1、古镇商业驱动旅游地产模式研究长寿古镇案例分享2中国旅游地产开发模式3滨水驱动型以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛酒店、别墅、公寓、游艇n千岛湖开元度假村n绿城千岛湖度假公寓创意农业驱动型资源匮乏，位于大都市的郊区酒店、别墅、养老公寓n西双版纳茶禅旅游度假区n波尔多小镇主题公园驱动型城市边缘地带，无强势资源，前期高投入打造人工资源主题公园、酒店、别墅n深圳东部华侨城n迪斯尼乐园高尔夫驱动型地势较平较大的土地资源，用地受到严格控制高尔夫球场、酒店、别墅等n深圳观澜湖高尔夫社区n南京中山国际高尔夫历史文化遗产驱动型以历史文化及历史遗迹为核心资源酒店、别墅n西安华清宫n芙蓉古城5A级景区驱动2、型具有国家级强势资源酒店、别墅、休闲养生项目高尔夫n张家界天门仙境休闲度假区n峨眉山半山度假养生区主题商业驱动型城市周边，城中旅游与商业的结合点酒店、别墅、公寓、休闲养生项目n成都宽窄巷子n丽江古城文化创意产业驱动型产业支撑，创意聚集展览馆、酒店、公寓等n鄂尔多斯文化创意产业园n泥人文化创意博览园宗教文化驱动型宗教文化发源地，宗教历史遗迹酒店、别墅n法门寺文化景区n西安楼观道文化展示区温泉驱动分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用酒店、别墅、公寓休闲养生项目n九华山庄温泉度假酒店n中山温泉宾馆资源特征开发模式核心产品典型案例额中国旅游地产开发模式分类4以古镇为主题商业驱动模式主题商业驱动3、型无资源可借势，回现速度最快的方式5走进重庆长寿古镇6中国西部唯一把旅游资源转化为可售物业并成功销售和运营的千亩旅游地产项目7长寿古镇位于中国西部重庆一个下辖区县城市-长寿区，属中国三四线城市。中国地图重庆地图8整个城市缺少旅游资源缺乏旅游度假氛围。代表城市：海口、三亚等旅游资源：热带风光，滨海风情旅游景点：天涯海角、大小洞天、蝴蝶谷、大东海等代表城市：北京、西安等旅游资源：历史文化，古代建筑，皇家威仪，政治中心旅游景点：故宫、长城、颐和园、天坛、香山等代表城市：昆明、大理等旅游资源：热带雨林，异域文化，旅游景点：滇池、洱海、泸沽湖、丽江古城、大理三塔等92010年1月，长寿古镇项目地块实景。4、在没有任何历史沉淀和历史底蕴下全人工建造的。10u2012年1月1日，元旦节长寿古镇景区试营业，首日接待游客突破五万人/次。l 2009年10月，汇通地产与长寿区政府签约，投资43亿打造长寿古镇项目启动。l 2010年1月，世联地产顾问及营销团队介入项目。l 2010年10月，项目动工。l 2012年1月，长寿古镇旅游区开街。l 在这两年左右时间里，项目完成了定位、景区建设、招商、销售等一系列工作。u2012年4月28日，仅开放古镇1/10，五一小长假期间景区接待游客人数更是突破30万。2010-2012年，仅用两年时间，古镇一期开街。112010-2012年，仅用两年时间，旅游与地产快速融为5、一体，相辅相成以最快的速度实现一期盈亏平衡l快速盈利：2012年一年时间里，古镇一期10万方古镇商业基本售罄，实现7亿元销售额。2012年，长寿古镇一期就实现了前期投资与产出盈亏平衡。l快速招商：2011年9月启动一期招商工作，截止到2012年6月，一期70%商铺成功完成招商。l快速聚集人气：元旦节当天五万人次，五一节30万人次，景区开放后，每天人气爆满，特别是晚上，每天2-3万人次。l 快速溢价：一期商铺价格从6500元上升到11000元，溢价70%。12一期一期1200亩住宅用地在商业顺利推进的情况下，快速启动住宅开发，预计2012年底住宅面市，主推现金流产品，为项目滚动开发提供强有力的资6、金支持。