1、集团工程管理中心 2013.9 精装修质量管控 ， 目录 一、前言 二、集团精装修交楼质量状况 三、对项目加强精装修质量管控的具体要求 ， 一、前言 按照集团精装交楼销售战略的要求，全部洋房和约一半的别墅是精 装修交楼标准，而装修工程对许多项目而言是全新的工作内容，巨大的 货量对承担装修工程的集团各专业公司的管理和施工能力也提出了更高 的要求，再加上业主对装修质量比较挑剔，因此，装修质量风险的预防 和控制对我集团保障顺利交楼目标来讲，是一个巨大的挑战。 根据今年上半年全集团交楼区交楼情况统计结果，毛坯交楼的到访 交楼率为85%，而精装修交楼的到访交楼率仅为50%，中间巨大的差距 说明了集团实施2、精装修交楼战略后面临的装修质量管控的严峻形势。 ， 一、前言 基于我集团目前装修交楼的严峻形势，莫总近期再次指出： 精装修交楼质量风险已经成为“八大管理风险”中最突出的风险。 ， 目录 一、前言 二、集团精装修交楼质量状况 三、对项目加强精装修质量管控的具体要求 ， 装修交楼过程中业主主要的投诉和报修问题可归纳为 以下五大类问题： 土建类铺贴类室内墙面类 家居安装类水电类 开裂 渗漏 空鼓 破损 观感 墙面乳胶漆 天花吊顶 门 木地板 橱、卫柜 水电线管 五金龙头 开关、灯具 （一）集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析 ， 土建 28% 水电16% 铺贴 12% 装修17% 家居 273、% 项目装修交楼五大类问题综合占比 （一）集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析 ， 综合以上统计结果，分析可知： 虽然集团总体交楼质量有所提高，但仍有部分项目交楼区存在为数不 少的质量问题，尤其是与行业先进水平相比，仍有不小的差距； 交楼质量管控是一项需要全过程综合控制的系统工程，尤其是直接影 响土建质量的“两防”控制，在整个施工过程中都不能有丝毫放松； 以上项目交楼问题中，铺贴装修问题、室内油漆及天花装修问题、家 居装修问题和水电装修问题等涉及精装修的问题占比达72%，因此， 业主收楼过程中最关注的是装修质量问题，各级质量管理部门为完成 顺利交楼目标，应当努力加强装修质量的管控。 （4、一）集团部分项目交楼区业主投诉和报修通病汇总分析 ， （二）集团装修交楼区主要质量问题 “顺利交楼”是集团质量管控的最基本目标，为确保顺利交 楼，进入2013年以来，工程管理中心加大了对交楼区的巡查力 度。巡查发现集团部分项目交楼区的质量问题（尤其是装修缺 陷）仍然广泛存在，以下是集团部分项目交楼区五大类质量问 题展示： 土建类质量问题图片展示 铺贴类质量问题图片展示 装修类（墙面、天花吊顶）质量问题图片展示 家居类质量问题图片展示 水电类质量问题图片展示 ， 1、土建类质量问题图片展示 墙身通长开裂较多楼板开裂渗水 墙身通长开裂较多檐口开裂泛碱 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 1、土建5、类质量问题图片展示 卫生间墙体根部返潮、渗漏楼板渗漏 管口渗漏天花渗漏外墙渗漏 窗边渗漏 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 2、铺贴类质量问题图片展示 墙面砖空鼓脱落普遍踢脚线施工随意、收口粗糙 窗台石铺贴大小头门槛石大小头、铺贴收口粗糙 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 2、铺贴类质量问题图片展示 窗台石断裂门槛石断裂 细部收口质量较差 阳台侧排施工随意 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 3、装修类（墙面、吊顶）质量问题图片展示 灯具周围扇灰、乳胶漆施工粗糙 墙体根部乳胶漆脱落、起皮 