1、0Capabilities天街商业策略方案V1.2Proposal of Retail Strategy of Xicheng Tianjie三联商业机构(AXIS)2006年12月19日 中国上海 1第第 1 页页p 前言 本商业策略方案是ASIS于2006年11月29日所提交的建筑规划调整建议的基础上，针对西城天街的业态规划、租户组合所提出的调整建议并进行的租金评估主要内容如下：1.0 租户组合调整建议2.0 租金评估及收入测算第第 1页页2第第 2 页页1.0 1.0 租户组合调整建议租户组合调整建议 本章是根据本章是根据ASISASIS于于20062006年年1111月月2929日所提2、出的建筑日所提出的建筑规划调整建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城规划调整建议结合重庆市商业发展现状所提出的西城天街租户组合优化建议，仅供重庆龙湖置业有限公司天街租户组合优化建议，仅供重庆龙湖置业有限公司参考。参考。3第第 3 页页p B1 B1层层零售餐饮休闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B1231443、B124253B125457合计：12,648 B101百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss&Bake B107 优之良品 B108水果捞 B109仙踪林 B110FAB B125吉野家 B123乐杰士 B124和合谷 B122Aussino B119多样屋 B118Watsons B117Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31种美国冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 4、Potato&CoOsimB1164第第 4 页页p 1F 1F层层零售餐饮休闲娱乐服务1F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麦当劳 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05G2000 1F08Giordano 1F09艾维1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15马克华菲1F20Michel Rene 1F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack&JonesIt./Espr5、it 1F06 注：可与2F联通香水1F21Agatha 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24编号编号使用面积使用面积1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F2246 1F2345 1F2466 合计：7,741 5第第 5 页页p 2F 2F层层Quicksilv6、er2F062F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麦当劳 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton2F16Pizza&Co2F02面包新语2F14Loccitane2F04Brooks Brothers2F05注：可与注：可与1Fl联通联通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9零售餐饮休闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F07、6188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合计：8,484 6第第 6 页页p 3F 3F层层3F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱乐部健身俱乐部(浩沙浩沙/青鸟）青鸟）F313F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans8、 3F06e-base3F08Azona 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12零售餐饮休闲娱乐服务编号编号使用面积使用面积3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141,025 3F15169 3F16123 3F17220 合计：9,268 7第第 7 页页p 5F层零售餐饮休闲娱乐服务5F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF511多厅影院4F/5F季诺5F10鼎泰丰5F02南梦9、宫电玩城5F07大食代美食广场 5F09荣寿司/牛乐亭5F03吉野家/DQ5F05外婆桥5F06TCBY5F04Bali Thai5F08编号编号使用面积使用面积5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合计：6,907 8第第 8 页页p 餐饮次主力店业态名称：业态名称：焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅坐落位置：坐落位置：3F+4F使用面积：使用面积：2,774M2签约年限：签约年限：5-10年免租期免租期4.