1、写在前面感谢奥康集团给予我司这次参与机会！鉴于产品规划设计已定型，因此本次提案仅从项目战略定位与策划包装等软性方面提出一些构想，以期抛砖引玉，共同探讨。NO.1NO.1：瓯北看点：瓯北看点温州浦东：温州浦东：温州市区北扩，跨江发展的新城区。经济强镇：经济强镇：泵阀、鞋服、五金等支柱产业迅猛发展，经济列全省强镇第14位，温州强镇第2位。品牌大镇：品牌大镇：中国驰名商标15个，中国名牌产品5个，国家免检产品30个，省著名商标22个，省名牌20个，一家杂志称它为“中国品牌第一镇”。荣誉名镇：荣誉名镇：“中国泵阀之乡”、“中国乌牛早茶之乡”。财富之镇：财富之镇：奥康、蜘蛛王、红蜻蜓、凯泉泵业、报喜鸟等2、集团董事长名字荣登“2007胡润百富榜”。如果用如果用“快速列车快速列车”来形容中国经济的速度，来形容中国经济的速度，那么，瓯北无疑就是那么，瓯北无疑就是“飞机速度飞机速度”！NO.2NO.2：商务现状：商务现状商务配套滞后，至今还没有一栋的专业写字楼，更没有一个相对集中的高档办公区域。泵阀、鞋服等生产型企业大部分集中于园区内办公，一般都自己的办公楼；各类商业服务公司（广告、IT科技、网络、律师、会计、咨询、家装、贸易、通讯等）及金融、担保、保险等发展迅速，一般都分散在一些商住房中。一些成长性的二、三类企业或公司或金融业及衍生机构，出于实力展示、品牌形象和企业总部等因素的前瞻考虑，他们在寻找专3、业、利于资源共享的集中办公场所。NO.3NO.3：叩问瓯北：叩问瓯北 一幢写字楼内，企业总资产可能超百亿元，年纳税额可能近亿元；一幢写字楼，可能胜过一条街，可能胜过一个工业园，可能带动一座城。瓯北拥有了很多城市名片，瓯北拥有了很多城市名片，但却没有写字楼但却没有写字楼代表代表财富之魂、国际化符号财富之魂、国际化符号的的金名片。金名片。没有写字楼的城市，岂能称为城市？没有写字楼的城市，岂能称为城市？站在国际化风潮浪尖上的瓯北，城市形象要创新突破，城市形象要创新突破，企业经济要更上层楼，企业经济要更上层楼，产业结构要升级换代，产业结构要升级换代，写字楼这个国际化载体，写字楼这个国际化载体，财富化平4、台，财富化平台，不可或缺！不可或缺！NO.4NO.4：产品印象：产品印象 绝对商务领袖：龙头地位，资源汇聚。绝对地标建筑：外滩logo，城市名片。绝对王者风范：首席商务，一线江景。绝对突破创新：阳光中庭，天然采光。绝对豪华配套：江景客厅，挑高8米。绝对收官王座：珍稀宝地，再无可供。绝对实力打造：国际名企，奥康出品。NO.5NO.5：SWOTSWOT分析分析 S S（优势）（优势）瓯江第一排，地段优越，交通便捷，享有众多城市核心资源。中庭和江景会客厅等提升竞争力。瓯北首席写字楼，象征性强。W W（劣势）（劣势）限高，不利于标志性商务物业打造。目前区域商务氛围不浓。投资成本比住宅高（首付、契税等）5、，一定程度上影响投资热情。O O（机会）（机会）奥康的实力与号召力，坚定客户信心。成长型企业日趋壮大，服务型公司蓬勃发展，现实商务需求强大。稀缺性、唯一性和高成长性吸引投资者跟进。4 4、T T（风险）（风险）泵阀、鞋服等生产型企业一般都自有办公楼，导致需求减弱。企业和公司传统办公习惯与新兴商务模式冲突。宏观政策影响。NO.6NO.6：战略：战略“镀金镀金”奥康大厦是写字楼吗？既是，也不是奥康大厦是写字楼吗？既是，也不是！从物理属性看，它是瓯北第一座、高档高品质的江景写字楼。从社会意义看，它是等同于阳光大道一样的地标工程；它是国际化商务趋势下的里程碑建筑，它的内涵以及所表现出的姿态和思想，相信6、将重新界定瓯北的城市价值相信将重新界定瓯北的城市价值与企业标准。与企业标准。