1、目录目录 项目背景项目背景 区域概况区域概况 整体规划整体规划 风格与景观风格与景观 产品与价格产品与价格 客源客层客源客层 媒体推广媒体推广 样板体验区样板体验区 SWOTSWOT分析分析项目背景项目背景龙湖好望山项目是龙湖集团在上海高端项目的代表作。项目占据后龙湖好望山项目是龙湖集团在上海高端项目的代表作。项目占据后佘山板块稀缺地段，坐落于人民北路梅家浜路，与上海外国语学院佘山板块稀缺地段，坐落于人民北路梅家浜路，与上海外国语学院隔街相对，毗邻轨交隔街相对，毗邻轨交9号线松江大学城站；区域配套成熟：易初莲花、号线松江大学城站；区域配套成熟：易初莲花、乐购、易买得、苏宁、小学、中学、幼儿园等2、一应俱全。乐购、易买得、苏宁、小学、中学、幼儿园等一应俱全。项目背景项目背景 投资商 集团总部设于北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。企业战略：立足重庆，布局全国2009年基本完成上海、南京长三角区域中心城市布局，2010年、2011年从中心城市向板块内其它重要城市渗透。注注 册册 名：龙湖好望山城名：龙湖好望山城推推 广广 名：龙湖好望山名：龙湖好望山所处板块：松江所处板块：松江 佘山佘山现场地址：松江大学城现场地址：松江大学城/人民北路，人民北路，梅家浜路交界梅家浜路交界接待地址：上海市人民北路接待地址：上海市人民北路23、9082908弄弄投投 资资 商：上海龙湖置业有限公商：上海龙湖置业有限公司司开开 发发 商：上海龙湖置业有限公商：上海龙湖置业有限公司司建筑设计：上海瀚联建筑设计咨建筑设计：上海瀚联建筑设计咨询有限公司询有限公司物业公司：上海龙湖物业管理有物业公司：上海龙湖物业管理有限公司限公司物物 业业 费：公寓费：公寓2.62.6元元/月月/平米，平米，别墅别墅3.63.6元元/月月/平米平米具体参数项目背景项目背景重重庆庆北北京京上上海海花盛香醍西西安安成成都都区域概况区域概况龙湖好望山 位于松江新城人民北路梅家浜路路口，距离地铁9号线松江大学城站约1公里，步行大概十几分钟。从地铁站边的松江大学城客运4、站可乘坐松江24路或松江3路短驳至梅家浜路近人民北路。区域概况区域概况区域配套开元地中海广场开元地中海广场地铁地铁9号线松江大学城站号线松江大学城站乐购乐购区域概况区域概况距人民广场距人民广场3838公里公里距虹桥机场距虹桥机场2727公里公里距佘山风景区距佘山风景区8 8公里公里距松江区政府距松江区政府3.53.5公里公里距沪昆高速距沪昆高速5 5公里公里地理位置位于松江新城板块，距佘山风景区8公里，车行交通较为便捷地理位置紧邻大学城，生活配套齐全，距9号线1.3公里松江大学城松江大学城距九号线松江大学城站距九号线松江大学城站1.31.3公里公里距距 第一人民医院第一人民医院2 2公里公里距5、商业中心开元地中海距商业中心开元地中海3 3公里公里区域概况区域概况龙湖好望山坐落龙湖好望山坐落于松江新城板块，于松江新城板块，西至人民北路，西至人民北路，东至龙马路，南东至龙马路，南至梅家浜路，北至梅家浜路，北至广富林路至广富林路，毗邻轨交，毗邻轨交9号号线松江大学城站；线松江大学城站；由由8栋小高层和栋小高层和186栋合院别墅栋合院别墅共同构成。共同构成。整体规划整体规划整体规划整体规划 社区廸造分隔成小高层组团和合院社区廸造分隔成小高层组团和合院组团，别墅不高层相对分离，形成丌组团，别墅不高层相对分离，形成丌同档次物业的区分。同档次物业的区分。186186套合院别墅组合成套合院别墅组合成6、2020个合院和个合院和半合院组团，营造良好的邻里生活氛半合院组团，营造良好的邻里生活氛围，在保障私密的前提下，增进人不围，在保障私密的前提下，增进人不人之间的交流。人之间的交流。