2012年底，住宅现金流产品即将面市，加快资金回笼。13项目开发流程20092009年年20102010年年20112011年年土地价格土地价格25万万/亩，总共亩，总共2000亩，其中亩，其中古镇古镇商业商业800亩，住宅亩，住宅1200亩，整体容积率亩，整体容积率1.15，分批次招拍挂。，分批次招拍挂。住宅住宅12001200亩整体定位以及一期相关定位工作亩整体定位以及一期相关定位工作云南彝人古镇相关商家资源，重庆本地商家资源拓展。云南彝人古镇相关商家资源，重庆本地商家资源拓展。2009.10.192009.10.19与长寿区政府签约，投资与长寿区政府签约，投资4343亿元，按亿元7、，按5A5A级景区的标级景区的标准打造准打造“长寿古镇长寿古镇”项目。项目。20112011年年1 1月，一期商业低价入市，快速回笼资金。月，一期商业低价入市，快速回笼资金。政府全力推进基础配套设施建设，市政干道快速建成。政府全力推进基础配套设施建设，市政干道快速建成。建筑规划布局设计、外立面设计、样板房、售房部装修等工作相继跟进。建筑规划布局设计、外立面设计、样板房、售房部装修等工作相继跟进。拿地拿地地价地价基础建设基础建设住宅启动住宅启动住宅方案住宅方案目前进度目前进度商业建设商业建设商业销售、招商工作持续跟进，住宅预计在商业销售、招商工作持续跟进，住宅预计在20122012年底或者年底或8、者20132013年初面市。年初面市。前期洽谈前期洽谈20082008年年长寿区政府主动到云南彝人古镇进行招商引资的洽谈。长寿区政府主动到云南彝人古镇进行招商引资的洽谈。古镇商业一期动工修建。古镇商业一期动工修建。商业销售商业销售商业招商商业招商20122012年年商业招商商业招商20122012年年2 2月，二期商业开始销售。月，二期商业开始销售。商业开街商业开街20122012年年1 1月，商业试营业，月，商业试营业，4 4月月2828日，一期部分商业正式开街。日，一期部分商业正式开街。14世联角色20092009年年20102010年年20112011年年拿地拿地基础建设基础建设住宅启动9、住宅启动住宅方案住宅方案商业建设商业建设商业销售商业销售商业招商商业招商20122012年年商业招商商业招商商业开街商业开街20102010年年1 1月，世联地产介入，主要对月，世联地产介入，主要对专项市场研究及原有定位研专项市场研究及原有定位研判判20102010年年7 7月，针对政府、企业，商业开始内部认购月，针对政府、企业，商业开始内部认购20122012年年1 1月，世联月，世联地产介入住宅定位工作，地产介入住宅定位工作，12001200亩整体定位，以及一亩整体定位，以及一期期定位（产品、客户、形象等）及物业发展定位（产品、客户、形象等）及物业发展建议。建议。20122012年年2-610、2-6月，顾问团队跟进设计配合工作，对建筑设计方案进行优月，顾问团队跟进设计配合工作，对建筑设计方案进行优化和调整。化和调整。20112011年年1 1月月，商业正式对外销售，截止到，商业正式对外销售，截止到20112011年底，一期年底，一期1010万方商万方商业销售业销售90%90%顾问顾问20132013年年住宅销售住宅销售代理代理代理代理预计预计20122012年底或年底或20132013年初，住宅开始销售。年初，住宅开始销售。20122012年年4 4月，商业二期开始销售，截止到月，商业二期开始销售，截止到6 6月，销售月，销售50%50%。顾问顾问15什么原因促使项目如此快速开发？11、什么原因促使项目销售第一年就实现了盈亏平衡？商业如何实现成功销售？商业销售出去之后，如何保证其后续经营？如何在短时间内，快速完成招商工作？如何保证景区人气指数？