吊顶转角处局部开裂内墙扇灰处理不平内墙阴角不顺直 天花不平、角线不顺直 （二）集团装修交楼区主要6、质量问题 ， 3、装修类（墙面、吊顶）质量问题图片展示 吊顶转角处局部开裂 吊顶转角部位开裂 天花腻子脱落 天花返锈墙纸起鼓脱落 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 4、家居类质量问题图片展示 木地板未做成品保护磨损较大 门垛厚度不足、门套板收口缝隙较大 橱柜门安装不牢门套线安装不牢固 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 4、家居类质量问题图片展示 橱柜门安装不牢 木地板踢脚线松动脱落 木地板起翘、空鼓 门套线安装不牢固 木地板被水浸泡 踢脚线不顺直、感观较差 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 5、水电类质量问题图片展示 橱柜门安装不牢 预埋电线管渗水去水管未安装存水弯 插座安装位置不7、正确 线盒安装不牢固、收口粗糙 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 5、水电类质量问题图片展示 橱柜门安装不牢去水管未安装存水弯 配电箱开关无标识 电线截面平方不符合设计要求 配电箱门开关不顺畅、有较大变形 暗敷线未按要求穿线管 （二）集团装修交楼区主要质量问题 ， 目录 一、前言 二、集团精装修交楼质量状况 三、对项目加强精装修质量管控的具体要求 ， 三、对项目加强精装修质量管控的具体要求 （一）明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任 （二）提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础 （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 （四）认真进行图纸会审 （五）落实“装修交楼标准样板间”制度 8、（六）加强样板引路和技术交底 （七）加强装修施工过程管理 （八）明确责任加强成品保护 （九）强化落实交楼前分户验收工作 （十）做好房屋交付过程中的维修工作 ， （一）明确项目总对装修质量管理和现场协调的责任 集团各项目装修工程大部分是甲指分包合同，依靠总包施工 单位来管理装修单位是不现实的。故集团明确要求，项目总是装 修质量和协调管理的第一责任人，项目部须管好装修质量并协调 解决施工现场总包单位与装修公司的配合。 莫斌总裁对所有项目总的最新指示：对装修质量管不好的项 目总，集团巡检发现存在普遍和严重质量问题的，第一次给予严 厉警告，第二次就地免职。 ， （二）提高土建施工质量，为装修施工奠定良9、好基础 1、土建阶段严抓“防渗漏、防开裂” “两防”问题严重影响后期装修施工质量，“两防”问 题不进行及时有效的整改就进入装修施工的，不但已存在的 质量问题难以解决和掩饰，还会造成新的装修施工缺陷，增 加返工成本。 ， 装修施工后土建遗留质量问题展示 外墙渗漏窗边渗漏 吊顶封板后结构楼板仍存在渗漏龙骨安装已完成结构楼板仍开裂渗漏 ， 装修施工后土建遗留质量问题展示 乳胶漆完工后管井周边渗漏排水管周边渗漏 梁底通长开裂内墙竖向通长开裂 ， 装修施工后土建遗留质量问题展示 门窗角45斜裂缝 ， 2、土建阶段应当严格控制专项施工尺寸 专项尺寸控制不到位，不但严重影响后期装修施工效果，还为门、 窗的填10、塞收口增加了施工难度，留下开裂和渗漏的隐患。 集团上半年加大了对专项施工尺寸的管控和处罚力度，效果明显， 在建标段的专项尺寸控制平均水平在稳步提升，具体情况如下图所示。 