1、金色港湾项目案场行政管理制度一、员工守则：为维护公司利益和声誉，保障销售工作顺利进行，特制定本守则。 1、 销售人员必须遵守国家法律、法规、自觉维护公司利益，不谋求公司制度规定之外的个人利益。 2、销售人员必须敬业爱岗，尽职尽责，勤奋进取，按质按量完成销售任务。 3、销售人员之间应团结合作，密切配合，发扬团队精神，建立良好的合作关系。4、 待人接物热情有礼，着装礼仪整洁大方，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。 5、保守公司机密，以公司利益，客户利益为重，不得从事有损公司利益，客户利益的活动。 二、考勤制度 1、工作时间 9：0018：00 用餐时间：每次不得超过30分钟 2、休息2、制度销售部为每周六天工作日，销售人员原则上每周休息一天。销售经理在展会、广告发布日、推广促销活动等特殊情况，可另行安排作息时间。 3、考勤制度（1）、迟到：迟到者每次罚款20元，三次以上者罚款50元；10分钟以上1时以内，每次罚款50元；1小时以上作旷工1天处理；每月累计迟到三次记旷工一次。（2）、早退：早退者每次罚款20元，三次以上者罚款50元，1小时以上作旷工1天处理；每月累计早退三次记旷工一次。（3）、旷工：未经提前请假，私自不来上班者按旷工处理，旷工一次罚款50元，一个月内累计三次将予以除名。（4）、病假：员工病假须提前通知销售经理，并在康复上班时出具医院诊断证明。一个月内病假两天内不3、扣工资，两天以上病假扣除当天工资。（5）、事假：事假必须提前1天以书面形式通知销售经理，经批准后方可执行，未经批准，擅自离岗，以旷工处理。事假不得超过1天，超期请假须经公司总经理批准，方可离岗。超期离岗者，以旷工处理。超期四天以上，视为自动离职。事假期间扣除当天工资。（6）、外出：员工外出办理与工作相关事宜，须向销售经理请示，获得批准后方可外出，并应在办完事情后，立即返回，不得利用外出时间办理与工作无关的私人事宜，未经批准私自外出按旷工处理。（7）、脱岗：无故不在自己当值的岗位上的，视为脱岗，给予20元/次罚款处罚，每月累计三次者按旷工一次处理。 4、考勤管理（1）、销售部考勤由公司行政部、现4、场销售主管如实记录，于次月2日前统计汇总，上报公司行政、财务部。（2）、事假、病假、休息、离岗前必须填写工作交接单，离岗人员与指定人员进行工作交接，以保证工作的连续性。未填写工作交接单，处以100元/次处罚。（3）、外出前必须填写外出事由登记表，未填写者以旷工处理，用餐前必须填写用餐登记表，未填写者以用餐超时处理，处以20元/次罚款。 5、着装要求：现场人员按公司规定统一着装。 三、行为规范及违规处罚行为规范 1、 上班时间未经批准不得私自脱岗外出。离开岗位，要向主管或销售经理报告。 2、 上班时间不得在销售接待区喝水、吃东西、吸烟。 3、 不得在工作时间阅读与工作无关的书籍、报纸、杂志。 45、 不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、玩电子游戏等。 5、 不得在客户视线范围内化妆。 6、 不得在上班时间睡觉。 7、 不允许长时间接打私人电话。 8、 不允许在办公区内高声喧哗，谈笑，不得闲聊与工作无关的事情。 9、 不允许着装不齐，衣衫不整上岗。 10、不得在销售资料上乱涂乱画。 11、不允许使用客户专用纸杯。 12、上班前及上班时间不得饮酒。 13、不得搬弄事非，挑拔同事间的关系。 14、不允许销售人员做私单，替客户炒房，从中谋取利益； 15、严禁使用公话拔打信息台或私人长途电话的； 16、杜绝和客户争吵现象； 违规处罚 1、违反上述第1-11条者，处以20元/次罚款处罚；三6、次以上处以50元/次罚款处罚； 2、违反上述第12条者，停岗一天，并处以100元/次罚款处罚；违反、二次以上者，予以辞退处罚； 3、违反上述第13条者，予以辞退处罚； 4、违反上述第14条者，予以辞退处罚； 5、违反上述第15条者，除赔付相应话费外，另处该话费2倍的罚款。 6、违反上述第16条者，处以100元/次罚款处罚；二次以上者，予以辞退处罚； 离职人员管理 1、由于个人原因辞职须提前7日向销售经理递交辞职申请，经销售经理及公司总经理批准后，方可办理离职手续。 2、离职人员辞职必须填写销售部辞职申请表，交还公司发放的办公用品，由销售经理及公司行政部核实确认。