如何突破自身没有历史积淀的劣势？解读长寿古镇16企业背景彝人古镇是汇通地产第一个古镇开发项目，成功开发后，为在其它城市进行模式复制积累了宝贵的作战经验。彝人古镇开发经验：云南楚雄本土开发企业汇通地产，通过彝人古镇的开发，锻炼了一批精英团队，在建筑、招商、旅游等方面积累了丰富的实战经验，同时，也充分总结了彝人古镇在产品规划方面的不足，如：主干道宽度、业态分布及配比、建筑死角等，在长寿古镇规划时对这些问题进行了优化和调整。彝人古镇项目介绍：12、占地约1740亩，总建筑面积100万平方米，总投资25亿元，是以彝族传统建筑为平台、彝族文化为背景的大型文化旅游地产项目。17企业背景云南楚雄地产以“彝人古镇”成功开发为起点，预计在云南、河北、重庆、福建、山西等城市建二十大古镇。彝人古镇成功开发后，以古镇为驱动的旅游地产模式迅速在全国复制。18长寿城市总体规划：u长寿城市由长寿老城、桃花新城、北部新城三大片区构成。u桃花新城：长寿区政府位于桃花新城，新城房地产开发从2002年开始发展，目前已接近开发尾声，大片新兴居住区，居住氛围浓厚。u北部新城：位于桃花新城以北，规划面积50平方公里，常住人口30万人，目前处于新征地拆迁以及基础配套建设过程中13、。长寿古镇区位：u长寿古镇项目东接长寿区桃花新城，南接老城区，西接菩提山旅游区、北接规划中的北部新城。u政府积极推进地块的市政配套建设，在项目取地同时，周边市政道路就快速修建。u长寿古镇距离桃花新城和老城车程都在五分钟之内，交通非常方便。项目介绍长寿古镇长寿古镇长寿老城长寿老城桃花新城桃花新城北部新城北部新城菩提山菩提山火车北站（规划中）长寿古镇位于新城老城交界地带，交通便捷，具有很强的辐射力。19项目介绍长寿古镇经济指标：u总占地面积：2000亩（古镇商业区800亩，住宅区1200亩）u总建筑面积：136万方u项目定位：旅游地产项目，将成为集吃、住、行、游、购、娱为一体，以巴渝文化为背景，以14、中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，巴渝文化及中国寿文化，成为重庆地区最大规模且唯一的巴渝文化和寿文化主题文化综合商业体。其中，古镇商业区经济指标如下：u占地面积：800亩u容积率：0.7u建筑面积：36万方u业态规划：满足客户吃、住、游、购、娱一体化需求。其中，住宅区经济指标如下：u占地面积：1200亩u容积率：1.15u建筑面积：100万方左右长寿古镇以巴渝文化和寿文化为载体，集吃、住、行、游、购、娱为一体旅游地产项目。20顾问工作成果客户类型样本筛选标准调研方式大众消费群重庆主城居民2050岁在中端以及中高端的居住小区拦截在五大核心商圈拦截大型餐饮重庆本地知名餐饮全国连锁知名餐饮电15、话访谈实地拜访SPA知名SPA机构电话访谈实地拜访小吃重庆知名小吃商家电话访谈实地拜访旅游工艺品重庆知名旅游工艺商全国连锁知名旅游工艺商电话访谈实地拜访酒店管理公司国际知名五星级酒店管理公司根据分析结论确定是否需要访谈经济型酒店管理公司电话访谈实地拜访政府文化机构文化局大学相关专家电话访谈实地拜访旅游社知名旅行社电话访谈实地拜访l彝人古镇经验总结l重庆主城商家访谈l长寿商家访谈l消费人群生活习惯调查l长寿古镇设计方案商家测试l通过市场调查和商家访谈对原设计方案进行优化和调整。211、保证足够的停车位2、业态空间尺寸设计符合重庆当地人需求3、建议增设商务功能，多一些娱乐项目4、增加商务功能，在客16、栈中设置会议室5、业态分布应该根据消费人群的特点以及人流动线来设计6、大型餐饮应建成风格不同的独栋楼房，且面积不宜太大世联业态规划建议业态布局产品设计配套客栈区设计建议 1.分布太规矩、集中，显得很刻意，特别在晚上十分冷清,客栈分布在水边很好。