1、 xx商贸城运行指导手册 xx商贸城招商运营中心xx商贸城运行指导手册目 录前 言 03第一章 专业批发市场在社会经济发展中的作用03第二章 批发市场的定义及面临的问题04第三章 建立专业批发市场的主要对策06第四章 xx商贸流通行业的现状09第五章 xx商贸城项目规划10第六章 xx商贸城的战略理念11第七章 xx商贸城发展策略的思考14第八章 城市区位分析16第九章 商贸城项目区位分析18第十章 商贸城项目营销策划19第十一章 招商策略25第十二章 运营管理重点及流程39第十三章 物业管理中心职能及物业接管流程52第十四章 仓储配送中心功能及运行流程57第十五章 结束语64xx商贸城运行指2、导手册前 言：xx商贸城是由xx红山区副食品行业商会自筹资金开发的大型商业项目，是一个无论在规模、形态、商业规划、配套服务等方面都具有超前思想、多业态集中、专业性较高、服务规划全面的商业综合体。xx商贸城的战略思路应确定为“把xx商贸城建成一个蒙东、冀北、辽西最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、电子信息、餐饮住宿、休闲娱乐、配套办公于一体的区域性现代化商品交易批发市场” 。并在此基础上进一步以“复合型市场交易中心”发展理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“新型的、有完善配套服务功能、以展示和推介为主题、经营多种业态、引入信息系统、集中仓储配送、大型规范的现代化交易3、批发市场”的概念，并通过发展xx商贸城项目，依托红山物流园区的物流辐射基础，构建国内有影响、具有现代化水平、集多种业态、多种商品的交易市场，并向着成为多种业态商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等远景目标迈进。xx商贸城周边专业类市场项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘xx商贸城项目的独特优势，使项目做到唯一性、排它性和权威性，以便在商业地产市场上脱颖而出，抢占市场制高点，提高项目开发的商业附加值。xx商贸城运行指导手册对国内批发市场的形成、发展及存在的问题进行了全面的分析，并结合xx商贸城自身的规划、定位，提出了xx商贸城系统的、前瞻性的战略思想，阐述了4、xx商贸城的发展方向、发展目标、运行策略，以指导xx商贸城良性运行和可持续发展。第一章 专业批发市场在经济发展中的作用中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现，并逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系中一个重要的组成部分，成为人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。中国商品批发市场经过近30多年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动社会经济发展等方面发挥了重要作用。 第一个作用是批发业实实在在地扮演着中介的角色。按传统经济学和产业链的基本要求，批发在我国经济链条中连接了生产与零售，起到了中介、桥梁、纽带的作用。第二个作用是对生产的促进作用。如果说中介作用还仅仅是批发业基5、本的作用，那更高一级的作用是对我国经济发展有更大贡献的，则是批发业的促进作用。以批发为媒介，经由与零售商和生产商的交易，把从市场了解到的信息，反向传递给生产者，使得批发对生产起到了促进作用。第三个作用是市场的组织作用。以批发为纽带，批发市场、批发流通企业，组合形成以批发为中心的产业聚集群，以批发为中心的零售聚集群和以批发为中心的消费聚集群，在各个区域对经济产生积极作用。并将产品流、信息流、人才流、商流、资金流全面组织在一起形成产业群、产业带、产业区域。随着物流技术的广泛使用与发展，以批发市场为载体的产业聚集群将为经济带来巨大的推动作用。 第四个作用是市场的开拓作用。批发业以其自身的经营方式感应6、市场、了解市场，将生产者、消费者和经营者的全部信息集中在一起，形成新的生产热点和产品的努力方向。这些产品再经由批发业继续在市场内进行开拓、推动、推进，成为新的市场增长点。随着批发市场在经济发展中的作用逐渐增加，批发市场的发展也步入了新的发展轨道，那就是批发市场与物流的结合所形成的一体化运作方式，促进了现代专业批发市场的交易手段多样化。批发介入生产以及批发与零售相结合，这些交易方式与佣金代理、总经销、地区总代理等现代批发方式形成批发市场的经营主流。除了这些生产商和分销商之间的直接交易，还有着种种场外的交易，如展销会、推介会等。除上述交易形式之外，很多专业批发市场还采用了以电子商务为媒介的电子交易7、平台，发展势头与增长幅度非常快。专业批发市场已经成为社会经济发展中不可或缺的组成部分，成为推动地区发展、推动行业发展、推动产业发展的非常重要的平台和组织形式。第二章 批发市场的定义及面临的问题1：批发市场的定义批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，发挥着集散商品、传递商品、分散商品的巨大作用，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。2：批发市场的特征（1） 有固定的场所和商品展示、分装、仓储、配送配套设施；（2） 陈列大量商品以供看样订货；（3） 为吸引客户进场交易提供便利；（4） “市场”经营管理机构不参与商品经营；（5） 进场客户有相当经营实力，长期驻场;8、3：批发市场的主要功能（1） 集散（商流）功能；（2） 结算功能；（3） 信息中心功能；（4） 价格形成功能；（5） 仓储、分装、配送功能；（6） 服务功能；（7） 交易功能；（8） 管理功能；（9） 展销功能；（10） 代理功能。4：批发市场的作用（1） 衔接产需，指导生产，引导消费；（2） 发挥价值规律的作用，发现商品价格；（3） 维护交易秩序，规范交易行为；（4） 有利创造品牌，促进新产品开发，保证成交质量；（5） 提供规范交易场所；（6） 有利加速资金流转（保证金制度，为购销双方合同担保，避免经济诈骗行为）。5：国内一些专业批发市场存在的问题（1） 摊位制为主，档次较低，设施简陋；（29、） 交易方式简单、原始，交易行为不规范；（3） 交易功能单一，配套功能差；（4） 以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差；（5） 个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小；（6） 资金能力有限；（7） 不注重经营，房地产开发商只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营；（8） 投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能；（9） 缺少批发市场必备的物流、配送、结算等服务；（10） 管理技术落后。第三章 建立专业批发市场的主要策略1：对策一 整合资源（1） 与“物流”及电子商务整合，速度制胜 现代物流，被称为是企业的第三利润源泉。除大型百货商店、街头各种类型的便民店需10、要物流配送外，即便是沃尔玛这样的国际连锁店也需要社会物流配送服务。因此，批发业与物流业整合势在必行。 在我国，物流运作的真正主体生产商、批发商和零售商物流意识的觉醒是近几年的事情。绝大多数传统批发企业仍然停留在低水平的服务层面上。将来批发市场要做到一切以满足客户需求、开发客户需求和创造客户价值为基本出发点和终极目标。结论批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场”。所以，xx商贸城一定要增加“卖场”之外的功能规划，这也是高起点、高规化、增加批发市场竞争力的关键所在。（2） 批发市场自身整合，做强做大这里的整合既指与国内其他专业批发市场的整合，也指与业态行业龙头企业的整合，如何整合？绝不11、是“1+1=2”的机械叠加，整合后的综合实力应该是“2”的。应该采取与外埠专业市场强强联合，走联合开发市场之路；或通过部分弱势业态项目整体招商、资本运营等方式，扩大规模，理顺产权关系，构建大型批发集团。这样的整合应该充分体现各个批发企业资源的优化组合和重新分配的特点，旨在壮大自身实力，从而增强市场竞争能力。 结论xx商贸城要不断的寻求企业间、专业市场间、经营户间的整合，包括把项目分拆寻求国内其他专业市场的介入,团体引进经营者，吸纳有影响力的产品组和先进的市场管理经验。2：对策二 打造品牌 专业批发市场要想方设法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化经营之路。注重提升运营管理内涵、物12、业管理品质和服务创新，不断营造良好的交易环境，聚集旺盛的人气，从而塑造卓越的品牌形象。做到以服务树形象，以形象造品牌，再通过品牌延伸和渗透使其品牌深入人心，最终打造出批发市场的“金”字招牌。 （1）招租和培育专业型的批发企业，打造批发市场“航母” 批发市场的经营水平提高了，必然会获得大批客户的认同，对打造批发市场的品牌作用极大。但同时对商业房地产企业提出较高的要求，不能局限于销售商业物业，而要把更多的精力投入到如何进行项目调研、策划、开发、经营服务中去，如何细分市场，如何精确地找到客户群，选择何种媒体进行广告投放，如何满足消费者需要，甚至进行市场创新，引导一种消费潮流等等。 结论xx商贸城一定13、要引进在本地有影响力的专业批发商、引进有辐射能力的知名品牌（特色商品）、引进有经营共识的厂家入驻，这对于项目的成功是至关重要的，其极类似零售卖场要引入主力店一样，十分关键。（2）卓越的运营管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键 打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的运营管理、物业管理和较高的经营水平是打造优良品牌的关键。批发市场开业之后，要重视市场需求服务，围绕着如何兴市旺市开展各种经营服务。只有在不断创新前提下，才会给入驻商户带来意想不到的方便和利益，而这样的批发市场才有好的口碑，才会征服客户。应该说，以批发市场建设为依托的是房地产业，但要想获得成功，迫切需要卓越的经营水平和物业管理，更需要通过14、一切手段来打造一种过硬的品牌。 提升经营水平就要求经营管理公司要有新的理念和管理方法。这种经营管理不仅仅局限于提高专业批发市场质量，加大打假防假力度，理顺内部管理机制，批发市场内规行划市，培养有影响力的大商户等等较一般的经营管理水平，而是考虑如何管理能够促使批发市场进一步做大做强，如何使批发市场中的产品都是过硬的拳头，如何使“市场商品专而精，市场功能多而优”，如何提前介入市场开发，如何培养把众多产权分散的同类经营商户通过一种网络纽带集中起来，采用物流技术及网络信息，统一采购、配送，集中管理等具有深刻服务内涵的举措。 结论xx商贸城的经营管理应包括完善的服务功能（信息、配送、结算、仓储等）；高效15、统一的管理体系；具有展示、推介、培训、洽谈、电子商务等多种交易方式（电话订购、互联网订购等）的现代交易集散中心；具备了外在的和内在的运营条件之后，还要打造具有内涵的服务，这样才能成就xx商贸城的品牌形象。（3）“集群化”发展，品牌打造的重拳 批发市场 “集群化”包括两个概念，一个是全国性的连锁，通过同类专业批发市场的连锁，形成辐射式的批发市场的“集群化”发展的概念；另一个是在一个批发市场里，有多个专业批发市场的集聚，形成集聚式的批发市场“集群化”发展的概念。这里强调的是实现批发市场的“集群化”，其目的就是通过规模效应向周边地区辐射、渗透。辐射式的批发市场，极类似零售业的连锁经营模式，但需要考16、虑到不同区域的环境、文化、历史背景等，因地制宜；创新性地适时建立“集群市场”，并通过批发市场中构建的网络、仓储配送体系，使之相互连接，相互关联、相互促进，形成规模经营。 结论xx商贸城就是由多个行业批发市场集聚的批发市场集群，应该以xx为中心，同一些国内专业批发市场建立联盟，形成批发市场的辐射式产业集群（即以某一类产品为核心，如文化用品、酒店用品等），树立区域性批发市场的品牌。3：对策三 功能创新从全国范围看，批发市场处于转折时期，需要调整、规范、创新。批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，国内的批发市场在做好与网络、物流融合，与各大批发市场进行整合，打造“金”字招牌的同时，还需加强17、在观念上、管理上、组织上、功能上、机制上、经营方式上等进行方方面面的创新。 （1） 多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润批发市场自身在不断创新的前提下，会把生存空间拓得更宽，并长时期保持良好的发展态势。从本质上说，批发市场功能创新或“市场再造”是一个利润再分配的过程，多功能、现代化的批发市场将抢占更多的利润，而原始方式、低水平模式的批发的利润将逐渐减少。 （2） 批发市场将向纵向一体化延伸批发市场的功能上进行创新，例如，从原来的流通领域伸向生产领域，走“销-产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新18、；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。 