1、恒大华府元旦开盘报告（监控时间：2009年1月1日上午9：30至14：00）项目介绍项目位置：长沙市岳麓区金星大道长郡中学新址对面。南面为卓越蔚蓝海岸。项目概况开发商恒大地产集团长沙公司占地面积14.5万物业管理国家一级资质金碧物业总建筑面积50万物管收费大平层：1.6-2元普通住宅：1.6元容积率3.3销售代理易居中国绿化率44.6%施工单位中建五局三公司竣工日期（一期）2009年10月31日物业类型小高层（11层、18层）交房时间2010年6月之前开工日期2008年8月8日建筑分期共分三期开发，目前第一期交通情况目前仅有903、907路。903市区终点站在高叶塘，907市区终点站在华厦。自2、身配套超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所丶3600平方米活水人工湖丶30000平方米花园景观。周边配套公园：岳麓山风景区丶八方山生态公园丶王陵公园学校：长郡中学丶长茅岭小学超市：新一佳超市医院：湘雅附三医院丶湖南省肿瘤医院酒店：时代帝景大酒店丶茉莉花国际酒店建筑分期：共分三期开发，目前推的是第一期的第一批。推出了总统级空中别墅：2#（豪装）、4#（毛坯）、6#（毛坯）、7#（豪装）；普通住宅：8-1#（毛坯）、8-2#（毛坯）、9-1#（豪装）、9-2#（毛坯）、10#（豪装）、11-1#（毛坯）、15-1#（毛坯）、15-2#（豪装）。一期建筑构成：一期所推房源为11、18层房3、源。其中1-7栋为大平层，层高3.5米，8-17栋为普通户型。 户型编号所在楼栋户型面积梯户楼层套数11#四房两厅五卫272-279一梯两户11层，1-2层无92四房两厅五卫272-279一梯两户11层，1-2层无932#四房两厅五卫272-279一梯两户11层，1-2层无94四房两厅五卫272-279一梯两户11层，1-2层无953#四房两厅四卫224-233一梯两户11层，1层架空106四房两厅四卫224-233一梯两户11层，1层架空1074#四房两厅四卫224-233一梯两户11层，1层架空108四房两厅四卫224-233一梯两户11层，1层架空1095#四房两厅四卫316、321一梯4、两户11层1110四房两厅四卫316、321一梯两户11层11116#四房两厅五卫270-275一梯两户11层1112五房三厅五卫373-375一梯两户11层11137#五房三厅五卫373-375一梯两户11层1114四房两厅五卫270-275一梯两户11层11158-1#三房二厅一卫89二梯四户18层1816三房二厅一卫89二梯四户18层1817二房二厅一卫85二梯四户18层1818二房二厅一卫85二梯四户18层18198-2#三房二厅一卫89二梯四户18层1820三房二厅一卫89二梯四户18层1821二房二厅一卫85二梯四户18层1822二房二厅一卫85二梯四户18层18239-1#三房二5、厅一卫89二梯四户18层1824三房二厅一卫89二梯四户18层1825二房二厅一卫85二梯四户18层1826二房二厅一卫85二梯四户18层18279-2#三房二厅一卫89二梯四户18层1828三房二厅一卫89二梯四户18层1829二房二厅一卫85二梯四户18层1830二房二厅一卫85二梯四户18层183110#三房二厅一卫89二梯四户18层1832三房二厅一卫89二梯四户18层1833二房二厅一卫85二梯四户18层1834二房二厅一卫85二梯四户18层183512#三房二厅二卫143两梯两户18层1836三房二厅二卫134两梯两户18层1837三房二厅二卫134两梯两户18层1838三房二厅二6、卫143两梯两户18层183913#三房二厅二卫143两梯两户18层1840三房二厅二卫134两梯两户18层1841三房二厅二卫134两梯两户18层1842三房二厅二卫143两梯两户18层184311#三房二厅二卫143两梯两户18层1844三房二厅二卫134两梯两户18层1845三房二厅二卫134两梯两户18层1846三房二厅二卫143两梯两户18层184715#三房二厅二卫154两梯两户18层1848三房二厅二卫133两梯两户18层1849三房二厅二卫133两梯两户18层1850三房二厅二卫154两梯两户18层185117#三房二厅二卫154两梯两户18层1852三房二厅二卫133两梯两户7、18层1853三房二厅二卫133两梯两户18层1854三房二厅二卫154两梯两户18层18工程进度：大门呈现，一期一批外立面部分垮架。 开盘情况开盘时间：2009年1月1日，星期四，阴冷。开盘地点：现场售楼部，即维多利亚湖西面的会所内。现场分区及现场氛围：1、广场举行“范冰冰、任贤齐”的见面会，主要是聚集人气，吸引了诸多民工、同行朋友的围观。上午10点左右，广场聚集人员近1000人。2、会所是选房区。需持钻石VIP卡方能入内。当天会所内人流批次近1000人次。人气非常火爆。3、停车区9点30左右，停靠车辆上近百辆。现场照片： 左上图：活动广场上，等待“任、范”来临的围观群众。右上图：通过乐器表8、演活动暖场。左下图：恒大开盘，调动警员维持秩序。右下图：大门入口，迎接范、任二人的乐队。上图: 10点左右，进入会所选房时排队等候的人群。开盘空间布局：注：1、上图座位，如12X10，表示有12列，10排座位。 2、在客户等候区布置座位120个，选房等候区布置座位493个。