1、汇聚勤诚 智信专业2007/09南昌井冈山大南昌井冈山大道商业项目道商业项目规划定位建议规划定位建议汇聚勤诚 智信专业2007/09第一章第一章 规划定位背景规划定位背景第二章第二章 商业篇商业篇第三章酒店篇第三章酒店篇第四章第四章 写字楼篇写字楼篇第五章第五章 品类组合及摆布建议品类组合及摆布建议第六章第六章 运营及兑现测算运营及兑现测算汇聚勤诚 智信专业2007/09规划定位背景规划定位背景汇聚勤诚 智信专业2007/09项目成败的两个核心要素项目成败的两个核心要素 支持立项支持立项 努力变现努力变现汇聚勤诚 智信专业2007/09一个大原则：一个大原则：三大主体，无缝连接。（项目特性、市2、场的需求、开发商的资源和专长）开发商开发商 市场市场 项目 一个具备强大职能的多方平台一个具备强大职能的多方平台汇聚勤诚 智信专业2007/09政府的考虑 1、集中体现楼宇经济，打造新都市感。2、改造和提升原有商贸结构。3、制造新的经济和税收增长点。政府出于区域经济考虑，具有把控要求。反而言之，政府也愿意帮助项目来实现更大的价值，充分利用政府资源，打造项目亮点，是本项目的重点方向之一。政府需要经济亮点，需要窗口和旗帜政府需要经济亮点，需要窗口和旗帜汇聚勤诚 智信专业2007/09市场的需要 1、南昌在“中部崛起战略”、“产业转移”等背景下，经济增长强劲，企业需要更大更好的舞台。2、“快速转型时3、期的赣商”，需要政府助推、握手外界的平台。3、青云谱区工业基础、产品对外输出，需要一个从工业流转化为商贸流进而成为财富流的大平台。4、坛子口区域需要一个能够充分满足购物、休闲娱乐、办公于一身的商贸聚合体。舞台舞台、平台平台、聚合体聚合体市场的需要市场的需要汇聚勤诚 智信专业2007/09企业的资源和专长企业的资源和专长 资源资源、资本资本、品牌品牌、服务服务 九龙仓开发物业以 大手笔、自身强势商业资源整合、超强运营能力见长大手笔、自身强势商业资源整合、超强运营能力见长 从各地开发的时代广场可见一斑。汇聚勤诚 智信专业2007/09九龙仓近年主要业绩九龙仓近年主要业绩汇聚勤诚 智信专业2007/4、09九龙仓成都高档写字楼九龙仓武汉大型商业写字楼项目汇聚勤诚 智信专业2007/09上海会德丰大厦九龙仓武汉项目汇聚勤诚 智信专业2007/09九龙仓深圳马可波罗酒店汇聚勤诚 智信专业2007/09 项目情况退红线退红线2020米米长长147.6147.6米米宽宽7878米米消消防防路路线线总用地面积：总用地面积：11466.711466.7平方米平方米土地性质：土地性质：商业、酒店、办公商业、酒店、办公规定容积率：规定容积率：小于小于5.55.5建筑覆盖率：建筑覆盖率：小于小于40%40%汇聚勤诚 智信专业2007/09147米临街面、退米临街面、退20米大商业广场米大商业广场如何体现门户性5、标志性？如何体现门户性、标志性？如何进行产品品类组合，体量如何控制？如何进行产品品类组合，体量如何控制？汇聚勤诚 智信专业2007/09 前期主要市调结论品类可行度备注写字楼未来市场供应量大，但本区域供应未达饱和；市场上写字楼集中拼硬件，忽略了客户的“资源诉求”。酒店区域内大型企业商务往来频繁，对连锁商务酒店有强烈需求。产权式酒店中短期居住需求、投资需求明显。百货卖场百盛、天虹、洪客隆、百大、大润发、欧尚乱战即将上演，形势不明朗；长期形成的消费习惯及原有商圈的强势影响不支持本项目百货大卖场。超市片区人口集中，交通便利；原有大型市场搬迁留下市场空白。休闲娱乐业有消费能力，有消费习惯，需要餐饮、6、休闲、娱乐场所。汇聚勤诚 智信专业2007/09我们要做的就是整合多方资源，将可行的整合多方资源，将可行的“三星、四星变成五星三星、四星变成五星”。汇聚勤诚 智信专业2007/09商业篇商业篇汇聚勤诚 智信专业2007/09 商业部分方向和目标（一）城市格局的变化，从而导致 一定出现商业和办公逐步向青云谱游离。（东湖西湖商业及办公成本的高位）（二）要完成以上任务，就必须做到 改变片区的现有雏形商业现状；实现品牌大商业，同时挤压并吸纳小商业；形成“购物、商贸、商务、服务、文化、娱乐、休闲”综合功能的聚合体。（三）要实现以上目标，就必须 做好写字楼的定位和格局；做好酒店的定位和格局；做好商业与写字7、楼、酒店的融合。汇聚勤诚 智信专业2007/09目标一：打造立体空间交互式商业广场目标一：打造立体空间交互式商业广场汇聚勤诚 智信专业2007/09目标二：引导新产业，从西湖到青云谱目标二：引导新产业，从西湖到青云谱(从工业流到贸易流从工业流到贸易流)汇聚勤诚 智信专业2007/09目标三：建设一个新娱乐驿站汇聚勤诚 智信专业2007/09商业现状及解决思路商业现状及解决思路汇聚勤诚 智信专业2007/09从南昌市整体商业发展阶段来看从南昌市整体商业发展阶段来看东湖西湖是昨天东湖西湖是昨天红谷滩青山湖是后天红谷滩青山湖是后天青云谱巨大的潜力空间才是明天青云谱巨大的潜力空间才是明天汇聚勤诚 智信8、专业2007/09本项目将是青云谱着力打造楼宇本项目将是青云谱着力打造楼宇经济的经济的“首席首席”、“第一栋第一栋”。汇聚勤诚 智信专业2007/09 从华宇酒店、国贸嘉年华、国贸外经贸厅看本案基础从华宇酒店、国贸嘉年华、国贸外经贸厅看本案基础基础一：具备了初级的雏形酒店业态，如国贸酒店、华宇酒店。