结论xx商贸城的功能规划已经考虑到了现代化大型专业市场的基础建设，超前的规划再结合超前的经营理念，根据企业发展的战略目标进行创新和管理，包括市场的功能创新和企业产业形态的创新，只要坚持创新、加强管理、超前运营一定能缩短市场培育期，早日打造出商贸城的金字招牌。第四章 xx商贸流通行业现状相对于国内现代化专业批发市场对社会经济及行业的推动作用，xx地区由于缺乏大的现代化专业批发市场，使得目前xx批发行业的发展受到制约，制约发展的问题主要有以下几个方面：1、批发业组织化程度很难提高：xx地区与国内其他较发达地区相比，存在着组织化程度较低的现状。批19、发业客观上要求要对市场、生产、消费都产生影响，而它的基本条件是要具备一定规模和能力才能形成市场力量，才能在交易的近期和交易的远期产生影响，使批发与生产、批发与消费之间形成有效的联系。由于经营场地、经营成本、经营信息等条件的制约，目前xx的批发流通业还不具备这样的影响能力。2、现有经营方式很难造就大流通：xx批发行业现有的吞吐功能、集散功能不具备大批发大流通的能力，因为缺乏统一经营的大型专业批发市场的支持。xx的批发行业还延续着30年前的单店单体经营模式，这种分散式的经营，不能形成产品集群规模，即增加了终端店采购成本也束缚了行业自身的发展空间，与现代化流通方式有着较大的差距。3、批发经营户不能完20、全保护自己的权益：xx地区的批发行业经营户也都在延续佣金代理、总经销、地区总代理等现代经营方式，但由于不能依托大型专业综合商品批发市场的支持，无法满足终端（商超）商品一站式采购，外流的商品采购给地区窜货制造了机会，商品经营户的权益受到了损害。由此可以看出，xx批发流通商业企业要改变现状，提升经营档次，扩大经营规模，在练好自身内功的同时，必须建立大型专业批发市场，并依托现代化专业批发市场，凭借着自身掌握的终端资源，与国际、国内大型生产企业、大型专业市场龙头企业接轨以取得跨越式发展。xx商贸城就是在流通行业快速发展的大背景下建设的，商贸城将组织一大批优质批发商来到这个平台上共同经营、共同发展。并依21、托商贸城扩大市场辐射规模，降低经营成本，形成产业集群。第五章 xx商贸城的规划1、商贸城规划 项目总占地340亩，建筑面积60万平方米，分三期建设（20102012年），其中一期占地90亩，建筑面积16万平方米；二期占地150亩，建筑面积30万平方米；三期占地100亩，建筑面积14万平方米。2、建筑布局 商贸城一期由八栋外三层内二层棚式连体建筑和两栋高层（17层）商务公寓楼组成，总建筑面积16万平米，内设商品展示洽谈区、商务办公区、物流仓储区。室内公共通道126*9M（1134），高10米共享采光天井，可用于展会或订货会使用。3、业态布局 商品展示洽谈区按八栋建筑形式分为八个业态区域，分别为酒22、类区、休闲食品区、日化洗涤区、文体办公日用百货区、调料调味区、冲调饮品区、酒店用品区、厨房设备区，每个业态区域一万平方米，格局为面对面双排展厅，总计为480个展厅。4、仓储物流 商品周转仓储面积4.5万平方米，层高6米，由第三方仓储物流公司实施标准化、信息化管理，建立“仓库装卸自动化；收货、发货、仓存管理智能化”体系，统一仓存、统一配送，以适应少批量、多品种、周转快的商品流通特点，减少商贸城业户的仓储物流费用，降低经营成本。 5、商务公寓 属于商贸城配套设施，设立大型业务洽谈室、会议室、网络信息平台、快捷酒店、金融办公，并有公共大餐厅、理发、洗衣、生活品供给、茶楼接待等专营项目。为经营业户提供23、商务休闲服务。6、运营管理 成立商贸城管理公司对商贸城进行统一运营管理，商贸城实行产权分离体制，统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督、统一物业管理，把投资者，经营者，管理者三者利益统一起来，以确保商贸城可持续发展，为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。7、电子商务 建立电子商务平台网上xx商贸城，通过这个平台展示商贸城业户的商品信息，业户自主管理并可以完成订单、支付、采购、库存等一系列销售工作。提供各地业态生产企业的招商信息，实现上游与经销商的信息对接，通过网上展销会、网上订货会等一系列活动，丰富商贸城业户的产品结构和信息。8、商贸城定位 商贸城是以副食品为主并涵24、盖相关联的综合性商品流通交易基地，首批业户集中来自享有“xx批发一条街”盛誉的火花路各业态的龙头商户。并预备引进一批具有辐射能力的商品和品牌，以充分发挥商贸城的辐射能力，奠定商贸城商品流通交易基地的地位。9、未来规划 商贸城一期工程建成后，预计可实现年营业额20亿元以上，可提供就业岗位5000个，辐射周边区域300多公里。xx商贸城全部三期建成后，将成为业态多元化、物流智能化、信息共享化、管理科学化的商贸信息综合体，凭借着其强大的辐射能力来，成为辐射华北、东北和蒙东地区的商品流通基地，并向着“南有义乌、中有临沂、北有xx”的目标迈进。第六章 xx商贸城项目的战略理念 项目整体理念1：理念一 以25、xx为中心做区域性流通商业的门户概念xx正向着百万人口城市的目标迈进，区域影响力得到了空前的提升，纵观以xx为中心400公里区域内还没有一个城市具有大型综合商品流通基地。xx商贸城正是立足这样一个市场背景和基础，提出商品进入xx通过满足本地巨大的消费潜力后再辐射周边的商业流通门户概念，从而提升xx商贸城的形象和地位。2：理念二：以xx为中心做区域性流通商业的制高点概念由于缺乏政府的平台支持和交通不发达的现状，极大的制约着物流和信息流的发展。随着红山物流园区这个大平台的建设和辐射能力的逐渐增强，随着公路、铁路交通网络的逐渐完善，随着xx这几年的跳跃式发展，xx在区域性的影响力正在加强，随着城市竞26、争力的大幅提升，以xx为中心做区域性流通商业制高点的概念已经不是一种想象，他具备了内在条件和外部环境。xx商贸城要借助区域性中心城市的优势，成为区域性商业流通、信息和行业发展趋势的发布中心，也是区域性商品辐射的制高点。3：理念三：xx商贸城做物流园区板块龙头概念xx商贸城是物流园区的商业地产。作为商业地产，一方面与xx市的商业物业的供给有着直接的关系，另一方面与商业物业的商业业态有着极大的关系。因为商业房地产的成功不仅包括前期的规划、设计、定位，中期的宣传、包装、推广，还包括后期的经营、管理，保证商家有钱赚，每个环节是环环相扣，密不可分。目前，随着新城区和美园区板块、松山区五金机电城板块、松山27、区松北板块、红山物流园区板块的陆续开发和建成，xx市商业房地产总的市场是供大于求，竞争日趋激烈，市场竞争态势十分严峻，商业地产已经进入区域板块阶段，进入品牌时代。xx商贸城必须做好“红山物流园区板块龙头”的概念，因为红山物流园区就是市场概念，做成红山物流园区的新城标，这样才能与xx市的其他商业房地产形成差异，增强xx商贸城的竞争能力。4： 理念四：复合商业地产的开发理念房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展、网络的场所，因此在xx商贸城的功能规划中，一方面要复合多个批发商业业态品种的交易市场；另一方面，要复合多个与人相关的行业，包括28、休闲、娱乐、会议、会展等。5：理念五：做商业航母的品牌战略概念从建筑规模上，xx商贸城是蒙东、辽西、冀北迄今为止最大的单体商业建筑；从商业的形态上，xx商贸城是一个全新的、复合型的市场交易中心，也是上述地区批发行业的领头羊。xx商贸城要做区域性商业流通航空母舰概念，做区域性现代化批发市场的第一品牌，具有极大的品牌效应。6：理念六：“共繁荣”的经营理念概念确立同经营主体的良好关系，主动承担起帮助解决经营户问题的责任。成立公关部门，协调与相关部门的关系，协调与政府之间的关系，争取优惠政策的延续，协调同银行的关系，帮助经营户融资等等，做到市场与经营户共繁荣。 项目经营理念1、导入“商业经营主导型”的29、商业理念很多出租摊位模式的大型批发市场，物业的业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计与商家经营的业态的衔接不配套，更谈不上量身定做，批发市场的经营模式处于粗放状态，已经远远落后市场对商业形态的要求。所以，xx商贸城商业物业的经营定位，从一开始就要将物业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是销售物业的利润，而是开发者、投资者、经营者的“多赢”结构。2、选择合适的主题，聚集商气，提升物业形象相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题明晰，统一经营、统一30、规划、统一形象才能落到实处，整体效应才能更好的发挥。成行成市的专业市场随着市场的发展会越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。3、长短相济、动静结合所谓长短相济，是指既要考虑到短期的利润、资金的回笼，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险。动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡、或者档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。4、既要自扫门前雪，又管他人瓦上霜”l 借“xx商贸城”的规模优势，强化本项目商业价值的独特性；l 借“xx商贸城”的休闲配套全面之势，强化我们的休闲氛围；l 借31、“xx商贸城”的商圈优势，强化我们的商业地位无可替代。l 树立xx商贸城的龙头地位，将周边其他项目成为配套和衬托。第七章 xx商贸城项目发展策略的思考1：关于策略的思考（1） 转移性经营如何改变xx地区多年来形成的终端采购模式，并把这些采购能量整合到xx商贸城来。如何增强辐射能力强的商品，扩大商贸城辐射区域。（2） 营销性观念对于批发市场的营销，大多采取的招商方式都是环绕着如何把目标客户招进来，而xx商贸城要增加营销观念，就是如何为经营户创造一个吸引最终客户到来的商业平台。（3） 消费便捷化如何让终端实现选择新颖、独特的商品，实现采购的小批量，多品种而不增加过高的成本是很重要的环节。（4） 品32、牌的认知化消费者的消费心态和消费行为日趋成熟，在消费成熟的时代，消费者已把品牌和商品质量作为选购商品的首要因素。引入具有龙头效应和知名品牌的企业进场是商贸城成功的关键点。（5） 便利的购物途径创造出客户（包括零售商、专卖店和大宗直接客户）购买商品的方便交易形式，包括电话订购、互联网订购的服务体系。便利多样的购物方式是吸引消费者来购物的有效手段。（6） 增加相互沟通投资人、目标客户和消费者将是一个共同的利益集团，利益的切合点就是市场的兴旺与否。管理者要通过注重市场主体的培育，通过多种手段，使经营户在销售出商品的同时，获得利润最大化和市场经营的指导性信息；使消费者了解市场的趋势，新产品的推出，更好33、地服务最终消费者，是保证不造成“空场”的最好，也是唯一途径。2：项目策略的目标（1） 一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的区域性综合商品流通基地；（2） 建立统一、开放、竞争、有序的区域性市场的组织体系；（3） 建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；（4） 建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；（5） 制定公平、完善的交易规范和法规体系；（6） 加强培训流通大军，为市场的稳定和发展奠定人才基础；（7） 建立仓储管理和服务体系；（8） 建立科学、合理的，在银行指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系，增加“市场”运作的信誉；（9） 建立质量监控和34、管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；（10） 建立专为“市场”目标客户理财服务的会计师事务机构；（11） 建立“市场”的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；（12） 建立“市场”行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业，指导企业对市场的把握，引导经营；（13） 成立多方位的综合服务体系。3：具体的策略（1)策略一：龙头带动xx商贸城的规模和规划是xx商业房地产的龙头，也是现代化综合性商品批发市场龙头，是红山区物流园区商业项目的龙头。xx商贸城的建设，必将改变xx地区批发行业传统、无序的经营局面。通过定位于复合型龙头批发商业地产的概念，寻求同一般的批发市场商业物业产生35、差异化，也同零售业用的商业物业产生差异，避免同质化竞争。（2）策略二：做新城标城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。