1、Code of this report | 1 工业地产城市化演绎专题201105 Code of this report | 2 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的 英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是 直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。 而在深圳的现象是随着城市化进程的推进，众多的发展商在拿地困难的情况下， 将目光投向了工业用地，并通过工业用地的改造，做为写字楼及住宅项目进行销售。 本专题将重点讨论工业用地改造的案例及方向。 Code of this report | 3 工业开发基本2、概念 一 Code of this report | 4 工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产 为载体的工业物业总称。 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下， 以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、 工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要 开发对象，集投资、开发、经营管理和服务 等为一体的的工业物业总称。 工业地产之功能涵盖 行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商 务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才 服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功 能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。 工业地产之消费者 主要客户为公司、企业和个体经营者，而不 等同于住宅项3、目中的个人、老百姓。 定义 Code of this report | 5 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工 业厂房和工业园区。 工业地产分类 Code of this report | 6 工业地产特点 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性 强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 Code of this report | 7 工业地产开发模式 工业地产开发通常包括的四种开发模式： 现阶段深圳发展商现阶段深圳发展商 利用的主要模式。利用的主要模式。 案例：东莞松山湖工业园： 以政府规划的工业区、科技园 区的建设为主导，吸引符合条 件的企业4、进驻，完成工业园区 开发建设。 案例：北京诺基亚工业园： 依靠诺基亚的品牌带动效应， 吸引众多的著名手机零配件和 服务商跟随而至，实现工业园 区快速发展。 案例：北京经济技术开发 区引入社会各方力量，共同 建设，使园区得以快速发展。 Code of this report | 8 开发主体 房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过 市场华的开发模式来完成工业地产的开发、销售（租 赁）、管理等活动 根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况， 通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业 的开发，以出租或出售方式实现效益。 操作手段 工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，5、开发 建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。 开发模式工业地产商开发模式 Code of this report | 9 按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过 转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。 工业地产商开发模式流程 工业地产商主导开发模式 详细了解区域产 业发展现状及趋势 工业园区获得工业 土地 其它途径获得 前期工作 土地获取 施工建设 收益获取 道路、绿化建设 基础设施建设 厂房、仓库、研 发 租赁、转让 合资经营 合作经营 销售 包装和推广 类似于住宅开发 Code of this report | 10 工业地产开发案例 二 Code of this6、 report | 11 案例一：智慧广场概况 占地面积 26811.43 建筑形态 写字楼、别墅、住宅 建筑面积 164875.96 写字楼面积 97346.03 容积率 3.7 车位 1063 绿化率 40% 建筑覆盖率 35% 层高 4.3-5.2 电梯品牌 OTIS 商务配套 12000 住宅名称 （东区）懿德轩 别墅 32套联排别墅 高层 40套空中复式 楼层高度 A、B栋22层，C、D栋6层 项目位置 侨香路与深云路交界处西北角 规划特色 建筑品质 景观 配套 物管 地处华侨城片区，采用高档写字 楼，别墅，高层建筑相结合的形 式，在深圳市场独树一帜。 