1、1、上海美罗大厦简介 上海美罗大厦为一幢具国际水准的高级办公楼，大楼外观宏伟、气势磅礴，雄峙上海市徐家汇商贸云集地段。28层的办公楼地下为停车场，间隔灵活考究，方便实用，设备完善，配备高速电梯及中央空气调节等。美罗大厦由上海世邦魏理仕物业顾问有限公司担任物业管理顾问，协助业主上海汇美房产有限公司负责大厦整体的管理和操作，阁下可於办公时间致电：86-21-64271033 与大厦物业管理部联络。2、导言在此谨代表发展商及上海世邦魏理仕物业顾问有限公司，热烈欢迎各位迁入美罗大厦。本业主租户手册乃根据美罗大厦租赁合同条款内容编订，可作为用户指南，俾使阁下更深入了解上海美罗大厦的管理和运作。本册子包括2、：管理部、租户/用户责任的资料，与美罗大厦的救急程序和救生系统的说明。为实施本手册所提及的管理服务，使本大厦保持优良舒适的办公环境，恳请租户/用户细心阅读本手册内有关业户需予承担之责任等内容。为使阁下更熟悉本厦，管理人员当乐意陪同阁下巡视参观本厦范围，并会向你们介绍本厦的基本设施，包括救急设备等，欢迎随时致电或亲临管理部垂询。 上海汇美房产有限公司 谨启3、 管理3.1管理部3.2管理控制3.3管理费3.4付款办法3.5延迟或未缴付管理费之相应措施3.6授权人或委托人3.7投诉及建议3.8管理人员职务3.9人员车辆进出3.1管理部 上海世邦魏理仕物业顾问有限公司受聘为美罗大厦及美罗城之物业管理3、顾问，协助业主执行一切日常物业管理运作事宜.3.1.1管理部办公时间 星期一至星期五 :上午8:30至下午17:30 星期六、星期日/国定假日:有值班人员当班.：64271033分机24：64267059 管理部热线 ：64271033 24小时保安监控 工程部值班室 本管理部除正常办公时间外均有安排工作人员值班负责各项事宜，请与保安部或客 户服务部联系。3.1.2管理部行政架构(附表)世邦魏理仕汇美/美罗物业管理部总经理 财务部保安部工程部客户服务部美罗大厦美罗城3.2 管理控制 美罗大厦之租户/用户在其写字楼内均享有绝对之使用权,但以不妨碍他人为原则。同时,管理部对所有主要结构、公共地方、4、电梯、泵房、道路等以及所有设备、机械及一切服务均保留绝对管理权.任何租户均不得使用任何途径,进行更改或干扰该等设备。3.3管理费 3.3.1 阁下现已成为美罗大厦之租户/用户，为保障阁下之长远利益，投资保值需要承担各项保养维修及日常费用之义务。管理运作需要之各项开支包括但不限於：建筑物、道路、行人道、花园、露天空间及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，此外，化粪系统设备、渠道及水管之维修费用，电梯、消防及保安设备、电脑系统之检修保养费用；垃圾清理费、厕所自来水费、定时中央空调费、管理部之行政费用及职员薪金等均包括在内。所有支出将根据租赁合同条款与写字楼租户/用户按比例分摊。租户/用户须5、於每月5日前预缴当月之管理费，租金及其它有关费用。 3.3.2 管理费内未包括政府地租。有关地租，管理部将於政府发出收款单代政府向各单位收取，以便集齐缴付。逾期缴款者，汇收程序及滞纳金等行动将与追收欠管理费者相同。3.4付款办法 本公司欢迎租户/用户采用人民币之现金或划线支票交予本公司财务部（支票抬头请写世邦魏理仕汇美物业管理部），本公司将发回正式收据。请租户/用户在每月5日前，直接把管理费及其它有关费用交付财务部。请勿交予大厦保安员或其他管理部职员。除财务部外，管理部之职员均一律禁止收取任何款项。3.5延迟或未缴付管理费及其他费用之相应措施 任何租户/用户如果未能於到期日起计30天内支付其根6、据本厦规定应付的款项，包括管理费及利息（如有），则管理部有权严格执行租赁合同条款之规定采取一切措施，此包括停止供应水、电给有关之单位等，直至应付之款项付清为止。3.6受权人或委托人 租户/用户如需要委托他人代收管理部之通告或发票，请将该受权人之姓名及地址以书面通知管理部。3.7 投诉及建议 一切有关公共地方等之投诉及建议，可以口头或书面陈述。如属机密性之投诉或建议，请以书面直接送达管理部之总经理启阅。来函请留下联络地址、姓名、电话等资料，以便及时回复，贯彻执行有关之改善工作。本管理部皆乐意聆听、接受、以期籍此提供更佳之物业管理服务。 