1、二级市场策划品控中心深圳中原商业事业部莱蒙龙华莱蒙龙华3#3#、4#4#、5#5#地块商业规划建议地块商业规划建议23目的目的1、研究龙华新城商圈在深圳商业格局中的地位p深圳城市发展轨迹p案例：南山、宝安发展轨迹2、研究本项目在红山站商圈的位置p龙华新城商业格局p商业价值最大化建议3、研究莱蒙龙华3#、4#、5#地块商业分布p地块商业价值研判p商业分布初步规划4、研究本项目主题定位、商业功能及业态组合p项目属性p市场调研p市场需求4龙华新城在深圳商业格局中的位置龙华新城在深圳商业格局中的位置我们在龙华新城的位置我们在龙华新城的位置项目地块价值研判项目地块价值研判商业规划及周边车流分析商业规划及2、周边车流分析 项目定位项目定位5我们在龙华新城的位置南山发展分析2030城市商业规划区域发展前景展望深圳城市商业发展轨迹宝安发展分析6东门商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈华侨城商圈深圳商业沿地铁轨迹呈多核发展深圳商业沿地铁轨迹呈多核发展深圳深圳商圈分布图商圈分布图 深圳商圈在区域结构上呈现如下特征：传统商圈区域特色逐步凸现，主要次级商业区域渐成气候，地铁沿线成商业地铁沿线成商业热点热点。宝安中心区商圈龙华新城 随着深南路两旁商业饱和，一条由南向北的商业由南向北的商业带带将逐步呈现，这条新商业带南起皇岗，北至龙华，新商业带将促进由龙华、板田和观澜组成的中部综合组团的发展，一3、个由龙由龙华龙华新城为中心的新商华龙华新城为中心的新商圈将强势出现圈将强势出现。城市多核发展是城市商业发展的必然趋势，深圳城市多核日渐形成，龙华龙华新城发展处在有利的城市新城发展处在有利的城市多核发展阶段；多核发展阶段；72030城市商业规划呈一个中心两翼发展城市商业规划呈一个中心两翼发展2030规划将福田中心区定位为城市核心区。本项目所在区域仅为规划中的发展重点之一，从区域现状及未来规划均无法与福田区中心区进行竞争。本区域商业项目以对关内客户的吸引力较弱。本项目的消费群基本为区域内客户区域内客户及深圳新客站带来的旅游客户旅游客户。8 交通是城市化发展的重要标志，也是土地增值的必备物质基础。梅4、龙路、福龙路、地铁四号线、深圳新客运站和南坪快速干道等，主要集中在二线扩展区。梅龙路梅龙路深圳新客站深圳新客站南坪快速南坪快速福龙路福龙路地铁地铁4号线号线梅林关口梅林关口二二线线扩扩展展区区 区域定位：中心区后花园，现代服务业为主的综合功能新城，深圳中部物流中心和交通枢纽，与中心区相配套的工业、商贸、仓储、房地产业协调发展的次中心区，深圳中北部区域性的行政、深圳中北部区域性的行政、经济、文化中心经济、文化中心。区域发展前景展望区域发展前景展望商业北商业北“伐伐”第一站第一站9城市西进第一站城市西进第一站南山发展轨迹分析南山发展轨迹分析发展发展阶段阶段功能功能配比配比标志标志项目项目启动期启动5、期萌芽期萌芽期发展期发展期升级期升级期成熟期成熟期1992-19951992-19951996-19991996-19992000-20042000-20042004-20082004-200820092009左右左右获市政府批准立项开始建设中心区北区住宅成型住宅开发完毕，核心区大量土地出让核心区全面建设核心区基本建设完毕海珠城海文花园创世纪海城保利城海岸明珠观海台天利广场海岸城保利文化广场凯宾斯基68层金融中心地铁开通10城市西进第二站宝安发展轨迹分析发展发展阶段阶段阶段特征阶段特征标志项目标志项目启动期启动期萌芽期萌芽期发展期发展期升级期升级期成熟期成熟期2002-20032002-2006、32004-20052004-20052005-20062005-20062002007 7-2009-200920102010左右左右深圳房地产开发向深圳西部拓展政府规划5年打造一个新宝安住宅开发基本完毕，核心区大量土地出让核心区全面建设核心区建设完毕天虹商场宝安电子城肯德基凯旋城幸福海岸新岸线西岸观邸宏发领域第5大道君逸世家地铁开通深南大道和宝安大道接通深港西部通道开通中心公园购物公园特色商业街区先住宅后商业的开发顺序，待片区有一定居住氛围后再开发商业物业，规避商业的培育先住宅后商业的开发顺序，待片区有一定居住氛围后再开发商业物业，规避商业的培育期期过长风险。