开盘流程组织：流程区域序号详细流程客户签到区1客户凭身份证、VIP钻石卡、认筹协议书到会所入口处进行签到，领取工作人员填写好的摇号单，并将摇号单上的摇号联投入摇号箱；客户等候区2计划10：08开始进行摇号，实际上推迟有10分钟左右摇号，每批抽出30个VIP号码，工作人员给被摇出号码的客户贴上选房顺序号，每张选房顺序号限2人进9、入；选房等候区3主持人抽取幸运观众，由观众抽取VIP卡号，被抽到的客户进入预备选房状态；抽号中间穿插有节目表演。4被抽到的客户，在置业顾问的指引下，查看房源销控表，并在意向房号单上预选3套房源作为备选。选房区5选房过程由置业顾问陪同，由于客户人数较多，每位客户选房时间为三分钟。6选定房号后，由置业顾问填写房号确认单，客户签字确认；最后销售经理在房号确认单上签字。7工作人员在销控板上公示客户所选房号。财务区8未补足2万元诚意金的客户携房号确认单及以前交诚意金的发票和身份证至财务区补足2万元；认购签约区9客户携房号确认单、2万元诚意金发票至认购签约区签订认购协议书，销售代理审核后，客户签名确认；审10、核区10客户携身份证、认购协议书、定金发票前往审核区，经审核，确认无误后（如，姓名、身份证号、总价、月供、按揭款等填写无误），进入下一流程。客户等候区11客户返回客户等候区休息或离开会所。推出户型配比： * 本次合计，共推了546套，大平层80套，普通小高层466套。* 本次推出大平面层80套，面积区间212-380平米，全为大四房、大五房。* 普通住宅，先推了286套，以86-90平米的舒适二房和紧凑三房为主。* 后因部分客户未选到毛坯房，在下午3点左右，续推8-1、8-2、11栋，共180套，主要是85-89平米的二房和紧凑三房。总统级空中别墅：户型所在楼栋户型面积套数套数比四房两厅4#211、12-2362025.0%2、6、7#257-2823948.8%五房三厅6、7#358-3802126.3%合计212-38080100.0%普通住宅：户型所在楼栋户型面积套数套数比二房9、10#86、8910737.4%三房9、10#9010737.4%15#1353612.6%四房15#1573612.6%合计86-157286100.0%续推的8、11#户型配比户型所在楼栋户型面积套数套数比二房8#857240%三房8#897240%11#134、1433620%合计180100%推出价格：* 豪宅大平层，3.5米层高，毛坯，3500-4600，均价约4200；精装，6300-700012、，均价约6500。* 普通住宅，毛坯，85-90平米的3000-3300，均价3200；毛坯，135-157平米的3700-4000，均价约3850；精装，4200-4600，均价4400。* 小户型总价毛坯大约在30万上下，精装大约36-42万左右。大户型平层总价大约在80万左右。* 开盘当天享受8.5折优惠，次日涨到8.7折。享受优惠：金卡：2万抵3万，1万抵1.5万；钻石卡：2万抵3万，1万抵1.5万；再额外97折；开盘当日钻石卡：2万抵3万，1万抵1.5万；再额外97折；开盘额外85折；开盘次日钻石卡：2万抵3万，1万抵1.5万；再额外97折；开盘额外86折；开盘第三日钻石卡：2万抵313、万，1万抵1.5万；再额外97折；开盘额外87折；付款方式优惠：按揭99，一次性98。成交情况：毛坯、小面积、低总价房源畅销。元旦三天，合计成交259套，预定20套。三天的总销售额约1.5个亿。* 截止时间到2009年1月1日上午13：45，共成交174套，其中大平层17套，普通住房157套。* 成交的大平层中，精装修8套，毛坯房9套。* 成交的普通住房中，从是否精装来看，精装56套，毛坯101套。从户型面积来看，85-90平米的成交112套，135和157平米的成交45套。* 从成交楼栋来看，9-2#栋售磬，销售情况最为火爆，甚至出现了抢购。另，开盘当日，累计销售220套，另预定有20套。开14、盘次日成交25套，其中大平层2套。开盘第三天成交14套。元旦三天累计成交259套，预定20套。营销节点：2008年10月底1月初，在秋交会上露面，开始形象展示。2008年11月3日，VIP卡火热预定中，免费办理金卡。2008年11月21日，VIP卡升级为钻石卡，开盘可额外享受97折。2009年1月1日，盛大开盘，“成本价发售，仅限一日”。客户访谈：X先生，年龄在40岁左右，欲购三房，在岳麓区上班，看到了恒大打的广告了解到项目的，对恒大地产品牌略有所闻。户型还是很喜欢，到时候看价格如何，太贵了就不打算买了。主力客户群定位：u 本次旺销户型毛坯85-90平米二房、三房，总价在27-31万，首付二成15、，约6-7万，按揭20年，月供约1200-1500元；u 年龄：40岁以上，多是一对夫妻来看房，少量客户还带了小孩子过来。u 区域来源：岳麓区市府板块，是其核心客源。另外麓谷、西站等占了较大比重。望城客户非常少。u 置业目的：自住。85-90平米户型多为首次置业，大平层为多次置业，且多有小车。总体评价：2个月蓄客，首度旺销，我们分析原因如下：11月3日，恒大华府开始认筹，无门槛办理金卡，截止到元旦开盘，蓄客时间约2个月。取得了旺销的效果。我们分析的原因是：强势营销+实惠价格+品牌 =旺销。在恒大开盘的近两个月内，11月投放报广8个版面，12月合计投放报广9个版面，连续两个月位居长沙市报广投放首位。连续的大篇幅的报广，吸引了诸多眼球。并且在开盘前，一直强调自身品牌、档次，给客户制造高品位楼盘的印象。而价格一直未对外透露，并多次电话客户，征求客户能接受的合理价位，最后在开盘当日宣布价格，公布出合理的价格，让客户感觉这个价格比预想中的实惠多了。进而达到现杀客户的目的。