2.建议与酒吧区拉开距离。水系设计多弯曲感，可增多临水建筑量，客栈建议部分分散设置。1.单间20-30%（20-22 ），标间60-70%（23-25 ），2.层高3米即可，吊顶后2.5-2.7米，楼层数2-3层皆可，每层都需要一个服务台空间 1.地面停车位7-8个即可，2.厨房20，餐厅7-8张桌子 3.水电气无特别要求，4.设置集中式洗衣房。小吃街设17、计建议 1.大开间，方正，厨房设置门窗，通风好，2.层高3.5-4米，建议进深为开间的2-3倍比较好利用，需要带卫生间。1.提供互联网，以便电脑设 备的安装，2.建议网络入户，路面停车位有更好，电380伏，10立方天然气。旅游商品街设计建议 1.主干道两侧分布，间插分布小吃店，并通天然气，2.马路26米太宽，不利于游客对流，3.建议楼对楼距离12-15米，马路8-10米。层高4-4.5米餐饮店设计建议临街分布 1.面积设计总体感觉偏大，厨房采光通风，占总面积20%左右.2.主力需求层高3.9，可适当调高，卫生间每层布置.3.不同经营餐饮品种，内部结构需求不同，火锅重在大厅，包房少许 中餐厅，包18、房可适当增加，但也要控制.4.入户大堂可适当挑高，4米以上。小型餐饮面积需求300-400平米，大型餐饮一楼层高5.5米，二楼4.5米，3000平米的店需要1000平米 的大厅，要方正，长方形也可以，转角餐饮也无所谓.5.大厅最好没有或者尽量少柱子，2层即需要电梯，最好是扶梯.需要足够的地面停车位 酒吧茶室设计建议临水的分布，限制茶楼数量，部分靠近大型餐饮。1.面积需求700-800平米，上千平米也能接受，2.预留室外空间，摆放桌椅，3.在大型茶室里，可以考虑做几个大包房带休息室。1.规划足够多的地面停车位靠近茶楼，2.包房带卫生间，设计网络入户。顾问工作成果22古镇分三期八区，由南往北开发。19、顾问工作成果古镇区整体开发顺序A A区区B B区区C C区区D D区区E E区区F F区区一期二期三期G G区区H H区区分期分区建筑面积容积率一期AB9.8万方0.7二期CDEF19.1万方0.7三期GH8.3万方0.5723长寿古镇以贯穿南北的中轴线为主景观大道，增加两条水系，从而带动相邻商业价值，保证充足的停车位，为商业人流消费提供较强的配套支持。p交通组织：u主干道宽度总结彝人古镇过宽的经验，从原来的20多米改进为14米，既保证人流聚集，又保证游览的舒适度和便捷性。u万寿河和青龙溪两条水系给古镇增添了灵气，原彝人古镇水系设计较窄，长寿古镇水系宽度增加至7-7.5米。u停车位呈带状分散于20、古镇两侧，可以从地块外围道路最快到达客户消费目的地，同时，也方便停车。u配备了足够的停车位，古镇区有13个专业停车场，总停车位为2887个（含大巴车位33个）。另备有紧急停车位450个。古镇内电瓶车、黄包车等各种特色交通工具预计共150辆。u设置6个公交车站点。一期开街就引入公交车，方便市民游玩。u汇通地产还与相关部门对接，申请增加长寿到重庆、万州、涪陵、丰都等地的旅游大巴，为古镇游客前来带来方便。主干道宽度：主干道宽度：14米米水系宽度：水系宽度：7-7.5米米次干道宽度：次干道宽度：12米米停车位停车位顾问工作成果停车位整体交通组织规划支路：支路：6-7米米24顾问工作成果主干道宽度14米21、水系宽度7-7.5米外摆空间宽度5-6米水系两侧商业前预留了充足的外摆空间，即预留了单排桌椅的放置，同时也满足人行通道的要求。整体交通组织规划25顾问工作成果 御龙广场御龙广场万寿广场万寿广场巴渝风情文化及巴渝风情文化及寿文化展示区寿文化展示区古戏台古戏台民间综艺展民间综艺展民俗文化馆民俗文化馆文庙文庙城隍庙城隍庙古戏台古戏台庙会广场庙会广场城门楼城门楼城门广场城门广场p休闲娱乐配套：大型的景观节点沿人流动线主要分布在主干道附近。