1、淄博名尚城市广场商业业态定位、招商、营运淄博名尚城市广场商业业态定位、招商、营运整体（提纲式）方案整体（提纲式）方案 目目 录录第一部分、前言第一部分、前言1 1、背景、背景2 2、研究出发点、研究出发点第二部分、市场分析第二部分、市场分析1 1、市场背景分析、市场背景分析2 2、项目周边商业情况分析、项目周边商业情况分析第三部分、项目概要及分析第三部分、项目概要及分析1 1、项目概要、项目概要2 2、项目周边人口分析、项目周边人口分析3 3、项目交通区位分析、项目交通区位分析4 4、项目、项目SWOTSWOT分析分析5 5、差异化需求分析、差异化需求分析第四部分、项目产品和功能定位第四部分、2、项目产品和功能定位1 1、目标消费客户特征、目标消费客户特征2 2、项目产品属性、项目产品属性3 3、项目功能属性、项目功能属性第五部分、项目业态规划定位第五部分、项目业态规划定位1 1、项目主题定位、项目主题定位2 2、项目业态规划、项目业态规划第六部分、项目招商策略第六部分、项目招商策略1 1、招商基本原则、招商基本原则2 2、招商工作目标、招商工作目标3 3、租金制定策略、租金制定策略4 4、奥特莱斯招商、奥特莱斯招商第七部分、项目营运管理第七部分、项目营运管理第八部分、投资收益测算第八部分、投资收益测算1 1、投资估算、投资估算2 2、收益估算、收益估算第一部分、前言第一部分、前言背景3、背景 淄博市位于山东省中部，全市总面积淄博市位于山东省中部，全市总面积59655965平方公里，占山东省平方公里，占山东省总面积的总面积的3.79%3.79%。区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨。区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临海滨旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。淄博是山东省重要的旅游城市青岛、烟台和威海，西接泉城济南。淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是沟通中原地区交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，也是山东省重要的商品集散地和贸易中心。和山东半岛的咽喉要道，也是山东省重要的商品集散地和贸易中心。淄4、博淄博150150公里范围内辐射济南、滨州、潍坊、泰安、东营等城公里范围内辐射济南、滨州、潍坊、泰安、东营等城市，辐射城市圈人口密集，总人口达市，辐射城市圈人口密集，总人口达27002700余万人。区域经济飞速发余万人。区域经济飞速发展，已经成为山东省会城市群经济圈的重要组成部分，是加快工业展，已经成为山东省会城市群经济圈的重要组成部分，是加快工业化、城市化进程，聚集产业和人口的重点区域，成为山东省中西部化、城市化进程，聚集产业和人口的重点区域，成为山东省中西部崛起的平台。崛起的平台。20092009年，淄博市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快城市基础设施建设等多项利好因素推动下，年5、，淄博市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快城市基础设施建设等多项利好因素推动下，呈现出稳步发展的势头，大型商场亮点频现，主要表现在以下几个方面：呈现出稳步发展的势头，大型商场亮点频现，主要表现在以下几个方面：1 1）专业市场行情看涨）专业市场行情看涨由于淄博市经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，专业市场逐渐推出市由于淄博市经济的持续高速发展，加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持，专业市场逐渐推出市场，且销售和出租情况都相当理想。场，且销售和出租情况都相当理想。2 2）主题商场的开发逐渐成趋势）主题商场的开发逐渐成趋势主题式的商场由于具体清晰的定位6、及鲜明特色，对加强商户的竞争力吸引客户方面有独特作用，也逐渐成为主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色，对加强商户的竞争力吸引客户方面有独特作用，也逐渐成为商业地产发展的新趋势。商业地产发展的新趋势。3 3）新开商场引入大型名牌商家）新开商场引入大型名牌商家大型商场能够做旺，一方面靠地理位置，另一方面靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客大型商场能够做旺，一方面靠地理位置，另一方面靠聚集人气，此外还看能否提供齐全的商品种类，让顾客实现实现“一站式一站式”消费。引入大型名牌商家，一是可以提高档次，另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。消费。引入大型名牌商家，一是可以提高档次，另外也7、可以让消费者享受更多的购物乐趣。研究出发点研究出发点1 1、以长、中、短期目标相结合，并以资源整合为目标，确保本项目未来成为淄博市、山东省乃至国内国际、以长、中、短期目标相结合，并以资源整合为目标，确保本项目未来成为淄博市、山东省乃至国内国际知名商业项目；知名商业项目；2 2、锁定项目一二三级客流市场，保障项目的整体利益与市场价值；、锁定项目一二三级客流市场，保障项目的整体利益与市场价值；3 3、以拉动项目人气、提升项目整体商业价值、确保较高的投资收益率为商业运营的重中之重；、以拉动项目人气、提升项目整体商业价值、确保较高的投资收益率为商业运营的重中之重；4 4、本方案不仅仅考虑到发展的高度战8、略性，更充分考虑了操作的可实施性与执行性。、本方案不仅仅考虑到发展的高度战略性，更充分考虑了操作的可实施性与执行性。第二部分、市场分析第二部分、市场分析市场背景分析市场背景分析淄博市位于山东省中部地区，西邻济南，东接潍坊、青岛。地理位置适中，交通发达，是沟通中原地区和山淄博市位于山东省中部地区，西邻济南，东接潍坊、青岛。地理位置适中，交通发达，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市。距济南国际机场东半岛的咽喉要道，是山东省重要的交通枢纽城市。距济南国际机场8080公里、青岛国际机场公里、青岛国际机场210210公里；距青公里；距青岛港岛港210210公里、天津港公里、天9、津港320320公里、日照港公里、日照港280280公里。公里。人均生产总值人均生产总值5154751547元，境内财政收入元，境内财政收入114.7114.7亿元，同比增长亿元，同比增长17.2%17.2%累计完成社会固定资产投资累计完成社会固定资产投资808808亿元，全市金融机构存款余额亿元，全市金融机构存款余额16781678亿亿居民消费存余额居民消费存余额1007.361007.36亿，消费品零售总额亿，消费品零售总额730730亿，年均增长亿，年均增长23%23%全市规模以上工业销售收入全市规模以上工业销售收入5249.505249.50亿元、利税亿元、利税450.65450.6510、元、利润元、利润237.48237.48亿元亿元全市机动车拥有量全市机动车拥有量92.5692.56万辆，私人拥有量万辆，私人拥有量85.3285.32万辆，城市车辆拥有率万辆，城市车辆拥有率2626辆辆/百人百人全市销售收入过全市销售收入过100100亿的工业企业亿的工业企业6 6户，过户，过5050亿的亿的5 5户，过户，过3030亿的亿的5 5户户中国名牌中国名牌3030个；中国驰名商标个；中国驰名商标2727个；山东名牌个；山东名牌156156个，列全省第个，列全省第2 2位位服务业完成增加值服务业完成增加值734.15734.15元，占地区生产总值的元，占地区生产总值的31.6%3111、.6%全市年人口可支配收入全市年人口可支配收入17629.2317629.23元，年人均消费性支出元，年人均消费性支出11446.811446.8元，元，20082008年社会消费品零售总额年社会消费品零售总额72961747296174万元万元1 1、社会宏观经济发展良好、社会宏观经济发展良好淄博市为省辖市，下辖五区三县。总面积约淄博市为省辖市，下辖五区三县。总面积约59655965平方公里，总人口约平方公里，总人口约420420万，流动人口万，流动人口3030万，市区人口约万，市区人口约280280万，其中项目所在地万，其中项目所在地市政府驻地张店是全市的中心城区。全区面积市政府驻地张店是12、全市的中心城区。全区面积349349平方公里，人口平方公里，人口7272万人，城万人，城市化水平达市化水平达82.49%82.49%。由于市委、市政府驻地张店区，所以形成以张店为中心城区，其它区县环绕的。由于市委、市政府驻地张店区，所以形成以张店为中心城区，其它区县环绕的“组群组群式式”城市格局。城市格局。淄博市城市总体规划确定为淄博市的城市性质为：国家重要的石油化工基地；历史文化名城山东省中心城淄博市城市总体规划确定为淄博市的城市性质为：国家重要的石油化工基地；历史文化名城山东省中心城市之一；鲁中地区经济、科技、信息中心。市之一；鲁中地区经济、科技、信息中心。