基础二：具备了雏形娱乐业态，如环球嘉年华。基础三：具备了相当的商务政务人流，如国贸写字楼，省外经贸厅。杂乱、低档环境制约酒店发展。氛围差、停车难，如何娱乐？有职能体现，就有大规模人流。如何发展本项目商业？如何发展本项目商业？汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分机会点机会三：机会三：立足大众商业和9、超市，同时打造片区内所需求的稀缺商业业态。立足大众商业和超市，同时打造片区内所需求的稀缺商业业态。机会一机会一:“退退20米甚至更多米甚至更多”，打造广场商业，吸纳人流；，打造广场商业，吸纳人流；机会二：机会二：实现更多可以变现的临街商业；实现更多可以变现的临街商业；汇聚勤诚 智信专业2007/09以商业以商业+娱乐娱乐+商务的大视角来打造本项目商务的大视角来打造本项目汇聚勤诚 智信专业2007/09业态建议业态建议汇聚勤诚 智信专业2007/09负二层：停车场负二层：停车场首层：日用百货、珠宝首饰、品牌首层：日用百货、珠宝首饰、品牌服饰、鞋帽皮草、美容护肤服饰、鞋帽皮草、美容护肤三层：餐饮、10、招商服务中心三层：餐饮、招商服务中心(政府政府职能面积职能面积)汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分业态分析汇聚勤诚 智信专业2007/09休闲餐饮类休闲餐饮类大型餐饮类大型餐饮类小型餐饮类小型餐饮类商业部分业态分析汇聚勤诚 智信专业2007/09图书音像类图书音像类美容美发类美容美发类商业部分业态分析汇聚勤诚 智信专业2007/09（一）根据人们日常生活需求来分，有以下几个大的种类：日用百货、服装鞋帽、床上用品、家电五金、水暖器材、食品副食品、农副产品等十几个类别。（二）根据经营场所来分，又分为三大类：百货大买场、生活购物超市、品牌商品专卖。综合以上分类及本案实际情况，本案的商业业态选择11、应遵循以下几个原则：以大型生活购物超市经营为主。其目的就是聚集商业氛围，提升人气。以稀缺商品经营为辅。其目的就是拉动人气，挤压雏形业态和吸纳雏形业态的经营者。以品牌商品带动高端消费人群的消费。商业部分业态分析汇聚勤诚 智信专业2007/09根据经验值初步确定业态比例根据经验值初步确定业态比例汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分业态整合群楼各商业层规划建议负二层：按照南北长115米，东西长98米；负一层：南北长115米，东西长40米；一层：南北长115米，东西长40米；二层：南北长115米，东西长40米；三层：南北长115米，东西长40米。建议:错层交互式商业广场+点缀性商业网点。1151112、5米米98米汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分业态整合底层与商业广场规划建议 商业广场建议考虑错层布置。即负一层和一层结合起来考虑。具体如图所示：115米98米6040米3858米底层广场底层广场负一层广场147.6米井岗山大道汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分业态掌控序号业态名称层次面积备 注1大型超市大型超市负一层31001家经营户2特色美食特色美食150035家经营户3停车场停车场负二层89708970/20=449个车位4珠宝饰品珠宝饰品一层8001 2家经营户5美容护肤品美容护肤品8005 10个品牌6品牌服饰品牌服饰1800812个品牌7精品鞋帽精品鞋帽1200812个13、品牌8日用百货日用百货二层3000为避免与超市的竞争，侧重品牌类9电子数码电子数码80035家经营户10音像制品音像制品80012家经营户11中式餐饮中式餐饮二、三层2500二层1000平方米，三层1500平方米12西餐咖啡西餐咖啡三层20001个品牌13服务中心服务中心1100政府对外服务窗口合合 计计27370汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分销售情况模拟层数总面积（m）其中（m）备注外铺内铺独立内铺车位一层460013803220此为以尽量变现为主的营销办法对去化产品采取返租办法二层46004600三层46004600负一层460032201380负二层89708970汇聚勤诚 智14、信专业2007/09商业部分销售情况模拟层数总面积（m）其中（m）备注外铺内铺独立外铺车位一层460013803220此为以打造品牌商业为主的营销办法二层46004600三层46004600负一层460032201380负二层89708970汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分变现能力评估位位 置置总面积总面积（m m）形形 式式比比 例例（%）面面 积积（m m）市场售价市场售价（元（元/m/m）市场租赁价市场租赁价（元（元/m/m）备备 注注一层一层4600外铺30138043000150买底层，送负一层一层一层内铺70322018000100二层二层4600内铺1004600800015、60三层三层4600内铺1004600500030负一层负一层4600独立外铺301380结合一层销售内铺7032201500060负二层负二层停车场1008970租赁4000元/个年平均每个20 m汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分变现能力评估评估评估目的目的经营经营方式方式评估条件评估条件评估结果评估结果位置位置面积面积（m m）价值金额（万元）价值金额（万元）租赁价格租赁价格（元（元/月月m m）投资回收投资回收期期部分部分变现变现一层460043000460030%=5934直接变现18000460070%=5760直接变现二层460080004600100%=36806014.16、31年回本三层350050004600100%=23003013.89年回本负一层4600与一层合并去化15000460070%=48306020.83年回本负二层897040008970=358820合计25908变现情况变现情况直接变现598011694万元/5980=19555.18元/平米赠送负一层1380平米间接变现1891014390万元/18910平米=7609.73元/平米44.7714.16年回本注：该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素注：该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分变现能力评估评估评估目的目的经营经17、营方式方式评估条件评估条件评估结果评估结果（回本年限）（回本年限）位置位置面积面积（m m）价值金额（万元）价值金额（万元）租赁价格租赁价格（元（元/月月m m）投资回收投资回收期期部分部分变现变现一层460043000460030%=5934直接变现18000460070%=5760直接变现二层460080004600100%=3680直接变现三层350050004600100%=23003013.89年回本负一层4600与一层合并去化15000460070%=48306020.83年回本负二层897040008970=358820合计25908变现情况变现情况直接变现920015374万元18、/9200=16710.87元/平米赠送负一层1380平米间接变现1567010718万元/15670平米=6839.82元/平米36.2115.74年回本注：该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素注：该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分变现能力评估评估目的经营方式评估条件评估结果（回本年限）位置面积（m）价值金额（万元）租赁价格（元/月m）投资回收投资回收期期全部全部租赁租赁一层460043000460030%=593430015.56年18000460070%=576010015年二层460080004600100%=36819、06011.11年三层350050004600100%=23003013.89年负一层460015000460070%=48306020.83年负二层897040002000=8002016.67年40006970=278820合计2489026092/24890=10482.92元/平米61.17平均14.28年注：该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素该评估未考虑资金占用因素，也未考虑固定资产增值因素汇聚勤诚 智信专业2007/09商业部分变现能力评估 根据以上评估分析，方案一切合发展目标。具体经济指标如下：去化面积：5980平方米，实现收入预计11694万元；剩余商业部分预计20、资产回报情况：14.16年可回本（此为预计市场资产价值测算，非成本测算）。剩余部分为：商业11320平方米，车库8970平方米，职能公益1100平方米；合计21390平方米。汇聚勤诚 智信专业2007/09建筑规划其他构想 本案从建筑规划的角度，在考虑了商业人气聚集的聚集。为此，建议规划首层和负一层的错层式商业广场。鉴于此种考虑，建议规划结合本案的商业广场、井冈山大道和九四医院的人流，另规划一个地下商业广场综合方案。即：把本案与井冈山大道对面的“九四医院”，在地下形成商业和人流的通道，同时规划出东、南、西、北四个出入口。汇聚勤诚 智信专业2007/09地下通道示意汇聚勤诚 智信专业2007/021、9 以上面积比例确定及测算为根以上面积比例确定及测算为根据经验值得出，设计单位可在此基据经验值得出，设计单位可在此基础上精确和优化。础上精确和优化。汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店篇酒店篇汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店设置主要考量因素1.提高项目的档次2.成为整个项目的高端配套3.运营的可实现性4.产品的创新形成新的买点汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店面临的问题1.如何成为本项目的高端配套?2.产品如何创新,更具备投资价值?3.如何使酒店价值的最大化?