1、1目目 录录 市场背景 P3-P37项目分析 P38-P42竞争策略 P43-P48项目定位 P49-P120销售策略 P121-P164其他建议 P165-P1732、市场背景、市场背景广州写字楼市场综述广州公寓及酒店市场综述海珠区规划及发展趋势分析市场总结3项目定位前项目定位前 关于市场背景的思考：关于市场背景的思考：如何站在海珠中心区如何站在海珠中心区并站在并站在20092009年房地产市场年房地产市场思考项目的运作？思考项目的运作？41 1、写字楼市场综述、写字楼市场综述51、成交量、成交量1.1 1.1 写字楼市场分析写字楼市场分析成交量分析成交量分析天河、海珠、越秀成交量分列三甲天2、河、海珠、越秀成交量分列三甲 从近两年的新建写字楼供应情况看，除传统的越秀商务区外，新供应写字楼基本集中在珠江新城及琶州板块，且由于新推产品主要集中在高端的甲级和超甲级写字楼，带动量价齐升。62、成交价、成交价 06年到07年写字楼成家价格呈现较大的升幅，其中海珠区的市场由于高端产品的投入显得尤为突出，成交均价从06年的8992元/m2升值13377元m2 ，升幅高达48，远高于全市的平均水平。海珠成交价格升幅较大海珠成交价格升幅较大7 天河北 商务圈 珠江新城 商务圈琶洲商务圈环市路商务带东风路商务带中山路商务带沿江路商务带传统商务带新商务圈 传统的商务区主要集中在环市路、东风路、天河北等路3、段，随着珠江新城CBD的打造以及琶州会展经济的规划设计，带动起珠江新城及海珠区成为新的热点商务圈，受到市场关注。1.1 1.1 写字楼市场分析写字楼市场分析板块特征板块特征8 随着CBD的打造，珠江新城以及体育中心版块的成交客户主要以金融银行的企业为主，使得该区域的金融商务中心地位得以进一步发展。天河区天河区 合并东山后的大越秀，本着“总部经济”的旗号，以及传统商务区的优势，盘活不少闲置项目在售，但该区新供应产品主要以乙级写字楼为主，吸引不少中少企业进驻。越秀区越秀区 专业市场众多，一直存在庞大的贸易类企业稳扎该区。而近年来近年来“琶洲经济琶洲经济”的带动，更是催生出对高端商务物业的庞大需求的带动，更是催生出对高端商务物业的庞大需求，使其成为广州市十区当中成交面积增长速度较快的一个区，而新推写字新推写字楼主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心区并未有新推写字楼供应，楼主要集中在琶洲，配套成熟的