1、龙湖U城项目调研报告CODE OF THIS REPORT 2目 录一、大学城概况二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结CODE OF THIS REPORT 3大学城区域环境大学城区域概况p 重庆大学城，位于西部新城核心区域，总面积约33平方公里。p 西部新城是重庆主城六大城市副中心之一，是按国际标准予以规划设计的100万人口的现代化中心城区，预计到2015年，常住人口将突破60万人。p 重庆大学城与重庆西永微电园、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市核心区四大片区相连，是西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际2、科技教育交流中心。CODE OF THIS REPORT 4目 录一、大学城环境分析二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结CODE OF THIS REPORT 5龙湖U城天街区域情况1.项目地理位置分析龙湖U城背靠缙云山脉，如同置身天然氧吧；紧邻重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学，拥有良好的人文氛围。CODE OF THIS REPORT 6龙湖U城天街区域情况2.项目四至情况分析四川美术学院空地重庆大学家属区缙云山项目周边以重大和重师的家属区为主，背靠缙云山，景观资源丰富，但商业氛围较弱。重庆师范大学家属区龙湖U城天街CODE 3、OF THIS REPORT 7龙湖U城天街区域情况3.项目交通分析龙湖U城天街位于川美、重大、重师之间。n 2条主干道大学城北路、大学城西路n 2条轻轨线1号线、7号线n 3条城市快速通道绕城高速、渝遂高速、渝昆高速n 4条隧道大学城隧道、双碑隧道、中梁山隧道、璧山隧道未来项目交通较为便捷，但目前仅272路公交车和项目自身配置的两条购物巴士线路经过本项目，交通易达性较弱。CODE OF THIS REPORT 8龙湖U城天街区域情况4.项目周边住宅情况分析龙湖U城天街重师家属区龙湖U成重大家属区金科廊桥水乡富力城龙湖东桥郡龙湖花千树融城华府中渝春华秋实盛豪首港城协信城立方东方剑桥康居西城旭阳4、台北城宝嘉花与山龙湖睿城康田漫城北麓国际城曦城蓝湾贝蒙天地西城的湖项目名称人口数量已交房或已入住龙湖东桥郡1840龙湖花千树1016富力城60000融城华府1702龙湖睿城4096龙湖U城32000康田漫城8262重大家属区3200重师家属区3000曦城蓝湾2474金科廊桥水乡8550东方剑桥7958康居西城70000在建贝蒙天地2280西城的湖3706中渝春华秋实4200北麓国际城10240协信城立方7040盛豪首港城9600旭阳台北城4925宝嘉花与山9917合计256006项目周边住宅项目不完全统计有21个，未来居住人口达25.6万人。CODE OF THIS REPORT 9龙湖U城天5、街区域情况5.项目周边商业情况分析龙湖U城天街龙湖睿城澜溪坊康田食方街旭阳台北城学苑U街龙湖仟佰汇卓越熙街富力城天街广场金科廊桥天都协信星光系列商业康居西城底商在营商业卓越熙街Lifestyle步行街龙湖睿城澜溪坊独栋、住宅底商天街广场步行街康居西城底商在建商业龙湖仟佰汇购物中心富力城购物中心、专业卖场、底商康田食方街底商学苑U街底商、步行街金科廊桥天都购物中心、步行街旭阳台北城购物中心、步行街协信星光系列购物公园项目周边商业项目较多，竞争较为激烈。CODE OF THIS REPORT 10龙湖U城天街区域情况4.项目消费客群分析区域来源主要为重庆大学、重庆师范大学、四川美术学院等大学，其次6、西部新城其他乡镇和璧山县，少量外区客群。年龄特征年龄主要集中于1830岁职业特征大学城：学生，老师及家属；西部新城和璧山县：各电子企业及物流企业职工及家属；外区：散客目前项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于1830岁。