过长风险。11龙华新城在深圳商7、业格局中的位置龙华新城在深圳商业格局中的位置我们在龙华新城的位置我们在龙华新城的位置项目地块价值研判项目地块价值研判商业规划及周边车流分析商业规划及周边车流分析 项目定位项目定位12我们在龙华新城的位置商业之与项目整体开发及发展商品牌竞争模型分析可经营形态分析项目在龙华新城的位置商业价值最大化标准13项目在龙华新城商业中的位置项目在龙华新城商业中的位置从地铁对商业带动作用来看，龙华新城预计将会形成以4号线途经龙华新城的3个重要站点为中心的商业中心，打破龙华商业相对分散的局面；龙华火车站龙华火车站站商圈站商圈红山站商圈红山站商圈龙塘站龙塘站商圈商圈综上所述，本项目处在未来龙华新城综上所述，本项目8、处在未来龙华新城商业核心价值区，商业发展前景较乐商业核心价值区，商业发展前景较乐观，但周边竞争亦较大。观，但周边竞争亦较大。各自站点均会形成一批集购物、休闲、娱乐于一体的超级购物中心；本区域商业较为集中，以红山站为中心，周边会形成有3家以上大型商业中心；红山站两翼的中航和港铁项目，从体量和地铁优势上，与本项目形成直接竞争，同时，亦可以形成辐射整个龙华新城及周边区域的大型副城市商业中心；14本项目本项目中航地产绿景地产港铁公司周边项目周边项目案例案例住宅面积（住宅面积（）商业面积（商业面积（）商业面积比例商业面积比例原港铁龙华项目299,000160,00054%中航龙华项目240,00072,9、00030%鹏润达项目123,52630,00024%绿景龙华项目188,00025,00013%本项目563,000102,00018%参考项目参考项目案例案例住宅面积（住宅面积（）商业面积（商业面积（）商业面积比例商业面积比例华润中心550,000188,00034%北京SOHO现代城480,00019,9004%商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的基本指标之一商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的基本指标之一，我们可以根据这一比例，我们可以根据这一比例，判定客观存在的社区商业的对外性质强弱：判定客观存在的社区商业的对外性质强弱：竞争状况竞争状况内向社区型城市综合体由于两项目商业10、提量及住宅提量均较小，且面对周边巨大的商业提量，两项目只可能选择内向社区型。与本项目竞争关系较小。面对两个商业面积较大的竞争对手，本项目选择：规避？规避？OR 挑战？挑战？15了解竞争对手实力了解竞争对手实力中航公司中航公司在深从事2004年起从事地产项目开发。已开过过三个高档住宅，及一个商业项目，尚属于属于发展中的开发商发展中的开发商。在深具有一定的客户具有一定的开发经验商业综合体运营经验不足国企市场反映较慢已确定商家为：天虹百货，基本确定格兰云天酒店丰富的百货经营经验16进入市场的四种姿态进入市场的四种姿态我们在市场中的位置我们在市场中的位置引领者引领者挑战者挑战者补缺者补缺者跟随者跟随者11、拥有市场话语权,时常能够发出代表市场走向的声音,拥有一线的品牌号召力。一旦成功会获得巨大的市场优势,可以在市场上轻松获得话语权,但必须拥有突出的产品特点及景观卖点或拥有一线的品牌号召力而或从体量上打造航母社区.能迅速在市场上站稳脚跟在消费者心中迅速树立有别于整体市场的另一形象但需要人为制造市场关注？-大量的营销费用及承担巨大的市场风险拦截领跑者客户，借势宣传，吸引客户，避免直面竞争，节省营销费用。常适用于小发展商。抢占时间进入市场以丰富的商业运营开发经验及强大的号召力引领市场。