1、XX国际会展中心运营 PPP 项目实施方案目录一、项目概况11.1 项目名称11.2 项目实施机构11.3 项目基本情况11.4 项目运作方式21.5 项目公司的成立31.6 项目采购方式31.7 项目实施的背景和必要性31.8 编制依据7二、项目运作方式102.1 实施主体102.2 操作模式102.3 项目合作期112.4 项目公司112.5 社会资本退出机制122.6 资产的权属与处置12三、项目交易结构133.1 交易结构133.2 回报机制133.3 主要合同163.4 相关配套安排17四、项目监管架构184.1 政府部门监管184.2 公众监管194.3 其他利益相关者监管19五、2、项目风险及管控205.1 风险分配原则205.2 主要风险分配205.3 临时接管215.4 退出机制215.5 专业审查22六、收入与成本测算236.1 测算依据236.2 测算方法236.3 测算说明246.4 假设条件256.5 收入估算266.6 成本测算286.7 测算结果38七、项目的采购方式397.1 采购方式397.2 基本程序40ii一、项目概况1.1 项目名称XX国际会展中心运营 PPP 项目1.2 项目实施机构XX市XX生态城管理委员会（以下称为“项目实施机构”）1.3 项目基本情况1.3.1 项目建设地点本项目建设地点位于XX市XX生态城，北至中心道，西至学院 南路，东3、侧为规划XX大剧院，南侧为规划商务中心。1.3.2 项目建设内容及规模本项目总用地面积 59026.57 平方米，约合 88.54 亩。总建筑面积92661.75 平方米，其中，地上建筑面积 81913.74 平方米，地下建筑面积 10748.01 平方米。地上建筑包括 A 区（会展）建筑面积 43218.19 平方米，B 区（会议）建筑面积 21365.30 平方米，C 区（酒店）建筑 面积 16810.66 平方米，连廊等其他附属配套建筑面积 519.59 平方米； 地下建筑为车库和设备间。项目主要建设 1 栋连体建筑，A 区 3 层，B 区 4 层，C 区 10 层，局部地下 1 层。同4、时建设室外管网、供电工程、场区道路、绿化工程 等。31.3.3 项目总投资本项目总投资 99174.01 万元，其中建筑工程费 66522.89 万元，设备购置费 4782.14 万元，安装工程费 573.86 万元，工程其它费用19810.01 万元，预备费 7335.11 万元，铺底流动资金 150.00 万元。1.3.4 项目技术经济指标表 1-1 项目技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1项目用地m259026.5788.54 亩2总建筑面积m292661.752.1地上建筑面积m281913.742.1.1A 区（会展）m243218.193 层2.1.2B 区（会议）m221365、5.304 层2.1.3C 区（酒店）m216810.6610 层（共 229 间房，其中标准间 198 间，套房29 间，总统套房 2 间）2.1.4其他附属建筑m2519.59连廊等2.2地下建筑面积m210748.01车库和设备间3容积率1.394建筑密度%49.35绿地率%106机动车停车数辆2766.1地上停车位辆2016.2地下停车位辆751.4 项目运作方式为满足 2016 年 4 月世界园艺博览会的配套使用需求，引进先进会展中心管理经验，本项目通过委托运营（Operations & Maintenance， O&M）方式与社会资本展开合作。1.5 项目公司的成立由XX市XX生态6、城开发建设投资有限责任公司作为政府方出 资代表在XX市依法注册成立项目公司，引进社会资本后进行增资扩 股。由项目公司作为法人实体，具体负责项目的日常运营管理和维护。XX市XX生态城开发建设投资有限责任公司在项目公司中的 持股比例为 40%，社会资本持股比例为 60%。1.6 项目采购方式本项目拟通过竞争性磋商的方式选择合作社会资本，并由XX市 政府采购中心办理具体采购事宜。1.7 项目实施的背景和必要性1.7.1 项目实施的背景会展是人们进行信息交流、洽谈商业合作和进行市场营销的场所， 它发挥的是一种桥梁和媒介作用。会展业通常被称为“朝阳产业”、 “无烟产业”，经济学家将会展业与旅游业、房地产7、业并称为新经济 产业。会展业是一个新兴的服务行业，影响面广，关联度高。会展业涉及工业、农业、商贸等诸多产业，对结构调整、开拓市场、促进消费、 加强合作交流、扩大产品出口、推动经济快速持续健康发展等发挥重要作用，在城市建设、精神文明建设、和谐社会构建中显示出其特殊 的地位和作用。XX国际会展中心的建设，是 2016 XX世界园艺博览会重点配套服务项目。建成后，项目将成为 2016 年河北省经贸洽谈会、中国-中东欧地方领导人峰会、第 25 届金鸡电影百花奖等大型活动的主会 场。由于缺乏会展中心运营管理经验，且会展中心投入运营时间紧迫， 为保障项目正常运营，XX市政府拟采用政府和社会资本合作模式（P8、PP 模式）开展XX国际会展中心运营工作，实现政府职能与社会 资本的有力合作。1.7.2 项目实施的必要性（1）转变政府职能，提升公共服务质量 作为本项目的参与者，政府的基本职责是负责项目的质量监管和绩效评价等，社会资本的基本职责是承担项目运营管理和维护，权责 明晰的合作有利于推动政府职能由服务提供者向监管者转变。采用 PPP 模式实施本项目，将政府从繁杂的运营管理工作中解脱出来，可 以更好的发挥政府的监管能力，履行监管职责，为社会资本提供良好 的监管环境，从而进一步保证会展服务行业的服务质量和效率，保障 社会公共利益。（2）引入先进经验，提高运营管理效率 由政府直接经营管理的会展中心，一般存9、在着管理经验不足，投入运营成本巨大，市场开拓积极性不足等问题，甚至会由于缺乏市场 竞争机制，导致经营管理上的政企不分，政事不分，使企业丧失市场4活力。本项目运营管理对于专业化要求比较高，更适合引入专业的社 会资本方来负责运营和维护。PPP 模式提倡“让专业的人做专业的事”， 通过与社会资本合作，引入先进的运营管理技术和经验，有效解决政 府缺乏相应运营管理人才的问题，同时有利于提高存量资产的运营管 理效率，满足世界园艺博览会的配套使用需求。