现代风格 ，玻璃幕 墙。 地处7、华侨城片区，可看 华侨城燕晗山，欢乐谷 ，人工湖等。 自带商业配套，周围有华侨城 医院，华侨城中学，华侨城小 学，暨南大学，党校等。 世邦魏理仕 全程托管 此为写字楼与 商业资料， 住宅资料暂无。 Code of this report | 12 项目建筑设计：板楼设计，外圆内方，形云流水 智慧广场不同于传统写字楼的独栋式方正格局，ABCD四座写字楼，采用外圆内方的流 线型设计，整个立面造型圆润饱满。 智慧广场写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中， 实现真正的生态办公。 Code of this report | 13 采用东西两区独立式设计，南北通透，三 面采光。8、AB两栋配9部OTIS电梯，另设 四部企业主VIP电梯。 8585- -88%88%的实用率的实用率，比传统写字楼高 15-20%。户型大小从户型大小从60013006001300平平 米。米。 项目建筑设计：平面布局85%以上实用率 Code of this report | 14 开间开间3333- -4141米米， 进深进深1717- -2626米米 每一套都南北通透， 三面采光。 智慧广场层高 4.34.3- -5.25.2米米 普通 写字楼层高3-4.2 米 项目建筑设计：超常规尺度 Code of this report | 15 每个单元都有，空中花园。 铺土区降板设计，挑高109、 米，可以空中种树。 项目建筑设计：每个单元独有空中大露台 花园中间的中庭生态广场，种植了 绿树，有幕墙环饶，兼具购物，休 闲功能。 Code of this report | 16 独特装修的大堂，具备了商务 功能，并且很有艺术感。 项目建筑设计：会呼吸的大堂，色彩丰富的电梯厅 电梯厅装修层次、色彩分明。 错层背靠式电梯设计，可解决乘 梯高峰期拥挤，又让每一层电梯 间都享足够的空间。 智慧广场采用半敞开式大堂， 绿化与水景随处可见。 Code of this report | 17 停车场采用超高层高及加大停车位设计， 可停放超长轿车及大巴。 部份车道高达七米，采用流线型天花，以 及特别的立10、柱包装。 连廊设计连廊设计，方便各栋之间出入中庭。 车位比：车位比： 智慧广场智慧广场 9191：1 1 VS 传统写字楼传统写字楼 200200：1 1 10631063席席地下车位，超出传统写字楼一倍以上的配比。地下车位，超出传统写字楼一倍以上的配比。 项目建筑设计：地下停车场豪华装修 Code of this report | 18 工业厂房改造写字楼比较于传统写字楼的优势 数据 传统写字楼 智慧广场 工厂改写字楼 原因 使用率 65%70% 85%88% 传统写字楼一般为塔楼中间为电梯井，空中花园，公共走廊，电梯厅，设备用房，智能化设施 ，物业管理用房等 都为配套，计入公摊面积，综合品11、质越高的写字楼使用率越低。而厂房改 造的写字楼因为结构原因，为板楼，左右对称，承重等结构设计相对简单。 层高 34.2米 4.35.2米 写字楼一般用于办公，一般在满足消防及通风需要的前提下层高在24.2米之间。厂房由于设 计使用功能与写字楼不同，为满足生产需求，厂房层高一般在4.212米之间。 车位比 200 ：1 91 ：1 深圳中心区主流写字楼车位比260：1到180 ：1。而厂房由于货运需要，停车场层高可大7 米，并且为满足货物与原料等物品停放需要，停车场可兼顾仓库功能，所以比例高于传统写字 楼。 电梯数 6梯 13梯 写字楼电梯设计承载量只满足上下班人流，而工厂电梯设计一般为满足货物12、及原料运输，电梯 井预留远比传统写字楼大，并且一般厂房中间与楼体两侧均设有电梯，中间为客梯，两侧为货 梯，所以智慧广场两侧会出现业主VIP电梯。 花园 群楼顶一层 每层每户 都有 传统写字楼都采用塔楼，或者裙楼+塔楼的设计，而工厂采用板楼一层两户的形式，使得每层 左右对称，可以设计错层的超大露台，以保证每一户都可以拥有自己的露台。 Code of this report | 19 案例二：花样年香年广场 总套数 170 建筑类态 高层写字楼 建筑形态 南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼， 北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。 占地面积 15145.2 建筑面积 74613.51 容积率 4 车位 13、310 绿化率 15% 层高 4.8-9.6 商务配套 2700 物业管理费 7.68元/月 建筑设计 立方建筑 园林设计 奥斯本环艺 项目位置 南山区华侨城侨香路与深云路交汇处 规划特色 建筑品质 景观 配套 物管 地处华侨城片区，4.8米的建筑层高， 部分9.6米.采用中空回型建筑体设计， 有利采光与通透. 现代风格，玻璃 幕墙。 地处华侨城片区，可看 华侨城燕晗山，欢乐谷 ，天鹅湖、波托菲诺。 