好望山为完全封闭式社区，车辆从好望山为完全封闭式社区，车辆从小区入口处直接进入地下车库入户，小区入口处直接进入地下车库入户，丌行驶地上道路，实现完全的人车分丌行驶地上道路，实现完全的人车分离，营造静谧舒适的别墅私享空间。离，营造静谧舒适的别墅私享空间。项目廸于堆起的坡地之上，别墅组项目廸于堆起的坡地之上，别墅组团内廷面积超过团内廷面积超过500500平方米，依据地势平方米，依据地势高低错落排布，保证每栋廸筑拥有良高低7、错落排布，保证每栋廸筑拥有良好的观景效果。好的观景效果。整体规划整体规划规划理念：规划理念：扩大建筑组团规格，扩大建筑组团规格，提升社区秩序感和提升社区秩序感和仪仗感，仪仗感，凸显项目更加高端凸显项目更加高端尊崇的身份感。尊崇的身份感。延续合院布局特色，延续合院布局特色，让邻里情结回归到让邻里情结回归到城市顶城市顶级人群的常态生活。级人群的常态生活。在保障私密的前提在保障私密的前提下，增下，增进让人不人之间的进让人不人之间的交流最大化交流最大化半合院：半合院：8套套面积面积1500平平米，送米，送1000平米，花园平米，花园1500平米平米全和院：全和院：16套面积套面积3900平米，平米，送8、送2000平平米，米，花园花园2800平米平米整体规划整体规划项目内部交通流线清晰，只设置步行道路，小高层区和别墅项目内部交通流线清晰，只设置步行道路，小高层区和别墅区相对独立区相对独立整个地块由内部道路划分为合整个地块由内部道路划分为合院别墅组团和小高层组团，将丌院别墅组团和小高层组团，将丌同档次的物业进行合理区分，保同档次的物业进行合理区分，保证别墅业主的私密性；证别墅业主的私密性；小区北侧和东侧设置地下车库小区北侧和东侧设置地下车库入口，内部无车道，公园般的羊入口，内部无车道，公园般的羊肠小道配以五重景观，提升小区肠小道配以五重景观，提升小区安全性和品质感；安全性和品质感；整体规划整体规9、划12合院别墅组团合院别墅组团半合院别墅组团半合院别墅组团精装小高层组团精装小高层组团大平层公寓组团大平层公寓组团 整个小区廸造在坡地之上，减少整个小区廸造在坡地之上，减少了周围道路的扬尘噪音干扰；了周围道路的扬尘噪音干扰；整体布局东高西低，以小高层阻整体布局东高西低，以小高层阻隔北侧道路的影响。隔北侧道路的影响。根据坡地特色，别墅层层叠落设根据坡地特色，别墅层层叠落设计，超过计，超过500平方米的下沉式内庭平方米的下沉式内庭设设计，保证每户别墅业主享有良好的计，保证每户别墅业主享有良好的庭庭院景观。院景观。整体规划整体规划项目一期：项目一期：位于小区西侧近别墅主入位于小区西侧近别墅主入口的口10、的108套合院别墅套合院别墅项目二期：项目二期：位于小区东侧位于小区东侧77套合院套合院别墅别墅建筑与景观建筑与景观建筑风格：建筑风格：西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快温暖。铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快温暖。立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。原石窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。原石廸材的质感加上原乡手工的雕琢，西班牙皇家氏族的气势，廸材的质感加上原乡手工的雕琢，西班牙11、皇家氏族的气势，被丌露痕迹地融入每个可见细节。被丌露痕迹地融入每个可见细节。建筑与景观建筑与景观项目采用堆坡建造的方式，项目采用堆坡建造的方式，将整个小区建在高于地面将整个小区建在高于地面3 3米米左右的坡地上，再通过外围左右的坡地上，再通过外围坡地上的绿化有效坡地上的绿化有效地达到减尘减噪的作用。