1、浙江商贸城儿童主题乐园招商建议浙江商贸城儿童主题乐园招商建议发 展 商：广汇房地产开发有限公司全程策划：美奥房地产营销策划机构目 录一、招商策略31、商业成功的要素32、价格策略33、招商优惠条件44、项目招商阶段划分65、招商引资卖点7二、招商工作程序8三、经营业态分布建议9四、媒体推广计划11五、活动内容建议12六、费用预算13第 10 页一、招商策略1、商业成功的要素一个商业项目的成功，必须以下几方面配合：商业成功基本要素商业硬件的可塑性商业定位业态规划市场推广招商策略商业整体经营管理水平商户实力一个商业是否能够运营的成功将主要取决于后期的商业整体经营管理运营水平，同时商户是否有实力有信2、誉也是商业成败的关键因素。因此本项目必须要把有实力和号召力的经营者吸引进驻作为牵头旗舰商户。为引进旗舰商户，本项目有必要把租赁条件尽量放宽，让他们先行落实进驻，再利用知名商户的号召力去吸引其它商户，通过多方面的租金优惠策略加快把所有商铺全部租出，并成功开业。2、价格策略为便于体现不同招商阶段租价的差异性以及对品牌商家的区别政策，拟在前期基准租价的基础上平均调高30%，作为对外公开招商的面价，今后在招商过程中将视具体情况在面价的基础上给予租户10-30%左右的折扣。A、针对业态招商价格策略针对旗舰店，它是整个项目商业价值的体现及维系项目整体的招商价值，应实行低价招商策略，可考虑接近甚至低于基准租3、价,数量可控制在各大类经营品种35店；针对主力店：它是项目整体策划定位的支持点，是项目形成独特经营特色的保障，应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以低于面价30%作为优惠；针对品牌店：它是项目整体租金、经营业绩及经营环境的主要支撑，租金可考虑接近面价或略低于面价（15%20%）作为招租标准；针对专业店：服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。B、针对不同因素差异招商价格策略根据各商铺位置差异、交通组织差异。位置差异：按商铺所处位置由优至劣的差价比例在10-50%之间；流通情况：人流良好的商铺租价高于其它单元，差价比例控制在3-5%。3、招商优惠条4、件A、招商优惠形式年期：建议以2年固定合约或3年固定合约可商议。免租期：一般行业免租期15天至30天，此条款可作为协商合作的其中洽谈条件之一。由于项目位于阜阳商业竞争最大的地带，要将本案重新树立一个强烈的商业氛围，在此立稳脚需要一定的时间，所以要租户能够生存，必须给予租户足够的免租期。建议项目免租期延长。管理费：此费用主要包括清洁、保安、经营活动、宣传推广费用等。此条款费用可由发展商承担也可作为协商合作的一些酌情条件。以客带客：已承租的客户介绍新客户入驻本项目，给予增加一定期限内的租金折扣。特定时间签约优惠：客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣等。B、招5、商优惠策略开业前签订租赁合同的商铺免首月租金，知名品牌商家赠送两个月的街内灯箱广告使用权（广告发布费、制作费等直接费用租户自行承担）；头10名额外9.8折；针对一般的商户可给予1530天的免租期；针对品牌客户，大面积的商户可给予4590天的免租装修期。项目入市时机选择入市时机的选择要综合考虑当前商铺因素：项目可租赁时间：由于前期商户的租赁期大多在今年11月份、12月份到期，因此项目争取在春节前重新开业，因此建议在这些商铺到期前两个月进行正式招商。通常选择在正式招商前12个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户；根据项目运作的要求确定本项目从9月底开始进行正式重新招商6、。