1、金洲国际项目营销解决方案金洲国际项目营销解决方案瑞尔特顾问机构河北公司瑞尔特顾问机构河北公司 20102010年年9 9月月1313日日 2010年9月1日01o 目目 录录二、商业部分营销方案三、本项目销售方案四、本项目广告推广方案五、本项目团队成员介绍六、本项目合作方案及取费 产权式酒店产权式酒店+商务写字楼商务写字楼+空中商务会所空中商务会所楼上部分产品定位楼上部分产品定位 金洲国际之立面调整：金洲国际之立面调整：强化黑灰色系，突出国际商务和高贵品质强化黑灰色系，突出国际商务和高贵品质备注：不改变立面结构 2010年9月1日021、09年开工面积1245万平米2、2010年完成拆迁9002、万平米，50个城中村3、09年销售195万平米，10年上半年销售81万平米4、当前个楼盘销售量直线下降，售楼部来电来访率明显下降邯郸当前的房地产形势邯郸当前的房地产形势备注：以上数据来自邯郸市建设局和瑞尔特公司市调 竞争对手策略分析竞争对手策略分析楼盘名称华信乐活安居義商国际龙旺名城峰尚国际产品特点工程进度2.2万平米40平米，4.8米层高精装修挖槽7万平米59平米，3.23.5米层高现房内装14.8万平米现房、商业已运营3.9万平米46平米，3.3米层高封顶营销策略公寓先售商业只租不售公寓先售商业已整体租赁先住宅后商业公寓先售商业只租不售销售价格5500元/平米住宅5100元，商业现房1303、00元5500元销售现状10年5月面市，目前内部认购09年10月开盘，已销售30%08年初面市尾盘阶段09年6月面市已销售30%金洲国际营销方向论证金洲国际营销方向论证营销方向方向一写字楼+商业方向二住宅+商业方向三酒店式公寓+商业优势1、具备一定的商务条件2、市场认同度高1、有差异化优势2、1、具备酒店式服务公寓的基因和条件2、市场上无同类产品劣势1、同质化产品很多2、市场消化速度较慢1、不具备居住的环境2、物业费太高1、需要一个市场引导教育期综合评价高收益、高风险产品销售周期较长低风险、低收益产品销售利益较低较高收益、小风险产品消化速度较快建议选择以“酒店式公寓+商业”作为金洲国际项目的主4、推方向 产品内核：酒店式服务公寓产品内核：酒店式服务公寓市场形象：酒店式行政公寓市场形象：酒店式行政公寓金洲国际营销战略方向金洲国际营销战略方向 金洲国际之平面调整：划大为小、强化低总价金洲国际之平面调整：划大为小、强化低总价 金洲国际之立面调整：金洲国际之立面调整：国际化、商务化、品质化国际化、商务化、品质化备注：不改变立面结构 2010年9月1日27金洲国际之装修建议：金洲国际之装修建议：2-32-3种风格的菜单式精装，每平米种风格的菜单式精装，每平米500500元元 2010年9月1日29金洲国际会所功能设置：金洲国际会所功能设置：邯郸首家四星级空中商务会所内部设置酒吧、健身、雪茄吧等高5、端功能 1、大堂功能系统（景观化、商务化、休闲化）2、公共区域的背景音乐系统3、二重门禁系统4、公共区域精装修系统5、24小时热水系统6、大堂商务信息显示屏系统本项目硬件设施配置建议本项目硬件设施配置建议(建材设备部分建材设备部分)备注：用材方面不必采用高档材料，但以风格、品位和特色取胜，以精致化打动客户 大堂风格示意大堂风格示意 2010年9月1日30金洲国际公共部分装修建议：金洲国际公共部分装修建议：酒店式精装设计在大堂、电梯厅、走廊等公共部分，采用高档次精装修标准 2010年9月1日31金洲国际会议室建议金洲国际会议室建议邯郸首家真正的国际标准会议厅视频会议、网络会议、全球资讯同步接入 6、1、室内统一精装修，高档涂料、高档品牌木地板2、厨卫精装修，采用国产名牌五金、家电3、配置衣柜、大床、电脑桌、洗衣机、液晶电视4、卫星电视入户5、宽带网络入户6、无线网络进入大堂金洲国际精装修标准建议金洲国际精装修标准建议 1、聘请一家有酒店管理经验的物业公司2、前期可以聘请戴德梁行做物业顾问3、成立房屋租赁中心4、提供订票、呼叫等个性化服务金洲国际项目物业管理建议金洲国际项目物业管理建议 邯郸首席酒店式商务行政公寓邯郸首席酒店式商务行政公寓金洲国际市场形象提炼金洲国际市场形象提炼 主推案名：摩根中心主推案名：摩根中心推荐案名：曼哈顿公寓、柏林中心、纽约客推荐案名：曼哈顿公寓、柏林中心、纽约客7、项目案名修改建议项目案名修改建议案名方向思考：1、突出国际化、品质化和差异化，2、以一个全新的形象面世，3、强化项目的商务化暗示 