1、典型复合都市中心地段的商业群落分析 通过调查， 我们发现东城的朝外大街是典型的非常成熟的复合都市中心地段， 该地区既 有很好的商务氛围，又有成熟的商业生活配套，具备开发职住一体项目的先天优越性。所以 研究这一区域的商业特征和具体项目的业态比例选择，对本项目有很强的指导意义。 一一. 比照区域（朝外大街）商业群落分析比照区域（朝外大街）商业群落分析 朝外大街历史上商业就比较繁荣，而其新一轮的商业繁荣起始于 1990 年。1990 年这 一地区的商业形态以小型的商业店铺为主， 1992 年2001 年的十年间， 朝外大街经过整体 规划、整体开发出现了一批购物中心及写字楼，包括蓝岛大厦、昆泰大厦、百2、脑汇、旺市百 利商厦、丰联广场、华普大厦、祥业大厦、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦、金菲大厦等。 同时也由于写字楼的聚集使这一地区的商业具有一定的特点。 (一一) 比照区域（朝外大街）购物中心分析比照区域（朝外大街）购物中心分析 朝外目前的购物中心有蓝岛、蓝岛二期、卡玛、丰联广场。但历史上蓝岛对面还有福祥 行、 还有西面的海蓝云天和目前的华普超市以前也是经营百货的， 这些店目前不是改做超市 就是改做娱乐，这揭示了这一商圈零售业的发展规律，即销售额、利润与成本之间的此消彼 长的关系。 当蓝岛在朝外开第一家店的时候， 这个地区的商业地价租金比较低， 而这时这一地区有 较多原地居民的消费需求，所以经营3、的状况比较好，于是这第一家店就成功了。本着商业聚 集的原则蓝岛又开始经营蓝岛二期，对面又开福祥行，然后是海蓝云天。同时这一区域也逐 渐被认为是很旺的商圈，所以地价也是开始拉升。 但朝外地区毕竟是一个区域的商业中心， 所以区域客户的聚集是有一定限度的。 当开第 二家店的时候，利润也许与第一家持平，当开第三家的时候，摊薄大家的利润，到了第四家 更为摊薄了，开第五家时成本开始超过销售额，利润为负，自然无法经营而倒掉。这一关系 可以参见下图的成本、销售额、利润模型。 购物中心个数 销售额、成本、利润 销售额销售额成本成本利润利润 对本项目的启示：本项目周边餐饮、娱乐、休闲项目较少，并且没有可以形成复合都市 中心区的较大规模的商业设施满足未来市场的需求，所以规划成以餐饮、娱乐、休闲项目和 超市为主的商业物业可以填补市场空白。 但具体的业态如何选择和业态比例构成还需要我们 进一步的分析。 (二二) 比