xx商贸城60万平方米的巨型建筑，17层高层建筑，从城市地理位置上讲，做红山物流园区的城标当仁不让；做xx现代化批发市场的领导者，必然是经济意义和行业领域的城标性项目，其目的是树立品牌形象，增加商贸城的知名度，有助于传播和营销。（3）策略三：先声夺人在项目的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形成差异化，才能创造市场，才能领导市场。xx商贸城第一个提出“复合型市场交易中心”、“批发商业航母”36、的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，并集中精力进行现场的形象展示，做出较好的卖场包装，展开市场推广攻势，从而在红山物流园区区域引起震荡，在xx批发领域引人注目，并波及周边城市。（4）策略四：竞合双赢xx商贸城在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化，避免了同周边的专业市场形成同构性竞争，实现以竞合（竞争加合作，而非单纯的竞争）的策略取得双赢。（5）策略五：做性价比在项目的开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，xx商贸城要突显性价比的附加价值主要体现在： 精益求精的工程质量与卓越的项目品质； 营造完善的服务功能， 提供多种交易功能 创新的交易空间设计与室内景观营造； 37、时尚休闲商务会所的超级大配套； 作为物流园区新城标给客户带来的特殊心理感受（自豪感、归属感、尊贵感）； 一流的物业管理与服务（强化物业管理服务）； 举办多种促销经营活动，增加xx商贸城的特色与品位；第八章 城市区位分析xx市位于内蒙古东南部、东北地区西端、蒙晋辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳接壤，与自治区内快速发展中的通辽市、锡林郭勒相邻。东南和西南分别靠近辽中南和京津唐两个发达经济区域，距北京、天津、沈阳等几个中心城市均在500公里左右。随着东北老工业基地的振兴和环渤海地区经济圈的崛起，xx市连结两大经济带的枢纽作用越来越突出，这种承东启西、连接南北的地理区位优势为商品流通、信息、资金、38、人员等经济发展要素更大规模在xx市集聚和扩散提供了地理上的可能性，地缘优势带来的巨大的物流及市场容量，也为红山物流产业集聚区发展带来广阔空间。1：xx有效辐射商圈：xx周边五城市情况图示赤 峰 峰人口460万承 德人口：318万锡林郭勒人口：110万朝 阳人口：340万通 辽人口：309万385km202km370km266kmM锦州人口：310万180km以xx红山区为中心分为两个辐射商圈，xx市辖区内为近商圈，辐射人口数量为460万人，这个区域也是xx商贸城绝对辐射商圈；中商圈为400公里辐射圈，包含五个城市，辐射人口1870多万人。以上五城市离沈阳、北京、天津等中心城市，最近均在200多39、公里以上，中商圈辐射区域为xx商贸城有效辐射区域，如果有有力的品牌和商品，商贸城招商业态商品完全可以交叉辐射这个区域。 2：xx交通情况xx市是国家重点交通枢纽城市之一，是自治区级物流结点城市，公路方面：赤大、赤通、赤朝、赤锡（丹锡高速）四条高速公路以投入使用，赤承高速即将开工，这些高速公路网，北接省级大通道，南连京津和东北高速路网，从xx进入锦州港仅需近3个小时。便捷发达的公路交通网络为xx的商业、工业和物流业的发展提供了强有力的支撑。铁路方面：xx市12个旗县区境内实现县县通铁路。并形成集通铁路对接自治区各盟市铁路；东北对接黑、吉、辽铁路；西南对接京、津、唐铁路的铁路交通网，为xx市铺就出40、一条四通八达的“黄金大道”。占地917亩的xx玉龙机场，能够起降波音737、E190等大型飞机，航线也由已开辟的4条增至7条，为xx市对接华北、东北、华南一些大中城市开辟了空中通道。3：xx商贸流通发展情况根据xx市第二次经济普查工作（2008年2010年）公布的数据显示，xx市从事批发零售行业有证照的个体经营户较为集中的五个行业是：批发和零售业53688户，占43.68%；交通运输业36525户，占29.72%；居民服务和其他服务业12686户，占10.32%；住宿和餐饮业7317户，占5.95%；工业7062户，占有证照的个体经营户总数的5.75%。在法人单位中，从事批发和零售业的单位3041、14个，占19.74%；制造业2160个，占14.15%；卫生、社会保障和社会福利业619个，占4.05%；教育778个，占5.10%；公共管理和社会组织4098个，占26.84%。xx商务局2010年公布的数据为：2009年xx商贸流通总额为108.3亿元（不含零售）。根据以上数据分析，批发零售业是xx市经济结构中的主力军，发展空间巨大。第九章 xx商贸城项目区位分析1：地块解析 xx商贸城项目位于红山物流园区清河路北段与商贸城街交汇处，周边被汽修汽配城、万商家电城、公交枢纽站、生资市场、粮油市场等专业市场包围，占据了得天独厚的地理位置。物流园区主干道之一的清河北路经过项目东侧，西侧紧邻赤锡42、路，交通方便，道路通畅，停车位充足，具备建设大型商贸基地的基本条件。2：开发商背景xx商贸城项目由xx市红山区副食品行业商会牵头，经营户自筹资金开发的大型商贸综合体，投资者都来自“火花路批发一条街”，这些经营户占有xx副食品及相关联行业商品批发市场90%以上的份额，他们有着多年从事批发经营的经验和多年积累起来的终端客户资源，这些经营户的入住将极大的推动商贸城的快速发展。3：政府规划xx市红山区政府根据中心城区商贸流通服务业较为发达的具体情况，集中了中心城区的人流、物流、信息流、资金流规划建设了区域性大型物流园区红山物流园区，园区建设规模10000亩，计划总投资100亿元，规划了物流配送、物资仓43、储、汽车贸易、专业市场和新兴业态五大业态功能区。建成街路34条，总长度25公里，基础设施实现“七通一平一监控”共建设道路34条，总长度25公路，建设了铁路专用线，实现了高速互通。预计红山物流园区全部建成后，年交易额将达到150亿元，实现利税3亿元，安置就业3万人。红山物流园区将成为国内知名的现代化、综合性物流园区，并成为辐射华北、东北和蒙东，构建东北、环渤海两大经济圈的重要商贸节点。园区的快速成长将带动园区内专业市场的发展速度。第十章 xx商贸城项目营销策划1：商贸城项目营销思路 营销战略目标通过商贸城商业地产开发，通过产权出售、租赁，培植市场经营，以达到最大的开发利润和延续资本积累、自有资本44、投资回报和投资利润率的最大化，即：短线抓资金回笼，长线抓市场建设。 营销战略内容战略内容：地产，物业，服务商贸城的地产项目属于商业地产，其特征表现为创造财富的载体，它给人们带来的不仅是财富，更重要的是乐业。商贸城的物业项目属于商业流通物业，其特征表现为商品流通渠道，即商品流通的规模化、集约化。商贸城的服务主要体现大营销服务，其特征是资源整合，强势宣传；体现服务的程序化，流程的标准化。策划内容：资本运作策划，市场营销策划资本运作策划：运用开发商对整个项目资本运作动力，帮助经营者与投资者进行资本运作谋化，以最合理的投资获取最高回报。市场营销策划：对商贸城整体营销与经营者各自营销的资源进行整合，形成45、大营销环境，共同打造商贸城市场品牌，丰富、完善、优化经营者自我品牌，实现以品牌创市场，以市场养品牌的目标。2:商贸城项目营销策略 产品组合策略以商业地产为载体，通过现代信息技术、网络技术的配套，建立商贸城物流电子商务信息中心，辅以物流、配送、仓储和专业化大营销的服务体系，组成最具有竞争力的产品组合，建成功能现代化、配置时代化、服务专业化的商贸城，达到开发商业地产、建设专业化大市场、发展商贸物流为一体的经营构局。 价格组合策略战略目标的第二步最具有核心竞争力的价格组合。商业地产的价格不同于住宅地产。由于商业地产在资本市场属投资范畴，而住宅地产投入属消费范畴，因此尽管住宅地产也具有投资功能，但有很46、大局限性，而商业地产的投资空间是可以塑造并无限放大的。所以在商业地产价值组合上要体现投入的进度与放量的规模，在总量不变的情况下，价格应分段实施。在分段实施过程中，发挥效益的是总量投放的效应。 渠道组合策略商贸城作为专业化细分程度高的市场群，其特征是商业贸易流通。其渠道上主要分为经营者主体渠道与流通渠道二大类。经营者主体渠道中以投资经营为目的的投资者（一是为厂家建立直销点；二是专业经营者建立主分销点），是商贸城物业投资主要目标，针对这一目标的渠道是渠道组合中的重点。经营者主体渠道中以投资获得固定回报为目的的投资者，是商贸城物业投资另一条目标，必须建立相应的渠道。市场流通渠道是商贸城专业市场经营的47、规模优势与功能优势，主要体现在xx地区市场的占有率和对周边城市的辐射力，是商贸城创造财富的主要手段，更是商贸城大营销服务的主要方向。因此市场流通渠道的建设是商贸城发展状大的根本，也是商贸城物业投资的基础。 促销组合策略广告促销的目的：根据商贸城物业的投资目标市场，针对确立的目标人群，通过具有针对性的诉求，迅速传播商贸城核心卖点。几种常用广告媒介的基本特点：（1）报纸：覆盖面大，接受广泛，可信度高，但保存时间短，传阅率低。（2）电视：综合视觉，听觉，传播面广，受众面大，但成本高，展露时间短，受众选择余地小。（3）广播：成本低，受众量一般，声音效果单一，展露时间短，受众选择余地小。（4）杂志：选择48、性强，保存时间长，传阅率高，但实效性差。（5）户外广告：展露时间长，成本低，竞争强度低，但展现内容选择性差，创意创造性受到限制。（6）邮寄广告：受众选择性，灵活性强，信息传播个性强，但成本高，过多容易引起受众反感。（7）互联网：富于灵活性与实效性，受众注意力集中，成本低，但受众选择余地小，传阅率低，阅读门槛高。 电话营销：实效性、针对性强，成本相对较低。 墙体广告：沿线辐射能力强，传播效果持续性强，投资小。公关促销：良好的公共关系，是营销外部环境的条件，是树立商贸城市场品牌的基础部分。公关促销的六大作用描述：（1）主题鲜明：一次成功的推广活动，必须传递一个统一的信息，具有一个鲜明的主题：商贸城49、市场的核心竞争力。（2）主动沟通：应主动与消费者沟通，阐明商贸城市场背景与目的，加强消费者对商贸城的理解。（3）品牌推广：丰富商贸城市场品牌的内涵，形成经营者与消费者鲜明的品牌联想并建立忠诚的依赖关系。（4）促进销售招商：商贸城在建设期到开业前主要以产权销售和市场招商为目的，所促销的根本目的就是促进销售和招商，主要是加深消费者认知、认识、理解、赞同。（5）提升竞争：一个好的促销计划不但提升销售和招商，而且促进商贸城市场品牌的传播，让更多的消费者认知商贸城的市场品牌，自然提升商贸城市场品牌的竞争力。（6）整合资源：商贸城作为红山物流园区的重点工程，具有核心整合提升xx地区社会资源的能力。该整合能50、力，不但可以充分利用社会各种资源，同时也可以最小的投入，达到最佳的促销目的。人员推销：建立一个具有战斗力的销售队伍，是商贸城物业销售招商目标实现的根本手段。3: 商贸城营销策划卖点政府大力支持，享受重点项目税收的各项优惠，经营空间大。商贸城项目大、新、全概念，在xx批发市场的霸主地位。商贸城各项目商务、仓储配套齐全。商贸城交通条件便利，方便大货车自由进出，便于产生地区辐射能力。提供银行按揭贷款，降低置业投资者的门槛。商贸城为经营和投资提供双重财富捷径，轻轻松松经商，自由自在做老板。商场化管理，市场化经营，实行封闭式管理。长期广告支持，培育xx百万富翁创业计划。委托代营服务，为投资者开辟一条轻松51、安全的致富道路和理财方法，对委托代营投资者提供保障承诺。4：商贸城营销对象特征分析对于投资性的客户，资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、购置住宅、购买小区商铺和其它批发市场商铺；而投资的风险性则应低于股票、债券等；投资心理是稳健型的，有一定的风险意识，但不愿冒太大的风险；对于经营型的投资客户，关键要体现未来的经营价值，而不是资产增值的价值，对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断，有理性成份，也不排除购买冲动；对于经营型的租赁客户，关键是在短期内的经营商业价值，而不是未来的、长期的、可持续的经营与发展；判断投资或租赁主要依据52、：回报分析、区位、其它人士或项目成败经验、企业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。5: 商贸城项目营销计划 营销渠道：营销计划安排（1）第一阶段为市场提高知名度营销期：xx商贸城市场形象的树立，品牌市场的创立和营销战前准备。（2）第二阶段为市场营销实战：全面进入市场热销期，完成中期销售目标。（3）第三阶段为市场总结营销成果：市场培植发展期为商贸城开业经营展开营销活动，从销售营销向市场营销发展。 主场地布置：场地布置包括售楼部现场和工地现场的布置售楼部布置场内布置主色调以VI统一颜色为主，摆放绿色植物，对售楼部按功能分：展示区、洽谈区、签约区，目的是维持现场秩序，更好地安排参观人53、群与购买人群。场内布置大型市场模型、市场介绍，大背投电视播放市场宣传片，由热情的售楼人员向客户介绍。洽谈区设有圆桌（玻面）配置四张座位，桌上还有精致的小摆件。洽谈区与展示区之间要利用植物作天然分隔，既起到分隔作用，又不感到刻意分隔。工地现场布置施工现场应设置批示牌,各种材料应分门别类进行堆放，易损耗材料要修筑临时房进行保管。施工现场保持道路通畅，环境整洁，施工有序。