1、谨呈：亳州通恒置业有限公司通恒逸合府营销代理投标报告国企精工 匠心品质投标方安徽新弘毅不动产管理有限公司|2023.10.08 从品牌谈起 亳州交控集团亳州市属独资大型国有企业，总资产1 12 26 6亿元集团控股子公司25家，以“服务交通发展、连接美好生活”为己任，紧紧围绕交通大主业，优化交通资本布局，聚焦人流、车流、商贸流、资金流、信息流，不断完善交通产业链的互联互通集团下属建筑开发事业部将围绕集团重点建设项目，高质量完成交办建设任务，积极参与亳州市及周边项目开发，走好市场化道路，做响交控品牌。传承国企匠心 精筑美好生活从拿地谈起 国企交控布局地产 一掷千金2021年国企交控入局房地产板块2、，为了夯实产业链集群，带动集团旗下建材公司、建筑施工公司共同发展，对集团建筑开发板块发展具有历史意义2 20 02 21 1-1 13 3地块拍卖会，交控集团旗下资产管理公司以总价5 51 11 10 00 0万元竞得2 20 02 21 1-1 13 3地块；地块位于利辛路北、华佗大道西、庄周路东土地面积1 13 34 46 68 80 0.3 3（2 20 02 2.0 02 21 1亩），容积率2 2.0 0，成交单价2 25 52 2.9 94 4万元/亩，溢价率0 0.7 79 9%，成交楼面价1 18 89 97 7.0 09 9元/。从拿地谈起 两年三个月，从拿地进入实质开发203、21年-2022年疫情疫情，严重影响了集团房地产板块高速发展阶段，地块板块的进度迟缓；2023年中国房地产房地产政策环境延续宽松并再迎重大利好，房地产市场供求关系发生重大变化，国内房地产市场进入宽松阶段。2 20 02 23 3年下半年政策密集释放等风来现实照进理想面对密集出台的楼市政策，楼市依然不温不火，整个市场未见回暖，风还是原来的风；等风来O OR R追风去项目的策略抉择安徽新弘毅认为：二者皆可得，皆应得以不同产品实现不同目标等风来，实现项目利润率追风去，保证项目现金流0 01 1项目形象塑造城市中心边缘区域，板块热度并不高，如何塑造项目高端形象0 02 2精准目标客群如何精准寻找目标客4、群，获得高端客户认同？0 03 3快速走量激烈的各个板块市场竞争激烈的环境下，如何实现项目“快”和“量”双收？2 20 02 23 3年项目核心需要解决的问题 品牌目标践行国企使命 续写时代新篇 目录CONTENTS市场分析壹贰叁肆伍本体分析项目定位营销策略团队保障壹市场分析 项目竞争环境分析多部委发声发改委1央行2央行&金融监管总局3证监会4宏观政策需求释放与抛压并存，政策显效尚需时间，随着一揽子优化政策的落实，商品房销售或进入筑底阶段；支持刚性和改善性住房需求做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策；稳步推进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区改造和老5、旧住宅电梯更新改造中的作用在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。央行需要维持货币宽松政策供给端方面，“金融16条”政策继续从信贷、债券、股票三方面大力支持地产行业融资，央行创造宽松的货币金融环境，降低企业融资成本。需求端方面，人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议，提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。首套房利率和首套房首付下降央行、金融监管总局发布通知，降低存量首套房贷利率，首套和二套最低首付比政策下限统一为不低于20%和30%，这意味着热点限购城市二套房首付比下调10%-40%；二套住房贷款利率政策下限由不低于LPR加60BP调整为不低于加20BP，大幅下调40BP。加强民6、企融资 大胆出政策监管层对房企融资一直都保持着支持的态度。但就目前情况来看，利好政策频出仍无法掩盖大部分房企融资难的现状。8月27日，证监会宣布房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；宏观政策推动落实首套房贷款认房不认贷，引导房贷首付比例和利率及首套房存量房利率下行，更好满足刚性需求和改善需求住房。差异化住房信贷政策降首付：首套房商贷最低首付比例统一不低于20%，二套房商贷最低首付比例统一不低于30%降二套房利率：二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。降低存量房首套住房贷款利率降低存量首套房贷款利率:中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布关于7、调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整后商贷购房最低首付即利率情况以“新”换“旧”向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，跟银行协商变更原来的利率水平。100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约支出超5000元。最低首付最低首付比例贷款利率下限首套房20%LPR/LPR-20个基点二套房30%LPR+20个基点财税政策自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自8、有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。宏观政策安徽落实房产新政省住建厅下发最新通知，事关个人住房贷款中住房套数认定标准，合肥、阜阳、宿州和亳州执行优化住房贷款套数认定标准。优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知1 1居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在申请贷款购买商品住房时，家庭成员在购房所在地的市、县名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房信贷政策执行。2 23 34 4家庭成员在当地名下成套住房套数，由市、县不动产登记部门根据居民家庭申请或授权查询，并出具查询结果。如需查询网签合同备案的成套住房套数9、，由市、县住房城乡建设（房管）部门根据居民家庭申请或授权查询，并出具查询结果此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”政策工具箱。各地要加强政策宣传解读，执行情况及遇到的问题及时向省房地产业健康发展推进工作组办公室报告。宏观政策亳州出台房地产新政2 20 02 23 3年3 3月份公积金贷款最高5 55 5万元，首付比例最低2 20 0%，支持刚性和改善性住房需求，即日起至2 20 02 23 3年1 12 2月3 31 1日。鼓励住房消费123456增加预售资金拨付节点，由整体项目调整为分楼栋解除预售资金监管；允许以商业银行保函置换相应额度的监管资金；推进保交楼贷款支持政策落地生效；房地产开发企10、业可申请延期缴纳城市基础设施配套费；增公积金贷款额度单身或夫妻双方只有一方正常缴存公积金的，购买商品住房时，最高贷款额度由33万元提高至45万元；夫妻双方均正常缴存公积金的，购买商品住房时，最高贷款额度由43万元提高至55万元。