（3）优化风险分配，降低全寿命周期成本 如果项目按照传统的模式经营，那政府将需要承担全部风险，再加上管理经验不足，会大大增加项目失败的概率。在 PPP 模式下10、， 按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，综合考虑政府 风险管理能力、项目回报机制和市场风险管理能力等要素，在政府和 社会资本间合理分配项目风险，同时，在风险最优分配的激励约束机 制下，社会资本也有足够动力，统筹考虑项目的运营维护成本，在保 证服务质量的前提下切实降低项目全生命周期的成本，提高自身收益 水平。1.7.3 项目实施的可行性（1）政策上的可行性自 2013 年来，国家在基础设施建设和公共产品、服务供给方面 相继出台了一系列政府与社会资本合作的有关政策。其中，国务院 关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发 201460 号）明确提出：采取特许经营、公建民营、11、民办公助等方式， 鼓励社会资本参与教育、医疗、养老、体育健身、文化设施建设。国 家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见（发改投资520142724 号）提出：PPP 模式主要适用于政府负有提供责任又适宜 市场化运作的公共服务、基础设施类项目。因此，引入社会资本参与会展行业属于国家鼓励与大力推广的项 目范畴，项目在政策上可行。（2）实践操作中的可行性 近两年国家陆续出台了一系列指导层面的 PPP 政策文件，为 PPP项目操作流程以及具体细节进行了指导和规范。主要文件有：关于 印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金 2014113 号）、关于规范政府和社会资本合作合同管理12、工作的通知（财金2014156 号）、政府和社会资本合作项目政府采购管理办法（财库2014215 号）、政府和社会资本合作项目财政承受能力论证 指引（财金201521 号）、PPP 物有所值评价指引（试行）（财金 2015167 号）等。因此，项目采用 PPP 模式在操作上可行。（3）符合财政可承受力的安排2015 年 1 月 1 日起施行的新修订的预算法要求财政部门实 行全口径预算管理并建立跨年度预算平衡机制。政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金 201521 号）规定：每一年度全部 PPP 项目需要从预算中安排的支出 责任占一般公共预算支出比例应当不超过 10%；“通过论证”的13、项目， 各级财政部门应当在编制年度预算和中期财政规划时，将项目财政支 出责任纳入预算统筹安排。31新预算法及政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指 引的相关规定均有利于提高政府方的财政支付履约保障能力。1.8 编制依据（1） 中华人民共和国预算法；（2） 中华人民共和国政府采购法；（3） 中华人民共和国合同法；（4） 中华人民共和国公司法；（5） 中华人民共和国政府采购法实施条例（国务院第 658号令）；（6） 财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题 的通知（财金201476 号）；（7） 财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试 行）（财金2014113 号）；（8） 关14、于印发的通知（财 综201496 号）；（9） 财政部关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通 知（财金2014156 号）；（10） 国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指 导意见（发改投资20142724 号）；（11） 政府和社会资本合作项目政府采购管理办法（财库2014215 号）；（12） 政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法的通知（财库2014214 号）；（13） 关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推 介工作的通知（财建201529 号）；（14） 关于进一步做好政府和社会资本合作项目示范工作 的通知（财金201557 号）；（15） 河北省人民政府关于推广运用15、政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见（冀政2014125 号）；（16） XX市人民政府关于推广运用政府和社会资本合作（PPP）模式的实施意见（试行）（唐政发20158 号）；（17） XX东方XX国际会展中心项目申请报告，XX理 工建筑设计研究院，2015 年 3 月；（18） 路南发改准字20159 号核准证；（19） 市长办公室会议纪要（201514 号）；（20） 关于“路南发改准字20159 号核准证”项目名称及 建设主体变更的批复（路南发改字201558 号）；（21） XX市财政局关于采用 PPP 模式开展XX国际会展 中心运营工作的意见（唐财呈2015268 号）；（2216、） XX市人民政府收文呈批笺（催 1349）；（23） XX市XX生态城管理委员会关于采用 PPP 模式开 展XX国际会展中心运营工作的请示（XX管呈201554 号）；（24） XX市人民政府收文呈批笺（催 1287）；（25） XX市XX风景名胜区总体规划（2015-2030）；（26） 其他文件或资料。二、项目运作方式2.1 实施主体依据XX市XX生态城管理委员会关于采用 PPP 模式开展南 湖国际会展中心运营工作的请示（XX管呈201554 号）及XX 市人民政府收文呈批笺（催 1287），由XX市XX生态城管理委员 会作为本项目的实施机构，负责本项目的前期论证评估、实施方案编 制、合17、作社会资本的采购与选择、签订项目合同、维护监管及合作期 满的移交等具体工作。2.2 操作模式本项目目前已完成主体结构施工，与社会资本合作适用于存量资 产项目的 PPP 操作模式。