巴渝文化贯穿始终，处处透着寿文化氛围。大型景观节点巴渝风情文化及寿文化展示区的分布在1/3节点处，有利于聚集人气以及增加游览过程趣味性。休闲娱乐配套分散在古镇景区各处22、，根据行径路径合理安排景观节点。御龙潭御龙潭整体配套设施中轴景中轴景观大道观大道26顾问工作成果 休闲娱乐配套设计的亮点在于巴渝文化与寿文化的完美呈现，将文化注入景观实体，成功的打造了巴渝文化和寿文化的标杆。整体配套设施27顾问工作成果御龙广场御龙潭浮雕假山石凉亭整体配套设施休闲娱乐配套设计的亮点在于巴渝文化与寿文化的完美呈现，将文化注入景观实体，成功的打造了巴渝文化和寿文化的标杆。28酒店及其配套满足了中高端游客的居住需求以及企业商务需求，特色五星级大酒店位于镇边缘，方便游客的同时也依托长寿古镇，面向全长寿拓展消费客群。p酒店及酒店配套：目前长寿没有五星级酒店，高端商务需求只能在一四星级酒店23、解决，或被分流至重庆主城。长寿古镇五星级酒店的开发正好填补了这一市场空白。五星级酒店为开发商自持物业，从彝人古镇五星级酒店成功开发经验可知，开发商具备高星级酒店的服务和管理能力。特色五星级特色五星级大酒店大酒店顾问工作成果整体配套设施29顾问工作成果一期商业产品分析一期一期30顾问工作成果一期商业产品分析万寿河青龙溪御龙潭万寿南路古镇大门入口餐饮茶室、酒吧小吃客栈会所KTV、演艺吧底商综合楼资源分级古镇位置资源特征产品分布面积区间层数一级万寿南路两侧古镇主干道，人流量大以底商综合楼为主，少数客栈底商：170-270客栈：1400-18002-3层为主、局部4层一期地块南侧临主入口，昭示性强以大24、型餐饮为主以900-1400为主，少数2000以3层为主，少数2层一期地块北侧临二期万寿公园，是古镇最大的景观节点小吃中型餐饮小吃：以25-90为主，110-180为辅中型餐饮：540/9601-2层二级水系两侧水景，游览趣味性强KTV、演艺吧KTV：2300演艺吧：600/9002-3层茶室、酒吧茶室、酒吧：120-2602-3层三级一期东西两侧距主干道有一定距离，较安静客栈、酒店客栈：1300-1800酒店：2.6万方2-3层会所270-5002层小吃资源分级及产品汇总：31一级资源产品分析御龙潭万寿南路古镇大门入口餐饮客栈底商综合楼顾问工作成果位置分布层数面积区间()总价区间（万元）大型25、餐饮位于古镇入口东西两侧2-3F901-1397579-8526F21521205中型餐饮位于古镇北端街角，东侧也有少量布局2-3F454-554960296-372620小吃位于古镇一期北端，沿街分布1-2F30-8932-2332-3F90-23043-86位置业态分布层数面积区间（）总价区间（万元）万寿南路以西底商综合楼4F5833853F213-275145-195万寿南路以东排式客栈4F18561209底商综合楼3F486-751327-5012F127-32591-230万寿南路两侧主干道两侧以2-4层底商综合楼为主，夹杂分布两栋排式客栈。底商综合楼1楼底商为旅游商品销售。2-4层26、规划为茶室客栈业态。销售时以竖向为单位整栋出售。在实际招商中，1层由于地段好，目前已全部成功招商，但2-4层比较尴尬，又不通气，且从后门上楼，招商难度大。小吃地块南北两端32顾问工作成果 四层三层二层一层三层二层一层n 底商综合楼33顾问工作成果景区主人口两侧分布大餐饮中型餐饮n 餐饮34二级资源产品分析万寿河青龙溪御龙潭万寿南路古镇大门入口茶室、酒吧小吃客栈演艺吧顾问工作成果产品以酒吧、茶室为主，夹杂两个演艺吧。招商非常顺利，80%已经经营。