由财务部核实离职人员的考勤、工资7、佣金、欠款及扣款情况，并签字确认。 3、离职人员辞职必须填写辞职工作交接单，将己认购客户、意向客户名单移交给销售经理，销售经理可根据实际情况或离职人员建议将客户分配给在职销售人员。由主管填写离职人员客户移交单，交接双方签字确认，报销售经理批准。 4、离职人员按实际完成情况计提相应佣金。剩余部份的工作由移交接收人完成并计提该部份佣金。若离职人员在离职后由于客户原因发生退房，则已发入佣金将从被移交人员处扣除。市调总结分析一、项目区域市场概况（一）、发展优势银川市今年主要板块为城南和城北，金色港湾位于银川城南区域，该区域又是今年开发重点区域，鲁银城市公园、建发宝湖湾、亘元华雁湖等超级大盘会给该区域8、市场增添许多色彩。随着新车站的落成，此区域的经济、人气会很快被带动起来，给市场也会带来很大的发展。（二）、房地产发展状况去年冬季以后，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，今年银川房地产市场基本会平稳过度。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，银川房地产市场“泡沫”是不大的，也就是说银川房地产市场还是相对安全的。银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力9、明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。金色港湾所占区域，周边的旧房改造，一些学校、事业单位的搬迁，一直困扰老百姓的“臭水沟”（二支排沟）的整理等工作的实施，该区域的市场也会得到更好的发展。二、项目区位特性分析(一)、项目概况（略）(二)、项目周边环境分析1、项目周边有监狱、劳教所等劳教单位，反面会给市场客户认为该区域属于“不良区域”，在心理上会有所顾虑；正面给市场以安全系数比较高的看法，因为司法系统也遍布项目周边。2、通过市调了解金色港湾周边还没有一个大的“生活便利店”或“菜市场”，在业主生活上会受到一10、定的影响，项目离最近的超市和市场也需要十几分钟距离，在生活上不是很方便。3、金色港湾周边有十九小学、新一中、附属医院、解放军五医院、经纬中学、武警医院、宁夏银行等生活、教育金融配套设施。教育和医疗资源还是比较丰富的。4、该地段周边建筑比较乱，尤其是项目西面和南面，一些建筑已经是“面目全非”，与金色港湾很不协调。还有一些民房，更是给该区域大打折扣，整体来看该区域环境存在脏、乱、差。(三)、项目SWOT分析1、Strenght(优势) 在项目500米的范围内目前只有与项目没有可比性的景园、宝庆家园，也就是说该地段还没有与金色港湾有直接竞争的，在建筑风格和园林设计及物业管理方面肯定是领先这两个项目的11、。该地段会随着新车站的迁移，商业市场环境会得到很大的带动和发展。2、Weakness（劣势）在该地段建造一个西班牙风情的社区，和西班牙风情街，通过调研与周边环境形成了很大的反差，短时间里受环境影响的因素，商业部分是很难被消化的，这样就会拉长销售周期，给回款带来一定的压力。因为生活配套设施不够齐全，住宅部分在短时间被消化也会有压力。综合以上两种因素，对金色港湾价格上会产生一定的抗性，利润最大化会受到一定的阻力。 3、Oportunty（机会）在公司已开发项目“尚景世家”的在该区域也有了一定市场影响力，希望公司能够借助金色港湾项目，继续塑造“高品质”项目的目标，通过建筑质量和物业管理挽回以往的不足12、，再次提高“地德人和”市场影响力。金色港湾占据银川南大门，从城南看处于领导位置，通过建筑风格，园林景观，风情街再次捕捉市场契机。在这里需要强调的是该区域目前还没有一条有特色和有规模的商业街，这无非给“金色港湾风情街”带来很好的市场机会。4、Threat（威胁）通过调查发现，在兴庆区与金色港湾形成竞争的项目很多，都属于大盘项目，并引进区外开发理念，肯定是要分流很大一批的客户，高端项目开发量有明显增长，今年下半年银川房地产竞争会更加激烈；金色港湾项目是公司第一个独立开发的项目，在施工管理和推广经验上还存在不足。综上因素，金色港湾项目市场竞争力还是非常大的，怎样树立项目口碑和企业品牌，需要我们更深一步的调查和分析。 销售部 2009年4月14日