客户服务热线：64271033客户服务部3.8 管理人员职务7、 所有管理员、清洁工人、保安员及管理部职员均须依章执行有关美罗大厦之日常物业管理职务。租户/用户请勿擅自委托管理部职员从事任何私人性质服务，以免与日常职务产生冲突。管理部职员只遵照公司指示工作，一概不准收受租户/用户之赠送礼物或利益，敬请各租户/用户合作。3.9 人员及车辆进出 3.9.1 星期一至星期五（18:30次日上午7:30） 星期六及星期天（全日） 进出大厦人仕必须出示有效证件并需到大厦保安值班岗登记。 3.9.2 外来送货人员仅限使用7#货梯上落及沿该范围进出大厦。 3.9.3 月租使用者凭有效停车证/磁卡进出大厦地面/地下停车场。临时使用者需按 临时停车收费标准支付停车费。 3.8、9.4 美罗大厦非机动车停放点只提供办公楼内工作人员停放自行车、助动车及摩 托车之用。凡使用者必须持有管理部所核发之有效停车牌。4日常保养事项4.1 租户/用户责任4.2 玻璃幕墙4.3 中央空调4.4 危险物品4.5 晾晒衣物4.6 使用手推车4.7 窗4.1 租户/用户责任 4.1.1 租户/用户单位内由其自行安装、添置或改装之一切装置、设备之保养及修 理费用，概由租户/用户自行负责。 4.1.2 大厦任何范围内均不准饲养禽畜宠物，因此举除影响其他租户/用户外亦影 响公共卫生。管理部有权於发现禽畜宠物时，立即通知有关单位将禽畜宠 物撤离。凡不肯撤离者，将按法律途径提出诉讼。4.2 玻璃幕墙9、 室内玻璃幕墙及铝合金反光窗均经过特别处理，不须额外保护，不可油漆或用硬刷、沙纸等刷抹。为保持耐用及美观，只可用毛巾与清水洗抹，以免造成严重损坏。4.3 中央空调 4.3.1 租户/用户应尽量留意室内中央冷气供应系统之正常保养，包括出风、回 风、风槽等。出风及回风口必须保持空气流通，以免减低冷气供应之效 率。如发现中央冷气系统有任何故障，请立刻通知管理部。 4.3.2 管理部有权，除紧急情况外，预先给予租户/用户通知，带同或不带同有关 人仕及工具，进入该租户/用户室内或邻近单位检查各种系统及进行相应之 维修工作。 4.3.3若该等维修工作，因受租户/用户非法安装或放置任何障碍物而不能进行 者，10、管理部将有权自行或委托他人进行处理，一切由此而引起的费用或导致 其他租户/用户的有关损失，将概由该单位的租户/用户负责。4.4 危险物品 在大厦内，租户/用户不得贮藏或拥有任何危险物品（例如军火、炸药、炮竹、化 学物品等）及毒品等。4.5 晾晒衣物 为避免影响大厦外貌观瞻，请勿在任何窗户、走廊、楼梯或公共地方晒晾衣物。若有违者，管理部将安排清除有关物品，一切由此而引起的费用或导致租户/用户的有关损失，将概由该单位的租户/用户负责。4.6 使用手推车 各租户/用户在使用手推车或者类似之车辆运送物件时，必须尽量小心避免损坏电梯、墙壁、地板、走廊及任何公共地方。如有发现该类车辆足以对公共设备或地方构11、成损坏之情况，该类车辆将被禁止在大厦内使用。所有手推车不得在客梯使用。4.7 窗 为安全起见，各租户/用户在未得到管理部同意前，不得擅自打开任何玻璃窗户。5、租户/用户搬运须知5.1 迁入5.2 事前安排5.3 清理5.4 安全/保安5.5 损坏赔偿5.6 货梯5.7 租户/用户之层数之保护措施5.1 迁入 租户/用户可於租赁合同签署后迁入本大厦前到管理部领取承租/使用单位之钥匙。管理部经理或其指派职员均乐意随时回答阁下之任何查询。5.2 事前安排 5.2.1 租户/用户运送家俱物件等，必须按照管理部指定之地点及时间内进行。如 需超时运载，须书面向管理部申请，俾便另作安排，以免影响电梯正常运 12、作及导致其他客户不便。 5.2.2 如运送途径之地方有云石、地毯、地板等，必须事前铺上足够之夹板或纤 维布等以作适当保护。 5.2.3 如运送较大型之机械或物件，租户/用户必须於搬运前72小时以书面通知管 理部，并向管理部提供上海汇美房产有限公司为附加受保人之保险证书。 5.3 清理 租户/用户须负责搬运后之一切善后清理工作。包括负责将保护地台用之夹板、带子、空盒及容器等废物迁离本厦。倘由管理部发现该等废物被弃置於本厦内，则租户/用户须缴付额外的清理费用。清理费用将按照每小时500元人民币计算（不足一小时按一小时计算），直至所有废物搬清为止。