外滩将是瓯北城市国际化的样板名片，我们必须占位外滩占位外滩概念概念，把项目上升到“外滩外滩财富高地财富高地”的深度。因此，我们不能因“写字楼”而“写字楼”！要与城市国际化、商务国际化、外滩财富化一起脉动，来塑造高附加值。国际化将是瓯北城市日后发展的战略重点，我们必须占位占位商务国际化商务国际化，把项目上升到“城市公建配套城市公建配套”的高度。NO.7NO.7：名称定位：名称定位营销大师艾里斯说：“定位中，最重要的是为产品取个好名称”。因为最好的名字只需要最少的广告。我们希望项目的案名优质而有个性，大气又有深度，优质而有7、个性，大气又有深度，彰显独特身份，超越市场期待。彰显独特身份，超越市场期待。外滩外滩5 5号号于是，我们主推：于是，我们主推：释义：1、项目本身处于温州北外滩显赫位置。2、“外滩”是瓯北未来现代化、国际化、时尚化的样板，也是大温州精神、新瓯越文化的载体，将昭示这座城市经济的发达水平和生活的文明程度。在此借势外滩，容易给人美丽的联想和很高的向往度。将案名上升到“地名”高度，社会价值巨大，非常利于营销。3、“5号”项目的前身是阳光大道5#地块。将数字融入案名中，显得个性、高贵、时尚。4、同时谐音：“外滩，吾好”。备选案名：外滩金座外滩金座或壹线国际壹线国际NO.8NO.8：形象定位：形象定位 208、07，报喜鸟上市；2008，奥康与意大利VALLEVERDE签署全球战略合作协议；瓯北企业国际化拉开了序幕，相信瓯北城市国际化也必将掀起高潮！外滩作为瓯北发展的高度和方向，凝聚了居住、金融、商务、商业等各种经济价值链，形成了庞大的经济集群，它必将在都市国际化进程中率先发力。发轫于外滩显赫地段的外滩5号，因享有城市核心资源而“博大”，因作为城市国际化先锋而“荣光”，因推动城市商务升级而“价值”。它是外滩的，更是瓯北的。它是外滩的，更是瓯北的。于是，我们将项目总体形象定格为：财富外滩领袖，财富外滩领袖，国际商务先锋。国际商务先锋。NO.9NO.9：品质定位：品质定位 5A可以说是代表了国内写字楼的9、高端品质标准，虽然瓯北目前还没有其他写字楼与本项目竞争，但我们仍需要占领未来品质制高点。于是，我们将项目高端品质定格为：瓯北首席瓯北首席5A5A写字楼。写字楼。关键词：按5A国际甲级写字楼标准打造。温州高档写字楼中排行名列前茅。瓯北首屈一指。NO.10NO.10：口号定位：口号定位旖旎外滩，江景无敌，豪华大气，尊贵时尚，万众瞩目。我们不仅是在打造一座百年建筑，更是在为财富英雄布局一片江山，解密一个圈层的精神印记与话语符号。因此，对于本案，我们更加注重物业所寄托的情感与理想，力图以宏伟事业与人生梦想来唤起目标客群情感的共鸣。留给外滩的传奇留给外滩的传奇.或或财富北外滩，一席尊天下财富北外滩，一席10、尊天下.或或财富外滩，风云天下财富外滩，风云天下.于是，我们将项目广告口号定格为：于是，我们将项目广告口号定格为：NO.11NO.11：客群定位：客群定位 谁将扛起外滩的国际商务大旗？谁将扛起外滩的国际商务大旗？谁将演绎外滩的财富增值神话？谁将演绎外滩的财富增值神话？自用群体自用群体一定实力，快速发展，注重办公效率与企业形象的企业或机构。一定实力，快速发展，注重办公效率与企业形象的企业或机构。本土二、三线成长型企业总部和准上市企业需求。金融机构，如银行、证券、保险、担保等各类资本运作型公司或机构。服务咨询顾问类（广告、IT科技、网络、律师、会计、咨询、家装、通讯等）、贸易类体现实力与形象升级需11、求的商业服务机构。投资群体投资群体实力雄厚的个人与机构投资者。