20082008年，综合实力列全13、国百强城市第年，综合实力列全国百强城市第3333位；人均生产总值达到位；人均生产总值达到5154751547元；境内财政收入完成元；境内财政收入完成114.7114.7亿元；亿元；20082008年累计完成社会固定资产投资年累计完成社会固定资产投资808808亿元，消费品零售总额亿元，消费品零售总额730730亿元，居民消费存余额亿元，居民消费存余额1007.31007.3亿元；全市机动车拥有量亿元；全市机动车拥有量92.5692.56万辆，私人拥有量万辆，私人拥有量85.3285.32万辆，城市车辆拥有万辆，城市车辆拥有率率2626辆辆/百人；经济增长质量和效益不断提高。百人；经济增长质量和14、效益不断提高。2 2、张店区作为淄博市行政中心、经济中心、信息中心、商业中心的地位逐渐突出。、张店区作为淄博市行政中心、经济中心、信息中心、商业中心的地位逐渐突出。张店区作为政府所在地，成为区域行政中心、经济中心、信息中心不言而喻。根据政府城市规划，高新技术张店区作为政府所在地，成为区域行政中心、经济中心、信息中心不言而喻。根据政府城市规划，高新技术开发区逐渐成为城市发展极为重要的一大区域，作为目前城市中央生活区，高尚住宅林立，高消费人群集中，开发区逐渐成为城市发展极为重要的一大区域，作为目前城市中央生活区，高尚住宅林立，高消费人群集中，道路通畅，大型复合商业项目稀缺，必将成为淄博第二商业中心15、。道路通畅，大型复合商业项目稀缺，必将成为淄博第二商业中心。3 3、项目地理位置处于城市副中心，区域发展空间大。、项目地理位置处于城市副中心，区域发展空间大。项目位于鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间，城市景观河贯穿南北。作为政府城市规划项目位于鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间，城市景观河贯穿南北。作为政府城市规划重点区域，项目周边高尚住宅密集，市政配套相对完备，景观秀丽。重点区域，项目周边高尚住宅密集，市政配套相对完备，景观秀丽。4 4、项目所在区域高消费人群集中，整体商业环境稀缺。、项目所在区域高消费人群集中，整体商业环境稀缺。淄博整体上百货业态、购物中心、综合市16、场、大卖场、综合超市、专业店包含了几乎所有零售行业，业态淄博整体上百货业态、购物中心、综合市场、大卖场、综合超市、专业店包含了几乎所有零售行业，业态相对完整，但商业项目单体业态组合较单调，整体上运作水准一般。相对完整，但商业项目单体业态组合较单调，整体上运作水准一般。名尚城市广场作为鲁中首席国际全天候一站体验式主题多维综合体的入住，填补了这一市场空白，满足了名尚城市广场作为鲁中首席国际全天候一站体验式主题多维综合体的入住，填补了这一市场空白，满足了城市中央生活区庞大的消费需求。城市中央生活区庞大的消费需求。城市商业的核心与“富人”集中的区域佳世客、鸿嘉星城、老商业区华侨城、名尚国际社区、荷塘月17、色高新区规划：两轴一心的核心城市功能延续轴、城市功能生活轴核心功能区淄博市城市规划：城市中心转移向北扩向西移20082008年淄博地区年淄博地区GDPGDP20082008年淄博人均地区年淄博人均地区GDPGDP20082008年淄博地区居民收入年淄博地区居民收入社会消费品零售总额社会消费品零售总额长期以来淄博人有在青岛、济南、北京等异地消费的群体和习惯，本案将极力引导外地消费者回归本地消费。张店区消费品零售总额199.105亿元，高新区17.5389亿元。20082008年山东省地区生产总值年山东省地区生产总值项目周边商业情况分析项目周边商业情况分析 1 1、淄博百货经营现状、淄博百货经营现18、状淄博目前经营最好的两家百货为淄博商厦和银座。商厦一直走大众路线，服务完善深入淄博市民人心，只要淄博目前经营最好的两家百货为淄博商厦和银座。商厦一直走大众路线，服务完善深入淄博市民人心，只要有购物需求，市民就会想到商厦，商厦电器的营业额高于国美、苏宁专业卖场。有购物需求，市民就会想到商厦，商厦电器的营业额高于国美、苏宁专业卖场。银座在淄博是高端和品质的象征，在银座购物代表一种身份和品位，银座吸引了淄博购买力强的高消费群体，银座在淄博是高端和品质的象征，在银座购物代表一种身份和品位，银座吸引了淄博购买力强的高消费群体，银座购物卡也成了淄博送礼和福利的代名词，每年银座购物卡的销售额超过银座购物卡也19、成了淄博送礼和福利的代名词，每年银座购物卡的销售额超过1010亿元。亿元。新玛特距离本案最近，日营业额平均为新玛特距离本案最近，日营业额平均为5050万元，最低万元，最低3030万元，最高近万元，最高近100100万，超市占营业额万，超市占营业额25%25%的比例。作的比例。作为仅开业一年且周边没有任何商业配套的新商业物业，新玛特的营业额表明周边有很大的消费群体，且周边为仅开业一年且周边没有任何商业配套的新商业物业，新玛特的营业额表明周边有很大的消费群体，且周边有其他商业相互支撑后，新玛特会有很大的高端市场潜力。有其他商业相互支撑后，新玛特会有很大的高端市场潜力。2 2、淄博中心城区发展现状、20、淄博中心城区发展现状中心城区各类商业设施齐全，商业零售网点约中心城区各类商业设施齐全，商业零售网点约1058010580个，营业面积个，营业面积64.964.9万。万。3 3、淄博老城区市级商业中心、淄博老城区市级商业中心 地理位置 地处老城区中心，以美食街、金晶大道、共青团路为依托，形成几条错落有致的商业街形成的商业中心，从空间形态上看，形成一个扁平的“口”字形商圈，以淄博商厦、金帝购物广场为骨干，成为服务全区、辐射全市的重要商业中心。重点在总量控制、结构调整、功能开发上下功夫，进一步拓展延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能，增强商业氛围，提高辐射能力，同时在市级商业中心范围内划定专门区域21、，集中开发建设具有金融、保险、信息、咨询和商务办公等多种服务功能的中央商务区，使之成为淄博市未来商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点规模 商业面积控制在5060万平方米以内重点设施业态 购物中心、专业店、专卖店、文化娱乐网点适度设置业态 星级酒店、超市、便利店、餐饮网点、生活服务网点限制设置业态 百货店、仓储式商店、农贸市场、商品批发市场4 4、新城区市级商业副中心、新城区市级商业副中心地理地理位置位置 以光华路为骨架、西十路未为依托，以新城核心区为磁心，在淄博市新城区发展规划确定的商业用地上建设新城区商业中心，作为中心城区市级商业副中心，新城区市级商业福中心的规划和发展要与新城区功22、能定位相适应。规模规模 商业面积控制在20万平方米以上重点重点设置设置业态业态 百货店、超市、大型专业店、专卖店、星级酒店、高档文化娱乐设施适度适度设置设置业态业态 百货店、超市、精品店、高档酒店、饭店、餐饮网点、生活服务网点限制限制设置设置业态业态 便利店、折扣店、农贸市场5 5、区域商业中心、区域商业中心 以华光路、西四路路口为中心，沿华光路、西四路向四周延伸，主要服务于周边小区居民，以商贸为主，以现代新兴商业零售业态为主导，功能完善、档次适中。鼓励设置超市、专业店、专卖店，适度设置大型超市、百货店，限制设置购物中心、商品批发市场。华光路华光路商业中心商业中心 站前广场周边及附近区域，主要23、服务于外来游客及周边居民，突出购物、服务功能。鼓励设置超市、百货店、便利店、餐饮店，限制设置购物中心、大型超市、仓储式商店火车站火车站商业中心商业中心 以山泉路、马南路路口为核心，沿山泉路东侧发展，以服务于南定片区居民为主，以购物、餐饮、文化休闲为主。鼓励设置超市、专业店、专卖店，适度设置高档酒店、百货店、便利店、商品批发市场，限制设置仓储式商场南定南定商业中心商业中心 济青高速以北沿柳泉路区域，以高新区居民消费为主，并服务于附近桓台县居民，以购物、餐饮、文化娱乐为主，档次适中、功能齐全、交通便利。鼓励设置星级酒店、超市、百货店、专卖店、便利店，适度设置专业店、仓储式商店、餐饮店，限制批发式商24、店高新区高新区商业中心商业中心 位于世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧，主要服务于本地区域及新城区北部居民，以购物、餐饮为主，功能齐全，档次适中。鼓励设置超市、专卖店、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店，限制设置购物中心城区北部城区北部商业中心商业中心 位于西九路、南家路路口附近，以城区西南部及新城区南部居民消费为主，以购物、餐饮、文化娱乐为主，档次适中、功能齐全。鼓励设置超市、专业店、专卖店、便利店，适度设置百货店、餐饮店、文化娱乐网点，限制设置批发式商店。城区西南城区西南商业中心商业中心第三部分、项目概要及分析第三部分、项目概要及分析项目概况项目概况淄博名尚淄博名尚 城市广场，位于淄25、博市张店区，鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间。是由淄博城市广场，位于淄博市张店区，鲁泰大道以北，兰雁大道以南，西五路与西六路之间。