深圳写字楼项目全过程策划方案（典型案例分析）【120页】.doc-地产文库

深圳写字楼项目全过程策划方案（典型案例分析）【120页】.doc

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上传人：故事编号：194260 2021-11-01 117页 906.50KB

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1、第一章第一章市场分析市场分析一、写字楼市场分析一、写字楼市场分析 1、综述深圳写字楼市场自九三年国家宏观调控后就陷入低迷状态中，经过几年的时间写字楼市场也无大的缓解，一方面与供应量偏大有直接的关系，而且最主要表现在供应结构的比例失衡和个盘高价位驱动下的有效需求不足。另一方面则与深圳近年来经济形势有关，在上海浦东开放大格局形成后，深圳的特区优势受到挑战，一些大公司转移到上海、北京等地，从而造成对写字楼的需求减少。据有关资料统计，预计到 2000 年深圳写字楼的实际面积将达到 440 万平方米，而市场需求量预计仅有 340 万平方米，这 100 万平方米的差额必将形成写2、字楼的供给过剩、消化困难而形成空置。 96 年有关部门对深圳市规划中的写字楼面积统计显示，总面积约有 1000 万1200 万平方米，除了已竣工和在建写字楼面积外，还有相当数量已批已建的写字楼无法确切统计。而这些已批的写字楼可谓是市场中的“不定时炸弹”，一遇时机就会纷纷上马，对写字楼总体规划和市场造成冲击。 1997 年写字楼施工面积为万平方米，竣工面积万平方米，均比 96 年度有所减少，反应出写字楼市场的不景气。而根据时间滞后性考虑，这些在建写字楼将在未来 13 年内进入市场，形成供给，如果再加上目前写字楼的空置量，则写字楼的销售压力将更大。今年上半年全市写字楼实际销售面积3、仅万平方米，较上年同期下降，高档写字楼基本上无销售业绩，中低档写字楼销售略好。上半年写字楼的空置量达万平方米，下半年至明年空置量估计仍会增加。从写字楼分区供应和销售状况作综合分析，97 年度福田区竣工面积万平方米（罗湖区为 18 万平方米），当年销售面积万平方米（高于罗湖），由此反映写字楼供应量仍以罗湖最大，但现楼销售福田区却较前几年有较大改观。从销售总量比较看，福田区仍然低于罗湖，罗湖写字楼楼花销售面积较大，而且外销写字楼几乎全部集中在罗湖，这与罗湖区现占据商贸中心区的优势有关，福田区写字楼尚处于发育阶段，尚未形成成群的写字楼分布群，同时深圳市中心区发展重点地块的规划在香港和内地的宣传力度下降，也影响其写字楼市场，但从长远发展来看，福田区写字楼潜力巨大。福田区写字楼在 96 年以前销售率仅 20%左右，随着中心区概念的形成，市场总体状况有一定好转，总体

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