1、南宁时代广场商住综合项目投资可行性研究报告南宁时代广场商住综合项目投资可行性研究报告南宁市时代广场大厦商住综合楼投资可行性研究报告目录一、项目概况.3二、项目所在地原状调查及动迁安置.6四、市场研究.14五、建设安排.20六、项目投资估算.20七、借贷偿贷计划（见表三）.39八、项目财务分析.40九、项目经济效益分析.41十、项目的风险分析及针对风险的市场定位.42十一、项目可行性评估论证结论.66一、项目概况（一）项目名称南宁市时代广场大厦商住综合楼（二）项目地址广西南宁市民族大道与古城路交汇处（三）项目性质合作开发（四）项目规模拟建二十一层高的商住楼， 其中： 五层商场、 两栋塔楼 （每栋2、塔楼高十六层） 、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为 12493.4 （折合 18.74 亩） 。 地上总建筑面积 37480.2 ， 其中商场共五层面积为 16240，住宅建筑面积为 21240.2 ，地下总建筑面积 3248 ，容积率 3.0，建筑密度 26%。（五）编写可行性研究报告的依据1、市人民政府提出的“136”城市建设计划2、市房地产开发的有关政策和文件。3、 投资项目可行性研究指南 。（六）项目背景本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约 12493.4 （折合 18.74 亩） ，拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗3、地位于南宁市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备） 、星湖路（IT 产业） 、七星路（高档服饰精品） 、民族宫购物中心（华联、梦之岛） ，大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光 100，但我们的市场定位和市场细分与阳光 100 是有区别的， 而且随着南宁旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大南宁框架的形成，从今年起每年在南宁举办的中国东盟博览会和泛