是由淄博市政府与淄博高新技术产业开发区于市政府与淄博高新技术产业开发区于20082008年合力引进的重点项目。年合力引进的重点项目。名尚名尚 城市广场是淄博昂展置业注资近城市广场是淄博昂展置业注资近1818亿元倾力打造，项目总建筑面积亿元倾力打造，项目总建筑面积5353万平方米，其中商业广场建筑面万平方米，其中商业广场建筑面积约积约2727万平方米（商业单体面积万平方米（商业单体面积2121万平方米，假日酒店、万平方米，假日酒店、SOHOSOHO办公楼26、等单体楼座合计办公楼等单体楼座合计6 6万余平方米），高档万余平方米），高档住宅约住宅约2626万平米。以万平米。以“欢乐的海洋，购物的天堂欢乐的海洋，购物的天堂”为规划理念为规划理念,致力打造鲁中地区的商业中心。致力打造鲁中地区的商业中心。名尚名尚 城市广场是鲁中地区目前唯一的一座大型主题购物广场，集购物、美食、休闲、文化、娱乐、运动城市广场是鲁中地区目前唯一的一座大型主题购物广场，集购物、美食、休闲、文化、娱乐、运动七大业态于一体，一站体验式休闲购物中心。其规划业态涵盖了国内外大型知名百货、超市、品牌专卖店、七大业态于一体，一站体验式休闲购物中心。其规划业态涵盖了国内外大型知名百货、超市、27、品牌专卖店、风情休闲步行街区、专业市场、五星级影院、美食广场、休闲、娱乐等各种行业，各种优势资源全面汇聚，风情休闲步行街区、专业市场、五星级影院、美食广场、休闲、娱乐等各种行业，各种优势资源全面汇聚，打造了一种崭新的购物方式。它打破人们传统的为购物而购物的单一购物模式，提高了人们的生活品质和打造了一种崭新的购物方式。它打破人们传统的为购物而购物的单一购物模式，提高了人们的生活品质和购物质量。购物质量。项目业态丰富，规模巨大项目业态丰富，规模巨大,设施先进，环境幽雅，可以最大程度的吸引多层次人流的聚集，为进驻这里的设施先进，环境幽雅，可以最大程度的吸引多层次人流的聚集，为进驻这里的商家提供了巨大28、的商机。因此它是一艘当之无愧的抗风险性极强的商业航母。它的建成，将为当地拉动经商家提供了巨大的商机。因此它是一艘当之无愧的抗风险性极强的商业航母。它的建成，将为当地拉动经济增长，带动第三产业以及房地产业的发展，增加地方税收和就业岗位，提高城市知名度，做出重大贡献。济增长，带动第三产业以及房地产业的发展，增加地方税收和就业岗位，提高城市知名度，做出重大贡献。项目周边人口分析项目周边人口分析 户籍人口 高新区固有村庄户籍人数为16万人从业人口 高新区现有的工业也吸纳了大量的外来从业人员 企业人口也是开发区流动人口的主要构成群体入住小区 高新区新建已经入住的小区吸纳了张店区大部分人口及周边地区人口在29、建规划 高新区即将规划的新小区档次之高、品质之优良将成为淄博市改善型居住佳所，将吸纳更多高端人群入住合计人口 高新区目前合计人口20万人；未来两年半随着各项配套的完善和在建工程的交付，保守将达到26万人。高新区人口总计高新区人口总计项目交通区位分析项目交通区位分析 山东半岛城市群由济南、青岛两个副省级城市和淄山东半岛城市群由济南、青岛两个副省级城市和淄博、烟台、威海、潍坊、东营、日照等六个地级市博、烟台、威海、潍坊、东营、日照等六个地级市组成。组成。山东半岛城市群八市正努力把山东半岛城市群八市正努力把“山东半岛城市群打山东半岛城市群打造成环渤海经济圈重要的现代化城市群和全国开放造成环渤海经济圈30、重要的现代化城市群和全国开放程度最高、发展活力最强、最具竞争能力的经济增程度最高、发展活力最强、最具竞争能力的经济增长极之一。长极之一。”随着山东半岛、韩国西海岸地区、日随着山东半岛、韩国西海岸地区、日本九州地区组成的三角地带跨国城市走廊的基本形本九州地区组成的三角地带跨国城市走廊的基本形成，山东半岛成日、韩休闲旅游的重要地区。旅游成，山东半岛成日、韩休闲旅游的重要地区。旅游业的日益兴盛有力的扩大了消费内需，拉动经济增业的日益兴盛有力的扩大了消费内需，拉动经济增长。长。山东半岛山东半岛中国中国“龙头龙头”淄博淄博鲁中鲁中“咽喉咽喉”淄博市位于山东省中部，全市总面积淄博市位于山东省中部，全市总面31、积59655965平方平方公里，占山东省总面积的公里，占山东省总面积的3.79%3.79%。淄博是山东。淄博是山东重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉交通方便，是沟通中原地区和山东半岛的咽喉要道，也是山东重要的商品集散地和贸易中心。要道，也是山东重要的商品集散地和贸易中心。淄博淄博150150公里范围内辐射济南、滨州、潍坊、公里范围内辐射济南、滨州、潍坊、泰安、东营等城市，辐射城市群人口密集，总泰安、东营等城市，辐射城市群人口密集，总人口达人口达27002700余万人。区域经济飞速发展，已经余万人。区域经济飞速32、发展，已经成为山东省会城市群经济圈的重要组成部分，成为山东省会城市群经济圈的重要组成部分，是加快工业化、城市化进程，聚集产业和人口是加快工业化、城市化进程，聚集产业和人口的重要区域，成为山东省中西部崛起的平台。的重要区域，成为山东省中西部崛起的平台。城市新商业中心城市新商业中心独一无二的超强辐射力独一无二的超强辐射力名尚城市广场位于张店区北部，张店属于山东半岛对外名尚城市广场位于张店区北部，张店属于山东半岛对外开发区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市开发区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力综合实力5050强城市淄博市的中心城区，是淄博市政治、强城市淄博市的中心城区，是淄33、博市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积349349平平方公里，人口方公里，人口7272万人，城市化水平达到万人，城市化水平达到82.49%82.49%。张店区。张店区服务业发展迅速，初步形成了以淄博商贸物流园区、中服务业发展迅速，初步形成了以淄博商贸物流园区、中央商业区和社区商业网点为代表的三级商业网络体系。央商业区和社区商业网点为代表的三级商业网络体系。项目东侧为政府规划的高新技术开发区，周边辐射临淄、项目东侧为政府规划的高新技术开发区，周边辐射临淄、淄川、博山、周村、高青、恒台、沂源四区三县，北侧淄川、博山、周村、高青、恒台、沂源34、四区三县，北侧比邻济青高速公路，赋予其独一无二的超强辐射力。比邻济青高速公路，赋予其独一无二的超强辐射力。项目项目SWOTSWOT分析分析优势分析优势分析鲁中唯一鲁中唯一“大型多维专业大型多维专业LIVING MALL”LIVING MALL”，对于本土消费者将是一个全新的体验；，对于本土消费者将是一个全新的体验；目前本土唯一融汇游乐、休闲、购物、餐饮、旅游、文化、运动、居住为一体的多元化一站式购物目前本土唯一融汇游乐、休闲、购物、餐饮、旅游、文化、运动、居住为一体的多元化一站式购物体验中心，无可替代；体验中心，无可替代；体量大，业态组合丰富，尤其室内真冰溜冰场、巨幕影院等特色项目，均填补了当35、地市场空白，极体量大，业态组合丰富，尤其室内真冰溜冰场、巨幕影院等特色项目，均填补了当地市场空白，极大增强了自身人气汇聚的优势；大增强了自身人气汇聚的优势；强大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展；强大的资本足以支撑起项目的开发和长期发展；该项目为淄博市重点工程。自始至终受到市政府的关注与支持；该项目为淄博市重点工程。自始至终受到市政府的关注与支持；项目周边高档成熟社区林立，区域内常住人口的消费能力较强。项目周边高档成熟社区林立，区域内常住人口的消费能力较强。劣势分析劣势分析“名尚名尚 城市广场城市广场”刚刚进入淄博市场的视线，品牌优势不明显，昂展地产在淄博消费者心目中还没有刚刚进入淄博市场的36、视线，品牌优势不明显，昂展地产在淄博消费者心目中还没有建立起足够的知名度和美誉度；建立起足够的知名度和美誉度；项目所在地目前不属于商业集中路段，相对中心城区，区域内基本没有形成较成规模的商业氛围；项目所在地目前不属于商业集中路段，相对中心城区，区域内基本没有形成较成规模的商业氛围；暂时由市区至项目所在地交通线路不甚发达，其位置在普通消费者易达性方面存在一定的问题，从而暂时由市区至项目所在地交通线路不甚发达，其位置在普通消费者易达性方面存在一定的问题，从而会限制到项目初期的发展；会限制到项目初期的发展；投资者日趋理性，投资更为谨慎，令项目推广难度加大。投资者日趋理性，投资更为谨慎，令项目推广难度37、加大。机会分析机会分析业态构成丰富，组合新颖，整体定位比本土现存商业体高；业态构成丰富，组合新颖，整体定位比本土现存商业体高；商业业态的发展使商业业态的发展使SHOPPING MALLSHOPPING MALL日益受消费者所欢迎；日益受消费者所欢迎；经过前期对于住宅项目的推广，使开发商在本土形成了一定的知名度；经过前期对于住宅项目的推广，使开发商在本土形成了一定的知名度；周边居住区高档住宅区集中，消费者对商品的稀缺性和层次性有一定的要求；周边居住区高档住宅区集中，消费者对商品的稀缺性和层次性有一定的要求；随着城市规划北移西迁的大趋势，以及政府领导对于本片区项目的开发支持，项目所在地将逐步发展随38、着城市规划北移西迁的大趋势，以及政府领导对于本片区项目的开发支持，项目所在地将逐步发展成为高档社区及商业建设的重点区域，将成为淄博市商业副中心；成为高档社区及商业建设的重点区域，将成为淄博市商业副中心；目前项目所在地除以百货形态而存在的目前项目所在地除以百货形态而存在的“大商新玛特大商新玛特”无大型商业项目，周边区域也缺乏大型的零售无大型商业项目，周边区域也缺乏大型的零售机构，行业需求大，竞争相对较少；机构，行业需求大，竞争相对较少；项目北临为政府规划中心小学及中学的兴建地，如果建成，将极大的完善区域配套；项目北临为政府规划中心小学及中学的兴建地，如果建成，将极大的完善区域配套；四周为新建干道39、，相对于中心区域，道路通畅度更好。