1、葫芦岛项目商业市场报告葫芦岛项目商业市场报告 营销管理中心销售管理部针对本案此次市场调研主要目的是：针对本案此次市场调研主要目的是：通过对葫芦岛市宏观经济状况研究、葫芦岛市区通过对葫芦岛市宏观经济状况研究、葫芦岛市区房地产市场发展状况及既定目标客群消费观念研究，分房地产市场发展状况及既定目标客群消费观念研究，分析出本案所在区域的商业地产市场供求情，预测出未来析出本案所在区域的商业地产市场供求情，预测出未来房产市场的发展趋势，同时结合供求状况寻找出本案的房产市场的发展趋势，同时结合供求状况寻找出本案的市场机会点。通过对项目优劣势分析，结合城市总体规市场机会点。通过对项目优劣势分析，结合城市总体规2、划对项目进行精准定位，寻求相关解决策略，为项目的划对项目进行精准定位，寻求相关解决策略，为项目的产品规划设计提出建设性意见；为后续营销策划活动执产品规划设计提出建设性意见；为后续营销策划活动执行提出参考性方向；为未来销售策略及价格制定等提供行提出参考性方向；为未来销售策略及价格制定等提供客观依据。客观依据。一、研究方法与模型选择一、研究方法与模型选择二、城市经济与宏观分析二、城市经济与宏观分析三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较 四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究五、客群及业态分析五、客群及业态分析六、产品规划设计建议六、产品规划设计建议七、价格建议七、价格建议一、研究方法与模型选择3、一、研究方法与模型选择针对本案市调报告研究框架针对本案市调报告研究框架城市经济与地产宏观城市经济与地产宏观分析分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析 竞争个案对比研究竞争个案对比研究客群分析客群分析产品规划建议产品规划建议营销规划营销规划SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析本案环境分析本案环境分析第一步第一步 第二步第二步第三第三 步步第第 四四 步步第五步第五步 市调报告研究模型市调报告研究模型物业需求量预测物业需求量预测 GDP变化及其预测变化及其预测 物业供需状况物业供需状况 土地供应量土地供应量 价格预测价格预测 经济增长刺激需求经济增长刺激需求 人口增长与人口增长与新增的住宅求新增的住4、宅求 人口及其发展规划人口及其发展规划 消费者需求调查消费者需求调查 确定目标客户群确定目标客户群 人均居住面积变化人均居住面积变化 研究目的研究目的 项目定位项目定位 房产价格定位房产价格定位 面积户型配比面积户型配比 建筑类型及销售方案建筑类型及销售方案 物业供应市场调查物业供应市场调查 SWOT分析分析 供需对比分析供需对比分析 二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市定位城市定位二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析玉皇商圈老百货商圈火车站商5、圈CBD二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛主要商圈租赁价格葫芦岛主要商圈租赁价格 单位单位:元元/天天/平方米平方米玉皇商圈1.3-2.0元/平米/日老百货商圈2.5-3.5元/平米/日火车站商圈1.5-2.8元/平米/日CBD二、城市经济与房地产宏观分析从上图可以看出，随着城市不断外廓，城市经济不断发展，人口基数与规模逐年以0.3%增长，促进了城市房地产市场的发展以及各种产品需求的增加。城市经济与房地产宏观分析从上图可见：随着国民经济经济的飞速发展，以及中国人固有的置业情节，致使经济活跃城市较高人群出现多次置业，并带动其城市区域首次置业高峰。预计到2008年，受国家经济发展拉动，将会出现一次6、置业高峰期及一次较大的市场放量期。二、城市经济与房地产宏观分析葫芦岛市国民生产总值及增长率葫芦岛市国民生产总值及增长率葫芦岛市国民生产总值及增长率每葫芦岛市国民生产总值及增长率每年以年以14%的点数递增，城市经济活跃，产业结的点数递增，城市经济活跃，产业结构丰富构丰富二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市7、经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析城市经济与房地产宏观分析二、城市经济与房地产宏观分析三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较商业产商业产品类型品类型面积大小面积大小行车范围行车范围商圈人商圈人口数口数商家户数商家户数邻里型邻里型约约5000M5000M2 210000M10000M2 2510510分钟分钟1010万人万人20302030家家社区型社区型约约15000M15000M2 220000M20000M2 210201020分分钟钟3030万人万人3010030100家家(主力店：大型超主力店：大型超市市)8、区域型区域型2626万万M2M22 20 03030分分钟钟4545万人万人以上以上100150100150家家(主力店：百货公主力店：百货公司司)超区域型超区域型610610万万M2M230403040分分钟钟100100万万200200家家(主力店：主力店：3535家家)超级超级型型1010万以上万以上6060分钟以分钟以上上100100万以万以上上200200家以上家以上(主力店：主力店：5 5家以上家以上)三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较商铺的分类商铺的分类依组织分类依组织分类购物中心购物中心(Shopping Mall)(Shopping Mall)、百货公司、超市、百货公司9、超市、专业店、连锁店、量贩店等。