需要巨大的商业提量并且优越的地理位置及一定的营销费用。对项目的开发时间没有限制，需准确的了解竞争对手，利用自身突出的特12、色及品牌号召力，吸引引领者带来的大量客户在深具有一定的客户具有一定的开发经验商业综合体运营经验不足开发、运营经验丰富强大的品牌号召力位于中心边缘区引领者引领者-原港铁项目原港铁项目补缺者补缺者-中航项目中航项目挑战者挑战者-本项目本项目保证足够的商业体量与之进行共融、竞争保证足够的商业体量与之进行共融、竞争17可经营形态研判可经营形态研判商业星级酒店弊：至少占用3万平米商业，大大减少商业体量，竞争优势锐减 转而从事较生疏的酒店行业，经营风险增大利：回避竞争，分担经营的风险 星级酒店为商业带来大量的高档商旅客户商业便捷酒店弊：便捷酒店有可能与项目商业及住宅的高档定位产一定冲突利：回避竞争，分担商13、业经营的风险 便捷酒店能有效吸纳新客站带来的商率客户，并为直接为商业带来人流 便捷酒店面积在1万米左右，对本项目商业体量影响不大不建议使用该方案18商业弊：直面竞争对手、红海血拼利：充分利用发展商丰富的商业运营经验及强大的品牌号召力 易造成规模效应。使项目具备与其它项目相竞争的基本条件 区域商业大化，使区域与龙华其它商圈竞争具有备优势，利于吸引周边商圈客户 通过前期规划及营销可否解决可否解决弊端？可经营形态研判可经营形态研判19商业之与项目整体开发及发展商品牌商业之与项目整体开发及发展商品牌商业利润的重要来源为项目整体增值发展商品牌实力的展示因此，本项目重点考虑适宜摆放集中式商业的最佳地块地块14、商业价值的研判。综上所述，结合项目现状，项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争，但对于一个有着丰富商业运营实力和商家资源的的发展商来说商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有核心商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有核心竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于发展商住宅的成功和品牌的溢价，都有着重要竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于发展商住宅的成功和品牌的溢价，都有着重要的意义。的意义。20商业价值最大化的标准商业价值最大化的标准商业价值最大化标准硬件可塑性档次定位业态组合经营者实力市场推广策略商业管理服务素质优越的地理位置商业前期规划对项目的成功起着至关重要的作用，依据商业成功经验15、，针对地理位置（地块价值）、功能主体定位、业态组合、硬件可塑性（商业规划）提交建议。前期规划后期招商经营商业价值最大化体现在两方面：一方面依赖前期规划；一方面依赖后期的招商和经营管理。21龙华新城在深圳商业格局中的位置龙华新城在深圳商业格局中的位置我们在龙华新城的位置我们在龙华新城的位置项目地块价值研判项目地块价值研判商业规划及周边车流分析商业规划及周边车流分析 项目定位项目定位22项目地块分析各地块与地铁商业联动便利性项目周边商业环境分析项目人流动线分析地块商业价值分析要素梳理项目周边主要车流动线分析3#、4#、5#地块之间商业价值打分表23项目地块指标项目地块指标144756572836916、570建筑面积252525建筑覆盖率3.53.23.2容积率备注地块面积地块指标413591790122076商业面积共7.6万平米，各地块商业指标可适当自由调整。