更快的收回投资？4.应该控制在整样的体量下最合适?汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店发展方向酒店向住宅方向发展,努力实现变现汇聚22、勤诚 智信专业2007/09产品如何创新?汇聚勤诚 智信专业2007/09产品创新方向一:庭院式生态酒店特点:1.入户小庭院,改变以往酒店枯燥沉闷的装修2.融入了生态人文的元素3.解决酒店进深过大问题，扩大了使用面积汇聚勤诚 智信专业2007/09庭院式酒店示意图汇聚勤诚 智信专业2007/09产品创新二:主题客房汇聚勤诚 智信专业2007/09主题客房 主题客房具有独特性、浓郁的文化气息、针对性等特点，比如以某种时尚、兴趣爱好为主题，类似与短租工作室。如证券客房、金融客房。提供打印机、复印机、传真机出租等服务。弹指间在客房内数亿交易已完成。解决了华宇酒店、国贸酒店的问题。汇聚勤诚 智信专业223、007/09产品创新三:绿色客房绿色客房含义为：嗅觉、味觉、视觉上实现健康自然表现1、室内能量使用为绿色环保型能源。2、室内空气富氧量、饮用水菌落指数等指标符合国家人居环保标准。3、客房整体绿色植物覆盖面积及数量达到国家标准。汇聚勤诚 智信专业2007/09绿色客房示意汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店名大会议室可容纳人数是否带有多媒体功能华宇酒店160是国贸酒店180是七星商务酒店200是米兰假日酒店160是同类酒店会议设施酒店配套创新汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店配套设施上的创新方向利用建筑物偷出来的面积建酒店的配套，做到“创新配套空间创新配套空间零成本零成本”汇聚勤诚 智信专业224、007/09多功能厅极至创新 多功能厅、能开多功能厅、能开PARTYPARTY，开沙龙、，开沙龙、举行小规模歌友会的举行小规模歌友会的“百变空间百变空间”。汇聚勤诚 智信专业2007/09多功能厅建筑形态演示 环保、生态的多功能会议厅，建筑面积按照容纳200人标准设计。汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店体量多少合适市场的接受市场的接受 程度程度酒店运营管理可行性酒店运营管理可行性项目体量的合理性项目体量的合理性汇聚勤诚 智信专业2007/09酒店名总套数星级标准间面积华宇酒店167四星22米兰假日酒店180四星27皇廷大酒店221四星22莫泰168356三星22环湖宾馆180三星20如家便捷25、酒店142三星20七星商务酒店230四星27同类星级酒店套数级标准间面积同类酒店房间面积过小，活动空间不够大，套数控制在同类酒店房间面积过小，活动空间不够大，套数控制在180间左右。间左右。汇聚勤诚 智信专业2007/09 根据我们的经验，酒店客房总套数超过两百套将给酒店的运营管理带来很大的压力。从本项目的市场接受度来看体量过大酒店在区域内达不到一从本项目的市场接受度来看体量过大酒店在区域内达不到一定开房率，将带来酒店的空置风险和预期投资回报得不到实现。定开房率，将带来酒店的空置风险和预期投资回报得不到实现。酒店两个方面思考汇聚勤诚 智信专业2007/09本项目酒店的轮廓应当是？酒店标准间面积26、在酒店标准间面积在45平米平米总套数在总套数在180套套客房建筑总量为客房建筑总量为8100平米平米会议室配套会议室配套700平米平米汇聚勤诚 智信专业2007/09可能的经营模式可行的价值实现方案最优价值实现方案经营价值的实现?汇聚勤诚 智信专业2007/09可能经营模式分析可能经营模式开发商持有委托第三方管理整体出售型产权式酒店部分产权式酒店、部分酒店式公寓优势提供固定现金流，物业在经营中升值，成为开发商自有资产在长期经营中实现赢利。资金回笼快，适用于核心地段、核心道路、整体体量不大的物业。资金回笼快，适用于核心（或发展地段，适合以后的整体运营和管理。快速实现项目资金回笼，项目价值最大得以27、实现。风险开发商承担很高的经营风险，短期内经济价值得不到实现。开发商失去应变能力，项目价值的最大化得不到实现。若开发商缺乏整体定位，势必造成严重后果。若缺乏在整体定位会造成项目操作不顺利，最大价值得不到体现。汇聚勤诚 智信专业2007/09我们的选择哪一种方案更适合本案？算笔经济帐汇聚勤诚 智信专业2007/09经营模式一：全部做产权式酒店产权式酒店面积：产权式酒店面积：17600平米平米汇聚勤诚 智信专业2007/09产权式酒店1 1、土地成本、土地成本:以60万元/亩计算,折合总地价1032万元,项目总建筑面积75486.85平米.