4、项目招商阶段划分招商阶段性划分由于项目的租赁有一个循序渐进的过程，为保证租赁取得最大的经济效益，并使项目能随时根据市场变化情况作出相应的策略调整，建议项目分四个阶段进行推广，同时也兼顾全局，尽量使每阶段的推广都做到为下一阶段租赁推广奠定坚实的基础。预计整个租赁周期为六个月，从2010年7月至2010年12月，具体情况如下：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间79月 1011月12月份2011年1月推广重点主力店、旗舰店招租可签约意向协议全面招商招商+落实商户签约招商+开业第一阶段：初步推广阶段，此阶段乃初期招商，主要是向有号召力旗舰租户进行推广，以落实主力商户来吸引其它商家户，此阶段7、建议与针对意向品牌商户签约意向协议。第二阶段：全面推广阶段，此推广阶段是工作量最多、实效性最强的时期，乃推广进度的重心发展部份。第三阶段：落实商户进驻阶段，此阶段主要为了消化掉全面推广期那些条件不是很好的剩余铺位，其工作难度较大。第四阶段：交付使用及试营业开幕阶段，此阶段为完成工作阶段，由于有试营业的宣传效果，项目已形成一定的品牌效应，此时主要通过其宣传效应对剩余的铺位进行招商。5、招商引资卖点A、以主力品牌商家为龙头本项目引入中高档主力品牌商家为本项目的最大卖点之一。因为对于一个成功的商业项目，其分布的每个业态都会有其主力品牌商家为核心吸客点，主力品牌商家可以吸引大量的人流和客源，扩大本项目8、的知名度，还可变相为本项目做宣传，其经营在与本项目今后的经营管理中易形成强强联合的共赢局面。其次是这些主力品牌客户，形成招商的龙头效应，为中后期招商铺好路。B、特色定位本项目从差异化策略，可持续发展策略和价值提升策略三方面来发掘出了本项目特色定位阜阳首家以儿童主题体验式购物为中心，此定位是结合产品定位，经营定位，目标消费群体定位于一体，把其特色的核心要素溶入其中。C、专业运营机构统一管理借助由商业专家组成的商业运营公司成熟的商业管理和运作经验，共享长期经营推广，提供统一促销推介等从而降低推广费用，不仅提升和维护了品牌形象也进一步提升了商铺的经营价值。为客户节约推广费用和保证经营旺场，真正贴心为9、客户服务。二、招商工作程序序号工 作 内 容完 成 时 间备 注1确定本项目的招商形式及条件9月30日2招商工作中工商税务费用减免的确定8月1日3制定各种招商项目的租金费用、收益预算、编制租金表9月30日4租赁合同及装修要求9月30日5全面开展招商工作9月30日6招商结束12月30日7开业推广12月1日8开业2011年1月1日三、经营业态分布建议 D E C B A B AAFA区：以品牌童装、童鞋、妇婴用品店，例如：七波辉、爱尔健、史努比、NIKE、ADIDAS、迪士尼、梦特娇、米奇、台湾ABC、娃哈哈、西瓜太郎、杰米熊、金摇篮等B区：以精品外贸童装、童鞋、儿童玩具店，例如：奥迪玩具、宝贝衣10、柜、玛奇朵、中国娃娃、好少年、小鱼尼莫等C区：保留作超市D区：以儿童娱乐、亲子乐园，例如：红帽象亲子乐园、丽婴坊、漂亮宝贝、儿童游戏城等E区：放置一些儿童娱乐设施，例如：滑滑梯、小型旋转木马、儿童乐园等F区：建设树立一个过街龙门架以展示项目的新形象项目目前需要解决的问题和建议a) 西街商铺的墙体打通问题：若引进大型主力店和品牌店，其一定需要几间商铺连在一起，所以需要将内部墙体打通。