1、MOCO项目商业定位分析项目商业定位分析一、市调目的一、市调目的：通过对重庆主城区典型性家居生活类卖场和社区家居生活类非典型商业形态，以及MOCO项目周边的经营性物业状态的市场调研工作，为MOCO项目的准确定位、品牌规划及租赁策略的制订提供准确的市场依据。二、市调主体二、市调主体：1、南岸区：上海城 2、江北区：檀香道壹号 3、MOCO项目周边的物业状况三、市调时间三、市调时间：2009年11月3-11月8日上海城上海城四、市调主体及现状四、市调主体及现状1、南岸区上海城项目介绍及业态的分布情况南岸区上海城项目介绍及业态的分布情况 上海城长江旅游广场位于南岸区南坪中心商圈内，是西部首家以旅游为2、主题集零售、建材、家居、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游观光于一体，一站式、多功能、体验式旅游购物广场。商业总面积达26万平方米，包括近13万平方米上海百联购物中心、约7万平方米红星美凯龙（二店）全球家居生活广场、2万余平方米嘉德数码广场、4条旅游主题步行街，以及一幢5A级写字楼和五星级酒店，同时，还设置了4000多个停车位。但据上海城总经理王明炯介绍，红星美凯龙二店将增加面积到12万方左右，嘉德数码广场将停止经营转给红星美凯龙，同时上海百联购物中心也将减少3万平米的经营面积转给红星美凯龙经营。两大商业格局即将形成。但百货类零售业以中低档为主，餐饮类招商困难，上海百联希望通过招商外包解决问题。目前3、红星美凯龙已试营业，以经营中高档建材洁具为主，并希望江北店更多植入家具类产品。中央大街商业规划：中央大街商业规划：名人名品示范地、中国传统文化与现代文化展示地，特色旅游文化商品、时尚品牌专卖店、极具传统风韵的经典老店及特色旅游产品店。（商业规划多次调整，未见实质性工作推进）北大街（会展中心方向）：北大街（会展中心方向）：重庆时尚休闲娱乐新高地，时尚咖啡馆、酒吧、高档KTV、会所、雪茄吧、中西概念餐饮、健身等休闲娱乐业态。（目前招商情况停滞）阿拉女人街：阿拉女人街：女人旅游及消费用品。（规划刚刚完成，拟招主力商家为天街香港城）2、上海城临街商铺的各项指标、上海城临街商铺的各项指标名称面积（）商铺4、大小（）租金（元）备注备注 中央大街1万左右30-50左右120-150左右物业管理费6元 北大街 1万左右50-100左右50-80左右 阿拉女人街 3000左右15-3060-80左右檀香道壹号檀香道壹号 1、江北区檀香道壹号的介绍、江北区檀香道壹号的介绍 总体量2万平方米的檀香道壹号国际家居馆，是长安地产的社区商业，位于五黄核心生活区。汇集国内外中高档名品家私，融合多样化的家居装饰风格，考虑满足城市精英对新家个性化、人文化的需求，定位较为模糊。问题：简单的产品罗列，缺少市场推广的噱头，该公司为引进品牌付出成本较高，业态较为孤立，与行业没有呼应，缺少国际认知品牌，客群定位模糊。2、业种布局5、及招商策略、业种布局及招商策略 招商策略：招商策略：1、租金按套内面积计算，统一实行八折优惠；2、物业管理费（含中央空调费和公共能耗费）：20元，不优惠；3、对于进口品牌和拟定进驻的主要品牌，可以给予特殊政策：一年免租和甲方给予装修补贴；4、一般租赁户给予3-6个月的装修期 楼层楼层 业种分布业种分布 品牌品牌 租金（元）租金（元）一楼 美式家具、中式家具、欧式家具、沙发、音响、西餐、艺术馆 美克美家、梵思豪宅、FFDM、静笃堂、羽丰、丹麦丹拿音响、美壅居、美萝阁、长安现代艺术馆、欧洲房子 120元 二楼 美式家具、床具、新中式家具、酒藏专家、饰品花艺、现代家具、西餐、进口墙纸 路福、美克美家6、沃米、理想空间、联邦家私、鼎盛、库乐美酒藏专家、米兰映象、格致家饰、欧洲房子 100元 楼层楼层 业种分布业种分布 品牌品牌 租金（元）租金（元）三楼 欧式家具、新中式家具、现代家具、美式家具、设计公司、整体衣柜、进口橱具 英伦美家、香港摩登家具、索非亚、莱克斯蔓、仟格、国际公馆、米高设计、柏丽橱具、韩国餐厅 80元 四楼 整体家居、美式家具、进口洁具 迪玛士、雷因、来今屋、杜拉维特、阿仕莱、点睛大师、家泰勒、法国爵士岛咖啡 70元 MOCO项目周边商业状况项目周边商业状况金科蚂蚁金科蚂蚁SOHO商业商业 此项目由于紧邻红星美凯龙，约15000平方米的临街商业物业业态均为家居及家居配套类，但7、商业管理没有脱离社区商业的模式，全部采用销售后业主自行租赁的方法，因此业态分布比较杂乱，家居品牌良莠不齐。