CODE OF THIS REPORT 11p 项目位于大学城，周边景观资源丰富，拥有浓厚的人文氛围；p 项目四至环境良好，周边以学校和住宅区为主；p 项目未来交通便捷，轨道一号线延伸段经过项目，3条城市快速通道环绕，项目可达性较强，但目前仅272路公交车和项目自身2条购物巴士线路可达；p 项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大；p 项目周边未来商业供7、应较大，竞争较为激烈；p 项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于1830岁。龙湖U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的完善将迅速推动项目发展。CODE OF THIS REPORT 12目 录一、大学城环境分析二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结CODE OF THIS REPORT 13龙湖U城天街基本情况分析1.项目基础数据分析项目体量（）15万一期风尚馆体量（）2.5万开业时间2012年9月项目类型社区商业租金模式纯租金、其他模式代理机构龙湖物业综合分析项目分期开发，一期推出8、2.5万方，为项目后期经营试水CODE OF THIS REPORT 14龙湖U城天街基本情况分析2.项目总体定位龙湖U城天街，大学城潮流生活新地标p 龙湖U城天街总商业面积12万平方米，一期“风尚馆”投入运营2.5万平方米。p 龙湖U城天街“风尚馆”是服务于大学城区域学生，兼顾周边居民、企事业单位职工，以及到大学城体验旅游及文化消费为主的青春时尚中心。CODE OF THIS REPORT 15龙湖U城天街基本情况分析3.项目形象定位天街品质与独致建筑打造大学城商业名片龙湖U成天介沿袭“天街”系列的环境规划与周边文化、环境协调，不仅极具现代风格，更将年轻与时尚融入其本身，设计感极强，却又浑然9、一体。在有效提高城市形象的同时，也以独致设计品位，提升器本身的商业附加值。CODE OF THIS REPORT 16龙湖U城天街基本情况分析4.项目功能及业态定位龙湖U城天街 风尚馆，大学城的多元化潮流生活重心龙湖U城天街 风尚馆 引入众多青春潮流品牌及时尚休闲商业，将青春潮流、时尚购物、休闲娱乐、美食聚会纳入其中，让时尚消费与休闲生活层层叠加，赋予大学城全新的缤纷活力，成为领衔大学城的多元化潮流中心。CODE OF THIS REPORT 17龙湖U城天街基本情况分析5.项目交通动线分析CODE OF THIS REPORT 18龙湖U城天街基本情况分析5.项目交通动线分析科学、合理的人流10、车流通道，让顾客方便直达，让商家财富流转。CODE OF THIS REPORT 19龙湖U城天街基本情况分析6.项目平面布局LG平面布局CODE OF THIS REPORT 20龙湖U城天街基本情况分析6.项目平面布局1F平面布局CODE OF THIS REPORT 21龙湖U城天街基本情况分析6.项目平面布局2F平面布局CODE OF THIS REPORT 22龙湖U城天街基本情况分析6.项目平面布局3F平面布局CODE OF THIS REPORT 23龙湖U城天街基本情况分析7.项目产品分析30以下306060100100150150以上LG比例3%16%61%7%13%开间（11、米）712进深（米）3.216层高（米）5.11F比例019%39%23%19%开间（米）614进深（米）3.216层高（米）5.12F比例93%0007%开间（米）330进深（米）116层高（米）4.83F比例0000100%开间（米）2030进深（米）1623层高（米）4.8CODE OF THIS REPORT 24龙湖U城天街基本情况分析8.项目业态分析超市7%零售26%餐饮27%淘馆11%空置29%龙湖U城天街业态比例龙湖U城天街业态主要以餐饮和零售为主，餐饮比例占27%，零售比例占26%。由于目前区域人口流动性较大，其招商遇阻，故目前尚空置约29%的面积。CODE OF THIS 12、REPORT 25龙湖U城天街基本情况分析9.