5#地4#地3#地24地块商业价值分析要素梳理地块商业价值分析要素梳理购物中心选址影响因素易达原则聚集原则依赖各种交通工具，尤其是轨道交通和公交巴士香港购物中心成功借鉴最短时间原则商圈原则各地块与地铁商业联动便利性各地块与地铁商业联动便利性各地块在片区车流易达性各地块在片区车流易达性绿化对各地块商业影响最小化绿化对各地块商业影响最小化各地块与公交人流易达性（规划）各地块与公交人流易达性（规划）25项目周边商业环境分析项目周边商业环境17、分析红山站日出印象七里香榭绿景项目绿化带中航项目港铁项目依据商业聚集效应和地铁人流对商业的支撑作用，本案相比较中航及港铁两商业项目，无地缘优势；鹏润达项目综合以上各种因素，对商业规划而言，在克服无明显地缘和规模优势指导下，项目应借势港铁超大综合以上各种因素，对商业规划而言，在克服无明显地缘和规模优势指导下，项目应借势港铁超大体量商业，形成联动及聚集效应；同时，发挥地块连接商业核心区及住宅区狭长特点，形成较好的体量商业，形成联动及聚集效应；同时，发挥地块连接商业核心区及住宅区狭长特点，形成较好的社区内部商业人流动线，使得商业向周边住宅区进行延伸。社区内部商业人流动线，使得商业向周边住宅区进行延伸18、。依据商业联动的需要，本案西北面绿化带阻碍本案商业和中航项目及港铁项目形成“三角”的商业格局；本案处于商业地带和住宅地带良好的纽带地段，要充分利用自身优势，形成依托地铁大型超级购物中心相延伸的商业地带。26项目人流动线分析项目人流动线分析住宅区住宅区商业区商业区住宅区住宅区地铁口地铁口客运站客运站 主要人流由地铁口、客运站主要人流由地铁口、客运站与住宅区汇聚至本项目与住宅区汇聚至本项目，客运站距离较远，人流主要通过地铁或公交；地铁口人流须经港铁项目再到本项目；住宅人流主要集中在北面及东面，但须过人民路、梅龙路主干道；临港铁物业商业面昭临港铁物业商业面昭示性最好、更能吸纳和聚集人示性最好、更能吸19、纳和聚集人气。气。商业区商业区住宅区住宅区27各地块与地铁商业联动便利性各地块与地铁商业联动便利性红山站日出印象七里香榭绿景项目绿化带中航项目港铁项目鹏润达项目北面主要为住宅，东面为规划中的绿化带及住宅，西南面主要为商业，用商业的聚集性和对街效应原理来分析，本项目商业分布应该充本项目商业分布应该充分利用地块西面。分利用地块西面。三块地块相比较，4#4#及及5#5#地块绿对地块绿对商业的隔离相对较低，商业价值较商业的隔离相对较低，商业价值较大；大；28项目周边主要车流动线分析项目周边主要车流动线分析福福龙龙路路新新区区大大道道人人民民路路富富国国路路梅梅龙龙路路梅龙路：梅龙路：（主要由市区方向前20、往本项目，至五号地块最为便利）市区市区龙华老街龙华老街新客站、龙华新客站、龙华人民路：人民路：（主要从老城区前往本项目的，至三四号地块最为方便）福龙路：福龙路：（主要由市区前往本项目，相对来说至三四号地块有一些便利）新区大道：新区大道：（主要由客运站及龙华方向前往本项目，至五号地块最为便利）布龙路：布龙路：（主要龙华中心城及周边前往本项目，至四五号地最为便利）布布龙龙路路293#3#、4#4#、5#5#地块之间商业价值打分表地块之间商业价值打分表 地块地块因素因素3#3#4#4#5#5#商业环境商业环境1 12 22 2地块利用性地块利用性1 13 33 3地块临街面地块临街面1 12 23 21、3车流易达性车流易达性2 23 34 4人流易达性人流易达性2 23 33 3得分得分7 713131515绿化带绿化带5#5#地块地块富国路富国路红山站红山站3#3#、4#4#地块地块港铁项目港铁项目商业发展方向上，商业发展方向上，5#5#地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；同时，也可以借地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；同时，也可以借助助4#4#主题商业街的打造，起到连接地块东面住宅和地块形成商业互动。主题商业街的打造，起到连接地块东面住宅和地块形成商业互动。