适用于存量资产项目的 PPP 操作模式主要 有服务外包（SC）、委托运营（O&M）、租赁-运营-移交（LOT）、转 让-运营-移交（TOT）、改建-运营-移交（ROT）、产权/股权转让及合 资合作等几种方式。项目 PPP 操作模式的选择应综合考虑项目产品收费定价机制、 行业收益水平、项目风险分配、融资需求、合作期届满后的处置以及 形成合作的时间、项目的可持续性等因素。为满足 2016 年 4 月世界 园艺博览会的配套使18、用需求，促使项目能够快速形成合作，保障项目 正常运营，按财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试 行）的通知（财金2014113 号）及相关文件要求，结合当前国家大力推进国有企业发展混合所有制等政策，拟采用 PPP 模式中的委托运营方式，引进社会资本负责XX国际会展中心的运营管理及维护。 项目合作期内，由项目公司按照 PPP 合同的约定负责XX国际会展中心的运营管理及维护；合作期满后无偿移交给XX市人民政府， 并保证所移交资产通过性能验收，处于正常使用、正常磨损状态。2.3 项目合作期本项目的合作期限定为 10 年，自 PPP 合同生效之日起算。2.4 项目公司根据运营需要，本项目由项19、目公司作为法人实体，具体负责XX 国际会展中心的日常运营管理和维护。由于XX国际会展中心投入运营时间紧迫，在项目采购前由XX 市XX生态城开发建设投资有限责任公司在XX市依法注册成立项 目公司，采购完成后由双方对项目公司进行增资扩股。2.4.1 注册资本2015 年 12 月 18 日，项目公司注册成立，注册资本为 100 万元。 经采购确定社会资本后，XX市XX生态城开发建设投资有限责任公司与社会资本共同向项目公司增资，扩大项目公司注册资本。2.4.2 股权比例XX市XX生态城开发建设投资有限责任公司在项目公司中的 持股比例为 40%，社会资本持股比例为 60%。2.5 社会资本退出机制项目20、合作期满，社会资本在项目公司中的股权按原值转让给政府 方出资代表。2.6 资产的权属与处置项目合作期内，项目资产归政府所有。三、项目交易结构3.1 交易结构项目交易结构设计如下：XX市XX生态 城开发建设投资 有限责任公司项目公司最终用户XX市财政局社会资本XX市政府政府出资授权担任项 目实施机构授权代表占股40%占股60%XX市XX生 态城管理委员 会PPP合同XX国际会展 中心运营管理 和维护使用者付费可行性缺口补助图 3-1 项目交易结构由XX市政府授权XX市XX生态城管理委员会作为项目实施 机构，授权XX市XX生态城开发建设投资有限责任公司作为项目的 政府方出资代表。项目实施机构与项目21、公司签订 PPP 合同，由项目 公司负责XX国际会展中心的运营管理和维护，并通过使用者付费及 可行性缺口补助获得收益。3.2 回报机制3.2.1 付费机制本项目付费机制采用使用者付费与可行性缺口补助相结合的方式。由于本项目具有准经营性，使用者付费不足以满足项目公司成本 回收。故除使用者付费外，由政府给予项目公司一定的经济补助，以 弥补缺口部分。3.2.2 股东回报机制（1）政府方出资代表回报机制 XX市XX生态城开发建设投资有限责任公司按其在项目公司中所占股权比例获得利润分红。（2）社会资本回报机制 社会资本取得投资回报的资金来源含两部分，一部分为项目公司运营收入，按其在项目公司中所占股权比例22、获得利润分红；另一部分 为运营管理费。3.2.3 激励相容机制项目实施机构设置运营考核指标及考核办法，以有效激励社会资 本通过改善管理、提升效率等以增加收益。激励相容机制的设定，能充分发挥社会资本市场化运营的能力和 优势，使社会资本方利己的经济理性行为产生有利于政府和社会公众 总体利益的结果。（1）考核指标 本项目考核指标分为基本考核指标、激励考核指标。 1）基本考核指标本项目基本考核指标设置如表 3-1。表 3-1 基本考核指标设置基本考核指标名称采购基准值响应基准值考核基准值会展场馆年利用率1-5 年3.5%A1A16-10 年8%A2A2会议场馆年利用率1-5 年20%B1B16-10 23、年30%B2B2年经营收入1-5 年4019 万元C1C1*85%6-10 年5978 万元C2C2*85%注：（1）采购基准值为第六章“收入与成本测算”中的数据；（2）响应基准值不得低于采购基准值，由社会资本自行逐年申报；（3）考核基准值最终以社会资本响应基准值为准。2）激励考核指标 激励考核指标设置为年实际扭亏额。年实际扭亏额定义如下： 年实际扭亏额=年可行性缺口补助上限-年可行性缺口补助计算值其中，年可行性缺口补助计算值=年运营成本+年基本管理费（- 年经营收入-营业税及附加），年可行性缺口补助上限以第六章“收入与 成本测算”结果为准。（2）考核办法 社会资本取得的运营管理费分为基本管理24、费、激励管理费两部分。运营管理费的支付以基本考核指标完成情况及年实际扭亏情况为依 据。（1）当任一基本考核指标实际值未满足考核基准值要求时，运 营管理费仅为基本管理费；（2）当所有基本考核指标实际值均满足考核基准值要求时，运 营管理费=基本管理费+激励管理费，且若年实际扭亏额0，激励管理费为 0； 若年实际扭亏额0，激励管理费以年实际扭亏额为基数进行计算，具体计算方法如表 3-2。表 3-2 激励管理费考核办法单位：万元层级K 值奖励 比例算例K 值激励管理费第一级0K5050%5050*50%=25第二级50K10030%10025+（100-50）*30%=40第三级100K50020%525、0040+（500-100）*20%=120第四级500K100015%1000120+（1000-500）*15%=195第五级1000K15008%1500195+（1500-1000）*8%=235第六级15002000激励管理费为 265 万元注：（1）K 为年实际扭亏额；（2）激励管理费根据 K 值在相应区间内采用差额定率累进法进行计算。例 如：年实际扭亏额为 480 万元，则激励管理费=40+（480-100）*20%=116 万元。3.3 主要合同3.3.1 PPP 合同PPP 合同是政府与社会资本依法就 PPP 项目合作所订立的合同。 其目的是在政府与社会资本之间合理分配项目风26、险，明确双方权利义 务关系，保障双方能够依据合同约定合理主张权利，妥善履行义务，确保项目全生命周期内的顺利实施。