业态层数面积区间（平方米）建面单价（元）总价区间（万元）茶室、酒吧2-3F104-2816800-700073-195演艺吧2-3F174/63567027、0116/429水系两侧35酒吧茶室街备注：水系两侧规划为酒吧茶室，但在招商过程中，难度大，目前进驻的商家全是小吃等特色餐饮。二级资源产品分析顾问工作成果36三级资源产品分析万寿河青龙溪御龙潭万寿南路古镇大门入口客栈会所KTV顾问工作成果产品以客栈、会所为主，主要离景区中轴景观大道较远，比较安静，且通过地块外围的城市干道能快速到达客栈。一期东西两侧备注：会所在实际招商中，可作客栈、可作企业会馆。业态层数面积区间（）建面单价（元）总价区间（万元）客栈2F270-4797400-8200245-4153-4F1352-19906400890-12806F2297-266762001436-166628、酒店9F24412/会所1F 10191500015282F25882002113F4858200420KTV KTV 3F24885974144337顾问工作成果 产品特色四合院四合院定义：是华北地区民用住宅中的一种组合建筑形式，是一种四四方方，或长方形的院落，一家一户住在一个方形的院子里。产品业态：会所38顾问工作成果 产品特色六合同春六合同春：六合者天地四方，六合即天下，六合同春便是天下皆春，万物欣欣向荣。产品业态：客栈39顾问工作成果 产品特色六合同春l2012年7月11日，“建宏客栈”开业，老板名叫肖建宏，云南楚雄彝族人。l除此之外，万寿南路的“同心客栈”和御龙潭的“六合同春”大型特29、色院落客栈也进入了最后的完善阶段，不久即将开业。40顾问工作成果 产品特色一颗印一颗印：“一颗印”是云南昆明地区汉族，彝族普片采用的一种住屋形式，它有正房，耳房（厢房）和入口门场为何而成，方正如印的外观，俗称“一颗印”。产品业态：客栈、大餐饮41顾问工作成果 产品特色半颗印半颗印半颗印：与一颗印相比，少了一厢房的围合。产品业态：会所42顾问工作成果 产品建议四合头四合头四合头：即四合房，柳青创业史第一部第一章：“前楼后厅，东西厢房，在汤河上的庄稼院来说，四合头已经足了”。产品业态：餐饮432010.62010.6销售销售团队进场团队进场2010.72010.7签草签草签协议签协议2010.1030、2010.10奠基奠基仪式仪式2011.1.162011.1.16一一期期A A区区1 1组团组团开开盘，推出盘，推出8787套，套，开盘销售开盘销售40%40%2011.4.162011.4.16一一期期A A区区2 2组团组团开开盘，推出盘，推出5858套，套，开盘销售开盘销售80%80%2011.5.282011.5.28一期一期B B区开盘，推出区开盘，推出130130套，开盘销套，开盘销售售85%85%2010.1.102010.1.10观音观音桥体验馆开放桥体验馆开放代理工作成果2011年，实现7亿销售额，80%为长寿本地客户。2012年，实时转移推广策略，60%为重庆主城客户，依31、然保证快速去化。2012.2.282012.2.28一期一期B B区区1 1组团组团开盘，开盘，推出推出124124套，开套，开盘销售盘销售40%40%备注：草签协议是指开发商、银行、客户签订的三方协议，以房屋维修改造委托服务的名义，在银行存10-30万不等金额，待项目拿到预售后正式开盘即转为首付款，客户一旦缴纳不能退款。44以古镇为主题商业驱动模式总结45重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司组织架构工程部销售部招商部企划宣传部行政人事部财务部旅游公司物管公司酒店通过“彝人古镇”开发，形成了完整的组织架构，并锻炼了团队，形成了一批能力非常强的团队成员，这批成员在企业其它城市快速扩张过程中，起到支柱32、作用。