综合以上各种因素，3地块商业价值比较：5#5#4#4#3#3#30龙华新城在深圳商业格局中的位置龙华新城在深圳商业格局中的22、位置我们在龙华新城的位置我们在龙华新城的位置项目地块价值研判项目地块价值研判商业规划及周边车流分析商业规划及周边车流分析 项目定位项目定位31商业规划及周边车流分析规划方案二规划目的分析规划方案一32商业规划建议商业规划建议规划目的分析规划目的分析33商业规划建议商业规划建议A方案方案规划建议规划建议A利用绿化带布置生态购物环境构思方向构思方向充分利用绿化带的景观优势，规避商业隔离劣势。利用平层分离人车流，并将停车区域布置在商业高楼层，增加商业价值。消除商业同质化，制造与众不同甚至独一无二的商业形式与环境。为商业带来更多的生态与文化环境。建议说明建议说明 将商业主体布置贴近绿化带布置，并在不增23、加覆盖率的考虑下将住宅布置在商业群楼上。并在商业高楼层布置停车场，西面布置大面积广场，可考虑在临近商业主体处设计部分下沉式广场，与地下商业层相连。还可参考香港太古广场，设置连廊以与港铁地块的可能性商业连接吸引人流。34商业规划建议商业规划建议方案方案A模块示意图模块示意图大面积的休闲公共广场聚集人流，并可以举办各种商业活动停车场入口设置在北向入口，与巴士，出租站相临。总和车流，使其有序人流导引停车场设置在高楼层，以便商业楼层更接近地面层地下一层做商业用途住宅设置在主体商业之上，以节省覆盖率设置连廊将主体商业二层与现港铁商业地块相连西向设计成退台式商业，并覆盖绿化连接绿化带景观借鉴香港太古广场与24、又一城经验，设置统一巴士车站与出租车站绿化带与商业主体相连，在连接处结合景观优势，设计退台引入观光餐厅，酒吧等商业商业主体设置在绿化带旁，和自然景观相结合，打造生态购物环境。35商业规划建议商业规划建议方案方案A模块示意图模块示意图住宅公共广场（步行）绿化带西向街道集中式商业高楼层停车场停车场入口处架空层隔离住宅与商业部分连廊退台式屋顶巴士车站出租车站建议退层式商业街，并覆盖绿化，设置步行系统。配合绿化带景观建立生态商业的优良景观视觉。36商业规划建议商业规划建议方案方案A模块示意图模块示意图休闲广场主体商业住宅绿化带连廊出租车站停车场入口出租车站超大型的广场暨公园空间大气，磅礴，聚集人气，商25、业形象高，视野宽广。37商业规划建议商业规划建议方案方案A交通示意图交通示意图步行系统车行系统停车场入口巴士车站出租车站N38商业规划建议商业规划建议方案方案A商业环境示意图商业环境示意图广场、公园等公共空间使用时间一般在早晨6：0010：00，晚上18：0021：00。东向设置公共空间，可在两个时间段聚集人流，早晨有日出阳光，傍晚没有西晒，清爽宜人商业白天经营时间一般为10：0018：00，实际使用时间为12：0018：00。西向设置退层式商业街，每一层后退一定距离，并布置绿色植被与步行空间。在主要商业时间内营造绿植、蓝天、阳光的地中海式倚山风情街。东向设置社会公共空间西向为退层式商业街夜间26、，傍依绿化带，配合酒吧、特色街铺和徐徐凉风形成夜色商业休闲空间。39商业规划建议方案A商业联动示意图N3#,4#地块配套商业通过聚集的巴士站与出租车站的人流与交通便利连接成一个小商业圈其他项目商业通过广场联动港铁商业项目主要通过连廊连接40商业规划建议商业规划建议B方案方案规划建议规划建议B引入立体化交通系统打造空中花园式购物环境构思方向构思方向引入立体化交通系统分离人流与车流，营造良好有序的消费环境。更好的链接港铁商业氛围，而不仅仅通过人行通道方式。消除商业同质化，制造与众不同甚至独一无二的商业形式与环境。为商业带来更多的生态与文化环境。建议说明建议说明 将商业一层架空，作为停车场所与绿化相27、连接。二层直接与港铁或者其他商业相连接，营造全二层开放式商业。东面营造成台阶式公共空间，可以是广场，可以是公园形式。西面作为商业的主体。在尽量不增加覆盖率的前提下，布置住宅于商业裙楼的上方，并通过商业裙楼的顶楼架空层隔离商业与住宅空间。