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理10、费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款提供外立面广告牌一块及内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房3.2 次主力店层面层面基本租金基本租金备备 注注3F+4F￥70/月/M29第第 9 页页p 服务次主力店业态名称：业态名称：健身俱乐部健身俱乐部坐落位置：坐落位置：3F使用面积：使用面积：740M2签约年限：签约年限：5年免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房11、及物流库房及物流不提供库房3.2 次主力店层面层面基本租金基本租金备备 注注3F￥50/月/M210第第 10 页页第 28 页层面层面基本租金基本租金备备 注注4F￥30/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 服务次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：金宝贝儿童早教金宝贝儿童早教坐落位置：坐落位置：4F使用面积：使用面积：745M2签约年限：签约年限：3-5年11第第 11 页页第 28 页层12、面层面基本租金基本租金备备 注注4F￥60/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 服务次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：Kobo Image Hair坐落位置：坐落位置：4F使用面积：使用面积：377M2签约年限：签约年限：3-5年12第第 12 页页第 28 页层面层面基本租金基本租金备备 注注5F￥60/月/M2免租期免租期3.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证13、金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房p 娱乐次主力店3.2 次主力店业态名称：业态名称：南梦宫电玩城南梦宫电玩城坐落位置：坐落位置：5F使用面积：使用面积：438M2签约年限：签约年限：3-5年13第第 13 页页p 各层租金基准3.3 一般零售店B11F2F3F4F5F楼层零售租金基准￥80 /月月/使用平方米使用平方米￥120/月月/使用平方米使用平方米￥145/月月/使用平方米使用平方米￥240/月月/使用平方米使用平方米￥200/月月/使用平方米使用平方米￥160/月月/使用平14、方米使用平方米餐饮租金基准-本层以大中型餐饮为主，并配合百货主力店；租金较之4F有所降低；-本层为影院入口，儿童早教为次主力店。-本层具备百货主力店，租金较之2F有所降低-本层由于存在平台通道，且具备朝向杨家坪核心区域的入口，因此商业价值最大；-本层具有与项目东侧及北侧连接的地下通道，提升了本层预期的人流密度及商业价值。-本层作为项目首层，具备由直港大道及杨家坪步行街直接步入的可能性，商业价值仅次于2层；14第第 14 页页第 28 页签约期限签约期限1-3年免租期免租期2.0个月保证金条款保证金条款收取3个月租金及物业管理费作为保证金；续租权条款续租权条款不接受续租优先权；广告条款广告条款内15、部主要交通节点指示标示；停车条款停车条款不提供免费停车；库房及物流库房及物流不提供库房3.3 一般零售店15第第 15 页页p B1 B1层层编号编号使用面积使用面积B1018,622B10238B10354B10454B10554B10660B10775B10875B10975B110109B111120B112155B113156B11487B11585B11693B117193B118204B119184B120460B121693B122148B123144B124253B125457合计：12,648 RMB80/月RMB70/月主力店/次主力店RMB60/月RMB150/月RMB916、0/月RMB100/月RMB160/月B101百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FValentino Chocolate B106B102天福茗茶Kiss&Bake B107 优之良品 B108水果捞 B109仙踪林 B110FAB B125乐士杰 B124和合谷 B122Aussino B119多样屋 B118Sizzler B121Taco Bell B120Subway B112B104 DQB103 美味珍B105 31种美国冰激凌Sony Plaza B111B113Hello KittyB114 Lock&LockB115 Potato&CoOsimB116Watsons 17、B117吉野家 B123本本层层基准：零售基准：零售RMB160/月 餐饮RMB80/月16第第 16 页页p 1F 1F层层1F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5F麦当劳 Burger King1F12Designer Times 1F04MEXX1F02UWN 1F07一茶一座1F13Haagen Dazes1F141F+2F金翠河1F03D/K1F05Giordano 1F09艾维1F18Nautica1F19Etam1F16Shes1F17星巴克1F15马克华菲1F20Michel Rene 1F10Crocodile 1F11Only Vero ModaJack&Jone18、sIt./Esprit 1F06 注：可与2F联通香水1F21Agatha 1F22Oregon Scientific 1F23Swatch 1F24编号编号使用面积使用面积1F014,131 1F02111 1F03266 1F0457 1F0580 1F06592 1F07118 1F08138 1F09138 1F10138 1F11143 1F12230 1F13246 1F14186 1F15202 1F16109 1F1765 