自带商业配套，周围有华侨城 医院，华侨城中学，华侨城小 学，暨南大学，党校等。 花样年物业管理 公司 南区 北区 Code of this report | 20 项目建筑设计：排列抽象，高低错落14、。 香年不同于传统写字楼的独栋式 方正格局，ABCD四座写字楼， 排布抽象，高低错落，不影响楼 宇采光。 Code of this report | 21 项目建筑设计：色彩鲜明跳跃的外立面 香年广场写字楼 的外立面采用玻 璃幕墙，同色勾 缝外墙。显得凹 凸有致，双层 LOW-E全落地玻 颜色穿插不显单 调，副楼阳台护 栏玻璃大胆采用 鲜亮明快的彩色， 使得大楼看起来 很有生气。 Code of this report | 22 香年广场1主楼 带1副楼高矮交 错的建造方式， 和回型通天井 的设计，保证 香年广场优良 的采光和通风。 保证在楼内办 公的健康舒适 程度。 项目建筑设计：采光和通风15、优良的楼体结构 Code of this report | 23 项目建筑设计：回型排列，超高赠送比 香年广场采用香年广场采用6 6梯一栋梯一栋的配臵，保证的配臵，保证 上下班人流高峰期的运输。上下班人流高峰期的运输。 香年广场户型一般都在香年广场户型一般都在330330平米左右。平米左右。 只有只有A A座座0202户型是户型是500500平米的户型。平米的户型。 Code of this report | 24 项目建筑设计：常规尺度9.6米层高，可改4层。 香年广场层高4.89.6米可谓是深圳字字楼的巅峰，1层隔 成2层，3层，甚至4层都没有问题。超高的的层高，使得 香年广场拥有其他写字16、楼无法比拟的赠送率。 Code of this report | 25 花样年香年广场销售历程 2008.2.1 拿到预售许可证 2008.3.8 300以下小户型 全部销售完毕 2009.11.16 D栋首发 2008.3.4 开始AB栋”内部“认 购 2008.3.16 AB栋正式开盘 均价22000 2007.10.22 样板房开放 2008.1.11 对外叫价单 价25000 2007.10.12 售楼处开放 2008.9.8 香年广场2期发售 均价24000 2010.4.12 均价提高到 28000 20072007 20082008 20092009 20102010 Code 17、of this report | 26 花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活动 香年广场的在 2007.10.22开放样板 房当天，请来了模特 现场表演，场地没有 选择售楼处，而是选 择样板房，用来体现 香年广场的超高层高。 香年广场的在竣工当 天造造势，为了迎接 花样年2期的开盘。 Code of this report | 27 香年广场在2008年3月16日盛大开盘，但是负责人一 再强调这只是一个庆祝仪式。在开盘前2周，香年广 场就已经开始内部“认购”开盘时销售量已经超过 50% 花样年在内部销售的第四天 300平米以下的小户型就已 经销售完毕。 花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活18、动 Code of this report | 28 花样年当年举办业主 感恩晚会，大力宣传 花样年品牌。现场摆 设香年广场展场。 花样年联合深圳投资 商会举办中国国经济 形式与房地产讲座。 花样年香年广场与常规写字楼一样的营销活动 Code of this report | 29 案例三：花样年美年广场 建筑面 积 87993.3 建筑类态 高层写字楼 建筑形 态 写字楼2栋11层、3栋13层，一栋酒店，商业 占地面 积 29546.34 建筑覆盖 23.4% 容积率 2.48 车位 505 层高 3.5米 项目位 置 南山工业八路以北，南海大道西 (南海大道与东滨路交汇处) 规划特色 建筑19、品质 景观 配套 物管 位于大南山山麓下，南海大道以西、东滨路南侧， 地处南山商业文化中心地带，地理位置优越，交通 便利，是南山区集自然、生态、商业等为一体的生 态商务区。 简洁、时尚、 硬朗中体现高 园区在中心景观轴上，沿周边以 日光、水池、光纹铺装、四季景 墙、大地造景等构成8000平米 的中央花园 。 自带商业配套，周围有花园城中 心、沃尔玛、人人乐、苏宁电器 、顺电电器、百安居等 万厦居业有限公司 管理 规划中的一栋酒 店。裙楼设计为 商业。 五栋写字楼都已经 建成，按照北斗七 星的形状排布。 一期 二期 Code of this report | 30 3、4、5带有两层高的空中花园20、 写字楼标准层层高为3.5米，净高2.8米， 标准层面积为1100-1400平方米 花样年美年广场北斗星型的排列 一般为一栋3梯，相对于香年广场1113的高度来说完全够用。 美年广场户型较为狭长，层高也较低， 装修后相对实用，但是不够不气派。 美年广场采用板式结构， 相对之下采光通风高于塔式写字楼 Code of this report | 31 建筑立面追求简洁、时尚、硬朗中体现高贵， 采用大面积Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙 设计风格揉合创新生态科技，可大面积开 窗，分户空调。