41商业规划建议商业规划建议方案方案B模块示意图模块示意图步行系统架空于二层，与车辆完全分流架空层内可做停车场与部分休闲区域西向道路完全通车，不做外部步行系统车库入口安置在西向的南北处，导引车流避开东向街道东向设置大型广场或者西班牙大台阶式广场聚集与导引步行人流进入架空层商业南、北、东向设置多个室外自动扶梯导引人流步行路线车行路线设置巴士车在北向，同时兼顾住宅与28、港铁乘车人员设置出租车站在南向，和巴士站分开，形成独立的入口绿化带处于架空层下，可从二层大型天井处欣赏绿化景观，并布置休闲设施与流动商业商业主体设置在二层，不限形式。可做生态型购物形式，打造空中花园式购物环境42商业规划建议商业规划建议方案方案B模块示意图模块示意图住宅绿化带空中连廊街道架空层地下车库入口地下车库入口商业港铁联动架空停车库，顶部架空花园，设置步行系统与建筑物设置多个室外自动扶梯出租车站入口巴士车站主要商业区域，营造空中商业风情街43商业规划建议商业规划建议方案方案B模块示意图模块示意图公共广场兼台阶商业车库入口绿化带住宅东向设置大型广场逐步向架空层过渡，形成公共开放空间。设置多29、个室外自动扶梯巴士车站出租车站入口台阶式广场将人流逐渐吸引到二层，并弱化垂直交通感。同时营造良好的视觉景观44商业规划建议商业规划建议方案方案B交通示意图交通示意图步行系统车行系统出租车站入口巴士车站设置转向N45商业规划建议商业规划建议方案方案B商业环境示意图商业环境示意图东向设置社会公共空间广场、公园等公共空间使用时间一般在早晨6：0010：00，晚上18：0021：00。东向设置公共空间，可在两个时间段聚集人流，早晨有日出阳光，傍晚没有西晒，清爽宜人商业白天经营时间一般为10：0018：00，实际使用时间为12：0018：00.西向营造阳光商业氛围，在主要商业时间内营造绿植、蓝天、阳光的30、暖暖风情商业氛围。西向为主要商业空间46商业规划建议商业规划建议方案方案B商业联动示意图商业联动示意图N2#、3#地块配套商业港铁地块其他项目通过广场台阶连接通过架空层上部连接47龙华新城在深圳商业格局中的位置龙华新城在深圳商业格局中的位置我们在龙华新城的位置我们在龙华新城的位置项目地块价值研判项目地块价值研判商业规划及周边车流分析商业规划及周边车流分析 项目定位项目定位48项目定位主题定位功能业态定位发展模式思考4950机会主义者或引领者?空白市场的先行者新兴商圈核心地域群雄待起、风雨欲来准确找准项目位置?如何突破市场竞争?突破传统模式瓶颈?市场机遇挑战并存同质商业集中供应商业价值挖掘利用?31、项目各部分入市节奏的把握街铺入市的时机?项目发展方向思考项目发展方向思考51边缘商圈边缘商圈深圳市龙华以外区域消费群深圳市龙华以外区域消费群次级商圈龙华消费群次级商圈龙华消费群100100万人及流动人口万人及流动人口 核心商圈核心商圈龙华新城为主龙华新城为主 3030万人万人本项目核心消费圈本项目核心消费圈核心圈：核心圈：龙华龙华新城及周边龙华龙华新城及周边次级圈：次级圈：客运站及地铁站流动人口、龙华中心城客运站及地铁站流动人口、龙华中心城边缘圈：边缘圈：石岩、坂田、观澜、平湖、深圳其他区域石岩、坂田、观澜、平湖、深圳其他区域商圈辐射范围商圈辐射范围52商业形式商业形式总体总体 规模规模建筑形32、式建筑形式交通条件交通条件辐射范围辐射范围业态形式业态形式城市级商业中心城市级商业中心2020万万m m2 2以上以上多个独体商业楼组多个独体商业楼组成的商业街成的商业街依托城市中心主干道的交依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地通枢纽，充裕停车场地外向吸引力极强，外向吸引力极强，辐射整个城市辐射整个城市大型综合类商业，以大型综合类商业，以百货、主题店、超市、百货、主题店、超市、专业市场为主，辅以专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、餐饮、娱乐、休闲、旅游旅游区域级商业中心区域级商业中心1010万万m