1、百年商埠区的复兴之光百年商埠区的复兴之光 - 魏家庄项目市场研究报告魏家庄项目市场研究报告 面临的困局面临的困局 目标目标 目标下的目标下的战略战略 市场市场定位定位 实现 回答 研究范式研究范式 研究方法研究方法 电话调研 问卷调查 网络调研 客户访谈 实地“踩盘” 住宅问卷调查 写字楼问卷调查 商业经营户访谈 企业办公需求访谈 上篇：站在高处，审视宏观上篇：站在高处，审视宏观 PART1 PART2 PART3 PEST分析 主城区区域分析 土地市场分析 宏观分析宏观分析 CC- -PESTPEST模型模型 经济因素(Economic) 主要经济指标 产业结构 GDP及增长情况 人均可支配2、收入 年末人均储蓄余额 固定资产投资 社会因素(Social) 主要人口增长情况 城市化率 项目周边情况 技术因素(Technological) 新技术 新工艺 新材料 政策因素(Political) 国家的政策、法规 城市总规划 片区发展规划 城 市 化 因 素 （ Civilization ） 宏观分析宏观分析 济南城市化的发展轨迹济南城市化的发展轨迹 济南市人口状况及城市化率 569 575 582.56590.08 597.4603.35 222.24 285.8 297.21 307.96 330.26 343.54 39.06 49.71 51.02 52.19 55.28 56.3、94 0 100 200 300 400 500 600 700 2001年2002年2003年2004年2005年2006年 0 10 20 30 40 50 60 全市总人口（万人）非农业人口（万人）城市化率（%） 前期 中后期 城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到 50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年 左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70以 后，城市化进程将进入平稳发展期。-纳瑟姆 济南从2002年开始， 进入城市化高速发 展期。 宏观分析宏观分析 政策因素政策因素 政策的引导与调控力度加大政策的引导与调控力度加大 政府政策的导向在济南城市化进程中居于核心地位，通过有效率的 城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高 城市土地利用效率，促进房地产开发，以满足社会经济发展。 强拆1000万平米“野楼盘”； 08年底建成140万平米经济适用房；