自然采光，空间通透明亮 花样年美年广场环保低能设计，内部空间相对陕窄 美年广场宽1011米， 户型狭长。实用层高21、2.8 米，相对之下比较压抑。 Code of this report | 32 2009年12月10日，花样年控股集团有限公司与深业鹏基(集 团)有限公司签约，正式转让鹏基时代创业园项目土地使用权 。 花样年计划将该项目纳入写字楼的“年”系列楼盘，并改 名为花样年 美年广场，计划打造成一个城市综合体项目。 花样年美年广场文化产业基地，买方受限 美年广场作为政府扶持的项目，只能销售给文 化产业企业，不能个人购买。在国土局网站上 并没有美年广场的销售公示，而美年广场一期 已经销售完毕。 Code of this report | 33 美年广场成交流程 选中房号选中房号 银行按揭条件已谈妥银行按22、揭条件已谈妥 购买资质购买资质 已注册有文化产业相关公司已注册有文化产业相关公司 没有注册，发展商为其办理，没有注册，发展商为其办理，50005000元元/ /家家 冻结冻结100100万资金，交定金万资金，交定金2020万万 推出一批房号，在国土局进行拍卖推出一批房号，在国土局进行拍卖 （本人不去，开发商代办）（本人不去，开发商代办） 成交成交 是现房是现房, ,交首付款过户交首付款过户 是预售房，签合同备案是预售房，签合同备案 备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好的解决方法。备注：暂进了解到目前工业用地只能通过此种方式进行成交，没有更好的解决方法。 Code of23、 this report | 34 案例四：佳兆业 大都会概况 总户数 729 建筑形态 公寓、酒店、商业 占地面积 5421.23平米 建筑面积 95559.10平米 容积率 17.6 车位配比 105 建筑设计 城设 园林设计 艺普得 项目位臵 地铁3、5号线交汇处布吉站出入口 大都会采用酒店式构造。总共30层。 主体分3栋，多采用两梯810户的配比。 规划特色 建筑品质 景观 配套 物管 交通核心位臵，双铁一路。酒店式 公寓，产品特殊，有一套变二套， 一套变三套户型。 现代风格，玻璃 幕墙，商业品质 。 地处繁华闹市区 ，综合体项目。 本栋楼有酒店，商业附近沃尔玛、 新一佳、人人乐、肯德24、基、麦当劳 、面点王，交通便利。 佳兆业物业管理 （深圳）有限公 司 Code of this report | 35 A：1变N三房（3套） B：1变N两房（3套） C：两房一厅（2套） D：两房两厅（1套） 佳兆业 大都会A座三梯9户 B A D A C B A B C Code of this report | 36 佳兆业 大都会B座三梯10户 A、 1变N三房（4套） B、 1变N两房（2套） C、两房两厅（2套） D、一房两厅（2套） A A A A B B C C D D Code of this report | 37 A、1变N三房（4套） B、1变N两房（1套） C、两房两25、厅（2套） D、两房两厅（1套） 佳兆业 大都会C座三梯8户 A A A A B C C D Code of this report | 38 特色户型分析全国首见 1变N“套娃房” 面积：90124平 3房X3套 独立户数：3 房间数：3 洗手间：3 厨房数：3 阳台：1 厅数：1 精装修标准：3000 精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦 格莱斯等等 户型特点：户型非常方正。可以分割成3个单独的小 房间，每个房间都有单独的入户门，卫生间和厨房。 产品特点：改造后3套单房共用一个房产证不怕限购， 交通非常方便，配套齐全。带精装修。 B C A 入户门 Code of this repor26、t | 39 X3系户型解析A空间（27平米）宽敞明亮 全貌看这件单房的空间感非常好，完全看不 出是一套房隔出来的一间。户型非常方正。 虽然做成了三个独立的空间。 但是每一间起居室空间的非常宽敞 首先是第一间A 门厅的空间非常大 可以摆放很多东西 厨房卫生间的空间很大 洗衣机也安排的很好 Code of this report | 40 再来看一下B户型 第三间是C 开放式厨房 还有一个小厅 进门首先是厨房 小阳台+双层玻璃 生活功能齐全 左手边是卫生间 另外一边是床 光线很好 开放式厨房 还有一个小厅 X3系户型解析B（22.5平米）、C（24平米）简洁实用 Code of this rep27、ort | 41 特色户型分析全国首见 1变N“套娃房” 面积：7090平米 2房X2套 独立户数：2 房间数：2 洗手间：2 厨房数：2 阳台：2 厅数：1 精装修标准：3000 精装修品牌：摩恩 美标 LG 美的 立邦等等 A B 户型特点：可分 隔成2套房，主 房客厅宽敞。洗 手间厨房远离卧 室。有阳台。副 套房采光良好， 功能齐全，简单 实用。 Code of this report | 42 特色户型分析一房一厅或两房一厅 面积：5060平米 12房X1套 独立户数：1 房间数：12 洗手间：1 厨房数：1 阳台：12 厅数：1 精装修标准：3000 精装修品牌：摩恩 美标 LG 美28、的 立邦 等等 客厅将卫生间厨 房与卧室分开。 