艺展艺展家居饰品街家居饰品街 位于红星美凯龙的对面，靠近项目约300米左右的艺展饰品一条街于今年9月份全面营业。艺展家居饰品街是重庆第一个专业家居饰品卖场，第一期面积有1500平方米左右，集结了伊丽莎白、典藏画廊、豪斯卡特、拉雅莲花、润驰墙纸布艺等家饰品牌，是重庆地区目前最大的集家居饰品、工艺礼品、古典家具、陶瓷、玻璃器具、花卉花艺于一体的专业饰品市场。此物业没有销售，是由开发商统一策划、统一管理、统一招商，整个市场定位清楚，管理有序，但目前销售略显冷清，还需要进一步推广。MOCO项目周边8、商业物业租金及物业费状况项目周边商业物业租金及物业费状况项目项目 商业状况商业状况 租金租金 物业费物业费 备注备注 红星美凯龙 商场形式 按套内面积收取：一楼：105元一楼：165元二楼：105元三楼：90元四楼：55元 按建筑面积收取：15元(包含空调费和公共能耗费)第一年招商策略是统一免租9个月，对于特别好的品牌作个案处理 项目项目 商业状况商业状况 租金租金 物业费物业费 备注备注 金科蚂蚁SOHO 临街商铺 按套内面积收取：依据门面位置70-90元不等 按建筑面积3元 装修期：面议 艺展家居饰品街 临街商铺 按套内面积收取：依据门面位置80-90元不等 按建筑面积5元 装修期：30-9、40天 对对MOCO项目的市场定位、业种布局及租赁政策的建议项目的市场定位、业种布局及租赁政策的建议市场市场定位定位：（设计、艺术、卓越、科技）：（设计、艺术、卓越、科技）未来家居走向必然从单纯物质的功利追求普遍提升到更高的精神审美层面，促使人们逐渐意识到，家居从满足物质欲望的纯产品化时代，上升到标志社会阶层身份认可的品牌化阶段，传递思想的设计生活方式的境界。逐渐演变为由使用功能-质量服务-生活方式（文化认同，阶层认同）。奢侈生活方式馆是全球顶级家居品牌梦想联手打造的家园，国际众多知名的设计师希望品牌产品能注入他们的灵感。奢侈生活方式馆可以给顾客提供一个非常体验空间，是最顶级的家居文化艺术馆并10、引领当今国际家居最经典、最奢华的最新风尚。让社会精英畅想于高品位实景空间中，尽情体验品位生活灵感。目标客户定位目标客户定位 社会中高收入、高品位之成功人士，“这群人的特点是消费力强，通常有一定的生活阅历，不会盲目跟风，讲究生活品质，有自己独立的喜好和对品牌的研究”。城市的存在改变了人的生存方式，提升了居住人群的生活品质。一个城市的发展离不开各项功能设施，我们要做的就是要完善城市的商业布局，我们专注服务于这座城市中最具生活品质、向往卓越生活、有思想、有品位的精英阶层。风格定位风格定位 采用主题式布局与功能分区、品牌展示相结合的集中全面地展示享誉世界的家居名牌，突出家居商品的文化属性和品味特征，畅想于高品位品牌店中，尽情体验、品位生活灵感。风格定位风格定位 采用主题式布局与功能分区、品牌展示相结合的集中全面地展示享誉世界的家居名牌，突出家居商品的文化属性和品味特征，畅想于高品位品牌店中，尽情体验、品位生活灵感。说明说明：该报告只是本人的个人建议，本人充分考虑到了本项目的实际情况，本项目的定位方向建议考虑符合品牌定位的某一个阶层的消费人群，不可能满足所有的客群需求。以品牌家居为核心的、在符合消费者消费心里的整个商品价格层面上，寻求合作品牌。不需要考虑在商场平面进行更多的商品功能区域划分。谢谢 谢谢 ！