四周为新建干道，相对于中心区域，道路通畅度更好。威胁分析威胁分析新的商圈还未建立新的商圈还未建立,辐射功能较弱；辐射功能较弱；目前项目区域日常人流量较少；目前项目区域日常人流量较少；周边综合商业设施非常少，缺少复合的商业价值和商业氛围；周边综合商业设施非常少，缺少复合的商业价值和商业氛围；消费者形成已久的中心城区消费习惯，成熟商业区会分流项目的部分消费人群，需要较长的时间来消费者形成已久的中心城区消费习惯，成熟商业区会分流项目的部分消费人群，需要较长的时间来引导和扭转；引导和扭转；目前中心城区老商业项目大多进行整改，虽面积体量已经固定，但是外立面等硬件的更新也40、带来耳目前中心城区老商业项目大多进行整改，虽面积体量已经固定，但是外立面等硬件的更新也带来耳目一新的感觉，而且品牌档次也在不断调整之中，本项目面临间接的竞争；西城区新起大型综合超市目一新的感觉，而且品牌档次也在不断调整之中，本项目面临间接的竞争；西城区新起大型综合超市“永旺淄博购物中心永旺淄博购物中心”也对本项目造成了直接招商阻力；也对本项目造成了直接招商阻力；新竞争对手为国际连锁机构，具有强大的市场吸引力。新竞争对手为国际连锁机构，具有强大的市场吸引力。差异化需求分析差异化需求分析名尚城市广场名尚城市广场1 12 23 34 4产品定位差异化产品定位差异化 传统SHOPPING MALL的升41、级版本；更多的休闲、餐饮、服务空间；更好的购物环境；更大的展示空间；更体贴的购物体验；功能需求的差异化功能需求的差异化增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂消费品牌的差异化消费品牌的差异化 奥特莱斯（品牌直营）业态的引进 ZARA等国际新品牌的大力引入消费群体差异化消费群体差异化 中高端收入人群的尊贵购物体验 80后的年轻化、品味化典型特征第四部分、项目产品和功能定位第四部分、项目产品和功能定位目标消费客户特征目标消费客户特征 一、蔑视传统、藐视权威。项目的目标消费群体是现实主义的一代，对他们而言，靠简单的传一、蔑视传统、藐视权威。项目的目标消费群体42、是现实主义的一代，对他们而言，靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。二、个性至上。他们得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声音、价值，这促使他二、个性至上。他们得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声音、价值，这促使他们对个性张扬的保护。们对个性张扬的保护。三、讲究情调、品位和生活质量。三、讲究情调、品位和生活质量。目标客群认为：他们的生活不只是挣钱、不只是吃饱穿暖，目标客群认为：他们的生活不只是挣钱、不只是吃饱穿暖，而是更加讲究品味、注重生活质量。而是更加讲究品味、注重生活质量。四、更宽容、更多元化。长期浸泡在多元化的物质43、状态中，对于新、奇、异的事物更为敏感，四、更宽容、更多元化。长期浸泡在多元化的物质状态中，对于新、奇、异的事物更为敏感，具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。五、欣赏前卫、追逐时尚。喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅力，表达对现实的叛五、欣赏前卫、追逐时尚。喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅力，表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。喜欢炫耀个体特性及品味，而不是财富。逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。喜欢炫耀个体特性及品味，而不是财富。项目产品属性项目产品属性打造时尚消费、品味消费和休闲消费的符合平台，重点满足目标消费者享44、乐层面的消费需求，通打造时尚消费、品味消费和休闲消费的符合平台，重点满足目标消费者享乐层面的消费需求，通过不断的聚集和提升时尚性元素，为新一代消费客户量身定制消费习惯，打造永不落幕的潮流发过不断的聚集和提升时尚性元素，为新一代消费客户量身定制消费习惯，打造永不落幕的潮流发布会、自由交流和品味文化的俱乐部、时尚艺术和高雅艺术的混合平台和国内潮流时尚的风向标。布会、自由交流和品味文化的俱乐部、时尚艺术和高雅艺术的混合平台和国内潮流时尚的风向标。项目功能属性项目功能属性消费功能属性消费功能属性 潮流、时尚、新奇、多样、变化、个性潮流、时尚、新奇、多样、变化、个性休闲功能属性休闲功能属性 交友、休憩、45、感性、趣味、表演、活动交友、休憩、感性、趣味、表演、活动娱乐功能属性娱乐功能属性 快速、简洁、刺激、多样、参与、互动快速、简洁、刺激、多样、参与、互动交流功能属性交流功能属性 自由、舒适、便利、享受、互动、尊重自由、舒适、便利、享受、互动、尊重餐饮功能属性餐饮功能属性 新鲜、奇异、特别、快捷、舒适、互动新鲜、奇异、特别、快捷、舒适、互动第五部分、项目业态规划定位第五部分、项目业态规划定位项目主题定位项目主题定位流行前线、时尚领地流行前线、时尚领地知名时尚品牌展示体验中心、潮流文化和新文化的传播中心知名时尚品牌展示体验中心、潮流文化和新文化的传播中心多样化、新奇特的美食中心、聚会交流、结朋交友的46、享乐中心多样化、新奇特的美食中心、聚会交流、结朋交友的享乐中心创意展示和交流中心、品位文化、追逐个性的消费中心创意展示和交流中心、品位文化、追逐个性的消费中心项目业态规划项目业态规划B1B1：创意广场：创意广场车库车库车库车库多功能多功能文化广场文化广场多功能文化广场：多功能文化广场：作为名尚作为名尚城市广场核心亮点之一，每城市广场核心亮点之一，每天将举办不同的主题活动：天将举办不同的主题活动：室内攀岩、蹦极、走秀、溜室内攀岩、蹦极、走秀、溜冰、车展等，以吸引消费者冰、车展等，以吸引消费者关注，抬升项目知名度。关注，抬升项目知名度。滑冰场：滑冰场：全套进口顶级全套进口顶级制冰设备，制造完美冰制47、冰设备，制造完美冰面精彩纷呈的冰上演出面精彩纷呈的冰上演出和比赛，与国内外滑冰和比赛，与国内外滑冰协会及组织的相互交流协会及组织的相互交流活动，与国内外冰上明活动，与国内外冰上明星、冠军零距离接触，星、冠军零距离接触，充分感受充分感受“艺术溜冰艺术溜冰”带给你不一样的溜带给你不一样的溜冰体验冰体验多功能文化广场营运思路多功能文化广场营运思路滑冰赛事：溜冰场承接国际滑联、亚洲滑联、滑冰赛事：溜冰场承接国际滑联、亚洲滑联、中国滑协大型赛事，提高项目知名度，并吸中国滑协大型赛事，提高项目知名度，并吸引游客。引游客。极限运动：承接国际攀岩联合会、亚洲攀联、极限运动：承接国际攀岩联合会、亚洲攀联、中国攀48、协举行的大型赛事，承办直排轮、滑中国攀协举行的大型赛事，承办直排轮、滑板、极限单车等大型赛事及表演。板、极限单车等大型赛事及表演。文化产品展销会文化产品展销会:红木家俱展销、和田玉展红木家俱展销、和田玉展销会、蓝宝石展销会、奇石展销会、高档瓷销会、蓝宝石展销会、奇石展销会、高档瓷器展销会、茶叶及茶具展销会、字画展销会、器展销会、茶叶及茶具展销会、字画展销会、古玩展销会。古玩展销会。文艺演出：与各级电视台、媒体合作，提供文艺演出：与各级电视台、媒体合作，提供场地举办各种类型文艺演出活动。场地举办各种类型文艺演出活动。商业展示：大型车展、房展、时装发布会、商业展示：大型车展、房展、时装发布会、红酒49、品鉴会及相关行业展会红酒品鉴会及相关行业展会 学生才艺比赛及展览会：同各级政府教育部门、学校合作，学生才艺比赛及展览会：同各级政府教育部门、学校合作，组织琴、棋、书、画、手工、设计、才艺等各种类型比赛及组织琴、棋、书、画、手工、设计、才艺等各种类型比赛及展览会。展览会。大型公益活动：如环保公益活动、慈善公益活动、法律宣传大型公益活动：如环保公益活动、慈善公益活动、法律宣传活动等诸多主题的公益活动。活动等诸多主题的公益活动。