单方土地成本:1032万元75486.3平米=136.7元28、/平米 酒店土地成本:136.7元/平米17600=240万元序号项目单价计价数量金额1酒店18501760032562 2、建安工程费用、建安工程费用本项目建安工程费用估算见表（单位：万元）（单位：万元）汇聚勤诚 智信专业2007/093 3、前期工程费、前期工程费本项目前期工程费估算见表（单位：万元）（单位：万元）序号项目计算依据金额1规划设计费(建筑、景观)建安工程费1.5%48.82可行性研究费建安工程费516.283水文地质勘探费建安工程费516.284通水、通电、通路费建安工程费1%32.6合计114汇聚勤诚 智信专业2007/09序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费5%16229、.82供水工程3供气工程4道路工程5通讯工程6照明工程7排污工程8环卫工程合计162.84 4、基础设施建设费、基础设施建设费 本项目基础设施建设费估算见表3汇聚勤诚 智信专业2007/095 5、开发间接费用、开发间接费用 本项目开发间接费用估算见表4序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%162.82建筑工程质量安全监督费建安工程费4133其他建安工程费516.3合计192.1汇聚勤诚 智信专业2007/09序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费516.32竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计16.37 7、不可预见费用、不可预见费用30、:按项目约2年的开发周期,以建安成1.5%=48.8万元。6 6、其他费用、其他费用 本项目其他费用估算见表汇聚勤诚 智信专业2007/098、酒店装修成本：176001000元/=1760万元 （参考商务酒店装修标准设计,包含家电家俱等设施费用）9、总计建设成本总计建设成本：1项+2项+3项+。+8项=5790万元汇聚勤诚 智信专业2007/09反租经营：反租5年每年投资回报率为8%，第一年首付款里扣除，后四年开发商每年只需要拿出1%来反补投资者，另7%由酒店管理公司从酒店利润中扣除。08年入市保守销售表价计6500元/平米。返租模式汇聚勤诚 智信专业2007/09销售收入项目销售面积（平米31、）销售表价（元/平米）销售实价（元/平米）销售表收入（万元）销售实际收入（万元）产权酒店17600650057201144010067开发商实收单价：开发商实收单价：6500-6500 8%+6500 1%4=5720元元/平米平米汇聚勤诚 智信专业2007/091010、销售费用：、销售费用：11440万元1.5%=171.6万元1111、销售推广成本：、销售推广成本：11440万元 5%=572万元1212、综合税收：、综合税收：11440万元13.2%=1510万元1313、销售前成本：、销售前成本：9项+10项+11项+12项=8043.6万元1414、贷款成本：、贷款成本：8043.32、650%=4021.810%=402万元 （暂以一年开发周期计算）1515、贷款后成本：、贷款后成本：8043.6万元+402万元=8445.6万元1616、净利润收益、净利润收益=实际收益实际收益-开发成本开发成本 10067-8445.6=1621.4万元1717、贷款后成本收益率：、贷款后成本收益率：1621.4万元8445.6万元=19.2%销售费用及利润收益汇聚勤诚 智信专业2007/09开发商总表收入：开发商总表收入：17600平米*6500元/平米=11440万元五年内开发商共付出返租为五年内开发商共付出返租为:11440万元*12%=1372.8万元五年所有客户实际收益为五年所33、有客户实际收益为:11440万元*40%=4576万元第一年首付返租第一年首付返租8%,8%,后四年开发商每年贴后四年开发商每年贴1%1%返还投资者返还投资者.即酒店经营管理公司即酒店经营管理公司5 5年须付出的最小酒店租赁成本为年须付出的最小酒店租赁成本为:11440万元*28%（后四年每年7%）=3203.2万元酒店经营管理公司经营风险模拟汇聚勤诚 智信专业2007/09经营管理公司日酒店租赁成本为经营管理公司日酒店租赁成本为:3203.2万元/5年/12个月/30天=17800元/天经营管理公司每间的日租赁成本为经营管理公司每间的日租赁成本为:17800/375套=47元/间.天按每间按34、每间200200元元/天的挂牌价算天的挂牌价算:17800/200=89间每天只要出租每天只要出租8989间间,25%,25%的开房率保证盈亏平衡。的开房率保证盈亏平衡。酒店经营管理公司经营风险模拟汇聚勤诚 智信专业2007/09模式二：部分产权酒店、部分酒店式公寓自主经营酒店面积：自主经营酒店面积：7200平米平米产权式酒店：产权式酒店：9700平米平米配套会议室：配套会议室：700平米平米汇聚勤诚 智信专业2007/093 3、销售费用：、销售费用：9890万元1.5%=148.3万元4 4、销售推广成本：、销售推广成本：9890万元 5%=494.5万元5 5、综合税收：、综合税收：9835、90万元13.2%=1305.5万元6 6、销售前成本：、销售前成本：1项+2项+3项+4+5项=7978.3万元产权酒店部分支出1 1、土地成本：、土地成本：240240万元万元 2 2、建筑成本：、建筑成本：57905790万元万元 汇聚勤诚 智信专业2007/09产权酒店部分销售收入项目销售面积（平米）销售表价（元/平米）销售实价（元/平米）销售表收入（万元）销售实际收入（万元）产权酒店72007000616050404435酒店式公寓970050004850合计98909285开发商实收单价：开发商实收单价：7000-7000 