m2 2左右左右2323个独体商业楼个独体商业楼组合组合依托城市主要干道的交通依托城市主要33、干道的交通枢纽，充裕停车场地枢纽，充裕停车场地外向吸引为主，外向吸引为主，周边服务为辅，周边服务为辅，可辐射可辐射1 12 2个区个区同上同上次区域级商业中心次区域级商业中心5 5万万m2m2左右左右1212个独体商业楼个独体商业楼辅以底商；或低密辅以底商；或低密度商业街度商业街依托城市辅路或靠近主干依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有道，周边人口密集，拥有相应停车位相应停车位外向吸引与周边外向吸引与周边服务并举，通常服务并举，通常辐射本区辐射本区综合商业，以百货、综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社为主，辅以娱乐、社区便利商业区便利商业区域社区商业34、区域社区商业2 2万万m m2 2左右左右独体商业楼或社区独体商业楼或社区底商底商依托城市辅路，周边社区依托城市辅路，周边社区较多，有停车位较多，有停车位周边服务为主，周边服务为主，辐射多个社区辐射多个社区社区便利商业，以超社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营市、餐饮、特色专营店为主店为主社区商业社区商业5000 m5000 m2 2左右左右同上同上依托社区道路依托社区道路服务社区周边服务社区周边社区便利商业，以超社区便利商业，以超市、便利店、特色专市、便利店、特色专营店为主营店为主商业形式探讨商业形式探讨5354 找到适合项目的商业形态和模式，准确定义项目商业个性及特色，从而实现差异化、特色35、化，跳出市场竞争；突破传统商业模式瓶颈，作新商业时代的的倡导者如何突破市场竞争如何突破市场竞争?突破传统模式瓶颈突破传统模式瓶颈?市场机遇挑战并存市场机遇挑战并存同质商业集中供应同质商业集中供应主题探讨主题探讨55项目如何体现生态体验中心特色？1、硬件硬件：建筑风格（外立面、内部装饰、环保建筑材料的运用）、空中花园式购物享受、广场文化（雕塑小品、喷泉、配套等）；2、软件软件：物业管理的理念、环保概念、员工服饰等；3、趋势：趋势：满足消费者心理购物需求；4、现状：现状：结合项目靠近绿化带的现状；5、案例参照：案例参照：日本大阪Namba Paarks购物中心生态体验中心生态体验中心Zoology36、 Taste CenterZoology Taste Center主题探讨主题探讨56生态概念生态概念(日本日本NambaNamba Parks Parks案例案例)以以“人人都市都市自然共存自然共存”为主题的购物中心为主题的购物中心设计理念：设计理念：为当地人们的聚会，文化生活和娱乐提供了一个全新的自然体验场所。八楼顶建有室外剧场，只要通过审查，一般人都可以免费上演圆形剧场等，这“突出奇想”的免费场地，为大家创造一个展示自己机会，大大地吸引了人流。57 该项目除了一个自然元素稀少的城市添加了一撇浓重的绿色之外，其独具特色的公园与街道相连，令路人在行走时可以欣赏到四周的树林、岩石、峭壁、溪流、37、瀑布、池塘、露天平台和别具匠心的九楼顶“都市农场”。公园下面有一道溪谷，一条小径穿过谷地，两侧则设有各具特色的零售、娱乐和餐饮服务。生态概念生态概念(日本日本NambaNamba Parks Parks案例案例)58生态概念生态概念 利用室内和室外的园林设计，配合特色小品的点缀，打造生态的绿色空间。59小品装饰小品装饰60外立面风格建议外立面风格建议生态体验中心发展方向：地域文化与国际时生态体验中心发展方向：地域文化与国际时尚的融化（例尚的融化（例:上海新天地、日本上海新天地、日本NumbaNumba)61集中商业集中商业 独立大型商业、主题商城，是集多种业态于一体的商业体，通过对主题概念的打38、造，引导消费形势、62步行街步行街 步行街涵盖了餐饮、娱乐、休闲等众多服务功能，现已作为社区里不可或缺的功能配。