1、公寓式办公价格定位报告 华侨城苏河湾 OCT SUHE CREEK 第一部分 项目均价建议 基于本案独特的高端项目价值，从市场角度基于本案独特的高端项目价值，从市场角度 出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回出发，对比参考竞品、二手房，以及终端回 报市场，确定本案在目前市场下的合理价格报市场，确定本案在目前市场下的合理价格 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 价格初步确定 价格修正确定 定价思路 市场比较法 二手房价格参考 投资回报测算 初步确定本案合理入市价格 参考未来投资回报空间，确定本案价值预期实现下的合理价格范围， 最终确定本案合理入市价格 市场比较法 类比项目选取范围 全市销售2、型高端类住宅 1.全市范围内售价较高（单价4W）以上的高端类住宅项目 2.有在售大面积产品，与本案存有直接竞争关系 3.近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 总价竞争的高端公寓项目 1.全市范围内售价较高（单价5W）以上的高端公寓项目 2.主力成交产品为1000W级，与本案有总价竞争关系 3.内环内或内中环地段价值较高区域，保证客群关注点和项目价值的竞争参考性 4. 近一年有实际成交，保证价格的有效参考性 市场比较法 全市销售型高端类住宅 日月光中心 城市一品苑 选择全市销售型高端类住宅项 目进行对比： 城市一品苑 日月光中心 全市高端销售型类住宅 有在售大面积产品 近一年内有成交记录 选取3、原则： 类比项目本案城市一品苑日月光中心 区位价值 区位板块 闸北苏河湾板块，市中心核心地段，内环 内 卢湾淮海中路板块，市中心核心地段， 内环内 卢湾打浦桥板块，市中心核心地段，内环 内 100120105 交通配套 地面交通发达，公交、轨交配套齐全 地面交通便利，公交配套完善，距地 铁有一定距离 地面交通发达，地铁、公交配套齐全 100100100 生活配套 紧邻大悦城，与人民广场、南京路商圈距 离1公里以内，自身配套有高端商业 淮海路商圈，周边配套较齐全，但距 离较远 主要依托自身商业配套，商业配套档次一 般；周边配套较少且档次低 1009590 环境资源 苏州河一线河景资源+3街坊集中景观区 +局部黄浦江远景 景观资源欠缺，有一定人文资源（紧 邻马勒别墅等老洋房） 无强势环境资源，有一定人文资源（紧邻 田子坊） 1008590 注：本案均值100分；优于本案的，评分高于100分，弱