b) 东街的停车场取消，需要将东街入口处加上几个圆球，以阻挡车辆进入c) 南北街的小吃摊点：建议划定点作为小吃摊点，我司建议在北街广场位置作为小吃摊点制定地点浙江商贸城儿童主题乐园招商建议四、媒体推广计划序号推广内容11、推广媒体选择推广期段推广时间节点及频率备注1项目招商启动信息及招商范围、招商条件、招商政策的公布主标题：儿童产业21世纪朝阳产业副标题：一站式休闲购物乐园；体验式童年生活世界l 现有沿街大牌l 项目沿街灯杆广告l DM单页l 电视电台广告l 短信、条幅根据最终开业时间点另行制定媒体计划l 公司现有沿街户外大牌；l 项目灯杆广告；l 招商单页。l 电视电台广告l 短信l 户外大牌、项目沿街灯杆广告、电视电台，内容为招商信息及招商政策l 制作单页配合招商人员，内容为公示项目已进驻商户2项目盛大开幕活动内容公布主标题：阜阳首座儿童购物乐园盛大启幕副标题：促销信息（待定）l 电视电台广告l DM单页l12、 现有户外大牌l 短信、条幅等l 项目沿街灯杆广告根据开业日确定推广期段l DM单页招商人员持续派单；l 在开业前15天全面推广，持续至项目开业。l 所有涉及到开业宣传的媒体，开业前一星期连续推广l 项目沿街灯杆广告；提前15天更换为开业信息l 短信提前一星期发布项目开业促销信息说明：最终媒体推广策略及计划须确定项目开业时间点，才能够排出具体投放时间点。第 15 页五、活动内容建议浙江商贸城儿童主题乐园运营活动内容一览序号时间内容备注12011年1月1日开街庆典22011.1.232011.1.30新春儿童用品展32011.2.192011.4.17儿童绘画比赛每周六、周日两天举办42011.13、5.12011.5.3欢庆五一52011.5.282011.6.5庆六一儿童用品优惠周62011.9.12011.9.9“我为老师画幅画”感谢老师72011.10.12011.10.7庆国庆儿童用品优惠周82011.11.62011.12.5儿童唱歌比赛六、费用预算 项目推广资金的安排，我们考虑以下几个前提：尽可能节省资金整体安排推广资金本案一年租金收入的30%左右1、现场包装：3万元营销中心形象整改（门头、软包装）：设计制作0.5万元；道旗、户外导示牌：制作、发布2.5万元。2、宣传物料：10万元宣传DM派报： 10万元；3、媒体发布：15万元报纸广告费用：设计发布10万元电视电台媒体：5万14、元4、各类活动及促销礼品费用：30万元开街活动：2万元促销礼品费用：3万元；其余活动（促销、绘画、儿童比赛主题等）25万元5、不可预见费：5万元综上：整体费用预计63万元。（范本）： 商家租赁意向书甲方（出租方）： 乙方（承租方）：为保障双方的权利和义务，双方本着自觉、平等、互惠的原则，经协商一致，签订本租赁意向书,约定内容如下：一、出租方出租的场地：地点： ；物业： 物业 号，建筑面积： 平方米。二、出租场地用途： 三、租金和其它费用的支付方式：1.收费标准：租金标准： 元/天/米2。物业管理费 待定 元/月/米2；2.付费方式：（1）租金和管理费：押 付 ；（2）水电费和燃气费： ；四、租15、赁期限： 年， 年 月 日至 年 月 日。五、乙方支付甲方定金： ，并于签定本意向书7日内支付，待签定正式租赁合同后转为部分押金。六、预计开业时间: 。七、预计签定正式合同时间： 。八、交房工程条件：（一）、建筑装饰部分：建筑物外立面与整个建筑群形成统一风格，由营销部统一考虑。（二）、电气、给排水部分1、供电： 。2、给水系统： 。（三）、消防系统：八、其它约定事项： 乙方如未按本意向书规定时间转签租赁合同，甲方有权不予退还乙方支付的定金，并解除本协议；甲方如未按本意向书规定时间转签租赁合同，甲方应退还此定金，并按此定金标准支付乙方违约金。七、此协议签字或盖章生效。八、未尽事宜双方协商解决，协商不成，可向当地法院起诉。甲方： 乙方：单位地址： 单位地址：邮政编码： 邮政编码：电话： 电话： 传真： 传真：开户银行： 开户银行：帐号： 帐号：