NO.12NO.12：面积定位：面积定位 现项目各楼层面积定位比较合理，因此建议按现有分割现项目各楼层面积定位比较合理，因此建议按现有分割面积办理产权证，但在后期销售时候，将高层区适当控面积办理产权证，但在后期销售时候，将高层区适当控制，将大客户引导向高层区，做半层或整层销售引导。制，将大客户引导向高层区，做半层或整层销售引导。NO.13NO.13：物管建议：物管建议 市区一些高端写字楼已引进了一些国际品牌的专业物管，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。我们应该怎么做？我们应该怎么做？软性服务水平之于写字楼品质的提升作用在此无须赘言。我们12、认为，国际时代，我们应该站在战略的高度来思考物业管理，为现代企业提供高标准、多维度的商务服务。建议：建议：1、奥康集团永嘉房产公司抽调精干人员组建物业管理公司，并邀请或戴德梁行或第一太平戴维斯一样的国际品牌物管公司担纲战略顾问，服务集团所开发的全部物业（包括百城百街商业物业等）。2、除常规的租赁等服务外，还上升到行政、财务、法律、税务等多维层面，提供国际标准的复合商务服务体系。NO.14NO.14：推广姿态：推广姿态 这里不是课堂，也不是练兵场。所以，我们坚持做行之有效的推广卖出产品！越快越好！卖出产品！越快越好！提升价值！上不封顶！提升价值！上不封顶！打响品牌！街知巷闻！打响品牌！街知巷闻！13、要么臣服，要么征服。要么臣服，要么征服。品质不过硬，那就安心做追随者；卓尔不凡，那就亮剑做领袖。塑造价值，制造向往。塑造价值，制造向往。不只卖使用功能，更附加功能之上价值向往。NO.15NO.15：推广框架：推广框架 总体渠道策略总体渠道策略外滩外滩5号号中介中介 新闻新闻 广告广告 直邮直邮 网络网络 朋友朋友 活动活动.客户客户 客户客户 客户客户 客户客户 筹筹 备备营销工具准备，包括营销中心、工地围墙、户外广告、楼书、楼模、3D、销售员等销售道具准备及企业品牌形象包装。造造 势势舆论造势企业国际化舆论造势企业国际化联合行业协会及媒体组织说服力的、连续的、专题性的大篇幅新闻报道。报喜鸟上14、市了，奥康全球战略了您也国际化了吗？产业要升级，经济要世界您办公环境国际化了吗？外滩国际了，外滩财富了您该如何布局制高点？造造 势势活动造势商务国际化活动造势商务国际化利用奥康的影响力与号召力，邀请政府部门、金融界、企业界、地产界、行会等意见领袖举办：名企财富峰会。名企财富峰会。瓯企“单打冠军”VS“团体冠军”。传统商务模式VS国际商务模式。国际化写字楼VS商务竞争力。国际化写字楼VS企业品牌形象。大事业VS大资源。邀请温州四大媒体及国内主要财经媒体发布系列跟踪报道。广告表现广告表现1：没有写字楼，没有写字楼，岂能称为城市？岂能称为城市？外滩5号。广告表现广告表现2：2020个国字号商标和名品15、，个国字号商标和名品，一栋一栋5A5A写字楼！写字楼！外滩外滩5 5号。号。广告表现广告表现3：南外滩鹿城广场，南外滩鹿城广场，北外滩谁执牛耳？北外滩谁执牛耳？外滩5号。广告表现广告表现4：老板不在厂里，老板不在厂里，在外滩在外滩5 5号！号！外滩5号。广告表现广告表现5 5：瓯江很长，瓯江很长，北外滩仅此一栋！北外滩仅此一栋！外滩5号。广告表现广告表现6 6：置业外滩置业外滩5 5号，号，名企为我打工！名企为我打工！外滩5号。广告表现广告表现7 7：瓯北首席瓯北首席5A5A写字楼，写字楼，留给豪门名企的传奇！留给豪门名企的传奇！外滩5号。广告表现广告表现8 8：三层通高阳光中庭，三层通高阳光16、中庭，8 8米挑高全江景会客厅。米挑高全江景会客厅。外滩5号。广告表现广告表现9 9：奥康出品，奥康出品，您还用担心吗？您还用担心吗？外滩5号。鉴于资料有限，点到为止。鉴于资料有限，点到为止。