8%+70001%4=6160元元/平米平米汇聚勤诚 智信36、专业2007/097、贷款成本：、贷款成本：7978.350%=3989.210%=398.9万元 （一年开发周期）8、贷款成本：、贷款成本：7978.3万元+398.9万元=8377.2万元9、净利润收益、净利润收益=实际收益实际收益-开发成本开发成本 9285-8377.2=907.8万元10、贷款后成本收益率：、贷款后成本收益率：907.8万元8377.2万元=10.8%产权酒店部分利润率汇聚勤诚 智信专业2007/09 产权式酒店部分酒店经营管理公司经济风险模拟产权式酒店部分酒店经营管理公司经济风险模拟汇聚勤诚 智信专业2007/09开发商总表收入：开发商总表收入：7200平米*70037、0元/平米=5040万元五年内开发商共付出返租为五年内开发商共付出返租为:5040万元*12%=604.8万元五年所有客户实际收益为五年所有客户实际收益为:5040万元*40%=2016万元第一年首付返租第一年首付返租8%,8%,后四年开发商每年贴后四年开发商每年贴1%1%返还投资者返还投资者.即酒店经营管理公司即酒店经营管理公司5 5年须付出的酒店最小租赁成本为年须付出的酒店最小租赁成本为:5040万元*28%（后四年每年7%）=1411.2万元酒店经营管理公司经营风险模拟汇聚勤诚 智信专业2007/09经营管理公司日酒店租赁成本为经营管理公司日酒店租赁成本为:1411.2万元/5年/12个38、月/30天=7840元/天经营管理公司每套的日租赁成本为经营管理公司每套的日租赁成本为:7840/180套=43.5元/间.天按每套按每套200200元元/天的挂牌价算天的挂牌价算:7840元/天/180间=43间每天只要出租每天只要出租4343间间,23.8%,23.8%的开房率保证回收场地租赁成本的开房率保证回收场地租赁成本.酒店经营管理公司经营风险模拟汇聚勤诚 智信专业2007/09经营模式比较经营模式面积套数销售收入（万元）利润率风险等级整体产权式酒店176004221006719.2%部分产权式酒店部分酒店公寓产权式酒店：7200180928510.8%酒店式公寓：9600213部分39、做产权酒店，部分做酒店式公寓销售的模式为优选。部分做产权酒店，部分做酒店式公寓销售的模式为优选。备注：酒店式公寓单间面积：45平米 产权酒店单间面积：40平米汇聚勤诚 智信专业2007/09写字楼篇写字楼篇汇聚勤诚 智信专业2007/09 本项目写字楼有哪些优势？如何在产品概念和功能上创新来规避劣势创造卖点？有哪些风险点？体量上如何控制？写字楼如何充分与商业和酒店结合来提升附加值？汇聚勤诚 智信专业2007/09南昌写字楼宏观走势1、中部崛起，南昌特殊的区位，坚定南昌未来飞速的发展。使南昌市写字楼市场将迎来新一轮的市场需求；2、主题概念“百家争鸣”、“百花齐放”；3、未来三年内供应量将出现井喷40、状态；4、市场的需求量有限。新物业受宠，老物业失宠；5、未来产品将逐步呈现“三高”：超高层、高智能、高配套；6、赋予产品文化内涵是未来写字发展的方向。汇聚勤诚 智信专业2007/09本项目写字楼优势意图上：三区交界，南昌南大门。青云谱区规划调整力度、城市建设、招商引资力度大，政府有强烈的“作为意愿”。经济上：扼守工业产业集群区（工业青云谱）、贸易、批发、物流 集群区（贸易洪城大市场）之咽喉，两相受益，可以发挥把工业流转化为贸易流的巨大功能。交通上：两面交通主干道，公交通达性好；到达主要的城市功能体仅需数分钟车程。汇聚勤诚 智信专业2007/09风险点风险点一：南昌写字楼开发利润率普遍较低1、售41、价相对住宅类开发来说偏低，写字楼卖不起价；2、土地成本、建造成本高，开发商拼5A、5O等硬件设施投入；3、前期投入大而利润回收较慢；4、开发商开发思想有错位，未能提高写字楼附加值。汇聚勤诚 智信专业2007/09风险点二：销售风险 1、销售周期长，南昌写字楼的销售周期都在18个月左右；2、南昌写字楼销售上针对的客户行业特征不明显，不扎堆，没有鲜明的主题行业，基本没有整售；3、本项目周边商务氛围较差，如何有效规避，营造新的卖点？风险点汇聚勤诚 智信专业2007/09风险点风险点三：空置风险 空置也是一种风险。根据前期市场调研，南昌写字楼市场空置率在提高，如何圈定核心租赁客户并在功能上予以创新来提42、高性价比？汇聚勤诚 智信专业2007/09 创新性产品创新性产品 提高利润率提高利润率增加产品附加值、增加产品附加值、“偷面积偷面积”拉升销售拉升销售不拼不拼“5A”、“50”，做资源诉求、定单地做资源诉求、定单地产产 保证租赁保证租赁赢得市场赢得市场风险应对风险应对汇聚勤诚 智信专业2007/09提高利润率南昌的写字楼开发商的误区南昌的写字楼开发商的误区：减公共部分增加写字楼出售面积，能多卖一点面积就多卖一点面积 汽车行业的做法：汽车行业的做法：利润太薄加个天窗，同一个车多卖两万本案的解决办法：本案的解决办法：显性处理 “写字楼部分楼层做商业面积处理”隐性处理 “偷面积”，作为长期资产进行持43、有汇聚勤诚 智信专业2007/09 用餐难是目前南昌写字楼一大通病，将部分楼层面积处理成CEO私人厨房和员工餐厅既解决了餐饮问题，作为商业面积进行销售或长期持有可大大提高利润率。