瞄准目标客户、强化投资价值瞄准目标客户、强化投资价值1、实施多元化推广手段，覆盖全邯郸2、小型投资论坛、精准化深度推广3、冠名电视节目，提升项目知名度4、软性宣传先期导入，提升市场认知度5、定向直投，面向投资客户和行业单位金洲国际推广策略金洲国际推广策略 1、每天80000人的庞大商机2、五星级服务、拎包即可入住3、首付10万，即可成为房东4、低首付5、低总价6、投资上选金洲国际推广主诉求金洲国际推广主诉求 集中力量、各个击破集中力量、各个击破1、对公寓和商业分阶段8、推出，执行不同的销售策略2、销售控制，每个阶段都有好中次三类产品的组合3、价格控制，以低带高，实现开发利润和销售速度的均衡金洲国际销售策略金洲国际销售策略 金洲国际销售方案金洲国际销售方案两段三步法两段三步法1、公寓、商业执行分段销售2、公寓部分实现销控，先行推出高层试水销售3、同时根据商业项目的定位，进行商业主力店的招商4、在商业主力店招商完成后，进行公寓部分和商业的热销 金洲国际公寓价格论证金洲国际公寓价格论证项目名称金洲国际龙旺名称峰尚国际乐活義商国际地段位置11111产品品质0.810.90.71商业配套11111工程进度0.8110.81开发商品牌0.710.80.91装修程度10.9、6110.7项目价格50005100元5500元4600元5500元 金洲国际商业价格论证：租金倒推法金洲国际商业价格论证：租金倒推法项目平均租金按10年收回投资测算按12年收回投资测算现代轻纺城80元/月.平米9600元/平米11520元/平米龙旺名城80元/月.平米9600元/平米11520元/平米義商服装基地60元/月.平米7200元/平米8640元/平米万和服装批发城127元/月.平米15240元/平米18288元/平米滏瑞特百货批发50元/月.平米6000元/平米7200元/平米邯郸鞋城166元/月.平米19920元/平米23904元/平米区域商业价值11260元/平米13512元/10、平米 公寓部分：均价公寓部分：均价53005300元元/平米平米商业部分：均价商业部分：均价1300013000元元/平米平米金洲国际商业价格定位金洲国际商业价格定位 金洲国际销售计划金洲国际销售计划周期9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9-11月公寓部分公寓试水公寓试水公寓平销公寓平销住宅强销住宅强销商业部分商业招商商业招商商业强销商业强销推出单元7/8/9/10剩余房源剩余房源剩余房源11/15商业12/16/17商业18/21/22商业23/24/25商业13/14/15/商业19/20/26/27商业商业销售面积1000平米1000平米500平米500平米500平米11、1000平米1500平米2000平米2000平米2000平米3000平米9000平米500平米1000平米1000平米1000平米1000平米1500平米回款金额 2010年9月1日39金洲国际销售周期金洲国际销售周期预计用预计用1313个月的时间，实现项目清盘个月的时间，实现项目清盘 2010年8月10日46合作目标：实现项目销售与项目经营的双向目标具体取费方式：（一）、广告设计、住宅销售、商业销售综合打包，按照总销金额的3.5%取费（含广告推广费用的投入）.如不包括广告费，则按总销金额的1.8%取费。我方承诺广告费不超总销金额的1.7%。（二）、双方合组公司，负责公寓部分的物业管理和商业部12、分的招商及运营管理。前期招商费用、开办费用、日常运行管理费用实报实销，后期利润按比例分配。（三）、超出双方认可的底价部分，按照四六分成。合作方案一：合作方案一：独家委托瑞尔特河北公司、全程服务运营金洲国际项目独家委托瑞尔特河北公司、全程服务运营金洲国际项目 对比项目酒店式公寓商务写字楼市场形象没有低档化倾向市场形象较好客户需求周边快捷酒店火爆火车站不存在高档、品质写字楼的市场空间.客户少消化速度1年内清盘最少2.5年市场竞争没有竞争对手30个同类型楼盘销售价格5300元5000元金洲国际不同定位方向对比金洲国际不同定位方向对比 o快捷酒店的运营成本、能源、管理、水电费o345设计公司、装修成本、配套、5层收益如何体现o业主管理