支持房企发展持续规范市中心城区房地产市场交易环境；明确房地产项目停车、景观、道路、绿化等配套工程的建设标准;鼓励房企推行现房销售改进入学条件，确保购房户凭房产证或购房手续等材料，按照划定的学区，办理就读公办义务教育学校;营造良好环境降低首付比例和贷款利率，支持购房业主延期还本付息；按新增缴存购房职工当年存缴月数每人100元/月一次性补贴；取消灵活就业人员需提供一年以上就11、业证明的缴存限制可申请提取住房公积金支付购房首付款；降公积金贷款首付比例购买商品住房的，首次公积金贷款最低首付款比例为20%，第二次公积金贷款最低首付款比例由50%降至30%；申请公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例调整为40%推行房票购房商品房 对于选择房票安置的群众，给予一定的奖励；原则上不再新建安置房，可通过购买新建商品房、发放房票等方式进行安置；面向刚性和改善性住房需求群体公开发放购房券，总金额为2000万，有效期在3个月内，对于有效期内兑现购房券的企业，受益财政给予10%的补贴；城市概况圣贤故里，药都亳州安徽省西北部地级市，中原城市群带，北邻商丘市。2 20 02 22 2年，常住12、人口为4 49 96 6万人，城镇化率4 44 4%；2 20 02 22 2年亳州市地区生产总值（G GD DP P）是2 21 10 01 1.5 5亿元。亳州是安徽省下辖地级市，位于安徽省西北部，辖谯城区和蒙城县、涡阳县、利辛县三县一区；花戏楼全国重点文物保护单位，花戏楼原名歌台，是一座演戏的舞台曹操运兵道，是迄今发现历史较早、规模较大的地下军事战道；亳州区域规划华祖庵位于亳州市区永安街1 12 2号。始建于唐天佑元年（9 90 04 4年）全球最大中药材集散中心中原经济区成员城市皖北旅游中心城市国家历史文化名城城市规划发展愿景世界中医药之都 长三角颐游之城世界中医药之都皖北承接产业转移13、集聚区长三角绿色农产品生产加工基地华夏酒城/文化旅游强市省际毗邻区域中心城市功能定位全面建成国际一流的世界中医药之都，长三角知名的大健康养生旅游城市，辐射院北豫东的省际毗邻区域中心城市，社会主义现代化的宜居、韧性、暂慧城市。亳州城市发展方向中心引领 轴带延展，推动利辛和蒙城发展轴线城市规划城市规划中轴引领 多带串联 九区共融0 03 30 01 10 02 2中轴引领-以希夷大道城市中轴引领城市空间发展；玉带串联-围绕涡河构建“一河两岸”的空间发展态势环脉相映，促进林拥城、小洪河、毫城新河等绿环水脉相互融合;九区共融-构建九个品质宜人、风貌协调、职住均衡的功能片区。土地市场|年度供求近7 7年14、亳州土地供应面2 20 03 35 5万，年均成交2 21 13 3万，每2 2年进入上升周期；土地楼面价格近三年逐年上涨，成交楼面价1 15 50 00 0-2 20 00 00 0元/之间；05001000150020002500010020030040050060070020162017201820192020202120222023.1-8图示：亳州土地历年供求量价走势供应面积（万）成交建面（万）成交楼面价（元/)2023年下半年亳州将有369亩待出让逸合府逸合府本项目（逸合府），地块四周有大量待出让地块即将推出；其中2023-24地块位于本项目东侧，土地面积199.922亩，土地用途15、：商住用地(商服比例5%)；2023-25地块面积：31.794亩，土地用途：商住用地(商服比例5%)；住宅市场|供求分析亳州年度供需平稳，疫情三年成交下滑，至2 20 01 13 3年1 1-8 8月份成交需求上升，房价回到6 64 40 00 0元/左右；5200540056005800600062006400660068007000050100150200250300350201820192020202120222023.1-8图示：亳州商品住宅年度供求量价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/)58115910584858115963601561386633681067286616、23666266415200540056005800600062006400660068007000024681012142022.82022.92022.12022.112022.122023.12023.22023.32023.42023.52023.62023.72023.8图示：亳州商品住宅月度供需量价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/)2023年3月份亳州出台刺激房地产市场各项政策，房地产需求大量被市场，住宅销售量回升明显；2023年8月份住宅商品销售面积7.2万，成交均价6641元/;住宅市场|市场销售情况亳房网监测数据及各楼盘数据统计情况，截至10月7日，国庆小长假期17、间亳州商品住宅TOP10共成交约517套，日均认购约65套，热销板块集中在道东和南部新区，西部新区也有一盘上榜，亳州房地产市场活力进一步被激发。亳州楼市当红热盘当属金地中联龙湖水岸和绿城桂语听澜，两大新盘均在国庆节点首开入市，其中龙湖水岸8天热销90套商品房摘桂夺冠，该项目也是目前亳州唯一在售纯洋房住宅，西城区新盘绿城桂语听澜十一期间销售83套表现也不俗。板块分析涡北板块万达板块城西板块南部新区板块涡北板块城北板块发展时间晚，随着优质开发商的进驻和陵西湖的开放，目前区域发展趋势逐步形成城西板块区域内生活配套、市政配套不完善，存在大量回签和还原小区，缺乏商业配套，品牌房企碧桂园、北京城房和恒大都18、已开发结束，同时恒大精装修拔高区域住宅价格；城南万达板块以万达为商圈的核心板块，配套完善，目前有多个豪宅项目在售，区域已形成政务居住区；南湖高铁板块政府重点规划板块，依托高铁经济带动，同时链接道东区域，形成新一轮城市东向拓展，有多个房企开发在售；亳州各个板块梯度分化明显，南拓北扩，南部新区围绕高铁新城、万达板块和市政公园环境配套，居住良好性；西子璞岸 桂语听澜金达融府山河大观绿城蘭园（政府回购）华佗大道药都大道庄周大道区域竞品对标本项目位于城西板块内，多个大型品牌房企布局城西已开发结束（北京城房京城华府、碧桂园、恒大林溪郡、珍宝岛雍景和府），距离本项目直接竞品绿城桂语听澜项目），选取对标项目四19、个桂语听澜、金达融府、山河大观和西子璞岸；绿城桂语听澜魏武国控&绿城管理双强联袂，和鸣而筑产品情况：117169m桂语洋房，199297m星空院墅，200212m光影墅；产品类型：别墅、洋房、高层推售情况：认筹阶段、价格未释放；9月10日营销中心开放金达融府融创山河大观本项目逸合府产品情况：洋房129-169、高层105-118；销售价格：高层：60007500、洋房：78009600元全盘剩余未售套数：高层500套、洋房260套金地中联西子璞岸产品情况：约117-265高定纯洋房住区，576套纯洋房，洋房层高3米；推售情况：尚未入市，正在形象推广阶段。8月13日城市展厅开放金达融府安徽本土房20、企开放，安徽省内多个住宅项目产品情况：洋房、高层销售价格：洋房价格7200元（送车位）个案分析绿城桂语听澜绿城管理&威武国控，两大房企联合，总建筑面积1 16 6万方，规划总户数8 88 82 2户，项目定位主城芯北万达联袂国企绿城美学。