干净卫生 户型非常方 正，只有法 式阳台。 户型特点：一房 两方的户型都很 方正，简单实用 很少浪费，厨卫 与卧室分开，干 净卫生，而且采 光较好。 超大阳台， 舒适方便。 Code of this report | 43 3月17日 各大房产网站发布消息：大都会将于5月初入市 4月1日 在佳兆业金翠园开放临时咨询中心，接受咨询和临时登记 4月13日 在金光华进行巡展 4月16日 正式开放佳兆业大都会营销中心 4月23日 60-130平米原创1变N样板房开放 4月27日 5370平米单套全精装样板房开放 5月1日 以18000起，20000元/平29、方米均价公开发售 5月9日 推出88折秒杀周活动，价格16000起，均价17000. 佳兆业大都会营销历程 开盘时由于只有30年使用年限，20000的均价，客户购买意向并不强烈。 Code of this report | 44 佳兆业大都会土地问题销售口径 现场销售口径： 遇到土地使用性质问题：回答为综合性用地里的住宅用地。使用年限为30年。 遇到批地日期以及交楼时间的问题：批地为1993年。交楼时间为2013年。 遇到土地使用年限问题：回答为物权法规定土地使用期满自动续期。 为什么会设计成这种以房产证多户的户型：这种户型便于出租，地铁口物业，小户 型出租率高。所以做成小户型可以保证业主收益30、。 物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动 产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 Code of this report | 45 其他工业开发物业现状 三 Code of this report | 46 31、土地性质为工厂的写字楼批地性质 项目名称 土地性质 房屋性质 花样年香年广场 一类工业用地 工业生产用房 花样年美年广场 无公示 智慧广场 一般性工业用地 高科技厂房、科研厂房 龙岗天安数码城 工业用地 厂房 泰然雪松大厦 工业用地 泰然水松大厦 工业用地 泰然红松大厦 工业用地 包括即将发售的花样年美年广场，天安数码城等写字楼均为工业用地。近年来 工业用地建写字楼的项目越来越多。 每一个项目国土局公示给出的土地性质与房屋性质均有不同，工 业用地建写字楼因“地”制宜，此地开发何种类型的写字楼是企 业与政府协商，与政府达成协议后兴建的。 Code of this report | 47 土地性质32、为工厂的写字楼销售差异 不同楼盘因政府政策不同，销售方式也有差异。 智慧广场，推出高层与别 墅产品，称为“专家公寓” 为厂区宿舍楼性质。 美年广场为文化产业园， 购买放必须为文化产业 公司方可购买，客户支 付5000元，开发商提供 代注册公司服务。 香年广场没有特殊规 定，目前公司或个人 均可购买。 龙岗天安数码城则需 要高薪科技产业类企 业进驻。 Code of this report | 48 其他规划中项目：宝能中林工业用地项目其他规划中项目：宝能中林工业用地项目 南区南区 北区北区 可售面积可售面积 占地占地 174561.96m174561.96m2 2 125838125838mm33、2 2 建筑面积建筑面积 523680523680mm2 2 357381m357381m2 2 办公办公 19.36819.368万万mm2 2 2020万万mm2 2 19.36819.368万万mm2 2 商业商业 1212万万mm2 2 1515万万mm2 2 公寓公寓 1515万万mm2 2 7.57.5万万mm2 2 星级酒店星级酒店 6 6万万mm2 2 容积率容积率 3 3 2.842.84 改造完成后将成为了一个综合体项目：“改造完成后将成为了一个综合体项目：“115万平米建筑面积”、万平米建筑面积”、 “27万商业”、“多种物业类型集聚”万商业”、“多种物业类型集聚” 在规34、划阶段可以规避住宅的在规划阶段可以规避住宅的9070等限制。等限制。 项目指标如下：项目指标如下： Code of this report | 49 经济指标经济指标 位臵位臵 西临宝安区民治水库，南接南坪快速干道西临宝安区民治水库，南接南坪快速干道 占地占地 6363万平方米万平方米 容积率容积率 建筑面积建筑面积 105105万平方米万平方米 1 1。6767 暂定规划暂定规划 以“生态低碳”为目标。以“生态低碳”为目标。项目将包括研发办公区、酒店会项目将包括研发办公区、酒店会 展区、休闲商务区和高档居住区等总共展区、休闲商务区和高档居住区等总共1717栋塔楼，其中有栋塔楼，其中有3 3栋35、栋 为湖景居住塔楼，总建面约为湖景居住塔楼，总建面约1010万平方米；还有一栋为近万平方米；还有一栋为近300300米米 高的写字楼，为目前龙岗第一高的地标式建筑。高的写字楼，为目前龙岗第一高的地标式建筑。 其他规划中项目：星河雅宝项目其他规划中项目：星河雅宝项目 项目指标如下：项目指标如下： 改造完成后该项目也将成为一个综合体项目：集研发办公区、酒改造完成后该项目也将成为一个综合体项目：集研发办公区、酒 店会展区、休闲商务区和高档居住区为一体店会展区、休闲商务区和高档居住区为一体 Code of this report | 50 工业建筑设计相关规范要求 三 Code of this rep36、ort | 51 1 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度、柱距和层高 厂房的跨度在18m和18m以下 时，应采用扩大模数30M数列；在 18m以上时，应采用扩大模数60M 数列。 