小地达到减尘减噪的作用。小区内部的绿化景观和人造水区内部的绿化景观和人造水景，依托坡地的起伏变化，景，依托坡地的起伏变化，形成错落有致的层次感。形成错落有致的层次感。小区内的合院别墅组团内，小区内的合院别墅组团内，均有超过均有超过500500的下沉式庭院，的下沉式庭院，每栋组团中的别墅层层叠落，每栋12、组团中的别墅层层叠落，便于采光和通风，便于采光和通风，也能最大程度地享受中心景也能最大程度地享受中心景观；观；建筑与景观建筑与景观从三层露台上看合院别墅全景从三层露台上看合院别墅全景 建筑与景观建筑与景观 景观风格：地中海风格景观风格：地中海风格 景观特色：整体采用坡地造景、双首层设计，并在龙湖五重景观特色：整体采用坡地造景、双首层设计，并在龙湖五重绿化的基础上进行升级，达到全生态系统景观体验。绿化的基础上进行升级，达到全生态系统景观体验。建筑与景观建筑与景观项目外立面采用涂料与项目外立面采用涂料与石材的混合搭配石材的混合搭配景观设计延续了景观设计延续了龙湖的龙湖的“五层垂五层垂直绿化直绿化”13、标准标准建筑与景观建筑与景观涂料外墙经过涂料外墙经过3次涂次涂刷可以抵抗刷可以抵抗1000次次的水洗的水洗站在露台上整个内庭站在露台上整个内庭景观尽收眼底景观尽收眼底建筑与景观建筑与景观在梅家浜路上看项目外在梅家浜路上看项目外观全景观全景合院别墅中庭绿化合院别墅中庭绿化景观景观建筑与景观建筑与景观社区绿化社区绿化产品与价格产品与价格户型配比（合院别墅）户型配比（合院别墅）产品与价格产品与价格户型户型建筑面积建筑面积价格价格其他其他A/FA/F253253平米平米550550万左右万左右东南双入户东南双入户360360度采光度采光B/EB/E230-234230-234平米平米510510万左右14、万左右西花园入户西花园入户270270度采光度采光C C230230平米平米510510万左右万左右中央挑空中央挑空G/RG/R237237平米平米530530万左右万左右正对中心花园正对中心花园J/PJ/P230230平米平米510510万左右万左右双入户花园双入户花园K/NK/N238238平米平米520520万左右万左右270270度采光度采光D D212212平米平米490490万左右万左右中央挑空中央挑空H/QH/Q195195平米平米470470万左右万左右L/M,L/M,218218平米平米500500万左右万左右产品与价格产品与价格F F户型：户型：253253户型特色：户型特15、色：双首层设计，地下双首层设计，地下室全采室全采光，增加使用功能光，增加使用功能地下车库配置地下车库配置2个车个车位，位，但利用率稍显欠缺但利用率稍显欠缺一层南北双花园设一层南北双花园设计计作为合院内价值最作为合院内价值最高的户高的户型，占有约型，占有约8.6米南向米南向面宽面宽地下室地下室一层一层产品与价格产品与价格F F户型：户型：253253二层设有卧室套房，二层设有卧室套房，另另有南北各有南北各1个房间，个房间，可按可按需要布置为卧室或需要布置为卧室或书房书房三层豪华主卧套房，三层豪华主卧套房，自自带书房和大露台带书房和大露台二层二层三层三层产品与价格产品与价格C C户型户型 建筑面建16、筑面积积230230平方米平方米优点：优点：地下室送庭地下室送庭院和天井，采院和天井，采光充足南北向光充足南北向设置，北侧正设置，北侧正对中央庭院景对中央庭院景观，一层和三观，一层和三层北层北侧皆设置露台，侧皆设置露台，提高景观效果。提高景观效果。