产品情况：高层共计8栋楼（18F）、洋房共计11栋（5-11F）主力户型：高层117/127，洋房126/129/135/143/169,别墅200；产品定位：高层刚需、洋房和别墅改善客群；配套情况：社区幼儿园6班、景观规划（一环两轴八园十五）；区域配套：北邻万达广场商圈、10万临漳公园、华佗中医院、青云小学分销、十一中、市二中、十五中；销售动态：货量盘点：高21、层总套数520套，洋房298套，别墅14套来访情况：9月份周来访124组，周认筹4组，首开推售：首开8#和9#、10#洋房共计60套（8020），高层26-29#共计210套（25630）；释放价格：7层洋房8000元左右 高层7000左右（对外释放价格，落位阶段，预计国庆前后开盘）营销节奏5月中旬入市形象5月26日奠基仪式6月3日双万达城市展厅开放6月7日高考行动6月13日品牌零距离6月22日中秋大转盘7月14日集赞送电影票8月5日启动验资享50009月10日营销中心开放落位9月17日明星演唱会营销动作平淡无奇，储客时间5 5个月，开盘前二大营销动作，储客到首开预计6 6个月时间个案分析融创22、山河大观融创&亳州建投，城区打造人居升级作品，项目共南、北两宗地块，总建筑面积约3 38 8万方2 20 02 23 3年已推售高层（208），洋房（132）；2 20 02 23 3年已售高层（180套），洋房（60套）；融创亳州立序主城最后留白地新西马园，融入融创“I AM I”第四代人居产品理念，从城市价值观念、生活方式和新生活态度出发，再造巨幕人居著品融创山河大观，打造更多元有趣的生活场景，实现亳州高端改善品质人居维度的又一次全面迭新。客群需求：医疗、教育、商业、生活、产城“六心合一”的主城生活圈，塑造城市新一代生活圈，致力提供更美好的生活；教育配套：皖博学校、风华小学、黉学英才中学等23、多学校簇拥；开盘时间：2022年1月8日首开产品面积：洋房129-169、高层105-118销售价格：高层：60007500元、洋房：78009600元渠道/分销使用：自渠大客户百1.52.0在售楼栋：G1/2/3/6/7/12 Y7/8/9/11/13/18/20个案分析金达融府谯城万达旁 城市公园 学府墅境营销节奏2023月1月城市展厅开放2023年2月12洋房首开5#和6#楼2023年2月26日全羊宴2023年5月劳动节淘宝节2023年9月9日7#洋房加推2023年9月15日-9月26日抖音大赛l项目一路之隔即为主城商业中心谯城万达广场，出门即繁华，生活赋予更多色彩空间。l小区外侧东依柴24、家沟游园与人民公园，西侧临桃花公园，内外双重景观，为生活注入更多鲜氧，工作之余多一处休闲之地。l谯城中学、亳州三中、青云分校、春蕾小学等诸多学校环伺，同时小区自带配套幼儿园，一站式教育成长，为孩子提供高质量教育的坚实保障。l小区内部高绿化率，人车全分流，一府双轴四进八园的景观设计，不同主题活动空间贯穿其中，老人悠闲漫步，孩童肆意玩耍，静谧安逸。l项目为主城区难得的低密度住宅区，宽奢楼间距，阔境阳台，汲取城市菁英生活所需的空间生活理念，为峯层人士营造阔境墅质生活住宅。金达融府与碧桂园物业进行合作，为业主提供星级服务销售动态：周来访2 21 1组，周成交1 1组洋房，洋房成交价格7 72 20 025、0 0元，优惠体系9 97 7折-1 1.5 5万；在售楼栋1 1#、2 2#、3 3#、5 5#-7 7#、9 9#楼,共计推出3 30 08 8套；1 1#2 2#3 3#5 5#9 9#7 7#6 6#区域由刚需和刚改向改善过渡，区域内待出让土地增多，策略上以我为主，和区域的竞品抗衡。产品设计上做到极致，凸显价格极有性价比【市场结论】市场启示：泛区域竞争量大&实力强，层层突围！本案对内需做好项目强势品质输出，对外品牌、产品、营销齐发力，以品牌和项目本身作为核心突破点，带动产品快速去化。（与绿城的直面竞争）国内房地产已经进入宽松的阶段外部面对板块竞争，内部面对劲敌分流，逆势之下以何胜出！国26、企品牌背书+产品力+营销力=未来实力贰本体分析 构建项目价值体系产品体系梳理及优化【价值体系梳理】国企亳州交控集团亳州市属独资大型国有企业，公司注册资本2 20 0亿元，拥有总资产1 12 26 6亿元，控股子公司2 25 5家。国企品牌，检验真理的“硬资本”品牌价值区域价值谯城西部片区规划居住区+密集居住片区片区有还原和新交付的社区构成多个大型居住密度区域，同时有待拆迁的老旧厂房和安置社区划分。西部片区工业内独立规划居住片区逸合府涡河生态景观+临漳公园涡河于亳州人来说，是母亲河！，有着一代代人的记忆与生活光景，诉说着家与亳州共生长的繁华旧梦。对望涡河，母亲河；临近临漳公园景观资源人文书香大城27、，筑就精英未来坐享优质学府教育资源项目紧邻社区自建1 12 2班幼儿园，周边青云分校小学、十一中、二中重点学府毗邻 积淀智慧人生优质学区商业配套2 2公里谯城万达商圈覆盖区项目自建社区商业街，谯城万达广场万达广场等商业环伺左右，家门口的，利好生活醇熟的商业配套给生活带来满足医疗配套中医院医疗护航 咫尺的依靠亳州市华佗中医院始建于1 19 95 56 6年，2 20 00 00 0年获批“二级甲等中医医院”，是安徽省“北华佗、南新安”中医发展战略的重点建设单位。中医在侧 三代健康无忧S SWWO OT TSWOT分析本项目是亳州交控控股集团投资拿地开发，亳州交控是大型国有企业，具备强力品牌背书；28、本项目位置具备很强老城区关联性，和老城区直线距离2公里，老城区向西发展延展区域，统一归属于主城区；本项目规划30万方低密洋房住区，超越竞品体量；独立商业街区规划和12班幼儿园，社区景观体系，立体多元化休闲娱乐空间；学区加持亳州二中、亳州十一中学、青云分校小学；区域内部商品住宅和还原小区围绕，临近工业区；2023年亳州有大量棚户区改造，同时部分项目列入政府回购指标内；本项目在产品打造，极致产品营造和性价比有较大机会；本项目板块内有多个待规划土地出让，下半年新增土地上市；亳州交控与绿城管理（桂语听澜）项目直面抗衡；品牌价值国风大宅 典藏之作谯投作品颠覆亳州人居高度东方文化 礼仪式服务官家式定制接待29、服务地脉价值西贵之地 血统得天独厚泛老城居住区高价值板块一线涡河资源核心地段+河景资源 双重稀缺风水宝地六大价值体系构建配套价值繁华锦绣 传奇地标3公里内 配套醇熟亿都商城、谯城万达广场等商业项目，自建x方商业街区汇聚全城 最优配套资源生活价值家族门第的 日常修养儿童乐园 休闲配套 健康主题社区内部打造文化主题 架空层泛会所阔尺舒居 最大景观面 户户可观河圈层价值高端改善 圈层的提纯高低配改善业态组合 提纯社区圈层区域内云集高端人士 出入无 白丁往来皆显达学府价值以千年技艺 精雕细琢 亳州二中、十一中、青云小学等教育设施，加之自建社区幼儿园名优学府林立助力精英成才项目价值体系构建现有的产品价值30、体系人有我有不足以在市场占据一席地位难以凸显本案的独特价值标签匹配本案的市场占位项目内部做“+法”势在必行产品力提升底跃+顶跃（阁楼或露台）实现单栋货值1 12 2.5 5%的提升底跃产品相关设计原则：扩大不计容产证面积，拉低单价至区域限价，实现单栋货值的提升，以7+1F洋房为例，整栋货值提升12.5%（假设底跃附带一层地下室）；面向客户：有墅质住房需求，但支付力稍弱的品质改善客群；服务商引入国内一线品牌企业，打造高品质产品；项目所合作的服务商选用全国一线的品牌企业，从而展示除项目高品质的打造，给客户一种住的放心，用的安心的安全感建筑设计：国内著名建筑公司建造景观设计：国内著名景观公司室内设计31、：国内大师级设计产品力提升产品力提升时光印记社区里的架空层设计；项目所合作的服务商选用全国一线的品；牌企业，从而展示除项目高品质的打造，给客户一种住的放心，用的安心的安全感架 空 层小区内部打造运动风格，营造运动社区；项目内部沿人行主干道塑胶跑道，园区配套户外活动中心，营造运动社区。