PPP 合同是其他合同产生的基础， 也是整个 PPP 项目合同体系的核心。本项目中，XX市人民政府授权项目实施机构与项目公司签订PPP 合同，将项目的运营管理和维护职责委托给项目公司。PPP 合同主要内容包括：总则、合同主体、合作关系、维护和管 理、项目移交、收入和回报、不可抗力和法律变更、合同解除、违约 处理、争议解决和其他约定。3.3.2 股权协议政府方出资代表与社会资本签订股权协议，用以在项目公司股东 之间建立长期的、有约束力的合约关系。股权协议主要内容包括：项目公司的经营范围27、股东权利和义务、 股权转让、股东会、董事会、监事会组成及其职权范围、税务、财务 与审计、违约、终止及终止后处理机制、不可抗力、保密、适用法律 和争议解决等。3.4 相关配套安排3.4.1 相关税费项目合作期内，运营管理产生的相关税费由项目公司承担。3.4.2 优惠政策项目合作期内，政府应执行国家、河北省及XX市现行对会展行 业的优惠政策。四、项目监管架构项目监管指政府通过建立独立、透明、可问责、专业化的项目监 管体系，形成由政府监管部门、社会公众、其他利益相关者等共同参 与的监督机制。4.1 政府部门监管由项目实施机构作为履约监管主体对项目公司实施绩效评价及 合同监管等，由财政局等项目涉及的28、其他政府部门协同进行行政监管， 并公开披露项目信息，接受公众投诉和建议。政府在履行监管职能时， 可委托第三方监管机构对项目公司的履约情况进行监督或中期评估。绩效评价 合同履行 履约监管 临时接管 中期评估 准入监管 产品/服务质量 价格及调节机制 政府方 行政监管 安全生产 环境保护 劳动保护 公开披露项目信息 公众监督 公众投诉和建议 图 4-1 政府部门监管架构4.2 公众监管项目最终用户作为公众监管主体对项目公司提供的服务进行监 督，并有权就其服务向政府部门进行投诉或提出建议。4.3 其他利益相关者监管由于权益、风险的传导机制，项目其他利益相关方依据各类合同 对项目公司的正常运转和实际履29、约情况予以监督和约束。五、项目风险及管控5.1 风险分配原则（1）承担风险的一方应该对该风险具有控制力，降低风险发生 概率和风险控制成本；（2）承担风险的一方能够将该风险合理转移（例如通过购买相 应保险）；（3）风险与收益匹配对等，承担风险的一方对于控制该风险有 更大的经济利益或动机，有效调动风险承担方的积极性；（4）由该方承担该风险最有效率；（5）承担的风险要有上限，避免一方承担过多的风险；（6）如果风险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费 用和损失转移给合同相对方。5.2 主要风险分配表 5-1 主要风险因素分配表风险因素风险起源/后果风险责任主体法律变更风险相关法律条款的变更，导致30、合同条件变化项目公司+政府政策风险当地政府不可控的政策调整，对项目公司运 营造成风险项目公司+政府当地政府依据上位政策出台的相关政策，对 项目公司运营造成风险政府政府干预政府直接干预项目运营，导致项目公司的决 策效率降低，可能出现运营成本增加政府政治决策失误/冗 长风险程序不规范、官僚作风、缺乏 PPP 的运作 经验和能力、前期准备不足、信息不对称等政府风险因素风险起源/后果风险责任主体造成项目决策失误或过程冗长政府信用风险政府不履行或决绝履行合同义务和责任给 项目带来直接或间接的危害政府不可抗力风险非双方能够预期或者抵抗的因素出现，导致 成本增加甚至项目终止项目公司+政府市场需求变化社会环境31、的变化，导致项目收入减少或增加项目公司市场竞争同类项目的竞争，导致项目收入减少项目公司+政府合同设计不完善合同文件中对风险分担方式、责任和义务范 围不清晰，出现错误或冲突、设计缺乏弹性、 导致双方出现纠纷甚至项目终止项目公司+政府费用支付风险政府或终端使用者拒绝支付费用，项目公司 运营收入拖欠或者无法回收，导致项目现金 流压力增大政府残值风险项目合作期结束后项目移交给政府后无法 继续正常运营项目公司通货膨胀风险货币贬值、整体物价水平上升，导致项目成 本增加项目公司腐败风险政府官员的腐败行为导致项目公司在关系 维持方面的成本增加，也加大了政府在将来 的违约风险政府5.3 临时接管当 PPP 项目32、出现问题时，项目实施机构应督促项目公司进行整 改。整改后达不到 PPP 合同要求的或者危及公共利益和公共安全的， 项目实施机构或政府指定机构实行临时接管，后续相关工作由接管单 位承担。5.4 退出机制由项目风险、不可抗力及违约事件等触发的退出应严格按照 PPP合同约定的退出、接管机制，并制定相应的应急预案，保障公共利益。5.5 专业审查项目实施机构应委托律师对 PPP 各相关文件进行合法性审查， 并对履约情况进行必要的监督检查，防范法律风险和履约风险。六、收入与成本测算6.1 测算依据（1） 中华人民共和国会计法；（2） 企业会计准则；（3） 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 国有33、资产评估管理办法（中华人民共和国国务院令 第91 号）；（5） 企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督 管理委员会令 第 12 号）；（6） XX市统计年鉴 2014；（7） XX东方XX国际会展中心节能评估报告（修改版）， XX理工建筑设计研究院，2015 年 4 月；（8） 评审意见（唐节监评201527 号）；（9） 国家及地方现行的财税制度和价格体系；（10） 其他相关资料。6.2 测算方法按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国有资产 评估管理办法（中华人民共和国国务院令 第 91 号），引用国家和行 业相关财税规定，测算经营成本、收入等费用，以供XX市XX生态 城管理34、委员会及相关部门决策参考。6.3 测算说明（1）测算范围会展中心总建筑面积 94312.44 平方米，其中 A 区（会展）43218.19 平方米，B 区（会议）21365.30 平方米，C 区（酒店）16810.66 平方 米。酒店共 229 间房，其中标准间 198 间，套房 29 间，总统套房 2间。停车场共设 276 个停车位。