不不足：足：房型廹房型廹间较窄间较窄地下一层地下一层一层一层三层三层二层二层产品与价格产品与价格项目特色16合院山地院落别墅设计理念以上海传统邻里模式围合庭院作为空间核心设计实现花园最大共享化：垂直形式解决地下层采光问题，通过堆土不廸筑竖向立面设计，实现地下一层完全地上化的廸筑构造，全明地下室，使地下室利用率大大提高 每户均赠送地下一层，配有下沉式庭17、院不足之处：部分房型南向廹间较小，使用舒适度受限；因廸筑围合，导致廸筑间距较小，私密性受到一定影响。三层以下可以依靠茂密的树木遮挡，三层以上的主卧私密性难以保证。户型总结户型总结从户型中，我们可以发现，龙湖从户型中，我们可以发现，龙湖好望山运用特别挑高处理，创造出大尺度好望山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露的舒适效果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。台、阳台、阁楼等。产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为好望山所定制产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为好望山所定制的；另外龙18、湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采的；另外龙湖规避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些用入户花园和下沉式庭院来作为业主的私家花园，这些“送送”给购房者的私给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。有空间，让客户愿意为之买单。缺点：缺点：1.1.因其独特的合院设计造成排水系统不好，尤其是下沉式地下室设计较为因其独特的合院设计造成排水系统不好，尤其是下沉式地下室设计较为老旧容易造成积水且不易排出。老旧容易造成积水且不易排出。2.2.龙湖往往以其较擅长的绿化来掩盖其较高的容积率，且别墅混合型产品龙湖往往以其较擅长的绿化来掩19、盖其较高的容积率，且别墅混合型产品鱼龙混杂鱼龙混杂3.3.其立面看起来新颖独特实则用材不好，如其里面常用的文化石，外观像其立面看起来新颖独特实则用材不好，如其里面常用的文化石，外观像石材里面实为泡沫加石漆涂料。石材里面实为泡沫加石漆涂料。客源客层客源客层客源客层客源客层1.1.以松江本地客户为主，此类型客以松江本地客户为主，此类型客户往往在老城区有一套公寓，考户往往在老城区有一套公寓，考虑提高居住档次，置换别墅对生虑提高居住档次，置换别墅对生活品质有一定的要求，而该案周活品质有一定的要求，而该案周边生活交通配套较为齐全吸引力边生活交通配套较为齐全吸引力一部分客户。一部分客户。2.2.居住在市区20、高档公寓，或者拥有居住在市区高档公寓，或者拥有近郊经济型别墅生活经历。憧憬近郊经济型别墅生活经历。憧憬真正的郊居别墅生活，改变生活真正的郊居别墅生活，改变生活方式或居住环境。以自住为住，方式或居住环境。以自住为住，关注社区的长期增值。关注社区的长期增值。客源客层客源客层不一定是顶级的富豪，不一定是顶级的富豪，但同样是社会精英、城市的上流阶层但同样是社会精英、城市的上流阶层富有、更热衷于消费、享受和价值实现富有、更热衷于消费、享受和价值实现处于财富金字塔的上层A.A.大中型企业合伙人大中型企业合伙人B.B.新经济企业的新经济企业的CEOCEO、CFOCFO等高级管理层等高级管理层C.C.中中小规21、模私营企业小规模私营企业老板老板D.D.知名知名教授教授、专家专家、学者学者E.E.资深律师资深律师、会计师会计师、设计师设计师F.F.演演艺艺界界、体育界体育界名名流流G.G.知名作家、画家等知名作家、画家等自由职业者自由职业者H.H.拥有公车及各种灰色收入的拥有公车及各种灰色收入的政府政府干部干部I.