玩乐是孩子的天性，更是成长的重要环节，社区打造出星空主题儿童乐园，给予孩子一处释放童真的天地。设置秋千、滑梯、摇摇马，让孩子在儿童乐园里探索梦想，在清风草木间尽情撒野。青年特别设置了健康跑道、活力运动器械，将运动场地融于景观建设之中，让都市生活与运动巧妙结合。产品力提升产品力提升儿童乐园 释放天性；0 0-3 3岁32、低龄儿童区，设置摇摇椅、学步道、沙池、滑梯、蹦床、传声筒等多种亲子互动设施；3 3-6 6岁中龄儿童区，增加了色彩、学识、攀爬、科教知识墙等，以此激发学龄前儿童学习潜力；6 6-1 12 2岁高龄儿童区，有跷跷板、攀爬网、平衡桥、轮滑、羽毛球、乒乓球、主题滑梯、树屋等挑战型游乐器械，开启不同年龄段孩子的趣味童年。产品力提升六重安防系统，守护社区安全；深度考量业主对于居住需求及安全的考虑，打造6重智能安防系统，将现代科技植入生活，全方位、多角度、全方位的为家护航，细致洞察人性需求，给幸福生活更多保障。第1 1重：全时段安全监控系统第2 2重：智能可视对讲系统第3 3重：2 24 4小时保安巡更系33、统第4 4重：独立I IC C门禁系统第5 5重：天然气自动报警系统第6 6重：火灾预警系统产品力提升打造社区四点半学堂常青会，提升小区物业服务水平；四点半学堂提供小孩放学后再里面读书、写作业、玩耍，提供老师辅导作业，为家长省心省力。常青会为社区老人闲暇时间提供书法、下棋的地方。从而提高社区人性化服务。产品力提升物业管理，引入星级物业管理给予客户尊贵的服务体验，并提供多种物业增值服务，全面提升社区居住水平；叁项目定位基于市场、产品和客群的定位战略姿态结合项目F FA AB B模型分析，本案具备作为领导者的潜质，未来将引领亳州住宅市场发展，以强有力的姿态争夺市场占有率发展战略领导者市场领跑者游戏34、规则的创立者区域影响者追随者搭便车，借势距离跟随、选择跟随以下博大，杀伤战术补缺者瞄准市场缝隙创新产品和需求点目标明确，挖掘客户挑战者改变游戏规则强调新的价值体系强调产品的特色和价值项目发展初期，贴合竞品抗衡关系随着项目品牌优势和品质优势建成后，跳脱竞争，吸引广大客群项目前期发展方向n项目开发初期，由西部新城区域在售项目不多，有一定的竞争压力，建议本项目可先树立品质形象和交控的品牌价值，在被市场认知后，争取市场占有率；项目中后期展方向n项目通过前期标杆形象的确定，客户对交控品牌价值和楼盘品质得到认可，客户需求将得到大量释放，后期可加速产品的供应量，争取最大化的盈利空间，为项目整体保证可持续开发35、的现金流发展战略早期以品质型产品树立形象，制造口碑，后期拉取溢价空间；整体通过大盘优势，引领亳州居住新理念；发展战略定位思考城市的进阶成就城西板块的必然性，与交控落子城西区布局运势而生应以何种主张&理念颠覆客户对于交控的印象认知？项目定位项目定位主城西双学府健康低密住区产品定位产品定位涡河畔二中旁3 36 6万方低密健康住区为城市 划时代城市进阶大亳州城市发展的雄心区域扩张城西板块、老城板块的强势扩张品牌驱动国企交控雄心客群拉拢项目客户的人生发展雄心四位一体的思考模式：面对这种城市的姿态，我在这个时代的位置精神诉求品牌力量“相信国企 见证实力”以交控之名，再定义轻奢标准，再定义生活方式品牌主张36、/Slogan时代 于此分界形象推广一座逸合府 千年风雅颂二中旁3 36 6万方低密健康住区国企时代著作小规模的商业如何进行市场定位？通恒逸合府三元定位1 1未来创新社区商业中芯定位客 户市场本案客户需求：社区底商产权铺，投资+自用本案亮点：大型住宅纯商业街，多个住宅区已交付市场差异：未来创新社区商业通恒逸合府三元定位2 2课外教育主题商业街区定位客 户市场本案客户需求：社区底商产权铺，投资+自用本案亮点：青云小学和幼儿园+3公里教育资源市场差异：区域儿童市场空白商业市场定位未来创新社区商业中芯集潮流购物、品牌餐饮、休闲娱乐、儿童培训、社区配套于一体的一站式邻里社区购物中心素质教育生活服务餐饮37、服务社区配套商业运营定位【目标客户研判】核心主要次要城区客户占比6 60 0-7 70 0%城市情节 企事业单位个体，生活追求城区地缘性客户3 35 5岁以内的中青客群/收入稳定工作体面/家庭成员在临近区域工作，如周边区域高校教师、企业员工等品牌吸引的首置及投资客户区域内原有社区中的首置和首改客户中心核心区内南移居民区域原住民中的刚需客群以区域内刚需及品质型首置、改善客户为主。以城区客户为核心，立足周边中高端地缘性客户群体，辐射周边区域及县城进阶客户客群定位品质改善型客 户品牌、品质、环境、地 段客户职业本案的核心客户群是整个老城和城西的中高层级富裕阶层，主抓品质改善及地缘高端首置客户；私营企38、业主、泛公务员、企业 高管个体户、大公司职工、公司中 层管理普通职工价格、环境、户型、性 价比价格、交通、学区地缘刚需、城市首改客 户地缘高端首置 客户客户购买力客户关注点中端财富阶层中强弱高级财富阶层主流刚需阶层核心客户市区外溢改善客户职业：企事业单位中高层为主、个体老板为辅 目的：改善置业，品质追求关注因素：品牌、地段、产品、物业重要客户地缘性及县城改善客户职业：个体商户、拆迁户、企业职员目的：改善居住环境，提高生活品质关注因素：品牌、地段、产品、配套、价格偶得客户投资客户客户来源：投资客目的：看中项目稀缺品质，等待升值关注因素：区域价值、升值潜力本案洋房定位客户 客户 核心客户偶得 重要39、核心客户市区外溢改善客户职业：个体户为主，企事业职工为辅 目的：首次置业及首次改善关注因素：价格、产品、区域、配套重要客户乡镇及县城改善客户职业：个体户、拆迁户目的：寻求一个更好的生活环境关注因素：价格、产品、区域偶得客户投资客户客户来源：全市投资客目的：投资成本可控，升值潜力大关注因素：产品品质、升值潜力客户 客户 核心客户本案高层客户定位偶得 重要肆营销策略基于市场、客户与本体定位研究制定以下策略1.VI展示2.样板间打造3.示范区展示4.LED沙盘5.精致的物业体验物理价值落位呈现1.推广端：输出生态、教育、产品等项目绝对优势2.渠道端：全民经纪人+企业单位拓展+下游板块/乡镇导客3.活40、动端：对应渠道动作及推广动作举办针对性活动营销思路轻推广，重渠道巧用活动，精准拓客p 轻推广：摒弃传统费效比低的媒体推广（户外、纸媒），以曝光速度快、量大的新媒体（微信、网媒）为主要推广方式；p 重渠道：目前项目所处市场为供过于求状态，利用渠道抢占市场及竞品客户资源；p 巧用活动：不做高费用大型活动，节点活动以导客为直接目的，周末暖场以提高现场氛围为目的；p 精准拓客：结合项目客户定位，精准制定客户拓展计划，网罗项目对位客户。营销思路线上定投全市，增强曝光度，价值输出，树立项目形象线下区域深耕，销拓一体化，活动聚集，赢得市场先机资源资源多利用，全民经纪人，关键人；强力贯彻“行销”模式最大限度回41、收高质量客户营销思路与绿城近身搏杀绿城桂语听澜桂语听澜概况：强调改善，面对刚需，营销平淡无奇，储客5 5个月绿城营销三板斧品牌观产品观物业观绿城桂语听澜项目概况产品情况高层共计8 8栋楼（1 18 8F F）、洋房共计1 11 1栋（5 5-1 11 1F F）别墅5 5栋主力户型高层117/127，洋房126/129/135/143/169,别墅200；相对与本案品牌来说，绿城代建平台亳州已落成多个项目，品质口碑的保证；从绿城储客动作周期5个月，早于本项目半年，根据营销和工程进度，预计10月前后开盘；赢战绿城意义亳州交控集团的发展史，就是一部亳州发展和成长的渐进史。