5.4 安全/保安 搬运公司/租户/用户均有责任在搬13、运期间，尽力确保大厦之走廊及出入口通道畅通，以及避免积存大量易燃物料，以策安全。5.5 损坏赔偿 租户/用户代表及管理部均会於进行一切搬运前后，分别备妥一览表，列明搬运所涉及之范围以作查验，有否曾对大厦设施造成任何损坏。若有任何损坏，租户/用户必须负责一切赔偿。5.6 货梯 5.6.1 货梯内之地板表层、敷设夹板作保护之用。门槛铺设垫板亦作保护之用。 租户/用户所聘用之装修公司不得任意将之移动。 5.6.2 租户/用户如有需要使用货梯，可於使用前72小时以书面通知管理部列明 有关人数、物件，以便作出适当安排。5.7 租户/用户之层数之保护措施 所有租户/用户之层数，於搬运时，由电梯处至租户/用14、户之单位处之地面，必须铺盖妥当以作保护。6、 紧急程序6.1 前言6.2 导言6.3 紧急电话号码6.4 单位内物品处理6.5 意外6.6 炸弹恐哧6.7 罪案与保安6.8 火警6.9 地震6.10 暴乱与群众示威6.11 水浸6.12 联络6.13 消防监督6.14 大厦撤离程序6.15 扑灭火警6.16 结语6.1 前言本手册所订立之应急方法及程序，适合在美罗大厦之紧急情况中使用。手册所述之紧急安排，应在火警及其他紧急情况下使用，手册中就个别情况进行论述，惟遇其他紧急事故时，须按当时情况作出适当的变动才加以应用。6.2 导言紧急事故可能会随时发生，我们必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低15、受伤和损毁的影响。以下所提供的资料，便是特别为协助租户/用户预防和处理紧急事故而设。6.3 紧急电话号码：110：119：120：112：64271033：64271033分机24：64267059公安报警火警紧急救护电话故障管理部电话 大厦24小时保安监控室大厦工程部值班室6.4 单位内物品处理请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞。任何情况下，不可妨碍危急时逃生之通道。移走任何可能导致火警或危害安全之物件，例如旧布、报纸或其他易燃物品等，均不应随处放置或积存在单位内。大厦内严禁使用与正常办公无关之电器设备。6.5 意外（紧急救护问题）当发生意外或紧急救护问题：6.5.1 尝试尽可能获取有16、关此次损伤的资料；6.5.2 使伤者处於温暖及舒服的状况，并加以陪伴安慰；6.5.3 拨120要求急救医疗服务；6.5.4 通知管理部详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等等；6.5.5 在任何情况下，均应尽量保持镇定。6.5.6 切勿乱动或尝试治疗（如接受过急救训练者例外）。6.6 炸弹恐哧如接获炸弹恐吓的电话，采取以下措施：6.6.1 从对方口中得到下列资料：a) 炸弹装置的确定位置；b) 拟定的爆炸时间；c) 爆炸装置的描述；d) 是次行动的原因；e) 对方原来所用的字眼。6.6.2 记录接到电话的时间6.6.3 记录挂断电话的时间6.6.4 记录对方声音的特点17、（即男、女、镇定、惊慌、年青、年老、结结巴巴、口音、粗俗、斯文）及背后的杂音等等；6.6.5 立即通知管理部，并致电报警及通报消防局；6.6.6 所得资料尽量保密；6.6.7 检视四周，看看有否发现可疑物品；6.6.8 依从地方当局的批示。6.7 罪案与保安一幢现代化的甲级办公楼，因环境高尚优美，人群不断穿梭往来，也可能会成为匪徒犯案之目标。故偷窃、使用伪做信用卡诈骗案与及其他不法行为，甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在现场发生，故以下的建议对你必然有所帮助：6.7.1 如遇偷窃或经常性盗窃，立即向管理部及警方举报；6.7.2 遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案，立即向公安局或派出所报案；6.18、7.3 所有案件均须向管理部报告，并把已采取的行动告知职员；6.7.4 切记向已离职之员工取回公司钥匙，或把门锁更换；6.7.5 遇到任何不寻常的事情，皆应通知公安及管理部；6.7.6 停车场内常会发生恶意毁坏及其他罪案，如遇形迹可疑之人物或弃置车 辆，应通知管理部。