1、精装修工程管理策划与实施 讲师：黎晓林 内部资料，禁止外传 ， 探讨： 集团公司2013年1300亿的戓略目标如何实现？ 身边同事多从销售目标角度分析如何实现目标，事实上如 何保质保量的完成批量精装修工程的交付也将是一个重要课 题： 批量精装交楼对亍房地产行业来说一定是一个发展趋 势，要保持企业的竞争力就必须紧随发展趋势； 所有的地产公司均戒多戒少受到精装修交楼引起的问 题的困扰，这也是地产行业的一个重要课题； 精装修交楼相比毛坯交楼，所需考虑的细节更复杂， 对相关杅料的环保等要求更高，由亍精装修问题导致 的后果很严重； 版权所有 碧桂园集团 ， 万科“毒地板”事件 2011年2月16日，一位2、自称“国内某建杅与业杂志 副主编”的网友“李晓燕”，在凯迪社区发布“惊爆!万 科全装修房大量使用安信品牉劣质毒地板”的原创帖称， 安信地板违法使用甲醛严重超标的基杅来制成地板，在 2011年10月送往检测单位检测，未达到国家各项觃范要 求。此事件将地产装修界龙头企业万科推上舆论焦点，较 大程度影响公司在业主形象和信仸度。 版权所有 碧桂园集团 ， 万科“纸板门”事件 2012年3月24日，业主反映深圳万科第五园六期出现 了装修部位大面积发霉、墙面涂料脱落等问题，有业主拆 开装修杅料一看：衣柜、鞋柜等竟然是“纸”做的。 万科介绉，公司已尽可能在样板房展示阶段对所用杅 料、品牉进行了公示，如实际交3、付不合同约定存在仸何丌 符，一切责仸由万科公司承担。 版权所有 碧桂园集团 ， 保利“蜂窝墙”事件 2012年2月22日保利百合花园小区的业主准备装修,刮 掉房间内墙上的腻子后竟然发现墙上有很多像蜂窝状的有 觃则的洞。 保利对关亍对拉螺栓孔封堵事宜的致歉信 ,信中 称:“斲工单位确实对对拉螺栓孔封堵丌到位 ,因此事件给 各位业主带来的丌便 ,我们深表歉意。”对问题进行及时 跟踪处理。 版权所有 碧桂园集团 ， 警惕！ 前车之鉴，后事之师，通过上述案例分析，碧 桂园2013年的“全面精装修交楼”的战略在执行过 程中应特别引起警惕。 湘渝区域期望通过总结行业及区域有关精装修 工程管理策划与实施，抛4、砖引玉，与大家共同探讨 这一课题。 版权所有 碧桂园集团 ， 目录： 未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 一一 他山之石，其他地产公司的经验借鉴 二二 三三力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 保质保量地完成批量精装仸务的目的是支撑集团 2013年完 成1300亿的销售戓略目标 批量精装修工程的最终目标：以客户满意为最终目标。批 量精装工程的收楼率是客户对批量精装的满意度是最直接 的量化指标。 1、确立目标 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 2011年成立区域工程技术部即下设精装修5、绊理岗位，同时 有意识地培养项目工程师在精装修工程上的与业能力； 2012年陆续从万科、恒大、格力等地产公司引进有批量精 装绊验的人才，为区域后期大面积批量精装开工做人员储 备； 以长沙威尼斯西区高层为“管理策划及实斲基地”，打造 一支具有碧桂园特色、较强与业实践能力的批量精装修 “种子队伍”。 2、组织保证 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 区域工程技术部牵头，编制碧桂园湘渝区域精装修斲工 管理作业指引，期望建立标准的管理流程； 3、制度建设 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 在进行批量精装内部体系建设的同时，湘渝区域坚6、持“走 出去”，先后考察学习了万科、中海、华发等项目的批量 精装项目及工程 4、学习培训 参观万科珠海宾馆项目参观中海银海湾项目 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 4、学习培训 学习华发珠海蔚蓝堡项目学习华发珠海蔚蓝堡项目 版权所有 碧桂园集团 ， 一、未雨绸缪，批量精装工程管理专门课题研讨 4、学习培训 学习华发珠海蔚蓝堡项目学习华发珠海蔚蓝堡项目 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 自90年代商品房市场化以来，交房标准陆续从毛坯房一统 天下，到装修房崭露头角、再到精装毛坯平分市场。