（2）计算期 计算期同项目合作期，为 10 年。（3）酒店等级 酒店等级为四星级。（4）出租价格 会展、会议区出租价格及酒店房间价格均以XX市及周边同等级城市市场平均水平确定。（5）酒店租金企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理 委员会令 第 1235、 号）指出，企业整体资产或者部分资产租赁给非国有 单位，应当对相关资产进行评估。由于酒店为经营性资产，具有持续获利的能力，且能够用货币来 衡量其未来收益，故本项目成本测算中采用收益现值法评估项目合作 期内酒店价值，从而计算酒店租金。（6）项目移交 项目合作期结束后，本项目无偿移交给XX市政府或其指定机构。6.4 假设条件（1）盈利模式 项目以场馆租赁盈利模式进行收入与成本测算，不开展自办展览活动。根据项目使用功能，项目收入构成主要分为会展场馆收入、会 议场馆收入、酒店经营收入以及停车位收入。（2）场馆年利用率会展类场馆：下限 1-5 年为 3.5%，6-10 年为 8%； 会议类场馆：下限 136、-5 年为 20%，6-10 年为 30%。（3）酒店根据调查目前国内四星级酒店业入住率 2014 年四季度为 57.75%， 2015 年一至三季度分别为 49.65%、55.61%、60.09%。根据XX市目前四星级酒店调查，项目酒店客房年平均出租率下限拟定 1-5 年为50%，6-10 年为 60%。餐饮部分（包括全中心各场馆餐饮功能区）按同时最大用餐人数 为 1490 人计，餐饮上座率按 1-5 年 20%，6-10 年 30%计，不计翻台 率。（4）停车场使用率停车场平均使用率为 70%，日均停车按 6 小时计。（5）考核指标以 1-5 年的测算数据作为项目基本考核指标基准值，测算结37、果作 为年可行性缺口补助上限。6.5 收入估算6.5.1 经营收入（1）会展 会展场馆出租收入=年利用率*年可出租天数*可出租面积*综合单价会展场馆其他收入=会展场馆出租收入*10% 目前二线城市会展场馆平均出租价格为 6-15 元/平方米/天，本项目会展场馆平均出租价格定为 8 元/平方米/天。（2）会议 会议场馆出租收入=年利用率*年可出租天数*可出租面积*综合单价会议场馆其他收入=会议场馆出租收入*5%+精品展厅收入 根据建筑空间的不同，会议场馆的会议室出租价格为 3000-10000元/天，宴会厅出租价格为 15000-30000 元/天，根据测算需要将会议场所出租价格统一折合为面积单38、价，平均单价为 20 元/平方米/天。 会议场馆中宴会厅等场馆出租收入不含用餐费用，该部分费用在酒店餐饮部分中另行计算。表 6-1 本项目会议场馆拟出租价格名称面积（m2）最大使用人数数量（间）拟出租价格（元/ 天/间）小宴会厅472240115000大宴会厅1466720130000小宴会厅468240115000名称面积（m2）最大使用人数数量（间）拟出租价格（元/ 天/间）大多功能会议厅1142670110000小多功能会议厅35018515000小多功能会议厅30318115000小会议室17123*333000（3）酒店 酒店客房经营收入=年平均出租率*年可入住天数*可供出租客房*平39、均房价酒店餐饮收入=最大用餐人数*人均消费*上座率*天数*2 根据对XX市现有四星级酒店房间价格调研，本项目酒店标间、套房、总统套房价格分别为 280、550、880 元/天/间，折合平均单价 为 300 元/天/间。餐饮部分分午、晚两餐，人均消费为 60 元/人/餐。（4）停车 停车场收入=总停车位数*平均使用率*日均停车时间*天数*单价 停车场停车收费均价为 4 元/辆/小时。6.5.2 营业税及附加（1）营业税 根据中华人民共和国营业税暂行条例及其实施细则有关规定，本项目营业税税率为 5%。（2）城市维护建设税 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例及其实施细则有关规定，本项目城市维护40、建设税税率为 7%。（3）教育费附加 根据征收教育费附加的暂行规定（国发198650 号）的要求，本项目的教育费附加征收率为 3%。（4）地方教育费附加 根据中华人民共和国教育法的相关规定和财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综201098 号）的要求，本 项目的地方教育费附加征收率为 2%。6.6 成本测算6.6.1 运营成本（1）酒店餐饮原辅材料 酒店餐饮原辅材料包括油、调料、干货、肉类水产、蔬菜瓜果及其它用料。一般而言，餐饮总成本占餐饮营业收入的 40-50%，其中， 餐饮原辅材料成本占餐饮总成本的比例为 60-80%（其他为人工等成 本），考虑到本项目酒店等级，餐饮原辅材料41、成本以餐饮收入的 30% 计。（2）外购燃料动力费 本项目外购燃料动力费含电费、水费、燃气费及取暖费。电价按河北省 2016 年 1 月 1 日起的销售电价执行，其他单价按当前收费标 准执行。（3）工资及福利费该项费用包括工资、福利费、社会保险及住房公积金，本项目职 工人数按 180 人，职工工资按年均 4.4 万元/人，福利费按工资的 14% 计。（4）场馆维护费用 该项费用估算方法按占建筑工程费及设备购置费之和的比率估列，本项目按 1%计列。（5）销售费用 用于市场推广及宣传，按经营收入的 8%计。（6）物料及低值易耗品摊销 低值易耗品指在一定价格范围内，一次使用不改变其形态、性能，可重复42、使用或出现正常损耗且不符合固定资产标准的物品。本项目物 料及低值易耗品含办公用品、器皿、工具用具、厨具用具及酒店洗浴 用品等，按经营收入的 2%计。（7）酒店租金 按照国有资产评估管理办法（中华人民共和国国务院令 第91 号），以收益现值法评估项目合作期内酒店价值，并在合作期内以 平均年限法计算酒店租金。