集团专项尺寸评分平均水平变化情况集团专项尺寸评分平均水平变化情况 （二）提高土建施工质量，为装修施工奠定良好基础 73.58 76.86 78.4 81.16 83.16 84.49 87.03 70 75 80 85 90 1-2月3月4月5月6月7月8月 集团专项尺寸平均分 ， 专项尺寸控制不到位造成质量问题展示 门洞尺寸预留过大填塞收口困难门洞尺寸预留过小打凿破坏过梁 门垛厚度不足导致门套收口粗糙门洞宽度误差过大门套无法11、收口 ， 专项尺寸控制不到位造成质量问题展示 楼地面平整度控制不到位橱柜与墙身距离过大（开间误差过大） ， 为实现项目“又快又好”的发展，保证集团各专业公司 施工的顺利开展，系统性的解决施工现场工作面交接问题， 集团特制定了专业公司场地交接验收制度，具体有以下 四方面的要求： 1、保证装修工程合理工期 2、规范土建总包移交时需达到的工程质量标准 3、规范土建总包移交时需达到的现场进度标准 4、明确进场配套条件的要求 （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 ， 1、保证装修工程合理工期 根据莫总“抢结构保装修”的指示，集团已将“土建移 交装修工作面”时间节点列入月度计划考核关键节点(视同一 12、级计划节点进行考核)，以保证装修工程的合理工期。通过 “场地交接记录”可确认时间节点，考核项目部和总包的责 任履行情况。 （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 ， 2、规范土建总包移交时需达到的工程质量标准 总包移交时，项目部必须对土建质量进行阶段性的验 收，确保“两防”质量和专项施工尺寸误差均达到规定要 求，以及水电安装的验收合格。土建存在的质量必须整改 合格后才能移交场地，避免装修后再返工造成更大的损 失。同时，也可以通过严格的交接验收，厘清总包和装修 双方的责任，为保障装修质量打好基础。 （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 ， 返修墙身空鼓、开裂返修卫生间楼地面渗漏 进入装13、修阶段土建总包遗留问题的图片展示 ， 开间误差较大橱柜安装难以收口地面平整度较差、木地板安装起翘 进入装修前未进行水管试压，业主收楼时水管爆裂浸泡木地板。 进入装修阶段土建总包遗留问题的图片展示 ， 3、规范土建总包移交时需达到的现场进度标准 设置总包移交时的现场进度标准，主要是为了保障土 建、装修工序间的合理交接，避免重复穿插施工、破坏装 修成品。 装修公司进场的现场条件 家居公司进场的现场条件 （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 ， 装修公司进场的现场条件 门窗框安装及填塞收口完成室内抹灰工程施工完成且清理干净 ， 装修公司进场的现场条件 沉箱蓄水试验合格沉箱蓄水试验合格、完成盖板14、 水管试压及通球试验完成 电管试穿线完成 ， 家居公司进场的现场条件 厨卫柜进场前铺贴及管线预埋全部完成木地板进场前腻子打磨、刷完底漆 完成窗扇和玻璃的安装，确保下雨时窗户能正常关闭 ， （三）严格实施项目装修施工场地交接验收制度 门窗框安装及填塞收口完成 4、明确进场配套条件的要求 包括仓储加工场地，水电接驳点，垂直运输等现场 条件，达到装修单位进场要求，保证集团各专业公司顺 利进场。 以上四个条件均达到时，由项目组织总包单位、装 修各专业公司进行检查验收，并由各方签署场地移交 验收确认单。 ， 项目部在装修进场前应组织设计单位、施工单位、监理单位 等进行图纸会审，帮助施工单位充分了解设计意15、图和施工技术要 求，消除可能存在的设计错漏或各专业之间的图纸矛盾，确保工 程质量。 在项目巡检时经常会发现门窗开启方向不合理、天花吊顶遮 住空调孔洞、橱柜遮住机电插座等案例，如果加强图纸会审工作 就能避免类似情况的发生。 （四）认真进行图纸会审 ， 设计考虑不合理问题图片展示 结构标高设计不合理、通过性差相邻房间入户门开门方向冲突 淋浴门尺寸设计不合理、无法固定卫生间门与柜门开门方向冲突 ， 设计考虑不合理问题图片展示 消防立管、横管、消防箱体安装、水电管线与土建、装修之间的冲突很多 ， 各项目应要求装修总包单位在货量区进场前完成“装修交楼 标准样板间”施工，目的是发挥预先管控的作用：及时发现16、和修 改不合理的设计；实现装修工法样板引路和实物技术交底；设定 装修交楼验收标准，并督促施工单位严格执行。“装修交楼标准 样板间”未验收或验收不合格的，不得展开大面积装修施工。 （五）落实“装修交楼标准样板间”制度 ， 装修交楼标准样板间图片展示 别墅交楼样板间装修整体效果洋房交楼样板间装修整体效果 厨房整体装修效果卫生间整体装修效果 ， 装修交楼标准样板间图片展示 门扇合页施工工艺橱柜预留洞口收口工艺 各部件细部收口做法 吊顶工艺样板 木地板铺装工艺样板 ， 在完成装修图纸深化后，项目部应组织各装修单位进行系 统的技术交底，交底明确后方可进行“装修交楼标准样板 间”施工，在货量区施工中，项目17、部应监督施工单位对施 工班组进行技术交底，确保一线操作工人明确我们的质量 要求。 项目部和装修施工总包还应当充分利用样板间的装修工序 样板对班组和工人进行现场实物技术交底，通过认真总结 施工过程经验，优化施工工艺和流程，把握工序质量控制 要点，消除质量通病。 （六）加强样板引路和技术交底 ， 为实现“过程精品”，理顺批量精装修工程管理思路，加 强精装修工程过程管控，项目部及装修总包单位应严格落实以 下措施： 1、制定合理的工期计划 2、制定合理的装修施工工序计划 3、规范装修施工工艺和验收标准 4、认真执行装修工序过程验收 5、加强装修工程质量考核评估 6、落实装修质量问题的整改 （七）加强装18、修施工过程管理 ， 具体要求如下： 1、制订合理的工期计划 项目部需妥善制定包含“场地移交”、“装修施工”、“分户验 收”等关键时间节点的装修工程施工计划，保障装修工程的合理工 期，并给交楼前的质量问题整改预留充分的时间。 （七）加强装修施工过程管理 ， 具体要求如下： 2、制定合理的装修施工工序计划 精装修施工工序繁杂，合理安排工序对实现质量、工期及成本的 最优化有着决定性的意义。工程管理中心根据我公司实际情况制订了 涵盖装修准备阶段、施工阶段及移交验收阶段全过程各项工作内容的 碧桂园集团住宅装修工程施工管理流程，各项目可结合自身实际 情况，参照该文件的要求和指引制订精装修施工管理流程，在流19、程制 订或执行过程中如遇特殊情况可对工序计划进行适当调整，但总体上 施工工序应遵循“先湿后干、先天后地”的原则。 （七）加强装修施工过程管理 ， 施工组织设计 图纸会审 土建交场验收 装修样板间施工及验收 熟悉合同、图纸 装 修 施 工 准 备 阶 段 精装修施工管理流程图（缩略图） ， 精装修施工管理流程图（缩略图） 装 修 施 工 阶 段 水电安装 铺贴吊顶龙骨 户内门安装厨卫柜安装 腻子扇灰 木地板安装 室内乳胶漆面层 ， 装 修 验 收 移 交 阶 段 装修完工验收 移交物业接管 开荒、保洁 客服组织承接查验 移交业主 精装修施工管理流程图（缩略图） ， 3、规范装修施工工艺和验收标准20、 集团的标准化战略为管控货量区精装修质量提供了良好的前提， 在标准化装修的基础上，工程管理中心参照国家规范和行业标准的管 控要求，并结合我集团实际工程状况，编制了碧桂园集团住宅装修 工程施工工艺和质量标准。各项目应当依据文件要求加强对现场工 程师的培训，并及时组织施工单位进行认真宣贯，有效地控制精装修 的质量。