项目成功原因之一：组织架构46项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）由原彝人古镇招商团队中的主力骨干成员组成。长寿古镇已组建专业的招商队伍长寿古镇招商部（曾承担彝人古镇100000商业市场的的招商任务）。招商团队 负责商家洽谈及相关招商事宜的推进。商业招商 组建自己专业的商业市场管理队伍长寿古 镇商品协会，对商户进行统一管理，规范市场。商业管理 全国各地，乃至东南亚各国的商家都已建立良好 的合作关系。商家资源商铺管理方式：长寿古镇售出的物业中，在业主自愿的前提下，所有商用铺面根据不同的业态规划和位置对应相应的返租租金，业主可委托汇通地产统一对外招商管理，无论能否产生经济效益，均33、由汇通地产按期支付委托管理商铺租金。长寿古镇主大街两侧商铺必须返租三年，租金15-35元/。其它业态由业主自愿选择是否返租。47云南较少云南较少四川次之四川次之长寿为主长寿为主商家组成长寿古镇商家组成多数为长寿本地为主，四川次之，云南彝人古镇带过来的商家有10家，且以玉石经营为主。租金收取（元/平方米/月）一层二层三层主干道353530301818水岸两侧202015151010其它均价2525元返租政策：长寿古镇一期商业体量为10万方，消费者购买商业后，可以与开发商签订返租协议，返租租金为25元/每平米/每月。目前70的商铺已经成功招商，其中80购买商铺者选择签订返租协议。大型商家返祖期为334、年、5年、8年、三个档次，普通商家为3年。大型餐饮三年返租合同中，第一年，享受6万元补贴，第二、三年按面积返租。政府优惠：凡入驻长寿古镇商户，免各项营业税经营五年，力求吸引商家，打造整体形象，提升区域人气。免租年限面积10001000以上10001000以下业态酒吧、功夫茶其它业态免租期1 1年0.50.5年免租期1 1年0.50.5年项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）48项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）重庆长寿古镇旅游公司组织架构管理部市场部接待部艺术团酒店运营中心旅游公司：重庆市长寿古镇旅游经营管理有限公司（以下简称公司）成立于2010年5月，是隶属于重庆市长35、寿古镇文化旅游开发有限公司的股份制旅游企业。公司以国家4A级旅游景区“长寿古镇”为依托，专门负责古镇旅游策划、推广、经营，旅游票务、酒店管理、演艺传媒等业务，并积极与各大旅行社进行联合推广。现有员工100余人，所有员工均具备大专以上学历，管理公司资产价值过亿。主要管理骨干均在华东、云南等旅游较发达地区的大型景区、高端酒店工作过3年以上，积累了丰富的管理实战经验。49与旅行社的合作，保证了景区有稳定的游客量。根据协议，各签约旅行社须将长寿古镇旅游景点纳入“旅游黄金线路”进行推广，各旅行社累计承诺的游客量已超过1500人/天，算上古镇旅行社、自驾游、本地居民等旅客，至2012年底，长寿古镇的游客接36、待量将超过60万人次。长寿古镇旅行社按照5A级标准组建，配备专业的推介、导游及后勤队伍，将与四川、重庆、湖北、云南等省市30余家旅行社开展广泛合作。