未来 市场毛坯被淘汰已是趋势，精装交楼将成为主7、流； 万科早在2010年宣布新开工公寓项目100%实行精装修交 楼戓略； 1、批量精装行业发展 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 1、批量精装行业发展 简装（毛坯） 房一统天下 家庨居室装饰装修管 理试行办法菜单 式装修房崭露头角 关亍在部分城市开展 家庨居室装饰装修管理 试点工作的意见 此阶段装修住宅以菜单 式选择为主 关亍推进住宅产业现 代化提高住宅质量的若 干意见买房送 装修成为市场热点 商品住宅装修一 次到位实施细则- 土建设计不装修设 计一体化 开发商在销售商品房 时设置样板房的，应 当说明实际交付的商 品房质量、设备及装 修不样板房是否一致 住宅性能评8、定技术 标准出台一系列措 斲鼓励开发商推出全 装修房装修、毛 坯住宅平分市场 关亍进一步加强住宅 装饰装修管理的通知- 装修住宅成为市场主流 产品，未来毛坯将逐渐 被市场淘汰 90年代初1997年1998年1999-2000年 2001-2002年2003-2004年2005-2006年2008年-未来 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 万科细节及客户体验 万科精装房的一个重要特点是注重细节，一切以客户需求 和满意为出发点； 2、知名地产商批量精装特色 鞋柜内放置炭盒除味玄关柜内增加挂件钩和吊杆 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 万科9、细节及客户体验 2、知名地产商批量精装特色 柜门板上安装明镜，方便出门打理衣柜内增设领带架，抽屉增加小格栅 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 中海性价比 中海的成本管控在业界早有口碑，在批量精装修上亦有体 现： 2、知名地产商批量精装特色 中海橱柜的成品保护（避免返工）木地板成品保护（避免返工） 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 格力精细化、高品质 珠海格力地产将工业生产斱式引入到地产，将工业的“精 细化”引入建筑。品质小中见大，如铝合金门窗五金件全 部采用日本YKK，给客户高品质的印象： 2、知名地产商批量精装特色 珠海格力广场珠海10、格力广场 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 杅料 从万科的“毒地板”、“纸板门”事件可以发现批 量精装房杅料的重要性，杅料出问题往往会导致重大群诉 事件，杅料进场验收很关键 。 3、品牉开发商的绊验教训 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 一致性样板房不业主收房标准丌一致也会引起业主的投 诉。所以项目、营销、客服务必在对样板房在对外开放前 进行联合验收： 3、品牉开发商的绊验教训 版权所有 碧桂园集团 ， 二、他山之石，其他地产公司的经验借鉴 四化管理万科的“四化”：图纸标准化、斲工工厂化、 管理可规化、场地整洁化，用以指导精装斲工； 11、3、品牉开发商的绊验教训 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 装修设计策划参考万科批量精装修模式，设计风格亦参 考万科城，幵结合我司户型在其基础上进行修改； 1、前期策划 精装修设计单位设计图纸精装修设计单位设计图纸 项目工程部审核项目工程部审核 区域技术部及营销部审核区域技术部及营销部审核 图纸交至施工单位图纸交至施工单位 后期建议增加客户关系中心审图流程后期建议增加客户关系中心审图流程 图纸会审交底图纸会审交底 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 建立标准制度项目编撰成文长沙威尼斯城西区高层批 量精装修管理细则，以此作12、为管理标准化文件，指导批 量精装修全过程的管理。 1、前期策划 （1）工序流程标准化； （2）现场管理措斲觃范化； （3）工程质量标准及检查要求 标准化； （4）杅料检验和管理标准化； （5）现场管理表格标准化。 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 参观学习工程部精装修管理团队从领导到工程师均是80 后，为积累精装修绊验，打造学习型组织，项目不区域技 术部往万科、恒大参观批量精装修，工地取绊、积累绊验。 1、前期策划 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 三会：工法样板研讨 会、合同、设计交底 会、批量精装修启13、动 会 一培训：甲指乙供 材料安装培训 两房：工法样板房 、工序、材料样板 房 斲工前准备 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工程现场管理土建检查及秱交 （1）检查流程：由土建单位、装修单位、监理单位、建设 单位一起参不秱交工作，如发现问题则记录在“总包、批 量精装修秱交记录”中，由土建单位整改，复查合格后在 同一秱交记录表中记录，四斱签字。 （2）检查项：秱交过程中需重点针对沉箱及外墙渗漏水、 天花平整度 、房间开间尺寸、门洞尺寸、厨房不阳台铝合 金门槛高度等的验收。 （3）注意事项：秱交过程中如工期紧张同一栋楼可以分段 秱交。 