该文件作为我集团装修工程的技术标准性文件详细阐述了装 修工程中以下主要分项工程的工艺流程、施工要点及质量标准： （七）加强装修施工过程管理 吊顶工程 轻钢龙骨隔墙工程 涂饰（乳胶漆）工程 墙面铺装工程 地面铺装工程 窗台石、门槛石铺贴工程 现代家居安装工程 淋浴隔断安装工程 卫浴五金安装21、工程 卫生器具及管道安装工程 室内装修电气安装工程 ， 4、认真执行装修工序过程验收 针对装修工程内各分项工程的过程管控，由项目部、监理共同监督 施工单位严格执行相关国家规范和合同要求，重点关注以下要求： 加强装修材料控制和验收 严格执行隐蔽工程验收制度 加强饰面工程阶段的检查验收工作 加强水电功能和装修观感质量检查验收工作 认真执行重点工序专项验收制度，装修工程专项验收单 （七）加强装修施工过程管理 ， 5、加强装修工程质量考核评估 为完善整个工程质量考核评估体系、规范我集团装修工程工艺要 求，工程管理中心制订了碧桂园装修工程质量评分表（试行），各 项目部及装修总包单位应当按照评分表中各分项22、工程的质量工艺要求， 加强自检和过程管控，提高装修工程质量。 工程管理中心将依据碧桂园装修工程质量评分表（试行） 对我 集团在建装修工程进行专项巡检评分，根据巡检评分结果对各项目部及 装修单位进行排名、奖罚。 （七）加强装修施工过程管理 ， 6、整改落实 装修施工不可能完全避免出现局部质量问题，落实施工单 位对装修质量问题的整改，才能切实实现工程质量的提 高。对于项目自检及集团巡查发现的质量问题，项目部应 督促施工单位制订整改方案和整改计划，按要求认真完成 整改，并对整改效果进行检查验收。集团工程管理中心巡 查组将对装修质量问题的整改进行核实跟进。 （七）加强装修施工过程管理 ， 1、良好的土23、建交场条件及合理的装修工序安排是做好装修成品保护的前 提； 2、装修进场前，项目必须完成装修标段的围闭（围墙或硬质临时围护 板），在出入口设置监控摄像； 3、各装修单位需对各自施工范围内的半成品、成品采取保护、防盗措施； 4、装修完工一个月内，项目部进行完工验收，验收通过后移交给物业管理 公司承担成品保护责任，物业公司的费用由项目部支付； 5、对已移交的房间，物业公司需有专人负责保管钥匙和开门工作，凡未经 许可一概不得进入已完成施工的房间；对于要修整的项目需经过物业公司 管理部门许可后方能进入；对于在维修过程中破坏其他成品的情况，将明 确追究其赔偿责任。 （八）明确责任加强成品保护 ， 成品保24、护亮点图片展示 木地板保护地面石材保护 入户门保护电梯轿厢保护 ， 成品保护亮点图片展示 窗台大理石保护墙面铺贴阳角保护 卫浴部件成品保护插座盒成品保护 ， 1、每个交楼苑区都由区域客户关系管理部牵头，联合项目 部、物业分公司进行承接查验工作，督促施工单位及时 整改，以确保项目顺利交楼。 2、各部门进行分户验收时，应当重点关注“五大类”（两 防、铺贴、装修、水电、家居部件）的施工质量和产品 质量。 （九）强化落实交楼前分户验收工作 ， 1、项目总经理是交楼期间工程维修的第一责任人，当项目出现工程质量 问题或在交楼过程中，业主对质量问题投诉时，项目总经理应想尽一 切办法立即组织人力、物力进行维修25、。 2、原则上由各施工单位成立交楼维修小组，由项目部统筹，发现问题及 时维修。不允许因费用及责任划分拖延，先维修后追究责任。 3、凡进入交楼阶段，施工单位没有成立专责维修队的，项目总应立即责 令施工单位成立；如因特殊原因施工单位未能组建维修队的，项目部 应自行组织专业维修队伍，所付费用从施工单位工程款扣除。 4、集团各子公司在交楼期间应全力配合项目的交楼工作，为及时配合响 应交楼维修，应在大规模交楼的区域或项目集中设立备件仓库。有关 的维修责任及费用，各子公司可与项目协调处理，如无法达成一致 的，可报工程管理中心和客服中心协调解决。 （十）做好房屋交付过程中的维修工作 ， 交楼及时维修成功案例 惠东碧桂园5#楼2013年4月15日开始交楼，交楼时项目部成立 300人的专责维修队伍，对承接查验发现问题和业主投诉问题迅速进 行抢，提高业主收楼满意度。截止7月21日，具备交付条件1864户， 首次到访1719户，成功办理收楼手续1521户，总体交付率82%，到 访交付率达到88%，到访维修完成率超过90%，目前已基本消除交 楼风险。 （十）做好房屋交付过程中的维修工作 ，