F1F1：时尚街：时尚街潮流地带潮流地带最最ININ潮牌潮牌奢华体验奢华体验OUTLETSOUTLETS时尚街区时尚街区领尚品位领尚品位时尚男装时尚男装时尚女装时尚女装男女鞋50、男女鞋化妆品化妆品 名表名表珠宝钻饰珠宝钻饰国际快餐国际快餐皮具皮具金融配套金融配套国际国内时尚品牌国际国内时尚品牌品牌涵盖品牌涵盖:ZARA:ZARA、H&MH&M、优衣库、无印良品、优衣库、无印良品、C&AC&A、ESPRITESPRIT、CKCK品牌涵盖：品牌涵盖：LVLV、GUCCIGUCCI、HERMESHERMES、DIOR DIOR、FENDIFENDI、CHANNELCHANNEL、PRADAPRADA、BURBERRYBURBERRY奥特莱斯名品折扣店品牌奥特莱斯名品折扣店品牌F2F2：潮流街：潮流街韩流生活馆韩流生活馆韩国乐天玛特超市韩国乐天玛特超市奢华体验奢华体验OUTL51、ETSOUTLETS温馨家居温馨家居家居家纺家居家纺SPASPA会所会所家居家纺家居家纺SPASPA美容美容书吧书吧咖啡厅咖啡厅时尚餐饮时尚餐饮金融配套金融配套咖啡厅咖啡厅时尚餐饮时尚餐饮美容美发美容美发美甲美甲药店保健品药店保健品韩国乐天玛特超市韩国乐天玛特超市乐天玛特：乐天玛特乐天玛特：乐天玛特(LOTTEMART)(LOTTEMART)是乐天是乐天集团下属的专营大型超市的子公司。集团下属的专营大型超市的子公司。20082008年年6 6月，乐天集团旗下的乐天玛特通月，乐天集团旗下的乐天玛特通过收购万客隆进入中国市场，全盘接手过收购万客隆进入中国市场，全盘接手时代零售后，乐天玛特在中国的门52、店数时代零售后，乐天玛特在中国的门店数将增至将增至8282家。预计在家。预计在20182018年门店增至年门店增至300300家，销售额实现家，销售额实现3030兆韩元，成为兆韩元，成为“亚洲亚洲零售业之最零售业之最”。奥特莱斯名品折扣店品牌奥特莱斯名品折扣店品牌品牌涵盖：品牌涵盖：DUNHILLDUNHILL、VERSACEVERSACE、HUGO BOSSHUGO BOSS、VALENTINOVALENTINO、GAPGAP、ARMANIARMANI、MAXMARAMAXMARAF3F3：动感街：动感街动感街区动感街区运动、户外用品运动、户外用品城城数码体验数码体验家电数码家电数码城城梦幻53、童年梦幻童年儿童生活馆儿童生活馆婚纱影楼婚纱影楼 工艺品店工艺品店 数码精品店数码精品店 儿童摄影儿童摄影 电玩城电玩城风情街风情街 大型书城大型书城 药妆店药妆店 移动营业厅移动营业厅 手机连锁及配件手机连锁及配件电玩城电玩城工艺品店工艺品店手机连锁及配件手机连锁及配件运动休闲品牌运动休闲品牌品牌涵盖：品牌涵盖：NIKENIKE、ADIDASADIDAS、PUMAPUMA、REEBOKREEBOK、FILA FILA、Mizuno UMBRO KAPPA Mizuno UMBRO KAPPA、LOTTO LOTTO 数码电器城品牌数码电器城品牌目标商家：国美、苏宁、三联、顺电等主力店商家目标54、商家：国美、苏宁、三联、顺电等主力店商家儿童生活馆儿童生活馆涵盖儿童零售、儿童娱乐、儿童游乐、儿童教育、儿童摄影、儿童餐厅等业态。目标厂商：宝大祥少涵盖儿童零售、儿童娱乐、儿童游乐、儿童教育、儿童摄影、儿童餐厅等业态。目标厂商：宝大祥少儿用品购物中心、儿用品购物中心、MOTHERCAREMOTHERCARE、小鬼当佳、芝麻开门儿童摄影、奇乐儿、卡酷博士蛙、小鬼当佳、芝麻开门儿童摄影、奇乐儿、卡酷博士蛙F4F4：娱乐街：娱乐街夜潮生活夜潮生活KTVKTV、酒吧、酒吧 光影时空光影时空中影中影IMAXIMAX影院影院饕餮食代饕餮食代大型海鲜自助大型海鲜自助美食美客美食美客大型商务餐饮大型商务餐饮全55、聚德韩国料理韩国料理日本料理日本料理大型海鲜自助 日式料理 中华小吃 韩国料理连锁KTV、酒吧 中影IMAX影院 大型商务餐饮 咖啡娱乐休闲娱乐休闲餐饮品牌餐饮品牌海鲜自助海鲜自助商务餐饮商务餐饮韩国料理韩国料理日本料理日本料理中式酒楼中式酒楼第六部分、项目招商策略第六部分、项目招商策略招商基本原则招商基本原则1 1、维护购物中心的产业经营黄金比例；、维护购物中心的产业经营黄金比例；2 2、维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主、维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象；题和品牌形象；3 3、招商56、目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；、招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；4 4、可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合；、可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合；5 5、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；6 6、购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点；、购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点；7 7、特殊商户招商优惠原则。、特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营以点代面，57、特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心的是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点；经营特点；8 8、租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为、租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意先做人气，再做生意”的原则；的原则；9 9、统一招商的、统一招商的“管理管理”要充分体现和强调对商户的统一服务；要充分体现和强调对商户的统一服务；1010、购物中心要具备完善的信息管理系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。、购物中心要具备完善的信息管理系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。招商工作目标招商工作目标开业保证：开业保证：通过前期铺垫准备工作，58、保证名尚城市广场项目的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商通过前期铺垫准备工作，保证名尚城市广场项目的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争开业前项目的招商率达到场的顺利开业，力争开业前项目的招商率达到9090以上；以上；品牌塑造：品牌塑造：通过在淄博当地市场及跨地区的招商会和推广会，进一步提高名尚城市广场项目的知名度，培通过在淄博当地市场及跨地区的招商会和推广会，进一步提高名尚城市广场项目的知名度，培育市场的美誉度，在经营客户的筛选和签约上把好关，在打造客户品质的同时，完成项目的品牌塑育市场的美誉度，在经营客户的筛选和签约上把好关，在打造客户品质的同时，完成项目的品牌塑造59、。奠定项目在鲁中市场举足轻重的地位；造。奠定项目在鲁中市场举足轻重的地位；龙头效应：龙头效应：通过主力商户的进驻，带动二、三类商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，通过主力商户的进驻，带动二、三类商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对招商的成实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对招商的成功实施，带动投资者对前景的信心和保障，进而缩短项目的投资回收期。功实施，带动投资者对前景的信心和保障，进而缩短项目的投资回收期。针对主力客户：针对主力客户：低保底租金低保60、底租金+高抽成比例高抽成比例理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入；理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入；针对品牌客户：针对品牌客户：适度保底租金适度保底租金+平均抽成比例平均抽成比例理由：该类客户大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大；理由：该类客户大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大；针对高租客户：针对高租客户：高保底租金高保底租金+高抽成比例高抽成比例理由：该类客户急于拓展，进驻意向明确，承租能力强。理由：该类客户急于拓展，进驻意向明确，承租能力强。租金制定策略租金制定策略奥特莱斯、高端品牌招商优势奥特莱斯、高端品牌招商61、优势：1 1、首旅集团战略合作：我团队前期跟首旅集团经深入沟通，初步达成战略合作关系，全面引进首旅集团旗、首旅集团战略合作：我团队前期跟首旅集团经深入沟通，初步达成战略合作关系，全面引进首旅集团旗下燕莎奥特莱斯，及全聚德烤鸭、东来顺、康辉旅游等品牌，在商业、餐饮、旅游等诸领域展开全方位战略下燕莎奥特莱斯，及全聚德烤鸭、东来顺、康辉旅游等品牌，在商业、餐饮、旅游等诸领域展开全方位战略合作。一旦招商启动，可在短时间内实现签约入驻。合作。一旦招商启动，可在短时间内实现签约入驻。