1）酒店价值的评估 通过估算酒店在项目合作期内的预期收益并折算成现值，借以确定酒店的评估价值，计算公式为：10𝑡V = 𝑅𝑡/（1 + r）𝑡=1式中，V项目合作期内酒店评估价值；t项目合作年度； Rt酒店预期各年收益，以酒店经营43、收入*毛利率计算，其中毛利率取值见表 6-2； r年度折现率，以河北省 2015 年 06 月 11 日发行的10 年期债券票面利率计，为 3.58%；表 6-2 酒店业毛利率公司名称毛利率备注1华侨城 A（000069）51.87%2锦江股份（600754）90.96%住宿和餐饮业毛利率为 52.39%3华天酒店（000428）54.85%4云南旅游（002059）27.29%酒店板块毛利率为 26.85%5峨眉山 A（000888）39.44%宾馆酒店服务业毛利率为 11.77%6金陵饭店（601007）63.62%酒店服务毛利率为 78.33%7西安旅游（000610）6.72%酒店毛利44、率为 32.68%8岭南控股（000524）60.32%住宿和餐饮业毛利率为 38.69%9*ST 新都（000033）41.52%住宿和餐饮业毛利率为 41.52%平均值（本项目取值）：43.22%数据来源：酒店业行业上市公司收入状况一览表及各公司收入分布，会计年度：2015 年 06 月 30 日。2）酒店租金的计算 采用平均年限法计算项目合作期内酒店的租金，计算公式为：酒店租金=项目合作期内酒店评估价值/项目合作期。 经计算，项目年酒店租金以 1064 万元计。（8）其他费用含房产税、印花税、车船使用税、咨询费、职工教育经费、运输 费、装卸费、包装费、保险费、业务费等，按经营收入的 1645、%计。 6.6.2 运营管理费含基本管理费及激励管理费。（1）基本管理费 基本管理费以 180 万元计。（2）激励管理费 激励管理费以表 3-2 为计算方法。表 6-3 收入估算表单位：万元序号项目计算期合计123456789101经营收入499864019.304019.304019.304019.304019.305977.935977.935977.935977.935977.931.1会展场馆收入485.86485.86485.86485.86485.861110.531110.531110.531110.531110.531.1.1会展场馆出租收入441.69441.69441.6946、441.69441.691009.581009.581009.581009.581009.58年利用率3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%可展览天数（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00场馆面积（平方米）4321843218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.1943218.19平均单价（元/平方米/天）8.008.008.008.008.00847、.008.008.008.008.001.1.2会展场馆其他收入44.1744.1744.1744.1744.17100.96100.96100.96100.96100.961.2会议场馆收入805.18805.18805.18805.18805.181235.761235.761235.761235.761235.761.2.1会议场馆出租收入732.92732.92732.92732.92732.921099.381099.381099.381099.381099.38年利用率20.00%20.00%20.00%20.00%20.00%30.00%30.00%30.00%30.00%30.48、00%可利用天数（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00会议使用面积（平方米）50205020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.005020.00平均单价（元/平方米/天）20.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.001.2.2会议场馆其他收入72.2672.2672.2672.2672.26136.38136.38136.38136.38136.381.3酒店经营收入249、31822559.022559.022559.022559.022559.023462.393462.393462.393462.393462.39序号项目计算期合计123456789101.3.1酒店客房经营收入1253.781253.781253.781253.781253.781504.531504.531504.531504.531504.53年平均出租率50%50%50%50%50%60%60%60%60%60%可入住天数（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00可供出租客房数（间）22922950、.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00229.00平均房价（元/天/间）300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.00300.001.3.2酒店餐饮收入1305.241305.241305.241305.241305.241957.861957.861957.861957.861957.86最大用餐人数（人）14901490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.001490.00综合上座率20%51、20%20%20%20%30%30%30%30%30%人均餐费（元/人/次）6060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.0060.00日用餐次数（次）2.002.002.002.002.002.002.002.002.002.00用餐天数（天）365365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.001.4停车位收入169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24169.24停车位（辆）276276.00276.0027652、.00276.00276.00276.00276.00276.00276.00276.00使用率70