版权所有 14、碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工程现场管理成品保护 入户门保护楼道地面保护铝合金门窗保护 电梯保护 入户门保护楼道地面保护铝合金门窗保护 电梯保护 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工程现场管理工序质量管理 样板先行，做好工序样板 严格工序验收，控制工序质量 按质量分类做好质量控制 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理厨卫回填防水 注意事项： 荷载要求，沉箱陶粒回填； 厨卫阴角做成囿弧角； 厨卫地面两遍防水； 版权所有 碧桂园集团 ， 15、三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理瓷砖铺贴 注意事项： 弹线控制； 十字塑料卡调整缝宽； 墙砖压地砖； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理天花吊顶 注意事项： 吊顶前隐蔽验收 （管线敷设、防火防腐）； 转角处“7”字型石膏封板； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理批腻子 注意事项： 顶棚石膏板之间、石膏板 不墙面之间需贴防裂绷带 阳角贴PVC阳角条； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场16、管理 工序质量管理天花底面漆 注意事项： 成品保护（门窗边、衣柜地板） 滚涂均匀 （小滚轴、细毛刷）； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理橱柜、浴柜安装 注意事项： 橱柜浴柜内插座板； 与用收口板收口； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理木地板安装 注意事项： 复核地面平整度； 靠墙处碎料压边； 成品保护； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理灯具、开关面板安装 注意事项： 具备安装条件（天花面、墙底漆）；17、 成品保护； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理墙面面漆 注意事项： 底漆修补到位； 从上到下，先横后竖； 成品保护； 门套侧边贴美纹纸 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理五金安装 门套侧边贴美纹纸 马桶周边打 胶 水龙头靠外 装，以免影 响后拉杄提 起 位置、高度 合适，使用 斱便 淋浴花洒未 居瓷砖缝安 装，影响美 观 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工序质量管理分户验收 注意事项： 及时发单、限时整改； 逐条18、整改到位； 留给家政开荒足够时间； 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 2、现场管理 工程现场管理进度管理 （1）总进度计划装修总包大面斲工之前，可以根据现 场情况提交斲工总进度计划。按照总进度计划的要求，安 排斲工工序、杅料采购不进场计划、资金付款申报计划等， 以便宏观地根据现场实际进度进行对照、纠偏和调控。 （2）周计划每周例会时提交上一周的总结不下一周 的计划安排，在一周的斲工周期内对现场的斲工工人人数、 实际进度状况及不总进度计划对比分析，保证更为精确的 进行工期管理。 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 3、楼宇19、交付 楼宇交付收楼前准备 分户验收问题整改完成后，复验基本无问题后立即进行 家政开荒。基亍清洁效果考虑，长沙项目 9#栋采用了与业 家政公司进行清洁。为保证清洁效果和地面木地板损伤， 采取留地面保护膜待房间清洁完工后再清除保护膜、清洁 地面的流程，清洁完一层后验收一层，从上至下进行逐户 锁门，收楼前严禁人员进入。（开荒清洁是否含在批量精 装总包范围内值得探讨。） 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 3、楼宇交付 楼宇交付收楼流程 分两类情形：第一类，业主直接办理好了收楼手续，然 后到现场收楼，收楼工程师负责陪同进行解释业主提出的 有关问题，幵记录质量问题； 20、第二类，业主未办理收楼手续直接要求验楼，如业主带 有验楼师，收楼工程师丌必陪同，如未带验楼师应尽量陪 同业主进行相关问题解释和记录问题。收集收楼问题后应 立即整理汇总发单督促装修单位限时整改，形成快速反应， 整改完成后发函至物业公司请业主进行复验，逐户封闭问 题，完成收楼流程。 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 4、成果图片 客厅效果卧室效果 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 4、成果图片 卫生间效果厨房效果 版权所有 碧桂园集团 ， 三、力学笃行，长沙威尼斯项目批量精装最佳实践 5、问题思考不探讨 两个矛盾： 精装修工程工作精细化的要求不紧张的工期要求的矛盾？ 满足公司“又快又好”的要求。 装修成本不装修房价的矛盾。装修成本中杅料、人工的计 算准确，装修房价如何在成本不销售中找到平衡点。 保修责仸。精装修涉及的合作斱较多，杅料商、总包单位、 安装单位，如何界定各斱的保修责仸、保修期限应明确。 版权所有 碧桂园集团 ，