交控 P PK K 绿城142、 12 23 3交控P PK K绿城首场之秀，为通恒逸合府项目热身通过交控P PK K绿城对抗，展现作为本土国企交控品牌实力争夺市场话语权，抢占区域市场领导地位参考案例顺发恒园V VS S清秀城营销难点：市场下行、竞品降价、客户分流楼市下行情况环境下，青秀城于4 4月1 17 7日降价促销，均价由1 17 75 50 00 0元降到1 13 35 50 00 0元，客户转向青秀城。恒园应对策略以慢打快，直接抄底；青秀城降价后，恒园释放等待的口径，制造顾虑。待青秀城开盘前一周销售价格公示并启动认筹，直接抄底青秀城拓展滨江，差异化导客；由深耕萧山，转向立足萧山、辐射滨江，并根据客户地域针对打造市心43、语奥体的两大价值体系，接近不同区域客户的价值认同情感维护，树立客户口碑退筹客户赠送价值200-300元礼品；工地开放、成立业主质量监督委员会等参考案例水榭春天V VS S旭辉城营销难点：弱势项目面临大盘围剿水榭春天应对策略1 12 24 43 3入市机会把握市场下行，晚于旭辉城开盘，但在价格、口径见招拆招，让客户等待。12月23日旭辉城首推358套房源，成交15套。1月12日，水榭春天推157套房源，当天成交107套强化阵地包装，有效引导客户针对竞品客户动线与水榭春天位置关系，通过桁架、道旗的密集设置，提醒竞品客户前往精细解读，放大项目优势针对竞品，放大项目在“赠送面积”、“户型尺度”、“得房44、率”、“户型设计”与“江景资源”五大优势，实现项目价值超越。小步快跑，及时抢收客户；发挥操盘快速打法优势，推售短聚短爆，及时收拢客户，并且通过6次推售不断制造火爆销售场面，以热销带动续销。竞争建议加快工程进度，绿城先开，在过程中见招拆招，后发制敌。ABC掌握推售主动权抢占户外资源打好阵地战精细化对抗渠道严防死守推售节奏短平快，以短聚短爆的方式及时抢收客户，减少客户流失；推货计划高层价格测算比较因素权重ABCD万万达达都都会会公公元元桂桂语语听听澜澜万万达达谯谯城城之之城城御御景景华华府府拟合度权重拟合度权重拟合度权重拟合度权重区域条件地段0.151040.141050.151050.1411545、0.15配套0.151100.151050.151050.131000.15环境0.11050.1950.11100.11000.105交通0.151050.141000.151050.151050.14城市规划0.051050.051050.051050.05950.049项目条件楼盘规模0.051200.051150.051000.051150.037户型设计0.1900.1900.1850.1950.08建筑品质0.1850.1900.1800.1950.08发展商品牌0.1950.11000.1800.11100.06物业管理0.05900.05800.05850.0221050.0246、1综合权重100%0.98 1.00 0.94 0.87 初步价格预测参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A60000.985880.00 40%23526019.2B700017000.00 30%2100C60000.9425652.00 15%847.8D55000.872479615%719.4高层入市价格6019元/洋房价格测算比较因素权重ABCD金金达达融融府府山山河河大大观观绿绿城城兰兰园园桂桂语语听听澜澜拟合度权重拟合度权重拟合度权重拟合度权重区域条件地段0.151040.141050.151050.141150.15配套0.151100.151050.47、151050.131000.15环境0.11050.1950.11100.11000.15交通0.151050.141000.151050.151050.14城市规划0.051050.051050.051050.05950.05项目条件楼盘规模0.051200.051150.051000.051150.05户型设计0.1900.1900.1850.1950.1建筑品质0.1850.07900.1800.1950.1发展商品牌0.1950.081100.11800.11100.16物业管理0.05900.01800.05850.0221050.05综合权重100%0.89 1.01 0.94 148、.10 初步价格预测参考对象销售均价修正系数修正价格项目权重权重价格当期拟合价格A75000.896675.00 40%26707201.2B78001.017878.00 30%2363.4C60000.9425652.00 15%847.8D80001.1880015%1320洋房入市价格7201.12元/整盘货值盘点项目总建筑面积约35万方，住宅总建筑面积25.5万方，项目总货值19.34亿元；共计分为4批次销售；2024年1月首开二批次2024年4-2025年3三批次2025年4-9月四批次2025年10-2026年5月整盘推盘分析：1）结合工程节点进行首开区域和加推区域货量；2）根据49、市场销售去化周期，进行货量的加推工作；备注：项目整盘货值预估19.34亿元；首开建议：1）2024年1月份首开推出4栋高层4栋洋房，预计300套；首开备选建议：2）考虑储客量和工程预售节点，年前可首开高层2栋,洋房2栋；整盘推售进度结合施工进度及市场供求分批次推售，尽量保证每批次产品类型丰富形成互补，相互挤压保证去化；根据产品类型，做出差异化定价，通过总价差异吸引不同层次段的客户；通过本区域的客户群体大力发展老带新，新带新资源，发展“大药材 ”客户，形成圈层营销根据市场反映灵活调整策略，最终实现整盘利润最大化整盘推售计划建议 计划2023.12.30售楼处公开，以售楼处为核心，引导前期拓客客户50、回流，扩大项目影响力及加深区域影响力2024.1.27项目首开（首开建议营销强返乡节点，建议工程施工允许和预售证提前，建议在2023年1月份；2024.5.1项目二批次加推，配合营销活动和项目签约工作；10月中旬举行业主答谢活动，吸引客户回流，发展老带新，为二批次12.20日持续加推做续客准备；2024年1月份实现项目首开，循序渐进分批入市原则；保证每批次房源的去化率，保证项目热度；1.27项目首开12.30售楼处公开加强蓄客11月团队组建培训，拓客11月 12月 3月 5月 10月 11月 12月10月业主答谢2025年首开推盘11月团队组建，拓客12.30售楼部公开 加强蓄客1.27项目首51、开建议工程施工允许和预售证提前，建议首开提前在2024年1月份；5.1劳动节二批次加推12.20二批次加推.升级至306组（12月中升筹）验资510组认筹升级首开货值300套，总建3.9万方，总货值 约2.6亿当日认购目标约2.08亿，认购套数245套，积累有效客户超510组，接待客户约1700组意向登记1700组.通过临售来访、巡展拓客活 动及客户维护等渠道活动完成 有效意向客户1700组.开盘当日认购245套（1月27日）.验资510组（11月初启动）认购30%60%80%首开目标达成首开目标达成以周边主力竞品及我司代理项目情况分析：普住宅来访成交比约在7:1，则需拓客1700组！首开前我52、司有效客户（到访）指标分解认购目标（套数）来访成交比合计有效到访客户24517001700组城西地缘客户涡北、老城客户全市其他区域客户55%35%10%933600167途径周边导入量涡北、老城导入量全市其他区域外溢导入量占比目标完成风险风险评估户外广告100671910%低多种线上资源投放，重点区域拓展阵地导视120932714%中项目未竣工，工地展示面吸引力增加门户网站136862513%中加大门户网站合作，持续发力屋拉10060179%中屋拉平台推广增加，导客量增加巡展派单146932214%中选择4大板块核心商超企事业单位拓客9460179%低圈层营销、加大奖励政策，刺激导客自有渠道153、17691910%中竞品同比拓客，导客量下降现场活动导客136862513%中多频次暖场活动，增添现场导客数量竞品拦截8453158%中拦截竞品客户合计933600167100%中多种渠道复合发力，加大导客量推广策略说回亳州“北亳南黄”的文化地位“中药之都”的历史沿革让岁月变迁在亳州留下了铮铮印记一部部佳作传承后世让历史长河中的亳州永放异彩。