1F18165 1F19231 1F20189 1F2149 1F2246 1F2345 1F2466 合计：7,741 RMB115/月RMB105/月R19、MB95/月RMB180/月RMB125/月主力店/次主力店RMB200/月RMB220/月RMB210/月RMB240/月Giordano 1F09本本层层基准：零售基准：零售RMB200/月 餐饮RMB105/月17第第 17 页页p 2F 2F层层Quicksilver2F062F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FCK Jeans2F03Polo Jeans2F07Miss sixty Energie2F12麦当劳 Burger King2F11味千拉面2F13Benetton2F16Pizza&Co2F02面包新语2F14Loccitane2F04Brooks Broth20、ers2F05注：可与注：可与1Fl联通联通MNG2F15G-Star2F08Formarina2F10Tommy Hilflger2F9编号编号使用面积使用面积2F014,968 2F02482 2F03152 2F04121 2F05405 2F06188 2F07134 2F08135 2F09135 2F10141 2F11224 2F12246 2F13484 2F14111 2F15344 2F16214 合计：8,484 RMB155/月RMB145/月RMB125/月RMB220/月RMB165/月主力店/次主力店RMB230/月RMB250/月RMB240/月RMB260/月21、本本层层基准：零售基准：零售RMB240/月 餐饮RMB165/月18第第 18 页页p 3F 3F层层RMB165/月RMB155/月RMB145/月RMB80/月主力店/次主力店3F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FFox 3F03Baleno attitudeBaleno 3F07焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅3F143F/4FKuhle3F17V-one3F15Mudd3F16健身俱乐部健身俱乐部(浩沙浩沙/青鸟）青鸟）F313F313Hoso Place 3F02Apple Jeans 3F04Lids 3F05Koyo Jeans 3F06e-base3F08Azona22、 3F09Wrangle3F10Levis3F11Theme3F12编号编号使用面积使用面积3F015,048 3F02377 3F03147 3F04172 3F0548 3F0699 3F07247 3F08194 3F09149 3F10150 3F11150 3F12210 3F13740 3F141,025 3F15169 3F16123 3F17220 合计：9,268 本本层层基准：零售基准：零售RMB145/月 餐饮RMB100/月19第第 19 页页p 4F 4F层层4F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF418多厅影院4F/5FKobo Image Hair 23、4F02经典书屋4F03Nike Kids4F06丽婴房4F07Crocodile4F08Snoopy4F10Keretton4F04Disney4F05佐丹奴儿童4F9金宝贝早教中心4F12焦叶东南亚餐厅焦叶东南亚餐厅4F134F133F/4F3F/4F头大玩具4F17Elle4F16Esprit Kids4F14米奇妙4F11编号编号使用面积使用面积4F011,892 4F02377 4F03319 4F0448 4F0599 4F06247 4F07176 4F08146 4F09150 4F10160 4F11150 4F12739 4F131,023 4F14164 4F15113 24、4F16133 4F1780 4F183,249 合计：9,265 RMB130/月RMB120/月RMB110月主力店/次主力店RMB140/月好孩子4F15本本层层基准：零售基准：零售RMB120/月 餐饮RMB80/月20第第 20 页页p 5F层RMB70/月RMB60/月RMB50/月主力店/次主力店编号编号使用面积使用面积5F011,892 5F02377 5F03294 5F0473 5F0598 5F06932 5F07438 5F08300 5F091,031 5F10521 5F11951 合计：6,907 5F01百货主力店B1/1F/2F/3F/4F/5FF511多厅影25、院4F/5F季诺5F10鼎泰丰5F02南梦宫电玩城5F07大食代美食广场 5F09荣寿司/牛乐亭5F03吉野家/DQ5F05外婆桥5F06TCBY5F04Bali Thai5F08本本层层基准：基准：餐饮RMB80/月21第第 21 页页4.0 4.0 十年期租金收入测算十年期租金收入测算 本章将根据上述租金评估资料按照本章将根据上述租金评估资料按照TCBLTCBL的购物中心十年期的购物中心十年期租金收入测算模型（租金收入测算模型（SCIFSCIF）评估本项目未来的预期租金收入。）评估本项目未来的预期租金收入。但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会但考虑到本项目现阶段之铺面面积为匡算数据，且租金基准会受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，受到品牌、市场、竞争等多方面的因素的影响而出现调整情况，因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算因此，相关测算结果仅作为参考数据，不能作为最终财务核算或财务决策依据。或财务决策依据。4.1 4.1 测算方式说明测算方式说明4.2 4.2 测算结果及分析测算结果及分析