厂房的柱距应采用扩大模数 60M数列。 厂房山墙处抗风柱柱距宜采用 扩大模数15M数列。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 注：当跨度在18m以上，工艺布臵有明显优越性时，可采用扩大模数 30M数列。 Code of this report | 52 1 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度、柱距和层高 有吊车和无吊车的厂房（包括有悬 挂吊车的厂房）37、自室内地面至柱顶的高 度应为扩大模数3M数列。 有吊车的厂房，自室内地面至支承 吊车梁的牛腿面的高度应为扩大模数3M 数列。 注：自室内地面至支承吊车梁的牛腿 面的高度在7.2m以上时，宜采用7.8、 8.4、9.0和9.6m等数值； 预制钢筋混凝土柱自室内地面至 柱底的高度宜为模数化尺寸。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 53 2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 多层厂房的跨度（进深）应采用 扩大模数15M数列，宜采用6.0、7.5、 9.0、10.5和12.0m； 厂38、房的柱距（开间）应采用扩大 模数6M数列，宜采用6.0、6.6和7.2m。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 54 2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 内廊式厂房的跨度可采用扩大模 数6M数列，宜采用6.0、6.6和7.2m； 走廊的跨度应采用扩大模数3M数 列，宜采用2.4、2.7和3.0m。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 55 2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房39、跨度、柱距和层高 厂房各层楼、地面上表面间的层 高应采用扩大模数3M数列。 注：当构造需要时，可按楼地 面的结构层上表面确定各层间的层 高；层高在4.8m以上宜采用5.4、 6.0、6.6和7.2m等数值。 注：M为基本模数符号，1M等 于100mm。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 56 设计设计 2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高 结构统一化规定结构统一化规定 一幢厂房的层高不宜超过两种。 四层和四层以下的厂房，柱截面尺寸不宜超过两种；四层以上的厂房，柱截面尺寸不宜超过三 种。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规40、范要求 Code of this report | 57 3 3）总平规划）总平规划 围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m） 名名 称称 至围墙最小间距至围墙最小间距 建筑物 5.0 道 路 1.0 准轨铁路（中心线） 5.0 窄轨铁路（中心线） 3.5 排水明沟边缘 1.5 注：表中间距除注明者外，围墙自中心线算起；建筑物自最外边轴线算起；道路为城市型时，自路面 边缘算起；为公路型时，自路肩边缘算起； 围墙至建筑物的间距，当条件困难时，可适当减少；当设有消防通道时，其间距不应小于6m； 传达室、警卫室与围墙的间距不限； 当条件困难时，准轨铁路至围墙的间距，当有调车作业时，可为3.41、5m；当无调车作业时，可为 3.0m。窄轨铁路至围墙的间距，按准轨铁路的相应条件，可分别为3.0m和2.5m。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 58 3 3）总平规划）总平规划 厂区道路 消防车道的宽度消防车道的宽度，不应小于3.5m 人行道的布臵人行道的布臵，应符合下列要求： 一、人行道的宽度，不宜小于0.75m；沿主干道布臵时，可采用1.5m。当人行道的宽度超过 1.5m时，宜按0.5m的倍数递增； 二、人行道边缘至建筑物外墙的净距，当屋面为无组织排水时，可采用1.5m；当屋面为有组 织排水时，应根据具体情况确定； 三、当人行道的边缘至42、准轨铁路中心线的距离小于3.75m时，以及处于危险地段的人行道，应 设臵防护栏杆。 厂区内道路的互相交叉，宜采用平面交叉。平面交叉，应设臵在直线路段，并宜正交。当需要斜 交时，交叉角不宜小于45。露天矿山道路受地形等条件限制时，交叉角可适当减小。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 59 3 3）总平规划）总平规划 居住区道路 消防车道的宽度消防车道的宽度，高层住宅消防车道的宽度不应小于4.00m，净高不应小于5米。