2 2、奥特莱斯储备资源：除燕莎奥特莱斯之外，另与国内其他奥特莱斯有深入接触，包括上海百联青浦奥特、奥特莱斯储备资源：除燕莎62、奥特莱斯之外，另与国内其他奥特莱斯有深入接触，包括上海百联青浦奥特莱斯、上海富客斯公司、巴黎春天奥特莱斯等国内一线奥特莱斯品牌，均有浓厚的合作意向。作为备选商家，莱斯、上海富客斯公司、巴黎春天奥特莱斯等国内一线奥特莱斯品牌，均有浓厚的合作意向。作为备选商家，随时可以推动合作关系。随时可以推动合作关系。3 3、高端百货商家资源：我团队与青岛海信广场、首旅集团（燕莎、西单商场）、巴黎春天、阳光百货等商、高端百货商家资源：我团队与青岛海信广场、首旅集团（燕莎、西单商场）、巴黎春天、阳光百货等商家有密切合作关系，对高端品牌引进合作方面前景广阔。家有密切合作关系，对高端品牌引进合作方面前景广阔。4 4、63、前期青岛项目储备商家资源：前期青岛项目运作两年，积累了大量优质商家，特别是香港、台湾地区优、前期青岛项目储备商家资源：前期青岛项目运作两年，积累了大量优质商家，特别是香港、台湾地区优质商家资源，可以推动更深层次合作。质商家资源，可以推动更深层次合作。招商前景招商前景合作模式合作模式1 1、纯租赁模式；、纯租赁模式；2 2、保底联营模式；、保底联营模式；3 3、共同出资合作模式、共同出资合作模式奥特莱斯是英文奥特莱斯是英文OUTLETSOUTLETS的中文直译。其英文原意是的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口出口、出路、排出口”的意思，在零售商业的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下64、架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中品牌直销购物中心心”。OUTLETSOUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价质量上乘；难以想象的低价一般以低至一般以低至1-61-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。关于奥特莱斯关于奥特莱65、斯目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：、品牌度高，奥特莱斯不同于一、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折66、影响其形象，但是好牌子一样有般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。奥特莱斯都是大牌云集。折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京这样房租就比67、较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有1616折。折。停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有10001000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有25002500各免费停车各免费停车位。位。奥特莱斯在中国奥特莱斯在中国奥特莱斯招商方向：青浦奥特莱斯（上海百联集团）奥特莱斯招商方向：青浦奥特莱斯（上海百联集团）上68、海奥特莱斯品牌直销广场是一座国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场。奥特莱斯坐落于沪青平上海奥特莱斯品牌直销广场是一座国际化、现代化、时尚化的生态型综合购物广场。奥特莱斯坐落于沪青平高速公路赵巷出口处高速公路赵巷出口处200200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄，距市中心人民广场米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄，距市中心人民广场2626公里，车程仅公里，车程仅30-4030-40分钟。广场地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央，优分钟。广场地处同三高速、沪青平高速、嘉金高速、沪宁高速和沪杭高速路网中央，优越的交通位置极大地方便69、了本市及江浙两省的消费者前来休闲购物。广场占地面积越的交通位置极大地方便了本市及江浙两省的消费者前来休闲购物。广场占地面积1616万平方米，总建筑面万平方米，总建筑面积约积约1111万平方米。万平方米。目前广场拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌：目前广场拥有二百五十余家商铺、四百五十多个国内外品牌：A A区拥有区拥有3030多个商铺，主要经营国际大牌的折多个商铺，主要经营国际大牌的折扣商品，包括扣商品，包括ArmaniArmani、ZegnaZegna、BurberryBurberry、BallyBally、Hugo BossHugo Boss、DunhillDunhill、Aqua70、scutumAquascutum、FerragamoFerragamo、MaxaMaraMaxaMara、TrussadiTrussadi等；等；B B区和区和C C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，进区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，进驻的有驻的有NikeNike、AdidasAdidas、ESPRITESPRIT、I.TI.T、MIZUNOMIZUNO、GHGH、DurbanDurban、LACOSTELACOSTE、eccoecco、ClarksClarks、GEOXGEOX等等130130余个品余个品牌商铺；广场内设有餐饮休闲区，71、有避风塘、星巴克、肯德基等十余家餐饮企业。牌商铺；广场内设有餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、肯德基等十余家餐饮企业。青浦奥特莱斯青浦奥特莱斯奥特莱斯招商方向：富克斯奥特莱斯招商方向：富克斯 富客斯控股是目前国内最为知名、最具规模及影响力的折扣零售连锁企业，在富客斯控股是目前国内最为知名、最具规模及影响力的折扣零售连锁企业，在OUTLETOUTLET专项运营、商业地产经专项运营、商业地产经营、品牌代理方面均有非常杰出的表现。也是国内最早涉及营、品牌代理方面均有非常杰出的表现。也是国内最早涉及OUTLETOUTLET业态的开拓者，采用工厂直销的模式，联业态的开拓者，采用工厂直销的模式，联手诸多顶级品72、牌，以出厂价格销售其商品而闻名。手诸多顶级品牌，以出厂价格销售其商品而闻名。自自20032003年起，富客斯控股先后在上海成功开出两家年起，富客斯控股先后在上海成功开出两家OUTLETOUTLET（工厂直销中心），其中有走精品路线的上海世贸（工厂直销中心），其中有走精品路线的上海世贸商城店，以及规模超过商城店，以及规模超过2 2万平米的徐家汇旗舰店。迄今，富客斯控股旗下已拥有万平米的徐家汇旗舰店。迄今，富客斯控股旗下已拥有“上海富客斯国际购物中心上海富客斯国际购物中心（徐汇店）（徐汇店）”、“富客斯友谊城（深圳店）富客斯友谊城（深圳店）”、“上海富客斯上海富客斯豪布斯卡名品村豪布斯卡名品村”等73、多个等多个OUTLETOUTLET零售项目。零售项目。奥特莱斯招商方向：燕莎奥特莱斯（燕莎集团）奥特莱斯招商方向：燕莎奥特莱斯（燕莎集团）20022002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。燕莎奥特莱斯由了新型的朝阳业态。燕莎奥特莱斯由A A、B B、C C三座组成，经营面积近三座组成，经营面积近1010万平方米，形成了主题鲜明，品类突万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。出的经营布局。A A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、74、家居用品以及太阳镜、钟表为主；座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B B座以皮鞋、皮具、座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；运动户外商品为主；C C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。目前，燕莎奥莱拥有目前，燕莎奥莱拥有HugoBossHugoBoss、杰尼亚、杰尼亚、MAXMARAMAXMARA、登喜路、登喜路、KENZOKENZO、ST.JOHNST.JOHN、CANALICANALI、施华洛世奇、施华洛世奇、GANTGANT、TimberlandTimberland等国际一线品牌和知名品牌近等国际一线品牌和75、知名品牌近600600个。国际顶级品牌个。