6.8 火警- 发现（若发现火警）- 通知（致电消防局及通知附近的人或打破报警钟玻璃）- 抑制（紧闭所有门）- 逃生（使用最安全的途径前往最近的消防楼梯井，离开火警现场）用户必须熟悉大厦里的灭火器、楼梯、警报系统与及本地消防局的电话号码。6.8.1 若是轻微失火（如废纸篮、烟灰碟等）如在安全情况下把火扑灭，但切勿冒险；6.8.2 19、如人身安全已受到威胁，而火势亦不能立时受到控制时，把通往失火现场的门关闭以隔离及控制火势；6.8.3 通知消防局；a) 说出单位的名称b) 说出所在的街道交界c) 火警蔓延的范围及位置d) 你的电话号码6.8.4 通知管理部；6.8.5 依从管理部职员的指示，尽可能通知所有人员；6.8.6 如被火焰或高热所围困a) 有可能的话，致电消防局求助；b) 在安装了玻璃警报系统位置前发讯号，把门关闭，跟火热的源头隔离；c) 紧记烟和热空气都是向上升的，接近地面的空气较为清新，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；d) 如有需要，打破窗子以求空气流通。6.8.7 所有大厦内的电梯将会停止操作，切不可乘坐电20、梯，因可能随时中途停顿而被困於电梯内；6.8.8 所有逃离火场的人，须在大门外的空旷地方聚集；6.8.9 身处火场以上各层的人，应继续向天台方向逃生，如身处火场以下层数，则向下走，前往最邻近的出口逃生；6.8.10 发生火警时，保安员会协助管理员、消防员和公安，阻止公众人士进入大厦。在管理人员或消防局宣布大厦处於安全状态之前，任何人仕不得进入。6.9 地震6.9.1 保持镇定，切勿离开；6.9.2 躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；6.9.3 远离窗户，玻璃隔板、支架或悬挂着的物件；6.9.4 在这种情况下，切勿使用电梯；6.9.5 如发生地震时身处电梯内，待有机会便立即离开；6.9.6 地震时21、不要躲在楼梯底下；6.9.7 准备应付接着更多次的余震；6.9.8 如单位受到破坏，立即通知管理部；6.9.9 切勿散播谣言或作出夸大的报告。6.10 暴敌与群众示威如遇群众骚动，在大厦附近示威或暴乱，应锁门、关窗（如有）、远离窗户，租户/用户有权自由决定离开与否，但亦应顾及自身安全及避免引起不必要之影响，接受公安或管理部之劝告。6.11 水浸遇有可能发生水浸时：6.11.1把有可能受损的贵重物品移往较高处；6.11.2在水浸出现前，切断电器用具的电源；6.11.3提防通电的电线。水浸之后：6.11.4检查财物以鉴定损失；6.11.5委派及监督负责清洁的员工；6.11.6逐渐抽去渍水，以减少对22、大厦结构造成的更大损害；6.11.7清除大厦内、家俱及其他地方的渍水，避免破坏环境卫生；6.11.8 做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼潜入大厦。6.12 联络用电话报案时，请提供以下所有资料；6.12.1报案人的姓名；6.12.2紧急事故的位置；a) 名称及地址b) 单位编号c) 层数 6.12.3 有人受伤与否； 6.12.4 紧急事故的种类、火警、罪案等； 6.12.5 待对方确定了资料后，方可挂断电话。6.13 消防监督大厦每层的监督，作用是在紧急情况中协助保障生命安全的协调工作，每家公司均须指派监督。消防监督须安排规定的防火演习，并须清楚了解消防安全计划，为执行撤离程序作准备。23、当原来的走火通道因浓烟或其他原因而导致有危险性时，消防监督应选择另一条最理想的途径逃生。消防监督确定发生火警或其他紧急事故的位置。消防监督须带领他所属楼层之客户前往计划中拟定之防火楼梯。消防监督须得知所有用户已接到紧急事故的通知，并立即执行消防安全计划。为竭力抑制火势的蔓延，应紧闭所有通往火场的门，并确定没有人误用电梯作逃生用途。6.14 大厦撤离程序当发生火警或任何其他紧急事故，所有人都应该完全撤离，不能有所例外。在撤离大厦或进行火警演习时，租户/用户的贵重物品须自行负责。另外，最后离开的人须负责锁上单位内所有进出的门。开启由单位通往走廊的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开24、启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯然后跟随撤离程序逃生。