施工现场要有保工期、保质量、保安全、创优良等标语牌，施工人员配戴安全帽，安全员、质检员、值班员要佩袖章，有明显警示牌、警示语等。一个高质有序的工地形象是给购买人群一个良好的、有实力企业的第一印象。6：营销工作任务节点计划 第一阶段 54、时间节点：从商贸城开工到预售这一阶段的主要任务（1）树立商贸城在xx直至蒙东、冀北、辽西的知名度；（2）组织一支有战斗力营销队伍；（3）创建商贸城全新的营销理念。这一阶段的主要手段（1）广告宣传 创造尽可能多的广告宣传机会逐渐铺开广告宣传工作；（2）营销队伍组织与培训。这一阶段的营销主题（1）展示商贸城政策、运营模式、仓储物流及经济技术实力；（2）实力是信心的保证。这一阶段的营销目标（1）商贸城市场品牌在xx十二个旗县区内家喻户晓；（2）使商贸城“大、新、全”概念以及合理规划、全面的配套服务深入人心；（3）建立商贸城市场品牌的权威形象。 第二阶段 时间节点：从预售到商贸城开业这一阶段的主要任务55、（1）发挥商贸城市场品牌效应，达到以品牌创市场，最终形成品牌市场；（2）营销队伍目标战全面拉开，创造销售招商业绩，回笼资金，引入经营户；（3）管理公司介入市场运营，为市场经营进行准备。这一阶段主要手段（1）广告宣传、投资宣传，掀起“商贸城投资热潮”；（2）举行各类“招商会、推介会、联谊会、专家论谈会”不间断的进行销售招商推广；（3）发行精美楼书画册、宣传折页、DM单、宣传片，进行目标随访；（4）做好销售文件、后台支持、银行按揭服务等。这一阶段的营销主题（1）商贸城商铺销售招商；（2）投资、置业、经商、发展，培育xx千万富翁、抓住新一轮财富机会。这一阶段要达到的营销目标（1）商铺销售率达到预期销56、售目标的50%；（2）商铺出租率达到开业临界点；（3）管理公司前期物业管理介入。 第三阶段时间节点：开业后六个月这一阶段的主要任务（1）发展巩固营销成果，营销工作分为销售与市场管理二条线；（2）成立“商贸城业主管理委员会”，开展市场服务工作；（3）邀请专业展会组织机构在商贸城举办区域性招商会、订货会等大型活动。（4）商贸城组织举办名、优、新产品展销会、订货会，形成商贸城经济物流。这一阶段主要手段（1）广告宣传，开展市场经济论谈，将一个即将走向成熟的市场推上经济舞台；（2）利用行业商会优势，结成价格、质量、服务、流通同盟，发挥专业化市场效应；（3）开展促销周（月）、打假防伪周（月）等有文化品味的57、促销活动，树立商贸城外在形象。这一阶段的营销主题（1）xx商贸之城、汇聚财富之地。（2）商贸城的品质、环境、财富。这一阶段要达到的营销目标（1）商贸城商铺销售达到预期目标；（2）商贸城商铺租赁达到100%；（3）商贸城商流旺盛，形成良好的美誉度；7：商贸城项目广告策划 广告目的 树立商贸城良好的市场形象，提高商贸城知名度，丰富美誉度，培养忠诚度。 为商贸城商铺出售、租赁造势，培植商贸城市场服务。 宣传商贸城投资建设规模，建筑设计理念、运营模式、商贸城定位。介绍商贸城的经营布局，提供各项优惠政策，物业管理，市场服务承诺，配套设施以及投资升值的巨大市场空间，使经营者放心入市经营，投资者安心置业，力58、创国内知名品牌专业批发市场。 广告目标对象 xx本地区，招商业态国内专业市场、行业协会（商会）、相关业态博览会等。 xx本地类比市场和专业经营客户。 xx本地以投资商铺获得固定出租收入的投资者。xx地区及目标区域相邻城市的消费者（下游客商）。 广告目标地区 重点xx地区，向旗县辐射影响； 周边城市； 国内专业市场、重点招商城市； 广告创意突出商贸城“大、新、全”品牌策略，注意使用简洁明了、通俗贴切的文字，以鲜明的阶段营销主题贯穿其中。从“一间好商铺，百年摇钱树”的诉求入手，突出宣传商贸城永恒增值的投资前景，给人们一个永久期盼的惊奇和对未来向往的激情。树立“经商宝地，黄金旺铺”的创富形象，将购置59、物业与入市经营两者结合起来，增加商贸城广告的亲和力，溶入商贸城的博大气度及人文色彩。第十一章 招商策略策划立足xx、面向专业市场、走向重点城市以xx为重点，在确保xx地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商力量，对外地招商（包括外地相关联专业市场、行业协会（商会）、行业展会组织机构、省级知名品牌产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理等）运用电话、传真、网络、邮件、DM投递等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证xx地区招商指标的同时，随时进行调整加大外埠招商力度。1:招商策略商贸城管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运60、营管理的商贸城，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期商贸城商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合本商贸城的实际情况，特提出以下招商策略： 、 招商先行、销售跟进 招商的目的在于实现销售。招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商品、龙头商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行；注意在招商过程中的61、控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。 、大户先行、散户跟进 招商业态中的大户的招商是招商工作的重点，是招商工作的重中之重，特别是行业龙头商户的招商成功，就会带动其他散户群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成； 大户优惠政策： 优先选铺：大户优先在我们给定的范围内选铺； 优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）； 优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。 小户扶持政策： 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户； 给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力； 、 同业差异、异业互补 商贸城是62、一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，它必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象，达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的； 、 立足长远，放水养鱼 任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。 商贸城的经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商贸城作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为：先做人气，再做生63、意的原则。 、 形象先行，造势优先 形象先行，造市先造势。作为xx首家一站式采购批发市场，是xx从小商进入大商的标志，是xx流通商业升级换代的典范，必须先塑造商贸城现代化批发市场形象，以引起市场关注，树立市场形象标杆，降低招商难度； 、 主动出击，重点突破 这是招商比较常用的策略之一。在立足xx本地市场的同时，将同步拓展外埠的商家资源，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。 、因时利导、控制有序 前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，64、在后期根据实际情况再做阶段性调整。2：招商原则引进品牌以提升经营档次延伸辐射能力：优秀的品牌和特色产品都具有很高的辐射能力，这些商品的引进会有效扩大商贸城的辐射区域，带动商贸城的发展。引进厂家稳定货源和客源：厂家的销售策略灵活，销售能力远大于经销商，如果集中引进多个厂家，将带来大批客流，对商贸城的发展会起到极大的推动作用。引进大商户：大商户的带动作用不可小视，尤其是xx本地的大商户入住会起到非常好的示范作用，为其他商户的跟进带来信心。同时这些大商户有很强的辐射能力。确保进场率：进场率决定着开业时间，只有在一定时间内保证足够的入场率才能使商贸城顺利开业。3：招商方法直接引进：通过与商家、厂家谈判65、，达成进驻意向，由商家、厂家直接经营、自负盈亏，同商贸城是简单的租赁关系。品牌嫁接： 通过对xx地区有意向的投资商家进行了解，将外地品牌商家进行引进牵线搭桥促成其双方的合作并进驻商贸城经营。厂家办事处：搜集招商行业中省、市级知名品牌（不要国家知名品牌），用设立办事处的方式实现招商，由商贸城制定投资组合套餐，以电话、传真、邮件等方式向这些目标企业进行推广实施。 联营合作： 通过资产评估，确认商家同商贸城的责权利关系、投资收益比例、经营管理方式等多种形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作（这个方式可以在商贸城招商后期根据招租情况决定是否实施，主要用于填补空位）。 整体招商：在xx地66、区不能满足单馆要求的招商业态，应考虑面向全国专业市场进行单馆整体招商。4：招商推广 直接拜访：招商人员主动上门拜访、登记、收录商户资料，这种推广方式面大、资料有效率高、针对性强； 派发广告：采用派发DM宣传单、招商手册的方法扩大宣传面，在宣传商贸城的同时，网罗到适合的商家； 会议推广：通过新闻发布会、商业论坛、推介会、行业协会（商会）会议、赞助公益活动等会议方式进行推广，在提高商贸城商业形象的同时，起到了良好的招商作用，这种推广方式对高端商户或投资者有着较高的号召力。 软文推广：利用纸媒媒体资源进行软文推广，组织专业、连续性的新闻报道，充分做好新闻稿的准备工作，力求“主题统一、诉求丰富”，保证67、软文的可信度、说服力和感染力。软文推广的特点是可信性、媒体集中影响性及成本的低廉性。让人们在潜移默化中接受投资理念，可以达到事半功倍的作用。 广告宣传：利用DM报纸、户外广告牌、墙体广告、车体广告、夹报广告、邮寄广告、网络传播（不建议使用电视、广播等媒体）这些大众经常接触的广告方式进行宣传，在起到招商推广的同时，对未来商贸城的发展也有较大的促进作用。 辅助推广：采取电话、直邮、传真等方式进行远程招商。4：招商时间及宣传推广规划 招商预热期：预热时间：2011年1月1日2011年2月28日预热宣传目的：告知xx商贸城功能、业态定位，让更多的经营户了解商贸城的名称、地理位置等基本问题；提升商贸城的68、认知度和传播度。宣传内容：定位宣传、招商宣传、招聘宣传宣传形式：类 别时 间主要内容单 位价 格对联、福字发放1月2日2月2日认知度2000张DM单张发放1月2日-2月28日定位、招商、业态、优势招商手册印制定位、优势、业态DM报纸宣传定位、招商、招聘阶段性工作媒体宣传组合初步计划媒体宣传定位统一软文准备统一宣传图案准备招商实施期：招商时间：2011年3月1日2011年6月30日招商宣传目的：提高知名度：宣传商贸城品牌定位，经营理念，经营策略培育美誉度：开始软文宣传、会议营销、参与公益活动。推进招商工作：传播招商信息、商户拜访、商户签约等。宣传内容：品牌宣传、定位宣传、招商宣传、入住商户宣传、69、招商政策宣传、招商动向宣传等。宣传形式（按照组合计划投放）类 别时 间主要内容单 位价 格DM报纸广告持续认知度 DM单发放定位、招商、业态、优势招商手册发放定位、优势、业态夹 报招商、优势晚报、日报软文思维影响专题活动短信群发公交车车体补充户外广告报纸软文电话、邮件、传真招商收尾期：收尾时间：2011年7月1日2011年8月31日5：招商铺位控制 主力商家预留对于整体业态定位不可或缺的主力商家，应预留相应铺位，不能够出租给其他业态或商家，宁可在开业前降低谈判条件吸引这些商家入场。好位置预留在合理安排完应有业态的情况下，尽可能在较好的位置预留适当的铺面，放在开业之前另行出租，不仅预防了实力商家70、临时决定进场却没有好的铺面安排的为难局面。铺位安排在对各个业态的商家进行铺面安排时，不能够按照“先来先选”的原则由商家自由挑选铺面。要充分考虑整体各个业态的实际情况和特点，首先进行行业规划和区域安排，各个商家只能在指定的区域进行有限的选择。以免发生业态混乱，布局不合理、边界位空置等情况。铺位调整 根据业态规划和实际招商的情况对铺位进行合理的调整，以形成商业的最优化配置。业态优化在各个业态的铺面安排时，尽可能的让各个铺面相互关联、相互补充，根据业态的性质及风格整合起来。但不能距离太远无法照应，也不要离得太近以免形成直接的竞争格局。6：招商优惠策略 减免租金优惠为了促进商家尽快签约，早日达到商贸城71、的招商目标，短期内形成热租的场面，在保证利润的前提下，作减免部分租金的优惠。为吸引商户尽早达成租赁协议：建议实施越早租赁，租金优惠越高的策略，对外公布的租金水平提高一定幅度，按照达成协议的先后，制定相应的租金优惠比例。增加商户装修期优惠 一些大型商业综合体通常都会给进场商户装修期免租。