1、城乡更新中的利益平衡 与“反公地困局” 破解 广州 2019/10/25 三旧改造的制度供给与土地增值收益的再分配 城乡更新中的个体、集体与公共利益解析 房地产开发导向城乡更新中的利益失衡与“反公地悲剧” 城乡更新中的利益平衡与“反公地困局” 破解 结语 1 2 3 4 目录 CONTENTS 5 01 三旧改造的制度供给与 土地增值收益的再分配 传统再开发模式与三旧改造的比较 类型传统再开发三旧改造 启动者地方政府土地原业主 政府角色主导地位宏观调控和规划审批 土地出让金分配拆迁补偿成本后的土地溢价土地出让金在政府与原业主之间分成 土地使用权出让方式招拍挂可以协议出让 土地使用者获得的赔偿货2、币补偿或回迁货币补偿或回迁，可以自主决定 1.1 三旧改造的制度供给 从从增量到存量开发：“三旧改造”实践 1.1 三旧改造的制度供给 政府垄断土地一级市场 收益及开发权 土地原业主共同分享土地收益 及掌握土地再开发的主动权 放权与让利 激发市场主体的热情 土地原业主：分享的增值收益增长明显，由原来的只能拿到补偿款到可以获得大 部分的土地增值收益，因此对更新改造的热情高涨。 政府：在增值收益分配上虽然比例大幅度降低，但节约了高昂的行政成本，并减 少了拆迁中的诸多社会冲突。 与传统的 旧城改造 模式相比 1.2 再开发中的增值收益分配 涨价归公？ 涨价归私？ 收益分成？ 容积率和地价的确定是城乡3、更新中的核心问题 02 城乡更新中的个体、集体 与公共利益解析 2.1 公共利益本位论与控权论 在如何对待个体利益与公共利益时，常见的误区是两个极端：公共利益本位论 与 控权论。 如果个人利益与公共利益发生冲突, 个人利益应对公共利益绝对服从。 完全竞争的市场机制可以促进公共利益和 个人利益的平衡，并使双方利益最大化。 公共利益本位论控权论 公共利益本位论 控权论 土地增值收益的 “溢价归公” “溢价归私” 2.2 个体、集体与公共利益 个体 利益 集体 利益 公共 利益 集体利益并非总是与公共利益相一致。 集体利益和公共利益的界限时常模糊不清。 2.2 个体、集体与公共利益 公众利益集体利益个体利益 代表地方政府 旧城：改造社区； 旧村：村集体； 旧厂：村集体（集体工业 用地） 旧城：城市居民； 旧村：村民； 旧厂：国有工业用地业主 利益 诉求 促进经济发展； 增加税收和土地出让收益；