在媒体推广方面，龙湖花费大手笔，除了为好望山做宣传以在媒体推广方面，龙湖花费大手笔，除了为好望山做宣传以外，最终的目的，是使自己的产品和形象传遍上海的每个角外，最终的目的，是使自己的产品和形象传遍上海的每个角落，让龙湖品牌深入人心落，让龙湖品牌深入人心媒体推广媒体推广媒体推广媒体推广网络宣传网22、络宣传媒体推广媒体推广详细的宣传册分析详细的宣传册分析项目导旗项目导旗媒体推广媒体推广项目航架项目航架样板体验区样板体验区样板体验区样板体验区利用已建成的合院利用已建成的合院的其中一栋作为售的其中一栋作为售楼处，充分利用资楼处，充分利用资源，减少另外单独源，减少另外单独做售楼处所带来的做售楼处所带来的经济成本的增加。经济成本的增加。样板体验区样板体验区销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等项目入口处形象项目入口处形象样板体验区样板体验区样板段共享休憩区样板段共享休憩区样板体验区样板体验区样板段绿化样板段绿化样板段叠水景观样板段叠23、水景观样板体验区样板体验区样板房展示合院别墅合院别墅（230样板房)样板体验区样板体验区样板房展示合院别墅合院别墅（240样板房)SWOT SWOT 分析分析 SWOT SWOT 分析分析优势：优势：1 1、西班牙风格的现房合院别墅，采用坡地造景、引入全冠移、西班牙风格的现房合院别墅，采用坡地造景、引入全冠移植、同纬度采购的珍稀乔木、灌木等植被，打造出全上海稀植、同纬度采购的珍稀乔木、灌木等植被，打造出全上海稀有的有的 “六重感官生态社区六重感官生态社区”。2 2、毗邻轨交、毗邻轨交9 9号线松江大学城号线松江大学城站；交通便利。站；交通便利。3 3、龙湖地产，品牌效应、龙湖地产，品牌效应4 24、4、龙湖物业，钻石级物管，知名物业、龙湖物业，钻石级物管，知名物业5 5、开元地中海三湘财富广场尽在咫尺配套成熟。、开元地中海三湘财富广场尽在咫尺配套成熟。SWOT SWOT 分析分析劣势：劣势：1 1、距离市区较远，地理位置相对偏僻。、距离市区较远，地理位置相对偏僻。2 2、采用围合式别墅，栋距较小。、采用围合式别墅，栋距较小。3 3、围院式产品受众小，总价虽然不高，但市场接受度不高，、围院式产品受众小，总价虽然不高，但市场接受度不高，项目社区周边公寓房为主，远离佘山正核心，圈层效应边际项目社区周边公寓房为主，远离佘山正核心，圈层效应边际递减。递减。4 4、周边竞品较多，影响去化速度。、周边25、竞品较多，影响去化速度。5 5、下沉式庭院地下室采光虽好，但排水系统不好。、下沉式庭院地下室采光虽好，但排水系统不好。SWOT SWOT 分析分析机会：机会：1 1、折扣力度不断加大，提升和周边竞品的性价比。、折扣力度不断加大，提升和周边竞品的性价比。2 2、通过成熟的商业配套带来周边客、通过成熟的商业配套带来周边客户。户。3 3、通过人造、通过人造s s型水系将山景与水景充分的融合，利用地形高型水系将山景与水景充分的融合，利用地形高差将建筑与景观充分的融合。差将建筑与景观充分的融合。4 4、户型种类多针对客层较为广泛。、户型种类多针对客层较为广泛。5 5、借助松江新城的规划带动销售。、借助松江新城的规划带动销售。SWOT SWOT 分析分析威胁：威胁：1 1、别墅交房后有很多客户对房屋质量不满意。、别墅交房后有很多客户对房屋质量不满意。2 2、栋距过近影响私密性的同时也带来采光不便。、栋距过近影响私密性的同时也带来采光不便。3 3、周边竞品基本都处在持续热销中分流客户。、周边竞品基本都处在持续热销中分流客户。4 4、位置关系离山较远针对客层有限主要是本区客户。、位置关系离山较远针对客层有限主要是本区客户。5 5、非纯别墅社区客层混乱。、非纯别墅社区客层混乱。本本篇篇完完感谢聆感谢聆听听世茂佘山里世茂佘山里叶晓叶晓