国际顶级品牌HUGO BOSSHUGO BOSS，经营面积达到，经营面积达到500500平米，是亚洲平米，是亚洲地区规模最大、经营品类最全的奥莱品牌直营店。工厂店、直营店是燕莎奥莱具有业态特色的经营形式，百地区规模最大、经营品类最全的奥莱品牌直营店。工厂店、直营店是燕莎奥莱具有业态特色的经营形式，百平米以上的工厂店、直营店一百余家，平米以上的工厂店、直营店一百余家，NIKENIKE、AdidasAdidas、KappaKappa、THE NORTHFACETHE NORTHFACE等运动和户外品牌；等运动和户外品牌；ECCOECCO、GABORGABO76、R、24HOUR24HOUR、新秀丽等皮鞋皮具品牌；派克兰帝、水孩儿、丽婴房等童装品牌均深受国内外广大宾客的、新秀丽等皮鞋皮具品牌；派克兰帝、水孩儿、丽婴房等童装品牌均深受国内外广大宾客的喜爱。喜爱。奥特莱斯招商方向：西单商场奥特莱斯招商方向：西单商场 20102010年，西单商场注入资产新燕莎控股是北京高端零售的代表年，西单商场注入资产新燕莎控股是北京高端零售的代表,资产质量优良资产质量优良:新燕莎控股集团拥有新燕莎控股集团拥有“燕莎、燕莎、燕莎奥莱、燕莎金源茂、燕莎贵友燕莎奥莱、燕莎金源茂、燕莎贵友”等中高端商业品牌等中高端商业品牌,旗下有中高端百货门店旗下有中高端百货门店7 7 家、燕莎77、奥特莱斯中心和家、燕莎奥特莱斯中心和燕莎金源茂燕莎金源茂;重组完成后重组完成后,公司经营业务可覆盖高、中、低端客户公司经营业务可覆盖高、中、低端客户,提升公司整体影响力提升公司整体影响力,形成优势互补。形成优势互补。西单商场注入新燕莎控股后，有能力实现奥特莱斯业态的连锁扩张西单商场注入新燕莎控股后，有能力实现奥特莱斯业态的连锁扩张:1:1、奥特莱斯业态最早由北京燕莎商城、奥特莱斯业态最早由北京燕莎商城在在2002 2002 年引入中国年引入中国,近几年发展迅速近几年发展迅速;2;2、奥特莱斯实际是过剩经济的产物、奥特莱斯实际是过剩经济的产物,是品牌企业消化库存的通是品牌企业消化库存的通道道,“78、,“低土地成本低土地成本+厂家直销厂家直销”的业态特征决定其比百货和购物中心更易实现连锁扩张的业态特征决定其比百货和购物中心更易实现连锁扩张;3;3、新燕莎控股集团、新燕莎控股集团的高端定位和品牌影响力能使百货业务与奥特莱斯业务产生协同效应的高端定位和品牌影响力能使百货业务与奥特莱斯业务产生协同效应,在实现奥特莱斯连锁扩张方面具备较在实现奥特莱斯连锁扩张方面具备较强竞争优势强竞争优势;4;4、重组后、重组后,新燕莎控股的扩张可获得资本市场的资金支持。新燕莎控股的扩张可获得资本市场的资金支持。奥特莱斯招商方向：时代【美美百货】奥特莱斯（香港俊思集团）奥特莱斯招商方向：时代【美美百货】奥特莱斯（香79、港俊思集团）时代奥特莱斯由九龙仓集团投资，俊思集团负责营运管理。俊思集团是九龙仓旗下出色的零售及品牌管理公时代奥特莱斯由九龙仓集团投资，俊思集团负责营运管理。俊思集团是九龙仓旗下出色的零售及品牌管理公司，多年来致力于高档卖场的经营和管理，与国际一线品牌建立了良好的伙伴关系，众多一线品牌由其率先司，多年来致力于高档卖场的经营和管理，与国际一线品牌建立了良好的伙伴关系，众多一线品牌由其率先引入国内。管理的零售场所遍布中、港两地，包括美美、奥特莱斯及引入国内。管理的零售场所遍布中、港两地，包括美美、奥特莱斯及LCXLCX。入驻时代奥特莱斯的国际品牌直销店已超过入驻时代奥特莱斯的国际品牌直销店已超过180、50150家，均为国际一线品牌和时尚运动品牌，涵盖多种风格及品家，均为国际一线品牌和时尚运动品牌，涵盖多种风格及品类，当中包括国际一线顶级品牌类，当中包括国际一线顶级品牌ArmaniArmani、BallyBally、BurberryBurberry、PortsPorts等；国际人气品牌等；国际人气品牌AquascutumAquascutum、AutaSonAutaSon、Calvin Klein JeansCalvin Klein Jeans、CanaliCanali、Cerruti 1881Cerruti 1881、CharriolCharriol、ClarksClarks、D&GD&G、81、DieselDiesel、eccoecco、EspritEsprit、GivenchyGivenchy、GuessGuess、LacosteLacoste、Miss SixtyMiss Sixty、VerriVerri等；女装及鞋包等；女装及鞋包JoryaJorya、KlovaKlova、MaxMaraMaxMara、Patrizia PepePatrizia Pepe、le saundale saunda、MilliesMillies等。另大连时代奥特莱斯、青岛时代奥特莱斯即将开业。等。另大连时代奥特莱斯、青岛时代奥特莱斯即将开业。奥特莱斯招商方向：春天百货奥特莱斯（中国春天百货集团）奥特莱82、斯招商方向：春天百货奥特莱斯（中国春天百货集团）中国春天百货集团有限公司（巴黎春天集团）拥有雄厚的国际资本背景，以及经营国际一流高档品牌的丰中国春天百货集团有限公司（巴黎春天集团）拥有雄厚的国际资本背景，以及经营国际一流高档品牌的丰富经验，现已发展成为中国高端百货连锁业界的佼佼者。在巨大且飞速发展的中国市场内，中国春天百货富经验，现已发展成为中国高端百货连锁业界的佼佼者。在巨大且飞速发展的中国市场内，中国春天百货以中国境内的高收入客户群为焦点，在北京、长春、贵阳、六盘水、青岛、南宁、太原、西安、厦门、遵以中国境内的高收入客户群为焦点，在北京、长春、贵阳、六盘水、青岛、南宁、太原、西安、厦门、遵83、义等城市建立起百货连锁网络。不仅如此，中国春天百货更在持续不断地抢滩中国高端百货市场。义等城市建立起百货连锁网络。不仅如此，中国春天百货更在持续不断地抢滩中国高端百货市场。20092009年年1212月月1515日，中国春天百货集团还在香港联合交易所主板正式挂牌上市（香港交易所股票代码：日，中国春天百货集团还在香港联合交易所主板正式挂牌上市（香港交易所股票代码：0033100331）。展）。展望未来，中国春天百货将会继续扩展百货店网络，成为中国高档奢华百货店及奥特莱斯望未来，中国春天百货将会继续扩展百货店网络，成为中国高档奢华百货店及奥特莱斯(OutletMall)(OutletMall)的的84、*营营运商，及提供优质服务给广大的消费者为目标。运商，及提供优质服务给广大的消费者为目标。奥特莱斯招商方向：青岛海信广场奥特莱斯招商方向：青岛海信广场 青岛海信广场是国内著名高级百货店，于青岛海信广场是国内著名高级百货店，于20082008年年6 6月月2121日盛大开业，建筑面积日盛大开业，建筑面积6.286.28万平方米，地上万平方米，地上3 3层、地层、地下下2 2层，采用层，采用“高级百货店高级百货店+SHOPPINGMALL”+SHOPPINGMALL”的最新组合业态，聚集了包括的最新组合业态，聚集了包括LVLV、HermsHerms、PradaPrada、CartierCartie85、r、GucciGucci等等800800多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌200200余个，世余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的界级品牌的比例达到了品牌总量的80%80%。海信广场一楼汇集国际一线品牌、名表与化妆品，二楼涵容国际名品、珠宝饰品、男装、休闲高尔夫服饰，海信广场一楼汇集国际一线品牌、名表与化妆品，二楼涵容国际名品、珠宝饰品、男装、休闲高尔夫服饰，三楼为女士服饰，同时涵盖时尚配饰、皮具、海信艺术馆、会员会所等。地下一层主要为三楼为女士服饰，同时涵盖时尚配饰、皮具、海信艺术86、馆、会员会所等。地下一层主要为MALLMALL业态，包括业态，包括居家生活馆、居家生活馆、30003000平米的精品超市、平米的精品超市、7 7个独立的风格各异的主题餐厅、美容个独立的风格各异的主题餐厅、美容SPASPA。海信广场致力于开创中国顶级奢侈品店，倡导新的贵族生活理念，为国内外顾客提供购物、休闲、餐饮于海信广场致力于开创中国顶级奢侈品店，倡导新的贵族生活理念，为国内外顾客提供购物、休闲、餐饮于一体的全方位尊崇体验。一体的全方位尊崇体验。