商贸城在具体操作中也应该考虑给予进场商户装修期免租的优惠政策，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，不同的商户装修期也不一样，装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。为了促进商户进驻，建议招商的中、后期，在给予商户装修期免租标准的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租72、期，以刺激商户的承租。 送广告宣传牌使用权除外立面的大型广告牌外，商贸城内也须设置一定面积的小型广告牌，即能装饰商贸城内的商业气氛，也可增加收入。户外大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要时，需另行租用或优惠租用；次主力品牌商户可赠送场内小型广告牌。广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，商贸城只提供广告位置。 试营业期间减免管理费很多的商户对开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，开业后一段时间的经营处于发展期，营业状况有待市场培育。为了打消商户的疑虑，建议在试营业阶段（需根据具体情况确定，可将试营业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险73、，帮助商户度过经营难关。免费的广告宣传在商贸城整体对外广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。税费优惠 通过利用政府政策减免税费、工商管理费、物业管理费等策略进行招商。减免额度需要根据相应的政府政策制定。协助商家办理营业执照；商贸城正常开业后均统一进行对外促销推广； 租金优惠（免收一定时间的租费）；租铺送仓储等；7：招商步骤组建招商团队招商过程实际是一个同类商业资源整合的过程，商家对于开店或者搬迁都有自己的专业判断，以保证店铺实现盈利，因此，招商过程中要构思一个让目标商家可以相信的盈利计划和模式，并需要招商人员系统、清晰的传递给商家，给商家更多的投资信心。招商专员在74、招商过程中是代表公司形象的，招商专员的形象、专业水平是商家了解公司规范程度、实力状况的直观参照。团队组织结构：招商经理：全面负责招商工作，制定招商计划，决策统筹安排招商工作。招商专员：负责实施招商计划和具体招商工作。文员：负责招商接待工作，负责管理招商工作中的各种文件档案。团队培训：项目内容培训：商贸城项目投资策略、项目优势及其他的项目基本情况市场内容培训：商圈位置情况、同业竞争情况、商铺销售租赁情况，谈判技巧培训等。招商条件培训：招商价格、折扣比率、装修条件、结算方式、物业管理等。商业知识培训：业态、业种、品类、布局、经营、管理、服务、仓储等。商户信息普查对本地市场和外埠目标城市市场进行普查75、，并把普查结果按照招商业态划分等级，进行筛选，按A、B、C分类，确定重点招商商户和品牌，以便后续的招商工作按序有重点的进行。确保招商商户的合理组合，并发挥最大的辐射能力。招商条件设定招商对象由商家、品牌商、商户组成，针对源头厂家、针对支柱品牌、针对行业大户以及散户设定不同的标准，在租金、扣率标准、选铺等方面制定不同的优惠措施，以尽最大可能吸引到优质商户。拜访商户、签约通过多种推广宣传方式，搜罗到足够多的招商目标商户信息，然后通过电话拜访、上门拜访、邀请考察等方式，邀约客户促成面谈机会，然后对客户进行有效培训，培训内容包括：市场前景、项目优势、运营模式、建立信心等。给商家制定个性化投资计划、经商76、技巧等，前期专业化的讲解会有效增强商家的投资经营信心，通过良好的口碑推动签约的进展。招商控制招商人员素质管理：针对招商人员进行岗前岗位培训和模拟考核上岗的办法，保证招商人员的基本素质； 招商的质量控制：招商并不是越多越好，而是要有符合商贸城业态布局，能带动人流商流的合作商。 招商的风险控制：对有意向进驻的商户经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业信誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐形风险； 招商的进度控制：商贸城筹备阶段的招商工作，有别于营业后的调整型招商，要求在有限的时间内完成绝对部分招商，项目才能顺利开张营业。组织商装招商合同签订完毕后要进行二次商装，77、商装部分包括：提供多套商装模式图；提供商装团购支持；出台商装管理办法；制定商装时间计划；组织商装检查验收等工作。开业准备商户商品入场摆放、陈列、价签、促销落实、服务、入场管理制度等。8：招商销售的常规性准备工作（进度监控表）工作项目序号工作内容方案设计申报时间批准时间执行部门配合部门实施开始时间完成时间2011年 月 日月 日周日一二三日1234规划、设计1总体规划工程招商销售部计划实际2建筑设计工程招商销售部计划实际3摊位形式确定工程招商销售部计划实际4面积确定工程招商销售部计划实际5风格确定工程招商销售部计划实际6风格设计工程招商销售部计划实际7其他辅助工作工程招商销售部计划实际VI8LO78、GO的确定公司招商销售部计划实际9标准颜色的确认公司招商销售部 计划实际10VI 基础细项确认公司招商销售部计划实际11VI基础系统公司各部门计划实际12VI办公应用系统公司各部门 计划实际13VI中销售系统公司各部门计划实际招商销售中心15招商销售中心建立公司各部门 计划实际16招商销售中心风格设计工程各部门计划实际17招商销售中心至工地沿线美化工程各部门 计划实际18招商销售中心室外空间设计工程各部门计划实际19招商销售中心布置工程各部门 计划实际20招商售楼中心音响器材公司财务 计划实际21台/椅选购公司财务计划实际22台/椅布置公司各部门 计划实际户外广告23路牌选点公司工程计划实际279、4路牌策划及实施公司工程 计划实际25展示板策划及实施公司招计划实际26户外广告选点/设计公司招商工程计划实际27户外广告施工公司工程 计划实际现场布置、宣传准备28交通位置图公司招商销售部计划实际29区域环境图公司招商销售部 计划实际30展板公司招商销售部计划实际31鸟瞰图/透视图的绘制公司招商销售部 计划实际32家具配置图的绘制公司招商销售部计划实际33建筑模型的选择/制作公司招商销售部 计划实际34室内室外灯片选择/制作公司招商销售部计划实际35喷图选择制作公司招商销售部计划实际36各功能标牌（接待处/签约处/收款处/公证处等）公司招商销售部 计划实际37礼品（手袋等）公司招商销售部计划80、实际38各类挂旗/彩旗/汽球公司招商销售部 计划实际39招商销售中心道具布置与安排公司招商销售部计划实际40样板店铺效果图公司各部门计划实际41样板环境选择公司各部门 计划实际42店铺装潢设计工程各部门计划实际43道具配置设计选择和实施工程各部门 计划实际44不同业态店铺图工程工程计划实际45店铺布局图公司招商销售部 计划实际46示范单位说明牌/铭旗的制作公司各部门计划实际47清洁卫生监护物业 计划实际销售资料准备48楼书编制印刷公司招计划实际49宣传资料公司招 计划实际50价格表公司招计划实际51认购登记表公司招计划实际52销售合同书公司招 计划实际53各种销售单张/表格公司招计划实际54V81、CD公司招 计划实际55小礼品的定制公司招 计划实际广告制作56新闻报道/撰写招商策划计划实际57软性文章撰写招商策划计划实际58报纸/杂志广告企划招策划 计划实际59设计文案完稿发布招策划计划实际60宣传片的企划撰写/设计/制作招策划 计划实际广告媒体65报刊（媒介）的选定招策划 计划实际66版面、篇幅的选定招策划 计划实际67发布形式/时间确定招策划计划实际68不同媒体的发布组合安排招策划计划实际69发布数量/发布节奏的安排和控制招策划 计划实际70媒介计划执行表的制定招策划 计划实际71广告效果监控表招策划 计划实际销售电脑系统72电脑销售系统的比较/选择招部门计划实际73销售系统建立/82、调试公司招商销售部 计划实际74电脑销售系统使用培训公司计划实际75电脑物业管理系统建立/调试公司 计划实际76电脑物业管理系统使用培训公司计划实际77财务管理系统建立/调试财 计划实际78电脑财务管理系统使用培训财计划实际售价制定79总体均价确定公司工程 计划实际80基价和差价系数的确定公司工程计划实际81价目表的拟订公司 计划实际82付款方式确定公司计划实际83优惠折扣的条件和方式公司 计划实际84销售人员经理及各级人员让价范围公司计划实际85车位的租售价公司 计划实际86商铺的售价、租价公司计划实际开盘87开盘时间公司各部门 计划实际人力资源88招商销售人员招聘公司计划实际89客户助理 83、计划实际90公司各部门人员招聘各部门计划实际91招商销售人员/客户主力培训部门 计划实际92人员招聘各部门计划实际93人员培训各部门计划实际94招商销售人员客户助理演练时间 计划实际95各部门人员演练部门各部门 计划实际办公用品97复印机公司招计划实际98碎纸机公司招 计划实际99传真机公司招计划实际100饮水机公司招 计划实际101文件档案柜公司招计划实际102售楼热线配备公司招 计划实际103服装设计/确认/制作公司办/各部计划实际104储物柜 计划实际付款手续105各种收款结算方式财务招计划实际106签约交首期手续财务财务 计划实际107银行按揭手续财务招计划实际108公证（代办）招部门84、计划实际109律师招部门 计划实际开盘策划110开盘促销活动招各部门计划实际111开盘活动组织招各部门 计划实际112开盘活动实施招各部门计划实际113开盘设计制作招各部门 计划实际114销售流程招各部门计划实际开发手续115国有土地使用证工程部门 开发手续实际116建设用地许可证工程部门计划实际117建设规划工程许可证工程物业 计划实际118施工许可证公司物业计划实际119预售许可证公司物业 计划实际120定金收据（发票）财务物业计划实际121房地产买卖契约 招招 计划实际122补充协议 招招计划实际123购房指南须知 招招 计划实际124有关销售文件的准备招 招计划实际125签定相关文书的85、注意事项招招 计划实际126各级政府/收费文件招部门计划实际127附录/收费标准招部门 计划实际128销售面积的计算方式招工程计划实际物管129各部门岗位职责各部门部门计划实际130物管流程物各部门 计划实际131物管中心筹建、成立物各部门计划实际132物管收费审批物各部门 计划实际133物管资格申请物各部门计划实际134店铺交付文件物各部门计划实际135店铺交付流程物招 计划实际136装修申报流程物各部门计划实际137产权证的办理流程物业物 计划实际138其他辅助工作物各部门计划第十二章 运营管理重点及流程运营简而言之是整个商贸城的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新86、。细致性指运营的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，时效性较强。标准性是指运营的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的统一标准。效率性是指运营工作要高效率完成，运营工作是不可分割的并且具有很强的时间性，任何一个环节出了问题都会影响其他工作。协作性是指团队合作，运营的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，所有员工都能有意识自觉工作，运营的良好水准才能长久维持。创新性是指运营的最终目标是营造一个不断变化、吸引人气，持续兴旺的市场。同时要本着“批发稳市、品牌兴市、科学育市、多品（商品、业态）旺市”的原则进行管理；本着“积极拓展上游市场和下游市场，一手牵上线厂87、家，一手牵下线市场，做市场的品牌红娘”的原则进行运营，通过严谨科学的管理和主动积极的运营来成就xx商贸城的百年品牌。运营管理部组织架构：运营管理部经理1人市场推广主管1人 ，助理： 人（根据运行情况增减）职能：招商管控、策划推广、商家储备、品牌储备、卖场形象管理、品牌形象管理、广告宣传、活动实施、外联等。业务部主管1人 ，业态助理： 人职能：商贸城商户管理、现场管理、合同管理、经营调整、经营风险管理等。客服文员1人 职能：商户咨询接待、活动统筹、档案管理等。 商贸城不同阶段运营管理工作重点1：商业项目开发期间营运管理重点准确的市场定位，合理的商业规划，差异化的业态组合和商品组合，对建筑物开发的88、全面参数支持和标准接口落位。有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制，健全完善的企业经营管理模式，制度规范化，表单标准化及业务流程化。充足的自有资金保证，良好融资渠道，完善财务监控与组织管理。统一物业落位，商铺管理，商户落位，管理商铺的出租率，坪效和入驻租户的租金费用收取等。建立统一的物业管理和工程管理规范。