若因浓烟的关系未能通往楼梯，则应关上门，放一条毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的拯救。6.15 扑灭火警大厦每层均设有手提式灭火器，用户应熟悉单位灭火器的位置和用法。不同种类的灭火器是用以控制不同类的火警，火警可因为起因不同而分为A、B、C、D四类。A类火警：木、纸、废物等等 使用：加压水力灭火器，干粉灭火器或二氧化碳灭火器B类火警：油、颜料、汽油、稀释剂或其他易燃液体 使用：干粉灭火器或二氧化碳灭火器C类火警：马达、电线、电器 使用：干粉灭火器或二氧化碳灭火器D类火25、警：易燃金属、镁、锆、钠，这种火警常见於工业厂房 使用：须要特别的灭火技术在不熟悉手提式灭火器的情况下，切勿使用。任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查。6.16 结语没有任何楼宇可以完全免於天灾人祸，制订紧急程序计划可避免人命伤亡和财物的损失。这本手册提供了一套有系统和周全的步骤，计划如何应付灾难。从考虑一幢物业的位置、邻近环境、用途和用户的类别，尽可能估计潜在的紧急情况订出一套预防和应付灾难的指引。通过一个精心设计的程序指引，一群受过训练的人员，再加上租户/用户的合作，当发生紧急情况时 ，我们必能以有条不紊的应付方法代替恐慌。就是遇到没有预计和准备的紧急情况，仍有一套基本的程序可26、以协助租户/用户作出明智决定，保障自身及财物安全。制订和贯彻执行紧急程序计划，可以拯救性命，保护租户/用户的投资。而我们必须紧记，无论指引如何周详，仍需租户/用户熟悉运用及时刻保持高度警觉，才可避免意外发生，及达到本指引之目的： 保障人人生命财产，避免不必要损失7、物业服务7.1空调供应7.2公共走道电源7.3电话7.4停车场7.5非机动车停放7.6有偿服务7.7美罗服务中心7.8室内清洁7.9卫星电视7.1空调供应 办公室正常空调供应时间为：周一至周五：8:30至18:30 固定假日及除以上时段外的其余时间将收费服务。 7.2 公共走道电源 楼层公共走道电源供应时间为： 周一至周五：7:3027、-19:30（供应2路电源） 19:00-22:00（供应1路电源） 周六及周日：7:30-22:30（供应1路电源）7.3 电话使用 电话使用方式：租赁。租户/用户亦可移机进入美罗大厦 管理部负责办理电话申请手续。 7.4 停车场本厦地面及地下停车场拥有将近300个泊车位，以月租或时租方式为用户提供泊车服务。月租用户可至管理部办理租赁手续，时租用户当场由停车场收银员收费。 7.5 非机动车停放本厦非机动车停放点拥有近300个非机动车停车位，方便租户员工停车。管理部负责办理收费领牌手续。 7.6 有偿服务 租户/用户自行负责其单位内由其自行安装、添置或改装的一切装置、设备的保养及 维修。管理部28、可提供有偿维修服务，按大厦维修规定收费。 7.7 美罗服务中心 营业时间：周一至周五：8:00-18:00（节假日休息）。 提供：EMS国内、国际快递、复印传真、邮政邮品、彩扩冲印、手推车出借、市内 快递、鲜花礼仪、票务代理、办公生活用品代购、零售日用品等各项服务。7.8 室内清洁 大厦公共区域之清洁及灭虫服务由大厦管理部负责，客户办公区域内的清洁（包括 灭虫工作）由客户自行负责。如租户/用户需要，管理部可提供相应服务，收费另 议。 7.9 卫星电视按规定收取一次性开通费，不包括材料及安装费用。卫星节目7套：亚洲一号 (ASIASAT-1) 3套1.卫视体育台 (Star Sports)2.卫视音乐台 (ChannelV)3.凤凰中文台 (Phoenix Chinese Channel)印尼帕拉帕(PANAPA cl) 4套4.SCTV5.CNBC6.RAMPAL 7.NCOSR 本厦目前可收视节目如下：上海地区空中信号6套：1 上海一台 (STV-1)2 东方一台 (OTV-1)3 中央一台 (CCTV-1)4 上海二台 (STV-2)5 东方二台 (OTV-2)6 上海教育台 (SETV)8、租户/用户资料8.1 租户/用户注册表8.2 租户/用户负责人名单8.3 租户/用户迁入所需资料20