长寿古镇旅行社挂牌成立当天，中国国旅、海外旅业、宏帆旅业、重庆中旅、盎然国旅、新世纪国际旅、纵横国际旅、渝之旅国际旅8家知名旅行社与其签署了游客导入协议，项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）50静态展示序号内容展示时间展示区域备注1流动售货车长期万寿人文主大道2立体花卉景观根据季节变化更换展示万寿人文主大道、广场水边3小品雕塑长期御龙广场、万寿广场4灯光亮化景观长期古镇旅游节点灯笼、荷花灯等5乌篷船长期万寿河6纤夫合影长期御龙广场镂空造37、型7黄包车、羊拉车长期古镇各旅游节点动态活动序号内容展示时间展示区域备注1舞龙舞狮腰鼓旱船春节初一至初八（共8场）万寿南路14:0016:002斗鸡表演长期万寿广场与古镇南街接口14:0016:0019:0020:003风雨桥民乐演奏长期万寿河风雨桥或御龙潭听雨轩15:0016:004万寿广场舞台演出长期万寿广场19:0020:005坝坝舞长期万寿广场19:3021:306对歌表演长期万寿河乌篷船上水岸两侧20:0021:007福寿大典、篝火晚会长期御龙广场20:0021:308游园活动初一、二、三和正月十五万寿南路10:0016:009城隍巡游春节正月初一、二、三和正月十五（共4场）古镇内138、0:3011:3010焰火晚会年三十、正月初一、二、三和正月十五（共5场）万寿广场20:00-20:3011仿古入城仪式待定大牌坊大型活动或接待贵宾12猜灯谜灯盏时间是1月21日2月7日万寿广场猜灯谜时间为2月5日6日艺术团提供丰富的表演活动，是吸引游客前来的源泉。项目成功原因之二：制胜法宝（招商团队、旅游公司）每个季度均设置有大型节庆活动，每月均设置一个小型节庆活动。做到月月有节日、季季有节庆。节气有正月十五赶庙会(节)、万寿节、古镇文化节、长寿狂欢节（内设:泼水节、女儿节、啤酒节、火锅节、柚子节等等）、端午节、中秋节等等。51项目成功原因之三：专业的建设队伍建筑设计：云南广源设计有限公司，39、负责企业各地古镇建筑设计。建筑理念：以明清建筑为范本，根据不同城市的建筑历史和文化底蕴，对建筑细节进行改良。建筑宗旨：在古镇，每一栋建筑都不同。建筑材料供应链条：拥有自己的木门窗厂（用缅甸进口的楠木）、专业的砖瓦厂（特制砖瓦）、专业雕花彩绘厂，以保证建成最精美的古镇。52重庆市副市长谭栖伟来到长寿古镇实地调研,市旅游局局长刘旗，区领导周勇等陪同调研。项目成功原因之四：以政府的名义包装市规划局一行14人到长寿古镇视察山西运城市垣曲县四大班子考察长寿古镇四川大竹县看好长寿古镇，县委书记率四大领导班子到长考察53项目成功原因之四：以政府的名义包装市政协机关提案委和学习文史委到长寿古镇考察食药监局到水40、岸商街检查指导市政协副主席彭永辉、区人大常委会先后调研古镇建设54以25万/亩极低的土地价格购得千亩大规模土地，为项目后续招商工作和低价入市销售奠定基础，并保证持续开发的动力。项目成功原因之五：项目成功原因之六：对城市无特别限制，但区位选择宜靠近城市居住区，保证项目除旅游人群以外稳定的居住人群消费，为古镇灌入持续消费动力。备注：l 项目总占地2000亩，与政府签订协议，分批次取地，并均以25万/亩地价交易，地块整体楼面地价为367元/。l 2012年4月30日，金科地产在长寿古镇东侧拿地199亩，容积率2.5，建筑面积33万方，均价180万/亩，楼面地价为1080元/。l 2011年初商业入市41、销售均价7000元/，同期长寿住宅均价5500元/，住宅社区商业价格1.5-2万元/，7000元/的售价具有极强的竞争优势。55古镇模式适用旅游地产项目特征56交通资源规模区位地块属性城市发展新区城市核心区外围/边缘地带未来规划有大量人口无要求，可以通过与政府洽谈，获得市政配套支持无要求，主要在于开发商自己打造千亩大规模，旅游撬动地产开发，打造全方位吃、住、游、购、娱于一体的项目57全面的组织架构，明晰的权责建立招商和旅游团队核心力量专业的下游服务单位与当地知名顾问公司合作良好的政府关系企业目标：企业目标：要求资金快速要求资金快速回笼，实现滚回笼，实现滚动开发动开发企业目标及对企业的要求58谢谢聆听我们因团队而强大