消防车道应满足 消防车登高面距建筑外墙大于5米、小于10米的要求，在消防车登高面与建筑之间不应种植高度超 过4米的乔木或其他影响消43、防车登高的植物。尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜 小于15m15m。大型消防车的回车场不宜小于18m18m。 道路边缘至建、构筑物最近小距离道路边缘至建、构筑物最近小距离 道路级别 与建、构筑物关系 居住区道路 小区路 组团道路及宅间小路 建筑物面 向道路 无出入口 高层 5 3 2 多层 3 3 2 有出入口 5 2.5 建筑物山墙面向道路 高层 4 2 1.5 多层 2 2 1.5 围墙面向道路 1.5 1.5 1.5 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 60 设计设计 3 3）总平规划）总平规划 非居住建筑退红线 非居住建筑44、退让用地红线 非居住建筑相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于15米；非居住 建筑相邻城市干道时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于12米。 宜退让距离 最小距离（m） 高层 不宜小于建筑高度的0.15倍 12 多层 9 低层 6 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 61 3 3）总平规划）总平规划 住宅退红线 宜退让距离宜退让距离 最小退让距离（最小退让距离（m） 主要主要 朝向朝向 高层高层 建筑高度的0.25倍 12 多层多层 建筑高度的0.40.5倍 9 低层低层 建筑高度的0.5倍 6 次要次要 朝向朝向 高层高层45、 满足消防间距或通道要求； 侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要 求 10 多层多层 7 低层低层 4 住宅建筑退让用地红线 当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度大于25 米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。 当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不应小于15米； 当住宅相邻城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不宜小于12米。 注：非居住建筑规范严于居住规范 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 62 3 3）总平规划）总平规划 非居住建筑间距 高层非居住46、建筑平行布臵时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值不应小于18米； 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值不应小于13米； 多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值不应小于10米； 低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布臵时的间距按消防间距的规定控制，但最小 值不应小于6米。以其他形式布臵的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。高度超过100米的 超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建 筑间距。 工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求 Code of this report | 63 3 3）总平规划）总平47、规划 居住建筑间距 平行布置的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.91.0倍，在旧区 不应小于0.8倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时，可按不小于该两 幢建筑平均高度的0.8倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑高度的1.0倍。 垂直布置的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.8倍 ，在旧区不应小于0.7倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.7倍，在旧区不应 小于0.6倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布置的间距规定控制。 多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布置时的间距：当两幢建筑的