%70%70%70%70%70%70%70%70%70%日均停车时间（小时）6.006.006.006.006.006.006.006.006.006.00年停车时间365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00365.00停车价格（元/辆/小时）4.004.004.004.004.004.004.004.004.004.00序号项目计算期合计123456789102营业税金及附加2130225.08225.08225.08225.053、8225.08334.76334.76334.76334.76334.762.1营业税（5%）1902200.96200.96200.96200.96200.96298.90298.90298.90298.90298.902.2城市维护建设税13314.0714.0714.0714.0714.0720.9220.9220.9220.9220.922.3教育费附加576.036.036.036.036.038.978.978.978.978.972.4地方教育附加384.024.024.024.024.025.985.985.985.985.98表 6-4 总成本费用估算表单位：万元序号项目合计54、计算期123456789101酒店餐饮原辅材料4894.65391.57391.57391.57391.57391.57587.36587.36587.36587.36587.362外购燃料动力费11356.431135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.641135.642.1电费6859.68685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97685.97年耗电量（万 kWh）857.46857.46857.46857.46857.46857.46857.455、6857.46857.46857.46电价（元/kW）0.800.800.800.800.800.800.800.800.800.802.2水费885.3488.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.5388.53年耗水量（万吨）15.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.1615.16水价（元/吨）5.845.845.845.845.845.845.845.845.845.842.3燃气费729.2472.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.9272.92年耗气量（56、万方）17.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.7017.70天然气单价（元/方）4.124.124.124.124.124.124.124.124.124.122.4取暖费2882.16288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22288.22建筑面积（万平方米）8.408.408.408.408.408.408.408.408.408.40取暖单价（元/平方米）34.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.3034.303工资及福利费用1257357、.001257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.301257.303.1职工工资总额7920.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00792.00序号项目合计计算期12345678910工资标准（万元/人/年）4.404.404.404.404.404.404.404.404.404.40职工人数（人）180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.003.2职工福利费110858、.80110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.88110.883.3社会保险费2356.20235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.62235.623.3.1基本养老保险1584.00158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.40158.403.3.2基本医疗保险554.4055.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.4455.443.3.3失业保险118.801159、.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.8811.883.3.4工伤保险59.405.945.945.945.945.945.945.945.945.945.943.3.5生育保险39.603.963.963.963.963.963.963.963.963.963.963.4住房公积金1188.00118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.80118.804场馆维护费用7130.50713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.05713.05760、13.055销售费用3998.89321.54321.54321.54321.54321.54478.23478.23478.23478.23478.236物料及低值易耗品摊销999.7280.3980.3980.3980.3980.39119.56119.56119.56119.56119.567酒店租金10640.