1、西康路西康路989989商业定价报告商业定价报告 原 理 通过两种测算方法通过两种测算方法 租金/回报率法 商住比值法 综合得出市场推导整盘均价综合得出市场推导整盘均价 租金租金/ /回报率法测算回报率法测算 周边市场分析 项目合理租金（a） 同档市场分析 项目合理收益率（R） 测算原理测算原理 (权重法) (类比法) V=a/R 得出售价 周边市场租金分析（周边市场租金分析（a） 调频壹调频壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路西康路 7 西康路西康路989 静安静安 晶华苑晶华苑 新丰新丰 小区小区 达安锦园达2、安锦园 鼎鑫佳园鼎鑫佳园 君御豪庭君御豪庭 东海园东海园 贤居贤居 天下苑天下苑 常德常德 名园名园 新会苑新会苑 长寿苑长寿苑 宝华宝华 名邸名邸 上青佳园上青佳园 音乐广场音乐广场 租金等级 由高至低 6-7 周边商业市场周边商业市场 亚新生亚新生 活广场活广场 项目周边沿街商铺商业档次项目周边沿街商铺商业档次 普遍不高普遍不高主要集中在： 常德路沿线、胶州路一带 昌平路地区商业氛围较好，昌平路地区商业氛围较好， 商业档次相比较高商业档次相比较高 常德路常德路/胶胶 州路片区州路片区 昌平路昌平路 片区片区 周边 商业 邻区 商业 区域区域 项目名称项目名称 体量体量( () ) 面积面积3、( () ) 成交均价成交均价 ( (万万/ /) ) 租金租金 ( (元元/ /天天/ /) ) 回报率回报率 层数 层高层高(m)(m) 进驻业态进驻业态 常德路常德路 长寿路长寿路 上青佳园 约13000 90-260（260较多） 5-6 1-2F:4-5 1F:5-7 3-4.3% 2 3.4-3.7 美容、餐厅 江宁路江宁路 长寿路长寿路 音乐广场 4000 80（主力） 2000（商场） 5.5-7 江宁路：10 长寿路：12 6.3-6.6% 1 2.9 江宁路：棒约翰、便利店 长寿路：中介 胶州路胶州路 常德路常德路 长寿苑 2000 72-200（主力300） 6 胶州路/新会路： 8-10 4.9-6.1% 3 4（底层） 中介、书店、面包店、服 装店（不可餐饮） 宝华名邸 5000 180-600（300） 6-7 7-8 4.3% 2 小吃店（可餐饮） 新会苑 1