推广策略天下文枢 文明不息推广策略颍亳相望乐未央，吾州乃得治仙乡欧阳修唐宋八大家之一的欧阳修来亳曾有“颍亳相望乐未央，吾州乃得治仙乡。”之诗句，赞美亳州“仙乡”，他为仙源之地亳州丰腴的土地、美丽的景色、淳朴的民风所陶醉。推广策略传承谯城千年的文明史诗唤醒沉54、睡已久的城市文脉找回谯城曾经辉煌的“府”文明推广策略而今，亳州二中学校的书香，将千年不息的文明与千载传承的文脉荟萃相融书声入耳 笔耕春秋 文里河山 学贯千年推广策略文明的光，照亮谯城山河文脉的长，唤醒东方一府推广策略逸合府传千年文韵 现当代荟萃 应势而生案名推广策略推广方案推广诉求1月1月中旬11月10月12月形象期产品期推广主题活动配合推广通路一府中国 文脉不息天下文枢 低密学府户外、道旗、网络、微信、农班车、乡镇墙体、横幅、路演、社区桁架等区域内板块拓展/园区团购、巡展/派单/陌拜/直投/CALL客开盘期2月一脉学府见中国形象面市+建立影响力产品面市+价值输出+蓄客首开开盘落位+价值演绎国55、学课堂营销中心开放渠道配合竞品拦截、乡镇拓客、厂区拓客、异业联盟、圈层营销营销中心开放暨产品发布会话题炒作：寻找一城文脉媒体发布会开盘活动 逸逸 合合 府府 推推 广广 总总 控控 推广铺排第一阶段【阶阶段段时时间间】10月中旬-11月初【阶阶段段目目标标】树立项目形象，引起市场关注，开始蓄客工作推广策略第一阶段策略高调入市、引市场关注、建立影响力主题发布：一府中国，文脉不息；事件炒作配合：寻找一城文脉；推广策略第一阶段主题一府中国 文脉不息天下文枢 低密学府推广策略事件炒作寻找一城文脉思思路路：以文脉为切入点，结合微信平台，引起市场关注城市的文脉，进而关注项目执执行行：入市后，每周发布一个关56、键词，参与者收集亳州与之相关的人或事，亦可讲述自己与整个关键词的故事，通过公众平台发给项目，活动后期，对所有的故事进行整理，挑选代表性的故事，装订成册，凡是入选的客户，皆可获得一定奖励。关关键键词词：山、水、人、府传传播播渠渠道道：网媒、当地大V、电台等嫁嫁接接：媒体发布会推广策略活动配合文脉谯城 逸合府至配合线上炒作活动，在“寻找一城文脉”收尾之时，举办媒体发布会，一方面，对活动进行总结；另一方面，逸合府携一城文脉，正式亮相亳州。逸合府媒体见面会推广策略推广策略阶段其他工作营销中心装修、现场包装、礼品制作、物料制作推广策略第二阶段【阶阶段段时时间间】12月【阶阶段段目目标标】活动轰动全城，产57、品发布，深化项目价值线下工作开展，增加蓄客量推广策略第二阶段策略活动造势、渠道工作展开1、一场活动轰动全城，制造热点2、渠道拓客工作全线铺排3、产品发布，价值输出，锁定客户。推广策略第二阶段主题天下文枢 低密学府营销示范区 史诗绽放推广策略活动配合天下文枢 低密学府营销中心开放暨产品发布会营销中心开放之际，同步举办产品发布会，输出项目价值所在。活动现场加入新元素，吸引客户关注，并通过后期报道，引爆全城。推广策略示意图：3D投屏展示绚丽演出模特打卡亮相推广策略阶段其他工作渠道工作铺排推广策略物料配合：展架、单页、随手礼（茶杯、餐巾纸等）、海报、植入性广告政策配合：针对制定全民营销策略、团购政策等58、园区拓展准准备备工工作作企业信息收集企企业业分分类类根据人数、规模一一类类企企业业二二类类企企业业三三类类企企业业上门宣贯推介内部推介圈层活动内部推介圈层活动单页派发内部推介推广策略个体经营户拓展政策配合：针对制定全民营销策略1、发展全民经纪人；2、广告植入：店招制作、海报张贴；3、实用礼品赠送：扑克牌、餐巾纸（抽纸盒）、纸杯、遮阳棚、塑料袋等推广策略针对周边乡镇，进行地毯式的上门拓客1、上门拜访；2、阶段性路演（菜市场、超市）；3、海报张贴；4、发展全民经纪人；5、发展村干部关系网。物料配合：展架、单页、随手礼、不干胶海报等政策配合：针对制定全民营销策略居民拓展推广策略第三阶段【阶阶段段时时59、间间】1月初-1月中旬【阶阶段段目目标标】开盘热销、紧抓返乡潮、迅速加推走量推广策略第三阶段策略借助返乡潮，迅速跑量 1、以渠道拓客工作作为重点；2、线上输出热销信息；3、线下国学课堂系列活动举办。推广策略第三阶段主题一脉学府 见中国城西文脉学府 开盘在即 推广策略活动配合国学课堂开课了结合项目学区优势，借势亳州浓郁的文化底蕴，举办国学小课堂系列活动。推广策略推广策略微微信信运运营营设设计计思思路路：1 1、主主题题化化：月度到周度，细分化；2 2、模模块块化化：增加对项目生活感解读的模块；3 3、产产品品化化：板块价值及价值洼地深度解读。推广策略展示策略1342岗亭精神堡垒道旗门前双岗亭设计60、，为售楼部指引，体现尊贵服务品质；东侧和南侧道路夹道道旗，营造项目销售氛围营销中心1示意图：此图为营销中心的位置建议，如已确定，以实际为准展示策略【阵地包装】【阵地包装】展示策略提升项目仪式感：沿利辛路、规划道路：设置落地字、花箱、落地道项目外围道路的阵地包装铺设点位齐全，保证客户到达的仪式感【阵地包装】展示策略【围挡包装】展示策略打造主场绝对领地，提升项目昭示性，最大化扩散项目信息，拦截地缘性客户，建议围挡上方加装照射灯，保证围挡夜间的展示效果；中式风格的售楼部，体现文化气息和底蕴，庄重大气展示策略【售楼部包装】会所式售楼中心，最不像售楼处的售楼处 会所式接待中心，弱化售卖功能，强化感观体验61、，提升门槛度，给予客户尊贵感。将接待中心打造成为一个高档场所，我们有油画、吧台、艺术品以及高品质的服务，营造一种真实的可以体验的场景，把纯粹功利性的商业行为的成分降到最低。重点是营造出项目未来美好生活的远景画卷。展示策略【售楼部包装】会所式售楼中心140健康运动功能会所：健身房、台球室、水疗SPA等健身房：自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区、主要针对男性业主，总面积约150；台球室：楼梯上来的公共空间，面积约100，可结合台球室设计，摆放台球桌；水疗SPA：面积约600，都市女性的午休佳地。展示策略【售楼部包装】会所式售楼中心141休闲功能会所：红酒坊、咖啡厅、书吧等茶厅：结合接待处设计62、，面积约为100，主要是茶叶、茶具展示、小型赏茶会的活动场所，考虑设计茶座、古琴、独立品茶房；书画室：面积约为100 单独区域，可集合小型书画鉴赏室，或者书画临摹、创作室等；书吧：面积约100，独立空间，书柜、卡座设计。展示策略【售楼部包装】手持IPAD三维互动触摸系统2.半隔断形式示意3.三维互动触摸系统示意三维互动触摸系统4.洽谈区单体模型示意5.洽谈区道具示意（电脑+IPAD）1.管家服务从客户到门口开始，整个销售接待流程都要强调体验感，充分体现客户的尊贵感服务配置：u入门处：专人开车门，下雨天打伞迎宾，专人泊车，客户离开前将车停泊在销售中心门口，恭候客户离去u入门处（门内侧）：为客户提63、供外衣寄放服务，专人管理u模型区：配讲解录音u水吧：夏天为客户提供干净、芬芳的湿巾纸擦汗。冬天提供热毛巾敷手u贵宾室及会议室：贵宾来访，配置专人高标准服务接待142展示策略【售楼中心】灯光广场绿色小品提前打造景观示范区；需体现项目的商务性、休闲性、体验感，并可聚集人群。