房地产开发中心金色家园项目开盘剖析报告.doc-地产文库

房地产开发中心金色家园项目开盘剖析报告.doc

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上传人：儒*** 编号：139431 2021-06-04 17页 2.64MB

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1、万科【金色家园】项目发售剖析报告万科【金色家园】项目发售剖析报告万科金色家园作为万科在成都开发的第二个项目，我们有必要对金色家园开盘做出分析与借鉴。以扬长避短，吸取经验为我所用。一、一、金色家园项目资料分析金色家园项目资料分析 1.1 土地定位分析 1.1.1 地块位置及周边情况金色家园位于一环路与泰安街的交汇口，在一环路以外，紧邻一环路府青立交桥。项目交通条件良好，进出城区均很方便；周围分布有红旗超市、菜市、工商银行、圣灯乡小学，生活配套设施比较齐全，适合安家居住。项目所在地块为原前锋公司用地，周围遍布前锋公司的职工宿舍楼，包括金色家园后面在售的阳光嘉苑（小高层电梯公寓，建2、筑面积 21912 平米，开发商为成都前锋房屋开发公司）部分楼面也是前锋公司员工宿舍。总体来说，该地块成熟度较高，依托周边区域，适合开发中、低挡项目，但要开发高档物业，则需要出色的产品和强大的开发商品牌的支持。 1.1.2 地块吸纳背景该地块是万科在 2003 年 1 月 16 日成都市国土局举行的国土拍卖会上竟得，地块参数及成交情况见下表：地块位置地块位置总用地面积总用地面积净用地面积净用地面积代征地面积代征地面积土地用途土地用途成华区府青路二段 2 号 67.492 亩 57.674 亩（A：53.93 亩， B：3.74 亩） 9.818 亩 A：居住用地 B：3、商业用地容积率容积率起拍价起拍价（万元（万元/ /亩）亩）落槌价落槌价（万元（万元/ /亩）亩）增幅比例增幅比例标的金额标的金额（万元）（万元） A：不大于 2.2 B：不大于 2.5 150 176 17.33% 10152.62 该地块若以居住用地 53.93 亩、容积率 2.2，商业用地 3.74 亩、容积率 2.5 计算，则地上总建筑面积为 85337.9 。根据万科公开发布的资料看来，金色家园项目的容积率（住宅用地 2.5，商业用地 2.2）指标和地块的规划条件相一致，即金色家园项目的楼面地价为 1189.7 元/。根据万科公布资料计算其成本利率表如下：内容内容盈亏平衡点盈亏平衡点正常售价正常售价乐观售价乐观售价单位数据单位数据总额总额单位数据单位数据总额总额单位数据单位数据总额总额 ( (元元/ /平平米米) ) ( (万元万元) )

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