类服务服装/配饰/鞋帽37%美食15%珠宝精品14%娱乐/休闲本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮层的休闲餐饮u香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合集中和分期相结合的方法，多点多层多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。u购物中心除了在某一个固定的区域某一个固定的区域设置美食广场，同时在多个楼171、层同时在多个楼层设置风味餐厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。地本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0复合型人流推动结构复合型人流推动结构私家车的顾客，消费水平强，消费能力高，于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。本报告是严格保密的。考虑到四楼有酒店和写字楼，又一城于是修建了一条第三是四楼的 私家路直通四楼，并设置候车区，由于四楼基本为开人流商场。的人流u设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。u香港购物中心的172、规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。人流人流 人流推进结构人流推进结构第一层地下层 又一城地下层与地铁相连，停车场设在地下室，地铁的人流 的客流和开私家车的客流从地下进入商场。第二是地面层 又一城由于邻近巴士站，乘坐巴士的客流从地面进入附附-122010.08.12Page0将主力店设置于购物中心的两端，将一般将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部商户设置于购物中心的中部u购物中心内部的人流动线规划人流动线规划是购物中心规划的灵魂灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每173、一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。u购物中心的人流动线规划人流动线规划与地块形状地块形状有关，与出入口的设置出入口的设置有关，与主力店的位置主力店的位置安排有关。u当地块形状为长条形长条形时，香港购物中心的经验是将主力店主力店设置于两端两端，将一般承租商户一般承租商户设置于中间中间的方式。又一城的UG层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0自动扶梯自动扶174、梯&通天梯通天梯u香港购物中心一般将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔每隔20-4020-40米米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置如中庭、出入口等位置。中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽，是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域。u在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯通天梯”实现人流跨层传送实现人流跨层传送。按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样4楼就和8楼具有了几乎相同的商业价值具有了几乎相同的商业价值。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0本175、报告是严格保密的。娱乐、休闲、餐饮业态的分布娱乐、休闲、餐饮业态的分布u娱乐、休闲、餐饮娱乐、休闲、餐饮是该商场吸引人流的特色地方，电影院分别分布于商场的最上面的三层，欢天雪地溜冰场设在商场地面上第五层，餐饮和玩具反斗城均设在最顶上一层。溜冰场上面一层设有观看的台阶，就餐时可以观看溜冰场上的风景就餐时可以观看溜冰场上的风景。溜冰场周边业态布局溜冰场周边业态布局附附-122010.08.12Page0推动购物中心三权分立式管理，极度重视推动购物中心三权分立式管理，极度重视物业经营管理公司对购物中心的作用物业经营管理公司对购物中心的作用u香港众多购物中心运营管理模式是按照“三权分立三权分立”原则设176、立的，成立专门的商业经营公司和物业管理公司，实现所有权所有权、经营权经营权以及管理权管理权的分离。u发展商发展商成为购物中心的所有者所有者，获取租金收益；u商业经营公司商业经营公司拥有经营权经营权，负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能；u物业管理物业管理公司拥有管理权管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作u这一模式推动了购物中心管理水平的提升，并且实现了成本的数字化管理。如一个20万平方米的购物中心，经营管理公司只需要有20个管理人员就够了，不动产的管理包括：人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包括：空调、消防、招商、行销等，清洁及保安服务则大部分是外包，可使人员任用较有177、弹性。经营和管理既能统一，又能各自动作，既方便了管理，也降低了成本。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把经营管理方对商户要求几近苛刻，牢牢把握商场主动权，形成大业主小租户现象握商场主动权，形成大业主小租户现象u香港购物中心基本上都被地产商作为一项长期增值物业拥有长期增值物业拥有，很少有购物中心的商铺出售，故产权很统一产权很统一，业主拥有对购物中心的绝对控制权。u基于产权的统一，作为发展商的“经营之手”商场物业经营管理公司就拥有以购物中心强大的控制权。在这一前提下，为实现优良的投资回报，实现良好的管理，购物中心经营管理方对商户要求几近苛178、刻。u香港的购物中心几乎每一个都是大业主小商户大业主小商户，但购物中心的经营业绩和管理水平都很好。本报告是严格保密的。附附-122010.08.12Page0购物中心的租户每年保持购物中心的租户每年保持5%-10%5%-10%的淘汰率的淘汰率u为充分保证购物中心的竞争力，及时调整经营不善的租户，调整销售不佳的商品，香港购物中心对场内的租户每年保持每年保持5%-10%5%-10%的淘汰率的淘汰率，以确保购物中心拥有良好的新陈代谢能力，并保持购物中心在市场上的竞争力。u香港购物中心在经营管理策略中，也充分引入了竞争机制和淘汰机制竞争机制和淘汰机制。香港购物中心在与承租方签订合约时，即在与租户的续约179、与解约的权力方面，保持了灵活的空间。u购物中心与承租户的租约大都以大都以2-32-3年为主年为主，押金在押金在2-32-3月租金之间月租金之间。但这并不表示承租商户在合约期内，即使经营不善也可以继续经营。如果购物中心的租金收取是采取与承租商户利润分成的模式，则提成提成最低最低的一部份商户会在一定的时间段内定期淘汰定期淘汰。本报告是严格保密的。附附-122010.08.26Page 1 序号序号类别类别店铺数量店铺数量LGLGL1L1L2L2L3L3L4L4比例比例1 1百货公司百货公司2 21 11 11%1%2 2女士时装女士时装44448 81717191923%23%3 3男士时装男士时180、装36368 81313151518%18%4 4童装玩具童装玩具1 11 11%1%5 5皮革制品皮革制品/皮鞋皮鞋/手袋手袋33334 47 7222217%17%6 6运动用品运动用品4 44 42%2%7 7护理护理/美容美容7 74 42 21 14%4%8 8书本书本/音乐音乐/电子用品电子用品6 63 32 21 13%3%9 9艺术品艺术品/家居布置家居布置/礼品礼品9 93 32 24 45%5%1010珠宝珠宝/钟表钟表/饰物饰物25255 57 7131313%13%1111娱乐娱乐1 11 11%1%1212餐饮餐饮16164 43 32 21 18%8%1313银行银181、行/服务服务11116%6%合计合计1951954 44545515177771 1100%100%比例比例2%2%23%23%26%26%39%39%1%1%100%100%2010.08.26Page 1 One pacific placeJW MarriottIsland Shangri-laPacific Place ApartmentHSBCConrad Hong KongTwo pacific place附附-122010.08.26Page 1 Hong Kong SeibuLane CrawfordAMC Pacific PlacePark CourtLane Crawford附附-122010.08.26Page 1 JW MarriottGarden CourtGreat Foodhall楼层分布楼层分布-1附附-12