143巨型象棋浮雕地面浮雕石梯石椅灯光广场展示策略【景观示范区】高层中式样板房高层样板房：高层住宅，别墅品质。目的：契合人文历史厚重感，结合安徽文化及河景进行设计重要元素：花板、条案、屏风、圈椅，黑红色为主。144展示策略洋房中式样板房样板房：洋房是尊贵身份的象征；不只是作为简单的展示，而是楼盘风格与文化的一种再现，透过样板房，64、能让购房者感受到一种良好的居家氛围，一种尊贵身份的体验感，一种使人倍感舒适的生方式。重要元素：古董珍藏品、红色黑色厚重色调145展示策略从材料样本到施工工艺流程进行详细解读，让更多的购房者了解本案如何对客户的人居生活体验的改变展示策略【工法展示】物业服务升级，制定标准化接待流程，提升客户体验，增强项目品质感与客户荣誉感欢迎光临”，阳光强烈及雨天提供撑伞服务，并提供车号牌遮挡服务，保障客户隐私性；案场门为客户提供拉门服务并问好；停车区域停车指引，并及时拉车门对客户打招呼“您好！吧台提供咖啡、果汁等多项果饮服务，满足不同客户需求，体现家的温馨氛围，同时以空姐半蹲式服务，给客户尊贵感；展示策略【物业65、服务】营销创新创新营销社群裂变/个人号活动营销案场每个置业顾问/渠道人员都建立多个200人以上微信群利用活码工具，设定免费奖励&资源吸引用户用户扫码进群需要完成邀请任务即可领取&留在群众过。案例老业主推荐暨集中抽奖活动推文/海报A关注公众号获取专属海报A分享专属海报B扫描A的海报关注公众号A完成邀请任务获得奖励裂变客户C获取活动规则和专属海报C扫描B的海报关注公众号B分享专属海报B完成邀请任务获得奖励裂变=奖品+海报+分享流程+种子用户所有的活动，都是基于种子客户基数，或打通传播通路创新营销透明工厂精于品质，敢于透明，工于匠心透明工厂，启动线上+线下相结合的形式，线上客户可以通过小程序进入透明66、工厂，通过“云监工”时时观看“家”的进度；创新营销平台化私域流量：以利诱导客户，种草砍价使得客户产生粘性 拼多多的裂变式营销，对房地产营销获客模式是一种方式重现拼多多为了加大宣传度、增加客户粘性开展了很多活动，如现金签到、砍价免费拿、天天拿现金等活动，活动只需动手转发链接，邀请亲友帮忙点击参加就能拿到想要的，无需任何成本，但我们发现这种活动往往会挂在旁边一个24小时的倒计时器来提醒抓紧操作。拼多多的四大营销方式低价营销拼多多采用低价策略，比大多平台都便宜社交电商营销-拼多多与腾讯合作，巧妙借助微信的巨大流量与社交红利，来形成链接，并以主打“团购+低价”的竞争策略，限时优惠客户粘性，免费拿东西，67、限时24小时价格锚点低价拼团，这就是商业上所说的价格锚点，也是拼多多最吸引人的销售手段之一。对我们营销启示建立一套线上平台，带客+积分奖励；增值服务新弘毅自媒体矩阵增值服务安徽新弘毅自造流量、最懂地产的线上运营团队新弘毅专业新媒体运营团队组建，实现“流量变现”专题揭秘：地产网络平台微信公众号随时进行专题项目测评，全面即系项目价值大咖在线：新弘毅总在线直播计划，好盘点评、现场直播看房、置业技巧等在线直播，联动主播红人共同推荐，线上全面曝光专业测评：新弘毅顾问团队联合业内大V不定期进行专题讲座，分享最新楼市政策、置业动态及产品讲解，为项目进行导流现场荐盘：公司销冠级销售人员定期举办现场看房直播推荐68、活动，增强项目线上曝光度和知名度千人造势：新弘毅员工集中朋友圈刷屏，海量覆盖效应增值服务新弘毅专业网拓团队，强大资源整合能力新弘毅专属运营团队管理，新弘毅大咖级别坐镇主播，安居客/房天下等网络媒体资源整合，地产专业直播间搭建，项目推荐+地产专业知识解说；新弘毅网拓团队直播安居客宣传海报软文撰写房天下短视频制作增值服务新弘毅百人兵团直播荐房新弘毅打造百人直播计划，安徽各项目优质主播红人共同推荐，线上直播全面曝光C端业务服务：线上直销平台,聚合楼盘真实跃活,聚焦用户实时体验 拓客模式：洞悉用户获悉逻辑，通过搜索需求触发互联网售房链接引流，通过内容营销解决用户痛点并建立长效信任，通过线上强粘性用户引69、流转化为线下高体验营销增量，为用户打造整体购房服务解决方案，提供线上线下看房锁房的全域服务闭环 具体执行：第一阶段：线上炒作：公众号线上炒作，结合社群营销，提前项目预热；第二阶段：项目案名确定后，第一时间2 2大网站上架推广；四大搜索引擎全线覆盖，（百度、搜狗、360、神 马），通过2大网站、网站小程序+H5页面，全面聚焦单项目推广；S SE EM M/S SE EO O，全线监控，根据线上竞争环境，时时调整，保障项目线上曝光量及竞价排名前三位置。SEM关键字付费竞价排名广告搜索引擎营销、付费推广、按点击收费四大搜索引擎全线覆盖（百度、搜狗、360、神马）同策好房PC端App小程序新房PC端案70、名公布后网站上架+APP小程序+H5公众号炒作社群营销项目预热第二阶段：网站上架+广告推广第一阶段：社群增值服务增值服务C端业务服务：信息流媒介，定向投放全面轰炸，精准触发用户需求具体执行：第三阶段：项目预售证取得后，线上第一时间全面轰炸！4 4大流媒体精准推送（抖音、头条、U UC C、百度信息流）；圈定客户年龄范围、职业范围、区域、职业、兴趣爱好等，通过大数据算法，全面网罗有购房需求，聚焦项目，匹配精准目标客户；4 4大搜索引擎强攻，竞品拦截引流，全面抢占线上所有资源；S SE EM M/S SE EO O,全线监控，根据线上竞争环境，时时调整，保障项目线上曝光量及竞价排名第一位置202071、年9月起历经3个月平台搭建至今上线项目 107个浏览量 105507次 一季度成交 16套资讯类信息流广告预售证取得后流媒体+搜索引擎大数据AI投放第三阶段：4大流媒体+4大搜索引擎，组合出击视频类信息 流广告信息流广告投放 大数据AI投放增值服务|客户增量热销保障：高能团队，效率第一，执行第一，依托亳州外径事业部，项目投标后，新弘毅可最快速度开展周边社区的专项拓展工作，从初始无物料仅有鸟瞰图的社区贴单，到装备齐全的社区摆展。增值服务|客户增量外经钻石广场2 20 00 0一层商铺可自费作为城市展厅收客热销保障项目中标后，新弘毅能自费在南万达、外经钻石广场等商圈设立外展点，增加项目曝光展点支持72、，多点开花，跨界联动及市场关注。以外展点为据点，向周边进行辐射拓客，银行、医院、超市、商业街、社区、菜场、写字楼等；同时新弘毅可提供商业板块的招商定位及商户的引进；渠道策略建议提升拓客道具加强拓客能力，凸显项目及品牌实力，强力洗脑，提升一架产品解说销售说辞产品手册口袋手册拜访礼物（定制型）拓客人员准备（服装、背包等）要求：一对一培训，考核上岗，避免造成信息输出不对称；所有销售道具内容要求全面展示价值体系，高调性、高定位；渠道策略拓客执行拓客工具抓领袖精渠道强洗脑重形象高亮相摸查渠道中的种子客户/意见领袖，重点维护，通过其协助组织圈层/推介会根据前期摸查，发掘重点的渠道，作为客户组织导客的关键，73、通过圈层活动等形式进行不断收客。可选择传统派单扫街方式拓客外，可使用产品手册、PPT、精美高端画册等给重点客户先进行反复洗脑。全面提升拓客团队及兼职团队形象！拓展活动品质提升，圈层活动以高端、品质、尊贵为主渠道策略拓客执行拓客方式金扳手之1我司自有渠道团队+整合中小渠道我司渠道团队：自建渠道团队为主，形成骨干带动作用，起到领头羊的作用。整合本地中小渠道：通过整合本地中小渠道，达到迅速增量，形成项目口碑的作用拓客执行拓客工具渠道策略金扳手之2售楼部坐销+渠道拓客售楼部坐销：主要以项目推广、梳理高端项目形象，现场杀客为主，积极转化到访客户。渠道行销：通过渠道行销，最大限度发现客户，接近客户、发掘客74、户，拓展客户渠道策略拓客执行拓客方式金扳手之3圈层联盟+异业联盟圈层营销：圈层营销让项目目标客户互相影响，互相融合，形成更多的共同特性，从而使客户产生购买粘性，形成广泛的带客，树立项目良好口碑。