2：商业项目开业培育期间运营管理工作重点关注业态结构与业态布局的科学性；关注商户结构，租约及租金定义的合理性；关注商铺招商，商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；关注商户收入的增长点变化及商户往来款的及时性；关注宣传活动方案的正确性，结果的准确性与有效性；关注客89、流量和辐射能力，固定采购群体的发展及忠诚度的提升；关注服务范畴，服务质量，商户考核结果与管理措施的完善；关注服务环境、商品与商户的品质质量；关注软、硬件环境氛围营造及发展趋势的确定等；3：商业项目提升期间营运管理工作重点1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金作为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；3）规范的商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”追求客流量最大化；4）提供多样主题，多种方式的整体采购推介活动；5）租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营90、品质，提升租户服务的质量；6）严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象；7）商贸城提供场地引进专业机构组织的招商会、博览会、订货会等活动。 商贸城管理公司接管商贸城物业验收管理办法1）一次性移交原则：施工单位按交付计划一次性将物业交付商贸城管理公司物业管理中心；2）交付整改原则：施工单位虽然将实物量和部分功能移交管理公司，但因设计缺陷，施工缺陷带来的工程遗留问题由项目施工单位负责，并根据管理公司要求制定整改计划。3）移交备忘原则：对接管验收过程中，因设计缺陷而不能改正或暂时勿需改正的设计施工缺陷，功能没办法移交等特殊情况，接管方与移交方应以移交备忘录方式记载；5）管理权属移交原则91、：商贸城物业移交后，商贸城管理公司履行功能管理，实物量，成品保护责任； 商贸城管理公司向业主/租户交铺办法商贸城管理公司为了按销售合同、租赁合同约定时限按期交铺，并实施规范化管理，有力的保障商业项目交房工作顺利推进，为业主或租户入场装修创造条件，以实现商贸城按期开业或试营业。（1）商铺交付依据：销售合同物业配套标准租赁合同商业物业配置通用标准租赁合同商业物业配置移交标准与维护界面 现场公示文件：让客户在接铺过程中充分了解接铺程序，费用来源及收取标准，了解商贸城管理公司基本情况等信息，让接完商铺以后的客户掌握装修必备文件及办理程序，形成管理闭环和一条龙服务模式；配套文件组成：接铺流程图、装修管理92、流程图、备案证明、收费批文、装修服务标准等。交铺文件：接铺通知书（投资户/投资经营户/租户）接铺手续办理须知（投资户/投资经营户/租户）接铺手续办理流程表验铺记录表验铺遗留问题整改通知单实物交接书（投资户/投资经营户/租户）租赁性文件： 签约类文件:商贸城管理协议、经营管理协议（仅限投资经营户） 发放类文件：店铺经营规范（仅限经营户）、业主/租赁户装修手册（仅限经营户）交铺统一说辞：统一说辞是有效解决交铺纠纷的重要手段，让专业的人员进一步巩固物业管理法规，建筑法规，增强物业管理实物认识，让非专业人事了解后上岗，避免纠纷或纠纷升级；培训内容：交铺流程、交铺文件的使用和管理、交铺统一说辞，验铺方法93、和技巧、突发事件处理、礼仪培训 商贸城集中装修管理商业物业装修不同于住宅物业装修，住宅物业装修由接管后的物业公司全权进行管理，因为商业物业涉及到以后的形象管理、商户管理、统一的运营管理等问题，所以商贸城商户装修是一个以运营部门为主，物业管理中心为辅的操作过程，为以后的统一经营管理奠定基础。1：商铺装修管理工作由运营部和物业管理中心分工协作负责，主要工作为：制定装修管理标准、接受商户装修申请、装修方案集中审核、现场装修巡查跟进、处理装修突发事件等事项。2：装修相关配套文件及培训1）现场公示文件：让商户在装修过程中充分了装修管理程序，费用收取标准，了解管理公司基本情况等信息。2）相关支持文件及培训94、：装修手册、装修管理作业指导书、巡场检查作业指导书、消防安全责任书。配套表格：装修申请表、装修项目审批表、装修许可证、临时动火作业申请表、装修违章整改通知书、装修检查记录表、装修竣工验收表、缴费通知单。3：培训内容：装修管理流程、装修管理文件使用和管理、突发事件处理。 运营中的商贸城物业管理1装修管理运营部负责经营户装修申请的审批.物业管理中心负责经营户装修申请装修手续的办理运营部、物业管理中心负责实施装修施工检查.验收工作.物业管理中心负责核查、收取装修管理费用.保安部负责装修施工人员安全监督管理.物业部负责装修期间施工临时用水用电监督管理.物业部负责装修垃圾的清洁监督管理.2：装修的申请与95、审批.申请:经营户向运营部提出装修申请；经营户填写各项内容,并附装修设计方案;经营户聘请的施工队,须附装修公司营业执照复印件一份及装修公司资质证书复印件一份;3：审核与审批:1）运营部与物业管理中心依据“装修管理规定”的条款给予审核:尺寸是否合理，有无影响邻近经营户；平面布置是否合理，符不符合区域的流通特点；相邻商铺视觉通透性有没有被遮挡；样式风格与产品特性是否协调；用电量有无超出区域承受度；有没有遵守图纸审批规范；设置内仓须提出申请，原则上商铺内不得设内仓；灯箱尺寸、颜色、数量及设计经过管理公司批准，并一定要设检修孔、散热孔；店铺内有机电设备、设施，一定注意设计装修方案，不能妨碍其功能发挥，96、更不能任意加改； 装修设计是否对房屋结构,外墙立面,公共设施设备造成改动,破坏. 装修设计是否有严重的消防隐患. 是否有其它违章情况. 不宜审批情况 涉及有拆改承重墙的 涉及有消防隐患的 涉及有破坏外墙体立面的 涉及有破坏预埋管线2）在确认装修设计不会对商贸城安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时, 应当在一个工作日内给出审批意见.3）运营部审批同意的经营户装修设计方案应送物业管理中心复审其用电负荷量，确保商场的用电平衡。4）运营部负责将审批后的装修申请通知经营户，需要经营户修改设计的,告之经营户修改.5）装修申请获得批准后,运营部应通知经营户带领装修施工队一同办理有关装修进场手续97、.6）运营部将施工单位的,复印一份附在.7）将装修图纸复印一套附在后.8）施工单位应交纳一定数额的装修押金、水电费预交金和施工人员出入证件工本费。9）运营部依据装修管理规定对经营户及施工队进行装修安全及基本要求的培训4：施工期间的管理运营部负责督导施工单位的现场施工并负责协调施工单位与物业、保安及其它毗邻经营户之间的沟通协调工作；物业管理中心负责监控施工单位土建,水电装修是否违章；保安部负责施工单位装修安全的监督管理；物业管理中心负责施工单位装修的清洁监督管理；5：商铺装修监管要点1）施工现场施工行为规范； 装修施工单位的装修许可证是否张贴上墙,现场施工有无施工现场负责人； 营业时间施工现场封98、闭是否规范，是否能达到不影响第三者经营目的； 施工现场配置的消防灭火器是否配置到位，并有明确的管理责任人； 施工现场施工单位的用水、用电、排水管理是否得力，严禁施工现场乱排乱接； 施工现场的水电表安装及使用是否正常，绝对禁止施工单位偷电行为； 施工单位有无违规占道及消防通道是否畅通，严禁装修垃圾乱堆、乱放；6：消防规范阻燃材料的使用按规范要求使用；消防系统的严禁变更与损坏；动火作业现场的设置保护措施；施工现场严禁吸烟7：公共设施管理规范 未经同意不得擅自连接公共设施,如电路、下水道等,也不得破坏水管系统、化粪池等阻塞或削弱其有效运用. 遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等要予以处99、罚并及时修复（防水层：结构层、找平层、弹性层、刚性层）.8：商铺内巡查要点 进入商铺装修现场前要仔细察看图纸及审批文件,做到心中有数 进入装修现场,应按审批内容逐项检查,并应特别注意隔墙、墙面、地面、天花、烟感、喷淋、电气、空调、灯箱、大门等地方。 任何违章工程必须尽快记录拍照存档(如有需要),及时上报以便做进一步行动. 9：装修验收:验收人员组成：装修施工单位负责人、物业部负责人、运营部负责人。验收不合格:当场指出需如何整改,签发或,整改后再验收,直到合格.运营部可作审批装修项目验收,涉及消防项目验收,以政府消防部门验收结果为准,并据引批核竣工/开业与否.装修如无违章情况按装修管理合格程序办100、理验收手续,如发现有违章情况，立即通知商户整改，竣工验收合格的,由运营部经理在内“完工验收”栏目签署“初验合格”,并签署姓名及日期.运营部收回施工证,如有丢失,予以罚款.施工队当日清场离开。装修验收合格并使用三个月后,运营部应对装修施工组织复验,复验无问题,由运营部经理在内注明“复验合格”后,由财务部退还商户及施工队的装修押金.10：违章装修的处理.装修施工期间发现违章装修的,运营部应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理：批评教育、出具限期整改、停水停电、要求赔偿损失等。 装修施工验收时,如发现住户违章装修的,运营部经理应对违章装修造成的损害程度做出评估,列清扣款数101、额,由财务部按以下方法进行扣款,扣款顺序为:首先从施工队装修押金中扣款、施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从商户装修押金中予以补扣、扣完商户装修押金仍不能补偿扣款的,要求商户给予赔偿. 营运管理1：商户档案管理所有商户档案进行编号，一个客户立一个档案袋，分业态、楼层进行存档；所有商户的档案袋应设立目录，并在目录上记载有详细的入册内容与时间；任何人借阅商户档案，要办理借阅手续，并通过相关主管领导签字方可；档案管理人员在借阅商户档案时，应向借阅者当面清点好档案袋中的详细资料，并完成双方交接签字手续；商户档案的借阅，当天须归还，如超过一天时间，须经运营经理审批同意商户档案归还时，档案管理员按当时借阅102、时的详细清单进行清点完整无误后，双方完成交接手续档案管理人员，应每半年对商户档案进行清查与整理，每年年底应对商户档案进行归类存档。2：合同续租管理方法 运营部应在商户合同到期前半年，对该商户进行经营期间的经营情况综合评估，并完评估报告。对于管理公司不同意续租的商户，应在商户合同到期前一个月告知商户，并告知不续的理由，便于商户提前做好撤场准备工作。如商户接函后坚持要续租，可采用提高商户合同商务条件告知商户，商户坚持要续租，必须提出管理公司对商户持续经营的相关要求，否则，合同不能续签。所有合同续租，须在合同中明确相关的配合管理公司工作的要求。所有合同续租，应明确相关营销活动的配合与支持约定。合同续103、租，按合同审批流程上报审批同意后，方可签定续租合同，收取相关的费用。3：合同转租管理方法商户提交转租申请书至运营部；运营部收到申请后在一周之内进行回复；经同意转租的商铺由运营部在规定时间填写转租审批表审定所扣租金、质保金。转租户收取相应的手续费。4）运营部审核商户有关费用是否结清，并在转租申请表上签字；5）物业部负责办理与商户的商铺交接手续。在转租日，承租户应按租赁接房时的租户商铺交接单上的项目进行清点，如水电气表、喷淋、电话、空调及相关设施设备，并确认水电气截至度数。如设施设备有损坏，承租户需进行维修或更换，否则，物业部门将计算维修或更换成本。物业部审核出应扣的费用，并在转租审批表上签字，收104、回商铺并把表格交至财务部。6）财务部主管负责审核租户缴款与应扣款情况后签字确认后提交运营部。7）商户正常退场，按合同约定时间和租户退款管理办法至项目财务进行结算； 承租户转租，须按程序上报，总经理审批后方可执行。8）得到确认和审批后,租户参照租户经营管理规章中租户退款管理规定领取应退款项。4：合同业态变更管理1）承租户在合同期内，由于经营不善，需要进行业态变更，须向管理公司提出业态变更申请书；2）运营部收到申请后，对承租户进行经营业绩的综合评估，考评原合同约定业态和现在变更的业态在商贸城的比例情况，得出是否同意该承租户提出的业态变更申请3）运营部收到承租户提交的业态变更申请书应在一周之内进行回105、复；4）同意承租户业态的变更，运营部须填写业态变更情况说明表，并报公司备案。5：商户经营规范管理1）营业时间统一管理商户需遵守商贸城规定的营业时间，不得任意歇业、延迟开店、延后或提前关店。营业以全年无休为原则，除另有规定外不得于营业时间内停止营业。商户如有特殊要求需延长或提早进退场时间，例如特殊促销活动等，必须于三天前填写申请表并取得运营部书面同意。因进退场时间的改变而要求需各部门配合事项，例如保安服务，商户必须负担非营业时间内部分增加的管理费用及加班费用。营业时间内的任何时段，包括吃饭或休息，商户店铺内必须保留最少一位营业员在店内。商户租赁区内的贵重物品、个人重要财物、文件等应自行保管，同时106、不得储存危险物品，非营业时间应确实执行门禁，如有任何损失应自行负责。2）商品管理商户经营的商品应符合同中的约定，并遵守公平交易法、消费者保护法等规定，并提供退换货的服务，若因品质不佳，经检举或查证属实，应无条件接受办理退、换货。商户经营的商品，不得有仿冒商标或侵害他人代理权、专利权、著作权等事项，并不得陈列销售政府规定的违禁品，如经查获，应自行负担一切法律责任。商户经营的商品，如经顾客使用后发生不良反应而损害顾客利益或因而造成商贸城信誉受损，应负担一切法律责任及赔偿责任。3）人员管理商户店铺的营业人员应参加商贸城举办的各种教育培训活动，并接受商贸城管理人员的行为管理商户店铺的营业人员应遵守商贸107、城统一管理的各项规定，如有违规行为，经认定后将根据情节轻重进行处罚。