专业店、连锁店、量贩店等。依地理位置分类依地理位置分类商业街商业街(区区)店铺、市中心店铺、住宅区店铺、店铺、市中心店铺、住宅区店铺、郊区店铺。郊区店铺。依规模大小分类依规模大小分类大卖场、中卖场、小卖场大卖场、中卖场、小卖场依业种分类依业种分类综合卖场、精品店、餐饮店、服饰店、杂货店、五综合卖场、精品店、餐饮店、服饰店、杂货店、五金金等。等。依客户分类依客户分类男性专卖店、儿童专卖店、女士用品店、婚纱等男性专卖店、儿童专卖店、女士用品店、婚纱等三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较商业中心常犯的错误商业中心常犯的错误 缺乏目标市场观念（对市场不够深入，定位10、不够清晰）缺乏目标市场观念（对市场不够深入，定位不够清晰）定位后缺乏持续经营观念定位后缺乏持续经营观念(或实力不继或管理不善或实力不继或管理不善)商品搭配不当，未事先计划商品配合，主题商品及配件商品搭配不当，未事先计划商品配合，主题商品及配件 商品不相称（例如服装店旁卖烈酒）商品不相称（例如服装店旁卖烈酒）商业街不只是商业街不只是“设定设定”及及“成立成立”的工作，后继的工作，后继管理管理及及经经 营营工作更是重点工作更是重点 资本的营运估算错误（例如：回收期太长、回报率降低）资本的营运估算错误（例如：回收期太长、回报率降低）三、各种商业类型比较三、各种商业类型比较成功案例：富都家居装饰广场成11、功案例：富都家居装饰广场 投资回报+主题商业规划失败案例：书香家园失败案例：书香家园 产品规划+后续经营四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究富都家居装饰广场富都家居装饰广场富都家居装饰广场隶属于葫芦岛富都家居装饰广场隶属于葫芦岛市政府扶持玉皇商贸市政府扶持玉皇商贸(A)区区,四、竞争个案对比研究四、竞争个案对比研究五、客群及业态分析五、客群及业态分析年龄年龄比例比例20岁-25岁4.0%25岁-30岁11.0%30岁-35岁33.0%35岁-40岁42.0%40岁以上10.0%客户客户年龄年龄五、客群及业态分析12、五、客群及业态分析战略性战略性五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析五、客群及业态分析类型类型比例比例毛坯97.0%精装3.0%装修装修标准标准五、客群及业态分析五、客群及业态分析由于现阶段项目仍处于期房阶段，商业概念及区域价值尚由于现阶段项目仍处于期房阶段，商业概念及区域价值尚未得到有效挖掘，买家基本以散户投资客居多，购买多为未得到有效挖掘，买家基本以散户投资客居多，购买多为投资与自营，经营目的较为模糊，购买面积基本在投资与自营，经营目的较为模糊，购买面积基本在80-320M2左右，相信随着散户不断的增多13、，大客户购买数量左右，相信随着散户不断的增多，大客户购买数量也将有所提升，目标客群将会更加清晰。也将有所提升，目标客群将会更加清晰。六、产品规划设计建议六、产品规划设计建议1、14个墙体铺位；2、销售均价7000元/平米，共计1.6万平米，销售总额1.12亿元。3、如果不更改产品设计，将会损失过半，造成巨大的销售阻碍及利益损失。六、产品规划设计建议六、产品规划设计建议底商一层，采用柱体框架结构，可以避免产品硬伤带来的销售阻碍底商一层，采用柱体框架结构，可以避免产品硬伤带来的销售阻碍六、产品规划设计建议六、产品规划设计建议地上二层可用于住宅销售或物业办公用房，以及社区医疗卫生站等地上二层可用于住14、宅销售或物业办公用房，以及社区医疗卫生站等六、产品规划设计建六、产品规划设计建议议底商统一装修风格，做足美式风情氛围！底商统一装修风格，做足美式风情氛围！六、产品规划设计建议六、产品规划设计建议8000平米医院建议改为商业用房，如1、2层用于商铺出售，3-7层用于酒店或小户型公寓销售。如果引进大型医院将给项目销售带来很大的阻碍，同时也暴露出项目规划设计的致命弱点。七、价格建议七、价格建议 以上价格视公司现金流及区域市场状况进行调整以上价格视公司现金流及区域市场状况进行调整七、价格建七、价格建议议商业各区块价差排布示意图商业各区块价差排布示意图5500元/m25000元/m25000元/m25000元/m25000元/m25000元/m25500元/m25000元/m25000元/m2以上价格是在产品方正，无任何硬伤前提下的价格，如不进行产品优化，价格另行制定以上价格是在产品方正，无任何硬伤前提下的价格，如不进行产品优化，价格另行制定七、价格建议七、价格建议