CEO私人厨房员工餐厅 提高利润率设想一：设置员工餐厅、CEO私家小厨房，以商业面积处理汇聚勤诚 智信专业2007/09 设置CEO私人厨房，用“偷”出来的部分来做商业面积处理，既解决企业高管餐饮问题，又可提高利润率。汇聚勤诚 智信专业2007/09利用层层退台结构制造大量退台面积，加上盖后可形成可利用空间（不计入建筑面积）。提高利润率设想二：写字楼主体退台结构“偷面积”汇聚勤诚 智信专业2007/09偷出部分面积可做44、成格调阳光办公室、阳光会议室汇聚勤诚 智信专业2007/09 也可做成特色餐吧、氧吧、阳光咖啡，既成为写字楼的配套，又可长期租赁，提供稳定现金流。特色屋顶餐吧阳光氧吧阳光咖啡汇聚勤诚 智信专业2007/09销售和租赁问题如何达到快速销售，租赁旺场高附高附加值加值定单定单地产地产+职能职能诉求诉求汇聚勤诚 智信专业2007/09定单地产“整售”、“大鱼带小鱼”开发筹备期间，即与大的租赁户（经营户）达成战略协议，确定购买、定租意向。定向针对青云谱招商引资成果，形成南昌外企中心，青云谱招商平台，新产业汇集中心。汇聚勤诚 智信专业2007/09针对企业“职能诉求”写字楼客户都有资源诉求，尤其是青云谱企45、业的成分相当复杂。受体制的影响，企业在选择写字楼的时候，有种希望获得更多资源的目的在里面，直接影响到企业的决策。青云谱办证中心、招商成果展示中心，投资绿色通道、豪华会客室，保姆式全程商务接待。充分利用特定因素呼应企业职能诉求汇聚勤诚 智信专业2007/09引入政府职能机构，集办证、成果展示与一体，成为青云谱的窗口和旗帜。投资办证中心投资办证中心招商展示中心招商展示中心汇聚勤诚 智信专业2007/09 强调核心地位特性，增加金融和商务元素，成为区域内强调核心地位特性，增加金融和商务元素，成为区域内独一无二的标志性建筑。独一无二的标志性建筑。股指实时显示屏股指实时显示屏豪华会客室豪华会客室汇聚勤诚46、 智信专业2007/09阔错办公户型买一层 得两层2.8米2.19米4.9米户型上创新户型上创新提供高附加值提供高附加值汇聚勤诚 智信专业2007/09购买面积购买面积80赠送面积赠送面积60以购买面积80 为例，实际面积可达140 汇聚勤诚 智信专业2007/09南昌红谷滩某盘错层户型示意汇聚勤诚 智信专业2007/09系列打造后的写字楼个性竞争力错层空间大赠送退台“偷面积”赠送内置CEO私家厨房、员工餐厅高级酒店连体的高级环境 独一无二的政务环境，更多资源，更高效率。引入顶尖企业打造形象平台。实现产品更高利润实现产品更高利润符合政府形象需求符合政府形象需求提升项目形象附加值提升项目形象附加47、值汇聚勤诚 智信专业2007/09各产品品类组合及各产品品类组合及摆布建议摆布建议汇聚勤诚 智信专业2007/09建筑体整体形态建议独栋大基底综合体独栋大基底综合体N层后逐级退台式结构层后逐级退台式结构汇聚勤诚 智信专业2007/09建筑体整体形态示意参考：联想深圳研发总部参考：联想深圳研发总部汇聚勤诚 智信专业2007/09退台部分使用纲结构，验收完毕后加装玻璃顶 将项目形象高度尽将项目形象高度尽量拔高，建立中心区标量拔高，建立中心区标志性建筑，然后通过高志性建筑，然后通过高性价比顺利胜出市场性价比顺利胜出市场。汇聚勤诚 智信专业2007/09各类型结构的功能要求：群楼群楼：按照规划40%的48、基底面积要求，满足（三层）商业大卖场的功能，并具备分割灵活的要素；地下室地下室：负一层按照规划40%的基底面积要求，满足商业大卖场的功能，并具备 分割灵活的要素；负二层按照规划100%的基底面积要求，满足大型停车场功能群楼以上部分群楼以上部分：从下往上依次满足酒店、产权式酒店、写字楼的功能要求。汇聚勤诚 智信专业2007/09名 称经营模式基础分户面积（平方米/间）其他要求备 注酒店自主经营40平层产权式酒店出售45部分阔错型写字楼出售80200部分阔错型具灵活调整性各类型结构的功能要求：汇聚勤诚 智信专业2007/09方案运营兑现方式测算方案运营兑现方式测算汇聚勤诚 智信专业2007/09土49、地面积11466.7容积率5.5产品写字楼 酒店酒店式公寓商业合计建面30516720097002737063066.85项目各产品建筑面积统计汇聚勤诚 智信专业2007/092 2、建安工程费用、建安工程费用 本项目建安工程费用估算见表(单位:万元)项目计价单位单价金额地下建筑成本13570(含车库)17002307地上群楼1380011001518酒店部分880018501628酒店式公寓880018501628写字楼部分30516.8518505646合计127271 1、土地费用（单位：万元）、土地费用（单位：万元）本项目用地共计11466.7平方米，本项目所评估的地价60万/亩计，出50、让单价900元/平方米，出让总金额为1032万元。