商户店铺的营业人员如发生重大违规行为或态度恶劣屡劝不听，经商贸城书面通知后，商户应立即撤换该等人员，若因此而造成商贸城信誉及权益受损时，承租户应负全部赔偿责任。 商户店铺的营业人员不得于营业区域内集结他人聊天或抽烟、吃东西、打扑克、麻将等。4）清洁与维护商户应于每日营业前自行负责完成其租赁物内外的清洁工作。商户应力求租赁物内外环境的整洁，并随时维持店面门窗等设施清洁明亮。店面或店内装潢材质若有破损、破旧或不牢固，承租人应立即更换或加强固定。商户应将其店内废弃物以塑料袋密封放置垃圾桶内。6：商户进场管理商品准入制的管理品牌资质：108、生产许可证书、商品质检证明、商标注册登记证书、经营者资质：委托经营代理书(时间的有效期)、营业执照（法人或自然人的身份证）、税务登记证商品资质审查：申报的品牌与实际经营的商品名称一致性；非商品准入制的管理品牌资质：商标注册登记证书、经营者资质：特种行业的经营许可证、营业执照（法人或自然人的身份证）、税务登记证、品牌加盟的许可证经营者准入制的管理审查经营类型,是否与业态规划和商贸城定位相符；审查经营者的经济实力；审查经营者的经营能力；审查经营的品牌优势；审查经营的商品风格；审查经营经营户辐射能力；审查经营者经营的品牌或商品的市场反映；审查经营户销售能力；7：商户撤场管理 商户提前或合同到期撤场须109、提交退租申请书至运营部； 运营部须在一周之内对承租户提出的申请进行回复； 同意撤场的商户运营部应在规定撤场时间填写租户退租审批表，按租户退租审批表填写的内容要求审定商户应缴的费用或应扣费用与质保金。 提前撤场商户的租赁保证金不退还。 物业部门在退租日按租赁接房时的租户商铺交接单上的项目进行清点，如水电气表、喷淋、电话、空调及相关设施设备，并确认水电气截至度数。如设施设备有损坏，商户需进行维修或更换，否则，物业部门将计算维修或更换成本。物业部审核出应扣的费用，并在租户退租审批表上签字，收回商铺并把表格交至财务部。 财务部负责审核商户缴款与应扣款情况后签字确认并提交运营部。 商户正常退场，按合同约110、定时间和商户退款管理办法至财务部进行结算； 商户提前撤场，须经公司审批后执行。8：商户促销活动管理 陈列展示商户店面，除于内装设计中已核准的招牌外，不得任意增加设置、招贴或悬挂任何其它之广告、海报、宣传物品，以维持店面及商贸城形象及统一性。商户的商品陈列及物品摆设，应经常保持整洁，装潢、家具、照明等如有破损、老旧，应立即修复或更换。 促销活动及广告商贸城统一筹办的各项活动，商户应全力配合。公共区域于各项节庆的气氛及视觉布置，将由商贸城统一筹划制作，并通知各商户同时配合做必要的视觉陈列及整体规划，商户应积极配合。各节庆的布置，商户应接受商贸城统一要求，在店内整体规划以配合节令。商户可自行举办各种111、不同的促销活动，但所有活动应仅限规划于租赁物范围内。若有其它空间或设施、器材之需要，须经运营部同意。 媒体及公关1）商贸城各项讯息，由商贸城统一设计及安排，透过适当媒体对外发布,各商户应配合提供所需的相关资料。2）商户就其促销活动和推广广告中，凡与商贸城有关的广告、活动、新闻稿等均应事先征得商贸城的同意。3）商户不得散布不利于商贸城的言词，或未经商贸城同意的相关信息。店招管理1）商户所使用的任何暂时性招牌必须是印刷制品，不得使用手写或其它美工用笔。2）商户悬挂的旗帜或招牌，高度要合适，并保持店面视觉的通透性。3）所有非固定式的招牌必须放置在租赁线以内。4）店面外观或门或铁卷门不得有任何以胶带粘112、贴式的招牌。5）商贸城对商户的招牌设计仅限于保持商贸城的美观及整体性，商户若有特殊招牌设计构想，事先与运营部协调沟通。9：商户经营渠道管理1）商户经营商品代理属性的了解：经销商、代理商、总代理、厂商直营商；2）商户经营商品走向的属性了解：进入商超、开专卖店、开直营店；4）商户经营的商品辐射区域情况了解：城区、旗县、周边城市；5）商户经营的商品价位与营销策略手段的掌握与了解；6）商户经营商品渠道负责人的掌握与了解；7）市场消费者对商户经营的商品满意度的掌握与了解；10：商户营销管理1）商户营销策略和营销频率进行了解登记，并建立定期的统计与分析制度；2）商户实施的营销策略进行后评估分析，以帮助商户113、建立适应商品及消费需求的营销策略；3）对商户营销策略实施过程实行监督管理，确保商户之间的有序竞争；4）对商户价格营销策略要严格按照国家相关的法律法规进行规范管理，发现违规的营销策略要立即进行禁止；5）对商户的营销手段有损其它商户的经营行为，要立即禁止，禁止不听的可向相关政府职能部门求助管理；6）对商户营销策略与商场整体的品牌推广营销策略进行统计分析，为公司的营销策略提供帮助；11：商户持续经营能力的管理1）商户经营商品的品牌知名度与美誉度的掌握与了解；2）商户进货渠道实力情况掌握与了解；3）商户终端卖场供货情况的掌握与了解；4）商户经营业绩情况的掌握与了解；5）商户经营者的经济实力的掌握与了解114、；7）商户进货实力情况的掌握与了解；8）商户营销策略思路与经营理念的掌握与了解；9）商户经营者诚信度掌握与了解；10）商户经营的商品市场需求与消费者需求的掌握与了解；12：商贸城竞争能力的管理和培育1）注意商贸城的核心竞争力的培养，特别是商户的培训与良好形象。2）遵循商贸城统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一运营、统一服务的原则。3）请进厂商：定期邀请厂商到xx商贸城举办厂家、商家见面会，丰富商贸城产品结构。4）请进专业机构：邀请专业机构在xx商贸城组织订货会、展销会等活动。5）请进终端经营者：以商贸城商户为主体，组织“xx商贸城订货会”，邀请xx市及周边地区终端（商超）经营者115、参加。6）走出去：定期组织商贸城商户到国内知名专业批发市场、行业商会（协会）、知名企业参观、考察、洽谈等商务活动。7）提供安全、舒适、整洁的销售环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商业运营脱节。8）统一、高效的品牌管理和营销策划，提高商贸城的社会影响力及感召力。9）量化的考核管理、行为纠正、优胜劣汰，确保商户与商品的经营品质。10）坚持多赢理念，沟通渠道通畅，促进商户的不断赢利，实现租金收入的稳定增长。13：商场品牌形像管理制度类 别事 项责任部门频 率硬件形象管理导示系统的统一运用运营部 商户店招/广告的规范运营部 公共设施的维护物业部随时外立面形象运营部/物业部 客户116、服务区、办公区形象运营部/物业部 商贸城广告位的管理运营部软件形象管理客户服务规范运营部随时员工形象规范运营部随时品牌嫁接展示性活动运营部 商户恳谈会（联谊会）运营部 策划组织考察视察活动运营部参与公益活动运营部 内场气氛渲染运营部根据需要公共区域卫生环境运营部1次/周品牌形象广告宣传运营部按计划报批实施第十三章 物业管理中心职能及物业接管流程商业物业管理服务不同于住宅物业管理，它要求有一个高效、科学的组织架构及管理方式，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，确保物业增值的目的。“物业管理中心”应按“直线制”设定管理架构。分别设立综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部117、等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足商贸城物业管理的要求，又能为将来业务的发展及扩大管理规模留下充足的空间。（一）：物业管理中心的架构：设立综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部等部门。1.综合管理部职能：(1)负责人力资源管理，人员招聘、员工培训等工作。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)负责处理商户及业主的物业咨询、物业投诉，并提供协助。(5)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(6)负责员工后勤服务的监督、检查和管理工作。2.物业管理部职能：(1)负责所有商铺、公寓物业118、的日常管理。(2)负责公司办公场所的日常管理。(3)负责商贸城的日常清洁工作。(4)负责商贸城公共区域及周边的绿化及环境布置。(5)负责商贸城的除虫灭害工作。 (6)负责商户及业主的搬入和迁出协调工作。(7)负责商贸城的庆典服务的布置及为商户的庆典活动提供必要的帮助。 (8)配合综合管理部开展员工培训工作。(9)经理指派的其他工作。3.安全管理部职能：(1)负责商贸城的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定商贸城的各项安全规章制度。(5)与商户签订“消防安全责任书”。(6)负责商贸城大型活动的119、警卫布置。(7)负责商贸城的日常巡查工作和固定岗位的安排。(8)负责停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。(11)经理指派的其他工作。4.工程管理部职能：(1)负责商贸城全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责商贸城机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(4)负责商贸城土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责商贸城高低压配电室的值班和日常维修保养。(6)负责商贸城管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求120、。(7)协助综合管理部做好商贸城工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9) 经理指派的其他工作。（二）物业中心接管商贸城物业流程商贸城管理公司组织成立物业接管小组，小组成员由商贸城管理公司、施工单位、物业管理中心三方人员组成。、资料的接管验收A、商贸城产权资料；1）项目开发批准报告；2）规划许可证；3）投资许可证；4）土地使用合同；5）建筑开工许可证；6）用地红线图。B、综合竣工验收资料：1）竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；2）建设工程竣工验收证书；3）建121、设消防验收合格证；4）公共配套设施综合验收合格书；5）供水合同；6）供电协议书、许可证；7）供气协议书、许可证；8）有线电视合格证；9）通信设施合格证；10）施工设计资料：11）地质报告书；12）全套设计图纸；13）图纸会审记录；14）设计变更通知单；15）工程预决算报告书；16）重要的施工会议纪要；17）隐蔽工程验收记录；18）沉降观测记录；19）其他可能会影响将来管理的原始记录。20）机电设备资料：21）机电设备出厂合格证；22）机电使用说明书（要求中文）；23）机电设备安装、调试报告；24）设备保修卡、保修协议。C、商户（业主）资料：1）已购铺的业户姓名、位置、面积、联系电话等；2）已购122、铺业户的付款情况或付款方式；3）商铺承租人的详细资料及所属业态；4）其他相关资料。、房屋主体接管验收1）验收标准为建设部房屋接管验收标准。2) 验收方法为观感验收法和使用验收法。（三）、工程接管验收流程1)资料的接管验收按商贸城的产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。2)房屋本体现状接管验收 按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。3)机电设备的接管验收 按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。4)对接管验收遗留问题进行登记 对所有不合格项目分类整理，登记，存档。5)把接管验收遗123、留问题提交给施工单位，在规定时间内进行整改。 将所有不合格项目分类整理出的资料提交给施工单位，整改后再进行接管验收，确认签字。（四）、接管验收遗留问题的处理1）对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交相关人员签字确认；2）对商贸城硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同施工单位联系补充。3）对商贸城硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求在两周内解决；重大问题要求在一个月内解决。4）对于长期解决不了、势必会影124、响商贸城物业管理的问题，物业管理中心将以备忘录的形式将问题登记后交给管理公司进行备案。5)接管验收遗留问题登记表和备忘录交管理公司归档长期保存。