63创意生活街区创意生活街区 通过对建筑形态、景观处理计新颖等手法的处理，打造多种业态组合、或者主题性较强的全新体验购物上视觉享受，也提升商业街中各层店铺的商业价值，吸引消费者来此休闲、消费。64创意创意shopping houseshopping house街区街区65空中创意空间建议空中创意空间建议利用集中式商业与步行街，以及利用集中式商业与步行街，以及shopping houseshopping house之间的空中空间作为餐饮、悠闲会所功之间的空中空间作为餐饮、悠闲会所功能呈39、现于消费者。能呈现于消费者。空中餐厅空中餐厅66强化广场的利用：设置时尚舞台和极限运动，举办音乐会、明星新闻发布会、新上季品牌服装发布会、街头艺术表演等。吸引人流导入步行街，从而带旺整个商业。时尚舞台极限运动广场时尚舞台极限运动广场-STREETMALL-STREETMALL的的“体验体验”所在所在 街区街区MALLMALL文化塑造文化塑造6768业态定位业态定位业态定位思路消费者需求调查市场业态调查项目属性项目功能项目可选择业态市场需求业态项目业态69项目属性项目属性项目区域商业地位项目区域商业地位项目西面为中航项目西面为中航7 7万万的集中式商业的集中式商业 项目西南面为港铁的项目西南面为40、港铁的纯商业物业纯商业物业(近近1616万万)地铁口就在项目附近地铁口就在项目附近70项目属性项目属性核心价值区应具备功能核心价值区应具备功能71项目属性项目属性核心价值区应具备商业形态核心价值区应具备商业形态核心商业形态家庭服务家庭时尚家庭娱乐辅助商业形态家庭休闲品家庭必需品家庭生活类72本地市场业态调查本地市场业态调查73调查对象年龄调查对象年龄18-40岁学历程度学历程度大专、本科以上占70%家庭收入分布（元家庭收入分布（元/月）月）4000-10000家庭用于普通消费品开支家庭用于普通消费品开支700-2800主要竞争对手主要竞争对手沃尔玛、天虹、华润万佳、梅林家乐福区域人们最常去的购41、物场所区域人们最常去的购物场所华强北、华润万象城、梅林家乐福、龙华天虹、佳华百货在龙坂片区购买的主要物品在龙坂片区购买的主要物品日用品、食品购物选择的交通工具购物选择的交通工具公交车55%、私家车28%、其它17%在其他区购买的物品在其他区购买的物品服装、鞋帽、化妆品、家电、书籍单次购物金额（元）单次购物金额（元）30-200之间，其中超市80元以下百货公司50-200元看电影的人群中，绝大多数人接受40元以下票价若有真冰，能接受的票价是15元以下娱乐：主要是书吧/书店、咖啡店、酒吧每月消费1-2次，每次消费51100元单次餐饮消费金额单次餐饮消费金额 50-200之间之间，主要巴蜀风、湘鄂情42、老院子等川湘菜，北海渔村中原深港研究中心龙坂片区居民购买行为调研问卷统计表：(2006年5月）注：龙坂片区居民及中原会意向置业龙华新城客户调研，250份有效问卷消费者需求业态调查消费者需求业态调查74业态百分比超市91%百货公司78%专卖店40%影院35%溜冰场5%特色餐饮71%儿童游乐场25%家具20%家电专营店51%业态需求量统计表消费者需求业态调查消费者需求业态调查75项目整体功能定位项目整体功能定位项目功能定位根据项目属性满足消费者需求挖掘市场潜力社区商业配套餐饮特色街区大型购物中心休闲时尚街区开放式开放式76项目业态定位项目业态定位地块地块商业功能简述商业功能简述业业 态态 形形 式式所占面积所占面积所占比所占比例例2地块社区店沃尔玛购物广场26000平米25%3#、4#地块时尚休闲风情街美容美体、茶馆、咖啡厅、精品店、便利店、银行等；6000平米6%5地块广场部分景观特色餐饮街酒吧、西餐厅等；3000平米3%5#地块购物中心 主题百货、大型影院、国际品牌专卖、大型家电、大型水疗、高端餐饮、高端体验家居、电玩游乐等；67000平米66%77