异业联盟：通过异业联盟，强强联合、资源交换、借力打力，不断拓展圈层。渠道策略拓客执行拓客方式金扳手之4精拓+海拓精拓打法：主要是竞品拦截、专业市场、老社区、商超带访为四个堡垒，采用精准的拉访形式进行，保障客户量海拓打法：在重要的路口及商圈公园进行举牌、敲车窗派单的形式宣传推广。渠道策略拓客执行拓客方式金扳手之5定展+巡展定展：主要视项目情况，设置临时展厅或者城市展厅，以较长时间内展示（1-2月）获取客户75、巡展：以短兵相接的方式，持续渗入地图标定的相关客户集中区域，采用巡展的方式扩大项目影响获取客户。营销中心/临时展厅社区巡展县城巡展渠道策略拓客执行拓客方式金扳手之6电话营销+企业团购电话营销：主要在认筹期集中CALL客的方式进行电话营销企业团购：寻找有团购意向和发展任兴集团内部员工，进行团购活动；渠道策略拓客执行拓客方式渠道推广策略：营销推广 城市交通工具广告贴车贴送油卡，拉动自驾车到访同时增加市区曝光率推广形式：贴车贴送油卡凭借本地车牌或者本地驾驶证，自驾到营销中心，张贴项目车贴60天，即可赠送200元油卡，借此增加项目市区的曝光率推广时间：2023年11月12月渠道策略拓客执行拓客方式费用76、预算广告预算表序号媒介渠道明细占比金额（万元）1定向类-移动终端抖音/微博/微信等新媒体广告10%63.22 2大众类-户外高炮 楼顶 楼体 高速公路 收费站 喷绘及LED 报批 建造 租赁 交通指示牌 横幅 灯杆 灯箱 道旗 报批 建造 租赁 发布30%189.66 3阵地类-售楼处及工地外广场 楼体 塔吊 倒计时牌 工地围挡/巨幅 喷绘费 上刊费20%126.44 4分众类-户内植入性影院、酒店等的中庭 大堂 梯厅 轿厢 框架 贴片等5%31.61 5分众类-公交车体 站台 站牌 拉手 车载广告及报刊 口播5%31.61 6分众类-出租车载广告/报刊/LED顶灯等5%31.61 7分众类-77、油站加油派送广告 站内广告等5%31.61 8分众类-高铁车站广场 停车场 安检 候车 车载广告及报刊 口播等5%31.61 9定向类-直邮/社区直投 账单 派单 社区内广告 制作费 投递费 发布费5%31.61 10定向类-商场广告资源商业、酒店、影院、教育、便利店等的内部资源投放5%31.61 11其它媒体渠道用于媒介渠道且上述二级科目未包含或超出上述二级科目预算的费用5%31.61 合计100.00%632.21 根据上表得出以下数据总货值（万元）193475广告预算（万元）632.21 广告费用费率0.33%广告预算逸合府项目投资测算表序号类型金额备注1土地交易款（亿元）5.11 2土78、地款融资（亿元）0.15 按照3%估算3资金峰值（亿元）不含已投入6.06 4平均楼面价（元/平方米）1897.09 5平均销售价（元/平方米）按照高层住宅6250元/平米；洋房住宅7100元/平米；商业街14000元/平米；地下可售车位4万元/个进行推算6建安成本（亿元）含营销中心设施9.23 7营销投入（亿元）0.34 含住宅和商业8广告投入（亿元）0.29 1.50%9管理费用（亿元）0.48 2.50%10增值税预缴0.58 3.00%11土地增值税住宅预缴0.39 2.00%12土地增值税其它预缴0.58 3.00%13企业所得税预缴0.73 3.75%14总投入成本（亿元）18 179、5净利润（亿元）1.46 16净利润率（%）8.2%17货地比3.79 18 总货值（亿元）19.35 19预计首次开盘时间2024/1Q20计容面积（容积率）269360.6平米容积率：2.0项目投资收益估算营销推广费用序号类型占比金额（万元）1媒介渠道10%632.21 2营销活动10%632.21 3营销礼品6%379.33 4营销支持(印刷、物料、包装、道具类)2%126.44 5机动费用1%63.22 6营销人员薪酬54%3420.27 7营销办公2%126.44 8物业服务费用15%948.32 9总计100%6328.45 根据上表得出以下数据总货值（万元）193475营销推广费80、用（万元）6328.45 营销推广费用费率3.27%营销推广费用费率伍项目保障全方位的团队支持公司优势最强势的狼性文化。以结果为导向，建立销售目标执行配合手段 营销标准化体系的持续优化和完善 各级专业能力的系统化培训及考核 各类动员会，员工关怀，技能比赛的持续开展 以赢为目的，加强资源导入和政策倾斜 营销手段多元化，外拓、导客、联销等手段保证目标达成 向联代对手多学习，积极上进的氛围营造，勇当强者 能者上，庸者下，以业绩为核心，综合表现为整体评定标准，不断加 速内部造血和外部优秀人才引进公司优势 高端项目客户特性：对高端项目往往一见倾心，但一旦项目价格明显高于周边竞品，就会存在较大的价格抗性 81、我司团队配置我司高端项目现场置业顾问皆为具有丰富销售经验的精英代表，即使面对竞品的前后夹击，仍能时刻保持客户粘性，做 到三天之内3次回访的效果，借助现场不断降低客户抗性，直 至成功转化！最高效的内场转化。高“言”值团队，独有杀客体系，高效转化，有效降低开发商营销支出最具保障的金融支持。新业务部金融包销、金融首付贷，为项目目标保驾护航借助新弘毅新业务部包销业务，在必要时为保障项目成功达成年度指标，提供更多可能性。营销代理顾问咨询整合服务金融包销资产管理大数据平台公司优势项目监管：1名项目总控：1名项目总监 1名策划经理1名销售主管1人销售9人策划师2人亳州项目事业部及资源中心安徽新弘毅营销策略中82、心顾问组内场销售经理1名销售助理1人渠道主管1人渠道12人团队配置一个高效的团队是一个项目成功的保障最优管理层：直接参与项目销售一线，提升项目整体战斗力，确保人员素质及任务达成。服务体系 服务体系 服务体系 服务体系以月、季为单位；通过业绩、满意度、回款等多维度进行销售冠军的评选，对销冠以物质和精神奖励，提高销售积极性以月为单位按业绩进行考核，对优胜小组奖励进行现金奖励团队内按业绩和案场品控进行综合排名，排名靠后者外派巡展、派单，直至排名靠前在每季度末对案场所有销售团队成员进行综合考核评分（新人设立2个月保护期），由甲方营销负责人与新弘毅专案进行评估末位者是否淘汰服务体系 底薪高于新弘毅其他案83、场水平50%。实行季度考核，根据综合业绩分级定薪，季度实时调整，高业绩高底薪。定期组织各项培训，以提升专业素质、水平 建立完善、科学的管理系统，给予优秀员工更多的晋升机会和晋升空间 提供团体宿舍、生日、健康关怀，定期组织团体活动，增加员工的归属感服务体系 一旦知道客户放款 信息，录入台账然 后让业务员通知客 户（已放款，请注 意及时还款确保资 信）一旦知道客户按揭 信息，录入台账然 后让业务员通知客 户（及时跟进按揭 情况）通知客户签约时间 发送认购恭喜短信 通知客户所需要准 备的资料（签约资 料及按揭资料）妇女节、端午节、中秋节、国庆节、圣诞节、元旦节、春节、元宵节 电话回访（案 场活动、客户 问题反馈、天 气变化等等）发送签约恭 喜短信 做满意度调 查 甲方会通知 专案，拉出 名单给业务 员回访 问候短信 注意事项（天热 的避暑食品）客户生日（业务 员发短信、打电 话）按揭进度 客户问题 天气服务体系签约前确保客户资料齐全当天回款专员银行确认按揭情况每周银行核对、上门跟件缺件当天反馈，3日内关闭 回款延期处罚制度认购前通知到位7天内签约奖励机制25天后延期签约处罚机制 服务体系 服务体系服务体系 THANKS提报结束 请多指教投标方安徽新弘毅不动产管理有限公司 2023.10.08