奥特莱斯招商方向：奥特莱斯招商方向：友谊百货、上品百货、银座集团、维客集团、奥特莱斯（中国）有限公友谊百货、上品百货、银座集团、维客集团、奥特莱斯（中87、国）有限公司、万和奥特莱斯、中亚奥特莱斯等司、万和奥特莱斯、中亚奥特莱斯等 第七部分、项目营运管理第七部分、项目营运管理一、营运管理工作概要及模式一、营运管理工作概要及模式二、开业前营运管理二、开业前营运管理1 1、开业前营运管理工作指引、开业前营运管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）开业前营运管理工作倒排表）开业前营运管理工作倒排表3 3、支持表格、支持表格（1 1）开闭店时间报审表）开闭店时间报审表三、现场管理三、现场管理1 1、现场管理工作指引、现场管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）开闭店工作规范）开闭店工作规范（2 2）巡场工作规范）巡场工作规范（3 3）晨会88、工作规范）晨会工作规范3 3、支持表格、支持表格（1 1）日常运营巡视记录表）日常运营巡视记录表（2 2）整改通知书）整改通知书（3 3）公共区域报修统计表）公共区域报修统计表（4 4）营业员奖惩单）营业员奖惩单四、商户管理四、商户管理1 1、商户管理工作指引、商户管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）统一经营管理守则）统一经营管理守则（2 2）商户手册）商户手册（3 3）商铺装修管理手册）商铺装修管理手册（4 4）进退场工作规范）进退场工作规范（5 5）餐饮商户厨房排油烟系统检查要点）餐饮商户厨房排油烟系统检查要点3 3、支持表格、支持表格（1 1）店铺移交记录单）店铺移交记录单（89、2 2）商户退铺验收表）商户退铺验收表（3 3）商户终止合同审批单）商户终止合同审批单（4 4）商户进场流程单）商户进场流程单（5 5）商户退场流程单）商户退场流程单（6 6）餐饮商户厨房排油烟系统检查表）餐饮商户厨房排油烟系统检查表（7 7）会议纪要）会议纪要（8 8）商户联系台账）商户联系台账营运管理工作手册（概述）营运管理工作手册（概述）五、总服务台管理五、总服务台管理1 1、总服务台管理工作指引、总服务台管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）总服务台人员管理规范）总服务台人员管理规范（2 2）有偿维修服务规范）有偿维修服务规范（3 3）有偿服务工作流程）有偿服务工作流程（4 90、4）客户投诉处理处理流程）客户投诉处理处理流程（5 5）消费者商品投诉受理工作指引）消费者商品投诉受理工作指引（6 6）广播系统管理工作指引）广播系统管理工作指引3 3、支持表格、支持表格（1 1）邮件收发登记表）邮件收发登记表（2 2）广告播出审批表）广告播出审批表（3 3）投诉信息登记表）投诉信息登记表（4 4）投诉处理单）投诉处理单六、人员管理六、人员管理1 1、人员管理工作指引、人员管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）营运管理工作人员行为规范）营运管理工作人员行为规范（2 2）营业员手册）营业员手册3 3、支持表格、支持表格（1 1）培训效果评估表）培训效果评估表七、招商管91、理七、招商管理1 1、招商管理工作指引、招商管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）商铺租赁及租金管理规范）商铺租赁及租金管理规范（2 2）商品索证目录）商品索证目录3 3、支持表格、支持表格（1 1）品牌资源储备表）品牌资源储备表（2 2）商铺租赁台账）商铺租赁台账（3 3）空铺月报表）空铺月报表（4 4）商户洽谈记录表）商户洽谈记录表营运管理工作手册（概述）营运管理工作手册（概述）八、多种经营及广告位管理八、多种经营及广告位管理1 1、多种经营及广告位管理工作指引、多种经营及广告位管理工作指引2 2、支持文件、支持文件（1 1）多种经营点位及广告位设置规范）多种经营点位及广告位设置92、规范（2 2）多种经营及广告位管理规范）多种经营及广告位管理规范（3 3）活动现场管理规范）活动现场管理规范3 3、支持表格、支持表格（1 1）多种经营创收月报表）多种经营创收月报表（2 2）多种经营合同台账）多种经营合同台账（3 3）年度多种经营预算表）年度多种经营预算表（4 4）多种经营点位明细表）多种经营点位明细表（5 5）年度多种经营预算明细表）年度多种经营预算明细表（6 6）多种经营新增点位说明）多种经营新增点位说明（7 7）广告位月报表）广告位月报表（8 8）年度广告位预算表）年度广告位预算表九、营运信息管理及市场调研九、营运信息管理及市场调研1 1、营运信息管理工作指引、营运信息93、管理工作指引2 2、市场调研工作指引、市场调研工作指引3 3、支持表格、支持表格（1 1）基础档案信息表）基础档案信息表（2 2）建筑面积统计表）建筑面积统计表（3 3）营运信息日报表）营运信息日报表（4 4）经营业绩月报表）经营业绩月报表（5 5）商户经营业绩月报表）商户经营业绩月报表（6 6）经营业绩年报表）经营业绩年报表（7 7）商户满意度调查问卷）商户满意度调查问卷（8 8）消费者调查问卷）消费者调查问卷营运管理工作手册（概述）营运管理工作手册（概述）第八部分、投资收益测算第八部分、投资收益测算投资估算投资估算估算范围估算范围本项目投资估算范围包括：商业主体建筑等设施建设，变配电、动力94、给排水、环保、消防等设施及本项目投资估算范围包括：商业主体建筑等设施建设，变配电、动力、给排水、环保、消防等设施及管线工程费用，购置国内配套设备及安装工程费用，工程在建设期所花费的其它费用、征地费用、工管线工程费用，购置国内配套设备及安装工程费用，工程在建设期所花费的其它费用、征地费用、工程预备费等。程预备费等。估算依据估算依据1 1、工程费用：本项目建筑工程费根据淄博市建筑市场平均造价水平估算，设备报价及工器具购置费由、工程费用：本项目建筑工程费根据淄博市建筑市场平均造价水平估算，设备报价及工器具购置费由各专业厂家提供。各专业厂家提供。2 2、其他费用：按工程实际需要估列。、其他费用：按工95、程实际需要估列。3 3、预备费包括基本预备费和涨价预备费：本项目工程预备费率按建筑费用、设备购置费、安装费用的、预备费包括基本预备费和涨价预备费：本项目工程预备费率按建筑费用、设备购置费、安装费用的5 5估算。估算。投资估算投资估算本项目的建设总投资约为本项目的建设总投资约为1010亿元亿元。（建筑面积。（建筑面积2525万平方米、建筑单价按照万平方米、建筑单价按照40004000元元/平方米计算）平方米计算）序号序号项项 目目土建工程土建工程设备安装设备安装其他费用其他费用投资投资占建设占建设投资比投资比例例（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）一一工程及设备费用工96、程及设备费用1 1土建工程土建工程1.11.1结构工程结构工程1.21.2外墙装饰工程外墙装饰工程1.31.3室内装饰、装修工程室内装饰、装修工程1.41.4安装工程安装工程1.51.5室外工程室外工程2 2设备安装工程设备安装工程小计小计项目总投资估算表（参照表）项目总投资估算表（参照表）序号序号项项 目目土建工程土建工程设备安装设备安装其他费用其他费用投资投资占建设投占建设投资比例资比例（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）二二其它费用其它费用1 1土地费用土地费用2 2行政事业性收费行政事业性收费3 3其他收费其他收费小计小计第一二部分费用合计第一二部分费用合计97、三三基本预备费用基本预备费用(5%)(5%)四四建设期贷款利息建设期贷款利息五五建设投资额（人民币）建设投资额（人民币）六六 流动资金（人民币）流动资金（人民币）七七项目总投资（人民币）项目总投资（人民币）项目总投资估算表（参照表）项目总投资估算表（参照表）收益估算收益估算招商招商租金收益估算表租金收益估算表年度年度租赁面积（单租赁面积（单位：平方米）位：平方米）租金均价（单租金均价（单位：元位：元/平方米）平方米）招商完成比例招商完成比例租金收益（单位：万租金收益（单位：万元元/年）年）备注备注第一年第一年2500002500001.51.560%60%8212.58212.5租金均价参租金98、均价参照淄博市当照淄博市当地商业项目地商业项目平均水平平均水平第二年第二年2500002500001.51.580%80%1095010950第三年第三年2500002500001.51.5100%100%13687.513687.5第四年第四年2500002500002 2100%100%1825018250第五年第五年2500002500002 2100%100%1825018250第六年第六年2500002500002 2100%100%1825018250第七年第七年2500002500002.52.5100%100%22812.522812.5第八年第八年2500002500002.99、52.5100%100%22812.522812.5第九年第九年2500002500002.52.5100%100%22812.522812.5第十年第十年2500002500002.52.5100%100%22812.522812.5总计总计178850178850销售销售收益估算表收益估算表年度年度租赁面积（单租赁面积（单位：平方米）位：平方米）销售比例销售比例销售均价（单位：销售均价（单位：万元万元/平方米）平方米）销售收益（单位：万销售收益（单位：万元元第一年第一年20000020000020%20%1.51.56000060000第二年第二年20000020000040%40%1.81.8144000144000第三年第三年20000020000030%30%1.81.8108000108000第四年第四年20000020000010%10%2 24000040000总计总计352000352000备注：备注：1 1、租赁面积采用套内面积计算；、租赁面积采用套内面积计算；2 2、销售均价参照淄博市当地商业项目平均水平。、销售均价参照淄博市当地商业项目平均水平。方案汇报完毕，谢谢！方案汇报完毕，谢谢！