开盘开盘产品介绍产品介绍在星级大酒店举行产品说明会，主要针对产品价值及写字楼投资前景等。一些战术方面的细节暂不赘述。一些战术方面的细节暂不赘述。NO.16NO.16：服务内容：服务内容一、市场研究一、市场研究1 1、房地产宏观市场分析、房地产宏观市场分析市场供需现状、特点及走势分析。2 2、温州市场分析、温州市场分析供应量、销售量、平均销售价格及动态走势。温州写字楼规划、形态、房型配比、价格、车位、环境、17、配套等借鉴分析。二、项目形象定位二、项目形象定位1、项目SWOT分析2、项目USP提炼3、项目定位1）总体形象与档次定位。2）开发理念定位。3）案名定位。4）户型面积定位。5）生活方式及生活文化挖掘或嫁接概念定位。6）核心推广理念、口号定位。4、目标客群定位1）目标客源分析。2）目标客户范围。3）目标客户需求特征。5、营销中心包装方案1）营销中心功能建议：洽谈区、模型区、签约区、办公区、销售动线与道具等平面规划建议。2）营销中心装修及销售气氛的营造。6、工地围墙包装方案7、规划设计方案建设性意见8、效果图表现及制作建议三、项目企划设计三、项目企划设计1、项目基本要素设计：名称/LOGO/标准字18、/标准色/标志和标准字的组合与辅助色。2、项目应用系统的设计：名片、信封、信纸、手提袋、邀请函、工作证等。3、售楼处内部销售展示形象道具（形象墙、展板、写真等）。4、项目楼书、销售文本等宣传资料的文案与设计制作。5、项目软硬宣传广告文案及平面设计。6、项目工地现场、围墙、户外广告、看房通道、引导旗、广告幅、车体、看房专车等广告载体的建议与设计布置。7、三维动画电视广告创意与监制。四、项目营销策划四、项目营销策划（一）营销中心亮相方案（一）营销中心亮相方案1、所有销售道具准备。2、协助营销中心开放。（二）总体营销推广计划（二）总体营销推广计划1、总体推广思路、时机、目标。2、销售进度分阶段控制策19、划。3、项目整合传播策划。4、项目定价及销售形态策划。5、价格策略建议。6、销售方案设计。7、媒介组合策略设计。8、物业管理、智能化配合销售策划。9、各项SP造势活动方案策划。10、媒介广告计划、推广预算、宣传途径、诉求重点、广告表现。11、不同时期广告发布效果分析与调整。12、阶段性促销活动策划拟订建议。13、销售形态评析与策略调整。14、项目执行效果的阶段性监控与策略调整。15、各项楼模/户模/效果图等询价、监制、协调。16、项目公开销售前的作业进度拟定与建议。五、市场推广阶段顾问策划五、市场推广阶段顾问策划（一）销售前期准备（一）销售前期准备1、销售解说词。2、销售接待技巧培训。3、编制20、销售进度计划。4、编制房源推广计划。5、整体运作进度计划及流程表制作。6、制定销售有关报表（如：销讲资料、销售报表、电话量、上门量报表、客户反馈报表、促销媒体统计表格、小订单/大订单、销控表、阶段性销售进度及工作流程等表格）。7、监控营销推广效果，进行评估和修正。（二）销售执行期（二）销售执行期 1、项目销售组入场前准备阶段1）销售员培训方案的设计及实施。2）入场前物料准备及发展商销售配合人员确认。4）SP活动建议。2、项目销售组入场后至开盘阶段监测媒体投放及营销活动效果，并提出修正意见。3、开盘阶段1）开盘流程及表单的确定2）开盘活动组织3、项目开盘后至项目销售结束1）尾盘促销建议。2）结案报告。说明：说明：1、上述任务书范围内涉及到第三方，均由甲方最后决定为准，费用发生均由甲方承担。2、相关广告及活动的策划、平面设计均由乙方负责，涉及的制作、发布等费用由甲方承担。3、上述任务书按理想状态编排，因多种原因会发生变化，后期执行再做灵活调整。THANKS期待合作期待合作