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.001064.008其他费用8092.75650.72650.72650.72650.72650.72967.83967.83967.83967.839661、7.839运营成本（1+2+3+4+5+6+7+8）59685.955614.225614.225614.225614.225614.226322.976322.976322.976322.976322.9710运营管理费2831.08180.00180.00180.00180.00180.00386.22386.22386.22386.22386.2210.1基本管理费1800.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00180.00序号项目合计计算期1234567891010.2激励管理费1031.080.000.000.62、000.000.00206.22206.22206.22206.22206.2211总成本费用合计（9+10）62517.035794.225794.225794.225794.225794.226709.196709.196709.196709.196709.19其中：可变成本32173.522759.872759.872759.872759.872759.873674.843674.843674.843674.843674.84固定成本30343.503034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.353034.3563、6.7 测算结果依据收入与成本测算，项目总收入不足以满足成本支出，需由政 府给予项目公司一定的经济补助，项目可行性缺口补助金额见表 6-5。表 6-5 可行性缺口补助测算结果表合作期项目1-5 年6-10 年会展场馆年利用率3.5%8%会议场馆年利用率20%30%总收入（万元）40195978税金及附加（万元）225335总成本（万元）57946709其中运营成本56146323运营管理费180386其中：基本管理费180180激励管理费0206可行性缺口补助（万元）20001066由于激励管理费的多寡与年实际扭亏额有关，可行性缺口补助金 额随实际经营情况不同而异。由测算结果可见，可行性缺口补64、助上限 为 2000 万元；随着第 6-10 年场馆年利用率的上升，可行性缺口补助降低为 1066 万元。七、项目的采购方式7.1 采购方式据XX市财政局关于采用 PPP 模式开展XX国际会展中心运 营工作的意见（唐财呈2015268 号）及XX市人民政府收文呈批 笺（催 1349），本项目社会资本的引入采用政府采购方式，由XX 市政府采购中心办理具体采购事宜。根据中华人民共和国政府采购法、基础设施和公用事业特许 经营管理办法（发改委201525 号令）、政府和社会资本合作模式 操作指南（试行）（财金2014113 号），以及政府和社会资本合作 项目政府采购管理办法（财库2014215 号）等65、相关规章制度的规定， PPP 项目可以采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和 单一来源的方式进行项目采购。为满足 2016 年 4 月世界园艺博览会的配套使用需求，促使项目 能够快速形成合作，项目拟采用竞争性磋商采购方式，但项目实施机 构应当在采购活动开始前，报经主管预算单位同意后，依法向XX市 财政局申请批准。由于项目公司已成立，性质为国有企业，引入社会资本增资后其 在项目公司中占股 60%，涉及国有企业股权转让。项目实施机构应当 在采购开始前，报项目公司上级主管部门同意后方可进行采购相关活 动。7.2 基本程序7.2.1 资格预审按照政府和社会资本合作项目政府采购管理办法（财库 66、2014215 号）要求，本项目需进行资格预审，并在中国采购与招标 网、河北省政府采购网发布资格预审公告，邀请社会资本参与资格预 审，验证项目能否获得社会资本响应和实现充分竞争。项目实施机构、XX市政府采购中心成立评审小组负责项目采购 的资格预审工作。评审小组由项目实施机构代表和评审专家共 5 人以 上单数组成，其中评审专家人数不得少于评审小组成员总数的 2/3。 评审专家可以由项目实施机构自行选定，但评审专家中至少应当包含 1 名财务专家和 1 名法律专家。7.2.2 采购文件的编制资格预审后，项目实施机构、XX市政府采购中心应按政府采 购法 、 政府和社会资本合作项目政府采购管理办法 （ 67、财库 2014215 号）等相关法律法规的规定编制项目采购文件，其中 PPP 合同须报请XX市人民政府审核同意。7.2.3 采购文件的响应采购文件发出后，项目实施机构、XX市政府采购中心可组织社 会资本进行现场考察或者召开采购前答疑会，也可组织对符合条件的 社会资本的资格条件进行考察核实。为了规避在项目执行过程中的风险，当社会资本提出需要进行尽职调查时，实施机构及项目相关单位应予以积极配合。7.2.4 采购评审项目实施机构、XX市政府采购中心成立评审小组对社会资本的 运营管理能力、类似业绩经验、履约信用格等内容进行综合评审。评审小组由项目实施机构代表和评审专家共 5 人以上单数组成， 其中评审68、专家人数不得少于评审小组成员总数的 2/3。评审专家可以 由项目实施机构自行选定，但评审专家中至少应当包含 1 名财务专家和 1 名法律专家。项目实施机构代表不得以评审专家身份参加项目的 评审。7.2.5 公示谈判确定预成交社会资本后 10 个工作日内项目实施机构与预成 交社会资本签署确认谈判备忘录，并将预成交结果和 PPP 合同文本（涉及国家秘密、商业秘密的内容除外）在中国采购与招标网、河北 省政府采购网进行公示，公示期不少于 5 个工作日。7.2.6 合同签署公示期满无异议后 2 个工作日内，实施机构、XX市政府采购中 心将成交结果在中国采购与招标网、河北省政府采购网进行公告，同 时发出成交通知书。并在成交通知书发出后 30 日内与成交社会资本 签订经XX市人民政府审核同意的 PPP 合同。7.2.7 合同公告实施机构应当在 PPP 合同签订之日起 2 个工作日内，将 PPP 合同在中国采购与招标网、河北省政府采购网公告（涉及国家秘密、商 业秘密的内容除外）。