（五）商贸城接管验收程序1、工作程序（1）商贸城管理公司拟定移交接管工作进度计划，成立移交小组，验收情况由物业中心备案；（2）物业中心的“验收小组”，按商贸城物业接管资料的移交核对所接收的资料，在约定时间内，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；（3）物业中心验收小组同移交人对商贸城房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施、设备等进行接管验收；（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），商贸城提出整改意见，由施工单位125、负责落实，直至合格；（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；（6）对商贸城内物件无明显不符检验标准要求的商铺、公寓，由物业中心接收钥匙。（7）商户入场后在使用过程中，对发现的质量问题，由施工队逐项返修；2、注意事项（1）接管验收工作应依靠管理公司、施工单位双方密切合作，才能顺利完成。（2）物业中心应从商贸城日后维修保养的角度对将交付使用的建筑物进行严格的验收。（3）验收中出现的问题应明确记录在案，督促施工单位维修、改进；（4）移交工作应办理书面移交手续，物业中心接收的只是管理权。第十四章 仓储配送中心功能及运行流程xx商贸城在市场126、建设中配套规划了集中仓储、集中配送功能，这项规划即符合现代化专业大型市场的建设要求，在实际操作中又能有效的降低经营户的经营成本，为经营户、市场终端提供便捷的一条龙服务。（一）仓储配送中心定义 仓储配送中心是从事货物储存、配备（分拣、集货、配货）和组织对用户的送货，以便捷的方式实现销售和供应服务的现代流通设施。 仓储配送中心是基于物流合理化、降低仓储成本、降低物流费用的需要而发展的，是以组织统一仓储、统一配送的方式，执行实物配送为主要功能的流通型物流结点。它很好的解决了多个经营户小批量、多样化、多渠道的配送需求。（二）商贸城仓储中心运行方式商贸城仓储中心的运行方式是：把多家经营户的货物进行统一存127、储保管，然后根据经营户的订单要求再统一分配给多个终端超市的操作过程。在这个过程中经营户把货物进行存储后，只需要把订单信息反馈给仓储配送中心的信息处理部门即完成了整个货物配送。（三）仓储配送中心的功能 仓储配送中心是一个多功能、集约化的物流据点。利用信息化手段，通过发挥仓储配送中心的各项功能，能够大大压缩经营户的库存占地费用和货物运输费用，降低整个系统的物流成本，提高经营户的经营服务水平。配送中心的功能如图所示：经营户经营户经营户经营户 信息处理心心仓储配送中心财务部配送集货分拣超 市超 市超 市1、存储功能 利用仓储配送中心的存储功能，把商贸城所有经营户的商品按照规划区域和方式进行统一存储，这128、种集中存储较之经营户的分散存储，可大大降低库存成本以及库存总量，增强经营户的销售调控能力。2、分拣功能 根据信息处理中心指令，按照不同经营户提供的订单，从货物仓储区将订单商品按照不同品种、规格、数量进行拣出分类，再按照不同的要求（如配送给不同的超市）进行搭配的作业程序就是分拣。3、集货功能 为了满足多个经营户多超市、多品种、小批量的配货特点，在仓储配送中心设置集货区，按照订单路程的合理搭配，把从仓储区分拣出来的货物进行集中存放，以便于装车配送。这项工作称为集货。4、 配送功能 配送是在仓储配送中心完全按照多经营户、多个订单对商品种类、规格、品种、数量、时间、送货地点等各项要求，进行分拣、集货、129、配货、合装整车、车辆调度、路线安排优化等一系列工作之后，再运送给超市的一种特殊的送货形式。配送不单是送货，在活动内容中还有“分拣”、“集货”、“配货”、“配车”等工作。配送是分拣、配货、送货等活动的有机结合体，同时还和订货系统紧密相联系，这就需要先进的信息系统、现代的交通运输工具和经营管理水平。5、信息处理功能 信息处理是整个货物流通过程的信息纽带。存储经营户进出货、库存、商品基本信息、存储位置等，根据经营户指令反馈相关商品进存销信息。把多个经营户提供的单体订单进行合理搭配反馈给仓储配送中心，指导仓储中心对商品进行分拣、集货、配送等一系列物流环节，有效地为整个流通过程的控制、决策和运转提供依据130、。费用计算、结算功能。（四）仓储配送中心作用1、及时掌握经营信息仓储配送中心采用了信息化处理方式，对经营户而言，除了降低成本之外，更重要的是能够快速及时的掌握仓储、库存、配送等一系列经营信息。2、达到了物流作业经济规模由仓储配送中心统一存储、配送，选择了最经济合理的运输方式和运输路线，从而促进了物流成本的极大降低。3、为经营户提供弹性仓储空间经营户分散仓储，要根据旺季占用面积租用库房，以应对节假日的大量备货，到了淡季库房则开始空置。而集中仓储则是为经营户提供了弹性使用面积，极大的降低了经营户商品的仓储费用。（五）配送中心的具体作业方式及要求配送中心的作业项目包括收货、验货入库、存储管理、订单处131、理、货物分拣、出货、理货、配装送货、送达服务及退货处理等作业。（1）进货作业程序和要求配送中心收货环节是商品从生产领域进入流通领域的基本环节，包括从货运卡车上卸货、点数、分类、验收、搬运到存储区域。收货操作程序和要求经营户的进货车停放在仓储中心的收货站台时，收货员“接单”，与经营户验收人共同对单验货，对于没有预报的商品办理有关手续后方可收货。卸货按单核对验收，验收商品数量、质量、包装等。在货物堆齐后，每一托盘标明这批商品的总件数，以便于保管员核对接收，做到单货相符、不出差错。在货物上粘贴经营户识别码，按照识别码在系统内记入收货信息，包括商品名称、数量、规格等信息。收货检查收货检验是对商品质与量132、的控制，采用“三核对”和“全核对”相结合的方式。“三核对”商品条码、件数、包装上品名、规格、细数；“全核对”对于品种繁多的小商品，以单对货，核对所有项目，即品名、规格、颜色、等级等等。货物验收的作业内容：质量验收：配送中心对入库商品进行质量检验的目的是查明入库商品的质量情况，发现问题，分清责任，确保入库商品符合订货要求；包装检验：包装检验是保证商品正常的储运条件；检验标准依据国家颁布的包装标准，购销合同和订单对包装规格的要求；数量验收：入库商品必须按不同经营户或不同类型初步整理查点后，依据订单（经营户）和送货单（厂家）的商品名称、规格、包装细数等对商品数量进行验收，以确保准确无误。存储作业把验133、收后的货物粘贴经营户标识或经营户代码标识，根据不同经营户的不同产品，按照规定的存储方式和区域，把货物从验收区转移到存储区，进行存储保管。（2）订单处理订单处理指的是从接到经营户提供的订货信息到准备出货之间的作业阶段。包括订单确认、存货查询、库存分配和出货配送等。订单品项数量及日期确认信息处理中心对经营提供的终端订单资料进行检查，发现要求送货时间有问题或出货有时间延迟时，需要与订货超市再次确认订单内容或更正要求的进货时间（同时告知该订单经营户）。包装确认对订单上的商品，是否有特殊的包装，分装或帖标等要求，或是有关赠品的包装等资料都应详加确认，并将出货要求在系统上注明。经营户代码每一订单必须有唯一134、的经营户识别码和订单号，识别码为信息处理中心分配给经营户的唯一确认依据包含诸多经营户信息；订单号属于系统自动生成。经营户识别码便于分辨经营户、计算仓储费用、配送等整个商品流转过程，所有工作说明及进度报告均以此码作为标准号码。建立和维护超市档案这个档案为超市送货档案，按照超市订货频繁程度予以分类，包括超市名称、商品种类、订货经营户，为二次优化配送路线积累资料。存货查询反馈订单存货查询：确认有效库存能否满足订单需求。库存商品资料包括品项名称、单品号码、产品描述、库存量、已分配存货、有效存货。输入经营户识别码，系统对应查询进销存送的相关资料，若商品进入缺货临界，则生成相应的采购订单，反馈给经营户进行135、处理。分配存货不足的异动处理若现有存货数量无法满足超市订单要求，且无替代品时，依据经营户意愿决定对应方式。（3）储位管理储位管理的重点从静态的存储作业“保管”向配送作业“动管”转移。管理内容：空间最大化作用；经营户货物存储位置、人力资源及设备的有效作用；保证所有商品能随时存取；货品的有效移动；保持商品的良好质量；保证存储作业的环境良好。暂存区域在进出货时，货品在暂存区域存放预备进入下个作业区域。a进货暂存区，在货物进入暂存区前先分类，并且结合相关记录，把货品依分类或入库上架顺序，配置预先规划好的储位。b出货暂存区，每一区域路线或每一车的配送货品必须排放整齐并加以区分隔离，再结合相关标示，并按出136、货单所列顺序点收上车。保管区域存储货架或空间妥善规划，避免浪费；整理出库的呆滞品；报废处理；退货品设定退货期限，避免大量积压；不能使用的设备立即处理；定期处理过期的文件、报表、资料；安全保障：意外防护，进出库管制；温湿度控制，爆炸、火灾、地震等损坏的防治及安全管理。（4）盘点作业盘点是仓储配送中心工作人员定期对仓储的商品进行数量、质量、状态等数据的记录工作，是配送中心工作流程中的一个重要环节。检查库存管理实绩，借盘点发现问题，以优化商品库存管理。建立盘存制度。在盘存过程中产生的差异，必须找出原因，并予以更正。在日常拣货、理货过程中如怀疑商品有误差短缺现象，随时对单品进行盘点与系统数据核对，对问137、题商品的差异数量、金额做书面记录并报给相关负责人及经营户。（5）分拣作业分拣作业就是工作人员依据各经营户的订单要求，按超市汇总制作拣货单，从储存的货物中拣出与订单相符品种和数量的商品。摘果式拣选对于每张订单，拣选人员或拣选工具在各个存储点将所需物品取出，完成货物分配。该方法作业前置时间短，针对紧急需求可以快速拣选，操作容易，对机械化、自动化无严格要求，作业责任明确，分工容易、公平。但是，当订单数量、商品品项较多，拣选区域较大时，该拣选方式耗费时间长，效率低，搬运强度大。鉴于该方法的特点适合于仓储配送中心初期阶段，采用这一拣选方式作为过渡性办法。播种式拣选把每批订单上的相同商品各自累加起来，从存138、储仓位上取出，集中到集货现场，然后将每一超市所需的数量取出，分放到要货超市商品运货处，直至配货完毕。分区、不分区拣选将拣选作业场地划分成若干区域，每个作业员负责拣选固定区域内的商品。无论是摘果还是播种，配合分区原则，这样可以提高工作的效率。（6）出货作业补货作业以托盘为单位，从保管区向拣货区补货,保证拣货作业的需求。配送中心采取的补货方式：对采用多层货架存储的，将下层作为拣选区，商品由上层货架向下层货架补货；对于平库的物品，通常遵循先进先出的原则进行拣选。出货作业将拣选的商品按订单或配送路线进行分类，再进行出货检查，做好相应的包装、标识和帖印标签工作，根据超市的行车路线等将物品送到出货暂存区，139、最后装车配送。a分货作业，采用人工分货方式处理，在完成货物拣选之后，将所拣选的商品根据不同的超市或配送路线进行分类，对其中需要进行包装的商品，拣选集中后，先按包装分类处理，再按送货要求分类出货。b出货检查作业:根据经营户、订单超市、车次对象等对拣选商品进行产品号码和数量的核对，以及产品状态和品质的检验。可以采取以下两种方法检查： 人工检查：将货品一个个点数并逐一核对出货单，再检查出货品质及状态。 商品条码检查：当进行出货检查时，只将拣出货品的代码，用扫描机读出，系统则会自动将资料与出货单对比，检查系统包含的所有信息是否有差异。c出货形式:配送中心在拣取方面采用托盘、箱、单品为单位。d出货作业质140、量控制:拣选作业的效率和拣选准确性直接影响经营户的结算、库存准确率和后续作业的正常进行。条码技术在出货作业中的应用每一个经营户分配一个识别代码，该代码必须是数字标识。拣选人员使用带扫描器的手持终端进入拣选作业区域，订单已经通过下载或无线传输进入主机系统，需拣选的品种和数量会在手持终端显示。拣选员到储位，扫描储位条形码、商品条形码和经营户识别码，拣选完成后，将拣选商品放入发货暂存区，拣选员发出完成拣选的信号，电脑生成相应的单据，此单据与各经营户提供的订单相符。 配送作业配送中心以提高每次配送量，提高车辆运行的周转率，削减车辆使用台数，缩短配送距离等为原则，将货物送到订货超市。 运输管理问题运输的141、可变因素太多，且因素之间相互影响，造成运输管理难以控制。为加强对配送中心的运输管理，应灵活运用拣选作业方式，提高作业效率，对配送路线经常更新优化，提高车辆的利用率。运输成本管理物流成本包括：搬运费、运输配送费、保管费和其他费用，其费用高低成为物流成本的决定性因素。因此需加强对配送人员的工作时间和作业管理，提高车辆的利用率，从而提高配送效率。运输调度管理遵循调度原则，编制合理的行驶路线和时间安排。并经常进行送货路线优化。多个经营户的相互临近超市的货装在一辆车上安排在同一时间送，配送路线应从离物流中心最远送货点开始，这样能够有效节约行驶路程。（9）费用结算 日仓储费用计算：信息系统存储了各类商品的142、体积、重量计算数据，在经营户识别码下输入入库商品名称、数量等信息时，系统自动生成商品体积总数、重量总数等多种数据，仓储配送中心以此为依据计算出日仓储费用。 运输费用及仓储总费用计算：仓储配送中心按经营户订单出货过程中，在其识别码下信息系统根据订单商品名称、数量自动生成商品体积总数、重量总数以及该商品在仓储中心停留天数，并根据配送超市（按照区域确定的公里数为系统计算提供依据）计算出了运输费、装卸费以及仓储总费用。 累计费用计算：信息系统在经营户识别码下根据商品体积和商品重量两种类型，计算出了该商品在仓储中心产生的仓储费用、运输费用、装卸费用，并在经营户押金中按照仓储配送中心选定的收费类型自动扣除相关费用并生成回单。第十五章 结束语商贸城运行指导手册着重阐述了xx商贸城是一个什么样的批发市场，以及市场定位、行业态势、商圈状况、项目基础、战略思想、经营理念及发展前景等，并在此基础上对商贸城营销、招商、运营、物业、仓储、配送等进行了分析和划定，以期指导xx商贸城初期的运行工作。