项目品牌分析各楼层品牌分布永辉超市倍思家菲妮猪脚林河马大叔艾格艾格DAZZLE&Dzzit空置金寿司THE FACE SHOP优之良品ANNA TOSANI弓奇品位GAPLG品牌布局空置CODE OF THIS REPORT 26龙湖U城天街基本情况分析9.项目品牌分析沁园面包博士眼镜JACK&JONESONLYVERO MODASELECTED热风屈臣氏OMI满记甜品BABALA茜施尔回力缤果动漫贝拉维拉空置空置1F品牌布局CODE OF THIS REPORT 27龙湖U城天街基本情况分析9.项目品牌分析淘馆淘馆K1.涮锅达人塞米弗莱岛千城一面13、汉丽轩空置空置2F品牌布局CODE OF THIS REPORT 28鲁西肥牛韩悦烧烤香港小唐唐甜品易老头三样菜茶布道3F品牌布局龙湖U城天街基本情况分析9.项目品牌分析龙湖U城品牌以中端商品为主，其中餐饮品牌人均消费约50元/人，服饰品牌200600元。CODE OF THIS REPORT 29龙湖U城天街基本情况分析10.项目商业环境分析主通道宽约12米大面积中庭内部通道宽约3.5米电梯间大面积公共空间CODE OF THIS REPORT 30龙湖U城天街基本情况分析10.项目商业环境分析餐饮导视楼层导视淘馆导视多导视系统，针对餐饮业态、淘馆制作专门的导视系统，提高项目对目的性消费者的14、引导。CODE OF THIS REPORT 31龙湖U城天街基本情况分析10.项目商业环境分析广告位广告位广告位商业屋顶花园商业广场外摆多广告位设计，为项目内商家提供足够的广告位。合理利用项目公共空间，增加项目商业氛围。CODE OF THIS REPORT 32目 录一、大学城环境分析二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结CODE OF THIS REPORT 33龙湖U城天街经营模式及租售策略分析1.项目经营模式分析龙湖U城天街商业经营模式为主力店带整体，由龙湖物业进行统一招商、统一运营、统一规划。龙湖U城天街主力店为永辉超市、15、GAP，次主力店为屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VERO MODA、SELECTED等。各主力店与次主力店之间形成互动，有效引导消费客流，促进商业快速发展。2F“淘馆”作为龙湖首创的商业模式，施行统一招商、统一规划、统一运营、统一推广。“淘馆”商业模式目前龙湖项目中仅在U城天街试点，若其经营状况较佳，将在龙湖全国各地大学城项目推出。CODE OF THIS REPORT 34龙湖U城天街经营模式及租售策略分析2.项目租售策略分析销售部分U城天街社区底商社区底商持有部分连廊项目租售比约为：6:4CODE OF THIS REPORT 35龙湖U城天街经营模式及租售策略分析3.项目租售策16、略分析项目销售部分仅为社区底商，天街部分全部持有。社区底商售价：LG：34万元/；1F：2.54万元/；2F：1.22万元/；3F：800012000元/。社区底商租金：LG、1F：80150元/月，2、3F租金不详。U城天街招商策略：主力店免租其为9个月，次主力店及一般商户免租期为3个月；所有商家免费赠送3个月装修期，每年寒暑假免租。U城天街租金：LG、1F：100元/月；2F：80元/月；3F：50元/月。CODE OF THIS REPORT 36目 录一、大学城环境分析二、龙湖U城天街环境分析三、龙湖U城天街基本情况分析四、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析五、总结CODE OF TH17、IS REPORT 37总结项目优势：1、开发商品牌形象较佳，对商家吸附力较强；2、合理的内外部交通规划，有效促进各商家良性互动，推动项目快速发展；3、项目以餐饮等目的型消费业态为主，有效吸引消费者；4、舒适的内部空间营造，多广告位的设置，提高项目商业氛围；5、对每个业态单独配置导视系统，有效引导消费者；6、以主力店带整体模式经营，统一规划、统一招商、统一运营、统一管理；7、对U城天街商家施行免租优惠，同时每年对商家施行寒暑假免租优惠，有效吸引商家进驻。项目劣势：1、区域内人口流动性较大，固定消费客群有限；2、项目目前交通易达性相对较弱，不能有效吸引消费者到项目消费。THE ENDTHE END