1、 目 录 前 言 . 4 1 项目简介 . 4 1.1 建设地点 . 4 1.2 项目现状 . 4 1.3 项目总体规划要求. 4 1.4 项目建筑面积指标. 5 2 项目法人概况 . 5 3 编制依据 . 5 4 项目建设的必要性 . 6 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益. 6 5 主要经济技术指标 . 6 第一部分 鹊桥五星级酒店. 8 1 目前广州五星级酒店的运作情况. 8 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法. 12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划. 14 3.1 定位五星级酒店的标准要求. 14 3.1.1 酒店总体基本要求. 14 3.1.2 酒店接待大厅基本要求. 2、14 3.1.3 客房基本要求 . 15 3.1.4 餐饮基本要求 . 16 3.1.5 公共区域基本要求. 16 3.1.6 选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） . 17 3.2 定位五星级酒店的规划. 20 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算. 22 4.1 测算基础 . 22 4.1.1 本五星级酒店物业面积构成：. 22 4.1.2 投资成本（以下投资成本未计算财务成本）. 22 4.1.3 酒店运营成本 . 25 4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算. 25 4.2 计算结果 . 26 4.2.1 客房年收入约 . 26 4.2.2 3、餐饮、会务、商场收入. 26 4.2.3 娱乐休闲收入 . 27 5 本项目定位五星级酒店收益测算. 29 5.1 成本合计 . 29 5.2 年收益额（税后）. 29 5.3 总成本回收共需年数. 29 第二部分 5A 甲级写字楼. 30 1 1 广州写字楼发展历程. 30 1.1 写字楼紧缺期：1993-1997 年 . 30 1.2 写字楼消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 写字楼调整期：2001-2004 年 . 31 1.4 写字楼快速增长期：2005 年至今. 31 2 广州市区写字楼市场分析. 32 2.1 广州四大写字楼区域介绍. 32 2.1.1 大环市东商务区 . 32 2.2.2 天河北商务区 . 32 2.1.3 珠江新城商务区（CBD） . 32 2.1.4 琶洲商务区 . 33 2.2 广州市写字楼市场发展分析. 33 3 天河区写字楼市场分析.