项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/093 3、前期工程费、前期工程费 本项目前期工程费估算见表（单位：万元）序号项目计算依据金额1规划设计费(建筑、景观)建安工程费1.5%1912可行性研究费建安工程费563.63水文地质勘探费建安工程费563.64通水、通电、通路费建安工程费1%1275场地平整费10元/平方米11.5合计456.7项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/094 4、基础设施建设费（单位：万元）、基础设施建设费（单位：万元）5 5、开发间接费用（单位：万元）、开发间接费用（单位：万元）本项目基础设51、施建设费估算见表3 本项目开发间接费用估算见表4序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费5%636.32供水工程3供气工程4道路工程5通讯工程6照明工程7排污工程8环卫工程合计636.3序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5%636.32建筑工程质量安全监督费建安工程费4513其他建安工程费563.6合计751项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/096 6、其他费用、其他费用 本项目其他费用估算见表（单位：万元）（单位：万元）序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费563.62竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费6其他合计63.67 52、7、不可预见费用、不可预见费用:按项目2007年-2008年约2年的开发周期,以建安成1.5%=191万元。项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/097 7、酒店装修成本：、酒店装修成本：72001000=880万8 8、酒店式公寓装修成本：、酒店式公寓装修成本：9700 1000=880万 会议室装修成本会议室装修成本：700 1000=70万9 9、项目售前成本小计：、项目售前成本小计：1 1项项+2+2项项+3+3项项.8.8项项=17617.6=17617.6万元1010、销售费用：、销售费用：4284742847万元1.5%=642.7万元1111、销售推广成本：、销售53、推广成本：4284742847万元 5%=2142.3万元项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/09项目各种财务数据估算收入销售收入表销售收入表面积销售率单价合价(万元)写字楼写字楼30516100%600019835产权酒店产权酒店7200100%70005040商业商业1730034.6%1955511705酒店式公寓酒店式公寓9700100%50004850车位车位897015.8%100001417合计合计42847*引入政府职能机构1100平米,地下停车库7553平米未计入销售。*未销售的商业部分留做开发商做资产运营总计11320平米。汇聚勤诚 智信专业2007/09154、212、税收、税收:本项目各项税收按总销售收入的13.2%预算（全程综合税率）。42847万元13.2%=5655.8万元；1313、摊入销售成本、摊入销售成本+税收后税收后=项目总投入项目总投入 理想销售值总投入：9项+10项+11项+12项=26058.4万元；1414、贷款利息：、贷款利息：自有资金50%，贷款50%；利息：26058.4万元50%=13029.2万元10%年息=1303万元 1515、计利息总成本：计利息总成本：销售值总投入+贷款利息=26058.4万元+1303万元=27361.4万元 项目各种财务数据估算支出汇聚勤诚 智信专业2007/09结论结论1616、投资回报55、投资回报 净利润净利润 总收益总收益1 1）计利息投资回报：）计利息投资回报：42847-27361.4=15485.642847-27361.4=15485.6万元万元投资回报率投资回报率:15485.6:15485.642847=36.1%42847=36.1%2)2)成本投资回报率成本投资回报率 -净利润净利润总成本总成本项目各种财务数据估算回报率15485.615485.6 27361.4=56.6%27361.4=56.6%汇聚勤诚 智信专业2007/09自留资产每年可以提供租金收入自有项目面积月租金年租金(万元)自有商业面积1132030元/月*平米407停车场7553(377个56、)350元/个*月158.3写字楼”偷出”面积1525.815元/月*平米27.5合计592.8备注：销售部分车位后，车位比达到200：1车位租金月租金价格参考财富广场车位租金价格写字楼”偷”出来的面积按写字楼的建筑面积的5%计：305165%=1525.8平米汇聚勤诚 智信专业2007/09经济帐结果经济帐结果净利润率为净利润率为56.6%56.6%培育期后持有面积每年租金收入为培育期后持有面积每年租金收入为592.8592.8万万汇聚勤诚 智信专业2007/09从经济帐结果看从经济帐结果看1、利用建筑元素及附加元素将项目充分拔高；、利用建筑元素及附加元素将项目充分拔高；2、规划上、规划上“偷面积偷面积”，利用性价比顺利出场；，利用性价比顺利出场；3、“用退了的用退了的20米甚至更多米甚至更多”，做半地下与地上广场，做半地下与地上广场商商 业，兑现商业价值。业，兑现商业价值。本案规划定位的几个主要方向本案规划定位的几个主要方向